房地產(chǎn)論文(優(yōu))

　　在各領(lǐng)域中，大家肯定對論文都不陌生吧，借助論文可以有效訓練我們運用理論和技能解決實(shí)際問(wèn)題的的能力。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是隨著(zhù)我國的城市化進(jìn)程加快以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，人們生活富裕起來(lái)而逐漸發(fā)展壯大的，因此在一定時(shí)期內房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直處于上升階段，但是要想房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展壯大，就應該注意房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)。因此本文在我國會(huì )計制度不斷完善的階段，側重分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作中存在的問(wèn)題，進(jìn)而注意問(wèn)題的解決措施，以增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì )計核算；問(wèn)題；措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)社會(huì )的經(jīng)濟，因此它已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產(chǎn)企業(yè)，增加自己的經(jīng)濟收入，但是因為大家盲目地投資和擴張，沒(méi)有充分分析好企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，尤其是會(huì )計核算的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有成熟完整的會(huì )計核算體系，所以本文關(guān)注會(huì )計核算的問(wèn)題，提出改進(jìn)的措施。

　　一、論述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算

　�。ㄒ唬�會(huì )計核算的內涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)在表面意義上指的是對房屋以及建筑物的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售工作，這是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展新興起的一個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大，資金投入量大，生產(chǎn)周期長(cháng)，所以會(huì )計工作對于企業(yè)的發(fā)展就很重要。而會(huì )計核算是房地產(chǎn)的會(huì )計工作人員依據會(huì )計準則，在充分分析好企業(yè)的生產(chǎn)實(shí)際情況以后，制定的會(huì )計核算制度，最終完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標，達到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化的目的。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的必要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營(yíng)項目都很大，因此經(jīng)濟活動(dòng)很復雜，涉及的經(jīng)濟數額巨大，而且使用周期長(cháng)，因此對于會(huì )計核算來(lái)說(shuō)工作量大，同時(shí)會(huì )計核算是存在于企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節，它需要各部門(mén)之間的配合，因此一旦企業(yè)的會(huì )計核算的任何一個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，那么企業(yè)就可能會(huì )面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和經(jīng)濟損失，所以說(shuō)企業(yè)要積極的應對市場(chǎng)的競爭環(huán)境，并且做好會(huì )計核算部門(mén)的責任分工，降低會(huì )計核算的風(fēng)險，保證企業(yè)的會(huì )計核算工作的順利開(kāi)展，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系建設不科學(xué)

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)是新興的企業(yè)，是由于國家經(jīng)濟發(fā)展水平提高，城市化進(jìn)程加快而出現的，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的性質(zhì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競爭中穩步發(fā)展，就需要依據新會(huì )計準則和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況制定相應的會(huì )計核算體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的發(fā)展實(shí)際情況是會(huì )計核算制度不完善，體系不健全，因為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者只是關(guān)注經(jīng)濟效益，對會(huì )計核算體系不重視，這就導致在實(shí)際工作中會(huì )計核算的作用發(fā)揮不出來(lái)，致使資金的使用混亂，很多會(huì )計數據對不上賬，資金流失嚴重，會(huì )計風(fēng)險增加，加上會(huì )計核算的體系建設不科學(xué)，因此會(huì )計核算沒(méi)有實(shí)際的應用作用，企業(yè)中也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的會(huì )計核算部門(mén)，會(huì )計核算準則的制定沒(méi)有統一性。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)對現金流的控制不全面

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量大，因此現金流量與其他企業(yè)相比具有很大的不同，它是因為在房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)時(shí)期對現金流的需求和使用都不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)對現金流量的控制存在一定的困難和問(wèn)題。就房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目而言，因此開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)，項目種類(lèi)多，所以對于現金流量的需要大的基礎上還要使用周期長(cháng)，所以對會(huì )計核算的工作要求很高，需要做好分類(lèi)以及數據的收集，保證資金流動(dòng)的安全性和核算數據的完整性�，F階段很多房地產(chǎn)企業(yè)都是使用編制的現金流量表，但是這種流量表會(huì )造成企業(yè)的會(huì )計信息不完整，不利于企業(yè)的長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，對于投資者需要的會(huì )計數據不能完整的提供，所以就不能對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及現金流量的情況做科學(xué)的數據反映，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的主要問(wèn)題，需要企業(yè)重視對現金流量的控制。

　�。ㄈ�）權責發(fā)生制的會(huì )計核算存在弊端

　　現階段房地產(chǎn)企業(yè)中一般喜歡使用權責發(fā)生制的會(huì )計核算制度，隨著(zhù)企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)營(yíng)項目的擴展，這種制度已經(jīng)存在很大的弊端，不適應企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，她的問(wèn)題主要體現在會(huì )出現人為干預到企業(yè)的利潤調節中，因為權責發(fā)生制不能科學(xué)的準確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入情況，所以會(huì )計信息存在不準確的問(wèn)題，因此就會(huì )造成企業(yè)的賒銷(xiāo)現象嚴重，企業(yè)的`應收賬款數額巨大，企業(yè)的資金流通就會(huì )出現問(wèn)題，影響企業(yè)的資金運轉，同時(shí)企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的國有資產(chǎn)的管理，因此國有資產(chǎn)流失嚴重，資金管理不安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售，企業(yè)銷(xiāo)售沒(méi)有一個(gè)完全的標準，影響企業(yè)的最終收益。以上問(wèn)題就表明因為房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定其權責發(fā)生制的制度不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續的發(fā)展。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險信息披露不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在很大的風(fēng)險，風(fēng)險種類(lèi)也很多，出現風(fēng)險的原因主要是企業(yè)的風(fēng)險信息披露不足造成的。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)的資源、投資和會(huì )計核算的制度的不健全等都是影響風(fēng)險存在的主要原因，因為房地產(chǎn)企業(yè)的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結構影響企業(yè)的投資和發(fā)展，現階段國家土地資源沒(méi)有得到很好的利用，資源浪費現象嚴重，利用率低，導致房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備不足，影響后續的投資，增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區之間的經(jīng)濟差異性大，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有開(kāi)發(fā)的空間，但是因為地域差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)存在很大的風(fēng)險，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露情況來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算沒(méi)有統一的制度管理也是很大的問(wèn)題，存在很大的風(fēng)險。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算制度的措施

　�。ㄒ唬┙�立健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)應該依據自己的經(jīng)營(yíng)項目采取不同的會(huì )計核算方式，這樣才能夠保證會(huì )計核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產(chǎn)企業(yè)依據自身的會(huì )計核算的基本內容建立健全企房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系。應該改變以往的權責發(fā)生制的會(huì )計核算方法，采用收付實(shí)現制的會(huì )計核算手段，企業(yè)管理者應該首先重視會(huì )計核算對其發(fā)展的影響，然后制定相應的會(huì )計核算制度，保證會(huì )計核算的工作秩序，明確大家的工作職責，在企業(yè)的內部控制工作中，重視會(huì )計核算的工作內容，增加對資金收入和支出的管理，建立企業(yè)的監督體制，監督工作的進(jìn)展情況，這也是為了避免企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中的一個(gè)有效的控制，對銷(xiāo)售的做好記錄，尤其是應收賬款的管理，保證企業(yè)的資金流動(dòng)的安全性，最終給房地產(chǎn)企業(yè)量身定做一套完整的會(huì )計核算體系。

　�。ǘ�）增加會(huì )計信息披露的內容

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險性大，因此企業(yè)雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實(shí)地反應出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，所以就需要做好信息披露工作，因為信息披露不完整，會(huì )給企業(yè)的管理者造成錯誤的信息指導，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展決策。因此房地產(chǎn)企業(yè)要增加信息披露的內容，增加土地信息披露和現金流的披露，因此土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎，只有企業(yè)在發(fā)展中及時(shí)地掌握好土地資源的分部和儲存情況，在能保證后續的房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)，也才能夠評估出企業(yè)的成本，有利于企業(yè)預算和資金的使用規劃，而同時(shí)對現金流的披露可以有利于企業(yè)對資金的合理的安排，盡量避免企業(yè)的投資風(fēng)險和現金的使用風(fēng)險，這有利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展計劃的實(shí)現。

　�。ㄈ�）完善企業(yè)的會(huì )計準則

　　因為現階段我國的會(huì )計準則制定的不完善，還存在很多的問(wèn)題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會(huì )計準則的規定，依據我國的企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，然后協(xié)調和衡量我國的會(huì )計準則的標準，制定合理的會(huì )計準則，為企業(yè)服務(wù)，縱觀(guān)整個(gè)世紀的會(huì )計工作，大家都是工作量非常之大，但是因為我國的會(huì )計內容不完整，所以我國的會(huì )計成本增加，而同時(shí)會(huì )計的國際競爭力大，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)走向世界，因此我們需要使我國會(huì )計準則與國際會(huì )計接軌，促進(jìn)我國會(huì )計國際化，從根本上改變房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度的不完整，為企業(yè)的擴展經(jīng)營(yíng)提供制度的保障，打開(kāi)市場(chǎng)，提高競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄋ模┰O置合理的會(huì )計科目，確定好企業(yè)的會(huì )計標準

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作是需要合理的體現企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的工作，會(huì )計核算是需要給企業(yè)管理者的投資提供數據支持，保證企業(yè)的投資科學(xué)性的，因此對于企業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，需要對企業(yè)的會(huì )計標準做好規定，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計在符合國家法律法規以及會(huì )計行業(yè)標準也基礎上，制定會(huì )計工作的標準，同時(shí)要細化會(huì )計的科目，因為會(huì )計工作的復雜性，所以需要對會(huì )計的投資和經(jīng)營(yíng)做好管理，保證企業(yè)對項目的了解和掌握，便于最后的會(huì )計科目的完整，保證企業(yè)的會(huì )計核算的工作進(jìn)展有序。

　　結束語(yǔ)

　　綜上所述，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算存在的問(wèn)題，因此我們需要在分析的基礎上完善企業(yè)的會(huì )計核算制度，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續的發(fā)展，借鑒國內外的會(huì )計標準和先進(jìn)的經(jīng)驗，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算的有效管理，減少風(fēng)險的出現，保證效益最大化。

　　參考文獻：

　　[1]邢英.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題淺談[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx(22)

　　[2]宋軍杰.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算探析[J].中國鄉鎮企業(yè)會(huì )計,20xx(07).

房地產(chǎn)論文2

　�。壅�要］央企多元化發(fā)展之一的寫(xiě)字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬中小型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在強者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中面臨激烈的競爭。筆者通過(guò)從業(yè)思考，認為中小型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)要采取和加強落實(shí)集中化、差異化戰略為目標、精品戰略為基礎的品牌建設培育，以及一流的物業(yè)管理，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的內部和外部管理;并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，才能實(shí)現持續高質(zhì)量發(fā)展。

　�。坳P(guān)鍵詞］中小型;寫(xiě)字樓;房地產(chǎn);精品戰略;高質(zhì)量發(fā)展

　　1、引言

　　即便有央企背景和母公司的一定扶持，作為中小型寫(xiě)字樓的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)，在云集多家房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，必然面臨激烈的競爭;在寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，機遇與挑戰也并存著(zhù)。要在強者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中站穩腳跟，實(shí)現長(cháng)遠可持續高質(zhì)量發(fā)展，必然要基于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，走專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之路。這是對自身優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰有清晰客觀(guān)分析后的必然結論，是安身立命之本。

　　2、以PＲT寫(xiě)字樓項目為例，應采取集中化、差異化戰略

　　PＲT項目擁有崇尚自然與和諧之道的設計，以冷輻射系統為代表的引領(lǐng)建筑發(fā)展潮流之一的節能環(huán)保亮點(diǎn)，提升健康舒適指數的尖端科技，優(yōu)越的地理區位，地標性的建筑外觀(guān)，知名物業(yè)管理公司的服務(wù)，具備了以差異化、集中化定位和打造節能建筑的國際一流品牌和超甲級寫(xiě)字樓高端品牌和價(jià)值的條件。因此，應采取集中化、差異化戰略，集中力量，彰顯個(gè)性，突破房地產(chǎn)行業(yè)傳統的注重投資和項目規模擴大的發(fā)展模式，爭取在寫(xiě)字樓局部市場(chǎng)形成優(yōu)勢，通過(guò)局部的勝利，提高自己的市場(chǎng)地位，促進(jìn)自身發(fā)展。

　　3、為了實(shí)踐集中化和差異化戰略措施，應走精品戰略之路

　　3.1通過(guò)走精品戰略之路來(lái)提高企業(yè)的競爭力

　　根據自身亮點(diǎn)和優(yōu)勢，為了實(shí)踐集中化和差異化戰略措施，作為PＲT的經(jīng)營(yíng)管理獨立法人，PＲT公司還應走精品戰略之路，即精心打造和培育PＲT項目品牌。產(chǎn)品附加值決定公司利潤。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)政策的洗禮后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項成本，尤其是土地成本開(kāi)始飆升。因此，PＲT公司要通過(guò)走精品戰略之路來(lái)提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度、知名度及附加值。

　　3.2精品是硬件和軟件的結合體

　　作為寫(xiě)字樓精品來(lái)講，硬件就是指產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、規劃設計、建筑外觀(guān)、產(chǎn)品質(zhì)量和節能設施等生產(chǎn)過(guò)程的一系列要素;軟件就是產(chǎn)品文化、居住文化、企業(yè)文化等。PＲT項目在致力于清潔新能源、低碳節能、能源回收再生實(shí)踐的同時(shí)，全面提升室內環(huán)境的健康舒適指數，關(guān)注員工切身利益，追求人居、建筑、自然之間的和諧，在硬件和軟件方面都邁出了精品戰略之路。在市場(chǎng)競爭白熱化階段，設計理念的創(chuàng )新(更新)、生活方式的引領(lǐng)、服務(wù)內涵的挖掘，將使得項目更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。

　　4、建立以品牌為基礎的聯(lián)盟來(lái)促進(jìn)精品戰略

　　4.1在基建和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成了上下游企業(yè)聯(lián)盟的條件

　　PＲT公司相對于大型寫(xiě)字樓房企來(lái)說(shuō)競爭力弱，造成其很難獨自應對環(huán)境的變化和大型企業(yè)的競爭壓力。在建設階段，基建實(shí)踐了“小業(yè)主、大社會(huì )”的管理模式，聯(lián)合建筑行業(yè)的設計單位、監理公司、建筑商、各專(zhuān)業(yè)機電設備供應商、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、第三方檢測等近兩百家相關(guān)參建單位，合力圓滿(mǎn)完成了項目的建設。PＲT公司也與寫(xiě)字樓商、廣告公司、物業(yè)公司等建立了合作關(guān)系，初步形成了以品牌為基礎的聯(lián)盟，借助聯(lián)盟方在營(yíng)銷(xiāo)、物管行業(yè)內的品牌效應、在地區的品牌效應，迅速提升了自身的品牌知名度。

　　4.2與上下游企業(yè)組成戰略聯(lián)盟促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化內外部管理的實(shí)現

　　經(jīng)營(yíng)開(kāi)局以后，PＲT公司利用建設期間積累的經(jīng)驗教訓，從強化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，建立以?xún)r(jià)值鏈為基礎的全方位、多層次的聯(lián)盟，與上下游企業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)生產(chǎn)行業(yè)、學(xué)校等科研機構形成長(cháng)期合作關(guān)系。下一步可以利用公司外部最優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化資源，組成戰略聯(lián)盟，形成優(yōu)勢互補，提高市場(chǎng)競爭力，共同面對環(huán)境和大型寫(xiě)字樓地產(chǎn)企業(yè)的壓力。具體可以適時(shí)考慮以合資、相互持股投資合作、功能性協(xié)議合作等方式形成聯(lián)盟，在聯(lián)盟各方獲得收益的動(dòng)力下，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的內部和外部管理及公司的高質(zhì)量發(fā)展。此外，PＲT公司內部實(shí)現精細化管理和流程化管理，是長(cháng)期發(fā)展的企業(yè)能力方向之一，通過(guò)提升運營(yíng)能力、提升項目管理能力等，也是強力促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要戰略措施。

