房地產(chǎn)論文(匯編15篇)

　　在平時(shí)的學(xué)習、工作中，說(shuō)到論文，大家肯定都不陌生吧，借助論文可以達到探討問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的目的。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國的龍頭行業(yè)，對經(jīng)濟的增長(cháng)做出了很大的貢獻。在房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展的同時(shí)，保證建筑安全和質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應當重視的問(wèn)題。而如何確保建筑施工過(guò)程符合規范、建筑質(zhì)量達標一直以來(lái)都是一個(gè)難題。建筑施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎，而貫穿全過(guò)程的技術(shù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重。只有加強施工過(guò)程中的技術(shù)管理，才能確保建筑質(zhì)量、有效提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。本文就如何加強房地產(chǎn)施工全過(guò)程的技術(shù)管理進(jìn)行了分析，并提出了建議。

　　1施工過(guò)程技術(shù)管理的發(fā)展現狀

　　1．1房地產(chǎn)施工技術(shù)管理存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)施工的實(shí)質(zhì)就是建筑施工。對于建筑施工而言，質(zhì)量就是建筑的生命。加強建筑施工過(guò)程中的技術(shù)管理，從技術(shù)層面上保證了建筑施工的質(zhì)量。技術(shù)管理也直接影響著(zhù)建筑施工的現場(chǎng)施工質(zhì)量、建筑物的安全性能、房地產(chǎn)建筑的成本控制等，是管理中不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節。但是當前我國建筑施工中，仍然存在很多技術(shù)管理不到位的現象。這些問(wèn)題會(huì )對房地產(chǎn)施工產(chǎn)生不利的影響。施工單位應該積極采取措施加強技術(shù)管理，以提高房地產(chǎn)建筑施工的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)施工全過(guò)程的技術(shù)管理缺陷集中體現在以下幾個(gè)方面:

　　(1)缺乏對技術(shù)管理必要性的認識。在房地產(chǎn)項目的施工過(guò)程中，施工單位和公司領(lǐng)導沒(méi)有對技術(shù)管理給予足夠的關(guān)注。對技術(shù)管理的認識僅僅停留在書(shū)面文字上，而沒(méi)有真正意識到技術(shù)管理對于控制建筑質(zhì)量的有效作用。無(wú)法加深對技術(shù)管理必要性的合理認識，導致施工只強調施工的進(jìn)度，而忽視了技術(shù)上的綜合管理。也因此產(chǎn)生了一些建筑質(zhì)量上的隱患，給房地產(chǎn)施工帶來(lái)了消極影響。

　　(2)技術(shù)管理沒(méi)有得到落實(shí)和監督。由于缺乏對技術(shù)管理重要性的認識，很多房地產(chǎn)施工單位忽視了將技術(shù)管理貫徹落實(shí)到每一個(gè)建筑項目中去。關(guān)鍵技術(shù)得不到質(zhì)量把控和及時(shí)的檢測、管理手段出現問(wèn)題、缺乏科學(xué)完善的管理體制、管理執行和監督力度不夠等問(wèn)題嚴重地限制了房地產(chǎn)施工的健康發(fā)展。不管是技術(shù)上的還是制度上的問(wèn)題，都是造成房地產(chǎn)施工技術(shù)管理不善的重要因素，必須在實(shí)際的項目施工中得到解決，以促進(jìn)建設一個(gè)健全的技術(shù)管理體系。

　　1．2房地產(chǎn)施工技術(shù)管理的重點(diǎn)

　　根據房地產(chǎn)施工發(fā)展中存在的問(wèn)題，技術(shù)管理應當全面而有重點(diǎn)地進(jìn)行。首先針對技術(shù)管理意識薄弱的問(wèn)題做出整改。通過(guò)各式各樣的宣傳和學(xué)習讓房地產(chǎn)施工單位充分認識到技術(shù)管理對保證建筑質(zhì)量的重要性。技術(shù)管理對于建設一個(gè)規范的、完整的、合理的建筑質(zhì)量管理體系是十分關(guān)鍵的。房地產(chǎn)施工單位只有在認識到技術(shù)管理必要性的基礎之上，才能真正做到在實(shí)際的施工過(guò)程中把技術(shù)管理落到實(shí)處，進(jìn)而充分發(fā)揮技術(shù)管理的優(yōu)勢和作用。其次還要在技術(shù)管理得到落實(shí)之后，建立完善的監督體系。對技術(shù)管理的實(shí)施進(jìn)行跟蹤檢測，保證技術(shù)管理能夠取得預期中的成效。一般來(lái)說(shuō)，我國房地產(chǎn)施工的技術(shù)管理主要分為四大板塊:施工現場(chǎng)的質(zhì)量管理、施工安全管理、方案設計招標以及施工設計的管理、成果審查階段的管理。這四個(gè)部分基本囊括了房地產(chǎn)施工的全部過(guò)程，每個(gè)板塊都是技術(shù)管理的重點(diǎn)。保障了這四個(gè)環(huán)節的技術(shù)管理就意味著(zhù)保障了建筑施工的安全和質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)施工單位應當在研究如何提高這四個(gè)方面的技術(shù)管理上多下功夫，探索出一套適合房地產(chǎn)施工的技術(shù)管理體系。

　　2房地產(chǎn)施工過(guò)程中的技術(shù)管理

　　房地產(chǎn)施工技術(shù)管理有著(zhù)自身的特點(diǎn)。在實(shí)際的管理中，管理人員要考慮到實(shí)際情況，結合建筑施工的特點(diǎn)，做出綜合性的技術(shù)管理。根據當前房地產(chǎn)施工技術(shù)管理的四個(gè)重點(diǎn)，針對性地提出技術(shù)管理的措施。

　　(1)加強建筑施工現場(chǎng)的質(zhì)量管理。施工現場(chǎng)是進(jìn)行建筑施工的第一現場(chǎng)，尤其需要加強管理。為了保證施工質(zhì)量，施工單位需在兩個(gè)方面進(jìn)行技術(shù)管理的加強。一是施工工藝技術(shù)的管理，仔細核查所使用的建筑工藝都是符合要求、達到標準的。對施工人員的專(zhuān)業(yè)水平和技術(shù)能力進(jìn)行集中培訓，提高施工人員的責任感，保障建筑施工的順利進(jìn)行。在施工過(guò)程中，要積極采用先進(jìn)的工藝技術(shù)，提高建筑品質(zhì)，減少房地產(chǎn)產(chǎn)品出現次品或發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的機率。另一方面則要加強材料質(zhì)量的管控。建筑原材料是制造建筑的基礎要素，保證建筑原材料的質(zhì)量也就意味著(zhù)從來(lái)源上基本保證了建筑的質(zhì)量。施工單位要根據施工項目的具體要求，選用合適的物資。并且做出大量的市場(chǎng)調查，確保進(jìn)貨渠道、貨物來(lái)源的安全可靠。定期對水泥、磚塊、鋼筋等材料進(jìn)行抽查，保證每樣材料都是符合標準的。對于特殊的建筑材料要注意其規格、材質(zhì)、大小等可能存在潛在問(wèn)題的因素。最后要仔細對建筑物進(jìn)行驗收，確保房地產(chǎn)施工項目都符合國家制定的建筑安全標準。

　　(2)加強施工安全管理。安全問(wèn)題一直是建筑施工現場(chǎng)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因為安全不僅牽涉到施工人員的生命安全，也是建設和諧社會(huì )的必然要求。生命是寶貴的，國家和社會(huì )對建筑施工中發(fā)生的安全事故都是零容忍態(tài)度。因此施工技術(shù)管理必須重視安全管理。施工單位可以建立專(zhuān)門(mén)的安全責任小組，對施工現場(chǎng)的安全問(wèn)題進(jìn)行管理。制訂一套完整的安全檢測措施，加強施工人員對施工安全的了解和重視。定期排除安全隱患，并按照制定好的安全防護措施一一進(jìn)行貫徹落實(shí)，確保施工現場(chǎng)的人員和機械等各因素都處于安全的狀態(tài)，防止安全事故的發(fā)生。

　　(3)加強方案設計、招標和施工設計的`技術(shù)管理。方案設計、施工設計等內容是房地產(chǎn)施工的指導依據。在實(shí)際施工中，這些方案設計可能出自不同的設計單位，都具有各自的優(yōu)勢和不足。施工單位應按照取長(cháng)補短的原則，對設計方案進(jìn)行調整，采用最適合建筑施工項目的設計。同樣的，在施工設計、招標設計上的不同內容都需要進(jìn)行技術(shù)管理，以便協(xié)調各方，達到施工的設計需求。由于設計是基于事實(shí)上的科學(xué)的書(shū)面理論，因此實(shí)施技術(shù)管理時(shí)還必須注意加強理論與實(shí)踐的結合。及時(shí)對市場(chǎng)進(jìn)行調研，將設計內容放到實(shí)際施工中去，對其中不合實(shí)際的地方進(jìn)行修改，對與市場(chǎng)需求不相適應的部分進(jìn)行調整，使房地產(chǎn)施工項目更具有市場(chǎng)吸引力和效益增長(cháng)潛力。

　　(4)加強成果審查階段的管理。成果審查要求在建筑施工進(jìn)行的每一個(gè)小階段進(jìn)行總結檢查，保證每個(gè)部分的質(zhì)量，從而保證最后的建筑的安全性。如果技術(shù)管理能夠將每個(gè)部分的審查都落到實(shí)處，就能及時(shí)發(fā)現錯漏，避免施工完畢后的返工。這不僅可以有效控制建筑施工的成本，也能提高項目施工的效率。以上四點(diǎn)的技術(shù)管理是房地產(chǎn)施工全過(guò)程的重點(diǎn)，施工單位要充分認識到這四個(gè)部分之間的聯(lián)系，進(jìn)行全面的、綜合的管理。

　　總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)施工中技術(shù)管理的應用是有層次、有順序的。在建筑施工的準備階段，要建立完善的技術(shù)管理體系，提高思想認識;在實(shí)施階段，要全方位的對建筑質(zhì)量、安全、設計等內容進(jìn)行管理;在收尾階段，要認真執行建筑驗收工作的技術(shù)管理，確保建筑符合市場(chǎng)的需要，滿(mǎn)足國家建筑質(zhì)量標準的硬性規定。

　　3結束語(yǔ)

　　綜上所述，技術(shù)管理對于房地產(chǎn)施工具有重要的作用。加強技術(shù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)說(shuō)是十分必要的。有效的技術(shù)管理可以保障建筑質(zhì)量和施工過(guò)程的規范、安全。從而使房地產(chǎn)施工取得更好的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)論文2

　　受全球經(jīng)濟危機的影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡(jiǎn)單的介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中的問(wèn)題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。

　　目前，由于許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅只重視建筑產(chǎn)品的成本控制卻沒(méi)有考慮市場(chǎng)究竟需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入及產(chǎn)出比。另外，還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對于事前的成本管理不夠，成本的預測和成本的決策缺乏一定的規范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學(xué)性、嚴肅性，整個(gè)成本管理中存在很大的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中缺乏現代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，要么是因為成本核算不規范導致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進(jìn)而導致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理中存在的這一系列的問(wèn)題，需要立即采取相關(guān)的措施來(lái)加強企業(yè)的成本管理。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性

　　隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競爭也更加激烈。企業(yè)為了生存和發(fā)展，就要適當的控制和降低開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本一般都需要事先預估好，如果在事先沒(méi)有確定好的情況下就開(kāi)始銷(xiāo)售工作，這樣會(huì )降低企業(yè)的利潤。而且現在的消費者越來(lái)越理性，所以，一旦成本管理出現問(wèn)題，就會(huì )直接造成企業(yè)利潤的損失，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對成本控制的管理，要提高管理人員的意識，在企業(yè)的內部樹(shù)立節約成本的思想，努力營(yíng)造一個(gè)良好的企業(yè)文化氛圍，從而不斷提高其管理水平，進(jìn)而提髙經(jīng)濟效益。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

