房地產(chǎn)的論文
在平平淡淡的日常中，大家都寫(xiě)過(guò)論文，肯定對各類(lèi)論文都很熟悉吧，論文是進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說(shuō)理文章。寫(xiě)起論文來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)的論文1
摘要：任何財務(wù)活動(dòng)，都是以資本增值為根本目的的。財務(wù)風(fēng)險管理的目標，就是要防范價(jià)值的不穩定性，控制不利結果的產(chǎn)生。對于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個(gè)利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢及經(jīng)濟環(huán)境，影響到個(gè)人收入及工商業(yè)利潤；個(gè)人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由此可見(jiàn)，現有的經(jīng)濟發(fā)展趨勢的變動(dòng)，將對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟趨勢的改變將對投資性房產(chǎn)在短期內早晨較大的沖擊。
關(guān)鍵詞：投資；財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)
一、建立投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系
第一，建立完善的信息系統，規避風(fēng)險。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內部信息及外部信息。處理收集來(lái)的各種數據，在對歷史數據的分析中預測未來(lái)發(fā)展，數據信息盡量詳細，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數據庫，來(lái)對風(fēng)險起到預測的作用。對于個(gè)人投資者，如果獨立處理信息，承擔的成本過(guò)高，這就要關(guān)注相關(guān)機構或部門(mén)發(fā)布的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風(fēng)險的管理系統，利用有效的風(fēng)險管理工具，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進(jìn)行定性分析，定量與定性相結合，為監控提供條件，以備做風(fēng)險決策。第三，根據風(fēng)險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務(wù)構成建立起風(fēng)險防控系統。采取綜合的分散風(fēng)險、回避風(fēng)險、轉移風(fēng)險和自擔風(fēng)險的措施，多渠道避免風(fēng)險的產(chǎn)生。
二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量
通過(guò)建立風(fēng)險模型或計算相關(guān)指標，從量上對識別風(fēng)險作出評估，這就是風(fēng)險度量。財務(wù)預警系統，是為避免風(fēng)險作出的決策提供科學(xué)依據的。為表現風(fēng)險存在的程度，就要依據度量指標。如何選擇自己的度量指標，就顯得相當重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟環(huán)境的變化依賴(lài)大，敏感性強。投資者能夠從宏觀(guān)上把握經(jīng)濟指標，對風(fēng)險進(jìn)行規避。與此同時(shí)，財務(wù)風(fēng)險的度量最終要依賴(lài)與對各項財務(wù)指標的分析和運用。由此，我們將從財務(wù)指標和經(jīng)濟指標兩個(gè)角度來(lái)建構投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險框架。
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟指標。
有許多指標可以用來(lái)描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價(jià)格、租金增占率、空置率等。這些指標可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統計數據也相當容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規律，作為財務(wù)風(fēng)險的度量指標，筆者認為，空置率更能體現出最優(yōu)量化指標。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩定使用率”�！胺�定使用率”是項目啟動(dòng)后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個(gè)重要因素。
�。ǘ┴攧�(wù)指標。
資本增值是財務(wù)風(fēng)險管理的根本出發(fā)點(diǎn)。財務(wù)風(fēng)險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現金的流動(dòng)來(lái)反應，現金，是資本，也是報酬。因此，現金流量就是財務(wù)風(fēng)險管理的基礎。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現金流量分析較為科學(xué)的是股權現金流量法。流入量和流出量都是現金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現金流出量）主要包括建造成本或購買(mǎi)價(jià)格（初始投資），而投資回收（現金流入量）包括稅后處置收入和稅后現金凈流量。
三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制
�。ㄒ唬┩顿Y前的準備工作。
房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況如何與投資前的準備工作密切相關(guān)。因此財務(wù)風(fēng)險控制將資金的準備情況作為一項基礎內容。這項工作主要包括兩個(gè)主要方面，一個(gè)是做好市場(chǎng)分析，另一個(gè)是做好資金投入的切點(diǎn)。1.做好市場(chǎng)分析。任何投資的前提都是對市場(chǎng)進(jìn)行分析。市場(chǎng)分析的內容包括：同類(lèi)投資的市場(chǎng)需求與競爭對手的資源準備；市場(chǎng)的真實(shí)需求及客觀(guān)環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場(chǎng)分析建立在供求關(guān)系的基礎之上，在市場(chǎng)分析的過(guò)程中，要注意以下幾點(diǎn)：（1）市場(chǎng)定位情況；（2）投資的基礎類(lèi)型；（3）投資選址情況。市場(chǎng)定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場(chǎng)還是面向高端市場(chǎng)；投資選址情況則是根據地域特點(diǎn)決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點(diǎn)。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點(diǎn)，利用其市場(chǎng)景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的'切入點(diǎn)，市場(chǎng)的供需情況是否平衡，是市場(chǎng)情況的兩種表現形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動(dòng)，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動(dòng)、價(jià)格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險水平。也就直接影響房地產(chǎn)財務(wù)投資的成敗。
�。ǘ┏钟衅陂g的財務(wù)風(fēng)險控制。
房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎上，要根據不同階段的市場(chǎng)情況不斷調整經(jīng)營(yíng)策略，在微觀(guān)上，根據指標的預測系統，做出財務(wù)預警，定位風(fēng)險根源。在前文對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們如何制定合理的措施，根據財務(wù)的指標預測系統對風(fēng)險作出防范。在財務(wù)系統的數據分析庫沒(méi)有風(fēng)險指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續投資以期更高回報，如果數據分析顯示潛在警情的存在，投資者應逐層分析財務(wù)指標，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。一般情況下，有四項監測指標標明預警指標。租金回報率、營(yíng)業(yè)凈收入、租金營(yíng)業(yè)凈收入、應收賬款。租金和營(yíng)業(yè)凈收入決定了租金的營(yíng)業(yè)凈收入。租金和營(yíng)業(yè)費用由決定營(yíng)業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價(jià)值決定租金回報率；客觀(guān)環(huán)境決定房產(chǎn)價(jià)值，不與物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營(yíng)業(yè)費用是經(jīng)營(yíng)預警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的基本方法就是降低營(yíng)業(yè)費用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶(hù)投資者和個(gè)人投資者的風(fēng)險控制手段在于防范，企業(yè)或長(cháng)期持有物業(yè)的投資者的風(fēng)險控制在于整體經(jīng)營(yíng)和規劃。由此，投資性房地產(chǎn)對經(jīng)濟趨勢的依賴(lài)度與敏感度都強于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當前的經(jīng)濟趨勢，來(lái)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險管理，以規避風(fēng)險，獲得盡量大的收益。
房地產(chǎn)的論文2
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險分析
現代企業(yè)全面風(fēng)險管理理論認為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險苗頭和最終成果都會(huì )通過(guò)財務(wù)和資金形態(tài)體現出來(lái)。所以，財務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險又是財務(wù)風(fēng)險的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專(zhuān)員重視稅務(wù)風(fēng)險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務(wù)風(fēng)險體現在稅務(wù)會(huì )計對《稅法》等稅收法律法規的收集、研究、學(xué)習和理解不透，在稅種上會(huì )因為應納稅而未納、在稅款上會(huì )因為沒(méi)有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒(méi)有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒(méi)享受優(yōu)惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會(huì )造成企業(yè)的財務(wù)損失還會(huì )造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認識誤區：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會(huì )相應提高，得不償失。再如隱瞞銷(xiāo)售收入開(kāi)具發(fā)票會(huì )相應減少稅收，購房人也許現在無(wú)所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問(wèn)題就會(huì )暴露無(wú)遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險。稅務(wù)風(fēng)險究其原因一是稅務(wù)會(huì )計的人員素質(zhì)、風(fēng)險管理意識和納稅觀(guān)念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節的涉稅控制、稅務(wù)內控監督不嚴等等。
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險意識。充分認識稅務(wù)風(fēng)險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀(guān)念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險內控體系。通過(guò)執行風(fēng)險管理的基本流程，設置涉稅風(fēng)險控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險管理貫穿項目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的全過(guò)程，實(shí)現對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務(wù)會(huì )計人員素質(zhì)的培養。加強稅收法律法規和政策的學(xué)習。認真學(xué)習稅務(wù)會(huì )計的職能、分類(lèi)、核算方法。
4．負責稅務(wù)的會(huì )計人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務(wù)會(huì )計，建立稅務(wù)核算體系
針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì )計必須從財務(wù)會(huì )計、管理會(huì )計中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專(zhuān)門(mén)從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報的一個(gè)會(huì )計系統。
1．建立稅務(wù)會(huì )計的'獨立核算。在稅務(wù)會(huì )計與財務(wù)會(huì )計分離的前提下，企業(yè)應設置相對獨立的稅務(wù)會(huì )計部門(mén)或機構。例如可在財務(wù)部下設稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時(shí)性。該部門(mén)對企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟活動(dòng)，要以會(huì )計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì )計核算，計算各項應稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會(huì )計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì )計核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃是會(huì )計方法適當的選擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無(wú)漏洞和問(wèn)題，不僅可以保證財會(huì )資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無(wú)漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現錯誤及時(shí)自行糾正。
2．對于稅務(wù)機關(guān)組織的各類(lèi)專(zhuān)項納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢查重點(diǎn)，提前組織力量展開(kāi)自查。對于在自查中發(fā)現的納稅錯誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專(zhuān)項檢查中可能出現的問(wèn)題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問(wèn)題，依靠自身力量很難發(fā)現問(wèn)題，此時(shí)不排除聘請專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢(qián)、省大錢(qián)，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規范納稅業(yè)務(wù)。
五、構建和諧稅企關(guān)系
企業(yè)要與稅務(wù)機關(guān)建立順暢的溝通互動(dòng)機制。除了聘請稅務(wù)征管人員對企業(yè)提供日常的涉稅咨詢(xún)和幫助外，還應定期舉辦稅收政策輔導班，由稅務(wù)專(zhuān)家重點(diǎn)講解房地產(chǎn)業(yè)收入的認定、稅前扣除項目及扣除標準、會(huì )計制度與稅收政策差異及處理辦法、預售收入預征所得稅的有關(guān)規定等，以全面提高涉稅人員的工作能力。企業(yè)主管領(lǐng)導和稅務(wù)會(huì )計也要經(jīng)常到稅務(wù)機關(guān)登門(mén)求教，熟悉和了解征收管理環(huán)節的具體辦稅工作流程、征管特點(diǎn)；經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)保持友好聯(lián)系，定期進(jìn)行信息傳遞和交換，實(shí)現信息溝通的快速、高效，構建和諧的稅企關(guān)系。
房地產(chǎn)的論文3
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統的來(lái)規劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專(zhuān)業(yè)性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會(huì )因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業(yè)應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實(shí)施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導負責項目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導、監督和管理。當然公司可以有目的的去培養一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項目開(kāi)發(fā)的新的發(fā)展狀況，這就是公司內部的人才優(yōu)化，這樣公司在項目發(fā)展過(guò)程中能夠計劃精湛的向前進(jìn)行。
