關(guān)于房地產(chǎn)的論文
在平時(shí)的學(xué)習、工作中，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)論文吧，通過(guò)論文寫(xiě)作可以培養我們的科學(xué)研究能力。你知道論文怎樣寫(xiě)才規范嗎？以下是小編幫大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文1
摘要：隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速過(guò)度到買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿(mǎn)意、差異化、體驗營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)等幾個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)銷(xiāo)
一、傳統營(yíng)銷(xiāo)理論指導下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)
傳統營(yíng)銷(xiāo)理論的顛峰是始創(chuàng )于1960年美國的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是四個(gè)基本要素的有效組合，即產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、銷(xiāo)售渠道（Place）、促銷(xiāo)（Promotion）。該理論假定一個(gè)企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價(jià)格，運用適當的分銷(xiāo)渠道和合適的促銷(xiāo)措施，就能順利實(shí)現企業(yè)的預期營(yíng)銷(xiāo)目標。該理論“以企業(yè)為中心”，實(shí)施由內而外的營(yíng)銷(xiāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣(mài)方市場(chǎng)情況下業(yè)內大多數廠(chǎng)商都簡(jiǎn)單地運用4P理論指導營(yíng)銷(xiāo)就取得了令世人矚目的成績(jì)。
但是，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭日趨激烈，運用4P營(yíng)銷(xiāo)組合的企業(yè)越來(lái)越困難，盡管花費巨額資金，但這種“消費者請注意”的營(yíng)銷(xiāo)行為很難再獲得成功。在嚴酷的市場(chǎng)形勢面前，房地產(chǎn)廠(chǎng)商開(kāi)始反思其營(yíng)銷(xiāo)行為，逐漸接受4C理論。4C即消費者的欲望和需求，消費者獲取滿(mǎn)足的成本，消費者購買(mǎi)的方便性，企業(yè)與消費者的有效溝通。
4C理論指導下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為具有幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：
�。�1）重視消費者，根據消費者的需要設計和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。市場(chǎng)細分開(kāi)始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費者的欲望和需求，不是簡(jiǎn)單地叫賣(mài)他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費者想購買(mǎi)的產(chǎn)品。
�。�2）忘掉定價(jià)策略，努力了解消費者要滿(mǎn)足其需要所愿付出的成本并且開(kāi)始有意識的加以影響，因為只有顧客能夠承受的價(jià)格才是最合理的價(jià)格。
�。�3）忘掉通路策略，思考如何方便消費者購買(mǎi)，因為即使顧客已經(jīng)愿意購買(mǎi)企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過(guò)高，他們仍然會(huì )選擇放棄，看房車(chē)的出現充分地體現了房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供方便的決心和誠意。
�。�4）忘掉促銷(xiāo)策略，多研究與消費者溝通，企業(yè)對新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動(dòng)的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費者的行為反應，通過(guò)企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長(cháng)久的穩定的對應關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。
二、整合營(yíng)銷(xiāo)
20世紀90年代，美國DE舒爾茨教授等人提出了整合營(yíng)銷(xiāo)（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷(xiāo)、設計、包裝等一切傳播活動(dòng)都歸于廣告活動(dòng)的范疇內；另一方面使企業(yè)以統一的傳播資詢(xún)向消費者傳達。其目的是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的不同階段運用和協(xié)調各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實(shí)現企業(yè)與消費者之間建立長(cháng)期的、維系不散的關(guān)系�，F在，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)項目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現場(chǎng)的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷(xiāo)售說(shuō)詞、公關(guān)活動(dòng)和新聞發(fā)布等內容無(wú)一不是廣告公司的杰作。對于實(shí)施整合營(yíng)銷(xiāo)的項目，消費者的所見(jiàn)所聞和感受到的完全一致，項目的優(yōu)點(diǎn)會(huì )無(wú)數次以不同的方式傳達給消費者，能夠給消費者強烈的震撼，這樣反復的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象，有利于提高消費者對項目的認知度。
三、體驗式營(yíng)銷(xiāo)
體驗式營(yíng)銷(xiāo)就是站在消費者的感官、情感、思考、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來(lái)重新定義、設計營(yíng)銷(xiāo)的思考方式。體驗式營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)點(diǎn)突破了傳統上的“理性消費者”假設，認為消費者在消費時(shí)是理性與感性兼具的，消費者在消費前、消費時(shí)、消費后的體驗，才是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)的'產(chǎn)品、服務(wù)贏(yíng)得消費者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng )造出值得消費者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗。房地產(chǎn)對購房人而言，不僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺(jué)的處所，更多的是一種對生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗。銷(xiāo)售人員親切的笑容和得當的言行舉止、悅耳的背景音樂(lè )，優(yōu)美的小區景觀(guān)、完善的配套設施，無(wú)不傳達開(kāi)發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一的理念。
進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費者完全模糊了對戶(hù)型的大小、室內功能分區、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個(gè)小菜，“這就是我想要的家”，消費者完全認同開(kāi)發(fā)商以人為本，融入現代設計理念和文化理念。要完成這種體驗，通常需要消費者親臨現場(chǎng)，當然，現在有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用虛擬現實(shí)技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò )建設網(wǎng)上看房系統，逼真地展示其樓盤(pán)及其樣板房場(chǎng)景，并且通過(guò)增加一些互動(dòng)功能，使得看房者利用“鍵盤(pán)加鼠標”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。
四、CS經(jīng)營(yíng)戰略
“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿(mǎn)意”，其指導思想是，企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要以顧客的滿(mǎn)意度為宗旨，從顧客的觀(guān)點(diǎn)而不是從企業(yè)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)分析、考慮消費者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價(jià)格設定、分銷(xiāo)促銷(xiāo)環(huán)節建立和完善售后服務(wù)系統等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿(mǎn)意。房地產(chǎn)消費在很大程度上屬于情感消費層次，“滿(mǎn)意不滿(mǎn)意”是最重要的評價(jià)標準。
在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中實(shí)施CS經(jīng)營(yíng)戰略要求從消費者的需求出發(fā)，滿(mǎn)足消費者的現實(shí)需求并且準確地預測其潛在需求，盡量引導住宅消費的潮流。為此，必須分析消費者購房的動(dòng)機、行為、能力和水平，研究他們的消費傳統、習慣、興趣和愛(ài)好，并且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。從項目選址、住房檔次、結構、類(lèi)型、層高、套型、朝向到價(jià)格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費者的需求出發(fā)，使之滿(mǎn)意稱(chēng)心，才能獲得消費者的青睞，增強企業(yè)競爭能力。
五、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)
關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是通過(guò)識別、建立、維護和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，強調企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長(cháng)期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭取顧客和創(chuàng )造交易，識別和建立關(guān)系是重要的，維護和鞏固已有的關(guān)系更重要；營(yíng)銷(xiāo)的責任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。
關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)與傳統市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有著(zhù)很大的區別：傳統營(yíng)銷(xiāo)把視野局限于目標市場(chǎng)上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應商、經(jīng)銷(xiāo)商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過(guò)誘使對方發(fā)生交易從中獲利。在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結束，買(mǎi)賣(mài)之間的關(guān)系就結束了，買(mǎi)賣(mài)雙方是一次性關(guān)系。
而關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是建立在“以消費者為中心”的基礎之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷(xiāo)商、經(jīng)銷(xiāo)商、供應商、競爭對手、銀行、政府及內部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強這種關(guān)系，通過(guò)互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實(shí)現各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長(cháng)期依賴(lài)的關(guān)系，企業(yè)通過(guò)雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。
六、差異化營(yíng)銷(xiāo)
所謂差異化戰略，就是企業(yè)通過(guò)在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )、品牌形象等方面形成具有獨特性品質(zhì)來(lái)滿(mǎn)足用戶(hù)的需要。房地產(chǎn)的差異化營(yíng)銷(xiāo)，是指通過(guò)產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來(lái)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，從而形成競爭優(yōu)勢。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)上具有較強的創(chuàng )新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應能力和應變能力，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中有明確的目標市場(chǎng)，并能采取有效的經(jīng)營(yíng)手段和方法到達。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。
同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設計等方面入手，體現在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心；區位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力；環(huán)境的自然、生態(tài)和健康；整體布局的大方、精巧；單體設計的實(shí)用、合理和完善，設備設施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統客戶(hù)服務(wù)的基礎上進(jìn)行服務(wù)升級，升級后的客戶(hù)服務(wù)，不再是傳統意義上僅僅體現在對產(chǎn)品售后的客戶(hù)服務(wù)，而應涵蓋產(chǎn)品設計“生產(chǎn)”銷(xiāo)售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節，而且越來(lái)越強調多元化、人性化、規�；蛡�(gè)性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟時(shí)代，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)豐富客戶(hù)服務(wù)的內涵，擴大服務(wù)的寬度，延長(cháng)服務(wù)的時(shí)間來(lái)再一次贏(yíng)得屬于自己的市場(chǎng)空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應該受到企業(yè)的重視。
因為住宅不僅是一種生活方式的選擇，同時(shí)也是居住文化的體現，而且應該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競爭力。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文2
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應向當地工商管理行政部門(mén)申請登記，并取得營(yíng)業(yè)執照。之后應向建設行政主管部門(mén)申請辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)，沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)不能從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著(zhù)房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jì)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項目的開(kāi)始，就應該考慮用于項目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項目的開(kāi)發(fā)權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開(kāi)工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金來(lái)源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會(huì )集資。
4、其他融資方式(各類(lèi)信托基金、合作開(kāi)發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項目選擇正確，應該說(shuō)投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項目選擇需要專(zhuān)門(mén)的知識及能力，需要專(zhuān)業(yè)人員或專(zhuān)家的參與。但專(zhuān)業(yè)人員或專(zhuān)家只能起到參謀或顧問(wèn)的作用，要認定一個(gè)項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門(mén)。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時(shí)機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀(guān)及微觀(guān)地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開(kāi)系統的可行性研究分析。為實(shí)現效益最大化還應對項目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門(mén)編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門(mén)的初步批復(預審)意見(jiàn)。取得規劃部門(mén)關(guān)于選址的批復意見(jiàn)或城市規劃條件通知書(shū)后，當地政府及國土資源部門(mén)即可開(kāi)展征地工作，完成征地補償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書(shū)，進(jìn)而可到規劃部門(mén)辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征地成本和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤空間，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門(mén)的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質(zhì)的中介機構編制完成);國土資源部門(mén)出具的意見(jiàn)(土地預審意見(jiàn)或建設用地批準書(shū));規劃部門(mén)的批復意見(jiàn)(選址意見(jiàn)書(shū)或城市規劃條件通知書(shū));環(huán)保部門(mén)出具的.意見(jiàn)(經(jīng)有資質(zhì)的中介機構編制的環(huán)境影響報告書(shū)或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過(guò))。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門(mén)出具的規劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應資質(zhì)的規劃設計單位，對擬開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行規劃和施工圖設計。項目規劃經(jīng)規劃部門(mén)審查通過(guò)后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機構或建設主管部門(mén)下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門(mén)報審，確保消防及避雷系統符合有關(guān)要求。