　　5、優(yōu)秀的物業(yè)管理是走精品戰略之路，培育高端品牌的前提

　　眾多節能尖端技術(shù)和高品質(zhì)設施設備的.綜合應用，是PＲT區別于其他一般寫(xiě)字樓的重要特點(diǎn)。項目名聲在外，一直保持優(yōu)化運行狀態(tài)、節能環(huán)保效果充分顯現，為物業(yè)公司任務(wù)的重中之重。必須保障項目所采用的各項節能環(huán)保尖端新技術(shù)和高性能設施設備，特別是冷輻射空調系統進(jìn)入良好、穩定的運行狀態(tài)。PＲT公司必須關(guān)注物管工程技術(shù)團隊人員接受系統設施設備操作、維保等相關(guān)培訓，督促物管工程技術(shù)人員精密開(kāi)展設備設施調試運行，保障各項滿(mǎn)足大樓使用功能的設施設備順利運行;要求物管公司對操作與管理人員進(jìn)行系統運作數據統計，學(xué)結經(jīng)驗，不斷調整和完善各設備系統，使項目逐步達到一流的物業(yè)管理水平。優(yōu)秀的物業(yè)和設備設施管理，是實(shí)現公司集中化、差異化戰略的基礎，是走精品戰略之路、培育高端品牌的前提。

　　6、集中優(yōu)質(zhì)資源建立專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，拓展集中化、差異化和精品戰略

　　6.1依托技術(shù)和經(jīng)驗資源拓展集中、差異化新業(yè)務(wù)

　　依托成功建設、經(jīng)營(yíng)、管理PＲT項目的業(yè)績(jì)與經(jīng)驗，PＲT公司進(jìn)入穩定發(fā)展階段后，若內外部發(fā)展地產(chǎn)環(huán)境和條件成熟，可依托建設經(jīng)營(yíng)PＲT項目團隊的技術(shù)和經(jīng)驗，爭取開(kāi)發(fā)新項目，或開(kāi)展工程管理咨詢(xún)、項目發(fā)展顧問(wèn)業(yè)務(wù)，或開(kāi)展樓宇新技術(shù)應用研究推廣，或整合母公司系統各類(lèi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。若不適宜拓展新增項目，可依托母公司主業(yè)的雄厚實(shí)力，實(shí)現從地產(chǎn)建設、經(jīng)營(yíng)到創(chuàng )投的轉型，拓展地產(chǎn)基金運營(yíng)，甚至以PＲT為核心資產(chǎn)，進(jìn)行整合上市。

　　6.2把有限的資源集中到一兩個(gè)核心業(yè)務(wù)

　　當然，PＲT公司根據實(shí)際情況，應把有限的資源集中到最擅長(cháng)或最能創(chuàng )造價(jià)值的一兩個(gè)方面作為核心業(yè)務(wù)，學(xué)會(huì )做“減法”，逐步構筑自身的核心競爭力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上有眾多環(huán)節，如投資項目策劃、土地獲取、土地開(kāi)發(fā)、規劃設計、資本運作、施工管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、質(zhì)量管理、售后服務(wù)等，應該分析自身的優(yōu)勢、劣勢、能力，充分利用社會(huì )資源，盡量縮短自己的戰線(xiàn)。PＲT公司應選擇將非核心業(yè)務(wù)剝離出去，交由專(zhuān)業(yè)的公司去操作，既可減少成本，又可提高運作效率。

　　7、結語(yǔ)

　　總之，中小型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)，比如以有突出亮點(diǎn)的PＲT寫(xiě)字樓項目公司，必然要采取和加強落實(shí)重要的策略措施:以集中化、差異化戰略為目標、精品戰略為基礎的品牌建設培育，一流的物業(yè)管理，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的內部和外部管理，并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，才能實(shí)現持續高質(zhì)量發(fā)展。

　　參考文獻:

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房地產(chǎn)論文3

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程經(jīng)濟分析的重要性

　　1)社會(huì )大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場(chǎng)對自身的調控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個(gè)競爭激烈的社會(huì )，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國家宏觀(guān)政策和微觀(guān)政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì )大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應的降低房?jì)r(jià)，就能夠吸引更多的買(mǎi)房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營(yíng)有著(zhù)很大的影響，而且在社會(huì )主義建設新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮化進(jìn)程，在我國廣大農村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動(dòng)農村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農村拆遷工作高速有效的運行。

　　2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規避風(fēng)險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟分析

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏(yíng)得更廣泛的`市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對工程經(jīng)濟進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據有利地位。

　　1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應準確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對前期的市場(chǎng)進(jìn)行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對開(kāi)發(fā)項目的具體內容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著(zhù)我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個(gè)開(kāi)發(fā)項目條件類(lèi)似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰略角度上通過(guò)對以上各個(gè)環(huán)節的分析和定位，在宏觀(guān)方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì )造成嚴重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中準確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì )為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟成本。

　　2)工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱(chēng)得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設計還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因為沒(méi)有很好的設計而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì )遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對國內房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費用會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴格成本控制。在建設階段進(jìn)行嚴格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者首先要對項目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會(huì )運行的快，這就會(huì )在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏(yíng)的效果。

　　三、結語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對工程經(jīng)濟進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見(jiàn)的困難和有效減少過(guò)程中的困難，而且能夠取得更高的市場(chǎng)份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無(wú)完善，過(guò)程中也許會(huì )遇到很多問(wèn)題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。

房地產(chǎn)論文4

　　一、引言

　　隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據統計，從20xx年至20xx年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬(wàn)億元增加到了7.2萬(wàn)億元。隨著(zhù)我國國際化步伐加快，國家宏觀(guān)調控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著(zhù)新的挑戰。由原來(lái)的“暴利行業(yè)”轉變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現狀來(lái)看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過(guò)稅收籌劃手段降低稅負，進(jìn)而達到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現價(jià)值最大化的財務(wù)管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀(guān)調控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結構調整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)建設環(huán)節

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場(chǎng)通過(guò)招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場(chǎng)上通過(guò)轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場(chǎng)，還是在二級市場(chǎng)上取得土地使用權時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產(chǎn)權轉移書(shū)據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設時(shí)，還會(huì )涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。

　�。ǘ�）轉讓處置環(huán)節

　　房地產(chǎn)的轉讓處置主要包括銷(xiāo)售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營(yíng)業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉讓無(wú)形資產(chǎn)”，應該征稅營(yíng)業(yè)稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷(xiāo)售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此還應該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

　�。ㄈ�）持有使用環(huán)節

　　房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負擔稅收負擔�？傊�，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔種類(lèi)比較多。企業(yè)需要根據不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的.籌劃策略

　�。ㄒ唬�營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

　　營(yíng)業(yè)稅是一種傳統的商品勞務(wù)稅，計稅依據為營(yíng)業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃通�？梢詮娜齻�(gè)方面進(jìn)行規劃，一是充分利用營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進(jìn)行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營(yíng)業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)，一般會(huì )將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jì)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷(xiāo)售，會(huì )增加其稅收負擔。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷(xiāo)售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負。對于毛坯房的銷(xiāo)售，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”規定，采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規定，采用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這樣可以節約2%的營(yíng)業(yè)稅。三是合理利用銷(xiāo)售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)都會(huì )采取一定的促銷(xiāo)政策，比如利用現金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷(xiāo)售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷(xiāo)售額作用營(yíng)業(yè)稅的計稅基礎，從而節省一定的營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營(yíng)業(yè)稅負擔，就可以將樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)款和折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上。

　�。ǘ�）土地增值稅稅收籌劃

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。根據土地增值稅相關(guān)條例規定，對于增值率不超過(guò)20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標。舉例來(lái)說(shuō)，A地產(chǎn)在20xx年開(kāi)發(fā)了一個(gè)項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，該房地產(chǎn)項目共發(fā)生的費用如下：取得地盤(pán)價(jià)款300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，為了響應國家限制房?jì)r(jià)的政策，年末企業(yè)推出一批低價(jià)房源，管理層的初步定價(jià)策略有兩個(gè)，方案一的定價(jià)策略是1300元/平方米，方案二的定價(jià)策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬(wàn)元，扣除項目金額為1112.8萬(wàn)元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬(wàn)元。如果采用方案二，企業(yè)應該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬(wàn)元，扣除項目金額為1115.6萬(wàn)元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬(wàn)元，方案二的凈利潤為224.08萬(wàn)元，很顯然，在這兩個(gè)方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按該項目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當企業(yè)利息費用比較高時(shí)，可以通過(guò)提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進(jìn)行利息費用扣除；如果利息支出比較小時(shí)，則可將其計入開(kāi)發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負擔。

　�。ㄈ�）企業(yè)所得稅稅收籌劃

　　企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面，一是通過(guò)合理的方法實(shí)現遞延收入；二是對企業(yè)的成本、費用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應納稅所得額。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以根據需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價(jià)方法等來(lái)實(shí)現。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當的情況下，企業(yè)可根據發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當前的折舊額，企業(yè)所得稅的應納稅所得額就會(huì )隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來(lái)說(shuō)，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價(jià)值100萬(wàn)元，預計使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數總和法計提折舊，通過(guò)計算可知方案一不僅可以滿(mǎn)足稅務(wù)機關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟利益。

　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅的稅收籌劃

　　房產(chǎn)稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計稅依據。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實(shí)現稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價(jià)值400萬(wàn)元，將其全部對外出租，租金每年30萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬(wàn)元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對外出租過(guò)程中，將水電費、物管費等分解開(kāi)來(lái)，由物管公司收取客戶(hù)水電費、物管費8萬(wàn)元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬(wàn)元，這樣就可以節省0.96萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

　�。ㄎ澹┢渌�稅種的稅收籌劃

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過(guò)程中，還會(huì )涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數。且不同種類(lèi)合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業(yè)之間的借款合同則無(wú)需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)企業(yè)之間借款來(lái)代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉移土地以及房屋權屬時(shí)還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷(xiāo)售與相關(guān)設備銷(xiāo)售分開(kāi)進(jìn)行，簽訂兩份銷(xiāo)售合同，這樣可以分解收入，節約契稅。

　　四、結論

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅收籌劃的空間很大，通過(guò)采取適當的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，而且能夠很好地響應國家的宏觀(guān)調控政策。隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)調控的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在不斷下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠穩定發(fā)展，有必要通過(guò)相關(guān)措施降低成本，而稅收籌劃又是企業(yè)降低成本的一條有效途徑，企業(yè)應該結合各種稅收的特點(diǎn)以及自身經(jīng)營(yíng)情況，做好稅收籌劃工作，以使企業(yè)資金得到有效配置，進(jìn)而實(shí)現利潤最大化。

房地產(chǎn)論文5

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的基礎

　　(1)項目設計定位對項目預算影響大。開(kāi)發(fā)項目設計階段基本決定了項目的業(yè)態(tài)、建筑結構等主要指標，設計方案一旦確定，調整的難度非常大，因此項目前期設計直接影響到項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及總成本。如果規劃設計不充分，項目實(shí)施過(guò)程中變動(dòng)因素就多，不可預見(jiàn)問(wèn)題發(fā)生時(shí)，預算無(wú)法隨時(shí)調整，由此造成預算與業(yè)務(wù)進(jìn)度、效果的匹配程度存在扭曲。特別是在預算內容、資金收支時(shí)間節點(diǎn)方面與實(shí)際執行結果有較大差異。

　　(2)預算內容應與項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度一致。預算是項目開(kāi)發(fā)相關(guān)內容的具體量化表現，脫離了這個(gè)基礎，預算就無(wú)法發(fā)揮其規避風(fēng)險，起到資源配置的作用。在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)一般根據項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況，及時(shí)調整相關(guān)預算，保證項目預算與開(kāi)發(fā)進(jìn)度保持一致。

　　(3)項目成本控制是預算管理控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，而房地產(chǎn)項目成本金額高、類(lèi)型多、涉及面廣、影響因素多、時(shí)間跨度長(cháng)，具有很大的不確定性。因此合理預計成本，并加以有效地控制是項目預算管理的重點(diǎn)。在企業(yè)面臨越來(lái)越復雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)多類(lèi)型的預算進(jìn)行控制，如項目概算、項目預算、動(dòng)態(tài)成本等。在成本控制下項目預算向精細化、科學(xué)化方向發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內容

　　(1)業(yè)務(wù)預算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預算通常包括銷(xiāo)售預算、開(kāi)發(fā)成本預算、期間費用預算。

　　一、是銷(xiāo)售預算

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品周期長(cháng)，產(chǎn)品銷(xiāo)售與國家調控政策有關(guān)。編制銷(xiāo)售預算要根據房屋銷(xiāo)售清單、工程完工進(jìn)度及預售時(shí)間和計劃等數據進(jìn)行編制。銷(xiāo)售預算每一物業(yè)可售面積、價(jià)格及銷(xiāo)售總額構成，由銷(xiāo)售預算和回款進(jìn)度預算兩部分組成。以項目推盤(pán)認購時(shí)間為起點(diǎn)，以全部可售房源銷(xiāo)售完畢為終點(diǎn)，結合項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制。其中包括由銷(xiāo)售預算決定的預繳的流轉稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷(xiāo)售預算由銷(xiāo)售部門(mén)編制，相關(guān)的稅金預算由財務(wù)部門(mén)編制。在銷(xiāo)售過(guò)程中，企業(yè)一般根據對當前及未來(lái)一段時(shí)期內的市場(chǎng)進(jìn)行分析，對預算期內可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價(jià)格、回款進(jìn)度作出適度調整，確保銷(xiāo)售預算能按時(shí)完成。如一個(gè)項目全年銷(xiāo)售預算預計 100 000 平方米。但由于市場(chǎng)反應平淡，第二季度后僅完成銷(xiāo)售了 30 000 平方米，后面二個(gè)季度必須要銷(xiāo)售 70 000 平方米才能完成預算。根據市場(chǎng)行情很難完成預算，所以在二季度銷(xiāo)售結束后，需要及時(shí)做出總結對市場(chǎng)進(jìn)行研判，對以后各月的銷(xiāo)售預算進(jìn)行調整。

　　二、是開(kāi)發(fā)成本預算

　　開(kāi)發(fā)成本預算包括土地成本、前期工程費用、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用等。土地成本根據土地出讓合同及相關(guān)交易稅費構成，通常由前期部門(mén)編制 ;前期工程費用主要由設計費用預算和規費預算，主要由前期部門(mén)和設計部門(mén)編制。前期部門(mén)排出辦理相關(guān)資格證書(shū)的時(shí)間節點(diǎn)，在該時(shí)間節點(diǎn)內預估可能會(huì )發(fā)生的.各項費用，設計部門(mén)根據設計合同完工時(shí)間，編制設計預算 ;建筑安裝費及基礎設施費由工程部門(mén)和預算造價(jià)部門(mén)編制，工程部對項目進(jìn)度時(shí)間節點(diǎn)控制直接影響到項目的付款，在編制預算時(shí)需要根據工程完工節點(diǎn)編制工程付款預算。如在項目出正負零時(shí)，支付工程款總價(jià)的 5%，基礎驗收合格后支付工程款總價(jià)的 30%，主體結構完工后支付工程款總價(jià)的 50%，結構封頂后支付工程款總價(jià)的 70%，竣工驗收后支付工程款總價(jià)的 95%，剩余的 5% 作為保修金，保修期滿(mǎn)后支付。開(kāi)發(fā)間接費用中的職工薪酬福利由人力資源部門(mén)編制 ;項目貸款利息由財務(wù)部門(mén)根據投融資預算編制。開(kāi)發(fā)成本預算是項目預算中最難、最復雜的部分，以項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度為基礎，由各業(yè)務(wù)部門(mén)按責任范圍分別編制。在編制過(guò)程中需綜合考慮項目現場(chǎng)實(shí)際情況，合理預計成本及發(fā)生時(shí)間，對項目成本實(shí)現全覆蓋 ; 在執行過(guò)程中，項目開(kāi)發(fā)成本預算一般以目標成本為綱要，以合約為基礎進(jìn)行控制，確保預算有效實(shí)施。隨著(zhù)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)度的深入，成本預算的準確度也隨之提高。