2工期的管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調來(lái)整合而成的，在這個(gè)漫長(cháng)而復雜的工程里，工期的規劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計劃的展開(kāi)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)土地前要進(jìn)行各類(lèi)的手續辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長(cháng)，可以計劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來(lái)，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當然要具體問(wèn)題具體分析，因為不同的項目會(huì )有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產(chǎn)生是使得項目開(kāi)發(fā)得以開(kāi)發(fā)進(jìn)行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進(jìn)行情況，因此對合同系統的管理會(huì )幫助項目有序的進(jìn)展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進(jìn)行合理的分類(lèi)，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來(lái)作為證明。公司同樣也要定期來(lái)檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。
4質(zhì)量的管理
像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(cháng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著(zhù)一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應該掌握相應的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學(xué)習掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結構來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項目開(kāi)發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時(shí)候力爭讓更多競標商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達到最優(yōu)。當然后期項目的宣傳及銷(xiāo)售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿(mǎn)意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現場(chǎng)管理
房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險系數比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應當有專(zhuān)門(mén)的安全員，來(lái)實(shí)地監督管理工作人員的安全，施工現場(chǎng)保障施工人員的.安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時(shí)施工現場(chǎng)的物流管理也非常重要，施工現場(chǎng)的所有原材料及配件都要從各大市場(chǎng)買(mǎi)入，物流對項目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數來(lái)聯(lián)系聯(lián)絡(luò )和督促物流的順利展開(kāi)。為了保證現場(chǎng)原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現場(chǎng)需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結匯總，然后企業(yè)可以根據登記情況對工地的原材料進(jìn)行相應的補貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行建設工作。以上現場(chǎng)管理可以成立一個(gè)現場(chǎng)督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。
6總結
房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項目理想的完成，需要來(lái)自不同領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性人才來(lái)共同策劃項目的開(kāi)展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項目建設的全過(guò)程，指導管理項目實(shí)施計劃，讓企業(yè)有充分準備應對國家宏觀(guān)政策，比如國家的某項利民可持續發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項目健康，可持續的進(jìn)行型難過(guò)下去，所以，項目管理優(yōu)化的研究不應停止，應當與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見(jiàn)，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產(chǎn)的論文4
伴隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟秩序不斷完善以及我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷繁榮，我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟秩序正在全面的改革與完善之中。通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷擴展以及市場(chǎng)競爭環(huán)境的不斷刺激，參與市場(chǎng)競爭的企業(yè)都會(huì )面臨著(zhù)各種各樣的風(fēng)險。有外部的風(fēng)險如政治經(jīng)濟風(fēng)險，法律風(fēng)險等，還有屬企業(yè)內部的風(fēng)險，如戰略性風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險等。我國很多企業(yè)由于開(kāi)展全面風(fēng)險管理工作起步較晚、推進(jìn)較慢，管理水平還不能適應企業(yè)快速發(fā)展的需要，風(fēng)險管理工作發(fā)展也不夠平衡，部分企業(yè)也沒(méi)有建立風(fēng)險管理體系，防范和化解風(fēng)險能力不強，因而面臨較為嚴峻的風(fēng)險防控形勢。
筆者認為，企業(yè)會(huì )計內部控制作為企業(yè)管理中防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的一種管理手段，對于企業(yè)的風(fēng)險規避非常重要。尤其是對于房地產(chǎn)這樣具有較大市場(chǎng)風(fēng)險的行業(yè)來(lái)說(shuō)，能否建立有效的會(huì )計內部控制體系，直接關(guān)系到企業(yè)整個(gè)資源配置和管理運營(yíng)，這對其是否盈利乃至企業(yè)能否存續與發(fā)展至關(guān)重要。
一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部控制存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)有明顯的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：資金需求量大，前期投入大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)，成本回收慢等，因此，房企面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也更加大。
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)資金管理就非常的重要，充分的流動(dòng)性資金是保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。一個(gè)企業(yè)資金流動(dòng)性管理，資金籌措方式及資金平衡等管理水平在企業(yè)資金流動(dòng)、償還能力都起著(zhù)非常重要的作用，直接影響到其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的大小。但是我國目前依然有很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)的轉變資金管理模式，依然采用過(guò)去房產(chǎn)牛市的管理經(jīng)驗，并且始終堅持著(zhù)樂(lè )觀(guān)銷(xiāo)售的價(jià)格策略，所有的成本、資金測算都沒(méi)有按照當前的銷(xiāo)售形勢做及時(shí)的調整。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)銷(xiāo)售預期受到宏觀(guān)調控政策、市場(chǎng)競爭環(huán)境等因素的影響，就會(huì )面臨銷(xiāo)售回籠款滯后、而工程款等開(kāi)支不得不按期支付的資金短缺困境。
目前房企項目管理方面存在著(zhù)工程結算的滯后性，這樣就使得會(huì )計系統的統計以及成本核算存在著(zhù)很?chē)乐氐臏笮�，對于資金的定期需求完全取決于市場(chǎng)工程部門(mén)，所以說(shuō)如果工程部門(mén)前期的預算與實(shí)際施工之后的支出存在著(zhù)較大的時(shí)間差距時(shí)，會(huì )計部門(mén)對資金的安排計劃就會(huì )跟計劃脫節。尤其是在采用單包方式的項目工程中，自身的采購環(huán)節也存在著(zhù)這樣的問(wèn)題和情況。也就是說(shuō)，房企項目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全有著(zhù)嚴格考核體系，而工程資金的配置問(wèn)題則幾乎沒(méi)有跟蹤體系。
為應對當前銷(xiāo)售困境，很多房企通常采用的是降價(jià)減持存貨的經(jīng)營(yíng)策略，這種似乎殺雞取卵的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)發(fā)展規劃存在著(zhù)極大的迷茫性�？梢哉f(shuō)目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套科學(xué)的決策管理體系，而財務(wù)部門(mén)對于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的參與性存在著(zhù)嚴重的不足，更談不上會(huì )計內部控制對經(jīng)營(yíng)決策的影響力。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部控制的一些建議
首先針對房地產(chǎn)會(huì )計內部控制策略要進(jìn)一步調整房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預期管理，并且不斷提高風(fēng)險控制與管理意識。進(jìn)一步建立健全我國長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險評估制度，從而增強我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識與風(fēng)險預期，這樣保證在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭過(guò)程中能夠有效的進(jìn)行宏觀(guān)調控， 也能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型到買(mǎi)方市場(chǎng)。
通過(guò)建立完善的以預算為導向的內部會(huì )計控制制度和當前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的整體環(huán)境。進(jìn)一步保證資金鏈的平穩運行，這樣才能夠保證內部會(huì )計控制體系制度的關(guān)鍵，進(jìn)一步建立并且不斷完善損益類(lèi)、資金類(lèi)等預算管理控制系統，對于預算的控制并不是簡(jiǎn)單的數據比較和編制，也是要進(jìn)一步強化經(jīng)營(yíng)行為的一種方式，從而進(jìn)一步提升動(dòng)態(tài)調整的決策體系，也能夠使得風(fēng)險預警作為主要依據。從而不斷加強預算的權威和指導性，進(jìn)一步加強風(fēng)險控制的紀律。
通過(guò)建立和管理房地產(chǎn)企業(yè)內部會(huì )計控制體系的動(dòng)態(tài)管理體系，確認房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的特殊功能，以消化會(huì )計收入的滯后確認以及稅收提前等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都存在著(zhù)預售、工程決算、工程竣工、稅務(wù)清算等步驟，所以從前期預算到后期的資金收付、收入成本核算，都需要專(zhuān)業(yè)的.會(huì )計來(lái)進(jìn)行確認。正確的會(huì )計確認保證了動(dòng)態(tài)管理的前提，而動(dòng)態(tài)管理的會(huì )計控制體系又將科學(xué)引導會(huì )計核算功能。
建立會(huì )計信息化系統化促進(jìn)公司內部交流。在市場(chǎng)經(jīng)濟越來(lái)越發(fā)達的今天，全球的資源都是流通的，信息成為極其重要的資源之一。一個(gè)公司內部各部門(mén)之間又怎么能互相沒(méi)有交流呢?大量的信息蘊含無(wú)限的價(jià)值，如果忽視這些信息就會(huì )造成巨大的浪費。想要物盡其用，首先就是把資源進(jìn)行整合。正確的財務(wù)信息有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)的決定。房地產(chǎn)企業(yè)要是想做出財務(wù)信息整合，首先要將這些資源信息化、系統化，作為公司會(huì )計內部控制的關(guān)鍵，應該建立起一個(gè)會(huì )計信息系統，只要運行一個(gè)完善的會(huì )計信息系統，為公司內部員工提供較為完善正確的信息，就會(huì )有利于公司的財務(wù)運營(yíng)，提供決策參考，盡量規避經(jīng)濟等各方面的風(fēng)險。這個(gè)系統不是擺設，而是應該被實(shí)際用到的，比如記錄數據、做報表、互傳資料、信息共享等等，每個(gè)員工都能用得到，有條件的話(huà)公司還可以組織培訓，這個(gè)系統不應該被忽視。
一個(gè)行之有效的系統，不僅僅是財務(wù)管理部門(mén)的福音，一個(gè)項目從開(kāi)始到結束，經(jīng)歷著(zhù)許許多多的環(huán)節和部門(mén)，這些部門(mén)的溝通十分重要。這個(gè)會(huì )計內部控制系統就能推動(dòng)員工之間的交流和溝通，有什么問(wèn)題也能及早地發(fā)現和解決，降低存在的各種風(fēng)險，極大地提高工作效率。
加強企業(yè)內部的監督和審計管理。有了規章制度、會(huì )計信息系統以后，還需要監督制度的實(shí)施和系統的運行。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計內部的控制除了用之前提到的兩者以外，還有一個(gè)監督體系也是十分重要的管理方式。監督體系通常包含法律和財務(wù)審計等。下面舉幾個(gè)具體的監管方法的例子。建立內審部門(mén)進(jìn)行不定期的抽查來(lái)監督，比如在房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，監督工程的財務(wù)狀況，是否有超標情況發(fā)生，工程質(zhì)量是否存在問(wèn)題，工作人員是否有違紀現象等等。監管的過(guò)程中要落實(shí)好責任制，出了問(wèn)題要能追責到個(gè)人。
建立和強化公司的風(fēng)險體系。構建一個(gè)完善的公司內部風(fēng)險體系，不是只有管理層。決策層才需要參加，而是每一個(gè)員工都必須要了解財務(wù)風(fēng)險，對財務(wù)風(fēng)險有正確的認識，做到在工作中小心細致盡量規避風(fēng)險，并具有解決財務(wù)風(fēng)險的能力。
提高財務(wù)管理人員綜合水平。中小型民營(yíng)企業(yè)的人才很容易流失，那么企業(yè)就更應該注意人才管理的問(wèn)題，大的方向上要做到以人為本、人盡其才。根據公司內部的實(shí)際情況加強對工作人員的考核，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，隨時(shí)調整人事任命等，盡量做到讓員工在適合自己的職位發(fā)揮自己最大的力量。對于管理公司財務(wù)的人員，領(lǐng)導層不但要重視他們，還要組織定期的專(zhuān)業(yè)培訓來(lái)提高他們的業(yè)務(wù)水平，推動(dòng)財務(wù)管理團隊的精英化，最終有效提高企業(yè)財務(wù)方面工作的有效性。
三、結束語(yǔ)
總之，如何有效地利用內部會(huì )計控制體系來(lái)健全建設企業(yè)管理制度，對現代房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。房地產(chǎn)會(huì )計內部控制的策略應該從企業(yè)管理的本質(zhì)出發(fā)，即從企業(yè)內部自身的管理問(wèn)題著(zhù)手。因此，筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在運用時(shí)，首先對內部管理體制進(jìn)行全面的、系統剖析析，根據自身情況采取適合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套屬于自己的完整的會(huì )計內控制度，使本公司內部行事有規定可依。更重要的是要用發(fā)展、變化的眼光看事物，無(wú)論什么都不是一成不變的，企業(yè)的決策者要順應時(shí)勢改變策略和計劃，才有利于利益最大化。
房地產(chǎn)的論文5
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟運行規律進(jìn)行研究。學(xué)生通過(guò)對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習，可以發(fā)現房地業(yè)與國民經(jīng)濟之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中還存在一定問(wèn)題，因此需要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的研究。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系
經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，課本中的內容很難滿(mǎn)足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場(chǎng)活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對會(huì )場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著(zhù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細分析，重點(diǎn)要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系。社會(huì )的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿(mǎn)足，因此在教材中應當對住宅需求的進(jìn)行解釋?zhuān)瑥男睦镆蛩睾蜕鐣?huì )因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問(wèn)題的探討，滿(mǎn)足學(xué)生對知識的需求。
