房地產(chǎn)論文匯編[15篇]
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房地產(chǎn)論文1
摘要：伴隨著(zhù)經(jīng)濟的增長(cháng)以及社會(huì )的進(jìn)步，低碳經(jīng)濟在實(shí)際項目管理過(guò)程中，要針對具體問(wèn)題進(jìn)行集中處理和綜合管控，不僅要優(yōu)化利用環(huán)保理念，也要對經(jīng)濟增長(cháng)模式和低碳運行結構進(jìn)行系統化處理。筆者分析了低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，也對建構低碳經(jīng)濟和房地產(chǎn)平衡結構的對策展開(kāi)了討論，旨在為相關(guān)項目負責人提供有價(jià)值的參考建議。
關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)；法規政策
傳統的經(jīng)濟發(fā)展模式是粗放型發(fā)展模式，而隨著(zhù)社會(huì )的不斷進(jìn)步，環(huán)保低碳型經(jīng)濟結構成為了社會(huì )發(fā)展的主流，要結合具體問(wèn)題進(jìn)行集中管控和綜合處理，以期利用房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng )新路徑提高綠色發(fā)展的時(shí)效性。
一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.低碳經(jīng)濟會(huì )增加房地產(chǎn)經(jīng)濟成本
在房地產(chǎn)項目建立過(guò)程中，低碳經(jīng)濟是新興經(jīng)濟模式，并沒(méi)有完全達到標準化要求，和國際市場(chǎng)也有一定的差距，在這種運行模式下，如何有效構建完整的資金管理模式和運維系統，需要相關(guān)部門(mén)結合實(shí)際進(jìn)行集中調控。但是，在實(shí)際管理過(guò)程中，低碳經(jīng)濟會(huì )直接影響房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟成本，究其原因，主要是由于科學(xué)技術(shù)的研發(fā)過(guò)程需要大量的資金投入，而低碳經(jīng)濟本身就是利用新能源替代傳統高耗能源，不僅要重構基礎設施和資金，還要調整經(jīng)濟發(fā)展模型，就會(huì )直接影響到房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟成本，一些規模較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效進(jìn)行擴充，就會(huì )在發(fā)展中失去競爭力。
2.低碳經(jīng)濟會(huì )進(jìn)一步增高房?jì)r(jià)
在實(shí)際工程項目建立過(guò)程中，由于要順應低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求和目標，就會(huì )大量使用新能源和新技術(shù)，正是由于低碳經(jīng)濟會(huì )影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟利益，經(jīng)濟成本的`增加就會(huì )在房?jì)r(jià)上有所體現，開(kāi)發(fā)商利用高房?jì)r(jià)回收資金。甚至有一些開(kāi)發(fā)商打著(zhù)低碳環(huán)保經(jīng)濟的幌子提高房?jì)r(jià)，有損于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡運行，一些經(jīng)濟條件并不高的民眾就會(huì )放棄買(mǎi)房，這也嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續性發(fā)展。
3.低碳經(jīng)濟會(huì )制約非環(huán)保性房地產(chǎn)項目
在傳統房地產(chǎn)項目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關(guān)技術(shù)人員給予高度重視，但是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程并沒(méi)有如預期般有效實(shí)現，在實(shí)際管理項目中，經(jīng)濟發(fā)展模式還不能有效得到轉變，若是要有效推進(jìn)低碳經(jīng)濟，就要減少能源消耗，這就會(huì )嚴重制約房地產(chǎn)經(jīng)濟結構的建立和發(fā)展。也就是說(shuō)，能源消耗項目會(huì )嚴重制約整體經(jīng)濟結構的發(fā)展層級，對其長(cháng)期發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)項目中的能源儲備結構和非環(huán)保性房地產(chǎn)項目影響較大[1]。
二、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平衡發(fā)展的對策
1.進(jìn)一步制定相關(guān)法規政策
要想在實(shí)際管理過(guò)程中進(jìn)一步提高具體項目的運行質(zhì)量，就要針對具體問(wèn)題進(jìn)行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規管控模型。要有效完善并合理化分析相關(guān)問(wèn)題，在法律法規的監管機制作用下，針對實(shí)際操作過(guò)程中的高能耗和高排放進(jìn)行系統化處理，有效控制相關(guān)參數結構和運行穩定性，確保在健康發(fā)展的基礎上，整體房地產(chǎn)經(jīng)濟也能實(shí)現良性升級。
2.進(jìn)一步科學(xué)化管控房地產(chǎn)企業(yè)成本
要想從根本上實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，就要針對具體問(wèn)題進(jìn)行系統化處理，保證從房地產(chǎn)成本結構和運行維度出發(fā)，進(jìn)一步實(shí)現產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展目標。第一，要選取適宜的新材料和新技術(shù)，始終堅持最優(yōu)化原則。第二，要對施工過(guò)程進(jìn)行系統化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運行有效的預算機制，保證采購過(guò)程和運行維度之間能形成良好的處理關(guān)系和層級運行關(guān)系，保證前期成本控制項目的有序進(jìn)行。
3.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制
在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和管控項目建立過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要結合實(shí)際問(wèn)題建構針對性管控條款，確保管理機制切實(shí)有效，且要加大監督和管理力度，推動(dòng)相關(guān)項目有序進(jìn)行。為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，相關(guān)部門(mén)除了執行國家規定的法律法規外，還要運行具體的管控機制和管理制度，確保項目運行模型能貼合實(shí)際需求。只有真正踐行節能減排的項目發(fā)展模式和運行維度，才能一定程度上保證整體管控結構的完整度。除此之外，在項目運行過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要積極調整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財稅政策，確保資金需求量和經(jīng)濟發(fā)展訴求之間能建立一種平衡態(tài)關(guān)系，進(jìn)而為我國房地產(chǎn)項目的有序運行提供基本的管控參數[2]。
三、結語(yǔ)
總而言之，在房地產(chǎn)項目運行過(guò)程中，要積極落實(shí)有效的低碳管控體系，在優(yōu)化能源處理結構的基礎上，保證節能環(huán)保結構和運維參數形成良好的發(fā)展趨勢，并且堅定地走可持續發(fā)展道路，提高能源使用率，提高節能環(huán)保意識，減少不符合標準的污染物排放，為房地產(chǎn)項目的優(yōu)化發(fā)展奠定堅實(shí)基礎。
參考文獻：
[1]劉榮娟,趙道致.低碳經(jīng)濟發(fā)展模式下供應商選擇問(wèn)題研究[J].北京交通大學(xué)學(xué)報:社會(huì )科學(xué)版,20xx,29(1):8-14.
[2]李英,陳向華.企業(yè)發(fā)展價(jià)值取向對林產(chǎn)工業(yè)低碳經(jīng)濟發(fā)展模式的影響——以大小興安嶺林區為例[J].東北林業(yè)大學(xué)學(xué)報,20xx,41(4):140-143.