　　2.1企業(yè)內部管理控制薄弱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中，尤其是在規劃階段就缺少對成本的預測；對于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的具體業(yè)務(wù)也不做好規劃，都是事后發(fā)現成本超支以后，才去控制。

　　2.2企業(yè)缺乏規范的成本管理體系和控制機制。許多房地產(chǎn)企業(yè)都特別重視成本管理，但是由于經(jīng)驗不足，公司的內部始終不能建立一個(gè)規范的成本管理體系，許多企業(yè)甚至連專(zhuān)門(mén)負責成本管理的部門(mén)都沒(méi)有。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了一套比較完整的成本管理制度，但是在實(shí)際執行的過(guò)程中卻形同虛設，不能夠真正的發(fā)揮作用。

　　2.3企業(yè)對項目決策階段重視不夠。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的決策階段，成本費用較少，但是它在整個(gè)項目成本控制中起著(zhù)關(guān)鍵的作用，直接影響著(zhù)項目的成敗。目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有幾個(gè)愿意在這方面投入資金，一些房地產(chǎn)商做策劃也只是為了籌集資金而已，這就導致策劃拫告的實(shí)際可操作性很低，起不到真正的決策作用。

　　2.4企業(yè)管理的信息化水平有待提高。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理的信息化水平還不是很高，對于項目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。這當中最突出的問(wèn)題就是在項目管理的大量信息處理工作中基本上是由手工來(lái)完成的，這就很容易造成信息失真、遺漏或滯后，從而造成項目管理上出現諸多問(wèn)題。

　　3 如何加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理

　　3.1完善成本管理制度。形成成本管理責任制

　　我們在工程開(kāi)始施工前，要對工程管理和成本管理進(jìn)行明確的分工，形成一個(gè)完善的成本責任制，從而使成本管理體制更加規范化、標準化。項目經(jīng)理及施工隊長(cháng)是施工成本管理的主體，需要把成本進(jìn)行合理的分解和細化，認真落實(shí)到每一個(gè)管理人員和施工人員的身上，保證每一項工作都有專(zhuān)人來(lái)負責，從而使成本管理可以形成一個(gè)責任分明、目的明確、分工合理的責任體系。所以，企業(yè)要每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)員工的職責和他們的工作范疇都進(jìn)行詳細的規定，賦予他們一定的權力，能夠讓他們更好地履行責任，合理的實(shí)施獎罰制度，對那些表現優(yōu)秀的員工一定要給予獎勵，從而提高員工的'積極性，進(jìn)一步增強他們的責任感。

　　3.2建立工程設計經(jīng)濟責任制，控制工程造價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)在設計開(kāi)發(fā)項目的方案時(shí)，就應該建立設計經(jīng)濟資任制，從而來(lái)更好的控制工程造價(jià)。建立設計經(jīng)濟責任制可以進(jìn)一步提高工程設計人員的成本意識，從而既保證設計質(zhì)量還可以有效的控制成本。在這里，需要設計人員對開(kāi)發(fā)項目的預算定額、費用定額以及建筑材料的預算價(jià)格進(jìn)行充分的了解，在此基礎上，根據開(kāi)發(fā)項目的投資估算合理的來(lái)控制工程的初步設計和概算，進(jìn)而通過(guò)對工程的初步設計和概算來(lái)有效控制開(kāi)發(fā)項目的施工圖設計以及概算，進(jìn)而可以做到合理的限制投資金額。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理部門(mén)要配合設計部門(mén)的工作，能夠為設計部門(mén)提供準確的基礎資料，還要與設計人員一起優(yōu)化設計方案，限制投資的金額，提供可靠的財政數據，從而可以有效的降低工程造價(jià)。

　　3.3要大力加強團隊建設，完善員工激勵制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目企業(yè)是由很多專(zhuān)業(yè)組合而成的，只有各個(gè)團隊之間相互合作，才可以有效地避免工程中那些常見(jiàn)的問(wèn)題的出現，從而降低開(kāi)發(fā)的成本。此外，人員的素質(zhì)對一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要，所以要加強對團隊人員素質(zhì)的培養。由于每一個(gè)人都有自己獨特的想法，同樣技術(shù)服務(wù)企業(yè)亦如此，如果想要在付出很少的前提下，獲得最大的收益，這樣的話(huà)肯定就會(huì )大大的降低服務(wù)的質(zhì)景。所以，這就需要企業(yè)加強對團隊人員的專(zhuān)業(yè)知識的培訓，只有這樣才能有效的避免投資浪費現象的發(fā)生。況且一旦員工的素質(zhì)得到了提高，還能夠促進(jìn)企業(yè)成本控制思想的落實(shí)工作的進(jìn)行。根據實(shí)際的工作經(jīng)驗，如果只是空洞的說(shuō)教或者釆用強迫的方式來(lái)灌輸這一思想的話(huà)，并不會(huì )取得很好的效果。員工成本思想需要靠激勵的管理制度和管理模式來(lái)進(jìn)一步得到提高。

　　4 結語(yǔ)

　　成本控制是一項綜合性的工程，它需要各個(gè)部門(mén)人員的共同合作，齊心協(xié)力才能夠順利的完成。所以，在今后的工作中，企業(yè)要落實(shí)“以人為本”，給全體員工樹(shù)立成本意識，還要落實(shí)成本管理責任制，制定好收入和支出的分配，按照成本費用來(lái)進(jìn)行管理。此外，還有制定相關(guān)的考核標準，把工資和績(jì)效結合起來(lái)，按照規定獎罰，有效的成本費用管理目標責任通過(guò)企業(yè)管理的控制系統落到實(shí)處，從而進(jìn)一步降低工程的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)論文3

　　一、COSO《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡(jiǎn)述

　　20xx年9月，COSO發(fā)布了名為《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時(shí)也標志著(zhù)“風(fēng)險管理時(shí)代”的到來(lái)。

　　這一報告從原來(lái)的只公布財務(wù)報表并且只關(guān)注財務(wù)報表的可靠性，到現在公布由企業(yè)編制的進(jìn)行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來(lái)的財務(wù)信息擴展到了更廣泛的非財務(wù)信息。對主體目標的這種分類(lèi)可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險管理的不同側面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》提出內部環(huán)境、目標設定、事項識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應對、控制活動(dòng)、信息與溝通和監控八個(gè)相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險管理構成要素。這份企業(yè)風(fēng)險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個(gè)更強有力的概念和管理工具。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內部控制存在問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┛刂骗h(huán)境與目標設定方面

　　1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險觀(guān)念、風(fēng)險內部控制意識和風(fēng)險管理職業(yè)道德等。內部控制是一個(gè)需要董事會(huì )、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實(shí)現的過(guò)程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規經(jīng)營(yíng)意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風(fēng)險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風(fēng)險意識差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長(cháng)，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環(huán)節和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內部控制認識的偏差。

　　2.人員素質(zhì)差異。一些員工專(zhuān)業(yè)水平不高，識別風(fēng)險和防范風(fēng)險的能力有限。內部控制系統發(fā)揮作用必須落實(shí)到人員的實(shí)際操作，由于工作人員的風(fēng)險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目部員工流動(dòng)性比較強，宣傳學(xué)習無(wú)法系統全面，實(shí)施控制也就無(wú)法全面到位。

　　3.沒(méi)有制定明確的戰略目標。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據自身實(shí)際制定相應的發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)目標，盲目追求業(yè)務(wù)規模的擴展與追求自身經(jīng)濟利益，無(wú)視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業(yè)和社會(huì )帶來(lái)極大的損失。

　�。ǘ�）事項識別、風(fēng)險評估與應對方面

　　1.風(fēng)險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負債率過(guò)高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險。同時(shí)高額的貸款利息，增加了企業(yè)營(yíng)運成本，加大了資金營(yíng)運風(fēng)險。

　　2.缺乏風(fēng)險評估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設立部門(mén)對風(fēng)險進(jìn)行管理，但設立不夠完善，存在盲點(diǎn)與漏洞，使風(fēng)險評估無(wú)法發(fā)揮預防作用。房地產(chǎn)項目的建設是一個(gè)復雜的系統工程，工藝龐雜，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于不確定因素而導致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場(chǎng)中各類(lèi)責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見(jiàn)不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險。

　　3.風(fēng)險識別和評估方法落后。近幾年來(lái)，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險，不能及時(shí)地對所發(fā)生的問(wèn)題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶(hù)信息電子檔案管理等問(wèn)題。

　�。ㄈ�）信息與溝通方面

　　首先，缺乏有效的信息系統。一些業(yè)務(wù)或管理系統雜亂缺乏科學(xué)規劃，各系統之間缺乏溝通和協(xié)調，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門(mén)根據自身的`業(yè)務(wù)需要，數據采集的口徑不一致，往往會(huì )產(chǎn)生誤導的信息或需要信息時(shí)無(wú)處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒(méi)有及時(shí)將有關(guān)政策傳達給參與活動(dòng)的所有人員，使他們不能及時(shí)知道企業(yè)運作的最新?tīng)顩r，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無(wú)法落實(shí)。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問(wèn)題上報給管理層時(shí)，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問(wèn)題而敷衍解決或置之不理，造成小問(wèn)題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來(lái)了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒(méi)有落到實(shí)處切實(shí)執行，使內部控制出現漏洞。

　�。ㄋ模┍O控方面

　　這方面主要問(wèn)題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點(diǎn)和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級布置，下級應付而沒(méi)有認真對待，不能及時(shí)發(fā)現存在的問(wèn)題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。

　　三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的措施

　�。ㄒ唬﹦�(chuàng )建良好的內控環(huán)境

　　1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時(shí)管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無(wú)人承擔的情況。

　　2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業(yè)內部的自發(fā)需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業(yè)的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風(fēng)險控制融入到全體員工日常工作中。

　　3.重視對員工的培養：通過(guò)定期、持續的業(yè)務(wù)培訓，內部控制文化以及先進(jìn)理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風(fēng)險意識，成為高素質(zhì)高道德的員工。

　�。ǘ�）構建系統的風(fēng)險識別與應對體系

　　1.強化會(huì )計核算的內部控制系統。防范風(fēng)險首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險，就應該建立完善的會(huì )計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開(kāi)，做到賬實(shí)相符；明確各項業(yè)務(wù)的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　2.建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險預警模型。面對復雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要加強對員工的風(fēng)險管理意識培訓提高他們對風(fēng)險識別、監測和控制市場(chǎng)風(fēng)險的能力。同時(shí)還要定期與房地產(chǎn)各參與者進(jìn)行聯(lián)系，對各開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行評估，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的、能夠持續改進(jìn)的風(fēng)險控制體系。

　　3.建立有效的資金審批機制。規范財務(wù)資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續。

　　4.完善防范意外風(fēng)險措施。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，房?jì)r(jià)的高低都很難預測，加強意外風(fēng)險時(shí)的預算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時(shí)可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

　�。ㄈ�）規范內部控制活動(dòng)

　　首先，明確崗位和職責。限制每個(gè)人的權限，實(shí)施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過(guò)程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進(jìn)行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應經(jīng)過(guò)授權，防止越權交易行為。

　　其次，明晰責任關(guān)系。落實(shí)交接手續，使部門(mén)和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發(fā)生問(wèn)題，能追究到個(gè)人，并可以給成績(jì)優(yōu)秀的員工一定的獎勵，調動(dòng)員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據，賬戶(hù)管理進(jìn)行檢查，做到賬實(shí)相符，管理層定期對業(yè)務(wù)質(zhì)量及監控錄像進(jìn)行抽查。

　�。ㄋ模┩晟沏y行內部的管理信息系統

　　首先，董事會(huì )和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創(chuàng )造條件讓他們有機會(huì )能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和風(fēng)險的信息能夠及時(shí)地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

　�。ㄎ澹� 構建科學(xué)嚴密的內外監控體系

　　明確內部審計和監察部門(mén)的監督職責，切實(shí)做到監管措施落到實(shí)處，定期自我檢查。發(fā)現內部控制存在的缺陷時(shí)應及時(shí)改正并上報，使內部監督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實(shí)施責任追究制度，增強個(gè)人責任感。

　　參考文獻：

　　[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，20xx.