從社會(huì )心里動(dòng)機進(jìn)行分析，認為人的行為是由內心所驅動(dòng)的，動(dòng)機的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿(mǎn)足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場(chǎng)所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿(mǎn)足人們在安全上的需求。在滿(mǎn)足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現代社會(huì )中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來(lái)越大。社會(huì )地位需求也影響著(zhù)人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場(chǎng)所，屬于集體創(chuàng )造的優(yōu)越條件�，F代許多住宅小區都建設了一些服務(wù)設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿(mǎn)足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實(shí)現這一需求。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)中對實(shí)驗教學(xué)的'應用
2.1 實(shí)驗教學(xué)實(shí)施的基本條件
在房地產(chǎn)經(jīng)濟小學(xué)中對實(shí)驗教學(xué)進(jìn)行應用，對教學(xué)人員、實(shí)驗室、費用等方面都有著(zhù)一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展需要的人員有實(shí)驗室中的工作人員和教師。對于實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的內容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗步驟依據操作方法；實(shí)驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗過(guò)程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗室要求，一般情況下實(shí)驗室教學(xué)需要在專(zhuān)用的實(shí)驗室中開(kāi)展。實(shí)驗室教學(xué)通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應用過(guò)程中，為了降低其它因素對實(shí)驗室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中最好還是選擇計算機實(shí)驗模式。從我國的實(shí)際情況來(lái)看，我國并未建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)濟實(shí)驗室，因此實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗室中開(kāi)展。（3）實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展需要一定的實(shí)驗教學(xué)費用作為支持，刨除實(shí)驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實(shí)驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實(shí)驗教學(xué)的具體實(shí)施步驟
房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的實(shí)驗教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟實(shí)驗教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗問(wèn)題，在開(kāi)展實(shí)驗教學(xué)前，需要對教學(xué)的內容進(jìn)行總結和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問(wèn)題。（2）準備和設計，在實(shí)驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實(shí)驗方面，要以對實(shí)驗的檢驗為目的，對實(shí)驗中的交易機制、變量進(jìn)行合理設定。（3）做好理論講解，在開(kāi)展實(shí)驗前，需要詳細講解實(shí)驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據理論向學(xué)生提出問(wèn)題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗開(kāi)展過(guò)程中對問(wèn)題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗結果的顯示，實(shí)驗結束后，需要將實(shí)驗結果從實(shí)驗軟件中導出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗結果能夠直觀(guān)的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實(shí)驗結果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗討論，展示實(shí)驗結果后，教師需要對最初提出的理論問(wèn)題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問(wèn)題進(jìn)行討論，在討論過(guò)程中要對問(wèn)題進(jìn)行控制和引導，從而提高討論效率。
3.結束語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中存在許多問(wèn)題，本文在對房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系分析的基礎上，對實(shí)驗教學(xué)的應用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文6
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)和現實(shí)需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營(yíng)銷(xiāo)渠道也存在著(zhù)不同的要求和特征。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò )、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導致的個(gè)人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的特點(diǎn)。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長(cháng)、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道也有著(zhù)自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長(cháng)，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長(cháng)，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡(jiǎn)單。相對于其他企業(yè)的銷(xiāo)售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售渠道往往比較簡(jiǎn)單，呈現出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數量相對較少，但一旦出現問(wèn)題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營(yíng)銷(xiāo)策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現實(shí)需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營(yíng)銷(xiāo)推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費者在選擇時(shí)會(huì )比較慎重，而隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營(yíng)銷(xiāo)渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)機構最主要、直接的功能是尋找購買(mǎi)者，通過(guò)消費溝通、討價(jià)還價(jià)過(guò)程來(lái)說(shuō)服顧客購買(mǎi)白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣(mài)方市場(chǎng)，現實(shí)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營(yíng)銷(xiāo)渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著(zhù)購房者經(jīng)濟實(shí)力增強，越來(lái)越多的購房者購買(mǎi)住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買(mǎi)到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿(mǎn)足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營(yíng)銷(xiāo)渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的現狀與存在問(wèn)題
新的市場(chǎng)變化要求我們的營(yíng)銷(xiāo)渠道轉變觀(guān)念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)遠遠不能滿(mǎn)足現實(shí)的要求。但從現實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營(yíng)銷(xiāo)渠道的關(guān)注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀(guān)念的轉變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營(yíng)銷(xiāo)重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的一些成員缺乏市場(chǎng)競爭意識，對產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有科學(xué)的規劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來(lái)實(shí)現銷(xiāo)售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問(wèn)題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒(méi)有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢來(lái)增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現產(chǎn)品銷(xiāo)售不暢的問(wèn)題，尤其是隨著(zhù)消費者持幣待觀(guān)的情況加劇，更突顯營(yíng)銷(xiāo)手段乏力的問(wèn)題。
2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道是由開(kāi)發(fā)商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實(shí)現了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)往往對自身的營(yíng)銷(xiāo)渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)渠道模式的僵化。
3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶(hù)體驗問(wèn)題較突出。
房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須能夠為客戶(hù)提供更為全面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿(mǎn)足客戶(hù)的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過(guò)去的巨大盈利模式下，養成了以我為主的模式，對客戶(hù)關(guān)系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶(hù)的培養體制不理解，沒(méi)有形成培養渠道的意識，造成客戶(hù)購買(mǎi)商品后，開(kāi)房商就撒手不管，給客戶(hù)造成了極差的購買(mǎi)體驗，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道適應新時(shí)代的關(guān)鍵所在
針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道中存在的諸多問(wèn)題，筆者認為，創(chuàng )新其營(yíng)銷(xiāo)渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀(guān)念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協(xié)同性，從而提高營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響力和同步性。
1.觀(guān)念創(chuàng )新，認清營(yíng)銷(xiāo)渠道的本質(zhì)。
面對著(zhù)激烈的市場(chǎng)競爭壓力，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道成員必須加快觀(guān)念的轉變，樹(shù)立正確的營(yíng)銷(xiāo)理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹(shù)立服務(wù)觀(guān)念。渠道成員必須要通過(guò)服務(wù)來(lái)挖掘潛在客戶(hù)，加強服務(wù)質(zhì)量，真正滿(mǎn)足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹(shù)立誠信觀(guān)念。改變傳統的“店大欺客”的問(wèn)題，實(shí)現房屋質(zhì)量過(guò)硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹(shù)立價(jià)值觀(guān)念。就是要建立品牌的`角度出發(fā)，加深渠道成員對價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶(hù)體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。
2.成員創(chuàng )新，暢通營(yíng)銷(xiāo)渠道的通道。
就是要改變傳統的營(yíng)銷(xiāo)渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò )元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò )技術(shù)傳播性強，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來(lái)加以宣傳，利用3D技術(shù)來(lái)增強客戶(hù)的體驗感，用網(wǎng)絡(luò )技術(shù)提高新客戶(hù)的滿(mǎn)意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶(hù)進(jìn)行交易，降低中間費用。另一方面，規范房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理行為。企業(yè)要重視營(yíng)銷(xiāo)代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規范其行為，建立規范嚴格的執行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。
3.內容創(chuàng )新，協(xié)調營(yíng)銷(xiāo)渠道的活動(dòng)。
企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統一規范的渠道管理體系。同時(shí)，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過(guò)統一的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)來(lái)提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶(hù)的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區分設計、施工、銷(xiāo)售、服務(wù)等等方面的內容，有效地協(xié)調渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標準創(chuàng )新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶(hù)對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區分評價(jià)內容。就是要選擇能夠體現營(yíng)銷(xiāo)渠道運轉情況的內容作為評價(jià)內容，引入消費者評價(jià)體制，反映渠道建設質(zhì)量。二是規范評價(jià)指標。確立評價(jià)指標權重和標準，從而科學(xué)的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現存在的問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營(yíng)銷(xiāo)渠道建立效果。三是落實(shí)評價(jià)結論。通過(guò)資金分配比例、渠道商的選擇等工作來(lái)落實(shí)評價(jià)結論，從而有效督促渠道成員來(lái)改進(jìn)工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)的論文7
房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門(mén)邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域內,政府及其職能部門(mén)的管理工作。作為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程,它對于幫助學(xué)生打好理論基礎,了解房地產(chǎn)管理的政策、法規級管理規定和物業(yè)管理法律法規,提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門(mén)課程教學(xué)方案設計和實(shí)施是十分必要的。
1.課程教學(xué)方案