　　(2)財務(wù)預算。財務(wù)預算應當按照企業(yè)會(huì )計準則確認收入和分攤成本。收入的確認一般根據國稅發(fā) 20xx 年31 號文件執行，即 ：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。三個(gè)條件中最早的時(shí)間點(diǎn)為結轉收入的時(shí)間。成本分攤按當期已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理控制

　　(1)嚴格預算執行

　　公司下發(fā)的正式執行預算，一般不能隨意調整，如需調整采取半年度調整和緊急調整。半年度調整是根據對上半年公司經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析和總結，然后根據實(shí)際情況對下半年預算進(jìn)行調整。緊急調整是在不調整會(huì )影響到公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)董事會(huì )特別批準才能進(jìn)行調整。該調整不能重復多次進(jìn)行，一定要結合實(shí)際情況按嚴格的標準進(jìn)行。

　　(2)加強預算考核

　　房地產(chǎn)企業(yè)與傳統制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設定績(jì)效考核時(shí)有很大的難度，需要更為精確的設定。以項目整體開(kāi)發(fā)預算和關(guān)鍵時(shí)間節點(diǎn)作為績(jì)效考核的主要依據，根據預算完成實(shí)際情況進(jìn)行考核。對于各職能部門(mén)，根據預算進(jìn)行分解，以平衡計分卡思路為每個(gè)部門(mén)和每個(gè)崗位設定 KPI 指標，作為主要的考核依據。將公司整體工作預算和實(shí)際完成情況作為 KPI 指標考核結果的系數，最后得分作為業(yè)績(jì)考核的結果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績(jì)效考核與全面預算管理能結合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理不流于形式，推動(dòng)全員認真編制和執行全面預算管理。

　　四、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理是一項系統的工程，是企業(yè)提高自身管理水平的重要組成內容，企業(yè)應當根據實(shí)際情況，建立屬于本企業(yè)自身的全面預算管理體系。并且要把權責利、約束機制、激勵機制相統一，把企業(yè)管理方法和策略融會(huì )貫通于預算執行的全過(guò)程，實(shí)現現金收支兩條線(xiàn)，深化目標成本控制，最終實(shí)現全員及全方位的預算管理目標，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續健康發(fā)展提供管理支持。

房地產(chǎn)論文6

　　金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可替代的重要支持和動(dòng)力，與房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)不可分割的密切聯(lián)系。住房分配制度的改革在帶動(dòng)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng )造了空間和舞臺，提供了發(fā)展的土壤；而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實(shí)施的同時(shí)，更為以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和廣大購房者輸送了急需的血液”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器”就是在這種相互依存的關(guān)系下，江西省的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到了前所未有的發(fā)展，走過(guò)了從無(wú)到有、由弱漸強的歷程。

　　一、江西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀隨著(zhù)住房制度改革的深化、擴大內需政策的實(shí)施、招商引資力度的加大和建設花園城市步伐的加快，江西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入發(fā)展的快車(chē)道。

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。20xx年江西省房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個(gè)百分點(diǎn)，1999-20xx年江西省房地產(chǎn)業(yè)增加值平均增速18.025，比全省同期第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速高出8.09個(gè)百分點(diǎn)，是第三產(chǎn)業(yè)中增長(cháng)速度最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)全省經(jīng)濟增長(cháng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　(二)宏觀(guān)調控有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩發(fā)展。

　　從20xx年開(kāi)始，針對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展，國家出臺一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現出新的特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落較快。

　　20xx年全省房地產(chǎn)業(yè)投資完成324.41億元，比上年增長(cháng)445，增幅比上年回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。20xx年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資170.87億元，同比增長(cháng)24.45，增幅比上年同期回落10.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資113.54億元，同比增長(cháng)29.15，增幅比上年同期回落13.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的回落，表明在國家各項宏觀(guān)調控政策的陸續出臺后，江西省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資得到了有效調控，而且收效明顯。

　　2.新購置土地面積增幅有明顯上升趨勢。

　　1999年至20xx年，江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　累計購置土地面積5560.38萬(wàn)平方米，年均增長(cháng)48.625；支付土地購置費145.69億元，年均增長(cháng)60.465。土地購置面積在20xx年4月以前，快速增長(cháng)，20xx年增長(cháng)率最高達201.145，20xx年4月份以后，土地購置面積出現負增長(cháng)。20xx年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計購置土地面積891.14萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.75，增幅同比增加49.2個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍在繼續加大對土地儲備的投入。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求依然旺盛。

　　20xx年1-9月，江西省商品房累計施工面積3023.48萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.9%，其中累計新開(kāi)工面積1370.58萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33.3%;商品房累計竣工面積574.33萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33.5%;商品房累計銷(xiāo)售面積576.43萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)45.8%。商品房新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個(gè)百分點(diǎn)�？梢钥闯�，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然非�；钴S。

　　二、江西房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展現狀

　　近年來(lái)，江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)信貸一直保持較快的.增長(cháng)勢頭。截止20xx年末，全省金融機構房地產(chǎn)貸款余額占全省金融機構人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個(gè)百分點(diǎn)。從江西省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和變動(dòng)情況看，具有以下特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。20xx年末江西省房地產(chǎn)貸款余額389.68億元，比1999年增長(cháng)8.46倍，年均增長(cháng)45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個(gè)百分點(diǎn)。1999-20xx年全省房地產(chǎn)貸款增長(cháng)速度逐年加快，20xx年最高達到67.71%，20xx年以后受宏觀(guān)調控影響，又呈現出增速減緩的態(tài)勢，20xx年和20xx年的增長(cháng)率分另ij為31.6%、23.76%。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市。地域的差異導致江西省各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為不平衡。與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)相對應，全省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展也不平衡，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在城市化進(jìn)程快、居民收入穩定、經(jīng)濟環(huán)境好的地區和城市。20xx年末，僅南昌市的房地產(chǎn)貸款余額就占全省房地產(chǎn)貸款余額的47.65%，其中個(gè)人住房貸款余額占全省個(gè)人住房貸款余額的50.29%。

　　3.個(gè)人住房貸款占比快速上升。近年來(lái)，江西省個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長(cháng)到20xx年的201.34億元，增長(cháng)24倍，占全部房地產(chǎn)貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij20xx年末的51.67%，占全省各項貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為20xx年末的6.67%。

　　4.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)質(zhì)量較好。江西省各家商業(yè)銀行在發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)過(guò)程中，都對貸款審批、發(fā)放和管理工作進(jìn)行了規范，而且房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要集中在中心城市，使房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險得到了很好的控制，房地產(chǎn)貸款尤其個(gè)人住房貸款不良率處于較低水平，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的業(yè)務(wù)品種之一。

　　5.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種不斷豐富。為適應房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，各家商業(yè)銀行在改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)的同時(shí)，紛紛創(chuàng )新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已在最初的經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)貸款、商品房開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的基礎上又增加了土地儲備貸款、項目?jì)�備貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款等新業(yè)務(wù)品種，購房貸款也在單位購建房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房按揭貸款的基礎上增加了個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房轉按揭貸款、家居組合貸款等新業(yè)務(wù)品種。

　　三、江西房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展存在的問(wèn)題

　　從20xx-2004年江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構成情況看，本年資金來(lái)源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預收款和銀行貸款，雖然自20xx年以來(lái)，受?chē)�家宏觀(guān)調控政策影響，銀行加強了房地產(chǎn)貸款的發(fā)放與管理，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比呈現下降的趨勢，20xx年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來(lái)源中的定金和預付款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款占比可達40-50%，甚至更高。江西省房地產(chǎn)領(lǐng)域融資以銀行信貸為主的單一化特點(diǎn)明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資運作圖

　　銀行和企業(yè)的市場(chǎng)選擇行為促成了目前房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔。但是由于房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險分擔的機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊藏了金融風(fēng)險。當前江西省房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有：

　　1.市場(chǎng)風(fēng)險。部分地區房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)供給結構失衡等問(wèn)題的存在，不利于江西省房地產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展，也帶來(lái)了潛在的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　2.信用風(fēng)險。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)隱含風(fēng)險，目前江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60-70%以上；二是有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)過(guò)程中將銀行貸款或其他債務(wù)資金以資本形態(tài)進(jìn)行新項目注冊，從而形成低資本或無(wú)資本的擴張；三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預售樓款。這些問(wèn)題都可能引發(fā)較大的銀行貸款風(fēng)險。

　　3.流動(dòng)性風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長(cháng)期貸款，而銀行的資金來(lái)源大部分為居民的儲蓄存款，資金的來(lái)源與運用存在著(zhù)期限不匹配的問(wèn)題，容易引發(fā)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險。

　　4.操作風(fēng)險。一是部分商業(yè)銀行為了搶占房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，有意放寬貸款條件，降低貸款準入門(mén)檻，違反規定發(fā)放房地產(chǎn)貸款；二是有的銀行貸前對開(kāi)發(fā)項目調查不深入，沒(méi)能對貸款項目進(jìn)行認真測算，貸后又忽視對項目資金跟蹤監控，出現項目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項目資金回籠失控；三是個(gè)人住房貸款的貸后管理不到位。

　　5.道德風(fēng)險。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放標準的提高，一些房地產(chǎn)商利用住房按揭貸款申請標準較低、銀行審查不嚴、社會(huì )征信體系不健全等可乘之機，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產(chǎn)商假借住房按揭貸款的名義取得，實(shí)際使用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，極容易形成不良資產(chǎn)，從而成為商業(yè)銀行新的風(fēng)險領(lǐng)域。

　　四、防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議一）科學(xué)規劃，正確引導，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　政府要科學(xué)地制定房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展規劃，進(jìn)一步加強調控與引導，嚴格防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展。一要引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相適應，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模過(guò)大、商品房結構失調；二要引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟發(fā)展相適應，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速遠超于經(jīng)濟發(fā)展速度；三要正確引導地價(jià)、房?jì)r(jià)，避免房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，脫離居民的購買(mǎi)力水平，同時(shí)又防止房?jì)r(jià)回落太快，影響開(kāi)發(fā)商的合理收益，影響市場(chǎng)景氣。

　　二)加強管理，健全機制，引導房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)正常發(fā)展。

　　1.完善制度，規范操作，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)貸款的管理。各家商業(yè)銀行應建立和完善房地產(chǎn)信貸的有關(guān)制度，建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監測、評價(jià)、分析機制，提高決策的科學(xué)性，防范和規避系統性及區域性風(fēng)險。對于各類(lèi)房地產(chǎn)貸款的辦理，各家銀行要嚴格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規程，認真執行三查”制度，切實(shí)加強風(fēng)險控制，不能擅自降低標準和條件，違規發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

　　2.防范假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機制。對于開(kāi)發(fā)商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴厲打擊企業(yè)的欺詐行為；對于個(gè)人住房貸款，要建立并嚴格堅持銀行信貸人員與借款人的當面談話(huà)制度，嚴格核驗借款人的購房行為的真實(shí)性；要加強對銀行工作人員的管理，對于銀行工作人員明知企業(yè)騙貸而不制止，縱容和遷就企業(yè)欺詐行為的要嚴肅處理；對于協(xié)助開(kāi)發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責任人，要追宄法律責任。

　　3.加快征信體系建設，實(shí)現信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設，大力推進(jìn)企業(yè)和個(gè)人基礎信用信息數據庫的建設，通過(guò)互聯(lián)互通，信息共享，有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　三）加快改革，完善體系，防范與化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　1.大力拓展房地產(chǎn)融資渠道。要充分發(fā)展當前國內的融資渠道，開(kāi)拓上市、發(fā)債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化的格局，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　2.推進(jìn)住房抵押貸款證券化。要加快金融創(chuàng )新步伐，加快推進(jìn)住房貸款證券化，進(jìn)一步增強銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行資產(chǎn)負債期限結構，分散抵押貸款的風(fēng)險，增加銀行貸款資金來(lái)源。

　　3.加強相關(guān)立法，創(chuàng )造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境。目前我國已實(shí)施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規還不多，有些法律法規缺乏可操作性，遠不能滿(mǎn)足新形勢下調整投融資關(guān)系的需要。因此，要建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，通過(guò)它們對房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規范，明確各有關(guān)主體的權利和義務(wù)，加大立法力度，加快房地產(chǎn)證券法》、房地產(chǎn)抵押法》和產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規的制定進(jìn)度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng )造一個(gè)良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。

　　葛波

　　(中國人民銀行新建縣支行，江西新建330100)

房地產(chǎn)論文7

　　所謂房產(chǎn)檔案數字化管理，就是充分采用計算機技術(shù)、數據庫技術(shù)以及多媒體技術(shù)等，對所有房產(chǎn)檔案資源進(jìn)行數字化轉化，以電子文檔的形式儲存于計算機設備中，所有的管理工作都通過(guò)計算機進(jìn)行，能夠實(shí)現檔案數據的網(wǎng)絡(luò )化連接，數字化管理為房產(chǎn)檔案統一化、標準化管理提供了一個(gè)良好的平臺，也促進(jìn)了資源共享，有效提升了檔案管理的質(zhì)量和效率。

　　一、房產(chǎn)檔案數字化管理的原則

　　在落實(shí)檔案管理數字化的過(guò)程中，必須要全面堅持檔案數字化管理的原則，具體分析如下：

　　1.全程管理原則。所謂全程管理原則，就是將數字化檔案管理工作看作一個(gè)整體，從這個(gè)整體的管理需求出發(fā)，建立管理體系，制定管理措施，將檔案信息收集、保存、歸檔、銷(xiāo)毀等各個(gè)環(huán)節都施行數字化，運用統籌管理的方法，每個(gè)管理環(huán)節都不可松懈，各個(gè)環(huán)節之間要做好無(wú)縫銜接，進(jìn)而實(shí)現整個(gè)管理工作效率與質(zhì)量的最大化。

　　2.真實(shí)完整原則。檔案管理的基礎就是確保檔案數據的真實(shí)可靠，在落實(shí)數字化管理的過(guò)程中，必須要堅持真實(shí)完整原則，數字化檔案的內容、結構都不能與原有檔案出現差異，建立、使用之后也要保持檔案信息與原始狀態(tài)相同，并且要針對檔案使用者的姓名、使用檔案的時(shí)間等信息進(jìn)行登記。檔案使用者必須要具備相應的權限，否則不可使用這些檔案資料。

　　3.使用方便原則。數字化管理模式的構建，最終目的就是為了能夠提升管理的效率與質(zhì)量，為人們提供更加便利的工作環(huán)境和信息使用環(huán)境，因此方便性原則是必不可少的。數字檔案經(jīng)過(guò)儲存、傳輸、加密等處理之后，必須要確保信息數據的可識別性，否則這些信息就無(wú)法被有效讀出，不能充分發(fā)揮其作用。要確保具備相關(guān)權限的使用者能夠及時(shí)、準確地獲取相應的信息，并可以在同一時(shí)間閱讀同一份電子檔案。