　　[2]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內部控制問(wèn)題的探.20xx.

　　[3]宋延慶.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制與風(fēng)險管理體系的建，20xx.

　　[4]李輝莉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，20xx.

房地產(chǎn)論文4

　　一、“營(yíng)改增”政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響分析

　　首先，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負擔。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目開(kāi)發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷(xiāo)售代理、財務(wù)費用等較多的成本支出項目。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，如果這些成本支出內容能夠全面的進(jìn)行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會(huì )有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地專(zhuān)用收據等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣問(wèn)題，這對于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負優(yōu)勢明顯。其次，“營(yíng)改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)性。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的命脈就是資金問(wèn)題這也是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現的根源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有較強的融資能力以及現金流才能實(shí)現自身的正常運轉。因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)上大多采取期房銷(xiāo)售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營(yíng)業(yè)稅，資金支出數額較大。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后，由于對于房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務(wù)在前期階段會(huì )產(chǎn)生較大的進(jìn)項稅，因此在商品房的預售階段，一般無(wú)需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。最后，“營(yíng)改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算水平。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅率主要是營(yíng)業(yè)稅，按照銷(xiāo)售額乘以5%稅率，稅務(wù)業(yè)務(wù)處理的非常簡(jiǎn)單。但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)改增政策實(shí)施以后，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準確核算進(jìn)銷(xiāo)項，進(jìn)項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門(mén)必須提高自身的財務(wù)核算水平，尤其是必須及時(shí)對銷(xiāo)售、工程招投標等環(huán)節提出合理的涉稅建議，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負成本。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”對財務(wù)的不利影響

　　第一，稅負同樣有增加的的風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關(guān)規費等方面的進(jìn)項稅抵扣上，仍然沒(méi)有出臺相關(guān)的政策，就會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。第二，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營(yíng)改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負關(guān)鍵就在于獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門(mén)一般開(kāi)具財政監制專(zhuān)用票據，但是能不能作為進(jìn)項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產(chǎn)項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進(jìn)項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。第三，“營(yíng)改增”政策實(shí)施前的業(yè)務(wù)抵扣問(wèn)題。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目建設工期一般比較長(cháng)，“營(yíng)改增”后出現試點(diǎn)前開(kāi)發(fā)項目未完工情況將會(huì )很普遍。如果工程設備和材料采購等發(fā)生在試點(diǎn)前，因當時(shí)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也就沒(méi)有進(jìn)項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點(diǎn)后，需要按增值稅稅率計算銷(xiāo)項稅額，這就會(huì )造成稅負的增加。如何解決這些問(wèn)題，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極的制定相應的應對策略。

　　三、面對“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應對策略分析

　　第一，依據“營(yíng)改增”政策要求明確財務(wù)及稅務(wù)管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”以后，很有可能會(huì )造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目建設施工成本的增加，因此，企業(yè)財務(wù)管理部門(mén)應該進(jìn)一步的強化自身的.納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設過(guò)程中保證原材料的采購以及勞務(wù)接受等環(huán)節，必須取得相應的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過(guò)程中，必須要確保能夠及時(shí)足額的取得相應的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動(dòng)；緊接著(zhù)，還應該進(jìn)一步的強化自身的會(huì )計核算工作，不斷地提高會(huì )計核算質(zhì)量，確保實(shí)現賬目、原始依據合法合規齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會(huì )計核算的及時(shí)性。同時(shí)，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據分析可能會(huì )出現一定程度下降，隨之也可能會(huì )帶動(dòng)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤(pán)惜售的現象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)出現競爭劣勢。第二，解決好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問(wèn)題。當前在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，越來(lái)越多的企業(yè)采取了精裝修的營(yíng)銷(xiāo)策略，在“營(yíng)改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該充分利用這些營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，也應該在增值稅進(jìn)項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點(diǎn)是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后期初增值稅進(jìn)項稅額抵扣可以順利實(shí)施。第三，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部的財務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應對“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的重要措施。特別是在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理出現了賬務(wù)處理更加復雜、增值稅專(zhuān)用發(fā)票風(fēng)險更加嚴峻。因此，企業(yè)應該完善自身的財務(wù)管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據，同時(shí)也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì )產(chǎn)生相應的影響，因此必須在合同中對這些問(wèn)題進(jìn)行明確。第四，提前做好相應的財務(wù)核算準備。為了避免由于“營(yíng)改增”政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應該對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計賬戶(hù)設置進(jìn)行相應的調整，特別是在“進(jìn)項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷(xiāo)項稅額”專(zhuān)欄、“進(jìn)項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”等相應的科目對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該確保會(huì )計處理的正確性，重點(diǎn)是全面的提高增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專(zhuān)用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進(jìn)項稅造成自身進(jìn)項稅抵扣的風(fēng)險。第五，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營(yíng)改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該及時(shí)的對自身的經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中可以依據進(jìn)項稅抵扣的方式來(lái)減輕納稅負擔的項目，進(jìn)而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來(lái)幫助實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該根據自身的實(shí)際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過(guò)程中，應該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營(yíng)項目分開(kāi)核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。第六，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平。適應“營(yíng)改增”政策以后對企業(yè)財務(wù)管理工作帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該積極的采取措施進(jìn)行應對。首先，應該完善財務(wù)管理部門(mén)的設置，整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)等，共同制定“營(yíng)改增”的應對措施。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該對自身“營(yíng)改增”前后的業(yè)務(wù)運行進(jìn)行差異分析，發(fā)現銷(xiāo)售、供應鏈、結算及發(fā)票管理、會(huì )計處理、內控制度、業(yè)務(wù)流程、計算機系統等方面的增值稅風(fēng)險點(diǎn)，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì )計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價(jià)策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會(huì )計處理等工作流程。

　　四、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”，將會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)模式、市場(chǎng)行為等產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理以及稅務(wù)處理中，必須充分考慮到“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理措施，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(cháng)遠穩定發(fā)展。

房地產(chǎn)論文5

　　摘要:新會(huì )計準則增加了投資性房地產(chǎn)準則,對投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理進(jìn)行了規范,其實(shí)施有利于增強會(huì )計信息的相關(guān)性和有用性、公允價(jià)值模式的引進(jìn)穩固了凈現值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時(shí)也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。

　　關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì )計準則 盈余管理

　　近年來(lái),隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展以及投資者投資觀(guān)念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。為規范房地產(chǎn)投資行為的會(huì )計操作,20xx年1月1日實(shí)施的新會(huì )計準則(簡(jiǎn)稱(chēng)“新準則”)專(zhuān)門(mén)增加了投資性房地產(chǎn)準則,明確規定了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則產(chǎn)生的背景著(zhù)手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則對相關(guān)企業(yè)會(huì )計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

　　投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則產(chǎn)生的背景

　　(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

　　隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對外銷(xiāo)售外,不少企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng),甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會(huì )計報表的真實(shí)性和有用性,因此從財務(wù)會(huì )計的角度加強和規范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監管的重要途徑之一。

　　(二)舊會(huì )計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理不合理

　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理,我國原來(lái)的會(huì )計制度和會(huì )計準則沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷(xiāo)。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點(diǎn),而且經(jīng)過(guò)若干年以后,它們的市值會(huì )發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數倍,顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區分地作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計價(jià),違背了會(huì )計的真實(shí)性和有用性的原則。

　　投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì )計處理

　　(一)投資性房地產(chǎn)的確認

　　新準則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或實(shí)現資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏(yíng)得利潤,而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。

　　首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準則進(jìn)行會(huì )計處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無(wú)形資產(chǎn)》準則進(jìn)行會(huì )計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的計量

　　1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規定。具體會(huì )計核算時(shí),按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

　　2.后續計量。新準則第三章相關(guān)條款規定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量時(shí),可根據具體情況選用成本計量模式或公允價(jià)值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)會(huì )計準則。公允價(jià)值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價(jià)值計量,無(wú)需對其計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,最終計入當期損益。相關(guān)會(huì )計處理見(jiàn)表1。

　　(三)投資性房地產(chǎn)的轉換

　　投資性房地產(chǎn)準則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì )計處理做出了規定。在成本模式下,會(huì )計處理相對簡(jiǎn)單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉換前的賬面價(jià)值作為轉換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應當按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià),如轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計入資本公積賬戶(hù)。相反地,投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí),應當以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。具體會(huì )計核算見(jiàn)表2。

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　投資性房地產(chǎn)準則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應當將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)應通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算。

　　投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)的`相關(guān)影響

　　(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計信息質(zhì)量

　　新準則對采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)規定了兩個(gè)前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會(huì )計信息披露提出了五個(gè)要求,以及規定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會(huì )計信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準則的實(shí)施將大大提高境內上市公司的會(huì )計信息與境外市場(chǎng)的可比性,無(wú)疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價(jià)值的有效評判。此外,采用公允價(jià)值計量模式能夠及時(shí)、準確地反映出企業(yè)高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當性。

　　(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

　　隨著(zhù)近年來(lái)投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,新會(huì )計準則采用公允價(jià)值進(jìn)行計量,必然會(huì )誘導市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。此外,新準則對于公允價(jià)值模式的選擇,特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設,與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比,會(huì )帶有較大的主觀(guān)成分,易產(chǎn)生爭議�？梢灶A期,新準則對國內資本市場(chǎng)的發(fā)展將構成長(cháng)期利好。

　　(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間

　　通過(guò)對新準則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預測該準則未來(lái)很可能會(huì )給上市公司帶來(lái)較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產(chǎn)的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三,采用公允價(jià)值計量模式容易導致虛增利潤。

　　參考文獻:

　　1.財政部.新會(huì )計準則第3號―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,20xx

　　2.財政部會(huì )計司.企業(yè)會(huì )計準則講解[M].人民出版社,20xx

　　3.財政部CPA考試委員會(huì ).會(huì )計[M].中國財政經(jīng)濟出版社,20xx

房地產(chǎn)論文6

　　從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來(lái)看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時(shí)間內不會(huì )衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問(wèn)題[2]。且這些問(wèn)題若不及時(shí)發(fā)現和解決，勢必會(huì )影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場(chǎng)競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng )新管理方式，使其能夠順應時(shí)代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話(huà)題。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┟つ客顿Y，資金規劃不合理

　　房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩定的運營(yíng)發(fā)展具有周期長(cháng)、耗費大等特點(diǎn)，在發(fā)展的過(guò)程中，完全依賴(lài)企業(yè)自身的資金運轉是不可能實(shí)現的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)銀行借款等融資方式進(jìn)行負債融資，從近幾年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無(wú)效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實(shí)際情況來(lái)看，部分企業(yè)在資金投資和規劃上還存在著(zhù)諸多的不足[3]。

　�。ǘ�）融資渠道單一，主體不明

　　資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監督力度，防止資金流失和無(wú)效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來(lái)確保資金的正常使用和流動(dòng)。多數房地產(chǎn)企業(yè)巨大數額的投資和收款，并沒(méi)有明確監督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉，因此需要通過(guò)多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩定長(cháng)期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問(wèn)題。

　　二、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效措施

　�。ㄒ唬┳龊觅Y金預算，促進(jìn)資金良性運轉

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的`基礎性環(huán)節，更是確保企業(yè)良性運轉的有效方式。進(jìn)行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動(dòng)用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節。每年年初，財務(wù)部門(mén)則根據上一年的企業(yè)運營(yíng)情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿(mǎn)足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出�！币源藶楹诵�，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點(diǎn)，有效節約公司融資成本，并且在預案審核通過(guò)后嚴格執行。

　�。ǘ�）合理規劃資金，重視風(fēng)險管理

　　在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執行，并且在此過(guò)程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個(gè)計劃方案，在現實(shí)發(fā)展中有很多不可預估的因素會(huì )影響資金的周轉和利用，此時(shí)需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴格依照合理規劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來(lái)。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場(chǎng)調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學(xué)化，專(zhuān)業(yè)化的標準進(jìn)行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說(shuō)這種風(fēng)險屬于預先通過(guò)有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會(huì )發(fā)生在企業(yè)資金結算過(guò)程中，要求財務(wù)人員注重結算票據的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。

　�。ㄈ�）擴寬融資渠道，加強資金動(dòng)態(tài)流向的監督力度

　　房地產(chǎn)企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。一般情況下，可通過(guò)企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動(dòng)向，而且要定時(shí)進(jìn)行專(zhuān)項檢查，了解和知悉資金預算執行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，針對這些問(wèn)題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來(lái)賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監督，明確責任人，才能將資金的來(lái)龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務(wù)人員的績(jì)效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢(qián)出去，貨進(jìn)來(lái)，貨出去，錢(qián)進(jìn)來(lái)，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內部審計工作，注重沉淀資金的盤(pán)活，將企業(yè)本身?yè)碛械馁Y金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　三、結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉需要在財務(wù)人員的精確計算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過(guò)多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預算和規劃，在強有力的監督體制下落實(shí)施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

　　【參考文獻】

　　[1]吳春桃. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對策[J]. 中國集體經(jīng)濟，20xx，14：111-112.