制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎和首要任務(wù)[2]。近年來(lái)建筑工程學(xué)院開(kāi)展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應情況的專(zhuān)項調研為基礎,全面修訂了各專(zhuān)業(yè)人才培養方案,同時(shí)對課程教學(xué)方案的制定提出了指導性意見(jiàn)。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導,全面分析專(zhuān)業(yè)人才培養方案,明確課程教學(xué)目標,從教學(xué)內容、教學(xué)方法、教學(xué)團隊、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設等方面系統思考和設計了本課程教學(xué)方案。
課程教學(xué)目標是制定課程教學(xué)方案的基礎和落腳點(diǎn)[3]�！斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會(huì )”、“學(xué)”與“做”、“知識”與“能力”的跟進(jìn)關(guān)系為主線(xiàn),主要設計了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據目前建筑市場(chǎng)特征,能夠實(shí)際進(jìn)行市場(chǎng)調研、分析,項目實(shí)踐的參與,對房地產(chǎn)管理項目進(jìn)行可行性論證,通過(guò)實(shí)務(wù)、案例、實(shí)際調研、編制可行性研究報告和目標規劃,培養學(xué)生發(fā)現、分析和解決問(wèn)題的基本能力,培養團隊精神和創(chuàng )新能力等傳授知識、培養能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標。
課程教學(xué)團隊明確課程教學(xué)目標的基礎上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目咨詢(xún)公司邀請企業(yè)專(zhuān)家和技術(shù)骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設計了本課程教學(xué)方案,具體內容包括以下幾點(diǎn)。
(1)根據房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的.實(shí)際工作過(guò)程系統設計課程教學(xué)內容,編制課程標準和具體授課計劃,合理選擇教學(xué)場(chǎng)所。
(2)結合校企合作、工學(xué)結合人才培養模式的改革,推進(jìn)“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統單一的知識傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構架下,課程教學(xué)方法由傳統的歸納、分析、綜合等方法向項目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現場(chǎng)教學(xué)法等模式轉換。
(3)結合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎上,系統創(chuàng )設教學(xué)情境,實(shí)現模塊化教學(xué)、模塊化考核。
2.課程教學(xué)方案實(shí)施
(1)教學(xué)內容
按照職業(yè)教育課程開(kāi)發(fā)思路,針對房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng )設學(xué)習情境,認真選取教學(xué)內容,本著(zhù)“基礎知識以必須、夠用、兼顧后續發(fā)展為度”的原則,根據市場(chǎng)對專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才不斷細化的要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進(jìn)行細致的分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實(shí)現了課程內容的整合與秩序化。
(2)教學(xué)方法與手段
為了更好地推進(jìn)工學(xué)結合的人才培養模式,課程建設團隊積極進(jìn)行教學(xué)方法的改革和創(chuàng )新,創(chuàng )建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實(shí)例+實(shí)戰”教學(xué)法、“溝通+鼓勵”教學(xué)法、“項目驅動(dòng)+情境體驗”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動(dòng)”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng )”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進(jìn)程中針對不同模塊的內容特點(diǎn),采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽(tīng)、說(shuō)、寫(xiě)、做的能力。隨著(zhù)教學(xué)方法的更新和改革,實(shí)現了教學(xué)手段的現代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò )技術(shù)等現代教育手段進(jìn)行教學(xué),應用網(wǎng)絡(luò )教學(xué)平臺與學(xué)生互動(dòng),開(kāi)發(fā)了與課程教學(xué)模塊對應的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實(shí)現了專(zhuān)兼教師在網(wǎng)絡(luò )空間內共同組織教學(xué)。
房地產(chǎn)的論文8
主題：房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的建議
摘要：
本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理現狀，對如何更有效的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出建議，望能夠對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提升有所幫助。國民經(jīng)濟的健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，然而隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來(lái)越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務(wù)管理工作。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建議；財務(wù)管理
近年來(lái)，在國家政策的引導下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現了飛速的發(fā)展，迎來(lái)了自己的春天，量?jì)r(jià)齊升、供不應求等現象屢見(jiàn)不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結構不斷地調整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當前面臨著(zhù)較大的投資風(fēng)險，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，項目投資金額大，項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運營(yíng)過(guò)程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)籌集資金難的風(fēng)險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風(fēng)險。市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認清自身的管理現狀，加強自身的財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問(wèn)題
1.單一的融資渠道。從資金來(lái)源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行資金的依賴(lài)性過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來(lái)自銀行貸款。對銀行資金的過(guò)度依賴(lài)導致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)還本付息壓力大大增加，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來(lái)越多。隨著(zhù)資產(chǎn)負債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監會(huì )要求嚴格控制過(guò)熱地區和對高負債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規模，銀行信貸政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)資金融通的困境，隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險也在逐漸增加。
2.財務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理一直扮演著(zhù)單純會(huì )計核算的職能，對于財務(wù)管理中的財務(wù)(融資、投資)和管理(預算、控制)兩方面的職能，沒(méi)有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導層決策提供強有力的支撐。
2.1財務(wù)管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒(méi)有按照財務(wù)管理制度執行，往往被領(lǐng)導的意圖左右；財務(wù)收支審批流程不規范，嚴重影響到會(huì )計資料的真實(shí)性和可靠性，包括賬證核對、賬實(shí)核對、賬賬核對在內的會(huì )計核算程序并不能得到保證，導致財務(wù)信息失去應有的經(jīng)濟價(jià)值。
2.2公司組織結構不完善。一些房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結構基本形式上完善，實(shí)際上卻缺乏實(shí)效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問(wèn)題；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果最終全部體現在“錢(qián)”和“物”上，而“錢(qián)”和“物”又和企業(yè)的財務(wù)管理息息相關(guān)，因此對于企業(yè)來(lái)講尤其是現在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續發(fā)展，必須要正視自身的財務(wù)背景，大力規范財務(wù)管理體制，強化財務(wù)管理工作。
2.3內部監管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設置了內部審計等部門(mén),制定了相關(guān)的監督管理制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監管不力。此類(lèi)問(wèn)題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。
2.4沒(méi)有形成有效的資金管理體系。公司內部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無(wú)法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設計劃，卻沒(méi)有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會(huì )多，更容易忽視企業(yè)財務(wù)管理，追求擴大規模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理改革對策探討
1、促進(jìn)管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。
摒棄企業(yè)創(chuàng )建初期的憑經(jīng)驗管理模式，建立規范的法人治理體制和權利分配和決策機制，實(shí)現互相制衡和約束，用各項制度來(lái)體現企業(yè)的發(fā)展戰略和管理思路。推行現代企業(yè)制度建設,促使企業(yè)重視內部管理和財務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。
2.加強資金管理。
2.1注重資金預算管理的有關(guān)工作，年初財務(wù)部門(mén)應結合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預算計劃，明確企業(yè)年度資金動(dòng)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。
2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應合理安排開(kāi)發(fā)貸款申請及提款節點(diǎn)，提高開(kāi)發(fā)貸款的使用效率；提高項目銷(xiāo)售去化率，加快銷(xiāo)售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應進(jìn)行立項分析，根據資金運營(yíng)情況理性的進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目的決策，避免開(kāi)發(fā)規模過(guò)大造成的資金周轉困難。
3.加強成本費用管理。
企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著(zhù)企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強弱，控制成本、節約費用，降低物耗，對于企業(yè)具有重要意義。財務(wù)部門(mén)要發(fā)揮自身?yè)碛写罅績(jì)r(jià)值信息的優(yōu)勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的'產(chǎn)銷(xiāo)量，減少無(wú)效或低效勞動(dòng)，改變現行產(chǎn)品成本出現浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過(guò)程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術(shù)進(jìn)步，成本控制和經(jīng)濟效益有機結合起來(lái)。
4.積極拓寬融資渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉迫在眉睫。
4.1發(fā)行股票，利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。股票融資是常見(jiàn)而且有效的融資方式，不僅籌資風(fēng)險比較小，而且所籌集的資金長(cháng)期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過(guò)債務(wù)來(lái)籌集到資金，增強了企業(yè)的融資能力。
4.2利用海外融資平臺進(jìn)行融資，海外資本市場(chǎng)相對成熟，對于企業(yè)上市沒(méi)有我國資本市場(chǎng)在財務(wù)指標上要求的嚴格，因而上市的門(mén)檻較低。
5.推行全面預算管理。
全面預算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財務(wù)管理的重要措施。全面預算管理的內容包括業(yè)務(wù)預算、投資預算、資金預算、利潤預算、工資性支出預算、管理費用預算等，是一個(gè)綜合性預算整體。企業(yè)推行全面預算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內部各個(gè)主體之間的權利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內部矛盾問(wèn)題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和整體競爭能力。
目前，數字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來(lái)越發(fā)達，房地產(chǎn)公司相關(guān)財政管理人員應該轉變傳統的簡(jiǎn)單粗放的收支預算方式，要以市場(chǎng)和業(yè)務(wù)發(fā)展規劃為導向，實(shí)施企業(yè)全面預算管理。雖然推行全面預算管理和零基預算可能會(huì )使預算周期變長(cháng)，預算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預算執行性強，能恰當地反映企業(yè)的發(fā)展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。
6.提高財務(wù)人員素質(zhì)。
6.1鼓勵財務(wù)人員“走出去”，開(kāi)展財務(wù)外交，定時(shí)或者不定時(shí)的舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)術(shù)交流會(huì )議，創(chuàng )建和諧氛圍；激勵財務(wù)人員“引進(jìn)來(lái)”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會(huì )議，大力宣傳“引進(jìn)來(lái)”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業(yè)在財務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。
6.2領(lǐng)導要抓大放小，懂得放權。領(lǐng)導是風(fēng)向標，主導企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應該由公司的其他人員的相互配合來(lái)完成，領(lǐng)導者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來(lái)反而什么都管不好。應該放權，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進(jìn)言獻策，調動(dòng)財務(wù)干部的監管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走內延發(fā)展和培養財務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者應該創(chuàng )造合適的學(xué)習環(huán)境，鼓勵員工積極學(xué)習，踴躍學(xué)習，比如可以不定期的舉行學(xué)習效果比賽，調動(dòng)財務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習專(zhuān)業(yè)知識；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因為一個(gè)文憑和一個(gè)學(xué)歷的門(mén)檻，就把那些真正有能力的人拒之門(mén)外；杜絕企業(yè)內部任人唯親，層層裙帶。
參考文獻：
[1]俞小江、楊林：《BL房地產(chǎn)公司財務(wù)管理戰略研究》,《華中師范大學(xué)學(xué)報》.
[2]戴庭燕:《我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險綜合評價(jià)研究》,《華中科技大學(xué)學(xué)報》.