　　4.安全性原則。由于數字化管理依托于計算機技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)本身存在很多不安全因素，房產(chǎn)檔案作為非常重要的信息資源，一旦損壞或者丟失，有可能會(huì )帶來(lái)無(wú)法挽回的損失，因此必須要堅實(shí)檔案管理的安全性原則，這是開(kāi)展一切數字化管理的前提。為了確保檔案數據的安全，必須要構建完善的安全防護體系，采用更加有效的保密措施，才能夠使系統硬件或者軟件都能夠免于自然災害以及人為的迫壞，減少檔案數據丟失或者破損的可能性。

　　二、加強房產(chǎn)檔案數字化管理的對策

　　在分析了執行數字化管理的原則之后，下面針對具體的數字化管理措施進(jìn)行分析：

　　1.提高數字化管理的認識，建立完整規范的檔案資料。構建數字化檔案管理的目的，是為了可以最大限度的利用檔案信息，并為社會(huì )發(fā)展更好的服務(wù)，如果檔案管理缺乏真實(shí)性與完整性，那么數字化管理也不存在任何意義。從目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理情況來(lái)看，通常房產(chǎn)管理部門(mén)都是計算機系統進(jìn)行登記并發(fā)證，同時(shí)使用局域網(wǎng)以及數據庫技術(shù)對各項信息進(jìn)行管理。但是能夠全面落實(shí)房產(chǎn)檔案數字化管理的城市并不多，這主要是由于人們對于數字化管理認識不完善，缺乏完整、規范的管理制度，因此必須要強化數字化管理的.規范性，提升管理部門(mén)以及管理者對數字化管理的認識，保證資料要真實(shí)、完整，針對各種資料數據進(jìn)行檢查，確保這些資料沒(méi)有問(wèn)題才能夠進(jìn)行轉化電子檔案，為數字化管理做好準備。

　　2.制定房產(chǎn)檔案館數字化建設發(fā)展規劃，并分階段有步驟地實(shí)施。在實(shí)現檔案管理數字化的過(guò)程中，檔案管理部門(mén)必須要充分考慮到各部門(mén)的建設發(fā)展，每一年的數據都在增加，因此要采取分層設計的方式，對現階段的庫存檔案進(jìn)行合理分析，并且充分發(fā)揮檔案的使用紀律，將所有的檔案進(jìn)行分類(lèi)和管理，使缺少數字化的檔案庫存能夠以最短的時(shí)間發(fā)揮效力。制定階段性管理制度，并且有步驟，有計劃的進(jìn)行落實(shí)，確保每個(gè)時(shí)期的數字化檔案管理都可以落實(shí)到位。

　　3.進(jìn)一步完善房產(chǎn)權屬檔案數字化標準。數字化管理中標準化管理是不可忽視的方面，由于檔案管理數字化屬于新型事物，因此國內缺乏完善的制度與標準，為了能夠為數字化管理創(chuàng )造更加有力的環(huán)境，奠定更加有力的基礎，國家檔案局要針對電子檔案的建立與管理出臺完善的標準、規范制度，規范和指導各地的房產(chǎn)檔案現代化管理工作，最終建立起一個(gè)標準的房產(chǎn)檔案數字化利用平臺。

　　4.規范數字化檔案開(kāi)放范圍和使用權限。數字化檔案的查詢(xún)與檢索是非常重要的環(huán)節，因此在構建數字化管理模式的過(guò)程中，必須要設置相應的訪(fǎng)問(wèn)權限，確保防衛的安全性，公眾可以在公共網(wǎng)上對各種信息進(jìn)行查詢(xún)和使用，同時(shí)對內部人員開(kāi)發(fā)相應的檔案查看權限，在單位內部局域網(wǎng)中可以隨時(shí)查詢(xún)、使用和分享。

　　三、結束語(yǔ)

　　房產(chǎn)檔案管理信息化，是房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展到一定階段的結果，是實(shí)現檔案管理現代化的趨勢，因此地產(chǎn)檔案管理部門(mén)以及工作人員必須要認識到信息化檔案管理的重要性，必須要積極強化信息化建設，制定更加完善的信息化制度，為檔案管理信息化的普及提供更加便利的平臺和條件。

　　參考文獻：

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　　[2]李海瑛.淺析房產(chǎn)檔案的公開(kāi)查詢(xún)利用[J].檔案管理理論與實(shí)踐-浙江省基層檔案工作者論文集,20xx(00).

　　[3]陳海燕.房產(chǎn)檔案信息查詢(xún)利用中的問(wèn)題分析與對策[J].檔案管理理論與實(shí)踐-浙江省基層檔案工作者論文集,20xx(00).

　　[4]曹智宏.解析房產(chǎn)檔案的現代化建設管理[J].黑龍江史志,20xx(11).

房地產(chǎn)論文8

　　我國傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式一般都屬于粗放式，在低碳經(jīng)濟背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于不能適應新的發(fā)展方式，已經(jīng)出現虧損或倒閉的現象。低碳經(jīng)濟是保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟走可持續發(fā)展道路的重要要求，針對這一問(wèn)題，國家和企業(yè)應該共同努力，做好房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng )新發(fā)展工作，努力克服房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中出現的問(wèn)題，從而使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠為我國經(jīng)濟的增加做出更大的貢獻。

　　一、低碳經(jīng)濟概述

　　低碳經(jīng)濟一直是各行各業(yè)高度關(guān)注的話(huà)題，也是我國大力提倡的新型經(jīng)濟增長(cháng)方式。低碳經(jīng)濟主要貫徹的是可持續發(fā)展的理念，并通過(guò)一系列的科技創(chuàng )新、制度創(chuàng )新、產(chǎn)業(yè)轉型和能源開(kāi)發(fā)等方式，來(lái)減少對能源的消耗，同時(shí)也減少對廢棄的排放，從而達到經(jīng)濟和環(huán)境共同發(fā)展的目的。發(fā)展低碳經(jīng)濟不僅能夠保護人類(lèi)現在所處的環(huán)境，也能夠使經(jīng)濟結構得到調整和優(yōu)化，有利于提高能源的利用率，還能促進(jìn)新能源的開(kāi)發(fā)。所以說(shuō)，低碳經(jīng)濟也適合應用于房地產(chǎn)行業(yè)中。

　　二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響

　�。�1）低碳經(jīng)濟會(huì )使房地產(chǎn)的成本增加。由于我國的技術(shù)水平還存在一定的不足，這就導致我國的低碳技術(shù)還需要進(jìn)一步提高，如果在這種情況下利用低碳技術(shù)，就會(huì )使房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本有所增加。房地產(chǎn)開(kāi)展技術(shù)研發(fā)工作時(shí)，需要投入較多的資金。低碳經(jīng)濟主要是將原有的傳統能源用新能源來(lái)代替，但新能源會(huì )增加成本投入，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中使用新能源，會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本增加。但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規模來(lái)看，大多數房地產(chǎn)企業(yè)都以小型企業(yè)為主，沒(méi)有能力進(jìn)行較大力度的資金投入，這就給低碳房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙。

　�。�2）低碳經(jīng)濟會(huì )使房?jì)r(jià)升溫。要想發(fā)展低碳經(jīng)濟，就需要在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中運用新技術(shù)和新能源，這就會(huì )變相增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出。某些使用低碳材料的建筑，會(huì )借著(zhù)低碳的名義來(lái)抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。而消費者普遍認為，只有高質(zhì)量的房屋，才會(huì )具有較高的售價(jià)，這就使房屋的價(jià)格在無(wú)形中有了升溫的趨勢。而這種情況，會(huì )使得部分消費能力較低的人群，無(wú)法承受房地產(chǎn)升溫帶來(lái)的壓力，從而降低了一部分人群購買(mǎi)房屋的欲望，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)期發(fā)展。

　�。�3）低碳經(jīng)濟的發(fā)展，會(huì )在一定程度上阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，會(huì )用到大量的木材和煤炭，這樣就會(huì )使能耗總量有所增加，從而使房地產(chǎn)所產(chǎn)生的碳排放量占總排放量的三分之一左右。從房地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看，要想使房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越好，必須有雄厚的能源做保障，在低碳經(jīng)濟發(fā)展的背景之下，能源支持受到了限制，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了限制。這樣不僅會(huì )使房地產(chǎn)發(fā)展在較大范圍內受到影響，也會(huì )影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體情況。

　　三、低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng )新的主要措施

　�。�1）通過(guò)制定和完善法律法規來(lái)約束房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放。近年來(lái)隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在飛速的發(fā)展，要想使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠更加健康，就需要建立健全的有關(guān)房地產(chǎn)的法律體系，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的角度來(lái)看，我國在管理方面還存在諸多問(wèn)題，在低碳經(jīng)濟背景下，沒(méi)有完善的法律法規能夠有效的監督房地產(chǎn)行業(yè)。要想使房地產(chǎn)行業(yè)得到有效的監督和管理，就應該對房地產(chǎn)行業(yè)中存在的高耗能和高排放問(wèn)題進(jìn)行控制，并嚴厲懲處超過(guò)國家規定和標準的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣才能保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠在低碳經(jīng)濟下健康發(fā)展。

　�。�2）在低碳經(jīng)濟背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制。低碳經(jīng)濟背景下，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須使用最新的技術(shù)和環(huán)保材料，這就會(huì )使房地產(chǎn)的投資成本增加。針對這一問(wèn)題，必須做好成本控制工作，這樣才能使企業(yè)獲得更大的利益。在控制成本的過(guò)程中，應該按照最優(yōu)化的原則來(lái)選取房地產(chǎn)的材料和相應的技術(shù)，盡量選用低碳環(huán)保和低能耗的材料，在施工過(guò)程中所使用的技術(shù)最好能夠保證最低的排放量。由于低碳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要用到價(jià)格較高的新型材料，所以應該準確合理的統計所需要的材料，避免出現資源和資金浪費的現象，并嚴格執行成本控制制度。

　�。�3）在低碳經(jīng)濟背景下，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理機制。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)日益壯大，但在其發(fā)展的過(guò)程中，仍然存在一系列問(wèn)題。在低碳經(jīng)濟背景的要求下，如果只依靠行政政策管理，很難對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制和調節，針對房地產(chǎn)低碳化這一問(wèn)題，政府應該在充分發(fā)揮市場(chǎng)調節作用的基礎上，增加對房地產(chǎn)行業(yè)的`干預，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有關(guān)機制，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正走上低碳經(jīng)濟的可持續發(fā)展道路。

　�。�4）在低碳經(jīng)濟背景下，做好房地產(chǎn)長(cháng)期目標的規劃。在我國政治經(jīng)濟體制不斷改革和完善的過(guò)程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展方式和經(jīng)濟結構也在隨著(zhù)變化。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須將低能耗和低排放作為主要的發(fā)展目標，這就需要國家對我國目前的經(jīng)濟形態(tài)進(jìn)行科學(xué)的分析，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出合理的規劃。并在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，給予一定的宏觀(guān)指導，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟的背景下穩步發(fā)展，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，從而避免受到低碳經(jīng)濟影響而導致房地產(chǎn)行業(yè)出現經(jīng)濟下滑的情況。

　�。�5）在低碳經(jīng)濟背景下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的財稅政策進(jìn)行合理調整。在低碳經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)只有相應的增加資金投入，才能適應低碳經(jīng)濟的要求。這種情況對于靠貸款來(lái)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，給自身帶來(lái)了較大的投資風(fēng)險。針對這一問(wèn)題，國家應該采取適當的財稅政策，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向低碳方向發(fā)展。對于能耗比較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國家可以相應的征收污染稅，這樣就能促使這些房地產(chǎn)企業(yè)向低碳方向發(fā)展；還可以采用降低部分稅收和合理增加補貼的方式對房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟發(fā)展提供有力的支持，這樣也能促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)向低碳經(jīng)濟的方向邁進(jìn)。

　　四、總結

　　在能源資源日益緊張的情況下，發(fā)展低碳經(jīng)濟已經(jīng)成為各行各業(yè)發(fā)展的主要方向。在低碳經(jīng)濟背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有不斷增加節能環(huán)保意識，將降低能耗和減少污染作為自身發(fā)展的主要方向，這樣才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。就目前情況來(lái)看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，仍然存在某些不足之處，這就需要做好房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理工作，并且需要國家和政府的大力支持，這樣才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟背景下又好又快的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文9

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的意義及現狀

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的意義房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量對行業(yè)發(fā)展以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的意義主要有三點(diǎn)。第一，會(huì )計信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎，同時(shí)可規范行業(yè)內的會(huì )計核算程序，利于我國經(jīng)濟一體化的發(fā)展。第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉頻繁且金額數大，所以會(huì )計信息質(zhì)量會(huì )關(guān)系到企業(yè)構建會(huì )計制度的標準，能夠影響到企業(yè)的整體發(fā)展與改革。第三，同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤比較高且增長(cháng)速度比較快，需要我國相關(guān)部門(mén)進(jìn)行監管，且監管的重點(diǎn)就是會(huì )計信息的質(zhì)量，所以，會(huì )計信息質(zhì)量關(guān)系到我國監管工作地順利開(kāi)展。由此可知，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量對我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言意義重大。

　　(二)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的現狀我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但其發(fā)展現狀卻不容樂(lè )觀(guān)。一是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息存在嚴重的失真問(wèn)題，這主要是因為部分企業(yè)為減少納稅金額而虛構業(yè)務(wù)，此外，房地產(chǎn)行業(yè)工程量大，資金運轉形式多的特征，繁雜且大量的工作任務(wù)以及人員不合理的分配也是行業(yè)會(huì )計信息失真的原因；二是房地產(chǎn)行業(yè)管理工作不完善，影響了會(huì )計工作的進(jìn)程，進(jìn)而降低了會(huì )計信息的質(zhì)量，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計人員素質(zhì)比較低對于行業(yè)會(huì )計工作而言，會(huì )計人員是整個(gè)工作的主題，因此他們的素質(zhì)將會(huì )對會(huì )計信息質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。目前，會(huì )計從業(yè)人員的道德素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)都比較低。從道德素質(zhì)方面分析，由于會(huì )計人員都是企業(yè)聘請而來(lái)，直接由企業(yè)領(lǐng)導管理，很容易受到各種利益的誘惑從而造成會(huì )計信息的失真。從專(zhuān)業(yè)素質(zhì)方面分析，有些企業(yè)的會(huì )計人員專(zhuān)業(yè)知識不足，甚至在聘請過(guò)程中利于裙帶關(guān)系上任，而且有些企業(yè)在聘請過(guò)程中也未能定好學(xué)歷標準，導致會(huì )計人員在實(shí)際工作中由于缺乏相應能力而不斷出錯，從而降低了會(huì )計信息質(zhì)量。

　　(二)房地產(chǎn)行業(yè)不同時(shí)期業(yè)績(jì)信息可比性不高一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目都屬于長(cháng)期項目，從最初的項目確立到項目確認收入都在一年以上。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)項目周期內，不同時(shí)期的財務(wù)信息也大不相同，如房地產(chǎn)企業(yè)在項目初期會(huì )支出大量建設資金；在項目建設期間，企業(yè)投入建設資金的同時(shí)還必須支出大量管理資金且幾乎沒(méi)有回收資金，即便企業(yè)為平衡當期收支平衡而采取樓盤(pán)預售的方式，得到的預收款也不屬于企業(yè)收入的范圍內；項目結束后，企業(yè)通過(guò)售樓的形式開(kāi)始大量回收資金。由此可見(jiàn)，這些信息無(wú)法真正反映出企業(yè)的整體效益，進(jìn)而，在評估房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益時(shí)也不能采取普通企業(yè)的業(yè)績(jì)評估方法，否則其結論會(huì )失真。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計體系、制度不夠完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度、體系的不完善主要體現在兩個(gè)方面，一是財務(wù)會(huì )計體系缺乏規范性，如無(wú)法有效解決商品房債務(wù)和所有權風(fēng)險的轉移問(wèn)題，而且我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的自我評估效果同國家認證的會(huì )計機構的評估結果相比存在一定的差距；二是我國會(huì )計法律法規制度有待健全，新興行業(yè)會(huì )計核算標準不明確，這導致了會(huì )計核算工作難度大且行業(yè)會(huì )計信息嚴重失真等問(wèn)題。