　　[2]高峰. 探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對策[J]. 四川水泥，20xx，09：185.

　　[3]任翠玉，魏紅珠. 房地產(chǎn)企業(yè)現金流管理存在的問(wèn)題與對策——以園城股份為例[J]. 財務(wù)與會(huì )計，20xx，03：28-30.

　　[4]董剛. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對策[J]. 東方企業(yè)文化，20xx，24：202.

　　[5]陳莉. 論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內部控制的問(wèn)題與對策[J]. 管理觀(guān)察，20xx，15：88-89.

房地產(chǎn)論文7

　　伴隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟秩序不斷完善以及我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷繁榮，我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟秩序正在全面的改革與完善之中。通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷擴展以及市場(chǎng)競爭環(huán)境的不斷刺激，參與市場(chǎng)競爭的企業(yè)都會(huì )面臨著(zhù)各種各樣的風(fēng)險。有外部的風(fēng)險如政治經(jīng)濟風(fēng)險，法律風(fēng)險等，還有屬企業(yè)內部的風(fēng)險，如戰略性風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險等。我國很多企業(yè)由于開(kāi)展全面風(fēng)險管理工作起步較晚、推進(jìn)較慢，管理水平還不能適應企業(yè)快速發(fā)展的需要，風(fēng)險管理工作發(fā)展也不夠平衡，部分企業(yè)也沒(méi)有建立風(fēng)險管理體系，防范和化解風(fēng)險能力不強，因而面臨較為嚴峻的風(fēng)險防控形勢。

　　筆者認為，企業(yè)會(huì )計內部控制作為企業(yè)管理中防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的一種管理手段，對于企業(yè)的風(fēng)險規避非常重要。尤其是對于房地產(chǎn)這樣具有較大市場(chǎng)風(fēng)險的行業(yè)來(lái)說(shuō)，能否建立有效的會(huì )計內部控制體系，直接關(guān)系到企業(yè)整個(gè)資源配置和管理運營(yíng)，這對其是否盈利乃至企業(yè)能否存續與發(fā)展至關(guān)重要。

　　一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部控制存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)有明顯的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：資金需求量大，前期投入大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)，成本回收慢等，因此，房企面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也更加大。

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)資金管理就非常的重要，充分的流動(dòng)性資金是保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。一個(gè)企業(yè)資金流動(dòng)性管理，資金籌措方式及資金平衡等管理水平在企業(yè)資金流動(dòng)、償還能力都起著(zhù)非常重要的作用，直接影響到其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的大小。但是我國目前依然有很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)的轉變資金管理模式，依然采用過(guò)去房產(chǎn)牛市的管理經(jīng)驗，并且始終堅持著(zhù)樂(lè )觀(guān)銷(xiāo)售的價(jià)格策略，所有的成本、資金測算都沒(méi)有按照當前的銷(xiāo)售形勢做及時(shí)的調整。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)銷(xiāo)售預期受到宏觀(guān)調控政策、市場(chǎng)競爭環(huán)境等因素的影響，就會(huì )面臨銷(xiāo)售回籠款滯后、而工程款等開(kāi)支不得不按期支付的資金短缺困境。

　　目前房企項目管理方面存在著(zhù)工程結算的滯后性，這樣就使得會(huì )計系統的統計以及成本核算存在著(zhù)很?chē)乐氐臏�后性，對于資金的定期需求完全取決于市場(chǎng)工程部門(mén)，所以說(shuō)如果工程部門(mén)前期的預算與實(shí)際施工之后的支出存在著(zhù)較大的時(shí)間差距時(shí)，會(huì )計部門(mén)對資金的安排計劃就會(huì )跟計劃脫節。尤其是在采用單包方式的項目工程中，自身的采購環(huán)節也存在著(zhù)這樣的問(wèn)題和情況。也就是說(shuō)，房企項目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全有著(zhù)嚴格考核體系，而工程資金的配置問(wèn)題則幾乎沒(méi)有跟蹤體系。

　　為應對當前銷(xiāo)售困境，很多房企通常采用的是降價(jià)減持存貨的經(jīng)營(yíng)策略，這種似乎殺雞取卵的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)發(fā)展規劃存在著(zhù)極大的迷茫性�？梢哉f(shuō)目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套科學(xué)的決策管理體系，而財務(wù)部門(mén)對于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的參與性存在著(zhù)嚴重的不足，更談不上會(huì )計內部控制對經(jīng)營(yíng)決策的影響力。

　　二、對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部控制的一些建議

　　首先針對房地產(chǎn)會(huì )計內部控制策略要進(jìn)一步調整房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預期管理，并且不斷提高風(fēng)險控制與管理意識。進(jìn)一步建立健全我國長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險評估制度，從而增強我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識與風(fēng)險預期，這樣保證在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭過(guò)程中能夠有效的進(jìn)行宏觀(guān)調控， 也能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型到買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　通過(guò)建立完善的以預算為導向的內部會(huì )計控制制度和當前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的整體環(huán)境。進(jìn)一步保證資金鏈的平穩運行，這樣才能夠保證內部會(huì )計控制體系制度的關(guān)鍵，進(jìn)一步建立并且不斷完善損益類(lèi)、資金類(lèi)等預算管理控制系統，對于預算的控制并不是簡(jiǎn)單的數據比較和編制，也是要進(jìn)一步強化經(jīng)營(yíng)行為的一種方式，從而進(jìn)一步提升動(dòng)態(tài)調整的決策體系，也能夠使得風(fēng)險預警作為主要依據。從而不斷加強預算的權威和指導性，進(jìn)一步加強風(fēng)險控制的紀律。

　　通過(guò)建立和管理房地產(chǎn)企業(yè)內部會(huì )計控制體系的動(dòng)態(tài)管理體系，確認房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的特殊功能，以消化會(huì )計收入的滯后確認以及稅收提前等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都存在著(zhù)預售、工程決算、工程竣工、稅務(wù)清算等步驟，所以從前期預算到后期的資金收付、收入成本核算，都需要專(zhuān)業(yè)的會(huì )計來(lái)進(jìn)行確認。正確的會(huì )計確認保證了動(dòng)態(tài)管理的前提，而動(dòng)態(tài)管理的會(huì )計控制體系又將科學(xué)引導會(huì )計核算功能。

　　建立會(huì )計信息化系統化促進(jìn)公司內部交流。在市場(chǎng)經(jīng)濟越來(lái)越發(fā)達的今天，全球的資源都是流通的，信息成為極其重要的資源之一。一個(gè)公司內部各部門(mén)之間又怎么能互相沒(méi)有交流呢?大量的信息蘊含無(wú)限的價(jià)值，如果忽視這些信息就會(huì )造成巨大的浪費。想要物盡其用，首先就是把資源進(jìn)行整合。正確的財務(wù)信息有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)的決定。房地產(chǎn)企業(yè)要是想做出財務(wù)信息整合，首先要將這些資源信息化、系統化，作為公司會(huì )計內部控制的關(guān)鍵，應該建立起一個(gè)會(huì )計信息系統，只要運行一個(gè)完善的會(huì )計信息系統，為公司內部員工提供較為完善正確的信息，就會(huì )有利于公司的財務(wù)運營(yíng)，提供決策參考，盡量規避經(jīng)濟等各方面的風(fēng)險。這個(gè)系統不是擺設，而是應該被實(shí)際用到的，比如記錄數據、做報表、互傳資料、信息共享等等，每個(gè)員工都能用得到，有條件的話(huà)公司還可以組織培訓，這個(gè)系統不應該被忽視。

　　一個(gè)行之有效的系統，不僅僅是財務(wù)管理部門(mén)的.福音，一個(gè)項目從開(kāi)始到結束，經(jīng)歷著(zhù)許許多多的環(huán)節和部門(mén)，這些部門(mén)的溝通十分重要。這個(gè)會(huì )計內部控制系統就能推動(dòng)員工之間的交流和溝通，有什么問(wèn)題也能及早地發(fā)現和解決，降低存在的各種風(fēng)險，極大地提高工作效率。

　　加強企業(yè)內部的監督和審計管理。有了規章制度、會(huì )計信息系統以后，還需要監督制度的實(shí)施和系統的運行。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部的控制除了用之前提到的兩者以外，還有一個(gè)監督體系也是十分重要的管理方式。監督體系通常包含法律和財務(wù)審計等。下面舉幾個(gè)具體的監管方法的例子。建立內審部門(mén)進(jìn)行不定期的抽查來(lái)監督，比如在房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，監督工程的財務(wù)狀況，是否有超標情況發(fā)生，工程質(zhì)量是否存在問(wèn)題，工作人員是否有違紀現象等等。監管的過(guò)程中要落實(shí)好責任制，出了問(wèn)題要能追責到個(gè)人。

　　建立和強化公司的風(fēng)險體系。構建一個(gè)完善的公司內部風(fēng)險體系，不是只有管理層。決策層才需要參加，而是每一個(gè)員工都必須要了解財務(wù)風(fēng)險，對財務(wù)風(fēng)險有正確的認識，做到在工作中小心細致盡量規避風(fēng)險，并具有解決財務(wù)風(fēng)險的能力。

　　提高財務(wù)管理人員綜合水平。中小型民營(yíng)企業(yè)的人才很容易流失，那么企業(yè)就更應該注意人才管理的問(wèn)題，大的方向上要做到以人為本、人盡其才。根據公司內部的實(shí)際情況加強對工作人員的考核，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，隨時(shí)調整人事任命等，盡量做到讓員工在適合自己的職位發(fā)揮自己最大的力量。對于管理公司財務(wù)的人員，領(lǐng)導層不但要重視他們，還要組織定期的專(zhuān)業(yè)培訓來(lái)提高他們的業(yè)務(wù)水平，推動(dòng)財務(wù)管理團隊的精英化，最終有效提高企業(yè)財務(wù)方面工作的有效性。

　　三、結束語(yǔ)

　　總之，如何有效地利用內部會(huì )計控制體系來(lái)健全建設企業(yè)管理制度，對現代房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。房地產(chǎn)會(huì )計內部控制的策略應該從企業(yè)管理的本質(zhì)出發(fā)，即從企業(yè)內部自身的管理問(wèn)題著(zhù)手。因此，筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在運用時(shí)，首先對內部管理體制進(jìn)行全面的、系統剖析析，根據自身情況采取適合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套屬于自己的完整的會(huì )計內控制度，使本公司內部行事有規定可依。更重要的是要用發(fā)展、變化的眼光看事物，無(wú)論什么都不是一成不變的，企業(yè)的決策者要順應時(shí)勢改變策略和計劃，才有利于利益最大化。

