房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計與施工階段的成本控制策略研究論文
摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計是對工程的總體規劃，其規劃的準確性與科學(xué)性對下一步的工程施工產(chǎn)生深遠的影響，可以說(shuō)設計水平的高低直接決定著(zhù)施工階段成本控制的高低。因此必須重視對開(kāi)發(fā)項目的設計規劃，使之與成本控制相適應。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目；設計施工；成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計是工程施工的前提準備，設計的合理性、準確性、科學(xué)性對后面的工程建設造成很多方面的影響，包括工程投資、施工、竣工結算等。同樣設計也需要投入資金進(jìn)行，因此工程設計需要成本控制和管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中首先按照建筑市場(chǎng)需求，建立工程模型，然后根據建立的工程模型進(jìn)行數據分析，其模型數據分析是十分復雜的。有項目工程力學(xué)數據分析、外觀(guān)設計幾何分析、材料受壓數據分析等，只有將這些工程模型數據分析準確，才能按照分析的結構進(jìn)行項目工程設計，所以工程設計階段與施工階段都是一個(gè)復雜的施工過(guò)程。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計階段成本控制的原則
1.1滿(mǎn)足工程施工需要的原則。雖然設計階段對于工程建設非常重要，但是我們不能過(guò)分依賴(lài)資金投入，對工程設計進(jìn)行深入研究，這樣就會(huì )增加設計階段的成本增長(cháng)。任何工程設計都是為滿(mǎn)足工程建設而服務(wù)的，所以只要設計在計算準確，工程結構合理的形況下，適當投入成本費用就可以了，即成本控制滿(mǎn)足施工需要。當然過(guò)分對設計進(jìn)行成本控制，則不利于開(kāi)發(fā)項目的建設，設計做不好，則接下來(lái)的工程施工也就降低了標準，反而影響施工階段的成本控制。
1.2堅持合理化項目設計的原則。從專(zhuān)業(yè)化角度出發(fā)，在房地產(chǎn)項目的設計期間，不僅要堅持設計的安全性原則、適用性原則、經(jīng)濟性原則以及美觀(guān)性原則。而且還要遵循國家的規范化設計標準以及國家批準的相關(guān)建設標準。廣泛應用可靠性的項目設計方法以及結構優(yōu)化的項目設計方法等先進(jìn)的設計方法。設計期間要高度重視因地制宜以及就地取材，最大限度節約房地產(chǎn)項目的建設成本，在滿(mǎn)足建筑功能基本要求的基礎上，節約投資成本以及建設資源，盡量縮短房地產(chǎn)項目的工期。在實(shí)際設計過(guò)程中，積極利用較強的新技術(shù)、新材料以及新工藝。
2工程設計階段房地產(chǎn)項目成本管理措施
2.1實(shí)行設計招標制度。推行設計招標制度，充分引進(jìn)競爭，迫使設計單位對建設項目的方案、結構、工藝流程、設備選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經(jīng)濟意識，重視項目的投資效果，拿最佳的設計作品參賽。實(shí)行設計招標制度有利于提高項目規劃設計的質(zhì)量，對投資進(jìn)行有效的控制。在設計招標過(guò)程中，評標委員會(huì )對方案的合理性、先進(jìn)性、經(jīng)濟性進(jìn)行評估、比較和選擇�，F階段評標委員會(huì )的成員一般多為工程技術(shù)方面的專(zhuān)家，而缺少懂建筑專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟、管理和營(yíng)銷(xiāo)人員。所以有必要邀請工程造價(jià)、工程管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家共同參與評標。
2.2實(shí)行限額設計。限額設計就是按照批準的設計任務(wù)書(shū)和投資估算來(lái)控制初步設計，按照批準的設計概算控制施工圖設計，各專(zhuān)業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不突破。限額設計并不是一味的考慮節約投資，更不是簡(jiǎn)單的將投資一刀切，而是尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是的精心設計，合理的控制工程的造價(jià)。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設計的有效途徑和主要方法。
2.3設計取費與設計質(zhì)最掛鉤。目前設計費用的計算主要有兩種方法：按設計預算的百分比計取和按建筑面積計取。無(wú)論哪種方法都不與設計質(zhì)量相聯(lián)系，前者不但不會(huì )使設計人員提高經(jīng)濟意識相反會(huì )使設計人員盡可能的加大設計工程的工程量，這助長(cháng)了設計單位只注重設計的安全性，而不考慮技術(shù)合理性和經(jīng)濟性。所以現行的設計費計取要進(jìn)行改革，建立正確的激勵機制，使設計費用的計取與設計質(zhì)量緊密聯(lián)系。
3房地產(chǎn)施工階段成本控制
3.1加強項目的工程管理。保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目按計劃順利實(shí)施就是對成本的最好管理，從成本控制的角度出發(fā)，管理者應做好以下幾項工作：加強的工作計劃性。計劃就是把開(kāi)發(fā)項目的工程建設的全過(guò)程、全部目標、全部活動(dòng)，重點(diǎn)是質(zhì)量、進(jìn)度、資金支付都納入計劃軌道，用一個(gè)動(dòng)態(tài)的計劃系統來(lái)協(xié)調控制整個(gè)項目，以便提前揭露矛盾，使項目協(xié)調有序的達到預期目標。加強控制職能。項目管理通過(guò)計劃、決策、反饋、調整對項目實(shí)施有效控制。