房地產(chǎn)論文2
摘要：隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和經(jīng)濟的進(jìn)步以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，越來(lái)越多的企業(yè)摒棄了依靠數字分析和規章制度來(lái)強化管理工作的硬性管理方法，將更多的經(jīng)歷轉移到了文化的認同上，通過(guò)優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規范和價(jià)值觀(guān)來(lái)柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作得以順利的開(kāi)展和運行，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)文化的內涵進(jìn)行闡述，探究了強化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設工作的重要性，分析了現階段我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設的狀況，并以萬(wàn)達集團為例提出了強化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設工作的措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；建設；內涵；作用；現狀；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)文化的內涵
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)在長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中逐漸形成的，為全體員工所認同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價(jià)值觀(guān)念、行為模式以及與其相適應的制度和組織結構，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化以房地產(chǎn)企業(yè)的'管理哲學(xué)和理念為核心的，凝聚著(zhù)全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng )造性，體現了房地產(chǎn)企業(yè)及其成員的價(jià)值準則、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、行為規范、共同信念以及凝聚力�，F階段房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質(zhì)層、制度層和觀(guān)念層三個(gè)主要的層面，具有文化導向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也具有雙向屬性，即房地產(chǎn)企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規律，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又遵循市場(chǎng)經(jīng)濟的基本法則。
二、強化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設工作的重要性
強化房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設工作是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要法寶，同樣也是促進(jìn)企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的靈魂。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會(huì )競爭中取得更好更快的發(fā)展和進(jìn)步，就必須通過(guò)提高自身的知名度、商業(yè)信譽(yù)、品牌和服務(wù)的質(zhì)量來(lái)提高自身的內在競爭力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化的建設是以提高企業(yè)的核心競爭力為最終目標的，而在房地產(chǎn)界，品牌競爭又是企業(yè)的核心競爭力，所以強化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力；此外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化具體穩定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見(jiàn)，強化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展有著(zhù)十分重要的作用。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設的現狀
一方面，通過(guò)相關(guān)的調查研究發(fā)現，現階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對于企業(yè)文化建設的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業(yè)文化，沒(méi)有將企業(yè)的使命、宗旨和目標等內容結合起來(lái)，缺乏實(shí)際的執行力，導致了房地產(chǎn)企業(yè)出現“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產(chǎn)企業(yè)文化大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)文化的價(jià)值，沒(méi)有實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設中缺乏創(chuàng )新性，眾所周知，我國大多數房地產(chǎn)企業(yè)都是誕生于改革開(kāi)放后，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在同一化和重復性，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將“團結求實(shí)、質(zhì)量第一、開(kāi)拓創(chuàng )新、顧客質(zhì)量、服務(wù)周到”等口號作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點(diǎn)和特色來(lái)建設自身的企業(yè)文化，這樣一來(lái)，既不能體現企業(yè)的價(jià)值觀(guān)和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應有的價(jià)值。
四、強化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設工作的措施
1.實(shí)際案例
眾所周知，萬(wàn)達集團可謂是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭軍，之所以萬(wàn)達集團能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開(kāi)的，縱觀(guān)萬(wàn)達企業(yè)集團的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬(wàn)達集團的強調誠信經(jīng)營(yíng)，老實(shí)做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬(wàn)達集團強調社會(huì )責任，共贏(yíng)創(chuàng )富，回饋社會(huì )是其企業(yè)文化；第三階段，萬(wàn)達集團強調追求卓越，國際萬(wàn)達，百年萬(wàn)達是其企業(yè)文化。由此可見(jiàn)，萬(wàn)達集團在不同階段，都有著(zhù)不同的企業(yè)文化，而且其制定的企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰略目標相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進(jìn)步的，因此，萬(wàn)達才有著(zhù)今天的成功和成就。
2.強化措施
�、贅�(shù)立以人為本的管理理念
人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹(shù)立以人為本的管理理念，增強員工對企業(yè)文化的認同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實(shí)發(fā)揮其應有作用的關(guān)鍵，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要從兩方面著(zhù)手，一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)的員工來(lái)說(shuō)，要把一切活動(dòng)都圍繞著(zhù)調動(dòng)員工的工作熱情和工作積極性來(lái)開(kāi)展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強的責任感、使命感和榮譽(yù)感；而對外，要樹(shù)立信貸的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，強調以顧客為中心。
�、诩訌妱�(chuàng )新和協(xié)作的力度
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在營(yíng)運過(guò)程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行交流，而且需要和政府行政管理部門(mén)、金融機構以及建筑材料供應商等其他組織進(jìn)行溝通和聯(lián)系，所以在這個(gè)過(guò)程中，加強協(xié)作意識成為了房地產(chǎn)企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會(huì )競爭中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng )新，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現人性化、個(gè)性化以及現代的服務(wù)理念。
�、蹆�(yōu)化自身的企業(yè)形象
優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹(shù)立良好的品牌意識，還需要房地產(chǎn)企業(yè)以誠信為根本，打造具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時(shí)也是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設計、規劃設計、市場(chǎng)定位、文化品味以及服務(wù)水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強化自身的競爭力。
五、結語(yǔ)
雖然現階段越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化的建設工作，也在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，但是就實(shí)施情況來(lái)看，依舊存在一些問(wèn)題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標。
參考文獻
[1]郝丹江.淺析國有房地產(chǎn)企業(yè)文化建設的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產(chǎn)集團有限公司
房地產(chǎn)論文3
一、市場(chǎng)形勢現狀
根據國家土地儲備中心統計數據顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項目用地出現了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區域集中在大興、順義、密云等新城區域。
數據顯示，去年春節前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò )截取的陽(yáng)光家園數據顯示，今年春節期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤(pán)有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jì)H35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱(chēng)的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶(hù)群、租金調整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來(lái)大量的新租戶(hù)。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數據，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jì)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，20xx年第四季度，上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數據顯示，截至20xx年底，北京市具備資金監管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監管，比例超過(guò)了半數。業(yè)內人士稱(chēng)，這種趨勢還在繼續。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)新亮點(diǎn)