5 項目的招標
主要是指規劃設計、地質(zhì)勘察、施工和監理公司的招標。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托招標代理公司進(jìn)行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質(zhì)勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設主管部門(mén)指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標單位發(fā)出由建設主管部門(mén)、招標代理公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽章的中標通知書(shū)，中標的施工企業(yè)應及時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文3
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng )立是適應經(jīng)濟改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng )立，在我國是近幾年的事。它是適應經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際镲要而不斷進(jìn)行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期中，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中一直作為社會(huì )的福利事業(yè)，不作一個(gè)產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過(guò)八十年代以來(lái)的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進(jìn)性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動(dòng)規律。表現比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會(huì )經(jīng)濟帶來(lái)了許多難于解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無(wú)限制膨脹，而同時(shí)房地產(chǎn)浪費嚴重，資源濫用；社會(huì )福利性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實(shí)踐，使人們更加冷靜、客觀(guān)地審視和總結過(guò)去，嚴正地、實(shí)事求是地看待未來(lái)，逐漸認清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿(mǎn)足社會(huì )的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規律性進(jìn)行深入、系統的研究，對實(shí)踐認真總結，以科學(xué)的思想和理論來(lái)指導實(shí)踐。在現在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發(fā)展建設顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問(wèn)題，認為住宅在社會(huì )主義經(jīng)濟中應采取商品形式>房租應是住宅價(jià)格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時(shí)那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有也不可能形成社會(huì )共識。七十年代末八十年代初，在實(shí)事求是思想指導下，以當時(shí)我國經(jīng)濟的調整和改革為實(shí)踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開(kāi)始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當時(shí)討論的問(wèn)題，主要是城市住宅的商品屬性問(wèn)題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會(huì )主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應大膽地承認。人們大都按當時(shí)經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著(zhù)作中去找根據，結合現實(shí)經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設實(shí)踐，進(jìn)行理論與實(shí)際法制的分析。后來(lái)逐漸形成共識，即社會(huì )主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問(wèn)題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問(wèn)題。隨之而來(lái)的是全國許多機構和城市紛紛召開(kāi)學(xué)術(shù)性討論會(huì )、研討會(huì )，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問(wèn)題研究會(huì )”，各地在這個(gè)總會(huì )下先后成立了地方性的城市住宅問(wèn)題研究會(huì )。同時(shí)創(chuàng )辦了許多房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)刊物。
隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設的推進(jìn)和發(fā)展，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)來(lái)加以探討。那么，在社會(huì )主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問(wèn)題之一。研究和討論結果的主要表現是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)著(zhù)作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來(lái)，由于社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現在圖書(shū)市場(chǎng)上。但是，在我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問(wèn)題有待進(jìn)一步深化，不斷系化、規范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問(wèn)題。
從經(jīng)濟學(xué)的劃分來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門(mén)獨立的、自成體系的經(jīng)濟學(xué)科。再則，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類(lèi)商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是一門(mén)部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問(wèn)題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結構；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過(guò)對上述問(wèn)題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動(dòng)規律和基本運行機制，形成一個(gè)更為切實(shí)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價(jià)學(xué)，房地產(chǎn)價(jià)格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會(huì )計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)過(guò)程從不同角度、不同側面用不同手段或方法進(jìn)行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問(wèn)題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來(lái)研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個(gè)方面的何題。在它們的關(guān)系中，應該說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)處于先導和基礎的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規定和制約著(zhù)房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內容。
這里還必須說(shuō)明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過(guò)程要遵循商品經(jīng)濟的一般規律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規律。如果我們不把房地產(chǎn)當作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性及其運行機制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動(dòng)的規律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動(dòng)的規律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動(dòng)規律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀(guān)的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀(guān)規律決定的'，并按這種規律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規范和法則。這是依據和運用客觀(guān)規律的現實(shí)結果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來(lái)進(jìn)行切合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的調整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律出發(fā)，規范、保障、調整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)所要遵循的經(jīng)濟規律，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中，主要有：
社會(huì )主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉集體所有經(jīng)濟成分，私人和個(gè)體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；
市場(chǎng)經(jīng)濟的一般規律。價(jià)值規律、競爭規律、供求規律并存；
物質(zhì)利益規律。一般稱(chēng)物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱(chēng)作物質(zhì)利益規律；
計劃協(xié)調規律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場(chǎng)經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場(chǎng)規律的作用，就不要計劃了。我們強調計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調節，是由社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟規律，是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門(mén)、行業(yè)的角度來(lái)探討這些規律的基本要求、具體體現和作用，是社會(huì )主義政治經(jīng)濟學(xué)和其他部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)要闡明的是上列這些規律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規律或特殊關(guān)系。這主要體現在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性；房地產(chǎn)的統一計劃、綜合開(kāi)發(fā)；房與地的統二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮建設中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會(huì )、文化等環(huán)境的適應性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平的適應性；房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實(shí)體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)牽涉到的各種關(guān)系，也應是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究的對象和內容。如：經(jīng)濟調節機制、城市規劃機制、產(chǎn)業(yè)法規、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會(huì )經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應體制、物資供應機制、市鎮管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動(dòng)內容是十分廣泛和錯綜復雜的。所以，在實(shí)踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點(diǎn)探索。除了住宅一類(lèi)房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來(lái)給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)過(guò)程的基礎上，充分地研究房地產(chǎn)實(shí)物商品和勞務(wù)銷(xiāo)售的流通運行過(guò)程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要素的取得放在應有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設備的配備、勞動(dòng)力的準備；此外，還有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地域和地段的選擇、行業(yè)和部門(mén)的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點(diǎn)對于房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)來(lái)，具有特別重要的意義；等等。一句話(huà)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視野，要能覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的全過(guò)程，包容整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來(lái)自對事物全過(guò)程、全部?jì)热莸南到y、全面、深入和持續的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來(lái)系統、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問(wèn)題，來(lái)構建房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)體系。確認房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來(lái)的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在我國是一門(mén)年輕的部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉到商品經(jīng)濟軌道上來(lái)。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點(diǎn)，并有自己獨特的運行過(guò)程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實(shí)踐中構建其運行機制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個(gè)理論體系。這一系列范疇是構成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場(chǎng)”；“房地產(chǎn)價(jià)格”；“土地轉讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”；“土地開(kāi)發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個(gè)理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內，也就是限于土地使用權和附著(zhù)于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內。任何概念和范疇都有自己的范圍規定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不能例外，也有自己的范圍規定性。這規定性不是任意的，是由學(xué)科的內容客觀(guān)地邏輯地規定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中的各個(gè)范疇，不是任意結合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)規律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開(kāi)發(fā)——土地批租——土地轉讓——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——房地產(chǎn)轉讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)價(jià)格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)是一個(gè)復雜的過(guò)程，體現著(zhù)錯綜復雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過(guò)程。有些范疇可能同處于一個(gè)階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個(gè)階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門(mén)獨立的部門(mén)經(jīng)濟學(xué)。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟學(xué)、農業(yè)經(jīng)濟學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是相對獨立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎性經(jīng)濟學(xué)科，和那些與社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟學(xué)(包括社會(huì )主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學(xué)；土地經(jīng)濟學(xué)；投資經(jīng)濟學(xué)；建筑經(jīng)濟學(xué)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)；金融學(xué)；價(jià)格學(xué)；人口經(jīng)濟學(xué)，等等。