房地產(chǎn)論文8

　　鑒于我國的土地所有權屬于國家所有，國有土地所有權不可以轉讓?zhuān)瑸榱藢?shí)現對國有土地的合法利用和市場(chǎng)流轉，我國設立了獨特的國有土地所有權和國有土地使用權相分離的土地制度。土地使用權人所享用的用益物權在不違反法律、法規的情況下，可以通過(guò)不同的方式在不同的民事主體之間流轉，從而實(shí)現土地資源的市場(chǎng)配置。土地使用權人可以用土地作為出資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現土地要素與資金要素的結合，從而在最大程度上實(shí)現國有土地使用權的用益物權，這是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律基礎。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權轉讓、名為合作開(kāi)發(fā)實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)、名為合作開(kāi)發(fā)實(shí)為借款、名為合作開(kāi)發(fā)實(shí)為房屋租賃的情況。為了正確處理以上問(wèn)題，20xx年8月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》）以四個(gè)條文對上述四種情況作了界定，這也是本文要討論的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中的轉性合同，本文主要討論上述四種轉性合同認定的判斷標準。

　　一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

　　1.合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

　　要確定當事人之間訂立的名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是否名實(shí)相符，首先就要對什么是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的概念作出界定，進(jìn)而分析合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，從而來(lái)判定那些合同屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，那些合同應該轉性合同，并應按照轉性后的合同關(guān)系來(lái)處理。

　　《司法解釋》第十四條對合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同作出明確界定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風(fēng)險合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內容的協(xié)議�！币虼�，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應該具備以下特征：第一，當事人以土地使用權、資金等作為共同出資；第二，當事人雙方共享利潤；第三，當事人共擔風(fēng)險，第四，當事人是以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為合同的基本內容。需要注意的是《司法解釋》不再把共同經(jīng)營(yíng)作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的必要條件。我們認為，實(shí)踐中對于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的上述四項特征中爭議較多也最難以把握的是特征一（當事人以土地使用權、資金等作為共同出資）和特征三（當事人共擔風(fēng)險）。下文將對上述特征一、三作進(jìn)一步分析。為了敘述的簡(jiǎn)便，本文僅討論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開(kāi)發(fā)與合作方為兩方的情形并無(wú)本質(zhì)差異。

　　2.關(guān)于特征一：當事人以土地使用權、資金等作為共同出資

　　上述特征一般包括以下幾種情形：

　�。�1）當事人一方以土地使用權作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；

　�。�2）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為唯一出資；

　�。�3）當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以部分土地使用權作為唯一出資；

　�。�4）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資。

　�。�5）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以非資金形態(tài)的實(shí)物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。

　　其中以第（1）、（2）種情形最為常見(jiàn)，第（3）、（4）種情形偶見(jiàn)于相鄰地塊的土地使用權人作為合作當事人的情形；第（5）種情形偶見(jiàn)于工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為合作當事人的情形，特別是在開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。

　　3.關(guān)于特征三：當事人雙方共擔風(fēng)險

　　本文認為，上述特征應理解為：當事人對于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應當共同分擔。這里，共擔的風(fēng)險應主要指合作雙方預期的利益目標不能實(shí)現或者不能全部實(shí)現的風(fēng)險，而一般不包括由于一方過(guò)錯導致的利益風(fēng)險。除非非過(guò)錯方同意分擔，否則后者應由過(guò)錯方承擔。

　　何謂共同分擔風(fēng)險？

　　首先，在確定提供土地使用權的一方當事人是否承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險時(shí)，應該注意，不能僅僅把合同是否具有明確的不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的約定作為判斷標準，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內容作為判斷標準。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，盡管合同中沒(méi)有明確約定提供土地使用權的不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　其次，這里所說(shuō)的風(fēng)險是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，不屬于其它風(fēng)險。例如案例一，某合同中約定，甲提供土地使用權，乙進(jìn)行投資，甲乙雙方合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，甲承擔土地使用權證辦理帶來(lái)的風(fēng)險，乙承擔出資帶來(lái)的風(fēng)險及合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其它風(fēng)險，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格該部分房屋所對應的房?jì)r(jià)款作為收益。在這個(gè)合同中雖然沒(méi)有明確約定甲方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，相反還約定了甲方應該承擔辦理土地使用權證帶來(lái)的風(fēng)險。但是從該合同中甲、乙雙方的權利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內容來(lái)看，甲實(shí)質(zhì)上不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益。因為，第一，辦理產(chǎn)權證是甲方提供土地使用權的一個(gè)附隨義務(wù)，是甲方履行合同必須履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價(jià)款。也就是說(shuō)，無(wú)論房屋是否建成甲均能獲得相當于一半房屋面積的收益。因此，本文認為，案例一的合同應該按照名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權轉讓的合同來(lái)處理。

　　再次，共同分擔風(fēng)險應理解為風(fēng)險的分擔比例應當與各方當事人就合作開(kāi)發(fā)目標順利實(shí)現時(shí)所約定分享的利益比例大致相當，至少不應嚴重失衡。否則應視為非實(shí)質(zhì)性的共擔風(fēng)險。比如案例二，合同約定，合作開(kāi)發(fā)項目完成的，提供土地使用權的一方取得建成房屋（不論實(shí)際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開(kāi)發(fā)項目最終不能完成的，提供土地使用權的一方除無(wú)償收回土地使用權外，既不承擔合作開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的其他損失，也不要求相對方給予經(jīng)濟補償。再比如案例三，合同約定，合作開(kāi)發(fā)項目完成的，甲作為提供土地使用權的一方取得建成房屋的一半，合作開(kāi)發(fā)項目最終不能完成的，甲也將能獲得相當于該一半房屋面積的房屋價(jià)款的80%，其余20%作為甲對合作開(kāi)發(fā)項目最終不能完成的風(fēng)險承擔。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對于甲而言，如果合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，其承擔的風(fēng)險幾乎為零，或者僅僅喪失一定期間可能的土地收益，而對于提供資金的一方，乙將實(shí)際上承擔開(kāi)發(fā)失敗的幾乎所有經(jīng)濟損失。而在上述案例三中，對于甲而言，如果合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，不僅其承擔的風(fēng)險為零，而且可以繼續獲得約定的利益，只是該利益比項目成功時(shí)有所減少�？梢哉f(shuō)，案例二中甲最大的合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險是無(wú)利可圖，但不會(huì )虧本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險是少賺不賠。因此顯而易見(jiàn)，該兩案中甲分擔風(fēng)險的比例與其就合作開(kāi)發(fā)目標順利實(shí)現時(shí)所約定分享的利益比例相比已經(jīng)嚴重失衡。有人認為，只要雙方約定共擔風(fēng)險，就應認定為合作開(kāi)發(fā)合同，風(fēng)險的分擔比例應當完全取決于當事人的自由約定，法律不應無(wú)端干預。本文認為，如果法律對于當事人風(fēng)險的分擔比例完全不加干預，將給當事人規避《司法解釋》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條關(guān)于轉性合同的規定留下巨大的空間。比如，當事人可能約定利益分配時(shí)一方享有固定利益，而風(fēng)險分擔時(shí)，該方承擔1%。

　　二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中四種轉性合同

　　1.《司法解釋》確定轉性合同的法理基礎

　　《司法解釋》分別在第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規定了四種轉性合同�！端痉ń忉尅纷鞒鲞@四條解釋的法理基礎均為意思表示理論，即通過(guò)揭示合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)當事人之間的真實(shí)意思表示來(lái)判定當事人之間所訂立的合同的法律性質(zhì)，而不以當事人之間所訂立的合同的名稱(chēng)或外部表現形式來(lái)判斷合同的法律性質(zhì)。

　　2.四種轉性合同認定的判斷標準

　�。�1）名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權轉讓的合同的認定

　�、僬J定標準

　　《司法解釋》第二十四條規定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同�！睆脑摋l規定可以得出名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權轉讓的合同的本質(zhì)特征是，提供土地使用權的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定收益。此時(shí)，提供土地使用權的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權的對價(jià)，這與土地使用權轉讓法律關(guān)系在權利義務(wù)的本質(zhì)上并無(wú)二致。也就是說(shuō)，提供土地使用權的一方當事人所收取的固定利益，可以看作是其轉讓土地使用權的所獲得的對價(jià)，合同相對方通過(guò)支付“固定利益”（土地使用權）的對價(jià)而獲得了土地使用權。投入土地使用權的一方作為土地使用權的轉讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權的受讓方。此時(shí)，當事人之間的約定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權的轉讓。因此，此類(lèi)合同的認定的判斷標準是，提供土地使用權的一方當事人是否承擔合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，如果提供土地使用權的一方當事人承擔合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，那么這類(lèi)合同就屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供土地使用權的一方當事人不承擔合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，而只是約定收取固定利益，那么這類(lèi)合同就屬于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權轉讓的合同。

　�、谡J定中應該注意的問(wèn)題

　　實(shí)踐中，如果由于當事人簽訂合同時(shí)的不夠嚴謹，在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只獲取固定利益呢？本文認為，這種情況下不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內容作為判斷標準。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，盡管合同中沒(méi)有明確約定提供土地使用權的不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，也應該認定提供土地使用權的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　如果在這種情況下，相對方仍應對固守“保底利益”的當事人承擔價(jià)值固定只不過(guò)變換給付物種類(lèi)的義務(wù)，那么合作風(fēng)險實(shí)際上還是并未“共同承擔”。

　　第二，固定利益的含義�！端痉ń忉尅返诙�十四條是指的固定利益，是指無(wú)論在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中出現什么樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不論合同能否實(shí)際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。例如，土地價(jià)款的35％，總投資的25％這樣的約定。B.可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限�？梢允枪潭〝盗康呢泿�，也可以固定數量的房屋，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。

　　本文進(jìn)一步認為，《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”一詞不夠確切。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險是少賺不賠，但嚴格說(shuō)來(lái)，甲的利益不是固定的，項目開(kāi)發(fā)的成敗將影響甲獲得的利益大小。按照現行《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認定轉性為土地使用權轉讓合同。而事實(shí)上這類(lèi)合同的本質(zhì)仍然是提供土地使用權一方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的土地使用權轉讓合同，只不過(guò)對土地使用權轉讓的對價(jià)按照不同的項目開(kāi)發(fā)結果做了分別約定。因此，本文認為，如將《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉性認定的漏洞，因為在案例三中，甲的“保底利益”是約定的項目失敗情形下的利益。

　�。�2）名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)的合同的認定

　�、僬J定標準

　　《司法解釋》第二十五條規定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同�！比绻�合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只分配固定數量的房屋，則表明當事人的真實(shí)意思在于以所“投入”的資金作為獲取固定數量房屋的對價(jià)。也就是說(shuō)，提供資金的一方，通過(guò)投入資金獲取了固定數量的房屋，合同的相對方通過(guò)出賣(mài)固定數量的房屋獲取了一定的資金，這符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征。投入資金的一方成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，合同相對方成為房屋的出賣(mài)人。此時(shí)，當事人的約定的名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)。因此，此類(lèi)合同認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，如果提供資金的當事人承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，那么這類(lèi)合同就屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只獲取固定數量的房屋，那么這類(lèi)合同屬于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　�、谡J定中應該注意的問(wèn)題

　　分配固定數量的房屋的理解。首先，《司法解釋》第二十五條所指的分配固定數量的房屋，是指提供資金一方當事人獲取固定數量房屋的所有權，而不是使用權。其次，固定數量的房屋，應該和本文在前面對“固定利益”所作分析一樣，該固定數量房屋的數量應該是可以確定的，并且經(jīng)確定后不變的。例如合同中約定，提供資金的一方分配5000m2的房屋，該約定就是確定的，不論房屋是否能實(shí)際建成，合同約定的固定數量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者提供資金的一方能否實(shí)際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。