根據近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫(xiě)字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀(guān)念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對地產(chǎn)的信心。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)也是營(yíng)銷(xiāo)中的一種，而營(yíng)銷(xiāo)學(xué)強調三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內涵和營(yíng)銷(xiāo)中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)和設計已經(jīng)完成，在銷(xiāo)售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問(wèn)題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來(lái)越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過(guò)對比發(fā)現了一下幾種服務(wù)形式：
1.全員服務(wù)，必須認識到賣(mài)的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷(xiāo)售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒(méi)有買(mǎi)房，也會(huì )對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當中如果沒(méi)有自身特色的服務(wù)，將會(huì )給人平淡無(wú)味的'感覺(jué)，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購房半月內無(wú)理由退房，或者對提出房屋不理想意見(jiàn)的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。
3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專(zhuān)業(yè)才是市場(chǎng)競爭中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷(xiāo)中的第五因素也將成為營(yíng)銷(xiāo)中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問(wèn)題）獲得真正的滿(mǎn)足（或解決），在日后重復購買(mǎi)奠定基礎。通過(guò)服務(wù)滿(mǎn)意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買(mǎi)創(chuàng )造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進(jìn)和提高成功機會(huì )作參考。
優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒(méi)有購買(mǎi)欲望的顧客增加到購買(mǎi)行列當中。在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，服務(wù)就是成交前的樂(lè )章。通過(guò)服務(wù)樹(shù)立品牌形象，靠品牌來(lái)賣(mài)產(chǎn)品，好的導購是在賣(mài)產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結論
房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì )關(guān)注的東西，占據了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當前的一大形勢，樓房降價(jià)是迫于形勢，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)服務(wù)把公司獨有魅力感動(dòng)到消費者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購買(mǎi)變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是處于弱勢市場(chǎng)導購的第一行為。在現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。
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房地產(chǎn)論文4
全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰略發(fā)展目標的引導下，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過(guò)預算編制、控制過(guò)程等相應活動(dòng)，來(lái)實(shí)現對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營(yíng)等全面、科學(xué)管理目標的方法。近年來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問(wèn)題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問(wèn)題角度出發(fā)，總結有效管理途徑。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問(wèn)題 1、預算數據、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數據、科學(xué)等管理意識相對薄弱，特別是新開(kāi)發(fā)項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，新項目開(kāi)發(fā)期間普遍存在搶項目進(jìn)度、未按照設計圖紙進(jìn)行施工等現象，最終出現各種各樣的問(wèn)題，如：項目竣工時(shí)的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說(shuō)明新城開(kāi)發(fā)項目缺乏全面、科學(xué)的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中較為常見(jiàn)的問(wèn)題。
2、缺乏戰略性的導向近年來(lái)，隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟水平的提高，城市開(kāi)發(fā)項目越來(lái)越多。但大多數的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問(wèn)題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來(lái)說(shuō)，不但花費時(shí)間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實(shí)現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預算依據。
3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認、調整。就當前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其預算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發(fā)揮作用。
4、全面預算管理模式不完善在傳統的預算管理中，對于跨期經(jīng)營(yíng)的項目管理，通常將經(jīng)濟效益作為銷(xiāo)售目標。雖然傳統的管理模式有著(zhù)一定的優(yōu)勢，但隨著(zhù)企業(yè)資金的不斷流動(dòng)、市場(chǎng)競爭力的增加，該模式下的資金流動(dòng)易短缺，特別是金融危機時(shí)，重視經(jīng)濟效益的企業(yè)易出現管理效率降低現象。
5、預算編制、評估等機制不足大多數的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動(dòng)來(lái)控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來(lái)說(shuō)，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來(lái)說(shuō)，極少企業(yè)能主動(dòng)控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實(shí)到底，無(wú)法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動(dòng)性。
二、完善全面預算管理的途徑
1、建立、健全預算管理體系通常來(lái)說(shuō)，以企業(yè)戰略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預算管理來(lái)說(shuō)，主要的目的是管理企業(yè)的未來(lái)，即借助財務(wù)數據來(lái)描述企業(yè)的戰略性目標、方案，是確保企業(yè)目標順利實(shí)現的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價(jià)值觀(guān)，還可實(shí)現企業(yè)的長(cháng)遠目標。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場(chǎng)中較為新型的行業(yè)，更是應該積極評估財務(wù)風(fēng)險、市場(chǎng)環(huán)境等，加強企業(yè)戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發(fā)為預算管理提供幫助。
2、完善、規定項目開(kāi)發(fā)成本及費用標準相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的`關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據自身行業(yè)特點(diǎn)、開(kāi)放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進(jìn)行執行時(shí)，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個(gè)新型項目的開(kāi)發(fā)提供可靠依據。
3、改善預算管理模式，調整預算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長(cháng)，需根據具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對較長(cháng)，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預算編制過(guò)程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，還需根據新型開(kāi)發(fā)項目周期，根據該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長(cháng)期的預算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預算管理的準確度，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數據，提高對新型開(kāi)發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開(kāi)發(fā)項目信息、數據不對稱(chēng)現象。同時(shí)，還需積極完善企業(yè)的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實(shí)到個(gè)人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產(chǎn)的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時(shí)，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。
4、完善預算管理監督、考核體系一方面，引進(jìn)外來(lái)先進(jìn)、全面的預算管理系統不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過(guò)程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據項目所在地的實(shí)際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個(gè)部門(mén)嚴格執行相關(guān)規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門(mén)的管理效率，但就現在新型的經(jīng)濟形勢來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎上適當添加非財務(wù)性?xún)热�，如：�(jiǎn)T工、客戶(hù)之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟效益、成本等指標，通過(guò)這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。
5、完善預算管理體制對于企業(yè)全面預算管理體制來(lái)說(shuō)，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動(dòng)量；而全面預算管理則是一個(gè)相對完整、全面的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業(yè)現存管理層，不但不利于企業(yè)預算的編制、評估，還影響到預算實(shí)施的重要性。在新型社會(huì )經(jīng)濟的影響下，對全面預算管理有著(zhù)強烈的要求，需專(zhuān)業(yè)化的人才執行，導致傳統企業(yè)內部管理人員無(wú)法勝任該工作。這就需要及時(shí)完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會(huì )擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點(diǎn)，完善預算管理是強化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預算編制、控制過(guò)程等。為從根本上完善企業(yè)的預算管理，需根據相關(guān)規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時(shí)完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。