在這里，不能認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門(mén)獨立的經(jīng)濟學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會(huì )主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，要科學(xué)地從社會(huì )主義經(jīng)濟建設實(shí)際出發(fā)，深入、系統地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)的規律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動(dòng)中的問(wèn)題，有助于調整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導下進(jìn)行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡(jiǎn)稱(chēng)馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會(huì )主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文4
摘 要：文章結合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對品牌營(yíng)銷(xiāo)、綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)等不同營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行分析，提出針對不同的市場(chǎng)形勢、消費者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，加快資金回籠。
關(guān)鍵詞：營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌營(yíng)銷(xiāo) 綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo) 服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念
營(yíng)銷(xiāo)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并生產(chǎn)出能滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針和目標為指導，通過(guò)對企業(yè)內、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析，找出機會(huì )，選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng )意將物業(yè)與服務(wù)推向目標市場(chǎng)，以達到占有市場(chǎng)，促進(jìn)和引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟行為。
從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是在對市場(chǎng)的深刻理解的基礎上的策劃工作。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調查、方案制定和建筑總體設計、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的共性，也有其個(gè)性，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng )新的背景
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)自20xx年開(kāi)始調控，在國家各種調控政策的影響下，現在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售狀況舉步維艱。據中房信統計數據顯示，20xx年，商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)1、8%，增幅比1～11月份回落0、6個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落2、6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)12、4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降1、4%。商品房銷(xiāo)售額64456億元，增長(cháng)10%，增速比1～11月份提高0、9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落1、1個(gè)百分點(diǎn)；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠實(shí)現銷(xiāo)售目標。
如今，國家的宏觀(guān)調控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開(kāi)始節衣省食，儲備過(guò)冬�，F在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰(shuí)大，而是比誰(shuí)的銷(xiāo)售資金回籠的快，能夠熬過(guò)去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷(xiāo)售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過(guò)難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營(yíng)銷(xiāo)策略。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略剖析
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20xx年、20xx年的井噴，現在賣(mài)方市場(chǎng)已是一去不復返，所以，根據目前的市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策略，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1、積極展開(kāi)品牌營(yíng)銷(xiāo)。
從企業(yè)的角度看，品牌營(yíng)銷(xiāo)對房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數樓盤(pán)不愁銷(xiāo)售。然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對消費者長(cháng)久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著(zhù)情感和文化及與消費者的情感溝通；不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)；能強化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。
從消費者的角度看，現在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機會(huì )更多，消費者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場(chǎng)所，而且是價(jià)值、身份的體現。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)值的承諾，可以增強消費者的購買(mǎi)信心，加速購買(mǎi)行為的發(fā)生。如今許多消費者在購房時(shí)，不再找樓盤(pán)買(mǎi)房，而熱衷于找品牌。
總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢，一個(gè)強勢地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規避單純的價(jià)格戰，實(shí)現企業(yè)利潤的最大化，實(shí)現企業(yè)規模的擴張。從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟的投資。
2、踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)。
房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀(guān)念引入其營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并指導其策劃與實(shí)施的過(guò)程，其本質(zhì)就是綠色營(yíng)銷(xiāo)理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運用。綠色營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念是以環(huán)境保護為導向的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來(lái)綠色文明社會(huì )對企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)一系列綠色營(yíng)銷(xiāo)組合手段來(lái)滿(mǎn)足消費者對綠色住宅的需求，以實(shí)現社會(huì )效益、消費者效益和企業(yè)效益的協(xié)調統一，最終為實(shí)現人與自然的可持續發(fā)展�？梢詮娜齻�(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)的必要性。
對企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹(shù)立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材，開(kāi)發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)可以塑造企業(yè)形象，在市場(chǎng)上，可以拉近企業(yè)與消費者的距離，得到消費者的支持和社會(huì )的認可，最終轉化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢，推動(dòng)企業(yè)利潤的提升，提高企業(yè)可持續發(fā)展的潛力。對消費者來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費者對各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。
現代生活的快節奏給人們帶來(lái)越來(lái)越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場(chǎng)所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴(lài)品，成為人們滿(mǎn)足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場(chǎng)所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費者追求的目標，也應該成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)設計的著(zhù)力點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)理念就顯得意義特別重大。
3、全面開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。
同樣的產(chǎn)品，在市場(chǎng)競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰勝對手，立于不敗之地呢？這里面，除了品牌、價(jià)格、促銷(xiāo)等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調查表明，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對服務(wù)需求的增長(cháng)遠高于對物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長(cháng)。服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅要求服務(wù)能體現品牌的價(jià)值，還要與眾不同，同時(shí)，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復雜，對服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越重要。
可以肯定地說(shuō)，今后的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代將是服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)比拼的時(shí)代。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢(xún)，讓他們對所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，確立初步的認知和傾向。在售中服務(wù)階段，開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規定質(zhì)量合格的商品房給用戶(hù)，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續。
在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主提出的問(wèn)題要給予及時(shí)地反饋與解決。在現實(shí)中，消費者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開(kāi)發(fā)商應當注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與解決；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀(guān)的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎。
當然，房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅包括對現實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現實(shí)的滿(mǎn)意度，還要提高預期的滿(mǎn)意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)管理，強調以市場(chǎng)為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，使其內容和形式更加豐富，并向專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競爭優(yōu)勢之一。
現代房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展且不斷規范的時(shí)期，消費者對住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中越來(lái)越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
四、開(kāi)展房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng )新的關(guān)鍵因素
在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng )新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素，這對企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)順利開(kāi)展影響巨大，主要有以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)前要積極展開(kāi)市場(chǎng)調查工作。
現代營(yíng)銷(xiāo)理論認為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)策略時(shí)，必須在認真搞好市場(chǎng)調查的基礎上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調查，才能了解消費者需要什么樣的'住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在這基礎上，建造好的房屋才能符合消費者的需求，銷(xiāo)路暢通，達到企業(yè)預先制定的效益目標。社會(huì )在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)生存的威脅。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過(guò)市場(chǎng)調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見(jiàn)，找到住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，企業(yè)就能不斷發(fā)現新的市場(chǎng)機會(huì )，規避市場(chǎng)的風(fēng)險，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)要有完整的綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)應該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規劃，應該在產(chǎn)品、包裝、價(jià)格、分銷(xiāo)、促銷(xiāo)和銷(xiāo)售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運用。