　�。�3）名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認定

　�、僬J定標準

　　《司法解釋》第二十六條規定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定貨幣的，應當認定為借款合同�！比绻�合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定數額的貨幣，則表明提供資金的一方通過(guò)投入資金，獲取了固定數額貨幣的回報，相當于提供資金的一方通過(guò)出借資金獲取了利益，合同相對方通過(guò)借款進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方的真實(shí)意思在于融資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。這完全符合借款合同的特征，提供資金的一方于貸款人，合同相對方于借款人。此時(shí)，當事人的約定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款。因此，此類(lèi)合同的認定的判斷標準是提供資金的當事人是否承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，如果提供資金的當事人承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，那么這類(lèi)合同屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，那么這類(lèi)合同屬于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同。

　�、谡J定中應該注意的問(wèn)題

　　收取固定數額貨幣的理解。我們在判定合同中是否約定了提供資金的一方當事人收取固定數額的貨幣時(shí)，應該注意這里的固定數額貨幣不等同于“固定利潤”。這是因為利潤的獲取要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結果，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之前利潤是不確定的，因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，不存在“固定利潤”。例如在合同中約定，提供資金的一方，在合作建房完成后提供資金一方獲取合作建房利潤的50％，這樣的約定就不應該視為約定了提供資金的一方獲取固定數額的貨幣。

　�。�4）名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認定

　�、僬J定標準

　　《司法解釋》第二十七條規定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同�！痹谶@類(lèi)合同中，提供資金的當事人不論合作的結果如何，提供資金的一方當事人都將使用（租用）一定數量的房屋。雙方當

　　事人的真實(shí)意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對價(jià)，相當于提供資金的一方支付租金，合同相對方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當事人使用。提供資金的一方當事人為承租方，合同相對方為出租人。此時(shí)當事人的約定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃。因此，此類(lèi)合同的認定的判斷標準是提供資金的一方當事人是否不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，如果提供資金的一方當事人承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，那么這類(lèi)合同就屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類(lèi)合同就屬于名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

　�、谡J定中應該注意的問(wèn)題

　　如何理解以其他形式使用房屋。因為這類(lèi)合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會(huì )約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內通過(guò)支付一定租金的方式或者免費使用約定面積的房屋�！端痉ń忉尅匪�稱(chēng)的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無(wú)論這類(lèi)合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實(shí)質(zhì)內容表明提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應該把這類(lèi)合同認定為名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

　　三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中幾種特殊的情況的處理

　　第一種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益。

　　A.固定利益為固定數額的貨幣。此時(shí)甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權轉讓合同，一個(gè)是借款合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉讓土地使用權和出借資金的對價(jià)均為所約定獲取的固定數額的貨幣。此時(shí)應該分別按照土地使用權轉讓合同和借款合同來(lái)處理甲、乙之間的權利與義務(wù)關(guān)系。

　　B.固定利益為固定數量的房屋。此時(shí)甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權轉讓合同，一個(gè)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓方又是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人，甲方轉讓土地使用權和支付貨幣的對價(jià)均為所約定獲取的固定數量的房屋。此時(shí)應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)處理甲、乙之間的權利與義務(wù)關(guān)系。

　　C.固定利益為固定數額的貨幣和固定數量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來(lái)討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數額的'貨幣量很少，和約定取得的固定數量房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為固定數量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對價(jià)就是固定數量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為固定數額的貨幣或固定數額的貨幣和固定數量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對價(jià)就是固定數量的房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在這種情況下應該按照盡量簡(jiǎn)化當事人之間的法律關(guān)系的原則的后一種思路來(lái)處理，即按照土地使用權轉讓合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)處理甲、乙之間的權利與義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數量房屋量很少，和約定取得的固定數額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價(jià)就是固定數額貨幣中的部分貨幣和固定數量的房屋，那么此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓、借款合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供的土地使用權的對價(jià)視為固定數量的房屋或固定數量的房屋和固定數額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對價(jià)就是固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應該按照后一種思路來(lái)處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來(lái)處理甲、乙之間的權利與義務(wù)關(guān)系。

　　D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時(shí)甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權轉讓合同，一個(gè)房屋租賃合同，甲方既是土地使用權轉讓合同中的轉讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時(shí)應該分別按照土地使用權轉讓合同和房屋租賃合同來(lái)處理甲、乙之間的權益義務(wù)關(guān)系。

　　E.固定利益為固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應該再分兩種情況來(lái)討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值中部分價(jià)值，那么甲提供資金的對價(jià)就是固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為固定數額的貨幣或固定數額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的部分價(jià)值，那么甲提供資金的對價(jià)就是以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的部分價(jià)值，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權合同和房屋租賃合同。在這種情況下應該按照盡量簡(jiǎn)化當事人之間的法律關(guān)系的原則來(lái)處理，既按照后一種思路來(lái)處理。應該按照土地使用權轉讓和房屋租賃合同來(lái)處理甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和約定取得的固定數額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為約定取得固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價(jià)就是固定數額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權的對價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對價(jià)就是固定貨幣中的部分貨幣，此時(shí)，甲、乙之間存在土地使用權轉讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應該按照后一種思路來(lái)處理，即按照土地使用權轉讓合同和借款合同來(lái)處理甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系。

　　F.固定利益為固定數量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應該按照前文C部分所確定的原則來(lái)進(jìn)行處理。在這種情況下也應該按照前文E部分確定原則來(lái)進(jìn)行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)應該按照土地使用權轉讓合同和租賃合同來(lái)處理甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和約定取得的固定數量的房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權的對價(jià)或僅僅能作為土地使用權的對價(jià)。此時(shí)應該按照土地使用權轉讓合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)處理甲、乙之間的權利義務(wù)關(guān)系。

　　第二種情況，甲方提供土地使用權和資金，乙方提供土地使用權，()約定甲方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益。

　　這種情況和第一種情況沒(méi)有本質(zhì)的區別，唯一的區別在于乙方作為合同相對方所支付的對價(jià)不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價(jià)是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價(jià)是其提供的土地使用權。

　　第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權和資金，約定甲方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益。

　　這種情況和第一種情況也沒(méi)有本質(zhì)的區別，唯一的區別在于乙方作為合同相對方所支付的對價(jià)不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價(jià)是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價(jià)是其提供的土地使用

　　權和資金。實(shí)際上甲方作為土地使用權轉讓合同中的轉讓方、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人、借款合同的貸款方所獲取的對價(jià)形式表現為所獲得的固定利益，其本質(zhì)上卻是乙方投入的資金或土地使用權或資金和土地使用權。

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準確地理解這個(gè)準則并將其運用于實(shí)際工作是我們目前面臨的重要問(wèn)題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續計量、轉換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準則加以闡述。

　　關(guān)鍵詞：新會(huì )計準則投資性房地產(chǎn)準則

　　一、投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠(chǎng)房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機會(huì )將其出售以獲取資本利得。在會(huì )計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類(lèi)專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱(chēng)作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產(chǎn)生現金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著(zhù)差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等）相結合才能產(chǎn)生現金流量。根據實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類(lèi)房地產(chǎn)應區分進(jìn)行會(huì )計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準則。

　　我國以往的會(huì )計準則并沒(méi)有要求企業(yè)區分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類(lèi)房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì )計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì )計信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì )計信息使用者作出決策提供依據。

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續計量

　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計量也不同�，F分別介紹幾種取得方式的成本計量。

　�。�1）外購投資性房地產(chǎn)的成本。包括購買(mǎi)價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。

　�。�2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

　�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉換中專(zhuān)門(mén)闡述。

　　在實(shí)際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2、投資性房地產(chǎn)的后續計量

　　投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì )計處理上的最大不同表現在對投資性房地產(chǎn)的后續計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，在滿(mǎn)足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，不得同時(shí)采用兩種計量模式。

　�。�1）采用成本模式進(jìn)行后續計量。采用成本模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì )計準則第6號—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷(xiāo)。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復，不得轉回。

　�。�2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。采用公允價(jià)值模式計量的，應當同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計。采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)后續計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價(jià)值模式計量。從成本模式轉為公允價(jià)值模式計量應當作為會(huì )計政策變更，并按計量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。

　　三、投資性房地產(chǎn)的轉換

　　房地產(chǎn)的轉換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)有確鑿證據表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)；自用的.建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉為自用。

　　在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉換前的賬面價(jià)值作為轉換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉換應以轉換當日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日為租賃開(kāi)始日。應當按轉換日該項房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉銷(xiāo)原存貨賬面價(jià)值和已計提跌價(jià)準備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應地轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日為租賃開(kāi)始日。應當按轉換日該項房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉銷(xiāo)原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計提的折舊或攤銷(xiāo)及減值準備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉為自用

　　企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，轉換日為企業(yè)開(kāi)始自用的日期。應當以轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　企業(yè)出售、轉讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應當將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的差額計入當期損益。公允價(jià)值模式下，還應將累計公允價(jià)值變動(dòng)損益轉入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務(wù)收入”。

　　四、綜合示例

　　20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開(kāi)始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫(xiě)字樓的賬面價(jià)值9000萬(wàn)元，公允價(jià)值9400萬(wàn)元，20xx年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬(wàn)元。假定20xx年3月31日租賃期滿(mǎn)，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。

　　20xx年5月1日轉換時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　貸：公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90000000

　　資本公積—其他資本公積4000000

　　20xx年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

　　20xx年3月31日出售時(shí)：

　　借：銀行存款110000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

　　同時(shí)，將累計公允價(jià)值變動(dòng)損益轉入其他業(yè)務(wù)收入。

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

　　同時(shí)，將轉換時(shí)計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務(wù)收入

　　借：資本公積—其他資本公積4000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

　　綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿(mǎn)足一定的條件，采用不同的后續計量模式會(huì )對財務(wù)報表帶來(lái)不同影響。采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，但因不計提折舊會(huì )導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式計量的情況下，企業(yè)應當根據本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續計量模式。

房地產(chǎn)論文10

　　對于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶(hù)型的房源不斷開(kāi)拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)、實(shí)施代理營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)拓綜合營(yíng)銷(xiāo)等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與渠道管理存在的問(wèn)題。

　　一、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和渠道管理現狀及存在的問(wèn)題

　　(一)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)顧客意識有待提升

　　一支精干的營(yíng)銷(xiāo)人員隊伍是企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的保證。不管任何事情，歸根結底還必須由人這一主體來(lái)執行。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團隊建設，這為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和渠道建設埋下了隱患。具體主要表現在以下幾個(gè)方面：一者，不重視對員工的培訓。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的流動(dòng)性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認為員工培訓與否根本不重要。由此導致了很多新招錄的員工對售房流程不熟悉，也顧客的服務(wù)也不夠周到，加大地降低了消費者的購房體驗。二者，不重視企業(yè)文化建設。不少房地產(chǎn)公司對銷(xiāo)售人員唯一的要求就是把房子賣(mài)出去，因此他們一般不在銷(xiāo)售人員中開(kāi)展相關(guān)文化活動(dòng)，由此會(huì )導致團隊的凝聚力不強。

　　(二)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)渠道建設不足

　　市場(chǎng)是殘酷無(wú)情的，今天還風(fēng)光無(wú)限的朝陽(yáng)產(chǎn)品明日就很有可能成為市場(chǎng)的棄兒。這是因為，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無(wú)限的。任何一個(gè)有著(zhù)廣闊市場(chǎng)前景的產(chǎn)品都會(huì )被很多人看中，不變的只能是永遠創(chuàng )新的產(chǎn)品和方案。于是，同類(lèi)產(chǎn)品在逐漸增多，消費者選擇的余地也越來(lái)越大。誰(shuí)會(huì )成為消費者的青睞者?推廣方案尤為重要�，F階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)尚的詞語(yǔ)。而網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)也成為很多傳統企業(yè)的不二選擇�；ヂ�(lián)網(wǎng)渠道最大的特點(diǎn)是消除了信息的不對稱(chēng)，增強了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認識的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)并不感冒，他們既沒(méi)有自己的網(wǎng)站，也沒(méi)有其他的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)渠道，以至于在網(wǎng)絡(luò )渠道建設方面遠遠地落在后對手的后面。