房地產(chǎn)的論文9
摘要：隨著(zhù)中國特色社會(huì )主義經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此得到了較大的發(fā)展。各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌入市場(chǎng)，希望得到長(cháng)足的發(fā)展。然而在這一過(guò)程之中，各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)都不約而同的在財務(wù)管理與成本控制管理方面出現了問(wèn)題。因此，本文從財務(wù)管理與成本控制管理的重要性出發(fā)，分析得出目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在以下三點(diǎn)問(wèn)題：“前期工作重視不足”、“控制機制尚不完善”、“成本控制系統不夠健全”。由此，文章最后針對上述三點(diǎn)問(wèn)題也提出了以下三點(diǎn)具有針對性的建議：“加強對前期工作的重視”、“完善控制機制”以及“做好協(xié)同管理規劃”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；成本控制管理
高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸減緩了步伐，更加注重于長(cháng)久平穩的發(fā)展。然而，過(guò)于平靜的發(fā)展速度也使得企業(yè)在前期建設過(guò)程中的問(wèn)題得以暴露。傳統的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)跟不上時(shí)代發(fā)展要求，不僅不能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。因此，為滿(mǎn)足時(shí)代發(fā)展要求，中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理模式均需得到進(jìn)一步的革新發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制的重要性
作為中國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)的發(fā)展對于我國經(jīng)濟發(fā)展建設具有關(guān)鍵性意義。然而由于當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)于迅速，大量房地產(chǎn)企業(yè)急于涌入市場(chǎng)，導致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了管理方面的缺口。為此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長(cháng)足的發(fā)展，就必須要加快自身財務(wù)管理和成本控制管理的完善，以增強自身的市場(chǎng)競爭力。例如，企業(yè)在完善自身成本管理體系時(shí)，可以充分利用工程性選擇系統，通過(guò)科學(xué)的精確計算出企業(yè)運行將會(huì )產(chǎn)生的成本消耗，以保障企業(yè)實(shí)際運行的順利。與此同時(shí)，積極推動(dòng)企業(yè)內部財務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理建設，更加有利于綜合企業(yè)資源，調動(dòng)企業(yè)發(fā)展因素，推動(dòng)企業(yè)的綜合性發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制存在的問(wèn)題
(一)前期工作重視不足
大部分房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì )在財務(wù)管理與成本控制管理上出現問(wèn)題，最主要的原因就是忽視了做好企業(yè)前期工作的重要性。目前，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將重心都放在工程實(shí)施過(guò)程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預算以及財務(wù)計劃的制定。因此，這種不成熟的財務(wù)管理模式很有可能導致房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的崩潰。前期工作準備不充分主要表現在成本預算控制上沒(méi)有從實(shí)際出發(fā)，過(guò)分壓低費用預算，從而降低了企業(yè)管理者的危機感。而在實(shí)際的工程運行過(guò)程中，這種模式很可能會(huì )導致成本出現過(guò)度膨脹現象。因此，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)應該引起對前期準備工作的重視，從實(shí)際出發(fā)，降低工程實(shí)施風(fēng)險。
(二)控制機制尚待完善
由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不成熟的狀態(tài)，因此很多控制系統建設都需要得到進(jìn)一步的完善。年輕的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然缺乏長(cháng)久發(fā)展的經(jīng)驗與經(jīng)歷，并且市場(chǎng)規章制度的完善速度跟不上與發(fā)展迅速的房地產(chǎn)企業(yè)相反，更多的市場(chǎng)規章制度沒(méi)有得到及時(shí)的健全。例如，在前期企業(yè)招標環(huán)節，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏相應的管理部門(mén)及制度，因此對市場(chǎng)的有序性造成了一定的影響。同時(shí)對于整個(gè)中國房地產(chǎn)事業(yè)而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產(chǎn)事業(yè)想要得到長(cháng)足的發(fā)展，就必然要完善市場(chǎng)控制機制，加強相關(guān)部門(mén)的職能建設，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序性。
(三)成本控制體系不夠健全
在房地產(chǎn)工程具體實(shí)施的過(guò)程中，我國企業(yè)在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機制保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含了征地、開(kāi)發(fā)、施工、交付等一系列漫長(cháng)的環(huán)節，每一個(gè)環(huán)節都需要有大量的資金以及足夠的時(shí)間保障，因此，為保障整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，就必須要保障成本得到科學(xué)的計算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預算與最終交付時(shí)得出的一個(gè)數字，而是貫穿整個(gè)工程實(shí)施過(guò)程中的重要線(xiàn)索。傳統的房地產(chǎn)企業(yè)管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒(méi)有對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行深刻的探究，導致了成本控制工作出現盲目性。而這種不科學(xué)的成本控制管理形式很有可能造成企業(yè)與市場(chǎng)的脫節，無(wú)法保障企業(yè)管理者對企業(yè)工程成本控制做出科學(xué)系統性的管理。從而導致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現無(wú)序的狀態(tài)，阻礙我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新與進(jìn)步。
三、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制策略
(一)加強對前期財務(wù)工作的重視
第一：做好企業(yè)日�；A財務(wù)管理工作，為財務(wù)管理打下堅實(shí)基礎。當前，大部分中國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理方面重視度不夠，因此，相關(guān)管理功能也不夠健全。因此，為做好企業(yè)財務(wù)管理工作，就需要企業(yè)從觀(guān)念與制度兩方面進(jìn)行努力。首先企業(yè)應提高自身對于財務(wù)管理工作的關(guān)注度，認識到前期財務(wù)準備工作的重要性。其次，相關(guān)財務(wù)管理層需要對企業(yè)日�；A財務(wù)具有全面的了解，并且根據自身的專(zhuān)業(yè)知識對企業(yè)財務(wù)做出科學(xué)合理的規劃。此類(lèi)具備了實(shí)際情況考量與科學(xué)專(zhuān)業(yè)性于一體的.財務(wù)規劃，不僅能夠使企業(yè)財務(wù)管理與發(fā)展前景更加明朗化，更能夠協(xié)助企業(yè)決策層根據企業(yè)實(shí)際財務(wù)狀況做出合理、科學(xué)的工程實(shí)施決策。第二：提高財務(wù)管理人員財務(wù)管理水平，增強企業(yè)財務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的員工構成不僅僅應該以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員為主，更重要的還應具備專(zhuān)業(yè)性的財務(wù)管理團隊，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供堅實(shí)的后援。首先在員工的招聘時(shí)期就應該對應聘人員提出硬性的專(zhuān)業(yè)要求，保障招聘人員具備高度的專(zhuān)業(yè)性。其次，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也應該推出相應的專(zhuān)業(yè)培訓計劃，聘請專(zhuān)業(yè)財務(wù)管理規劃老師對新老員工進(jìn)行統一培訓，推動(dòng)公司財務(wù)管理人員具有一致的專(zhuān)業(yè)水平。第三：優(yōu)化企業(yè)資本結構管理，提升企業(yè)資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產(chǎn)負債能夠有效提高企業(yè)資金的使用率。企業(yè)財務(wù)管理者可以在對工程做出實(shí)際財務(wù)考察之后，結合企業(yè)現實(shí)財務(wù)狀況對財務(wù)規劃做出適當的調整。這就需要財務(wù)管理者自身增加對企業(yè)總體財務(wù)狀況的全面了解，及時(shí)把握市場(chǎng)融資發(fā)展方向，根據市場(chǎng)環(huán)境調整企業(yè)財務(wù)規劃，加強資金利用靈活度，從而推動(dòng)企業(yè)資金利用率的提升。
(二)建立健全企業(yè)的建設機制
健全的企業(yè)建設機制是保障企業(yè)順利發(fā)展的脊梁。全面的企業(yè)建設機制包括科學(xué)合理的招標制度、工程設計機制以及工程監管部門(mén)。首先，相關(guān)應該主動(dòng)完善招標制度，嚴禁不公平不合理招標形式破壞我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，企業(yè)應該加強對工程設計的要求，全面提高自身工程設計質(zhì)量，打造良好的企業(yè)口碑。最后，更重要的是要使工程監管部門(mén)規范化，有效保證工程后期監管工作的到位。三位合一的企業(yè)建設機制有利于規范化中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，為更多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機遇。
(三)做好協(xié)同管理規劃
積極做好財務(wù)管理與成本控制管理的同一管理規劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資源的充分利用，達到雙贏(yíng)效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應該主動(dòng)推進(jìn)財務(wù)管理與成本控制管理的統一，積極促進(jìn)部門(mén)間的合作，合理分配資源，使企業(yè)資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應該根據公司實(shí)際財務(wù)情況，統一出臺企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理方案，綜合財務(wù)管理部門(mén)與企業(yè)其他部門(mén)的多方面意見(jiàn)，保證企業(yè)財務(wù)管理方案具有高度可行性。
四、結語(yǔ)
作為中國經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍是保障中國特色社會(huì )主義經(jīng)濟實(shí)現飛躍的重要條件之一。而傳統的房地產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制管理模式已經(jīng)開(kāi)始對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉變目前中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理形式，積極推動(dòng)傳統房地產(chǎn)企業(yè)的轉型，從而為中國經(jīng)濟的建設做出努力。
參考文獻：
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房地產(chǎn)的論文10
【摘要】近年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場(chǎng)競爭呈現出高風(fēng)險、高收益的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),使企業(yè)面臨著(zhù)巨大的財務(wù)風(fēng)險。本文通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述,進(jìn)而有針對性地提出防范財務(wù)風(fēng)險的具體措施,力求企業(yè)規避和控制財務(wù)風(fēng)險,以此獲得長(cháng)期經(jīng)濟效益和穩定的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 措施
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟最重要的支柱性產(chǎn)業(yè),是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有高風(fēng)險的極其復雜的系統工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性,具有資產(chǎn)負債率比較高,投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(cháng)等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大,但面對的風(fēng)險也較一般企業(yè)大,特別是在快速擴張過(guò)程中其面臨更大的風(fēng)險,因此,必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風(fēng)險
作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營(yíng)、財務(wù)結構、組織結構等方面具有獨特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面具有獨特性。
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期與風(fēng)險
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規劃設計開(kāi)始,經(jīng)過(guò)可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過(guò)一段相當長(cháng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(cháng)、不確定因素越大,風(fēng)險也就越大。首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期越長(cháng),各種社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著(zhù)政府土地政策的變化,土地拍賣(mài)價(jià)格變化變動(dòng)越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大;隨著(zhù)利率水平的變動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應變動(dòng)。其次,隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來(lái)越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿(mǎn)足人們要求的風(fēng)險;如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長(cháng)久性,其適應性能和替代性也差,一些設計過(guò)時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿(mǎn)足人們日益變化的需求的風(fēng)險。
1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險
土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區域、地段未來(lái)發(fā)展的趨勢,未來(lái)發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區、地段的社會(huì )經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險
房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化。房地產(chǎn)投資的規模越大、融資方式越多,投資者承擔的風(fēng)險也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高,通常超過(guò)70%,也就是說(shuō),一個(gè)房地產(chǎn)項目在最初的開(kāi)發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴(lài)銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結構形式與風(fēng)險
在組織結構上,大多數房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個(gè)項目分公司。成立項目分公司給管理帶來(lái)一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險�？偣竞晚椖抗疽泊嬖谖小黻P(guān)系,項目公司是代理人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱(chēng),總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經(jīng)營(yíng)上,項目公司的經(jīng)營(yíng)可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則,在財務(wù)上,總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進(jìn)行控制。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