首先，積極開(kāi)發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過(guò)程中對環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明，誰(shuí)擁有綠色產(chǎn)品，誰(shuí)就會(huì )擁有市場(chǎng)。
其次，強化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營(yíng)銷(xiāo)的引擎，要把以促銷(xiāo)為主的包裝觀(guān)念轉變?yōu)橐员Ｗo生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀(guān)念。綠色包裝是指對產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費過(guò)程中對環(huán)境造成的污染和對人身造成的損害。
再次，合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門(mén)通過(guò)嚴格認證以后，獲得綠色產(chǎn)品標志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標準、環(huán)保標準等方面都有較高的要求。因此，在成本構成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的一般成本、費用以外，還必須考慮綠色資源的開(kāi)發(fā)和運用所付出的代價(jià)、為保證清潔的成本、開(kāi)發(fā)和運用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。
最后，開(kāi)辟綠色銷(xiāo)售渠道。選擇怎樣的銷(xiāo)售渠道是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護綠色產(chǎn)品的形象；要以回歸自然的裝飾為標志來(lái)設立綠色產(chǎn)品專(zhuān)營(yíng)機構或專(zhuān)柜，便于消費者識別和購買(mǎi)；要合理設置供應配送中心和簡(jiǎn)化供應配送系統及環(huán)節；要建立全面覆蓋的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；在選擇經(jīng)銷(xiāo)商時(shí)注意該經(jīng)銷(xiāo)商所經(jīng)營(yíng)的非綠色商品與綠色商品的相互補充性和非排斥、非競爭性，謀求中間商對綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷(xiāo)綠色商品。
企業(yè)要靈活運用綠色營(yíng)銷(xiāo)組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價(jià)格和綠色銷(xiāo)售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續增長(cháng)、綠色營(yíng)銷(xiāo)得到全民的認同。
總之，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)應是以人為本和誠信經(jīng)營(yíng)，這是社會(huì )進(jìn)步的客觀(guān)要求，實(shí)際上，社會(huì )生活中沒(méi)有任何一種營(yíng)銷(xiāo)策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應不拘泥于一種銷(xiāo)售渠道，而應根據各自的實(shí)際情況，針對不同的市場(chǎng)形勢、消費者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)，在樓市的寒冬里，做好營(yíng)銷(xiāo)工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場(chǎng)中不斷生存發(fā)展。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文5
房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專(zhuān)業(yè)管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習的也是建筑工程專(zhuān)業(yè)，再次我想理論結合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團隊做好房地產(chǎn)公司的工程管理。
08年6月開(kāi)工建設的置地匯豐廣場(chǎng)項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬(wàn)平米，功能為五星級酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問(wèn)題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過(guò)改進(jìn)基坑支護的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計劃落實(shí)到天、責任落實(shí)到人、每天開(kāi)碰頭會(huì )檢查、反饋、會(huì )商對策、實(shí)施等措施完美實(shí)現了第一個(gè)節點(diǎn)計劃。為了在保證工程質(zhì)量和現場(chǎng)安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規范為工作準則，始終堅持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過(guò)程控制”的管理理念；找出工程施工過(guò)程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計劃、早安排并要求施工單位編制專(zhuān)項施工方案，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)有經(jīng)驗的工程師對施工方案進(jìn)行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執行以及按照合同中的相關(guān)規定和承諾，做好現場(chǎng)文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項目組管理人員嚴格執行旁站制度和施工材料的現場(chǎng)抽檢；要求監理單位每月組織參建單位對項目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學(xué)習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問(wèn)題的再次發(fā)生，通過(guò)這些管理手段加強了項目的過(guò)程管理和控制，確保了節點(diǎn)目標的實(shí)現并取得了一定的成績(jì)，該項目在20xx年8月28日結構封頂創(chuàng )造了安徽置地新的速度，同時(shí)在20xx年度獲得“合肥市結構優(yōu)質(zhì)獎”及“安徽省級質(zhì)量安全標準化示范工地”。
同時(shí)同項目管理團隊管理的財富廣場(chǎng)三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開(kāi)工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對這些問(wèn)題我們做出了如下措施：
1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進(jìn)行了調整，撤換了項目經(jīng)理、項目負責人和不稱(chēng)職的管理人員；
2.建立項目負責制和專(zhuān)業(yè)負責制的雙重管理模式，對財富廣場(chǎng)三期工程分專(zhuān)業(yè)和項目雙重管理；
3.安排項目管理成員對現場(chǎng)剩余工程量進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計劃；
4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實(shí)到個(gè)人；
5.每天開(kāi)由我主持的工程協(xié)調會(huì )，現場(chǎng)解決工程中的.設計、協(xié)調、材料等問(wèn)題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了20xx年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場(chǎng)三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：
一、要加強對新開(kāi)工工程的施工隊伍的考察和篩選。
工程開(kāi)工建設前根據項目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務(wù)隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監理單位對整個(gè)項目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強工作的計劃性。
在項目開(kāi)工前項目的工期標準編制切實(shí)可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過(guò)程的控制計劃。對關(guān)鍵線(xiàn)路上的工序節點(diǎn)要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的待定問(wèn)題，否則將又會(huì )產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩定的工程建設周期，導致工程后期遺留問(wèn)題多、細部節點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶(hù)的滿(mǎn)意度，進(jìn)而對公司品牌造成不良影響。
三、安排落實(shí)好管理框架。
首先，根據每個(gè)人的專(zhuān)業(yè)和特長(cháng)安排到不同的崗位和不同的項目，做到人盡其才，讓每個(gè)人充分體現到在管理團隊存在的價(jià)值，每個(gè)階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項目負責制與專(zhuān)業(yè)負責制相結合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項目負責人和專(zhuān)業(yè)負責人的指導下放手干。第三、要求團隊成員每天都要堅持寫(xiě)施工日志，每個(gè)星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門(mén)協(xié)調解決的問(wèn)題，增強專(zhuān)業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團隊意識，第四、保持嚴謹的工作作風(fēng)，明確每個(gè)人的責任和權利，獎罰分明，多指導少代辦，培養員工獨立解決問(wèn)題的能力，每個(gè)人把自己負責的工作都保質(zhì)保量的完成了。
四、加強管理團隊的學(xué)習。
1.在工程項目不多的情況下對公司已竣工的工程分項目分專(zhuān)業(yè)由專(zhuān)業(yè)負責人牽頭結合現場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行總結，把工程中暴露出的問(wèn)題擺出來(lái)，分析原因，分清責任，研究對策如何改進(jìn)，結合工程實(shí)際，對員工進(jìn)行針對性的教育，特別是培養新員工對工程部?jì)?yōu)良傳統的傳承和創(chuàng )新。促使其快速成長(cháng)；
2.工程售后服務(wù)中變被動(dòng)為主動(dòng)，由項目負責人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動(dòng)的定期對已交房進(jìn)行住戶(hù)回訪(fǎng)，通過(guò)回訪(fǎng)和物業(yè)反饋來(lái)了解工程施工管理的薄弱環(huán)節，同時(shí)把容易出現問(wèn)題的節點(diǎn)作為工程管理控制的重點(diǎn)；
3.學(xué)習工作職責和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責，掌握辦事流程，尤其是對新畢業(yè)的大學(xué)生在公司指引人的指導下能夠盡快的融入到工作實(shí)踐中。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文6
房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達6%由此可見(jiàn)其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著(zhù)我國的營(yíng)改增的稅務(wù)政策調整以及公允價(jià)值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著(zhù)一場(chǎng)比變革，其資產(chǎn)運營(yíng)模式正在逐漸轉換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉變與財務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的轉型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉型的各類(lèi)因素，今天筆者就和大家來(lái)談一談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式轉型的相關(guān)話(huà)題。
一、資產(chǎn)模式概述
(一)重資產(chǎn)運營(yíng)模式
重資產(chǎn)運營(yíng)模式就是指在企業(yè)內部的財務(wù)結構當中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結構，這種資產(chǎn)結構如果放在產(chǎn)業(yè)準入門(mén)檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無(wú)法在短時(shí)間內進(jìn)行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
(二)輕資產(chǎn)運營(yíng)模式
輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就能夠的當中流動(dòng)現金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會(huì )大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)和用戶(hù)體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營(yíng)能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來(lái)獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權、品牌、客戶(hù)資源和運營(yíng)的投入。
二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的主要因素
(一)土地成本因素
我國是一個(gè)人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線(xiàn)城市顯得更加突出。近些年來(lái)我國的土地價(jià)格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì )造成開(kāi)發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開(kāi)發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著(zhù)土地價(jià)格的快速上升使得開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購買(mǎi)的土地價(jià)格變得越來(lái)越高其享受到的土地紅利也會(huì )因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對于開(kāi)發(fā)商而言可謂是愛(ài)恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權衡好土地增值的幅度與財務(wù)費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，土地價(jià)格的增長(cháng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財務(wù)費用也越來(lái)越高，導致其投入到土地當中的資金過(guò)多，其現金流量過(guò)少就很可能會(huì )導致企業(yè)資金鏈斷裂。
(二)樓盤(pán)庫存壓力因素
近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節節攀升，樓盤(pán)庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入卻無(wú)法得到迅速的資金回籠甚至會(huì )由于這種資金無(wú)法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機，盡管今年我國提出了銷(xiāo)庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營(yíng)模式轉型而言也是一個(gè)巨大的威脅。
(三)現金流因素
房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉的周期較長(cháng)通常需要3年以上的`時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項目建設的過(guò)程中是需要持續投入的，任意一筆資金無(wú)法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
三、房地產(chǎn)轉型的成功案例
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉型，由原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結構)轉換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機構)，在其轉型過(guò)程中同樣受到了各類(lèi)因素的影響，但是凱德通過(guò)拍賣(mài)非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來(lái)彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉型。在轉型期間也遭遇過(guò)財務(wù)數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入土地進(jìn)行儲備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣(mài)出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。
四、結束語(yǔ)
對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)模式的轉型已經(jīng)是一個(gè)勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉型的各類(lèi)因素進(jìn)行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實(shí)現成功轉型。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文7
隨著(zhù)我國經(jīng)濟建設的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機制，提高對于企業(yè)內部財務(wù)的管理與控制。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區別，滿(mǎn)足不同用戶(hù)的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細的探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的概念以及意義