房地產(chǎn)論文5
1企業(yè)文化視角下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理機制分析
1.1房地產(chǎn)企業(yè)文化
企業(yè)文化由物質(zhì)文化、行為文化、精神文化構成，指在長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)以及實(shí)踐中逐步形成并發(fā)展起來(lái)的，帶有企業(yè)自身特征的，能夠被組織成員接受及遵守的行為準則、精神風(fēng)貌或者價(jià)值理念。美國學(xué)者迪爾指出，企業(yè)文化的構成要素有企業(yè)環(huán)境、價(jià)值觀(guān)、英雄人物、禮節和儀式、文化網(wǎng)絡(luò )。后來(lái)大量學(xué)者總結出企業(yè)文化具有導向功能、凝聚功能、激勵功能、約束功能、競爭功能。本文中提到的當前我國房地產(chǎn)人力資源管理所存在的問(wèn)題，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)管理理念落后，還是忽視對人才的培養等問(wèn)題都滲透在企業(yè)文化的五個(gè)要素中，說(shuō)明員工對企業(yè)文化的認知存在不足。著(zhù)名學(xué)者小羅伯特沃特曼闡明企業(yè)文化的駕馭力與凝聚力是卓越企業(yè)成功的主要特征，可見(jiàn)企業(yè)文化對企業(yè)發(fā)展的重要性。房地產(chǎn)業(yè)是涉及多領(lǐng)域的特殊行業(yè)，它的文化內容應包含以下幾個(gè)方面：
�。�1）本企業(yè)最基本的價(jià)值觀(guān)。
�。�2）體現出房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：建筑的本質(zhì)是人與自然的和諧。
�。�3）員工要理解房地產(chǎn)業(yè)的精髓和本質(zhì)，而非停留在簡(jiǎn)單的蓋房子和賣(mài)房子。良好的文化會(huì )形成企業(yè)較佳的信譽(yù)，從而使企業(yè)得到用戶(hù)的好感和認可。因此，將企業(yè)文化融入到房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理實(shí)踐中去，完善當前人力資源管理機制，尋求企業(yè)的可持續發(fā)展是關(guān)鍵。企業(yè)文化用企業(yè)基本價(jià)值觀(guān)的軟約束來(lái)緩沖和促進(jìn)人力資源管理中具體制度更好的執行。在房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理中一些新制度的推行，比如涉及薪酬考核的新方案等，員工們并不能很快適應，甚至由于會(huì )影響其短期利益而產(chǎn)生抵觸情緒，此時(shí)就需要利用優(yōu)秀的企業(yè)文化來(lái)緩沖推行這些制度所帶來(lái)的振蕩。目前，大多數房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理部門(mén)未能真正融入企業(yè)文化，僅僅口頭上宣傳企業(yè)文化的重要性，使企業(yè)文化所具有的導向作用、凝聚作用、激勵作用、約束作用、競爭作用沒(méi)有很好地挖掘出來(lái)�；诖�，積極研究房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理相關(guān)機制，并結合企業(yè)文化建設，切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的實(shí)施，在此基礎上實(shí)現人力資源管理的科學(xué)管理，對提升房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)和保持企業(yè)的核心競爭力具有重要的現實(shí)意義。
1.2以企業(yè)文化為導向的房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理機制
利用企業(yè)文化來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理，必須要將企業(yè)文化滲透到人力資源管理的各個(gè)環(huán)節中。以企業(yè)文化為導向進(jìn)行各項職能管理，實(shí)施有效的人力資源管理工作，有助于人才積極性的發(fā)揮，有利于提高員工的創(chuàng )新能力，使房地產(chǎn)企業(yè)得到持續穩定發(fā)展。
1.2.1轉變管理理念，遵循“以人為本”房地產(chǎn)企業(yè)要遵循“以人為本”的人力資源管理理念，將企業(yè)文化凝聚力的優(yōu)勢充分體現在企業(yè)建設上。實(shí)際工作中，受傳統觀(guān)念的影響和僵化管理模式的制約，很多企業(yè)管理者和人力資源管理者仍然沿用傳統的人事管理方法對員工進(jìn)行管理，從而挫傷了員工的工作熱情，大大降低了企業(yè)凝聚力。要注重與員工之間的交流，了解員工的價(jià)值觀(guān)，為員工營(yíng)造有助于他們體現甚至創(chuàng )造自身價(jià)值的工作環(huán)境。弘揚企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)媒體等多種方式對外宣傳，對內鞏固，為創(chuàng )建良好健康的企業(yè)文化而努力。在企業(yè)的人力資源管理理念上要本著(zhù)與時(shí)俱進(jìn)的原則，引進(jìn)最新最先進(jìn)的管理模式，讓管理系統得以完善，提高員工的工作熱情，為企業(yè)創(chuàng )造更大效益，進(jìn)而實(shí)現企業(yè)的循環(huán)發(fā)展。
1.2.2人才招聘與培訓機制在企業(yè)員工的招聘過(guò)程中，不能僅僅看應聘者的學(xué)歷水平，更要注重對素質(zhì)、價(jià)值觀(guān)和專(zhuān)業(yè)水平的考核，看其是否與企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)一致。同時(shí)，還要提高對員工的培訓，扎實(shí)做好人才培養工作，將人才培養與完善培訓機制緊密結合，為員工提供可能的發(fā)展空間。不僅要考慮從業(yè)人員培訓的現實(shí)性，而且要考慮員工自身發(fā)展的可能性。在專(zhuān)業(yè)培訓的過(guò)程中要注重對員工自身潛能的挖掘，對培訓過(guò)程中出現的問(wèn)題及時(shí)分析并調整。
1.2.3企業(yè)激勵約束機制目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)激勵機制單一，缺乏活力，嚴重影響了員工工作積極性的發(fā)揮和創(chuàng )造熱情。人力資源部門(mén)管理者應該根據員工的差異對他們進(jìn)行個(gè)別化獎勵，從而達到激勵的最大效果。
�。�1）物質(zhì)激勵與精神激勵相結合員工存在著(zhù)物質(zhì)需求和精神需求，相應的激勵方式也應該是物質(zhì)激勵與精神激勵相結合。美國心理學(xué)家亞伯拉罕馬斯洛最早提出需求層次理論，認為人有生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我價(jià)值實(shí)現需求,這五種需求的關(guān)系呈“金字塔”形。結合雙因素理論，利用物質(zhì)和精神激勵的方式可以有效實(shí)現員工對基本需求的追求到自我價(jià)值的追求，這不僅可提高員工的工作積極性，也可以培養員工自身價(jià)值觀(guān)的形成，使個(gè)人目標與企業(yè)目標一致。馬斯洛還指出，只有尚未滿(mǎn)足的需求才能影響員工的行為，已滿(mǎn)足的需求不再起激勵作用，設計差別化的激勵方式則顯得尤為重要。調查發(fā)現，房地產(chǎn)企業(yè)中的高級管理者和中層管理者更多的表現為對成就、權利、自我價(jià)值實(shí)現的追求，基層人員更多的是對生理需要、歸屬感的追求，因此企業(yè)建立激勵機制時(shí)應該識別員工的需求層次，只有未滿(mǎn)足的需求才起激勵作用。對管理層員工，企業(yè)應該創(chuàng )造使人發(fā)揮才能的工作環(huán)境，并給予工作本身的內在激勵，讓他們擔當具有挑戰性的工作。對于基層員工，更注重的是提供足夠的物質(zhì)激勵，保證有安全的工作環(huán)境和基本工資的前提下，再創(chuàng )造機會(huì )讓員工追求更高層次的需求，增加其歸屬感和滿(mǎn)意度。企業(yè)的最終目標是鼓勵員工實(shí)現精神追求，獲得員工對企業(yè)文化的認同，增強員工的企業(yè)文化意識。
�。�2）個(gè)人激勵與群體激勵相結合隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、全球化、組織變革的興起，工作更多以團隊、項目組的形式開(kāi)展，這點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)顯得更加突出。在企業(yè)中，個(gè)體行為不可避免受到其所在群體的影響，群體亦對其成員有多方面的功能，人力資源管理部門(mén)有必要制定面向群體的激勵措施。如對可比的不同團隊進(jìn)行評比，獎勵工作績(jì)效高的團隊，促進(jìn)不同群體間的良性競爭。同時(shí)，融入企業(yè)文化的理念，促進(jìn)團隊的精神追求，使個(gè)人目標與企業(yè)目標一致，實(shí)現與企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)的吻合，這樣做不僅真正留住人才，更能促進(jìn)高績(jì)效團隊的建立。
�。�3）正面激勵與負面激勵相結合由強化理論可知，激勵分為正面激勵與負面激勵。正面激勵是對員工符合企業(yè)目標的行為進(jìn)行獎勵；負面激勵是對員工違背企業(yè)目標的行為進(jìn)行懲罰，使之不再發(fā)生。沒(méi)有正面激勵就難以引發(fā)員工行為的內在動(dòng)力；沒(méi)有負面激勵就難以保證員工起碼的努力程度和努力的方向。
1.2.4完善績(jì)效考核機制，營(yíng)造企業(yè)文化氛圍房地產(chǎn)考核制度應該和薪酬相互掛鉤，提高企業(yè)人力資源管理效率。應該建立健全薪酬制度，將企業(yè)員工的工作內容、職業(yè)規劃都納入到企業(yè)管理過(guò)程中，融入房地產(chǎn)業(yè)的文化特色。然而，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)嚴重忽視了企業(yè)文化的作用，一度認為薪酬越高員工的努力程度就越高，結果導致中小房地產(chǎn)企業(yè)員工薪酬增速與企業(yè)凈利潤增速相違背，呈負相關(guān)，而理想的薪酬激勵應該是薪酬總額漲跌與純利潤漲跌保持高度正相關(guān)，表明這些企業(yè)薪酬處于相對“透支”的不健康運營(yíng)狀態(tài)中，企業(yè)存在一定的運營(yíng)風(fēng)險（孟平生，20xx）。當然，一些房地產(chǎn)企業(yè)在薪酬控制方面過(guò)于吝嗇，同樣不能有效激勵員工。同時(shí)，企業(yè)要試圖對員工的價(jià)值觀(guān)進(jìn)行考核，并設法使其認同本企業(yè)的文化，培養自身價(jià)值觀(guān)與文化價(jià)值觀(guān)的耦合。在員工自身價(jià)值觀(guān)與企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)一致的前提下，只要保證薪酬合理，員工的努力程度就會(huì )越來(lái)越大。反之，如果員工不認同企業(yè)的文化，薪酬的高低就決定了貢獻的大小。
2我國房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理對策建議
房地產(chǎn)業(yè)是綜合性強的行業(yè)，該行業(yè)關(guān)鍵人才均為稀缺性人才，如建筑設計類(lèi)、工程類(lèi)、成本控制類(lèi)的人才等。當前房地產(chǎn)業(yè)處于轉型階段，誰(shuí)占有更多優(yōu)秀人才資源，誰(shuí)的核心競爭力就越強。同時(shí)，該行業(yè)具有季節性特點(diǎn)，導致的人口流動(dòng)大、員工教育文化差異等問(wèn)題加大了房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理的難度。房地產(chǎn)業(yè)要轉型成功，人力資源管理部門(mén)務(wù)必采取措施提高管理水平，促進(jìn)企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展。
2.1實(shí)施戰略人力資源管理
房地產(chǎn)業(yè)的季節性變化使得某一段時(shí)間進(jìn)入該行業(yè)的人員大幅度增加，淡期時(shí)一部分人員退出該行業(yè)。這一現象就要求企業(yè)人力資源管理部門(mén)積極的做好規劃，以免阻礙企業(yè)的正常運營(yíng)。而戰略人力資源管理就要求人力資源管理部門(mén)轉換自己的角色，聯(lián)系企業(yè)戰略目標，更多地從事戰略性管理工作，如人力資源發(fā)展規劃與政策的制定、人才的開(kāi)發(fā)與支持、員工的教育培訓與生活規劃等。人力資源管理部門(mén)應該積極參與企業(yè)戰略目標的制定與實(shí)施，成為企業(yè)與員工之間溝通的橋梁，對人員變動(dòng)等突發(fā)事件做出積極地回應。
2.2完善培訓體系，加強人員隊伍建設
對當前房地產(chǎn)企業(yè)而言，應該把提高人力資源的質(zhì)量擺在首要位置。為了更好地留住核心人才，提升基層員工質(zhì)量，改善企業(yè)人力資源管理水平，企業(yè)應加大對員工的培訓力度，有目標的對員工進(jìn)行培訓。
2.2.1培養員工創(chuàng )新能力隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人口結構的轉變，市場(chǎng)和企業(yè)也相應的回歸理性，從當前的市場(chǎng)需求層面來(lái)看，消費者的`觀(guān)念正從簡(jiǎn)單的居住空間上升為精神享受，生活方式發(fā)生了轉變。而以年輕人為主力的置業(yè)者對房子提出了更高的個(gè)性化要求，這就對產(chǎn)品的個(gè)性化創(chuàng )新提出更高要求。當前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏此類(lèi)洞察力強的員工，因此企業(yè)要完善培訓制度，培養員工洞察市場(chǎng)變化的能力，按市場(chǎng)實(shí)際需要培養人才的創(chuàng )新能力，提高企業(yè)的核心競爭力。
2.2.2定向培養近年來(lái)，我國已經(jīng)成為全球最大的資本輸出國。有數據顯示，20xx年我國跨境房地產(chǎn)投資可能超過(guò)300億美元，折合人民幣1866億元。萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達、綠地、首創(chuàng )對外均有動(dòng)向。為適應時(shí)代發(fā)展要求，企業(yè)應加大對員工培訓的投資，建立學(xué)習型組織或增加培訓課程，保持企業(yè)的活力，提高員工的工作能力。鼓勵滿(mǎn)足要求的員工出國深造，使企業(yè)文化深入人心，使員工工作更加投入。