　　(四)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險透明度不高我國經(jīng)濟的發(fā)展也帶動(dòng)了證券市場(chǎng)的發(fā)展以及完善，這就使得市場(chǎng)主體對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險透明度的要求不斷提高。同普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)不但要面臨普通的.行業(yè)風(fēng)險，還必須面臨土地風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險以及項目開(kāi)發(fā)風(fēng)險等。針對房地產(chǎn)行業(yè)如此大的風(fēng)險，提高其風(fēng)險的透明度是十分必要的。對此，我國雖采取了一定的政策，如出臺相關(guān)風(fēng)險披露的法律法規，但是房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金信息等方面一直處于透明很低狀態(tài)，如此一來(lái)就很容易導致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息的失真問(wèn)題。而且，我國很多企業(yè)都存在“包裝”企業(yè)財務(wù)報表的現象。

　　三、解決房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量問(wèn)題的有效途徑

　　(一)提高會(huì )計從業(yè)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)若想提高會(huì )計從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，就必須先認識到會(huì )計工作對企業(yè)發(fā)展的意義以及會(huì )計信息質(zhì)量的主要影響因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在聘用會(huì )計從業(yè)人員時(shí)必須規定一定的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)標準，擁有相應的實(shí)踐能力和理論知識。再者，為能順應市場(chǎng)經(jīng)濟的變化與發(fā)展，企業(yè)還應綜合企業(yè)的實(shí)際情況，制定具有針對性的企業(yè)內部會(huì )計從業(yè)人員的培訓計劃。雖然企業(yè)很難控制會(huì )計人員的道德素質(zhì)，但是企業(yè)可加強對員工的監督力度和懲處力度，最大限度的提高會(huì )計人員在道德品質(zhì)方面的認知，從而保證會(huì )計信息質(zhì)量符合企業(yè)發(fā)展要求。

　　(二)提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計核算水平如今，會(huì )計規范已經(jīng)趨于國際化，因此只有提高會(huì )計核算水平才能確保房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應以企業(yè)實(shí)際情況為基礎，梳理財務(wù)管理的程序并建立一個(gè)完善的核算體系，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需強化企業(yè)會(huì )計核算工作，認真核算不同時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并根據現行的會(huì )計核算準則將核算出的數據列入不同的范疇之內，從而來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的能力。不過(guò)，在構建企業(yè)會(huì )計核算體系時(shí)，企業(yè)必須立足于自身實(shí)際管理需求，嚴格貫徹制定的核算制度，防止會(huì )計核算工作同企業(yè)的發(fā)展脫節，進(jìn)而影響企業(yè)的長(cháng)期效益。

　　(三)完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計體系，加強企業(yè)監管力度我國現行的會(huì )計準則并不適用于房地產(chǎn)行業(yè)中的成本核算、費用核算以及收支核算，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì )計處理時(shí)選用的標準不同，這會(huì )極大地影響到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息的質(zhì)量。因此，我國應該盡快完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計體系，明確行業(yè)的會(huì )計核算準則，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的收入準則，例如：是否完成產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、是否正式簽訂銷(xiāo)售合同、是否正式獲得購買(mǎi)方的支付證明等，我國必須針對這些問(wèn)題做出符合國情和經(jīng)濟發(fā)展的規定和標準，從而讓會(huì )計信息能夠真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。此外，房地產(chǎn)行業(yè)還應構建一套有效的內部監督管理體系，如制定財務(wù)監察、員工內部監督制度，明確劃分出不同部門(mén)和員工的職責和權利，并通過(guò)懲獎制度對企業(yè)會(huì )計核算工作進(jìn)行管理。再者，政府也應對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息的發(fā)展進(jìn)行引導，制定相應的法律法規并發(fā)揮自身的監督管理能力，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息的真實(shí)性。

　　(四)提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度為能提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度，房地產(chǎn)企業(yè)不但需要披露企業(yè)的基本信息，還需披露企業(yè)業(yè)績(jì)信息、成本組成信息、土地信息、質(zhì)量保證金信息以及項目資金分流信息等，這些信息能夠提高企業(yè)會(huì )計信息的質(zhì)量。對于所有的上市公司而言，披露企業(yè)風(fēng)險信息是其一項基本工作，這不僅能夠提高會(huì )計信息的真實(shí)性，還有助于投資者更加詳細且完全地了解公司的經(jīng)濟效益情況，從而做出相應的決策。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義，但是在發(fā)展過(guò)程中卻存在會(huì )計信息質(zhì)量這重大問(wèn)題，這不僅會(huì )影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也會(huì )影響到社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認識到管理、控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量的必要性，而后再結合企業(yè)發(fā)展情況采取相應的解決策略，這才能改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系，提高企業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量，進(jìn)而確保整個(gè)行業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的順利發(fā)展。

房地產(chǎn)論文10

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期策劃的原則

　　1. 全局性

　　在進(jìn)行前期策劃時(shí)，策劃人員往往要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的整體定位以及項目細節方面的內容進(jìn)行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀(guān)念，站在全局的角度來(lái)制定項目整體規劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實(shí)現。

　　2. 綜合協(xié)調性

　　由于項目前期策劃涉及內容較廣，涵蓋了項目設計與規劃、建筑科技、工程管理到項目市場(chǎng)調研、定位策劃到后期推廣營(yíng)銷(xiāo)等等內容，因此工作量較為復雜也較為巨大。所以在前期策劃時(shí)，應當重視各個(gè)環(huán)節間的協(xié)調性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來(lái)優(yōu)化配置各項資源。

　　3. 前瞻性

　　一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目運作周期短則2～3年，長(cháng)則5年或以上。所以，在進(jìn)行項目前期策劃時(shí)，相關(guān)人員應當能初步判斷未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢以及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟形勢有可能會(huì )發(fā)生的變化，并做好相應的應對策略，以保證房地產(chǎn)項目的穩定性與可持續性。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期策劃的內容

　　1. 項目可行性分析

　　項目可行性分析指的是在進(jìn)行投資決策前，對將要進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行系統的經(jīng)濟分析以及論證的過(guò)程。在項目開(kāi)發(fā)前期編制所得的完整、嚴謹、翔實(shí)的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產(chǎn)項目的重要依據。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場(chǎng)分析（區域市場(chǎng)、宏觀(guān)市場(chǎng)）、市場(chǎng)預測（市場(chǎng)需求預測、供應預測、價(jià)格變動(dòng)預測）、財務(wù)評估（銷(xiāo)售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現值等）、風(fēng)險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內容進(jìn)行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎上科學(xué)編制可行性分析報告。在編制報告時(shí)，應將一切與項目開(kāi)發(fā)相關(guān)的、各類(lèi)不利因素全部考慮在內，并對其可能產(chǎn)生的不利影響進(jìn)行合理評估，如若最后所得評估結果顯示這個(gè)項目具有正常開(kāi)發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到的各類(lèi)困難也在事前項目評估風(fēng)險之內，整體開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險均為可控。

　　2. 項目研究

　　項目研究主要分為研究待開(kāi)發(fā)土地以及研究該項目所處市場(chǎng)環(huán)境兩大塊內容。

　　研究待開(kāi)發(fā)土地指的是對待開(kāi)發(fā)土地的現狀以及未來(lái)可能發(fā)展的方向進(jìn)行研究與預測。其研究?jì)热葜饕�有�?/p>

　�、偻恋氐乩砦恢靡约敖煌ㄇ闆r。主要是分析待開(kāi)發(fā)土地和城市主體的相對位置關(guān)系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來(lái)的發(fā)展潛能有著(zhù)較大影響。

　�、陧椖縎WOT分析。對待開(kāi)發(fā)土地的各種機會(huì )與威脅、優(yōu)勢與劣勢等對項目未來(lái)運作產(chǎn)生影響的客觀(guān)因素進(jìn)行定性分析。

　�、郯鍓K分析。即待開(kāi)發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周?chē)鷶祩�(gè)主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來(lái)發(fā)展方向息息相關(guān)。

　　研究該項目所處的市場(chǎng)環(huán)境主要包括以下三方面內容：研究市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及項目競爭態(tài)勢。第一，市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟條件包括了當前國家宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況，以及未來(lái)國家經(jīng)濟政策走向的預測，力求從中得到一些基本判斷結論，方便日后能夠站宏觀(guān)經(jīng)濟的角度來(lái)給開(kāi)發(fā)項目運作提供有效的指導。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況主要指的是現階段全國房地產(chǎn)運行情況、當地房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況、近幾年內當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格、數量的變化趨勢、當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策環(huán)境等方面內容。第三，項目競爭態(tài)勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格情況、推售方式、競爭優(yōu)勢等方面內容。

　　3. 整體項目定位

　　首先，應對項目各方面因素進(jìn)行綜合考量，并對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩三年的發(fā)展趨勢進(jìn)行合理預測，從而根據整合而得的數據來(lái)對整體項目市場(chǎng)定位進(jìn)行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應對可能出現的市場(chǎng)風(fēng)險。其次，應細分項目定位，對整體項目定位進(jìn)行細化，包括項目目標客戶(hù)群定位、項目檔次定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格水平定位以及推廣形象定位等方面內容上，以便于整體項目能夠有效得到落實(shí)，并對后續工作起到一個(gè)指導的`作用。

　　4. 項目規劃設計

　　項目規劃設計是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期策劃的重要內容，是將相關(guān)單位研究所得的項目定位成果體現到項目規劃設計方案中的重要環(huán)節。首先，進(jìn)行消費者需求調研�？梢圆捎蒙钊朐L(fǎng)談的方式或者隨機問(wèn)卷的方式來(lái)對當地消費者開(kāi)展需求調研工作，以掌握當地目標客戶(hù)群體對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的喜好、傾向；對新技術(shù)、新產(chǎn)品的接受能力；對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設備、檔次的期望值、對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格接受水平等內容，并將此調研結果作為今后項目工作的參考性依據。其次，進(jìn)行產(chǎn)品界定。將消費者需求調研結果與開(kāi)發(fā)項目的各種指標參數相結合來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品界定。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的形式（樓宇布局）、產(chǎn)品特點(diǎn)（所選用的新科技、新產(chǎn)品、建筑特色）、產(chǎn)品規格（戶(hù)型、面積）等方面內容。

　　5. 做好銷(xiāo)售準備工作

　　銷(xiāo)售準備工作主要包括制定營(yíng)銷(xiāo)策略以及物質(zhì)準備兩方面內容。營(yíng)銷(xiāo)策略工作主要包括制定與執行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷(xiāo)售策略的制定；整體項目銷(xiāo)售價(jià)格區間；項目銷(xiāo)售工作的要求、流程以及相關(guān)事件安排等。物質(zhì)準備主要包括銷(xiāo)售隊伍的建立與培訓；售樓處的布置、設計以及建造；銷(xiāo)售工具的布置、采購與制作等方面內容。

　　結語(yǔ)：

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃雖然涉及到的內容復雜，但只要理清其中的脈絡(luò )，根據項目自身特點(diǎn)，逐一有序地進(jìn)行編寫(xiě)，就能做出一份好的項目前期策劃書(shū)，使企業(yè)在后續的項目開(kāi)發(fā)中精準決策，增強企業(yè)競爭力和創(chuàng )新力；

　　2.不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目本身側重點(diǎn)各異、各地產(chǎn)公司文化也有差異，因

　　而需要根據實(shí)際情況對策劃書(shū)進(jìn)行因地制宜的調整和優(yōu)化；

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)持續3-5年的動(dòng)態(tài)過(guò)程，在實(shí)際操作中，需要對不斷變化的形勢和環(huán)境對前期策劃進(jìn)行及時(shí)有效的檢查和修正，真正做到動(dòng)態(tài)管理。

　　參考文獻：

　　[1]袁亞楠.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期策劃相關(guān)問(wèn)題的探討[J].科技創(chuàng )新與應用，20xx，（24）.

　　[2]張迪.試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期定位策劃[J].房地產(chǎn)導刊，20xx，（31）.

房地產(chǎn)論文11

　　引言

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)管理屬于工程項目管理中的一個(gè)分支，也是一門(mén)綜合性很強的學(xué)科，涉及成本管理、工程施工、項目評估、質(zhì)量管控等多個(gè)領(lǐng)域，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理工作的重重要性和復雜性，需要針對其中的系統工程進(jìn)行理論和方法的綜合運用，保證實(shí)現對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的全方位管理。但是從現實(shí)情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理工作中漏洞百出，在沒(méi)有充分論證項目可行性以及出具項目分析報告的基礎上就盲目上馬，直接導致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目無(wú)法繼續進(jìn)行下去，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟壓力，也給社地區經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行研究與分析，從未為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據。

　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項目管理的重要性

　　1.1保證開(kāi)發(fā)項目的按期完成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的按期完成需要對整個(gè)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行綜合管理，并制定階段性的任務(wù)和工作，在保證階段性工作保質(zhì)保量完成的情況下實(shí)現整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的按期完成。因此必須針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計劃，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的全過(guò)程都納入到計劃管理體系中來(lái)，用階段性的工作計劃指導實(shí)際建設工作，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的順利進(jìn)行。

　　1.2保證項目進(jìn)展的組織性和協(xié)調性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項涉及面廣、涉及部門(mén)多、工程量大的系統性工程，建設和管理的復雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項目工作計劃來(lái)進(jìn)行，才能保證在按時(shí)完成的情況下提升工作質(zhì)量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng )造巨大的經(jīng)濟效益。項目開(kāi)發(fā)管理的重要性在于可以為工程開(kāi)發(fā)和建設提供更加明確的職責分配和更加完善的規章制度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作創(chuàng )造一個(gè)良好的內部環(huán)境，從而保證部門(mén)工作人員之間的合作協(xié)調性和積極性，保證工作人員的組織和管理質(zhì)量，進(jìn)而保證項目建設的順利進(jìn)行。

　　1.3保證經(jīng)濟效益的最大化

　　企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的就是實(shí)現經(jīng)濟效益的最大化，同時(shí)這也是工程項目管理的終極任務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理通過(guò)有效地控制項目實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時(shí)實(shí)現工程效益的最大化，為企業(yè)贏(yíng)得最大的經(jīng)濟和社會(huì )效益，從而為增強企業(yè)核心競爭力、促進(jìn)企業(yè)平穩快速發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎[1]。

　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中的重點(diǎn)

　　2.1工程質(zhì)量達標

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項關(guān)乎國際民生的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房屋建設質(zhì)量不僅與民眾的生命財產(chǎn)安全息息相關(guān)，同時(shí)還與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展與和諧穩定具有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理工作中質(zhì)量管控成為核心問(wèn)題之一。因為上文中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的質(zhì)量直接決定了工程建設質(zhì)量，只有保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量安全，才能讓人們對購買(mǎi)的房屋有安全感，從而真正實(shí)現人們生活質(zhì)量的提高。

　　2.2管理者的質(zhì)量意識

　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作為房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)管理的實(shí)際操控者和管理者，其質(zhì)量意識對于房地產(chǎn)質(zhì)量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門(mén)的管理者進(jìn)一步明確自身的責任與義務(wù)，認真履行自己的職責，對項目建設質(zhì)量進(jìn)行全面監控，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的每一個(gè)環(huán)節都符合質(zhì)量要求[2]。

　　3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中難點(diǎn)

　　3.1決策缺乏依據

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理條例的制定需要在充分調研市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境的前提下運用專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)理論和分析方法對調研數據進(jìn)行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開(kāi)發(fā)商對當地的市場(chǎng)行情缺乏明確的研究，很多管理工作都是建立在跟人經(jīng)驗之上的，決策工作缺乏完善的理論與實(shí)踐依據，經(jīng)常導致施工的結尾發(fā)生項目管理無(wú)法進(jìn)行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項目管理工作的順利進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的項目管理難點(diǎn)之一。