所謂房地產(chǎn)財務(wù)管控，是指企業(yè)通過(guò)運用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會(huì )計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監督以及規范。企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著(zhù)一定的區別，財務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(cháng)、資金需求大、投資周期長(cháng)并且中間環(huán)節多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要處理好外部和內部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險都比較高，這要求財務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險預測能力。
財務(wù)管理是企業(yè)的一項重要管理內容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過(guò)合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務(wù)管控的意義就顯而易見(jiàn)：第一，財務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現，能有效調節各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，協(xié)調財務(wù)活動(dòng)，通過(guò)對企業(yè)的財務(wù)進(jìn)行預算以及監測，保證企業(yè)朝預期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務(wù)管控是當今信息化財務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財務(wù)管理中的應用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿(mǎn)足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開(kāi)放化和網(wǎng)絡(luò )化的財務(wù)管理制度和體系出現。最后，企業(yè)內部的財務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟活動(dòng)有效的統一起來(lái)，保證企業(yè)長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)目標有著(zhù)舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營(yíng)來(lái)說(shuō)，必不可少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現狀及存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內部管理和控制制度薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項目之間的獨立性，使得企業(yè)內部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財務(wù)內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門(mén)職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內部監督評審主要依靠?jì)炔繉徲嫴块T(mén)，而有些單位的內審部門(mén)隸屬于財務(wù)部門(mén)，與財務(wù)部同屬一人領(lǐng)導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會(huì )超過(guò)成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(cháng)，容易導致資金的回收時(shí)間較長(cháng)，這就存在很大的風(fēng)險。很多企業(yè)也沒(méi)有嚴格的賒銷(xiāo)制度和收賬手段，導致企業(yè)的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運轉。
(二)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識淡薄
房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì )使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導者對財務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現目前落后的財務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應和滿(mǎn)足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務(wù)工作出現很多問(wèn)題，比如賬目不清、會(huì )計信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失也影響著(zhù)企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預算管理制度及績(jì)效考評獎懲機制
目前，盡管有些企業(yè)對財務(wù)管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問(wèn)題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項目前期階段著(zhù)急上項目，沒(méi)有對成本進(jìn)行合理的測算及層層落實(shí)，預算計劃做的并不細致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，在過(guò)程中無(wú)法做到費用預算根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整，導致預算與實(shí)際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業(yè)的財務(wù)預算管理工作效果，進(jìn)一步導致企業(yè)財務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預算管理機制，未與績(jì)效考評獎懲機制結合起來(lái)，無(wú)法確保企業(yè)預算管理目標和低成本戰略目標的實(shí)現。
(四)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高
財務(wù)部門(mén)的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務(wù)管理制度以及財務(wù)設置已經(jīng)很難滿(mǎn)足目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過(guò)信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專(zhuān)業(yè)和高素質(zhì)的財務(wù)管理人員加入到財務(wù)管理的隊伍中來(lái)，更好的運用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財務(wù)管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習財務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應新時(shí)期財務(wù)管理發(fā)展的需求，對財務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和控制的措施
(一)不斷完善財務(wù)內控制度，加強財務(wù)內部審計
不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的內部制度，這是做好財務(wù)監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據會(huì )計的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內部財務(wù)管控的制度，建立起內部核查、會(huì )計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務(wù)管理的制度，密切監控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務(wù)進(jìn)行內部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的`規章制度的執行力度進(jìn)行控制和審計，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強企業(yè)的內部審計，可以從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應職責;其次是要建立財務(wù)會(huì )計控制制度，主要包括財會(huì )工作規則、核算流程以及財會(huì )人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務(wù)人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉健康。
(二)加強企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識
首先要加強企業(yè)領(lǐng)導者對于財務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門(mén)都要定期檢查資金是否到位，是否專(zhuān)款專(zhuān)用，對于那些資金沒(méi)有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計劃的落實(shí)。
四、結束語(yǔ)
總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長(cháng)的工作，財務(wù)管理在基建項目中至關(guān)重要，直接決定了基建項目的社會(huì )效益能否實(shí)現，關(guān)系著(zhù)事業(yè)單位的發(fā)展，財務(wù)工作的目的是做好基建項目資金的考核、監督、控制和預算，財務(wù)工作這不僅要對項目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費的資金和預算之間的差額，對財務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門(mén)一方面要正確履行本部門(mén)的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設部門(mén)的會(huì )計核算是單位會(huì )計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量?jì)r(jià)審核、竣工結算、財務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務(wù)工作總是存在著(zhù)各種各樣的問(wèn)題，有的是主觀(guān)原因造成的，有的是客觀(guān)原因造成的，但無(wú)論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務(wù)工作的水平。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文8
摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì )計政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續計量的會(huì )計政策會(huì )導致不同的會(huì )計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續計量模式選擇的探討具有重要的現實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇存在原因的基礎上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會(huì )計政策選擇的途徑。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì )計政策 成本模式 計量
理論上講，隨著(zhù)近年來(lái)我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續增長(cháng)、其賬面凈值顯著(zhù)低于公允價(jià)值現象，采用公允價(jià)值計量模式將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策的選擇背后的深層原因，還應對有關(guān)會(huì )計政策及會(huì )計政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因分析
首先，會(huì )計計量與報告中的主觀(guān)性。會(huì )計計量與報告過(guò)程是人們主觀(guān)地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會(huì )計對象加以反映，以提供與會(huì )計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì )計計量與報告中存在的主觀(guān)性特點(diǎn)，就使得財務(wù)人員可能對通過(guò)以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的.看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì )計政策選擇。
其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計事務(wù)方面存在的多樣性與復雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì )計信息恰當的反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會(huì )計人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì )計政策的選擇。
二、現階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析
了解了投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì )計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：
�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇
對稅收更有利成本模式計量時(shí)可以通過(guò)計提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。
由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計入應納稅所得額，在實(shí)際處置或結算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。
�。ǘ┕蕛r(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計量，就很難再調回到原來(lái)的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續計量模式，而仍處于觀(guān)望態(tài)勢。
�。ㄈ┕蕛r(jià)值模式的應用不具備完全市場(chǎng)條件
《企業(yè)會(huì )計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量�！睖蕜t同時(shí)規定了采用公允價(jià)值模式計量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準則所規定的兩個(gè)條件。
三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì )計政策選擇的方向
�。ㄒ唬┩晟茣�(huì )計準則與政策法規
新會(huì )計準則體系改革的方向是國際會(huì )計準則相趨同的會(huì )計準則體系。當前，我國市場(chǎng)經(jīng)濟的現實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì )計政策選擇權還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì )計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì )計政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì )計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)管理中；再次，加強會(huì )計信息披露的規范化建設，防止企業(yè)在會(huì )計信息披露中的人為操縱和尋租行為。
�。ǘ﹥�(yōu)化企業(yè)內部會(huì )計政策選擇中的相關(guān)權力
會(huì )計政策選擇權的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結構上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內部不同層次在會(huì )計政策選擇中具有的相關(guān)權力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì )計政策選擇的建議權；董事會(huì )由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì )理所當然的享有會(huì )計政策選擇的決策權；監事會(huì )有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。
四、結束語(yǔ)
企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀(guān)地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計量模式在應用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產(chǎn)計量方法,會(huì )計處理相對比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會(huì )在很長(cháng)一段時(shí)間內共存,企業(yè)應如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。
參考文獻：
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文9
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長(cháng)的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會(huì )受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規模擴張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個(gè)房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中可以整合和協(xié)調各種資源來(lái)用于自己的項目開(kāi)發(fā)建設，在建設環(huán)節可結合的社會(huì )資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節多、建設周期長(cháng)。房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)設計投資評估、營(yíng)銷(xiāo)策劃、規劃設計、工程建設、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過(guò)程控制。4.投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數額巨大，在激烈的市場(chǎng)競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時(shí)，會(huì )受到市場(chǎng)和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風(fēng)險的預測預控和規避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現存問(wèn)題