2.2.3崗位輪換房地產(chǎn)企業(yè)綜合性強，員工有必要熟悉各崗位工作內容。為加強部門(mén)間的溝通，人力資源部門(mén)應制定計劃，實(shí)施崗位輪換，也叫崗位交流，即將有關(guān)聯(lián)的部門(mén)，在明確交流體驗重點(diǎn)后，有計劃、有安排進(jìn)行的一種部門(mén)間業(yè)務(wù)代培（李杰，20xx）。這樣做不僅可以加強公司團隊能力和各部門(mén)的業(yè)務(wù)往來(lái)，同時(shí)也可以提高員工的業(yè)務(wù)能力，甚至可以產(chǎn)生許多業(yè)務(wù)交織后延展深化的新工作領(lǐng)域，使公司的業(yè)務(wù)水平得到提高，使員工對企業(yè)文化的認同感得到增強。
2.2.4注入綠色創(chuàng )新思維目前，環(huán)境承載能力已達到或接近上限，發(fā)展綠色低碳循環(huán)發(fā)展新方式顯得尤為重要。我國的房地產(chǎn)業(yè)走綠色、低碳、循環(huán)的路線(xiàn)更重要的意義在于房地產(chǎn)與20多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)，若推動(dòng)綠色低碳戰略，不僅將拉動(dòng)上游的綠色生產(chǎn)，也將帶動(dòng)下游的綠色消費，低碳戰略也將是品牌房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的競爭優(yōu)勢所在。因此，企業(yè)在員工的培訓過(guò)程中，不僅要注重員工的產(chǎn)品創(chuàng )新能力和營(yíng)銷(xiāo)能力，還要注重對員工綠色創(chuàng )新能力的培養，推動(dòng)企業(yè)的可持續發(fā)展。
2.3豐富激勵措施，吸引并保留人才
2.3.1注重對員工自身價(jià)值觀(guān)的培養首先，將員工看作是房地產(chǎn)企業(yè)的資本，將員工放在與企業(yè)同等重要的地位，并建立薪酬激勵、環(huán)境激勵、發(fā)展激勵、領(lǐng)導激勵等多方面的激勵機制，才能促進(jìn)員工工作效率提高、減少員工流失、滿(mǎn)足員工自我成就感，最終減少房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性。其次，企業(yè)應通過(guò)福利措施形成與員工共進(jìn)退、共發(fā)展的戰略合作伙伴關(guān)系，培養員工價(jià)值觀(guān)與企業(yè)價(jià)值觀(guān)的一致性，讓員工忠實(shí)于企業(yè)。只有這樣，企業(yè)與員工才能與員工達成一種默契，真正建立信任與承諾關(guān)系，從根本上減少人才流失進(jìn)而增加企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
2.3.2股權激勵為加強企業(yè)高級人才隊伍建設，留住企業(yè)核心人才，人力資源部門(mén)在制定激勵措施時(shí)，在不影響企業(yè)利益的條件下，針對高層人員考慮結合股權激勵措施穩固人心，提高房地產(chǎn)業(yè)核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展。
2.4建立公平、公正的績(jì)效考核機制
企業(yè)在建立員工績(jì)效考核機制時(shí)，要做到差異化。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，人力資源管理的對象不僅是各種層次的技術(shù)和管理人員，還要包括生產(chǎn)人員、銷(xiāo)售人員和服務(wù)人員�？�(jì)效考核時(shí)，要從實(shí)際情況出發(fā)，結合員工的工作性質(zhì)、難易程度等，建立公正的績(jì)效考核體系，形成公平的薪酬制度。
3結語(yǔ)
我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)人力資源的科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉型時(shí)期，更需要優(yōu)秀的人力資源為企業(yè)創(chuàng )造競爭優(yōu)勢。加強房地產(chǎn)企業(yè)的思想與觀(guān)念轉變，在企業(yè)文化視角下創(chuàng )新人力資源管理機制，更加凸顯人的文化意義與文化價(jià)值，也更能體現人的價(jià)值與潛能。只有利用現代化和人性化的人力資源管理手段，將人力資源管理與企業(yè)的文化建設相結合，才能在員工心目中真正形成認同感，打造出新時(shí)期人力資源管理的新機制，使企業(yè)的人力資源管理更富有生命力，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中具有獨特的競爭優(yōu)勢，從而為企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展提供有力保障。
房地產(chǎn)論文6
1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購包括咨詢(xún)服務(wù)采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著(zhù)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現場(chǎng)施工逐步弱化，工廠(chǎng)生產(chǎn)逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的現狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開(kāi)發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價(jià)格未達到最優(yōu);二是采購人員素質(zhì)不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系采購的問(wèn)題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環(huán)節繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開(kāi)發(fā)的總體成本。
1.2質(zhì)量控制難度較大
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應中，有些企業(yè)對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質(zhì)量標準和建筑標準，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購部門(mén)不可能全部把質(zhì)量標準詳細表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購質(zhì)量控制的難度。
1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多
房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷(xiāo)售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(cháng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對于長(cháng)期的有計劃的合作戰略決策所花費的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機制直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的`絕對發(fā)生額度，忽略整個(gè)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執行規章制度，以致物資采購質(zhì)量得不到保證。
2提升房地產(chǎn)物資采購管理績(jì)效的途徑
面對激烈的市場(chǎng)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內部管理，明晰部門(mén)崗位職責，規范物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購流程，嚴控物資采購質(zhì)量，有效控制項目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
2.1建立健全規章制度
建立健全規章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過(guò)程中，由于規章制度缺位，可能會(huì )出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的利潤空間。因此，學(xué)習借鑒國內外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗，并結合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購管理相關(guān)的制度、標準和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購管理績(jì)效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識，必須通過(guò)效績(jì)評價(jià)體系建設強化制度實(shí)施的效能。在意識樹(shù)立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務(wù)部門(mén)的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jì)評價(jià)體系建設方面，應以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門(mén)之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續發(fā)展。
2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標
在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購公開(kāi)招標，物資供應按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標選擇優(yōu)秀供應商，包括供應商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項目正常生產(chǎn)起著(zhù)決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強物資質(zhì)量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應商建立長(cháng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應同物資供應商建立長(cháng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應商之間保持良好的長(cháng)期合作的戰略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺進(jìn)行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規范物資采購過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢(qián)，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺可使物資采購達到陽(yáng)光透明的采購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務(wù)成本，間接增加供應商對物資降價(jià)讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過(guò)電商平臺進(jìn)行物資采購，可以便捷進(jìn)行遠程發(fā)標、投標、開(kāi)標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實(shí)現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過(guò)電商平臺進(jìn)行物資采購，可以開(kāi)展戰略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動(dòng)，以規模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷(xiāo)商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。
2.4全程負責采購任務(wù)
在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應商選擇對于采購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購中，通常采用流水線(xiàn)式采購模式，由項目部提供技術(shù)文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購過(guò)程，不利于部門(mén)間的合力協(xié)作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問(wèn)題時(shí)難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實(shí)行招標工程師全程負責采購任務(wù)的模式，包括技術(shù)標準制定、招標文件編制、招標活動(dòng)開(kāi)展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動(dòng)實(shí)施和采購履約評估等所有環(huán)節均由招標工程師負責，可以有效避免部門(mén)間相互推諉、不負責任的問(wèn)題。當然，這種模式也有權力過(guò)度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動(dòng)進(jìn)行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學(xué)合理，保障物資采購效益最大化。
3結論