　　3.2成本控制

　　項目管理中的成本控制也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會(huì )效益與經(jīng)濟效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都普遍不太重視項目前期策劃以及設計階段的成本控制問(wèn)題，同時(shí)對項目進(jìn)行過(guò)程中各個(gè)階段的成本控制沒(méi)有一個(gè)明確的認識，往往導致項目進(jìn)行階段的資金花費超過(guò)了預算，在項目后期無(wú)法正常進(jìn)行[3]。

　　4解決房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)管理工作中重點(diǎn)和難點(diǎn)的關(guān)鍵策略

　　4.1做好項目開(kāi)發(fā)前期的研究調研工作

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做好前期工作至關(guān)重要，因為只有做好了前期的詩(shī)市場(chǎng)調研，才能為具體項目工作計劃的制定和實(shí)施提供完善的數據支持，進(jìn)而為房地產(chǎn)項目?jì)鹊某杀竟芾頊蕚湎葲Q條件。如果在施工過(guò)程中，沒(méi)有設計圖紙，工程項目就無(wú)法正常開(kāi)展，同樣的如果設計的圖紙沒(méi)有確定性，也無(wú)法高質(zhì)量的進(jìn)行施工。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提起對前期調研工作的足夠認識，聘請具有相關(guān)教育背景和豐富工作經(jīng)驗的人員對市場(chǎng)情況進(jìn)行系統而科學(xué)的分析，出具詳細的市場(chǎng)調研報告，從而為管理者重大決策的制定以及項目成本控制準備先決條件。

　　4.2逐步完善成本管理制度

　　一個(gè)完善的成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)項目管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在，也是提升項目建設質(zhì)量、創(chuàng )造巨大的經(jīng)濟效益的前提和保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項復雜的系統工程，為了保證項目管理質(zhì)量，需要對策、設計、發(fā)包以及施工的.所有環(huán)節進(jìn)行成本控制和管理，責成相關(guān)部門(mén)人員出具詳細的工作計劃和工作安排，并定期對項目進(jìn)展情況進(jìn)行階段性的測評和質(zhì)量評估，隨時(shí)針對具體情況進(jìn)行合理的調整，保證工程建設項目的順利進(jìn)行。同時(shí)還應該針對當前項目管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過(guò)制定完善的管理制度規范員工的工作行為，提升工作質(zhì)量，進(jìn)而提高開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟效益[4]。

　　5結束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的基礎性工作之一，在保證工程建設質(zhì)量、為工程承包方創(chuàng )造巨大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益方面發(fā)揮著(zhù)巨大的作用。本文系統地介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理工作中存在的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并相應的提出了應該從做好項目前期調研工作、完善成本管理制度兩個(gè)方面進(jìn)行努力，從而進(jìn)一步提升項目管理質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供助力。

　　第3篇：房地產(chǎn)項目管理現存問(wèn)題與對策研究

　　房地產(chǎn)項目有著(zhù)投資量大、施工環(huán)境復雜、參建單位和人員數量多、工期長(cháng)等特點(diǎn)，如果在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，項目管理工作不到位，必然會(huì )給相關(guān)單位帶來(lái)不必要的經(jīng)濟損失。近年來(lái)，隨著(zhù)城市化的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。當房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，各大房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)感受到行業(yè)競爭壓力的加劇，如何提高企業(yè)的核心競爭力，更是成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)研究和實(shí)踐的課題。

　　一、我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問(wèn)題

　　1.公司組織管理結構建設缺乏項目管理理論指導

　　我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。由于部分企業(yè)在項目管理中缺乏科學(xué)的理論指導，項目開(kāi)發(fā)大多憑借熱情和所謂的經(jīng)驗，因此在房地產(chǎn)項目管理中問(wèn)題百出，更是使很多企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)中資金鏈斷裂，甚至導致企業(yè)倒閉。

　　例如，湖北武漢市東西湖區金銀湖畔先進(jìn)大隊府上樓盤(pán)，一個(gè)工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業(yè)主的正常生活，還造成惡劣的社會(huì )影響，并導致企業(yè)受到輿論的譴責和行政處罰。

　　2.項目管理人員專(zhuān)業(yè)水平不足

　　雖然我國加大了對房地產(chǎn)項目管理領(lǐng)域的人才培養力度，但人才培養是需要較長(cháng)周期的。在房地產(chǎn)項目管理領(lǐng)域人才缺口極大的今天，很多其他領(lǐng)域的人員涌入房地產(chǎn)項目管理領(lǐng)域，這些管理人員不僅缺乏專(zhuān)業(yè)性知識，也對科學(xué)的房地產(chǎn)項目管理方法了解甚少。這導致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目管理工作如一團亂麻，不僅無(wú)法發(fā)揮項目管理的效果，還帶來(lái)很多不必要的成本支出和麻煩。

　　例如，20xx年北京中央電視臺新址園區在建的附屬文化大樓，由于施工單位項目管理人員專(zhuān)業(yè)水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設單位燃放煙花爆竹，導致火災發(fā)生，1死8傷，直接經(jīng)濟損失1.6383億元。

　　3.項目管理的前期工作不足

　　房地產(chǎn)項目投資量大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，如果在項目開(kāi)發(fā)時(shí)不做可行性研究，必然無(wú)法掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，無(wú)法確保工程項目是否會(huì )獲利。當前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于管理體系不健全、項目管理人員技術(shù)水平不足，很多項目在開(kāi)發(fā)前并沒(méi)有進(jìn)行細致的可行性研究和論證。這些項目在開(kāi)發(fā)前就缺少實(shí)證資料，缺乏支撐數據，根本無(wú)法保證項目是否能夠獲利。當企業(yè)將資金和精力投入到這些項目中，隨著(zhù)項目的開(kāi)展則會(huì )逐漸發(fā)現問(wèn)題，然而企業(yè)已經(jīng)深陷其中，最終導致項目開(kāi)發(fā)失敗，造成資金和資源的浪費。

　　例如，某地產(chǎn)公司在華東某城市做養老項目，由于在項目規劃時(shí)沒(méi)有考慮我國國情，800個(gè)床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時(shí)很少有其他消費，項目嚴重虧損。

　　4.缺少風(fēng)險防控預案和手段

　　在我國市場(chǎng)經(jīng)濟日益完善的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日益感受到市場(chǎng)經(jīng)濟帶來(lái)的沖擊。但房地產(chǎn)項目作為民生項目，其在市場(chǎng)經(jīng)濟規律調控下，卻還受到地方政策和政府宏觀(guān)調控的影響。這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)中將同時(shí)面臨政策風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、安全風(fēng)險、法律風(fēng)險和資金風(fēng)險等。一旦這些風(fēng)險不能有效控制，當問(wèn)題發(fā)生時(shí)必然會(huì )給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)致命的打擊，造成企業(yè)資金的浪費甚至導致項目夭折。

　　二、提高房地產(chǎn)項目管理水平的對策

　　1.完善公司的組織治理結構

　　房地產(chǎn)項目管理貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項目的規劃、建設和運營(yíng)的整個(gè)周期中，因而其項目管理需要公司多部門(mén)配合才能夠高效完成。想要提高房地產(chǎn)項目管理水平，首先要以科學(xué)的房地產(chǎn)管理理念為基礎，以企業(yè)的組織機構為框架，構建一整套完善的公司組織治理機構。只有實(shí)現公司組織治理機構的完善，才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的投資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

　　2.提高項目管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

　　房地產(chǎn)項目管理人員的專(zhuān)業(yè)素養，決定了房地產(chǎn)項目管理工作的水平和質(zhì)量，并影響了房地產(chǎn)項目管理水平的發(fā)展和進(jìn)步。為了提高企業(yè)房地產(chǎn)項目管理工作水平，必須組建一套技術(shù)扎實(shí)、經(jīng)驗豐富并有創(chuàng )新精神的優(yōu)質(zhì)人才團隊，并依此為基礎建設符合企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)現狀的項目管理新模式。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，并加大對現有團隊人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓。除此之外，還應該事先房地產(chǎn)項目管理團隊的優(yōu)勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)項目管理團隊的職業(yè)素養，為項目管理水平的提高打下堅實(shí)的基礎。

　　3.做好項目前期基礎性工作

　　高質(zhì)量的可行性研究是開(kāi)發(fā)企業(yè)做出正確投資決策的支撐�？尚行匝芯抠|(zhì)量的提高應著(zhù)重幾個(gè)方面：政策研究，市場(chǎng)調研、項目定位、成本預算、資金籌措、進(jìn)度計劃和風(fēng)險控制等。使用宏觀(guān)經(jīng)濟效益分析法與微觀(guān)經(jīng)濟效益分析法進(jìn)行思考，把動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法相統一，分析項目開(kāi)發(fā)的實(shí)際利益，定量分析項目的經(jīng)濟效益，定性分析項目的可行性。用SWOT分析法讓事實(shí)說(shuō)話(huà)，通過(guò)大量的數據分析比較得出較為客觀(guān)的可行性結論，為企業(yè)投資決策提供參考。

　　4.優(yōu)化風(fēng)險防控預案

　　我國作為發(fā)展中國家，隨著(zhù)城市化的推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)也處于動(dòng)態(tài)變化中。因此，房地產(chǎn)項目管理工作也應該是一項長(cháng)期的工作，隨著(zhù)市場(chǎng)的變化和企業(yè)的發(fā)展而不斷進(jìn)步。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中，一定要時(shí)刻居安思危，不斷完善自身的風(fēng)險防控預案，才能夠有效的抵御項目開(kāi)發(fā)中所面臨的政策風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、安全風(fēng)險、法律風(fēng)險和資金風(fēng)險。

　　結語(yǔ)：

　　綜上所述，房地產(chǎn)項目管理的工作質(zhì)量和水平，極大的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉型期的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展的空間，就必須不斷提升項目管理水平，只有項目管理水平穩步提高，才能確保企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)競爭中脫穎而出，獲得更大的發(fā)展空間。

　　第4篇：價(jià)值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應用

　　1當前我國房地產(chǎn)項目管理的基本特點(diǎn)

　　11時(shí)間性

　　房地產(chǎn)項目的建設過(guò)程有一定的時(shí)間限制，且大部分的房地產(chǎn)商都對時(shí)間有一個(gè)明確的規定，因為通常房地產(chǎn)項目在建設的過(guò)程中對資金的投入需求量極大，使得它的生產(chǎn)成本極高，如果不能有效地對時(shí)間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產(chǎn)建設陷入停工。并且工期過(guò)長(cháng)，將會(huì )導致房地產(chǎn)項目的貸款資金利息等相關(guān)費用的增長(cháng)，使房地產(chǎn)項目的建設成本增加，從而影響最終的收益與利潤。

　　12系統性

　　房地產(chǎn)項目是一項極其復雜與龐大的工程建設項目。它不僅投入資金多、投資規模大、投資范圍廣、建設時(shí)間長(cháng)，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產(chǎn)項目建設過(guò)程中對各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復雜的管理系統，必須要對整個(gè)建設過(guò)程進(jìn)行統一的規劃與管理。此外，由于現代化專(zhuān)業(yè)分工的需要，一個(gè)房地產(chǎn)項目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協(xié)調性比較差。因此，需要建設起一個(gè)嚴密的組織系統，來(lái)統一調配整個(gè)組織的成員。

　　13程序性

　　房地產(chǎn)項目在建設的過(guò)程中必須按照規定的程序進(jìn)行施工。從項目的建設方案擬定開(kāi)始，到項目的設計、項目的施工、項目的完工以及最后的項目的驗收，都需要按照規定的實(shí)施程序進(jìn)行。

　　14法律性

　　因為房地產(chǎn)項目建設過(guò)程中參與的組織繁多，使得其責任具有不穩定性。所以國家為了避免出現施工項目無(wú)責任人等情況，制定了許多相關(guān)的法律法規，如房地產(chǎn)管理法、招標投標法、工程承包法、勞動(dòng)合同法等法律，來(lái)保證房地產(chǎn)項目建設過(guò)程中施工的規范與合法。

　　2價(jià)值工程在房地產(chǎn)項目管理中應用的意義

　　21節約投資資金

　　用價(jià)值工程對房地產(chǎn)項目的前期投資進(jìn)行研究與分析，能有效地為房地產(chǎn)項目的投資成本進(jìn)行節約。因為房地產(chǎn)業(yè)投資規模巨大，以及資金投入的數額巨大，使得即使是極小部分的投資節約，都會(huì )是一個(gè)巨大的數額。

　　22提供施工速度

　　因為一般房地產(chǎn)的建設周期都比較長(cháng)，這就導致投入資金與收回資金的周期過(guò)長(cháng)。若是其間市場(chǎng)需求發(fā)生變化，將會(huì )導致后期的資金回收發(fā)生變化，從而導致虧損。因此盡快使房地產(chǎn)項目工程完工就顯得格外重要了。而通過(guò)價(jià)值工程對房地產(chǎn)項目的資金、人員、工序等方面進(jìn)行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時(shí)間，從而使房地產(chǎn)項目工程快速完工。

　　23降低成本

　　一般房地產(chǎn)項目的使用周期都比較長(cháng)，且使用成本高，這將使得房地產(chǎn)項目的使用成本與建筑成本之間不能達到一種合理的平衡。而通過(guò)價(jià)值工程在保證實(shí)現用戶(hù)對所需要功能的前提下，對房地產(chǎn)項目的建設成本與使用成本進(jìn)行合理的平衡，將會(huì )大大減少房地產(chǎn)項目的壽命周期成本。

　　24節約建設能源

　　房地產(chǎn)項目在建設的過(guò)程中需要耗費大量的能源。不只是在建造的過(guò)程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會(huì )消耗巨大的能源。而且其中有相當一部分能源是完全浪費的，所以通過(guò)價(jià)值工程對房地產(chǎn)項目能源進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)并采取節能措施，能夠大大降低房地產(chǎn)項目在建設、使用過(guò)程中的能源浪費。

　　3價(jià)值工程在房地產(chǎn)項目管理中的應用

　　31項目策劃階段

　　房地產(chǎn)項目策劃是指對整個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行規劃的過(guò)程。包括從獲得土地使用權開(kāi)始，到進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調查、分析、定位、細分，再到完工后的物業(yè)管理規劃等方面。其策劃的主要目標就是明確房地產(chǎn)項目的目標市場(chǎng)。該階段的工作內容主要是房地產(chǎn)項目的具體分析及計劃、市場(chǎng)調查、市場(chǎng)細分，以及目標市場(chǎng)、項目定位、項目評價(jià)和完善等方面。其中，尤以房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查、細分及明確目標市場(chǎng)最為關(guān)鍵。

　　而通過(guò)價(jià)值工程對房地產(chǎn)項目策劃中的市場(chǎng)調查進(jìn)行分析，可以獲取消費人群對房地產(chǎn)項目的價(jià)值要求與功能評價(jià)，從而運用價(jià)值分析對房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)、功能等不足的地方進(jìn)行改進(jìn)。而且還能通過(guò)細分市場(chǎng)規模、消費力、發(fā)展潛力等問(wèn)題，對房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)選擇定好目標。最后再通過(guò)對消費人群的消費能力調查，為房地產(chǎn)項目最后的價(jià)格進(jìn)行合理的定價(jià)。具體而言，應考慮到未來(lái)樓房款式、城市核心區域轉移、樓房外觀(guān)和形狀社會(huì )化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實(shí)現房地產(chǎn)項目策劃的最大化價(jià)值，應從居住環(huán)境、小區風(fēng)格、建筑特色等層面進(jìn)行品牌的整體評估。