3.2工程變更的管理。工程變更控制是為了實(shí)現建設項目的目標，而對工程變更進(jìn)行分析、評價(jià)和改進(jìn)，以保證工程變更合理、有效。提高工程變更的預見(jiàn)性。在項目建設過(guò)程中，對工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價(jià)人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生。對于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析，這要充分利用設計單位和監理單位的技術(shù)資源，并就變更對工程成本的影響做出評價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后再確定是否實(shí)施該洽商變更。設計變更必須在原合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能違反原合同。變更后的單價(jià)仍按原合同中的已有單價(jià)執行，如果合同中沒(méi)有此單價(jià)或可參考的單價(jià)，則按合同條款進(jìn)行估價(jià)，由承包商提出單價(jià)分析數據，經(jīng)監理工程師審定，開(kāi)發(fā)商認可后，方可按認可的變更進(jìn)行。
3.3施工過(guò)程中的合同管理。在工程施工過(guò)程，有些特殊的部位或專(zhuān)業(yè)，需要開(kāi)發(fā)商隨著(zhù)工程的進(jìn)展而簽署有關(guān)合同，特別是一些小額價(jià)款的合同，可能有開(kāi)發(fā)商代表現場(chǎng)簽署，這種情況在工程的后期較為常見(jiàn)。所以，規范、細致、嚴密的簽署分包合同是項目建設階段成本控制的又一重點(diǎn)。
3.4做好施工索賠的管理工作。在施工過(guò)程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開(kāi)發(fā)商采用“低價(jià)中標占領(lǐng)市場(chǎng)，高額索賠創(chuàng )造利潤”的策略，這就要求開(kāi)發(fā)商代表，要熟知施工合同條款，精通工程項目的'專(zhuān)業(yè)技術(shù)標準，客觀(guān)公正的處理好索賠工作。承包商進(jìn)行索賠時(shí)，一般會(huì )根據自己的紀錄提出工期和費用的索賠報告，開(kāi)發(fā)商代表要從合同有關(guān)條款著(zhù)手進(jìn)行分析，根據監理工程師的有關(guān)記錄，按照有關(guān)法律法規的規定，對索賠進(jìn)行辨別和分析。開(kāi)發(fā)商代表要根據監理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進(jìn)行劃分，由于開(kāi)發(fā)商或其他非承包商的原因，導致承包商在施工過(guò)程中付出的額外費用，證據確鑿的情況下，開(kāi)發(fā)商代表應依據有關(guān)合同、法律法規的規定，按索賠程序及時(shí)、合理的給與損失補償，保證工程施工的順利進(jìn)行.
3.5竣工結算的控制與確定。工程竣工結算是工程造價(jià)的最終確定，無(wú)論施工單位還是開(kāi)發(fā)商以及其他利益相關(guān)方，都十分重視工程的竣工結算。結算書(shū)的審查，必須保證有中介機構獨立進(jìn)行，其具體內容如下：全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量�？⒐を炇�。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。留足保修費用。因為建筑產(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問(wèn)題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
4結語(yǔ)
總之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日益激烈的今天，加強項目的成本管理是加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競爭力的重要手段，突出重點(diǎn)地控制好設計及施工階段的工程造價(jià)，是保證企業(yè)的綜合效益最大化，實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展的保證。
參考文獻
[1]王波.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制[J].中國西部科技，2013（01）：58-59.
[2]孫小敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程成本控制[J].時(shí)代金融，2015（32）：252+255.
[3]曲松，王芳.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程責任成本管理的探析[J].價(jià)值工程，2015（31）：11-14.
【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計與施工階段的成本控制策略研究論文】相關(guān)文章：
施工項目管理與項目成本控制研究論文10-25
工程項目施工成本控制方法研究論文10-23
地鐵工程項目施工成本控制研究論文11-05
項目施工成本控制與管理建議的論文09-11
水利工程成本控制策略研究論文11-05
市政工程施工項目成本控制研究論文11-05
設計階段成本控制細節探討的論文11-08
施工項目責任成本管理研究論文12-12