物資采購是房地產(chǎn)企業(yè)需要著(zhù)重控制的重要內容，直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競爭激烈的網(wǎng)絡(luò )時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購管理的績(jì)效，有力控制項目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文7
文章探討了建筑經(jīng)濟成本管理在房地產(chǎn)中的作用，提出了現階段我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟成本管理存在的問(wèn)題，分析了如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟成本控制管理在房地產(chǎn)中的作用，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，保障我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
1建筑經(jīng)濟成本管理內容分析
建筑經(jīng)濟成本管理的目標就是用最小的支出取得最大的收益。施工企業(yè)在管理施工過(guò)程中所涉及的范圍很廣，相互之間管理關(guān)系復雜，建筑經(jīng)濟成本管理質(zhì)量直接影響企業(yè)創(chuàng )造的利潤，影響企業(yè)經(jīng)濟效益。
2建筑經(jīng)濟成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析
現階段國內房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈，國家房地產(chǎn)政策深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節，房地產(chǎn)企業(yè)利潤是銷(xiāo)售收入與成本費用的差額。
我國正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現經(jīng)濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑，有效的成本控制可以為企業(yè)減少費用支出，為企業(yè)實(shí)現經(jīng)濟效益提供重要保證。
2.1房地產(chǎn)實(shí)行成本控制保證其生存和發(fā)展
房地產(chǎn)首先要在充滿(mǎn)競爭的市場(chǎng)中生存下去，然后才能謀求發(fā)展，這是任何企業(yè)要解決的首要問(wèn)題，企業(yè)的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補。支出得到節約，企業(yè)積累相應增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現代成本控制要達到的新要求，它能促進(jìn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中取勝的關(guān)鍵是成本控制
在激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取勝，其重要武器是低成本，而企業(yè)降低成本的最有效途徑是實(shí)行成本控制。
2.3可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提髙
在企業(yè)管理中，成本控制能保障有效控制企業(yè)的成本，對改進(jìn)和提髙企業(yè)其它方面的管理工作有很好的促進(jìn)作用。
3現階段我國房地產(chǎn)建筑經(jīng)濟成本管理存在問(wèn)題分析
3.1對成本控制存在錯誤的認識
我們只有極少數的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯誤的認識，有些房地產(chǎn)企業(yè)認為設計階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認為提供材料和設備是最重要的成本構成。
3.2缺乏先進(jìn)的成本控制方法
根據財務(wù)部門(mén)的決算報告，這是傳統的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報告的時(shí)效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預測和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，成本控制中存在的問(wèn)題和原因不能及時(shí)準確地發(fā)現，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業(yè)成本。
3.3沒(méi)有完善的成本控制制度體系
很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執行過(guò)程中卻形同虛設，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相對應的部門(mén)崗位職責與權利，即使兌現了也是受獎不公，受罰不服。有關(guān)人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責任權利相結合是否有力是職工所關(guān)心的。
4如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析
4.1實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制意識
市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，內涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強的競爭力，在激烈的`市場(chǎng)競爭中企業(yè)能立于不敗之地。
4.2加強先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運用
房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現在清單報價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本是定額模式下的預算成本，可由分部分項反映得到；工程量清單是一種計價(jià)模式，它與市場(chǎng)經(jīng)濟相適應和與國際慣例接軌。
各單位對于工程數量相同的同一個(gè)建設項目，具有的價(jià)格卻不相同，這對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高，才能適應市場(chǎng)經(jīng)濟下的清單計價(jià)模式。
4.3實(shí)施全過(guò)程的項目成本控制
決策階段，策劃書(shū)的關(guān)鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充奮分析和判斷，包括經(jīng)濟形勢、土地開(kāi)發(fā)支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預見(jiàn)費等多個(gè)方面。
設計階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術(shù)溝通，實(shí)行限額設計。
招投標階段，加強對招投標工作各環(huán)節的監控，避免決策失誤。嚴格、審核單位的經(jīng)濟狀況，避免魚(yú)目混珠行為，加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價(jià)給工程結算帶來(lái)的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術(shù)規定施工，節省施工成本。
4.4加強房地產(chǎn)項目資金的預算管理和集中管理
房地產(chǎn)企業(yè)應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環(huán)節發(fā)生的各項支出，分析預算與實(shí)際的差異，以利于預算部門(mén)掌握整個(gè)項目預算的執行情況，便于及時(shí)對出現的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預算目標的實(shí)現。
4.5加強合同管理
加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，及時(shí)辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
5結語(yǔ)
總的來(lái)說(shuō)，建筑企業(yè)本身帶有盈利性質(zhì)，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革，企業(yè)在不斷地進(jìn)行改革發(fā)展，面臨著(zhù)競爭和挑戰。建筑企業(yè)實(shí)行經(jīng)濟成本管理制度，對建筑企業(yè)的發(fā)展有著(zhù)非常重要的意義，在建筑企業(yè)內部的整體管理上，建筑經(jīng)濟成本管理制度也其具有重要的作用，良好的經(jīng)濟成本管理能使建筑企業(yè)在競爭中不被淘汰，我國建筑企業(yè)必須在企業(yè)內部加強建筑經(jīng)濟成本管理，這樣才能保障我國建筑企業(yè)的可持續發(fā)展。
房地產(chǎn)論文8
伴隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中較為特殊的一類(lèi)，近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由傳統的住宅項目開(kāi)發(fā)轉向商業(yè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。政府部門(mén)也認識到商業(yè)設施對城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一般特點(diǎn)，在此基礎上從多個(gè)角度對商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠(chǎng)房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè )等社會(huì )生產(chǎn)和社會(huì )服務(wù)所需房屋的建設，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì )生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一般特點(diǎn)概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開(kāi)發(fā)、房屋建設及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項目時(shí)必須考慮到地區差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項目往往需要投入大量資金，對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)
土地及建筑物作為項目開(kāi)發(fā)的內容，一般體量較大，工程建設進(jìn)度有其客觀(guān)規律性，有相應的時(shí)間要求。另外，項目開(kāi)工建設前的有關(guān)手續繁雜，也影響著(zhù)項目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長(cháng)的時(shí)間。
4、受?chē)曳ㄒ幷邍栏窦s束和調控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動(dòng)，涉及社會(huì )生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規劃等）和國計民生，必須也只能通過(guò)國家和地方政府進(jìn)行宏觀(guān)調控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開(kāi)始，房地產(chǎn)項目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節都有直接約束和控制。如項目開(kāi)發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)矣嘘P(guān)法規政策調控等。
5、建設環(huán)節多
這與項目開(kāi)發(fā)受法規政策嚴格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛生、技監、質(zhì)監、安監、墻改辦、房管等眾多部門(mén)，項目建設環(huán)節多，而且各環(huán)節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資大，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，項目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運作，大量建設資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產(chǎn)項目前期工作開(kāi)始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預售、預租才能實(shí)現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(cháng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項目的投資回收時(shí)間較長(cháng)，資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設項目投資有一個(gè)顯著(zhù)的區別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項目總投資包括開(kāi)發(fā)建設投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項目財務(wù)評價(jià)時(shí)與項目的總成本費用存在一定的對應關(guān)系。
9、人員要求高
一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)和建設，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃、細致的全程服務(wù)，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險較大