　　(三)廣告投入不夠精準

　　我國改革開(kāi)放僅僅30多年的時(shí)間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀(guān)念的引進(jìn)還相對較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時(shí)候，品牌思維方式還很落后，對品牌的認識相對膚淺，廣告投放也就存在很多誤區。一者，企業(yè)把廣告毫無(wú)規則的大規模投放當作品牌建設。這種思維誤解了品牌建設的應有做法，對企業(yè)的品牌建設十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽(yù)度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的根本在于提升企業(yè)品牌的美譽(yù)度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒(méi)能房地產(chǎn)客戶(hù)的體驗作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設的重點(diǎn)來(lái)抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。

　　二、對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與渠道管理存在問(wèn)題的相關(guān)建議

　　(一)大力提升員工素質(zhì)

　　如前所述，營(yíng)銷(xiāo)人員在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個(gè)方面做起：一是加強對營(yíng)銷(xiāo)人員的激勵力度。對于那些做出重要成績(jì)的營(yíng)銷(xiāo)人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過(guò)擴大其分層比例的形式，大力提升營(yíng)銷(xiāo)人員的工作積極性。二是要不斷加強對銷(xiāo)售人員的培訓力度。營(yíng)銷(xiāo)人員的素質(zhì)強不強直接決定了企業(yè)對外市場(chǎng)的開(kāi)拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和利潤水平。所以企業(yè)要把營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓作為提升營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jì)的重要手段。一方面，要著(zhù)力加強營(yíng)銷(xiāo)人員的思想道德水平建設，努力增強其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強了，思想政治水平提高了，營(yíng)銷(xiāo)人員對于企業(yè)的`忠誠度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩定的營(yíng)銷(xiāo)隊伍。另一方面，還要大力增強營(yíng)銷(xiāo)人員的業(yè)務(wù)水平。這里所說(shuō)的業(yè)務(wù)水平不僅僅包括銷(xiāo)售方面的知識，還囊括財務(wù)管理、企業(yè)運作、產(chǎn)品知識等綜合知識�；疖�(chē)跑得快，要有車(chē)頭帶。對于營(yíng)銷(xiāo)高管的培訓更應大力加強，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。

　　(二)創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)

　　對于網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)行業(yè)內部也形成了一股學(xué)習潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬(wàn)科集團老總郁亮就帶領(lǐng)團隊風(fēng)塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學(xué)習交流。這說(shuō)明，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應加強對網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的重視，把網(wǎng)絡(luò )渠道視為開(kāi)拓市場(chǎng)渠道的重要手段，通過(guò)自建網(wǎng)站、在第三方電子商務(wù)平臺開(kāi)辟旗艦店的方式實(shí)施互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，以此來(lái)提升公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　(三)實(shí)施綜合營(yíng)銷(xiāo)

　　企業(yè)做好營(yíng)銷(xiāo)管理工作還要實(shí)施綜合營(yíng)銷(xiāo)。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位，所謂的市場(chǎng)定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據競爭者現有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的位置，勾畫(huà)企業(yè)產(chǎn)品在目標市場(chǎng)即目標顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，適應一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產(chǎn)品有所區別。市場(chǎng)定位是指一個(gè)產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品中占有什么位置，強調消費者最關(guān)心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當的位置。企業(yè)明確市場(chǎng)定位時(shí)，可以為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理工作明確一個(gè)方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務(wù)來(lái)消耗企業(yè)有限的財力、人力以及物力。

　　三、結語(yǔ)

　　綜上，對于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶(hù)型的房源不斷開(kāi)拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)、實(shí)施代理營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)拓綜合營(yíng)銷(xiāo)等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與渠道管理存在的問(wèn)題。

房地產(chǎn)論文11

　　我國房地產(chǎn)調控的效果一直不盡如人意，房?jì)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調控，房?jì)r(jià)越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒(méi)有將房地產(chǎn)供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個(gè)房?jì)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房?jì)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來(lái)的擔憂(yōu)�？偟膩�(lái)說(shuō)，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長(cháng)期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產(chǎn)調控需要注重供給與需求相結合、長(cháng)期調控與短期調控相結合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

　　我國房地產(chǎn)調控以需求調控為主

　　我國房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調控以短期需求調控為主的特征：當房?jì)r(jià)過(guò)高時(shí)，通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jì)r(jià)上漲（20xx年底開(kāi)始），也都和各部門(mén)放松對需求的管制有關(guān)（見(jiàn)圖1）。

　　最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　通過(guò)比較幾個(gè)一線(xiàn)城市近期的房地產(chǎn)調控新政可以看到（見(jiàn)表1），各地房地產(chǎn)調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實(shí)。由于需求調控直接通過(guò)硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見(jiàn)影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的問(wèn)題較為突出

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題比較突出，一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線(xiàn)城市的住宅價(jià)格同比增速持續較三線(xiàn)城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數來(lái)看，20xx年9月，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市住宅價(jià)格同比分別增長(cháng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見(jiàn)圖2和圖3）。據有關(guān)方面監測，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門(mén)減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門(mén)下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監測情況來(lái)看（見(jiàn)表2），一線(xiàn)城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續且顯著(zhù)地高于其他用途地價(jià)。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿(mǎn)足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(cháng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(cháng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。

　　第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降，房?jì)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的預期。直接從需求的角度進(jìn)行數量管制，甚至有可能強化房?jì)r(jià)上漲的預期。今年7月份，全國住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實(shí)體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門(mén)加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。 5�。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。

　　供給調控的意義及著(zhù)力點(diǎn)

　　相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實(shí)，都意味著(zhù)我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過(guò)程中，土地資本化發(fā)揮著(zhù)重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當地經(jīng)濟增長(cháng)，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當地經(jīng)濟和政府稅收的增長(cháng)，在這個(gè)過(guò)程中，土地也隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣(mài)的形式轉讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買(mǎi)，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

　　根據最新的測算，在房?jì)r(jià)的構成中，政府所得占房?jì)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣(mài)、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

　　以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣(mài)獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的`土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì )比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實(shí)體經(jīng)濟具有不良影響。

　　作為應對，應考慮改革土地拍賣(mài)制度。我國的國有土地使用權拍賣(mài)制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車(chē)牌拍賣(mài)制度值得在我國土地使用權拍賣(mài)的制度設計中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報價(jià)區間，而有效報價(jià)區間是根據截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報價(jià)來(lái)確定的，在此基礎之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣(mài)制度下，報價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標。在土地拍賣(mài)中參考這樣的拍賣(mài)規則，將會(huì )改變“地王”頻現的現狀，更有利于價(jià)格穩定和價(jià)值發(fā)現。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)飆升、供不應求的同時(shí)，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著(zhù)去庫存的艱巨任務(wù)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市和三四線(xiàn)城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國優(yōu)質(zhì)教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線(xiàn)城市。近年來(lái)，國內主要城市學(xué)區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現。有研究測算，學(xué)區房的租金收益率平均而言比非學(xué)區房低5%,對于小戶(hù)型住宅更可達19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門(mén)公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(cháng)期來(lái)看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線(xiàn)城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線(xiàn)城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線(xiàn)城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類(lèi)城市。這樣的土地使用布局對于我國一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績(jì)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長(cháng)速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(cháng)遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開(kāi)發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業(yè)用地轉型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷(xiāo)售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤(pán)活存量土地的過(guò)程中，應發(fā)揮政府主導、統籌協(xié)調的優(yōu)勢，緩解供應緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高、增速過(guò)快，而且有助于穩定公眾的預期。

　　誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進(jìn)程中都出現了房地產(chǎn)價(jià)格遠遠高于當時(shí)的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過(guò)“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預期收入提升為基礎的。在中國通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的過(guò)程中，政府做了大量的統籌協(xié)調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個(gè)地區的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎設施建設工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對未來(lái)收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國經(jīng)濟增長(cháng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應著(zhù)眼于中長(cháng)期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

　　總的來(lái)說(shuō)，我國當前的房地產(chǎn)調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長(cháng)期調控相結合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現有的需求調控的基礎上，進(jìn)一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長(cháng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是復雜且綜合性強的一種經(jīng)濟活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設的進(jìn)程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無(wú)效。隨著(zhù)科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競爭力中晉升的關(guān)鍵措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強的核心競爭力。

　　一、引言。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟的調控，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間逐步縮小，企業(yè)之間的競爭日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)是國家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，其成本管理的好壞已成為衡量企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競爭力的重要標志。加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須轉變成本管理理念，完善目標成本管理，加強工程成本控制，實(shí)行全面預算管理，才能降低經(jīng)營(yíng)成本，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高經(jīng)濟效益，增強市場(chǎng)競爭力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義。

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆迀補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續穩定發(fā)展的系統工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節流、降低支出的口號。

　　事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預算控制管理這一項工作。從長(cháng)遠看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標是一種經(jīng)濟指標，成本指數顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題。

　　1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。

　　從價(jià)值鏈的角度來(lái)看，企業(yè)沒(méi)有對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入分析，僅僅局限于對實(shí)際發(fā)生成本的控制，把開(kāi)發(fā)項目的成本管理看成一項成本控制工作，沒(méi)有從根本上控制開(kāi)發(fā)成本的消耗，忽視了對影響開(kāi)發(fā)成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統的節約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進(jìn)行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個(gè)最低點(diǎn)，但是在后期的施工和銷(xiāo)售的過(guò)程中，由于缺乏對成本進(jìn)行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來(lái)，需要不時(shí)地填補成本控制造成的一些漏洞。

　　2、成本控制管理忽視重點(diǎn)成本控制。

　　只重視土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等“顯性成本”的控制，忽視項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制、項目資金收支計劃管理、規劃設計過(guò)程中固化的成本預控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開(kāi)發(fā)工程費用階段。通常只關(guān)注項目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項目費用開(kāi)支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標受到很大影響，導致項目的最終實(shí)際開(kāi)支成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險。

　　3、未將成本管理與工程項目質(zhì)量有效結合。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的大多是施工成本怎樣控制在預算內，而對工程項目質(zhì)量的要求并不高，甚至在兩者發(fā)生矛盾時(shí)傾向于前者。輕視工程項目質(zhì)量所帶來(lái)的品牌影響、返工成本等有時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的。

　　四、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略。

　　1、加強企業(yè)成本管理意識，實(shí)行全面成本管理。

　　大多數員工應當樹(shù)立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專(zhuān)業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟結合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的`成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

　　2、加強成本管理技術(shù)運用。

　　全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費用，它以顧客鏈為導向，以?xún)r(jià)值鏈為中心，完全轉變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強調協(xié)調內部和外部客戶(hù)之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節的操作形成連續，同步“工作流程”。

　　通過(guò)作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運轉效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過(guò)加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。

　　五、結語(yǔ)。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結經(jīng)驗，不斷調整組織機構、業(yè)務(wù)流程、加強管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來(lái)適應企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。執行嚴格的內部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現節能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業(yè)持續穩定發(fā)展。

房地產(chǎn)論文13

　　1.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會(huì )增加房地產(chǎn)業(yè)的成本

　　由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，如果廣泛應用低碳技術(shù)，則會(huì )導致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來(lái)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時(shí)低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替傳統的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應用低碳技術(shù)，會(huì )導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規模為主，在發(fā)展過(guò)程中資金并不充足，這也導致無(wú)法廣泛的應用低碳技術(shù)。

　　2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會(huì )抬高房?jì)r(jià)

　　在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會(huì )以低碳來(lái)對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來(lái)提高房?jì)r(jià)。在房地產(chǎn)建設過(guò)程中應用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會(huì )有所提升，高質(zhì)量的房子價(jià)格也會(huì )隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導致房?jì)r(jià)抬高。

　　3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒(méi)有充足的能源供應，那么必然會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。