　　32項目設計階段

　　在項目設計階段，實(shí)際上包含項目方案—初步設計—施工圖設計等階段。而價(jià)值工程相關(guān)工作的對象、核心點(diǎn)是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設計招標在達成價(jià)值工程效用中有著(zhù)重要影響。要指出的是，必須在設計招標相關(guān)文件中，系統明確評價(jià)指標，這是開(kāi)展方案評標中特別要注意的，且不同工程項目應設置相應的指標，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風(fēng)、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內外裝飾和周邊環(huán)境的美觀(guān)性；（3）周邊綠化，主要是小區景觀(guān)、周邊噪聲等環(huán)保性。此外，在施工圖的設計中，應重點(diǎn)將材料選用、細微處的工程方案制訂納入價(jià)值工程中，同時(shí)要量化業(yè)主要求及項目功能需要，譬如地熱采暖、置入式散熱器的選用。實(shí)施價(jià)值工程，可指導采取地熱采暖，在成本上有一定增加，但室內供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場(chǎng)價(jià)格，且還可看作為新的銷(xiāo)售點(diǎn)，整體而言地熱式采暖更理想。

　　33項目施工階段

　　在房地產(chǎn)的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過(guò)價(jià)值工程的科學(xué)分析與合理規劃能夠大大避免施工過(guò)程中出現的浪費現象。而且還需要對房地產(chǎn)項目施工過(guò)程中的施工費用進(jìn)行精確計算，再合理科學(xué)地組織施工人員進(jìn)行施工。

　　通過(guò)價(jià)值工程對房地產(chǎn)項目施工建設過(guò)程中出現的問(wèn)題進(jìn)行合理分析與優(yōu)化，能夠有效地避免施工過(guò)程中出現的人員管理混亂、設備運用不合理、工程材料浪費等問(wèn)題。而且房地產(chǎn)項目施工過(guò)程中的施工順序也很重要，通過(guò)價(jià)值工程對相關(guān)工程質(zhì)量、材料投資、施工時(shí)間等進(jìn)行嚴格把控。使房地產(chǎn)項目的施工組織計劃能做到有條不紊、循序漸進(jìn)，最大化提高完工時(shí)間，以及最大化降低施工過(guò)程中的成本費用。同時(shí)通過(guò)技術(shù)的提升，或是材料的替換等創(chuàng )新方法，還能有效減少房地產(chǎn)項目的建設成本。

　　4結論

　　總而言之，在房地產(chǎn)項目管理中通過(guò)運用價(jià)值工程來(lái)節約生產(chǎn)成本是件很有必要的事情。因為價(jià)值工程是一項非�？茖W(xué)的、能夠將技術(shù)與經(jīng)濟完美結合的方法。運用價(jià)值工程不僅可以促進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，而且還能在房地產(chǎn)項目的管理過(guò)程中節省大量的人力、物力與財力，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。

　　第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理難點(diǎn)及出路探析

　　引言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一個(gè)相對復雜的系統，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)管理更是一門(mén)綜合性很強的學(xué)科，項目的管理者只有將系統工程的相關(guān)理論、觀(guān)點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運用，才能實(shí)現對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項目管理過(guò)程中存在的難點(diǎn)問(wèn)題完善解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目穩健有序地進(jìn)行。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的重要性

　　1.1確保項目按期完成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的按期完成需要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有序進(jìn)展，即通過(guò)一個(gè)完善的計劃管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理目標的順利實(shí)現。

　　1.2保證項目進(jìn)展組織性與協(xié)調性

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中，通過(guò)明確的職責劃分，按照相關(guān)法律法規的規定，制定適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的各項規章制度，從而為項目開(kāi)發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項目開(kāi)發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對保證項目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中的協(xié)調功能正好能實(shí)現這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境[1]。

　　1.3保證項目效益最大化

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，之所以需要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現項目效益的最大化，這就需要對項目實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實(shí)現對項目進(jìn)展過(guò)程中項目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟和社會(huì )效益。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的難點(diǎn)

　　第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)定位不準確，項目的可行性得不到確認。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項目的時(shí)候，未能及時(shí)準確地掌握市場(chǎng)信息，導致對房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)定位不準確，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)調研時(shí)，未能提供一個(gè)研究式的報告，這些因素都會(huì )使得房地產(chǎn)項目的可行性得不到確認，從而在決策的過(guò)程中，不能夠科學(xué)、合理地進(jìn)行決策，從而導致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策機制不健全。開(kāi)發(fā)項目決策體制不健全，導致決策存在很大地盲目性，從而影響后來(lái)的房地產(chǎn)項目建設以及樓層銷(xiāo)售等環(huán)節。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì )出現很多不確定的因素，因為在前期調研的時(shí)候未能及時(shí)反映這些信息，所以就導致了出現問(wèn)題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現一些領(lǐng)導通過(guò)商量得出臨時(shí)的決策的現象，這些臨時(shí)的決策不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)行，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設的安全性也造成了一定的影響，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目要管理好項目在決策前的市場(chǎng)調研，從源頭抓起，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的正常運行。

　　第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計圖紙變化頻繁，因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策機制不是很健全或設計師對開(kāi)發(fā)商決策層對開(kāi)發(fā)項目的設計意圖缺乏領(lǐng)悟，所以在項目的設計階段，決策階層的人對設計師進(jìn)行干預，導致設計師頻繁修改既定的設計方案，從而無(wú)法很好完成既定的工作，而且當設計師完成一個(gè)設計之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導致設計圖紙不斷地進(jìn)行改正。這樣的情況不僅不利于項目管理的正常分工，而且不利于房地產(chǎn)項目的及時(shí)完工。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理出現這樣一個(gè)現象，即很多的設計圖紙并非設計師設計出來(lái)的，而是由一些高層領(lǐng)導決策出來(lái)的。設計師缺少自由發(fā)揮的空間，這樣的現象導致設計師不僅不能夠很好地設計項目圖紙，而且也影響了項目圖紙的質(zhì)量問(wèn)題。

　　第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理存在著(zhù)項目工程收尾工作上的難度。這主要表現在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工程的施工階段，在與施工隊簽訂合同的時(shí)候，沒(méi)有對相關(guān)的合同細則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過(guò)程中，出現了一些條約界定不清楚的現象；二是在項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中為確保工程建設進(jìn)度，諸多問(wèn)題采取擱置處理的原則，這樣就在項目后期收尾過(guò)程中需要解決大量不得不解決的前期問(wèn)題。房地產(chǎn)項目管理中，不僅要注意工程項目過(guò)程中的一些問(wèn)題的管理，還應該注重工程項目在收尾階段的管理，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目收尾工作的管理，來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量，維護好居民的安全問(wèn)題。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的出路

　　第一，規劃好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策階段。規劃好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策階段是項目管理的出路之一。具體來(lái)講，主要分為三個(gè)步。第一步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先要組織專(zhuān)門(mén)的工作人員對市場(chǎng)進(jìn)行精準的調研。根據工作人員的調研結果，結合決策者對未來(lái)開(kāi)發(fā)項目周期中可變因素的預測和把控來(lái)確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策的科學(xué)性和合理性。工作人員在調研時(shí)應該重點(diǎn)注意，不僅要對我國的市場(chǎng)的信息進(jìn)行一定的統計，還要對國外的經(jīng)濟走勢和解決政策做一定的統計和調研，以此來(lái)確保信息的全面性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在根據這些信息選擇最合適宜的開(kāi)發(fā)項目。第二步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要及時(shí)地進(jìn)行決策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策要有及時(shí)性，以避免某些機會(huì )的喪失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對項目的可行性加以重視，再結合實(shí)際的情況，以確保決策的及時(shí)性和準確性。第三步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理需要健全決策的機制，以確保項目決策的合理性及實(shí)效性[3]。完善的決策機制將規范調研人員的信息采集，提高調研信息的全面性和準確定，同時(shí)在調研結果的決策上可以根據精準的市場(chǎng)信息發(fā)揮團隊的優(yōu)勢對項目開(kāi)發(fā)及時(shí)做出預判并出具可行方案，為決策者做出及時(shí)、準確的決策提供有力保障。

　　第二，管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理出路還包括管理好項目的實(shí)施階段。管理實(shí)施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產(chǎn)項目施工的時(shí)，注意項目圖紙的規范性。為了避免在設計項目圖紙的時(shí)候，出現領(lǐng)導人員影響設計者繪制圖紙情況，就要對項目圖紙的具體步驟予以說(shuō)明，使其規范化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目圖紙設計流程的規劃，不僅有利于設計師發(fā)揮其獨特的優(yōu)勢，而且也有利于項目圖紙的科學(xué)性和全面性。第二步，項目的設計部門(mén)要整合好項目所需要的設計資源。項目的設計資源對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計質(zhì)量以及項目?jì)热莸确矫娑及l(fā)揮著(zhù)很大的作用，所以項目的設計部門(mén)要整合好項目所需要的資源。在一些需要建設園林景觀(guān)的項目來(lái)說(shuō)，整合設計的資源顯得尤為重要。如果沒(méi)有對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所需要的設計資源進(jìn)行有效地整合，就會(huì )導致達不到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所期待的效果。因此，項目的設計部門(mén)要對項目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項目施工更好更快地完工。

　　第三，管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收尾階段。管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時(shí)，要將每一條條款都標注明白，以避免在收尾工作出現矛盾問(wèn)題。通過(guò)合同來(lái)確定具體的分工，每一道程序都有相應的人員進(jìn)行負責，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目能夠及時(shí)地完成。在項目建設中重視非工程實(shí)體建設的各類(lèi)工作的推進(jìn)，各相關(guān)職能部門(mén)要對此類(lèi)工作根據工程建設進(jìn)度積極完成，確保工程實(shí)體建設與非工程實(shí)體工作同步進(jìn)行，消除項目收尾階段的各類(lèi)隱患。這樣不僅有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可持續性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì )的建設。

　　4、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的難點(diǎn)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計圖紙變化太大及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理存在著(zhù)項目工程收尾工作上的難度三個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的出路有三條，它們分別是規劃好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的決策階段、管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施階段及管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收尾階段。

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動(dòng)力強，自1998年住房商品化改革以來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對擴大內需，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻，逐漸成為國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)運行發(fā)展的核心元素——房地產(chǎn)價(jià)格也快速上漲，部分地區出現房?jì)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，漲幅過(guò)大的現象，不斷上漲的房?jì)r(jià)引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題。與房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫可能導致的金融風(fēng)險。

　　一、研究背景

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著(zhù)密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源渠道非常單一，過(guò)度地依賴(lài)銀行信貸，其他資金來(lái)源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著(zhù)大量社會(huì )閑置資金的銀行機構，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過(guò)度集中，不利于風(fēng)險分散，從而使銀行系統暴露于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險中。

　　二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險

　　在歷次房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融危機的案例中可以發(fā)現，大多數遭遇過(guò)金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的崩淸，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導致金融危機的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險形成和累積與房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來(lái)源來(lái)看，可分為信用風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策性風(fēng)險等。

　　(一)信用風(fēng)險

　　信用風(fēng)險是銀行面臨的主要風(fēng)險，是指由于借款人(企業(yè)和個(gè)人)由于主觀(guān)或客觀(guān)的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現違約，使銀行不能按時(shí)足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動(dòng)違約和主動(dòng)違約。

　　被動(dòng)違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務(wù)狀況出現困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動(dòng)違約與借款人的財務(wù)狀況，支付能力沒(méi)有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀(guān)上不愿意償還而選擇違約。

　　(二)市場(chǎng)風(fēng)險

　　銀行機構面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場(chǎng)風(fēng)險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起抵押物價(jià)值變化而導致的風(fēng)險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數銀行都比較熱衷于發(fā)放這類(lèi)貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會(huì )是房地產(chǎn)價(jià)值的全部，而是房地產(chǎn)價(jià)值的一部分，如70%，80%。這意味著(zhù)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌導致抵押物價(jià)值下降超過(guò)20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風(fēng)險。同時(shí)，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價(jià)值下降，也會(huì )直接使銀行的資產(chǎn)負債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險。

　　(三)操作風(fēng)險

　　房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險是指由于銀行自身違規操作，管理不當等原因而導致?lián)p失的風(fēng)險。操作風(fēng)險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務(wù)和管理過(guò)程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風(fēng)險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險也越來(lái)越受到重視。

　　(四)政策性風(fēng)險

　　自20xx年下半年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在20xx年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過(guò)調整存款準備金率和利率，旨在通過(guò)信貸傳導影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。20xx年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節。經(jīng)過(guò)前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調控持續不放松的背景下，多個(gè)城市的'房地產(chǎn)交易出現“量?jì)r(jià)雙跌”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露的可能性，而且隨著(zhù)利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險也逐漸凸顯。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風(fēng)險防范

　　第一，著(zhù)力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩定房?jì)r(jià)的基礎和重點(diǎn)。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價(jià)公共住房的建設和消費，并對住房市場(chǎng)的租賃和交易進(jìn)行嚴格管控，控制租金和售價(jià)的過(guò)快上漲。通過(guò)保障占大多數比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監管體系，是保障和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的前提條件。以法律為各項調控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調控中比較欠缺的地方。同時(shí)，建立完備的房地產(chǎn)調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實(shí)和監督管理。

　　第三，綜合運用金融、財稅、土地、價(jià)格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進(jìn)行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過(guò)價(jià)格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價(jià)的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過(guò)對公共住房租金及交易價(jià)格的管制，保證中低收入者可以持續承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)需求，對穩定房地產(chǎn)價(jià)格起到明顯的作用。再次，對土地供給進(jìn)行適當的調控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。土地儲備制度經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍釆用的土地調控手段。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：會(huì )計成本分攤與所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的重要內容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算中的成本分攤和所得稅處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分攤；所得稅處理

　　一、相關(guān)概述

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算來(lái)講，要想確保成本會(huì )計核算的準確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個(gè)方面的原則來(lái)實(shí)施：對于單體開(kāi)發(fā)項目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個(gè)獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開(kāi)發(fā)工程項目來(lái)作為其會(huì )計成本核算的對象。而在開(kāi)竣工時(shí)間基本接近或者相同、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)項目的結構類(lèi)型也一致的開(kāi)發(fā)項目，在進(jìn)行成本會(huì )計核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對象。對于成片開(kāi)發(fā)的項目，可以按照建設項目的施工期作為劃分的依據，按照各期進(jìn)行成本會(huì )計核算。房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認上一般都是按照稅收成本來(lái)進(jìn)行會(huì )計核算結果的確認，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的消耗，在成本計量的會(huì )計方法選擇上會(huì )對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計價(jià)方法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業(yè)在資產(chǎn)計價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計量出現偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內容，分別是前期工程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費以及公共配套設施費等。其中土地征用費以及拆遷補償費主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權以及開(kāi)發(fā)權所需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、契稅等。前期工程費則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)前期圍繞項目測繪、項目可行性研究、場(chǎng)地平整、項目規劃、項目設計、水文地質(zhì)勘察以及項目籌建等所花費的各項費用支出。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計成本分攤分析

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價(jià)法以及層高系數建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項目所占的土地面積占整個(gè)開(kāi)發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分攤。建筑面積法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項目所占的面積占整個(gè)建筑項目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開(kāi)發(fā)項目所具有的直接開(kāi)發(fā)成本占當期全部開(kāi)發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預算造價(jià)法則是按照期內某一個(gè)建筑項目的預算造價(jià)占整個(gè)期間內所有的對象預算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對于同一個(gè)建筑項目，其中既包含住宅項目，又包含其他類(lèi)型房地產(chǎn)項目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分攤時(shí)就可以采用層高系數建筑面積分攤法進(jìn)行成本的計量和分攤。具體來(lái)講，對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分攤的對象主要包括土地成本的分攤、公共配套設施費的分攤、其他成本項目的分攤以及利息費用的分攤等。對于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分攤。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計量和分攤時(shí)需要結合其他的分攤方法，則應當會(huì )同稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一并進(jìn)行，則這一開(kāi)發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機關(guān)批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進(jìn)行土地的成本分攤，等到整個(gè)土地項目都開(kāi)發(fā)完成之后在對土地成本的分攤進(jìn)行必要的調整。對于公共配套設施費用的`分攤，假如將它們單獨作為過(guò)渡性質(zhì)的成本對象，則對于此時(shí)的公共配套設施開(kāi)發(fā)成本需要按照建筑面積法對公共配套設施費進(jìn)行合理的分配和處理。對于其他的相關(guān)成本項目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規定允許的范圍之內，自行合理選擇合適的成本分攤方法進(jìn)行成本的分攤。而房地產(chǎn)行業(yè)利息費用的分攤主要有預算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據自身需求使用借款費用資本化方法進(jìn)行成本的分攤。而對于開(kāi)發(fā)間接費用，稅收制度中有著(zhù)專(zhuān)門(mén)的規定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開(kāi)發(fā)項目而發(fā)生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對象時(shí)，此類(lèi)費用支出就屬于成本費用類(lèi)支出。在這其中，開(kāi)發(fā)間接成本主要包含了職工福利費、修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營(yíng)銷(xiāo)設施建筑費、折舊費、勞動(dòng)保護費、辦公費等。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，進(jìn)行季度預繳所得稅時(shí)，應當按照企業(yè)的會(huì )計利潤加上預售收入所計算出來(lái)的企業(yè)預計利潤，并在此基礎上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補虧損之后的余額來(lái)作為所得稅應納稅額的基礎，以此來(lái)計算出房地產(chǎn)企業(yè)預繳的所得稅額。盡管稅法中有規定，對于企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項目周期時(shí)間都比較長(cháng)，同時(shí)都會(huì )對房屋進(jìn)行預先銷(xiāo)售，并提前收取銷(xiāo)售款。所以對于此類(lèi)銷(xiāo)售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現按照預計的計稅毛利率進(jìn)行所得稅的預繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預繳所得稅時(shí)還應當考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤。假如企業(yè)季度內完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤，并且按照原先的預計進(jìn)行的所得稅預繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應當按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。

　　參考文獻：

　　[1]王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的探討[J].中外企業(yè)家，20xx(04).