由于房地產(chǎn)項目具有以上特點(diǎn)，也就相應決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，很容易受到國家政策、宏觀(guān)政治經(jīng)濟形勢、市場(chǎng)需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著(zhù)時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時(shí)，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開(kāi)發(fā)項目的差異性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開(kāi)發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類(lèi)項目，由于項目所在的區位、環(huán)境等條件不同也會(huì )產(chǎn)生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同
正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專(zhuān)業(yè)人才的協(xié)同作戰，實(shí)際上也是多方面專(zhuān)業(yè)人才的集體智慧的結晶。如需要市場(chǎng)研究人員調查項目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷(xiāo)人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷(xiāo)方案；需要規劃設計人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預測；需要造價(jià)人員估算投資；需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目主要特征
目前國內對商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目還沒(méi)有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類(lèi)型中，商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè )等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的研究側重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)，與國家建設部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類(lèi)中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競爭風(fēng)險、城市功能及社會(huì )效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著(zhù)區別之一就是其顧客構成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購買(mǎi)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區購物的終端消費者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購買(mǎi)商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購買(mǎi)產(chǎn)權，然后轉租給經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，立足長(cháng)期穩定的回報，或者見(jiàn)機拋售，獲取收益。
這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費者市場(chǎng)相類(lèi)似。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項目收入直接來(lái)源于承租或購買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，但項目整體的發(fā)展還是有賴(lài)于第二層次的終端消費者（消費者市場(chǎng)），因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶(hù)承租或購買(mǎi)物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項目收益。此外，開(kāi)發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項目長(cháng)遠運營(yíng)。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營(yíng)直接面向購買(mǎi)商品的廣大消費者。不同城市或地區的經(jīng)濟總量、社會(huì )發(fā)展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場(chǎng)目標。根據有關(guān)宏觀(guān)指標數據，在行業(yè)內人們往往將城市劃分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區的消費市場(chǎng)容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營(yíng)所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。
一個(gè)城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)自然就不會(huì )前來(lái)承租或購買(mǎi)物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現項目收益。優(yōu)越的項目區位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶(hù)）包括百貨公司、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè )等機構，既有外資、國資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)內容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒(méi)有找到有意承租或購買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)（如果有，項目的開(kāi)發(fā)建設就可以按經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的需求進(jìn)行，也可稱(chēng)之為定制），項目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開(kāi)發(fā)建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設定市場(chǎng)目標前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售，否則會(huì )破壞整個(gè)商業(yè)項目的完整性、協(xié)調性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運營(yíng)所要求的大規模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷(xiāo)售，而以混合型運營(yíng)居多。此外，項目是由開(kāi)發(fā)商投資建設，租售的對象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的`比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價(jià)中的一項重要工作。是通過(guò)出租獲得持續收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(cháng)效性
商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現增值（銷(xiāo)售完畢就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)結束），而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(cháng)期的利潤回報，在長(cháng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿(mǎn)足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩定的現金流、實(shí)現經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會(huì )發(fā)展的基礎，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還體現在所定位商業(yè)的運營(yíng)成功。
6、高風(fēng)險性
總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，項目本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷(xiāo)策略，還取決于區域社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平�；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈，投資風(fēng)險相對較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì )效益
城區形成和再發(fā)展是以復雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿(mǎn)足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區段的城市功能、結構能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著(zhù)的輻射帶動(dòng)效應，直接體現之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。
此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目可以產(chǎn)生良好的社會(huì )效益。商業(yè)本身具有對勞動(dòng)力較強的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營(yíng)后，能為當地提供大量的就業(yè)機會(huì )，促進(jìn)所在地區充分就業(yè)。商業(yè)項目的正常運營(yíng)，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟增長(cháng)、財政收入等做出貢獻。
房地產(chǎn)論文9
摘要：運用營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統解釋結構模型理論，分析房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的相關(guān)影響要素，構建了房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為主線(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃模式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力;系統工程;策劃模式
我國房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大致經(jīng)歷了概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個(gè)階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發(fā)展。營(yíng)銷(xiāo)不再限于解決樓盤(pán)的廣告推廣和銷(xiāo)售問(wèn)題，而是要對項目立項、市調、定位、規劃、推廣、銷(xiāo)售直至后期管理的全過(guò)程進(jìn)行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價(jià)值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價(jià)值僅僅是影響買(mǎi)房決策的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商受利益驅動(dòng)往往又不愿向顧客讓渡價(jià)值，房?jì)r(jià)是一漲再漲，大大削弱了樓盤(pán)競爭力。因此，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升為目標的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式得到了發(fā)展和應用，取得了良好效果。
1營(yíng)銷(xiāo)力理論和系統解釋結構模型理論綜述1.1營(yíng)銷(xiāo)力理論綜述狹義的營(yíng)銷(xiāo)力是指企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力，這是我國學(xué)者于1998年最早提出來(lái)的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營(yíng)銷(xiāo)力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統的理論體系。關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力的構成，日本CI高級顧問(wèn)加藤邦宏先生認為主要由產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說(shuō)、競爭能力假說(shuō)、策略能力假說(shuō)、動(dòng)力假說(shuō)等理論流派。動(dòng)力派將企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流研究系統中，認為它是推動(dòng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)流在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)鏈上運動(dòng)的動(dòng)力系統，它由三大要素構成：1)產(chǎn)品力。主要受到產(chǎn)品功能、形式、外延、價(jià)格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業(yè)知曉度、知名度、美譽(yù)度、指名度、負指度、滿(mǎn)意度、抱怨度等因素影響。