1.成本管理理念不夠全面
當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受?chē)业恼哂绊懘�、建筑原材料受市�?chǎng)變化波動(dòng)大、房地產(chǎn)購買(mǎi)力不穩定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)建設中的環(huán)節有：策劃準備→設計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個(gè)過(guò)程，還涉及竣工后的銷(xiāo)售成本的支出。而當前多數房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節的現狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日益白熱化的新形勢下，多數企業(yè)都開(kāi)始注重成本管理，并設置了專(zhuān)門(mén)的職能部門(mén)，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過(guò)程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專(zhuān)業(yè)的職能部門(mén)只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規范的成本預算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒(méi)能及時(shí)跟上，而少了有效解決復雜問(wèn)題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問(wèn)題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規劃部門(mén)要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預算部門(mén)則應與其配合對過(guò)程成本做出合理預測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開(kāi)招標方式選擇承包團隊�！拔逋ㄒ黄健币惨绱�，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應成立專(zhuān)門(mén)的工程設計管理部來(lái)細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的`企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場(chǎng)管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約，建設前要對項目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。
3.后期的控制對策
一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時(shí)扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調價(jià)的相應審計；三，通過(guò)結算原則會(huì )議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來(lái)減少結算中可能出現主觀(guān)失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
參考文獻：
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關(guān)于房地產(chǎn)的論文10
對房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養體系。而隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來(lái)越多的項目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng )造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數量眾多，難以找到合適的崗位，連續數年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式的調整，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰。
一、轉型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項系統工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(cháng)，需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項目為單元，每個(gè)項目組都需要上述人才，不同的專(zhuān)業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。
1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市經(jīng)濟關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項目需要應對宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)與房地產(chǎn)調控的影響，項目團隊需要把握宏觀(guān)經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續的銷(xiāo)售風(fēng)險。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門(mén)相關(guān)的報批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權出讓等相關(guān)知識，明確土地的規劃條件約束;在規劃報批階段，需要掌握城市規劃、項目規劃、項目評價(jià)等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識窄，難以適應房地產(chǎn)項目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔人才培養的成本，常選擇有工作經(jīng)驗的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。
2. 區域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì )習俗影響較大，項目根植于區域之中，項目定位不能離開(kāi)所在區域。項目團隊對于城市、區域與板塊的認識程度決定著(zhù)項目定位的高度。在快速城鎮化進(jìn)程中，城市區域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個(gè)項目，也選擇了一個(gè)區域和生活方式。區域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規劃、居住需求等要素影響的結果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，區域性是重要的特點(diǎn)，項目團隊需要對城市、區域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。
3. 金融化特點(diǎn)從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設轉向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的過(guò)程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達國家表現的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項目融資、風(fēng)險控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前，金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對于房地產(chǎn)金融與財務(wù)知識的傳授。綜合性、區域性與金融化是快速城鎮化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現出來(lái)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養方式提出了挑戰，需要高校及時(shí)調整課題體系、教學(xué)方式與培養方式，推動(dòng)人才供需之間的平衡。
二、高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養方式存在的問(wèn)題
在我國的高校培養體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在1998年的專(zhuān)業(yè)調整中受到影響，被并入工程管理專(zhuān)業(yè)，人才培養出現斷層。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養的學(xué)生還難以適應行業(yè)對于綜合性、區域性與金融化的要求。
1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統性與完整性高校設置相應的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置，依托的一級學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應用經(jīng)濟等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置多數依托工商管理與應用經(jīng)濟學(xué)科設立，課程設置也是偏重于經(jīng)濟管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎不同，課題設置也各有側重，培養出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎與知識結構差異較大。課程體系與知識專(zhuān)業(yè)的不同導致培養的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此，相對于成熟的專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問(wèn)題。
2. 專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應用型的專(zhuān)業(yè)，能否與實(shí)踐充分結合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出，主要表現在兩個(gè)方面。首先，教材、書(shū)本上的知識不能適應房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內容知識陳舊，難以在現實(shí)當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內實(shí)踐相脫節的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊伍與實(shí)踐脫節。由于我國的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節奏較慢，不能適應市場(chǎng)的需求。
3.培養方式與企業(yè)脫節如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結合，是培養房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國內高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養方式來(lái)看，主流的培養方式還是以傳統的課題教學(xué)為主，對于課程實(shí)習、畢業(yè)實(shí)習環(huán)節的重視程度不高。傳統的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現有機結合，推動(dòng)培養方式由“被動(dòng)”面對市場(chǎng)轉向“主動(dòng)”適應市場(chǎng)轉變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養的必然趨勢。
三、推動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式調整的建議
1.獨立設置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，夯實(shí)高效人才培養基礎體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養模式，需要形成我國具有獨立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設置與培養體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨立設置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設置相應的專(zhuān)業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養體系。從國家層面設置相對的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，統一學(xué)科口徑，統一課程體系，有助于相對規范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養模式。此外，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類(lèi)型、需求結構、需求規模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養與課程體系設置必須與之相適應才能得到發(fā)展，課程和方向的設置還需要與時(shí)俱進(jìn)。
2.實(shí)現教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設置相應的實(shí)踐培養環(huán)節。但從目前的實(shí)踐來(lái)看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)投資等應用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對應方向的房地產(chǎn)項目，實(shí)地參與項目的運營(yíng)過(guò)程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數出國考察，培養全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養中，國內高校也應該從國際與國內兩個(gè)視角培養房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國際視角來(lái)看，在有條件的發(fā)達地區，培養方案中設置暑期國際房地產(chǎn)夏令營(yíng)，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項目進(jìn)行實(shí)地調查，開(kāi)拓國際視野;從國內來(lái)看，以課程為依托，以實(shí)際項目作為案例，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規范學(xué)生的實(shí)踐培養環(huán)節。
3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國與我國香港地區成立有皇家特許測量師學(xué)會(huì )和香港測量師學(xué)會(huì )等，這些協(xié)會(huì )及其專(zhuān)業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構認證，確保培養出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學(xué)生培養的方向。目前，國內房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì )也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )等。充分重視國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )的橋梁作用，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)與高校三結合，有助于培養具備國際競爭力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文11
一、我國房地產(chǎn)集團資金管理存在的不足
(一)房地產(chǎn)集團的資金管理手段相對落后
目前，房地產(chǎn)集團財務(wù)會(huì )計記賬工作基本使用財務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務(wù)記賬功能，沒(méi)有合同管理，預算管理，成本控制，財務(wù)分析，項目管理等各個(gè)方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實(shí)施，模塊功能少不能滿(mǎn)足管理的需要。如果沒(méi)有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現代企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的腳步的。
(二)房地產(chǎn)集團的投資決策不夠科學(xué)
由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火�；貓舐室脖容^高，這使得一些房地產(chǎn)集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險，造成企業(yè)對未來(lái)的評估存在的不足，在進(jìn)行一些投資時(shí)比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠(chǎng)商不能按預期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。
(三)房地產(chǎn)集團的融資形式比較單一
由于我國的市場(chǎng)經(jīng)濟剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)也屬于起步階段，常見(jiàn)的融資形式一般是短期和長(cháng)期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，另外由于這幾年國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了干預手段，使得房地產(chǎn)集團很難通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行資金的籌集。
二、如何做好房地產(chǎn)集團的資金管理
(一)更新房地產(chǎn)集團資金管理的觀(guān)念
對于房地產(chǎn)集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過(guò)程中，財務(wù)和會(huì )計部門(mén)應積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進(jìn)行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng )新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實(shí)際工作，科學(xué)的進(jìn)行資金管理。還需要結合房地產(chǎn)集團的具體情況，并積極運用一系列先進(jìn)的技術(shù)，在過(guò)去的業(yè)務(wù)流程和運作模式背后進(jìn)行創(chuàng )新，在降低成本的基礎上，最大限度地提高經(jīng)濟效益。