2.1融資風(fēng)險的防范在對企業(yè)融資風(fēng)險充分評估、測度的基礎上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險,企業(yè)應根據本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先,應該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結構,與本企業(yè)的資本結構相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結構,降低公司的綜合資本成本。其次,公司應該對每個(gè)項目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險。最后,公司也應在本企業(yè)內部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內部不同項目的資金籌集活動(dòng),分析評估風(fēng)險和成本。
2.2投資風(fēng)險的防范
2.2.1做好投資項目的可行性分析
房地產(chǎn)投資項目的金額大,資金占用時(shí)間長(cháng),企業(yè)的投資決策都會(huì )面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認真進(jìn)行投資項目的可行性分析,財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容,包括:對收入、費用和利潤等經(jīng)營(yíng)指標的預測和分析;對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過(guò)程的預測和分析;對資產(chǎn)、負債、所有者權益的預測和分析;預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運用各種方法計算出有關(guān)指標,以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。
2.2.2制定后備措施
影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性,收入數字不準確將給投資企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險。
此外,投資項目風(fēng)險的來(lái)源還有社會(huì )、政治、經(jīng)濟的'穩定程度,項目的經(jīng)營(yíng)管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門(mén)的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應針對可能出現的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預案。
2.3日常資金運營(yíng)風(fēng)險的防范
2.3.1加強對日�，F金流量的預測控制
日常資金運營(yíng)風(fēng)險,編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動(dòng),就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒(méi)有足夠的現金用于各種支付。因此,編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測�，F金流量預算的編制主要是通過(guò)現金流量分析來(lái)完成,因為通過(guò)現金流量分析,可以觀(guān)察到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財務(wù)政策,將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現金流動(dòng)情況全面的反映出來(lái)。準確的現金流量預算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險預警信號,使經(jīng)營(yíng)者能夠及早地采取行動(dòng),防范風(fēng)險。
2.3.2采用資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制,通常設立多個(gè)項目公司,一般會(huì )形成集團公司模式,集團公司不是幾個(gè)公司的簡(jiǎn)單組合,為了公司能利用集團公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時(shí)了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為;也能夠實(shí)現集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開(kāi)戶(hù)的資金余裕和短缺并存問(wèn)題。
2.3.3重視經(jīng)營(yíng)性現金流
企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,日常資金運營(yíng)風(fēng)險程度大小取決于日�，F金流是否穩定,保持經(jīng)營(yíng)現金流的穩定則是控制風(fēng)險的關(guān)鍵。在企業(yè)現金流量的各項指標中,最為基本的就是經(jīng)營(yíng)性現金流指標。如果企業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現金流,就沒(méi)有長(cháng)期穩定的現金流供應;經(jīng)營(yíng)性現金流的控制是現金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大,占用了大量現金,構成大量經(jīng)營(yíng)現金流流出;房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款也很大,是其最大的經(jīng)營(yíng)現金流來(lái)源之一。因此,加強對存貨和預收賬款管理非常必要。
房地產(chǎn)的論文11
目前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速、穩定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國家相繼出臺了有關(guān)政策用以引導規范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀(guān)調控的加強和房?jì)r(jià)的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規范的現實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營(yíng)利潤，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。
一、企業(yè)成本管理體系概述
所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對象，緊密結合企業(yè)總體發(fā)展戰略和規劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規范和準則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當務(wù)之急。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設計的基本思路
無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對不太完善的中小型企業(yè)，都要構建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實(shí)際。這是因為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標成本、責任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評估等幾個(gè)方面的內容，這些內容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門(mén)和項目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設計成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項目的事前、事中、事后和長(cháng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執行項目的每個(gè)部門(mén)的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現各項成本的有效運作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設計成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關(guān)的各項規章制度，如財務(wù)制度、月報制度等，同時(shí)要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應的權利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關(guān)的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權利，規避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險；三是完善流程。在企業(yè)中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規定。也就是說(shuō)，要加強成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場(chǎng)競爭力。這是因為，隨著(zhù)國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會(huì )失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當競爭也終究會(huì )受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗，要汲取大眾所長(cháng)，吸收他人的經(jīng)驗，揚長(cháng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過(guò)責任成本將目標成本進(jìn)行層層分解，明確各責任部門(mén)的成本管理職責，并依據規定的考核標準進(jìn)行評估、反饋，評價(jià)其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復雜和系統，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內容和環(huán)節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變萬(wàn)化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時(shí)要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗和不斷的學(xué)習，包括數據的積累、方法的積累等。
總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項系統工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導不重視注定是行不通的。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設計初探
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目標成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現有信息對不同階段的經(jīng)營(yíng)內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。
目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該從項目論證階段就要對目標成本進(jìn)行細致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設計經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的`內容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產(chǎn)企業(yè)要想穩定發(fā)展，一定要關(guān)注國家相關(guān)的政策法規，認真分析當前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢、劣勢，自身企業(yè)的機會(huì )和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。
實(shí)現目標成本管理的有效手段是要進(jìn)行細致的目標分解。要把目標成本落實(shí)到項目的每個(gè)分支和部門(mén)的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門(mén)的角度，不論是項目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實(shí)現人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對目標成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進(jìn)行目標成本管理的過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀(guān)念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標成本管理與企業(yè)財務(wù)很好地銜接，達到財務(wù)與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統一等等。
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在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門(mén)的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內容，也就是對責任范圍、責任部門(mén)、評價(jià)指標和評價(jià)部門(mén)要進(jìn)行劃分和界定，要做到項目的每個(gè)子項都有責任部門(mén)，對于需要多個(gè)部門(mén)共同完成的項目子項，要確定重點(diǎn)部門(mén)，明確成本責任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實(shí)現，除了要加強教育、增強以人為本的觀(guān)念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門(mén)下發(fā)目標成本管理責任書(shū)、制定部門(mén)責任成本管理要點(diǎn)等，依照責任成本管理清單對部門(mén)實(shí)行成本管理，做到責權明晰，有據可依。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢是千變萬(wàn)化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶(hù)需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì )對事前所做的目標成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據，同時(shí)可以滿(mǎn)足融資的需要，最終達到實(shí)現目標成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內容，隨時(shí)能掌握項目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴格按照合同的內容規范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗來(lái)看，實(shí)行項目進(jìn)展月報或周報制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執行效果等各個(gè)方面。
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對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程完工、樓盤(pán)售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗和建立數據庫則是保證企業(yè)能夠可持續發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過(guò)最終成本與目標成本的比較，可以評價(jià)整個(gè)項目的成本管理水平；通過(guò)對實(shí)際完成指標與責任成本體系中的評價(jià)指標進(jìn)行比較，可以對各部門(mén)的業(yè)績(jì)進(jìn)行評定等。在進(jìn)行成本評估時(shí)，要具體總結項目實(shí)施過(guò)程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數據系統，在后續的項目經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進(jìn)行成本管理體系設計時(shí)要進(jìn)行通盤(pán)考慮。
綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)成功的重要保障，而成本管理體系的設計又包含著(zhù)諸多的內容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有不斷轉變觀(guān)念、更新理念，并切實(shí)把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場(chǎng)競爭中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩定、快速發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文12
【摘要】我國房地產(chǎn)經(jīng)濟取得突出的進(jìn)步，在當前發(fā)展過(guò)程中，低碳經(jīng)濟模式屬于可持續循環(huán)的一種發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟模式下，借助低碳處理技術(shù)和相關(guān)低碳發(fā)展模式等實(shí)施管理，效果明顯。本次研究中對低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響作為基礎，對具體發(fā)展措施分析。
【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響因素