　　[2]萬(wàn)小章.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算特點(diǎn)分析[J].中國管理信息化，20xx(12).

房地產(chǎn)論文14

　　摘要: 本文結合筆者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近幾年來(lái)經(jīng)過(guò)的房地產(chǎn)項目工程建設準備、建設實(shí)施、工程驗收、項目交付等過(guò)程的開(kāi)發(fā)項目管理實(shí)踐，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規范化，消費者更加理性，市場(chǎng)競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項非常復雜的系統工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資金額大、面臨風(fēng)險多等的不同特點(diǎn)。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(cháng)短、利潤率水平等方面，顯得尤其重要。

　　關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn) 項目管理 問(wèn)題 對策

　　結合筆者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近幾年來(lái)經(jīng)過(guò)的房地產(chǎn)項目工程建設準備、建設實(shí)施、工程驗收、項目交付等過(guò)程的開(kāi)發(fā)項目管理實(shí)踐，通過(guò)對開(kāi)發(fā)商項目建設管理的調研，根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理實(shí)際操作的感受，站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工程管理人員的角度，就房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)階段難點(diǎn)進(jìn)行了探討，即從開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)層面對項目管理進(jìn)行探討分析。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的作用和意義

　　1.1能減小項目風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的項目方案在開(kāi)發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設計公司的選擇存在著(zhù)一定的風(fēng)險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設計和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目之時(shí)加強對開(kāi)發(fā)項目的`管理，則能加強相應的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實(shí)際上對工程項目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎。

　　1.2促進(jìn)建筑項目的質(zhì)量管理

　　在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實(shí)現資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量，充分實(shí)現項目管理設計對整個(gè)建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目對后續工作的促進(jìn)和基礎性作用。

　　1.3能優(yōu)化建筑項目的成本管理

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目管理不僅能實(shí)現產(chǎn)品設計研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上還為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個(gè)基礎的管理平臺。項目的開(kāi)發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設計。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的重要工作

　　2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益起著(zhù)重要的影響作用。使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調、使質(zhì)量監督等工作科學(xué)地開(kāi)展，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設施工質(zhì)量和管理都有著(zhù)重要的意義。它是現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。

　　2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作的知識基礎和經(jīng)驗，然后基于這個(gè)開(kāi)展工程管理工作，從而保障項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟效益。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理來(lái)保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程順利開(kāi)展。因此提升開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的基礎。

　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要以市場(chǎng)需求為導向進(jìn)行房地產(chǎn)規劃管理工作，把綜合協(xié)調作為基礎，這樣才有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程的順利開(kāi)展進(jìn)行。

　　最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量管理。因為質(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。

　　2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理

　　由于受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競爭對手搶先進(jìn)入市場(chǎng)使市場(chǎng)競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì )有開(kāi)發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險回避，風(fēng)險預防，風(fēng)險轉移及風(fēng)險自留都是對風(fēng)險實(shí)施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意分析其風(fēng)險產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理的過(guò)程和方法，從而運用合適的措施來(lái)對付可能的風(fēng)險。

　　首先通過(guò)風(fēng)險識別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風(fēng)險的類(lèi)型，再利用合適的過(guò)程和方法應對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目帶來(lái)的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)投資規模大, 建設周期長(cháng), 開(kāi)發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn), 因此它的開(kāi)發(fā)存在著(zhù)較大風(fēng)險。

　　2.3實(shí)施項目目標的過(guò)程管理

　　實(shí)施項目過(guò)程的時(shí)候，主要是根據實(shí)際的計劃和監控的內容進(jìn)行。要確定項目階段性的考察，并進(jìn)行合理的指正。

　　三、解決房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中問(wèn)題的對策

　　3.1加強項目的前期決策, 提高決策的準確性

　　由于房地產(chǎn)項目具有投資額大、涉及面廣、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)的特點(diǎn), 所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著(zhù)決定性的作用, 而這一環(huán)節是很多國內房地產(chǎn)企業(yè)運作中的薄弱環(huán)節。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的失敗并不是因為一些偶然的因素造成的, 而是在項目投資決策時(shí)就注定沒(méi)有市場(chǎng), 注定要失敗。因此, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保證項目的成功開(kāi)發(fā), 應采用科學(xué)的、系統的決策模式以提高投資決策的科學(xué)性、準確性。

　　3.2 降低開(kāi)發(fā)成本, 加強開(kāi)發(fā)項目的競爭能力

　　由于房屋的銷(xiāo)售價(jià)格一直是消費者特別關(guān)注的話(huà)題, 所以降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本是提高開(kāi)發(fā)項目競爭能力的重要手段, 是保證項目開(kāi)發(fā)成功的重要渠道之一。以下對提高成本控制做如下分析：

　　3.21通過(guò)合同管理的手段加強項目的開(kāi)發(fā)成本控制, 同時(shí)通過(guò)引進(jìn)項目招投標機制選擇費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績(jì)好、信譽(yù)高的項目施工單位及監理單位等方式來(lái)達到降低項目開(kāi)發(fā)成本的目的。

　　3.22控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本首先應從項目的規劃設計階段開(kāi)始。設計階段對投資的影響程度可達70% - 90% , 設計階段工作水平的高低、質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少, 而且也影響到項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益。

　　3.3 提高房屋設計水平, 保證項目的開(kāi)發(fā)成功

　　為保證項目開(kāi)發(fā)成功, 開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要提高房屋設計水平的標準, 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、新技術(shù)含量。在房屋設計、布局時(shí), 強化居住的實(shí)用性, 合理利用當地自然資源, 提高產(chǎn)品對市場(chǎng)的適應性, 增強企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭力, 使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中處于不敗之地。

　　四、結語(yǔ)

　　為保證房地產(chǎn)項目的成功開(kāi)發(fā), 企業(yè)應選擇適合自身, 適合所開(kāi)發(fā)項目特點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式, 以提高項目開(kāi)發(fā)的效率。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應加強對國有經(jīng)濟、政策的研究, 尤其要加強對項目所處房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究, 做好項目的可行性研究工作, 做好項目的投資決策及風(fēng)險分析, 采取合理有效的措施保證項目產(chǎn)品的質(zhì)量, 以減少項目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險, 這樣才能保證項目成功開(kāi)發(fā), 企業(yè)穩步發(fā)展。

房地產(chǎn)論文15

　　隨著(zhù)信息時(shí)代的到來(lái)和電子商務(wù)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了利用Internet網(wǎng)絡(luò )資源進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。其優(yōu)勢在于，網(wǎng)絡(luò )中介代理市場(chǎng)開(kāi)放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力�？墒�，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的應用卻很缺乏，大多房地產(chǎn)公司仍然執著(zhù)于過(guò)去簡(jiǎn)單的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)概念與傳統的營(yíng)銷(xiāo)模式。

　　一、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題

　　1.1外部問(wèn)題

　　1.1.1互聯(lián)網(wǎng)絡(luò )客觀(guān)環(huán)境的限制根據CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò )信息中心）的統計，我國上網(wǎng)用戶(hù)突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學(xué)生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢還未理解領(lǐng)會(huì )。

　　1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時(shí)不會(huì )改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果�；ヂ�(lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見(jiàn)面的交流空間，其開(kāi)放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。

　　1.1.3互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷(xiāo)發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)需要更安全嚴密的技術(shù)保障。

　　1.2內部問(wèn)題

　　1.2.1企業(yè)自身的Internet營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)還不能滿(mǎn)足網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的要求雖然有些機構可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁(yè)，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)不同，可能沒(méi)有設身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行深入研究，并結合企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)戰略提供全方位的技術(shù)支持。因此，不能取得較好效果。

　　1.2.2開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的目的不明確，缺少計劃性有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)存在一定盲目性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項目在開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場(chǎng)調研、Internet服務(wù)情況等。

　　1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)的手段瀏覽人數不能簡(jiǎn)單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢(xún)成交人數、網(wǎng)頁(yè)登記人數等。

　　1.2.4企業(yè)對上網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)的費用估計不足由于網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)是建立在日新月異的Internet技術(shù)之上的，Internet技術(shù)發(fā)展會(huì )使企業(yè)在Internet上的投資逐步增加，而一個(gè)經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營(yíng)銷(xiāo)效果。

　　1.2.5房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的理論還未形成完全成熟的科學(xué)體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。但是網(wǎng)絡(luò )新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應用絕不會(huì )因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營(yíng)銷(xiāo)者將會(huì )積極利用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)來(lái)獲取自己的優(yōu)勢。房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟中的一個(gè)重要方面。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)策略

　　2.1設計制作網(wǎng)頁(yè)、維護WEB站點(diǎn)在設計網(wǎng)頁(yè)的過(guò)程中，確定網(wǎng)頁(yè)的內容時(shí)需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪(fǎng)問(wèn)者提供網(wǎng)頁(yè)的導航路徑，同時(shí)網(wǎng)頁(yè)要注意用戶(hù)界面的友好，使訪(fǎng)問(wèn)者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者可以選擇專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司幫助策劃和設計網(wǎng)站。

　　2.2制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)計劃營(yíng)銷(xiāo)者要進(jìn)行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，首先必須進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)戰略策劃，確定營(yíng)銷(xiāo)對象，以及網(wǎng)絡(luò )的訪(fǎng)問(wèn)者可以在這里得到哪些有價(jià)值的房地產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)者信息，根據本企業(yè)的'自身特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，選擇采用多種網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方式，擬訂房地產(chǎn)計劃。

　　2.3企業(yè)應建立監控機制和相應工具，來(lái)評估網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)計劃的進(jìn)展和成果。企業(yè)必須注意用戶(hù)對網(wǎng)頁(yè)的反應，在必要時(shí)做出修改；不斷調整網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)策略是網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。

　　2.4不斷更新網(wǎng)頁(yè)，并進(jìn)行費用預測與估計市場(chǎng)在發(fā)展，網(wǎng)頁(yè)內容更應適時(shí)進(jìn)行維護與更新，并將最新的信息展現出來(lái)。與此同時(shí)改變企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)費用策略。

　　2.5突出可網(wǎng)上進(jìn)行室內裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網(wǎng)上進(jìn)行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過(guò)程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費者。

　　2.6引導網(wǎng)絡(luò )消費者互動(dòng)地參與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在精心設計的網(wǎng)絡(luò )站點(diǎn)上，消費者可以方便地把自己的意見(jiàn)及時(shí)反饋給營(yíng)銷(xiāo)者，網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的管理者也可以收到各個(gè)消費者的反饋信息，相應地調整網(wǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)行為，這種交互式雙向溝通使網(wǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)更有效。

　　2.7在互聯(lián)網(wǎng)上展開(kāi)宣傳攻勢①將網(wǎng)頁(yè)地址注冊到本地區和全球的著(zhù)名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網(wǎng)上有影響的WEB分類(lèi)目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶(hù)基礎的網(wǎng)絡(luò )系統上周期性地進(jìn)行網(wǎng)站的推廣。③在中國建設網(wǎng)、房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等行業(yè)性網(wǎng)絡(luò )媒體站點(diǎn)上發(fā)布自己的網(wǎng)站信息。④與其他的web網(wǎng)站建立交換鏈接頁(yè)面，鼓勵其他站點(diǎn)在尊重網(wǎng)頁(yè)版權的同時(shí)復制自己站點(diǎn)的內容或創(chuàng )建到自己站點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò )鏈接。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的主要手段

　　3.1房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁(yè)一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結構、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)、企業(yè)管理與文化等內容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設的著(zhù)重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設計獨特，內容詳實(shí)，樹(shù)立品牌形象。

　　3.2網(wǎng)絡(luò )廣告房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類(lèi)型。網(wǎng)絡(luò )廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢(xún)，很強的交互性與感官刺激性等特點(diǎn)，將成為房地產(chǎn)廣告的中堅。

　　3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。

　　3.4網(wǎng)上中介欲購買(mǎi)房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產(chǎn)的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類(lèi)型，并且還可以通過(guò)網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產(chǎn)的準確位置，通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫(huà)面“考察”目標房地產(chǎn)的外觀(guān)、環(huán)境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數據庫中查找。

　　四、整合互補是營(yíng)銷(xiāo)的成功之道

　　整合網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)與傳統營(yíng)銷(xiāo)，進(jìn)行優(yōu)勢互補，是網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的成功之道。首先通過(guò)傳統營(yíng)銷(xiāo)方式和網(wǎng)絡(luò )的結合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。一方面通過(guò)傳統的廣告宣傳網(wǎng)站；另一方面就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的方式去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。其次利用網(wǎng)絡(luò )提供信息。對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從理論到實(shí)踐意義重大。:

　　五、總結

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展中，消費者對其關(guān)注度持續上升。而房地產(chǎn)屬于耐用消費品，消費者在做出購買(mǎi)決策之前往往要經(jīng)歷提出需求-信息收集-方案比較-購買(mǎi)決策-購買(mǎi)行為等幾個(gè)階段，每個(gè)階段都需要足夠多的信息。而房地產(chǎn)網(wǎng)站是一個(gè)信息發(fā)布、開(kāi)展宣傳、拓展業(yè)務(wù)的窗口，具有強大的消費市場(chǎng)。因此，隨著(zhù)電子商務(wù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟時(shí)代的來(lái)臨，使房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)即將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可阻擋的潮流。

　　參考文獻：

　　[1]杜偉.《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃十要點(diǎn)》[J].企業(yè)研究，20xx年1期.

　　[2]陳志浩，李昕，譚堅.《企業(yè)如何開(kāi)展網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)》[J].商場(chǎng)現代化，1999年10期.

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