(二)更新房地產(chǎn)集團資金管理人員的素質(zhì)
財務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴格執行財務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團的質(zhì)量誠信，繼而開(kāi)展各種經(jīng)濟活動(dòng)。主要從以下方面來(lái)提高財務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過(guò)程中工作人員必須對應聘者進(jìn)行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專(zhuān)業(yè)知識，并是一個(gè)踏實(shí)肯干的人才。其次，隨后進(jìn)入財務(wù)人員的培訓工作，通過(guò)定期對財會(huì )人員進(jìn)行培訓，不斷提高財務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識的整體素質(zhì)和水平，財務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習，了解新的會(huì )計方面的`政策和對自己的專(zhuān)業(yè)知識進(jìn)行更新。
(三)擴展房地產(chǎn)集團的融資渠道
目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索其他的融資方式，資本市場(chǎng)直接融資和間接融資需要增加開(kāi)發(fā)工作，應進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化制度，包括投資基金、股權融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營(yíng)部門(mén)能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問(wèn)題，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)內人士適者生存以及提高其質(zhì)量。
(四)更新房地產(chǎn)集團資金管理的有關(guān)制度
房地產(chǎn)集團應建立和完善企業(yè)的內部財務(wù)管理制度，建立會(huì )計，內部審計，內部牽制，財產(chǎn)清查，內部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規范財務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎。企業(yè)管理中必須以財務(wù)管理為中心，大力加強財務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個(gè)強大的財務(wù)管理制度，加強財務(wù)管理和控制，以提供組織保障。
三、結束語(yǔ)
房地產(chǎn)集團資金管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟收益，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產(chǎn)資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產(chǎn)集團資金管理的力度，從而使房地產(chǎn)集團資金管理更加科學(xué)、合理，拓寬房地產(chǎn)集團的融資渠道，從而保證企業(yè)項目的順利開(kāi)發(fā)。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文12
財政部于 20xx 年 1 月 26 日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)企業(yè)會(huì )計準則第 39 號--公允價(jià)值計量的通知》，通知中明確說(shuō)明公允價(jià)值計量模式使用的目的在于適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展需要，規范企業(yè)公允價(jià)值計量和披露，提高會(huì )計信息質(zhì)量。新公允價(jià)值計量準則無(wú)疑能夠為我國上市公司注入一劑強心劑，促進(jìn)更多的上市公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。根據相關(guān)數據統計可知, 從 20xx 年新會(huì )計準則實(shí)施到 20xx 年的 7 年時(shí)間里, 擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司占所有上市公司的 40%左右,但是采用公允價(jià)值進(jìn)行后續計量的公司所占比例不到 5%。
一、改用公允價(jià)值模式原因分析
(一)改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)從財政部會(huì )計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司 20xx 年執行新會(huì )計準則情況的分析報告》中，我們發(fā)現雖然僅僅只有 18 家上市公司(占持有投資性房地產(chǎn)上市公司數的2.86%)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。但這僅僅 2.86%的上市公司所產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益就達到了 22.79 億元，占其全部?jì)衾麧櫟?2.61%，占全部上市公司凈利潤的 0.23%。由此，我們可以得知，如果投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升，采用公允價(jià)值計量模式就能讓企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)之余，報表中會(huì )得到大量可觀(guān)的利潤，以使報表表現更加優(yōu)秀，使得企業(yè)再融資能力增強。
(二)提升財務(wù)表現以江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司為例，新城地產(chǎn)在20xx 年 2 月 16 日發(fā)布《關(guān)于會(huì )計政策變更的公告》，其中說(shuō)明公司自 20xx 年 12 月 1 日起，將擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。這一變更將增加公司 20xx 年 12 月 31 日的投資性房地產(chǎn)約 9906 萬(wàn)元、資本公積約 7149 萬(wàn)元、遞延所得稅負債約 2476 萬(wàn)元，少數股東權益約 281 萬(wàn)元。除新城以外的其他已變更投資性房地產(chǎn)后續計量模式的上市公司也在財務(wù)狀況上有了更好的表現。由此可見(jiàn)當企業(yè)對持有的投資性房地產(chǎn)的后續計量選擇由成本模式改用公允價(jià)值計量模式，那么該轉變會(huì )對公司的財務(wù)表現產(chǎn)生較大影響。
(三)管理層利益在現代薪酬制度下，管理者薪酬與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)直接掛鉤，在《公允價(jià)值計量與管理層薪酬契約》一文中提出“，在那些持有公允價(jià)值收益的公司，管理層薪金報酬與公允價(jià)值變動(dòng)收益存在顯著(zhù)的正相關(guān)關(guān)系�！倍肮芾韺有浇饒蟪昱c公允價(jià)值變動(dòng)損失之間不存在顯著(zhù)相關(guān)性�！币虼�，如果管理層從采用公允價(jià)值計量中得到的利益大于其帶來(lái)的成本，管理層就更傾向于采用公允價(jià)值計量模式。
二、沿用成本模式原因分析
(一)公允價(jià)值模式應用的規定較為苛刻在 IFRS(國際會(huì )計準則)下，公允價(jià)值計量模式被廣泛普及和采用，我國為了與國際接軌在 20xx 年頒布的新企業(yè)會(huì )計準則中引入了公允價(jià)值計量屬性，但我國會(huì )計準則由與 IFRS 存在較大差異，其中就表現為我國會(huì )計準則對對公允價(jià)值的使用有著(zhù)嚴格的規定�！镀髽I(yè)會(huì )計準則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》(20xx)規定：“成本模式轉為公允價(jià)值模式的，作為會(huì )計政策變更處理，已采用公允價(jià)值模式計量的，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式�！边@個(gè)規定就將投資性房地產(chǎn)后續計量限制為一個(gè)“單行道”，一旦企業(yè)選擇采用公允價(jià)值模式，那么即便市場(chǎng)條件發(fā)生變化，也沒(méi)有轉回成本模式的可能。這條“單行道”的設置導致許多企業(yè)望而卻步。
(二)許多上市公司難以達到準則規定的條件我國《企業(yè)會(huì )計準則第 3 號—投資性房地產(chǎn)》(20xx)中規定了采用公允模式計量的條件，這樣的規定使得許多上市公司難以達到準則所規定的條件，主要原因在于，其一，準則規定公允價(jià)值模式應用的前提條件是具備活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)或類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息。但是投資性房地產(chǎn)通常不存在活躍的交易市場(chǎng)，而且其交易的頻率也不如無(wú)法其他金融工具那樣頻繁，在這種情況下，公允價(jià)值的獲取難度隨之加大。其二，要達到準則中所規定的“同類(lèi)或類(lèi)似”的條件對于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是不太可能的。在現實(shí)中，房地產(chǎn)的地段、樓層、朝向等不盡相同，因此，除去房地產(chǎn)交易特別活躍的區域市場(chǎng)，很多公司難以達到公允價(jià)值計量的條件。
(三)公允價(jià)值模式的應用成本較高在成本模式下，企業(yè)所需要做的就是按期提取折舊，而在公允價(jià)值模式下，則需要經(jīng)常對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值的確定。我國目前確認投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的方法主要有 3 種:一是專(zhuān)業(yè)評估;二是參考同類(lèi)或者類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息; 三是采用第三方的調查報告。目前,較多上市公司采用的是聘請專(zhuān)業(yè)的評估機構對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，這需要花費代價(jià)不菲的信息搜集與鑒證成本。因此，從成本效益原則考慮，大多數企業(yè)不愿意改變原有的成本模式。
(四)對凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生不利影響眾所周知，凈資產(chǎn)收益率(ROE)是一個(gè)反映股東回報和公司價(jià)值創(chuàng )造等的綜合性指標，同時(shí)它也是財務(wù)分析中杜邦分析體系中的首要財務(wù)指標。目前，在我國凈資產(chǎn)收益率也成為上市公司實(shí)施股權激勵考核、上市公司實(shí)施再融資的重要指標。如果企業(yè)從原先的成本模式轉為采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，在會(huì )計政策變更的當年，企業(yè)的凈資產(chǎn)會(huì )出現較大增長(cháng).從而影響當期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(cháng)，同時(shí)也會(huì )影響企業(yè)實(shí)施再融資。
三、后續應用建議
(一)完善準則內容，允許雙向轉換我國現行的投資性房地產(chǎn)準則對公允價(jià)值模式的使用條件有著(zhù)較為嚴格的規定，相較之下成本模式則更為便捷經(jīng)濟。若要使我國公允價(jià)值計量模式的應用狀況如國際那樣普及，則在制定準則的過(guò)程中，就需要考慮準則的導向性，準則應該要鼓勵和引導上市公司使用公允價(jià)值計量模式，同時(shí)還要支持企業(yè)改用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量，以提高會(huì )計信息的相關(guān)性和可靠性。首先應當刪除后續計量“單向”轉換的規定，在市場(chǎng)條件或經(jīng)濟形勢發(fā)生變化的時(shí)候，允許企業(yè)從公允價(jià)值模式轉回成本模式。其次，我國準則的制定可以參考香港地區，即可以要求企業(yè)不論采用哪種計量方法，都要在報表或者附注披露公允價(jià)值。最后，準則還應該對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值浮動(dòng)范圍做出規定，允許企業(yè)在合理的范圍調整公允價(jià)值。
(二)規范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)評估體系要想取得可靠的公允價(jià)值，最理想的條件就是有公開(kāi)且活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。經(jīng)濟學(xué)上認為在完全競爭的'市場(chǎng)的條件下，公允價(jià)值是最為可靠的。但我國目前的條件還無(wú)法達到最為可靠的公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)的信息渠道十分有限，在這種情況下，大多數上市公司會(huì )選擇尋找專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行公允價(jià)值評估。因此，在財務(wù)報表中列示的公允價(jià)值的真實(shí)性與可靠性與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)評估體系的規范程度極大相關(guān)。因此，有關(guān)部門(mén)就需要嚴格規范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，設立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評估機構，構建規范的房地產(chǎn)評估體系，定期對房地產(chǎn)評估人員的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核查，以保證取得的公允價(jià)值是真實(shí)可靠的。
(三)加強公允價(jià)值信息監管我國應該加強規范在公允價(jià)值估計過(guò)程中所涉及的估值模型、參數等標準的制定。同時(shí)要加強公允價(jià)值應用的監管，監管部門(mén)要設置完備的監管體系，并且嚴格執行，設立第三方或民間機構進(jìn)行監督。在條件成熟的情況下，還可制定法律法規對利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤操控行為進(jìn)行嚴厲處罰。為公允價(jià)值的應用創(chuàng )造一個(gè)良好的法制環(huán)境。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文13
對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，現實(shí)為樂(lè )觀(guān)的情緒所籠罩，開(kāi)盤(pán)即售罄的神話(huà)還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場(chǎng)完成了從買(mǎi)方市場(chǎng)向賣(mài)方市場(chǎng)的過(guò)渡，成為市場(chǎng)經(jīng)濟大環(huán)境下，少有的賣(mài)方市場(chǎng)。這對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來(lái)的就是開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的關(guān)注度日趨減弱；與此同時(shí)，正是由于營(yíng)銷(xiāo)壓力的弱化，使得開(kāi)發(fā)商正在強化把自己看成是銷(xiāo)售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營(yíng)銷(xiāo)渠道成本，獲取高額回報。
然而，在一片叫好聲中，開(kāi)發(fā)商在樂(lè )觀(guān)之余，對于營(yíng)銷(xiāo)，特別是蘊藏最大變數的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的建構問(wèn)題，更應保持一份清醒和警惕。畢竟，市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭是殘酷的，其調節功能也是強大的，現代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開(kāi)發(fā)商如何贏(yíng)得先機的主要因素，因此，作為開(kāi)發(fā)商在渠道建構方面不能居于一時(shí)之得，應有寬泛的視野，長(cháng)遠的戰略和規劃，才能立于不敗之地。
其實(shí)，零階渠道策略本身并不利于開(kāi)發(fā)商的自身做大、做強的發(fā)展要求。專(zhuān)業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長(cháng)。開(kāi)發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢，而不是面面俱到，都由自己來(lái)做。因此，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)渠道建構中，如何充分運用具有專(zhuān)業(yè)水準的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢是不可替代的。
當然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商在承擔市場(chǎng)風(fēng)險上并不對等�，F實(shí)中，開(kāi)發(fā)商往往對營(yíng)銷(xiāo)商的顧慮較大，同時(shí)也承擔了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤(pán)走勢與預期有差異，在風(fēng)險不對稱(chēng)的情況下，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )強制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規避風(fēng)險的本能。因此，從營(yíng)銷(xiāo)商來(lái)講，也有如何先期與開(kāi)發(fā)商溝通，如何進(jìn)行市場(chǎng)風(fēng)險分擔，如何培育市場(chǎng)，如何彌補開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開(kāi)發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。
基于當前這一現實(shí)，作為房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道建構問(wèn)題，筆者提出以下三點(diǎn)思考：
思考之一：開(kāi)發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準確。
眾所周知，就市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競爭、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個(gè)要素的組合入手：
(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時(shí)又具有較強的投資性，在一定階段，則表現為較大的投機性，即可能導致需求泡沫的產(chǎn)生。
(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現階段中國，幾乎耗盡一個(gè)人、一個(gè)家庭的畢生積蓄。因此，該類(lèi)產(chǎn)品特征決定了消費者應是較理性、慎重（現階段的銷(xiāo)售熱潮，只能看著(zhù)是短暫的、非正常的一種現象，不能做常態(tài)研究之用）。