為了保護生態(tài)環(huán)境，提升生活質(zhì)量，需要大力推廣低碳經(jīng)濟模式，在社會(huì )可持續發(fā)展的過(guò)程中，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的需求和變化等，必須做好低碳經(jīng)濟指導作用，在實(shí)際工作中，要求明確實(shí)際優(yōu)勢，在完善過(guò)程中明確低碳經(jīng)濟的類(lèi)型，結合低碳經(jīng)濟模式要求和各種變量因素等，工作人員要求從整體現狀入手，結合經(jīng)濟發(fā)展概況，實(shí)現整體進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)行業(yè)引入低碳經(jīng)濟的意義
房地產(chǎn)經(jīng)濟模式關(guān)系到社會(huì )的整體發(fā)展，結合當前時(shí)代發(fā)展趨勢，必須發(fā)揮帶頭模范作用，在新型房產(chǎn)建設階段，加入低碳模式，能實(shí)現綠色房產(chǎn)。只有滿(mǎn)足當前政策要求，才能實(shí)現環(huán)保。綠色房產(chǎn)模式能保證住戶(hù)生活質(zhì)量明顯提升，在行業(yè)建設的階段必須秉承低碳經(jīng)濟發(fā)展方式，促進(jìn)良好發(fā)展和進(jìn)步。
二、低碳經(jīng)濟對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要影響
低碳經(jīng)濟發(fā)展模式的影響因素多，在當前房產(chǎn)管理的階段，必須對結構方式進(jìn)行分析，在現有基礎上做好房地產(chǎn)項目評估工作。以下對低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響分析。
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1.優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內部結構在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，由于管理的變量因素多，管理相對比較混亂，產(chǎn)業(yè)結構不合理，在房地產(chǎn)行業(yè)管理中，引入低碳經(jīng)濟模式，能避免出現嚴重的能源損耗。低碳經(jīng)濟模式深化改革，能實(shí)現資源的整合，此外在資源綜合應用的過(guò)程中，要求提前對資源進(jìn)行整合性分析。當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更為注重的是建筑質(zhì)量，結合建筑智能化設施和環(huán)�，F狀等，實(shí)施低碳經(jīng)濟模式，能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康和長(cháng)遠發(fā)展和進(jìn)步。2.減少管理風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段受到其他因素的影響，存在不同程度的風(fēng)險，根據當前管理現狀可知，背后風(fēng)險比較大，房?jì)r(jià)不斷提升，對我國的經(jīng)濟平衡等產(chǎn)生影響，房?jì)r(jià)本身比較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān)，當前很多人員愿意租房不愿意買(mǎi)房，由于經(jīng)濟壓力比較大，導致當前現狀不容樂(lè )觀(guān)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中采用低碳經(jīng)濟的模式，能延長(cháng)投資周期，對開(kāi)發(fā)和管理有一定的積極影響。結合舒適性和概況等，低碳經(jīng)濟理念的應用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的后續健康發(fā)展，可行性高。3.滿(mǎn)足智能化建設要求在房地產(chǎn)行業(yè)管理階段，要求明確智能化優(yōu)勢，在當前建筑行業(yè)智能化發(fā)展成為主流趨勢，當前很多建筑商以經(jīng)濟效益和地位等作為目標，智能化設計受到其他因素的影響，制約性突出，導致智能化管理現狀不容樂(lè )觀(guān)。在實(shí)施階段發(fā)展低碳經(jīng)濟模式，能適應節能減排需求，促進(jìn)整體進(jìn)步。
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1.提升行業(yè)成本在低碳經(jīng)濟發(fā)展模式下，由于引入的時(shí)間晚，很多技術(shù)形式不成熟，導致低碳經(jīng)濟增加了房地產(chǎn)的成本，在實(shí)施過(guò)程中不斷對低碳經(jīng)濟模式進(jìn)行完善，此外整個(gè)階段要求給予必要的資金支持和鼓勵，在材料應用階段采用無(wú)污染材料替代，實(shí)現資源多次利用，煤炭資料的用量增多，本身有比較強的污染性。2.提升房?jì)r(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式的優(yōu)勢突出，在技術(shù)創(chuàng )新和改革階段，引入新型的材料和技術(shù)，成本投入大，當前在土地利用率的階段，綠色低碳建筑模式不適合整體，受眾對于智能建筑消費不起，一般情況下高級消費群體購買(mǎi)智能建筑，建筑商對于智能建筑房?jì)r(jià)逐漸提升，導致認可度下降。3.產(chǎn)生抑制影響房地產(chǎn)行業(yè)以前采用的是傳統能源方式，價(jià)格比較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟成本減少，在低碳經(jīng)濟的背景下，需要對傳統的能源進(jìn)行替換。沒(méi)有低廉的能源，可能導致行業(yè)出現虧損的情況，造成消極影響[1]。
三、如何推動(dòng)低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展
根據當前低碳經(jīng)濟的發(fā)展模式和實(shí)際變化，要求了解行業(yè)概況，在當前基礎上推廣低碳經(jīng)濟模式，實(shí)現整體進(jìn)步。
�。ㄒ唬┨嵘康禺a(chǎn)公司的重視度
根據房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體管理要求，在房屋建設過(guò)程中，需要以公司的.整體效益作為基礎，實(shí)現低碳經(jīng)濟和環(huán)保材料的重視，在后續開(kāi)發(fā)和利用過(guò)程中強化技術(shù)創(chuàng )新指導，適當引入低碳環(huán)保材料。此外材料的合理應用也是關(guān)鍵，包括：生態(tài)納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻等都是低碳材料，同時(shí)在低碳建筑過(guò)程中，還要對西方國家先進(jìn)的房屋產(chǎn)業(yè)化建設給予借鑒。在各個(gè)區域如何減少氣候因素的影響是重點(diǎn)，需要了解主要發(fā)展目標，以可持續發(fā)展為基礎，發(fā)揮低碳經(jīng)濟模式的最大化作用，提升可行性[2]。
�。ǘ┰黾诱闹С至Χ�
在低碳經(jīng)濟的背景下，我國可持續發(fā)展優(yōu)勢逐漸凸顯，在當前管理階段，需要以減少污染作為主體，要求政府部門(mén)引起重視，鼓勵低碳經(jīng)濟的落實(shí)，發(fā)揮最大化作用。此外其他部門(mén)結合具體情況進(jìn)行賞罰處理，引入先進(jìn)的低碳技術(shù)方式，必要情況給予鼓勵和支持，對于污染企業(yè)進(jìn)行懲罰，強化產(chǎn)業(yè)結構的調整和后續利用，結合推動(dòng)作用以及低碳經(jīng)濟模式可知，需要從房地產(chǎn)管理現狀入手，做好技術(shù)引導，發(fā)揮優(yōu)勢[3]。
�。ㄈ┨嵘吞冀�(jīng)濟技術(shù)水平
當前房地產(chǎn)行業(yè)選擇的是粗放式的管理方式，企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益，在當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，為了避免出現資源浪費的現象，部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資金整合處理。根據企業(yè)資金的實(shí)際應用現狀，以低碳經(jīng)濟模式作為主導，加大對低碳技術(shù)模式的研究和再利用，在戶(hù)型選擇的過(guò)程中盡量做到節約，能保證資源得到有效的利用。
�。ㄋ模�(shù)立低碳消費理念
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段需要幫助消費者樹(shù)立低碳消費理念，在房屋購買(mǎi)的階段，告知消費者布局類(lèi)型，盡量安裝節能設施，包括：節水和節電等設備，在日常生活中，消費者需要養成隨手關(guān)閉水龍頭和關(guān)燈的習慣。只有養成低碳的設計理念，在各個(gè)環(huán)節做到節約處理，才能不斷推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步[4]。
四、結束語(yǔ)
低碳經(jīng)濟模式對于房地產(chǎn)行業(yè)本身有一定的影響，結合當前經(jīng)濟發(fā)展局勢的具體要求，在房屋購買(mǎi)的過(guò)程中需要告知消費者布局要求。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟建設中不可缺少的一部分，在行業(yè)管理的階段，需要以綠色經(jīng)濟作為基礎，按照低碳設計方式進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足經(jīng)濟需求，維護好我國的生態(tài)環(huán)境。
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房地產(chǎn)的論文13
一、引言
近幾年我國城鄉建筑發(fā)展十分迅速，房屋建設規模日益擴大，建筑節能的問(wèn)題成為了我國可持續發(fā)展道路上急需解決的首要問(wèn)題之一�！毒G色建筑評價(jià)標準》確定了與綠色建筑相關(guān)的一系列標準，它的普遍推行必將對現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節帶來(lái)一定的沖擊。
二、綠色建筑背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃分析
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越趨向理性化；與此同時(shí)，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的樓市買(mǎi)賣(mài)觀(guān)念已經(jīng)不適應時(shí)代的需要；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式也發(fā)生了變革，繼而營(yíng)銷(xiāo)策劃也隨之調整。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體代理。
1.項目判斷階段
伴隨著(zhù)綠色開(kāi)發(fā)標準的建立，可以預見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的準入門(mén)檻將會(huì )在現有基礎上進(jìn)一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會(huì )的整體經(jīng)濟發(fā)展水平。對于房地產(chǎn)的策劃人員來(lái)說(shuō)，在項目判斷這一階段對開(kāi)發(fā)成本的預見(jiàn)性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場(chǎng)定位。一方面，綠色建筑強調無(wú)污染。這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開(kāi)發(fā)承載的責任與義務(wù)增多，成本相應提高。在項目開(kāi)發(fā)階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步增加。因此這一階段直接影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商的投資決策，決定著(zhù)整個(gè)項目的成敗。開(kāi)發(fā)商應該在分析市場(chǎng)需求的同時(shí)，考慮社會(huì )效益，而且要更多的關(guān)注社會(huì )效益，不單單是為了一己私利。那么對社會(huì )效益的關(guān)注應該成為項目判斷環(huán)節的一個(gè)基本準則。
2.概念設計階段
概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價(jià)值誘發(fā)出來(lái)。對于概念設計來(lái)說(shuō)，一方面，《綠色建筑評價(jià)標準》建立了一套完整的評價(jià)體系，能夠為全行業(yè)提供一個(gè)協(xié)調行動(dòng)的模板，加強對環(huán)境重要性的認同，引導開(kāi)發(fā)商按統一標準去進(jìn)行綠色開(kāi)發(fā)。另一方面，這一標準不僅針對開(kāi)發(fā)商，還面向消費者（業(yè)主）。這樣就避免開(kāi)發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費者，完全做到了公開(kāi)。同時(shí)在概念設計中，人們對于綠色的相關(guān)概念設計也更加清晰。隨著(zhù)消費者和開(kāi)發(fā)商對綠色建筑的認同，將進(jìn)一步促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，而深化中的綠色建筑反過(guò)來(lái)又會(huì )給綠色建筑的標準化發(fā)展開(kāi)辟道路。
3.廣告媒體代理階段
廣告是聯(lián)系開(kāi)發(fā)商和消費者的橋梁，廣告創(chuàng )意的.成功與否直接關(guān)系著(zhù)項目與消費者溝通的有效性。目前我國節能建筑市場(chǎng)不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業(yè)主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買(mǎi)節能住宅，節能市場(chǎng)上缺乏需求動(dòng)力，導致開(kāi)發(fā)商做節能成本風(fēng)險增大，從而形成節能消費市場(chǎng)惡性循環(huán)，給建筑節能發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙。因此在大力發(fā)展節能產(chǎn)業(yè)和節能技術(shù)同時(shí)也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀(guān)，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會(huì )公眾所深度認知，并進(jìn)而建立廣泛的社會(huì )認同。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告策劃中眾多賣(mài)點(diǎn)的包裝和修飾。它的公益性、開(kāi)放性必須要在這一環(huán)節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術(shù)、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗的推廣。廣告策劃中市場(chǎng)推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關(guān)鍵是要注意市場(chǎng)的創(chuàng )新，同時(shí)聚焦于如何引導消費者。進(jìn)而推動(dòng)綠色建筑差異化發(fā)展，并在產(chǎn)品實(shí)踐中不斷完善綠色建筑的開(kāi)發(fā)結構，以適應更多建筑類(lèi)型、更多社會(huì )人群的的使用需求，以規避?chē)覐娭埔幏秾е虑С且幻娴某鞘懈窬帧?/p>
三、結論
高速城鎮化和能源危機要求房地產(chǎn)業(yè)逐漸向低能耗發(fā)展模式的轉變，在這一轉變進(jìn)程中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃也呈現了一系列規律和特征，在了解熟悉、運用上述規律的基礎上，重視房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中項目判斷階段的市場(chǎng)定位，做好概念設計階段的信息整合，完成廣告與媒體代理階段的調整，對推動(dòng)綠色建筑的順利施行將起到積極的推進(jìn)作用。
房地產(chǎn)的論文14
摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀(guān)調控制度針對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行了進(jìn)一步的系統規范，主要側重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內容，國家制度的監督也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭力度，導致當下的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越激烈。研究?jì)热葜薪拥搅岁P(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的應用觀(guān)察實(shí)踐效果。本文針對當下我國市場(chǎng)競爭發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行分析，側重觀(guān)察房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。
關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策劃；應用研究
引言
伴隨我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)步的同時(shí)也帶來(lái)了負面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)于緊俏，導致現在出現了大量的空置房產(chǎn)，市場(chǎng)的主導方也由從前的賣(mài)方市場(chǎng)轉變成為當今的買(mǎi)方市場(chǎng)，決定權逐漸回歸到購買(mǎi)房產(chǎn)的消費者手中。同時(shí)，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深一步的管控，宏觀(guān)調控的措施導致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現更加激烈的競爭力，需要通過(guò)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的分析，并進(jìn)行相關(guān)的戰略計劃實(shí)現營(yíng)銷(xiāo)目標。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的應用展開(kāi)研究。
1.4PS營(yíng)銷(xiāo)理念概述
4PS是關(guān)于銷(xiāo)售行業(yè)的專(zhuān)業(yè)科學(xué)理論，通過(guò)對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)內容的分析和研究進(jìn)一步確認了未來(lái)銷(xiāo)售的主要方向，實(shí)現了提升經(jīng)濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語(yǔ)，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語(yǔ)分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)，S的含義為策略。因此說(shuō)明，好的營(yíng)銷(xiāo)策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內容正是匯集成為營(yíng)銷(xiāo)成功根本的元素。