　　1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

　　當前經(jīng)濟環(huán)境較為復雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒(méi)有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì )產(chǎn)生較多的問(wèn)題，如缺乏完善的法律法規，會(huì )導致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì )出現虛假等情況。所以在當前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要加快各項政策及法律法規的完善。

　　2.倡導綠色環(huán)保

　　在當前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實(shí)現，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng )新，利用綠色環(huán)保材料來(lái)有效地代替高能耗的材料，實(shí)現材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時(shí)，也能夠實(shí)現隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會(huì )降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來(lái)，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現出來(lái)，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產(chǎn)建設過(guò)程中，還需要加大對太陽(yáng)能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來(lái)降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。

　　3.提高環(huán)保意識

　　在全社會(huì )中加強對低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識，使人們在生產(chǎn)和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養成使用節能減掃隹產(chǎn)品的習慣’加快人們思想和生活的方式的轉變，引導人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定良好的基礎o

　　低碳經(jīng)濟背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng )新發(fā)展相關(guān)措施：

　　1.健全法律法規控制排碳量

　　最近幾年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規的`健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問(wèn)題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒(méi)有嚴格控制，對于一些沒(méi)有按照規定經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)商處罰力度不夠。

　　2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過(guò)程中多

　　會(huì )使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會(huì )提高，所以在房地產(chǎn)建筑過(guò)程中，需要做好成本的控制。在施工過(guò)程中盡量應用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過(guò)程中能夠有效地避免材料浪費的現象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

　　3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來(lái)越快，對

　　于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟結構和發(fā)展的方式都要有相應變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經(jīng)濟結構進(jìn)行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)

　　低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現的問(wèn)題和困難予以指導和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。

　　4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問(wèn)題，而目前

　　提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問(wèn)題也就越來(lái)越多，而房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈來(lái)愈復雜，如果還是依賴(lài)于原有的簡(jiǎn)單的政策來(lái)對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理，那么顯然很難見(jiàn)到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)本身的問(wèn)題進(jìn)行分析，制定一些列規章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩步發(fā)展。

　　5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來(lái)加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過(guò)征收污染稅及降低其他稅收等措施來(lái)加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。

　　結束語(yǔ)

　　隨著(zhù)能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實(shí)現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節能環(huán)保意識，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過(guò)程中還存在較多的問(wèn)題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng )新，在加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)論文14

　　全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰略發(fā)展目標的引導下，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預算編制、控制過(guò)程等相應活動(dòng)，來(lái)實(shí)現對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標的方法。近年來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問(wèn)題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問(wèn)題角度出發(fā)，總結有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問(wèn)題 1、預算數據、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數據、科學(xué)等管理意識相對薄弱，特別是新開(kāi)發(fā)項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項目開(kāi)發(fā)期間普遍存在搶項目進(jìn)度、未按照設計圖紙進(jìn)行施工等現象，最終出現各種各樣的問(wèn)題，如：項目竣工時(shí)的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說(shuō)明新城開(kāi)發(fā)項目缺乏全面、科學(xué)的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中較為常見(jiàn)的問(wèn)題。

　　2、缺乏戰略性的導向近年來(lái)，隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟水平的提高，城市開(kāi)發(fā)項目越來(lái)越多。但大多數的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問(wèn)題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來(lái)說(shuō)，不但花費時(shí)間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實(shí)現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預算依據。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認、調整。就當前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預算管理模式不完善在傳統的預算管理中，對于跨期經(jīng)營(yíng)的項目管理，通常將經(jīng)濟效益作為銷(xiāo)售目標。雖然傳統的管理模式有著(zhù)一定的優(yōu)勢，但隨著(zhù)企業(yè)資金的不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競爭力的'增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機時(shí)，重視經(jīng)濟效益的企業(yè)易出現管理效率降低現象。

　　5、預算編制、評估等機制不足大多數的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。

　　二、完善全面預算管理的途徑

　　1、建立、健全預算管理體系通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財務(wù)數據來(lái)描述企業(yè)的戰略性目標、方案，是確保企業(yè)目標順利實(shí)現的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀(guān)，還可實(shí)現企業(yè)的長(cháng)遠目標。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應該積極評估財務(wù)風(fēng)險、市場(chǎng)環(huán)境等，加強企業(yè)戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發(fā)為預算管理提供幫助。

　　2、完善、規定項目開(kāi)發(fā)成本及費用標準相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據自身行業(yè)特點(diǎn)、開(kāi)放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進(jìn)行執行時(shí)，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個(gè)新型項目的開(kāi)發(fā)提供可靠依據。

　　3、改善預算管理模式，調整預算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(cháng)，需根據具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對較長(cháng)，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預算編制過(guò)程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據新型開(kāi)發(fā)項目周期，根據該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(cháng)期的預算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預算管理的準確度，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數據，提高對新型開(kāi)發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開(kāi)發(fā)項目信息、數據不對稱(chēng)現象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產(chǎn)的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時(shí)，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。

　　4、完善預算管理監督、考核體系一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預算管理系統不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據項目所在地的實(shí)際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個(gè)部門(mén)嚴格執行相關(guān)規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門(mén)的管理效率，但就現在新型的經(jīng)濟形勢來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎上適當添加非財務(wù)性?xún)热�，如：�(jiǎn)T工、客戶(hù)之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟效益、成本等指標，通過(guò)這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。

　　5、完善預算管理體制對于企業(yè)全面預算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預算管理則是一個(gè)相對完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業(yè)現存管理層，不但不利于企業(yè)預算的編制、評估，還影響到預算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì )經(jīng)濟的影響下，對全面預算管理有著(zhù)強烈的要求，需專(zhuān)業(yè)化的人才執行，導致傳統企業(yè)內部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì )擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點(diǎn)，完善預算管理是強化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預算管理，需根據相關(guān)規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時(shí)完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。

房地產(chǎn)論文15

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，對于經(jīng)濟的運行，經(jīng)濟的增長(cháng)都有著(zhù)十分重大的影響力。作為關(guān)聯(lián)性極強的行業(yè)，房地產(chǎn)的變化發(fā)展對其他行業(yè)的發(fā)展方向有著(zhù)指示性的作用。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的持續發(fā)酵，其價(jià)格已經(jīng)飆升到一個(gè)讓大眾難以承受的價(jià)位，這一現象在北上廣等一線(xiàn)城市較為明顯。因此，要讓中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著(zhù)健康良性的方向發(fā)展，就需要國家啟用相應的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行調控。

　　一、在當前稅收政策下房地產(chǎn)定價(jià)的現狀

　　在政府的宏觀(guān)調控(稅收政策)下，當前房地產(chǎn)定價(jià)快速增長(cháng)的趨勢已經(jīng)得到遏制，但是總地來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)依然不容樂(lè )觀(guān)。房地產(chǎn)定價(jià)仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價(jià)格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價(jià)位還存在著(zhù)較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買(mǎi)各種建材以及人工、設備等各類(lèi)巨額投入，這在根本上決定了房?jì)r(jià)的起點(diǎn)就很高；其次，雖然當前房地產(chǎn)供遠大于求，但是由于開(kāi)發(fā)商為了平衡權益不愿降價(jià)，加之受到人們追高心理的影響，房?jì)r(jià)降低，消費者反而不會(huì )購買(mǎi)，等待抄底的機會(huì )，使得房?jì)r(jià)無(wú)法得到降低。

　　二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價(jià)的影響

　　眾所周知，房地產(chǎn)的定價(jià)受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來(lái)，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

　　1.直接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價(jià)的影響。

　　土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無(wú)論是對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來(lái)說(shuō)，都占據著(zhù)重要位置。土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產(chǎn)價(jià)值分配的重要環(huán)節。土地增值稅反作用于房屋定價(jià)，價(jià)格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮土地使用稅的征收是直接計入費用的`，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國內幾個(gè)大城市試點(diǎn)，試點(diǎn)城市的房屋定價(jià)，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實(shí)能使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，但是調控政策至少要持續一年以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體才能調整預期，從而更好地發(fā)揮政策的導向作用。此外，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房?jì)r(jià)。只有進(jìn)一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統的房?jì)r(jià)調控措施配合使用，才能達到調控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長(cháng)的時(shí)間內商品房的價(jià)格只會(huì )上升不會(huì )下降，這是由房地產(chǎn)價(jià)格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項稅收的征收比例，將會(huì )提升房屋定價(jià)，購買(mǎi)需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應影響，在一段時(shí)間后，房屋的定價(jià)也會(huì )有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對房地產(chǎn)定價(jià)有著(zhù)較為直接的影響。

　　2.間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價(jià)的影響。

　　間接相關(guān)稅收政策包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說(shuō)這些稅種會(huì )對房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響，是因為房地產(chǎn)是一個(gè)牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會(huì )在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會(huì )在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價(jià)。但是比起土地稅收，房屋買(mǎi)賣(mài)或者出租中所征收的稅收，對房地產(chǎn)定價(jià)的影響較小，因此這些稅收對房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著(zhù)間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會(huì )更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價(jià)的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于混亂，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )再次上漲。

　　三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)系

　　房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)中的重要環(huán)節，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟鏈組成對房地產(chǎn)的定價(jià)自然也有著(zhù)十分重大的影響。從供求來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會(huì )直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會(huì )反映到房地產(chǎn)的定價(jià)中。從房地產(chǎn)收益來(lái)看，稅收其實(shí)是再一次的利益分割，它最終決定了各個(gè)“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據最終確定房屋的最終定價(jià)。

　　1.房地產(chǎn)稅收影響市場(chǎng)供求。

　　一方面，政府通過(guò)稅收的手段向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價(jià)，消費者權衡利弊后，一部分人就會(huì )放緩購房計劃，因此最終會(huì )使得市場(chǎng)的需求減小。經(jīng)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進(jìn)行下一步的投資，往往會(huì )對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調整，適當降低房地產(chǎn)的定價(jià)，這又將提升消費者的購買(mǎi)熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開(kāi)發(fā)商有了更大的利潤空間，便會(huì )讓利一部分給購房者，市場(chǎng)進(jìn)而變得更加火熱。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，在價(jià)格杠桿的調節下，出現供小于求時(shí)，價(jià)格又會(huì )有所上浮。

　　2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　稅收和建材、工人工資投入、工地設施使用等同屬于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價(jià)也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在前期墊付的稅收最終會(huì )轉移到每一個(gè)購房者的頭上，這被稱(chēng)為轉嫁效應。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會(huì )隨之增加，緊跟著(zhù)房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì )有所上浮。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現得不是很明顯，但是它確確實(shí)實(shí)影響著(zhù)房地產(chǎn)的定價(jià)。

　　3.房地產(chǎn)稅收影響著(zhù)房地產(chǎn)的收益。

　　稅收是政府促進(jìn)社會(huì )公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時(shí)它也決定著(zhù)房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是稅收過(guò)程中最為重要的一環(huán)，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動(dòng)輒營(yíng)業(yè)額達幾千萬(wàn)甚至上億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，稅率的一點(diǎn)上浮或者下降都會(huì )對最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時(shí)，為了保障自己的利益需求，會(huì )進(jìn)一步提升房地產(chǎn)價(jià)格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì )有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價(jià)格出現較大的波動(dòng)，房地產(chǎn)稅率都會(huì )保持較小的變化。

　　四、結語(yǔ)

　　通過(guò)上文的分析可知，房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)對于人們的生活有著(zhù)較大的影響。要穩定房?jì)r(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行就需要對影響房地產(chǎn)定價(jià)的因素進(jìn)行分析，探究稅收與房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)系所在。

【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)論文08-07

房地產(chǎn)相關(guān)的論文03-30

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的論文02-02

房地產(chǎn)企業(yè)融資論文04-11

房地產(chǎn)稅制論文04-28

房地產(chǎn)策劃工作的論文06-26

房地產(chǎn)論文15篇11-28

房地產(chǎn)論文(15篇)02-14

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃論文06-10

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)論文06-10