(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長(cháng)時(shí)期內，消費意愿較強，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門(mén)檻越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)不是單個(gè)企業(yè)之間的事，更多的表現在其價(jià)值鏈的競爭。
(4)基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈的競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢，開(kāi)發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無(wú)的事，而是必須有，且要準確。筆者以為，對開(kāi)發(fā)商而言，現階段要做好渠道定位策略，應著(zhù)重在以下兩點(diǎn)上用力。
�、傧绕谠靹�。渠道建設應在開(kāi)發(fā)拿地時(shí)，就與開(kāi)發(fā)項目可行性研究、評估等前期工作一并進(jìn)行，并有意識的通過(guò)前期4P組合與目標市場(chǎng)溝通，進(jìn)行初步市場(chǎng)切入。
�、谠谀繕耸袌�(chǎng)切入成功后，須進(jìn)一步造勢，以形成強烈的'市場(chǎng)需求信號，造成營(yíng)銷(xiāo)商主動(dòng)聯(lián)系要求合作的態(tài)勢時(shí)，有針對性的篩選出符合自己樓盤(pán)定位，且在財務(wù)、信用及營(yíng)銷(xiāo)推廣能力良好的營(yíng)銷(xiāo)公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價(jià)值鏈上，直接借助其強勢渠道，依靠其網(wǎng)絡(luò )，進(jìn)行目標市場(chǎng)拓展，向最終目標客戶(hù)群滲透，全面覆蓋目標市場(chǎng)。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構轉型。
在分銷(xiāo)渠道的發(fā)展趨勢由縱深型向扁平型轉變的大前提下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道也不例外。開(kāi)發(fā)商在建構分銷(xiāo)渠道的基本框架時(shí)，應由選擇習慣的自銷(xiāo)為主，即“縱深狹窄型”向選擇實(shí)力雄厚，有特質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)商和個(gè)人渠道，即“扁平寬廣型”過(guò)渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向寬的多渠道的轉變、建立專(zhuān)業(yè)化運作為主的渠道整合優(yōu)勢。
如何轉型，在已非常專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有個(gè)獨特現象，值得重視——個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)渠道的潛在網(wǎng)絡(luò )優(yōu)勢。
樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)有一大特點(diǎn)，即社團與交際紐帶的特殊作用——口碑效應。往往一位老顧客所帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，非�？捎^(guān)，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關(guān)系的網(wǎng)絡(luò )資源。在關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個(gè)人收益，因此有動(dòng)機作為個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)代理，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。
但目前，許多開(kāi)發(fā)商更多的把這種渠道看成權宜之計，并沒(méi)有相應營(yíng)銷(xiāo)戰略跟進(jìn)。其實(shí)，從長(cháng)遠來(lái)看，對個(gè)人渠道，開(kāi)發(fā)商完全應納入其營(yíng)銷(xiāo)渠道整合中，必要時(shí)(市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò )基本理順)應爭取將其并入自身營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )體系，把現實(shí)、潛在與將來(lái)的關(guān)系顧客固化在目標群中。
同時(shí)，在與老顧客個(gè)人合作時(shí)，筆者認為應從以下三方面入手。
(1)應制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，吸引個(gè)人加盟，納入渠道網(wǎng)絡(luò )布局；如通過(guò)VIP會(huì )員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。
(2)要具有可控性。通過(guò)個(gè)人的利益依附于開(kāi)發(fā)商整體利益的實(shí)現和提高來(lái)控制個(gè)人的營(yíng)銷(xiāo)行為。
(3)公司相對應的服務(wù)流程要便捷和靈活，公司應對個(gè)人進(jìn)行有效地扶持，特別在營(yíng)銷(xiāo)分層兌現上應尤其重視。因為，個(gè)人與開(kāi)發(fā)商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒(méi)有實(shí)現，很難挽回，可能影響寬泛。
思考之三：開(kāi)發(fā)商應與營(yíng)銷(xiāo)商建立起心理契約關(guān)系。
所謂心理契約，是指一種非正式的、非書(shū)面的，無(wú)法律效力，但如果違約會(huì )給違約方帶來(lái)極大心理壓力的心理關(guān)系，嚴重時(shí)可導致中斷合作。根據艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個(gè)人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開(kāi)發(fā)商與營(yíng)銷(xiāo)商的關(guān)系。因此，開(kāi)發(fā)商與營(yíng)銷(xiāo)商在完善有關(guān)書(shū)面合作契約的同時(shí)，應盡量選擇有共同價(jià)值觀(guān)的營(yíng)銷(xiāo)商，在戰略利益上結盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規范型與道德型的心理契約關(guān)系。
(1)開(kāi)發(fā)商的規范型：建立富有誘惑力的價(jià)值觀(guān)體系、與營(yíng)銷(xiāo)上共建價(jià)值鏈條。
2)營(yíng)銷(xiāo)商的道德型：基于對開(kāi)發(fā)商價(jià)值觀(guān)的認同，合作有長(cháng)遠考量，不計較暫時(shí)的得失。
關(guān)于房地產(chǎn)的論文14
今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂(lè )觀(guān)。加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開(kāi)放國內市場(chǎng)，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
一、各類(lèi)房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動(dòng)趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷(xiāo)房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等非住宅類(lèi)房屋的需求。如隨著(zhù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運、報關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟活動(dòng)的頻繁意味著(zhù)職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開(kāi)支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著(zhù)汽車(chē)關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車(chē)擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì )增加。
二、房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、規劃設計、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來(lái)說(shuō)，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項目來(lái)說(shuō)，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
三、房?jì)r(jià)構成有所變化，對房?jì)r(jià)中長(cháng)期促升作用明顯
由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內均會(huì )使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價(jià)格上升，兩種因素在短期內對房?jì)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jì)r(jià)的構成中，地價(jià)的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房?jì)r(jià)及房?jì)r(jià)構成的影響，應根據不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應相對充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房?jì)r(jià)有下降動(dòng)力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jì)r(jià)構成變動(dòng)較明顯，而短期內房?jì)r(jià)上升下降因素相互抵沖；中長(cháng)期看，建筑費用不會(huì )持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長(cháng)遠的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(cháng)遠向好的一個(gè)重要內在動(dòng)力因素，但這需要政府適當的`土地政策配合。房地產(chǎn)價(jià)格中長(cháng)期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準確的企業(yè)。
四、國內房地產(chǎn)受?chē)H經(jīng)濟狀況變動(dòng)的影響越來(lái)越明顯
由于加入WTO后，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟全局和區域的變動(dòng)，對我國經(jīng)濟的影響越來(lái)越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受?chē)H經(jīng)濟全局和區域變動(dòng)的影響也人越來(lái)越明顯。
根據加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結合我國經(jīng)濟狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的中遠期預測謹慎樂(lè )觀(guān)成分
根據國家計委在1998年度的預測，中國經(jīng)濟的調整期望有在20xx 年底至20xx年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經(jīng)濟調整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì )適當提前。加入WTO及經(jīng)濟結束調整轉而起動(dòng)后的同個(gè)月內，將首先隨投資增加而使非住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求增加，住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)預測中的中遠期樂(lè )觀(guān)成分，特別是增加對非住宅類(lèi)及土地中遠期需求狀況預測的樂(lè )觀(guān)成分�？紤]供過(guò)于求及強力競爭對手加入情況，這種樂(lè )觀(guān)應是謹慎的樂(lè )觀(guān)，企業(yè)中遠期決策可以此為重要參考依據。
2、增加競爭意識和市場(chǎng)意識
要學(xué)習國外先進(jìn)的觀(guān)念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場(chǎng)狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，注重市場(chǎng)定位的準確性。面臨即將進(jìn)入的強勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應盡快制定并實(shí)施相應行動(dòng)方案，盡快解決建設成本過(guò)高且無(wú)升值潛力或落伍于市場(chǎng)而空置的商品房，運用各種資本運營(yíng)手段，增加自身競爭力。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應對市場(chǎng)變化是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應著(zhù)重考慮的問(wèn)題。
1、政府控制行為的偏差
1.1角色錯位和偏移
政府規范房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),應該制定相應的社會(huì )管理指標,而不是直接對商品房屋價(jià)格進(jìn)行干預。
各地區部委根據自身利益制定的政策方針,造成了多種調控政策的沖突問(wèn)題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機制，導致地方政府出現執行不力的情況。
1.2地方財政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系
地方政府的主要稅收來(lái)源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執行中央的房地產(chǎn)調控政策時(shí)不能認真貫徹,使政策形同虛設。
要想發(fā)揮好宏觀(guān)調控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問(wèn)題得不到有效解決,地方政府依舊會(huì )通過(guò)其他形式對房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。
1.3各部門(mén)之間的博弈
對于持續增長(cháng)的房?jì)r(jià)，中央的調控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調控又會(huì )對經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金有七成以上都來(lái)自銀行，因此,房地產(chǎn)的風(fēng)險也被轉嫁到銀行,造成金融風(fēng)險的存在。
另外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了對房?jì)r(jià)更多的決定權掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤和政府期望通過(guò)市場(chǎng)自覺(jué)調整恢復正常價(jià)格本身之間就存在著(zhù)難以協(xié)調的.矛盾，所以執行政策的最底線(xiàn)是政府與開(kāi)發(fā)商之間博弈的戰果。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府的控制方向
2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度
政府作為保障體制的主體,應該承擔起保障全體居民居住權力的責任。對于收入低下，經(jīng)濟困難的家庭,應該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應該通過(guò)減免稅費的方式實(shí)施經(jīng)濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購買(mǎi)商品住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要組成部分是租賃市場(chǎng)，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場(chǎng)首先要降低租賃的稅率,通過(guò)建設公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟問(wèn)題,也是社會(huì )問(wèn)題,政府應該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，通過(guò)再分配的方式促進(jìn)社會(huì )的公平和穩定。
2.2轉變政府職能,改革政績(jì)考核制度
為實(shí)現經(jīng)濟的可持續發(fā)展和社會(huì )的長(cháng)期穩定,政府需要轉變自身角色,更好的推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)調控政策。目前,我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，僅依靠市場(chǎng)手段解決房地產(chǎn)問(wèn)題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革重點(diǎn)應該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領(lǐng)導者和推動(dòng)者。政府政績(jì)考核制度也要做出相應的調整與改革，其首先要打破以往對上級負責的考核制度,重新建立對公眾負責的考核機制,將對公眾負責納入評價(jià)體系。
2.3通過(guò)稅收、金融等經(jīng)濟手段進(jìn)行調控
政府運用經(jīng)濟手段進(jìn)行調控時(shí)要遵循價(jià)值規律。稅收政策方面，可以通過(guò)調整和完善土地增值稅進(jìn)行調節，設置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調節貧富差距、抑制房?jì)r(jià)上升、實(shí)現對社會(huì )財富的再分配。
2.4法律手段的介入
在許多發(fā)達國家,對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控的主要手段為法律。而我國在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現危機,往往依靠政府發(fā)文等行政手段進(jìn)行干預，這樣雖然會(huì )在短時(shí)間內緩解房地產(chǎn)過(guò)熱的現象,但持久度不足。
3、結束語(yǔ)
政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制是一個(gè)繁瑣的命題，不僅要考慮市場(chǎng)機制的作用，還要考慮各個(gè)主體之間的聯(lián)系。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚,缺乏相應的實(shí)驗數據和經(jīng)驗總結。國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應結合自身的國情,行之有效的對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。
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