實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中需要考量到諸多環(huán)節，首先，應該根據消費者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來(lái)面向廣大消費者進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的使用價(jià)值才是消費者購買(mǎi)的基礎前提；其次，根據產(chǎn)品針對的銷(xiāo)售族群進(jìn)行價(jià)格定位，關(guān)注不同族群消費者的消費能力進(jìn)行價(jià)格調控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jì)；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費者，這過(guò)程中就需要有銷(xiāo)售的渠道輔助企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，這就是渠道理論；最后，進(jìn)行產(chǎn)品的銷(xiāo)售還需要關(guān)注到促銷(xiāo)的活動(dòng)，以有效的促進(jìn)行為激發(fā)消費者的消費欲望，通過(guò)吸引力掌握消費者的消費觀(guān)念是未來(lái)產(chǎn)品銷(xiāo)售的科學(xué)途徑。
2.4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)計劃中的應用
2.1房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售產(chǎn)品戰略
在研究4PS理念實(shí)際應用的過(guò)程中，針對房地產(chǎn)的項目進(jìn)行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論，促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的發(fā)展。面對實(shí)際房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售工作展開(kāi)分析，其中對于項目的實(shí)際產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售戰略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際的設計方案是夠滿(mǎn)足消費者的需求，在提升設計理念的同時(shí)實(shí)際的提升消費者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時(shí)增加新型的設計理念，提供不同類(lèi)型的房屋供給消費者購買(mǎi)，展現實(shí)際住宅的藝術(shù)美感。根據環(huán)境情況設計不同的色彩，滿(mǎn)足人們居住的生態(tài)需求。
2.2房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售價(jià)格戰略
房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要制定相關(guān)的價(jià)格定位，確保實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)效果達成既定的目標。在建設房地產(chǎn)項目的過(guò)程中選擇了非常良好的環(huán)境區域，主要是為了滿(mǎn)足提升消費者生活質(zhì)量的需求。針對一些實(shí)際出現的房地產(chǎn)項目建筑設計的初期理念是打造生態(tài)小區，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設的過(guò)程中也具有相當的潛在吸引力。但是由于建設的區域偏離城市中心區域，導致實(shí)際的購買(mǎi)認知度降低。關(guān)于項目的價(jià)格定位顯得尤為重要，也需要進(jìn)行科學(xué)的戰略分析。例如房地產(chǎn)項目起初的設計理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設計鎖定了相關(guān)的消費人群，所以市場(chǎng)定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價(jià)格配比，針對消費者進(jìn)行合理價(jià)格引導。
2.3房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售渠道戰略
房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售渠道戰略清晰的認識到有賣(mài)方主導權轉向買(mǎi)方主導權的角度，從傳統的行業(yè)銷(xiāo)售為中心轉變成為以消費者理念為中心的營(yíng)銷(xiāo)模式。通過(guò)觀(guān)察消費者的'消費情況進(jìn)行分析和判斷，了解消費者的需求是現代營(yíng)銷(xiāo)渠道的重要考量?jì)热�，也是未�?lái)發(fā)展營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)模式的根本基礎。從第四角度進(jìn)行房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售工作，其中之一是投資商直接與客戶(hù)形成消費協(xié)議。另外一種是通過(guò)銷(xiāo)售渠道進(jìn)行銷(xiāo)售，有中介轉達銷(xiāo)售過(guò)程進(jìn)而形成銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。還有一種就是通過(guò)團購的方式購買(mǎi)產(chǎn)品，集中方式的銷(xiāo)售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷(xiāo)售額度。
2.4房地產(chǎn)項目促銷(xiāo)活動(dòng)戰略
伴隨房地產(chǎn)項目的不斷增加，人們的消費理念越來(lái)越嚴謹，不再盲目的購買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當下的大環(huán)境中進(jìn)行一些房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售，需要客觀(guān)理性的進(jìn)行分析，堅持使用傳統陳舊、簡(jiǎn)單的方式進(jìn)行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創(chuàng )新新的方式進(jìn)行產(chǎn)品項目的營(yíng)銷(xiāo)和宣傳，才能夠提升實(shí)際的銷(xiāo)售幾率，進(jìn)而促進(jìn)資本回收的效率。在計劃投入建設的初期就進(jìn)行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來(lái)銷(xiāo)售預熱。在后期建設完成后進(jìn)行主動(dòng)推廣給消費者，讓消費者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買(mǎi)后將消費者作為宣傳品牌進(jìn)行推廣，進(jìn)而提升了產(chǎn)品的信譽(yù)度，完成了實(shí)際的銷(xiāo)售工作要求。面對營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)末期進(jìn)行延續性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行實(shí)際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實(shí)現在競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中達成營(yíng)銷(xiāo)的目標。通過(guò)分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式，以科學(xué)的技巧促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)工作的推進(jìn)和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營(yíng)銷(xiāo)工作的參與人員適時(shí)的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設過(guò)程，以及建設資本來(lái)源渠道等內容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營(yíng)銷(xiāo)工作人員的推薦，在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中實(shí)施價(jià)格戰略、產(chǎn)品戰略，以及渠道戰略和促銷(xiāo)戰略，都能夠積極有效的提升實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來(lái)說(shuō)，學(xué)習和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構建一套完善的營(yíng)銷(xiāo)體系，進(jìn)而實(shí)現銷(xiāo)售的目標，4PS就是切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，適用于當下房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售工作當中。（作者單位：河南財政稅務(wù)高等專(zhuān)科學(xué)校工程經(jīng)濟系）
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房地產(chǎn)的論文15
摘要：現階段來(lái)看，中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在一系列問(wèn)題，如監督機制不夠科學(xué)合理、管理方法和管理手段存在滯后等。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理應該以不斷完善預算制度和重視財務(wù)管理等未重要工作內容，注重財務(wù)管理制度、制定合理的財務(wù)計劃、加強財務(wù)信息化的建設力度等環(huán)節。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；工作內容；環(huán)節
中小房地產(chǎn)企業(yè)在當今面臨激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，必須要面對轉型的問(wèn)題，在這個(gè)的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財務(wù)管理工作也時(shí)刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過(guò)程中也出現了新情況與新特點(diǎn)[1]。而這些情況的突出問(wèn)題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時(shí)間不夠確定。以上特點(diǎn)的出現導致人們對很多工作充滿(mǎn)了不確定性因素，其中財務(wù)管理工作就是較為突出的問(wèn)題，因此也對財務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財務(wù)管理工作必須要面對下面多個(gè)問(wèn)題：首先最大限度的處理好財務(wù)方面的工作；另外，組織好相關(guān)的財務(wù)活動(dòng)；其次，對財務(wù)活動(dòng)實(shí)施必要的監督等[2]。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的突出問(wèn)題
�。ㄒ唬┴攧�(wù)的管理以及監督控制機制不夠全面
實(shí)際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財務(wù)管理以及監督的過(guò)程中，其事后實(shí)施必要的監督工作不夠，或者說(shuō)在事前以及事中的管理等工作落實(shí)不到位。實(shí)際上這主要是由于目前所實(shí)施的體制以及編制之下，相關(guān)的財務(wù)工作者甚至是財務(wù)機構都很難真正意義上的區分自身在單位上說(shuō)面臨的真正職責。所以，對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對相關(guān)職能部門(mén)的監督與管理。
�。ǘ┴攧�(wù)制度還沒(méi)能夠得到最有效的落實(shí)
在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問(wèn)題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門(mén)普遍都存在業(yè)務(wù)相對較為集中的問(wèn)題，因為財務(wù)部門(mén)的工作人員相對不多，再加之財務(wù)部門(mén)本身的工作難度以及工作強度就很高，所以在某種程度上說(shuō)就會(huì )導致管理工作很難真正意義上的落實(shí)到位。也正是因為這個(gè)問(wèn)題的.存在，其企業(yè)的經(jīng)費以及在職工相關(guān)活動(dòng)使用經(jīng)費或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費往往都難以得到保證。
二、財務(wù)管理需要重視的問(wèn)題
�。ㄒ唬⿲�(shí)施必要的財務(wù)計劃管理
在我國房地產(chǎn)的財務(wù)管理中，主要分為下面幾個(gè)問(wèn)題：即組織方面、指揮方面以及調節方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財務(wù)部門(mén)必須依據上級所分配的經(jīng)費指標，同時(shí)結合單位自身的實(shí)際情況，以達到體現出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計劃實(shí)施編制的時(shí)候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動(dòng)搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過(guò)單位董事會(huì )的討論，之后再根據單位的實(shí)際情況具體問(wèn)題具體分析。
�。ǘ╊A算經(jīng)費的有效管理
自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的基本來(lái)源，對于房地產(chǎn)單位來(lái)說(shuō)，所謂的預算經(jīng)費實(shí)際上可以分成多個(gè)科目，而所有的科目都存在計領(lǐng)標準。而預算經(jīng)費在計領(lǐng)之后必須要依據中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實(shí)施科學(xué)有效的再分配，而本次所執行的分配過(guò)程就是有效的把經(jīng)費管理變成為單位的預算管理。
�。ㄈ┴攧�(wù)的決算管理
對于很多單位來(lái)說(shuō)，財務(wù)的決算在某種程度上說(shuō)能夠反映出經(jīng)濟活動(dòng)，換言之活動(dòng)是否平凡豐富主要取決于公司的財務(wù)預算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設資金主要來(lái)源的費用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰績(jì)。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務(wù)方面調取經(jīng)費，實(shí)際上很多單位的財務(wù)活動(dòng)，都可以通過(guò)年度進(jìn)行分析，同時(shí)也能夠通過(guò)決算以及預算總結財務(wù)計劃，對財務(wù)計劃的執行實(shí)施設計，繼而提出科學(xué)有效的改進(jìn)措施以及改進(jìn)方法，這也是為了有效提升下一年度財務(wù)工作水平創(chuàng )造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據其實(shí)際情況再度編寫(xiě)有關(guān)的計劃。
�。ㄋ模┴敭a(chǎn)物資資金方面的管理
實(shí)際上對于一個(gè)企業(yè)單位而言，尤其是私營(yíng)企業(yè)單位，其發(fā)展的結果必然是以經(jīng)濟利益為出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過(guò)地產(chǎn)或其他的實(shí)物形式進(jìn)行表現的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷(xiāo)售。另外作為房地產(chǎn)的設備管理組織以及物資組織都應該進(jìn)行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應該有完善同時(shí)行之有效的財務(wù)管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時(shí)和現實(shí)情況一致。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要注意的問(wèn)題
�。ㄒ唬┎粩嗟膹娀攧�(wù)管理方面的工作
1.要建立健全行之有效的財務(wù)管理體系
在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，首要出發(fā)點(diǎn)即為單位的財務(wù)管理工作者，而其財務(wù)管理工作必須依據中小房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展需求來(lái)分析探討財務(wù)保障中相對較為突出的問(wèn)題，另外需要對財務(wù)管理方面出現的新問(wèn)題實(shí)施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問(wèn)題，則應該不斷地提升經(jīng)費管理的能力，加強部門(mén)與部門(mén)之間的監督以及管理工作。
2.強化企業(yè)的預算管理工作
對于企業(yè)單位而言，預算管理是企業(yè)財務(wù)管理的必然工作，對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費出現相對較為嚴重的供需矛盾的情況下，要不斷的強化預算以及管理工作，從科學(xué)的角度宏觀(guān)的調控財務(wù)管理等多種經(jīng)費預算工作，這樣才能夠使預算管理工作有相對更大的權威性。
�。ǘ┙⒔∪攧�(wù)管理體系
中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系在某種程度上說(shuō)是加強財務(wù)管理最為基本的原則，對于企業(yè)單位而言，財務(wù)制度的有效落實(shí)以及建立健全為實(shí)現一個(gè)目標同時(shí)不斷的強化財務(wù)管理工作的重要手段，同時(shí)將財務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門(mén)工作的過(guò)程中。
作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司
參考文獻
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