3)銷(xiāo)售力。主要受到組織、戰略、策略、人才、資金、銷(xiāo)售管理等因素影響。
還有學(xué)者進(jìn)一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷(xiāo)力、協(xié)調力、服務(wù)力等。
由于動(dòng)力學(xué)派對營(yíng)銷(xiāo)力的研究是把營(yíng)銷(xiāo)力放在營(yíng)銷(xiāo)流系統中來(lái)研究的，動(dòng)態(tài)地考察營(yíng)銷(xiāo)力對推動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售的作用，內容完備，機理清晰，對營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐活動(dòng)具有較強指導意義。
1.2系統解釋結構模型理論
解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術(shù)，它將復雜的系統分解為若干子系統要素，通過(guò)對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀(guān)的具有良好結構關(guān)系的模型。解釋結構模型在制訂企業(yè)計劃、城市規劃等領(lǐng)域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關(guān)系錯綜復雜的社會(huì )系統及其分析，效果更為顯著(zhù)。特別適用于變量眾多、關(guān)系復雜而結構不清晰的系統分析中，它的應用面十分廣泛。
2房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM構建房地產(chǎn)樓盤(pán)不等同于企業(yè)，關(guān)于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力構成的相關(guān)理論不能直接用于樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃。因此，房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力研究需要用ISM理論，對影響因素進(jìn)行分析，構建樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM，才會(huì )對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃具有指導意義。
2.1房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力影響因素分析對樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個(gè)由業(yè)界內經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)策劃人構成的團隊，召開(kāi)座談會(huì )。會(huì )上，由主持人首先提供給大家一份業(yè)內著(zhù)名營(yíng)銷(xiāo)人關(guān)于提高樓盤(pán)競爭力的策劃意見(jiàn)，要求與會(huì )專(zhuān)家圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的主題，展開(kāi)影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力因素及其相互關(guān)系的分析，通過(guò)歸納整理專(zhuān)家們的討論意見(jiàn)，結合企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力理論，歸納出影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力(S1)的主要因素有：S2產(chǎn)品、S3形象、S4價(jià)格、S5促銷(xiāo)、S6樓盤(pán)品質(zhì)(代表戶(hù)型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀(guān)、S9品牌、S10單價(jià)、S11總價(jià)、S12廣告、S13公關(guān)、S14營(yíng)業(yè)推廣、S15推銷(xiāo)等。
2.2構建房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力系統的ISM根據ISM相關(guān)理論原理可知，要確定影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素及其相互關(guān)系，是可以通過(guò)專(zhuān)家對話(huà)過(guò)程來(lái)建立可達矩陣和解釋結構模型的。據此，在專(zhuān)家座談會(huì )上，通過(guò)專(zhuān)家對話(huà)形式，對以上影響因素，對樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的影響力傳遞關(guān)系和路徑進(jìn)行分析，并構建出各因素的可達關(guān)系如圖1。圖中單元格內的“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關(guān)系(即可達關(guān)系)。
根據以上可達關(guān)系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關(guān)系基礎上，加上了個(gè)單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類(lèi)推，即可建立可達矩陣。
在此基礎上按照矩陣元素為1的數量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的各因素間關(guān)系圖2樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的可達矩陣最后，建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力解釋結構模型。
由圖2可達矩陣可知，影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素可以分為兩個(gè)層級，產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四大要素屬直接因素，它們又可進(jìn)一步分解為樓盤(pán)品質(zhì)、外觀(guān)、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據此，可建立樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的ISM如圖3。
圖3樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式分析通過(guò)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力，應從產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格四個(gè)方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤(pán)品質(zhì)、外觀(guān)、品牌、公關(guān)、廣告、推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、價(jià)格、升值潛力各方面進(jìn)行綜合提升的。但該模型僅為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃指明了一個(gè)方向，要形成一個(gè)具有實(shí)踐指導作用的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升”為指導思想，在開(kāi)發(fā)各環(huán)節努力提高樓盤(pán)的產(chǎn)品、形象、促銷(xiāo)、價(jià)格競爭力，從而增加其營(yíng)銷(xiāo)力，這就是“全程圍繞樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力提升的營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式”)。該模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場(chǎng)。其策劃流程：營(yíng)銷(xiāo)力分析→營(yíng)銷(xiāo)力提升→營(yíng)銷(xiāo)力展示與傳播→營(yíng)銷(xiāo)力釋放與延伸。
3.1營(yíng)銷(xiāo)力分析
由圖3可知，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力主要受產(chǎn)品、形象、價(jià)格、促銷(xiāo)四要素影響，產(chǎn)品因素又可細化為戶(hù)型、建筑質(zhì)量、環(huán)境、物管、區位、交通、配套、外觀(guān)、品牌等品質(zhì)因素;價(jià)格可分解為升值潛力、單價(jià)、總價(jià)因素;形象則受樓盤(pán)外觀(guān)、品牌、廣告、公關(guān)、客戶(hù)關(guān)系等影響;促銷(xiāo)則受營(yíng)業(yè)推廣、推銷(xiāo)、廣告、公關(guān)、銷(xiāo)售管理和銷(xiāo)售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀(guān)、銷(xiāo)售氣氛等銷(xiāo)售展示因素影響。因此，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的起點(diǎn)就是要通過(guò)調研分析，弄清樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)力影響要素的現狀、存在的問(wèn)題以及對樓盤(pán)可能帶來(lái)的影響。
3.2營(yíng)銷(xiāo)力的提升
房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力是可以借助有效的方法進(jìn)行提升的，提升工作主要從以下方面展開(kāi)：1)設計能體現項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的開(kāi)發(fā)理念。
2)市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)細分，選定目標市場(chǎng)、項目定位，為規劃設計和營(yíng)銷(xiāo)推廣指明方向。
3)合理進(jìn)行總體規劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車(chē)分流、建設規模、建筑風(fēng)格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規劃生活和商業(yè)配套、物管設施。如會(huì )所、停車(chē)位、活動(dòng)中心、運動(dòng)設施、游泳池、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)等硬件設施。
5)樓盤(pán)外立面設計,確定項目名稱(chēng)。重視項目名稱(chēng)及外立面造型、天際線(xiàn)設計和色彩規劃，提升樓盤(pán)外觀(guān)形象和品牌競爭能力。
6)環(huán)境景觀(guān)設計。包括規劃景觀(guān)風(fēng)格、景觀(guān)軸線(xiàn)和節點(diǎn)，設置景觀(guān)小品，選擇綠化植物，水景觀(guān)規劃設計等。
7)合理的戶(hù)型配置。包括：戶(hù)型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶(hù)型的功能配置。
8)智能化設計。重點(diǎn)做到樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化。如小區廣播和語(yǔ)音系統、小區網(wǎng)絡(luò )、寬帶、光纖、可視對講系統、門(mén)禁系統、監控設施、消防設施、門(mén)衛室等。
9)物業(yè)管理策略。包括安保、物業(yè)維護及周到的親情式服務(wù)。
10)外部環(huán)境治理和配套設施規劃。協(xié)助相關(guān)部門(mén)完善小區外道路網(wǎng)絡(luò )、公交設施、幼兒園、學(xué)校、醫院、農貿市場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、郵政設施、環(huán)衛和治安設施等。
3.3營(yíng)銷(xiāo)力的展示與傳播
樓盤(pán)的.競爭力需要通過(guò)各種有效、合理的媒介運用，開(kāi)展針對性的促銷(xiāo)、公關(guān)活動(dòng)等，將其展現于目標客戶(hù)群的眼前，刺激其購買(mǎi)。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺(jué)形象識別系統。
3)廣告表現策略與廣告設計。
4)制定開(kāi)盤(pán)慶典、公關(guān)活動(dòng)方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝及展示系統設計。包括施工場(chǎng)地、周邊環(huán)境和售樓部的包裝，設計示范景觀(guān)、樣板間、生活體驗館、沙盤(pán)、模型、多媒體系統、室內看板等。
7)宣傳資料設計。包括：樓書(shū)、戶(hù)型圖、海報、DM單等。
8)促銷(xiāo)策略制定與促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施。
9)安保及物管服務(wù)的示范實(shí)施。
10)評估推廣效果，調整廣告及促銷(xiāo)策略。
3.4營(yíng)銷(xiāo)力的釋放與延伸
1)制定銷(xiāo)售部管理辦法和管理制度，規范銷(xiāo)售人員言行，提高銷(xiāo)售力。
2)準備銷(xiāo)售資料。包括：銷(xiāo)售人員服裝、名片、客戶(hù)登記表、定價(jià)表、銷(xiāo)控表、認購協(xié)議、銷(xiāo)售合同、補充協(xié)議、前期物管協(xié)議等。
3)銷(xiāo)售流程設計，規范銷(xiāo)售接待工作。
4)銷(xiāo)售人員培訓。包括銷(xiāo)售基礎知識、項目情況、銷(xiāo)售實(shí)戰演練、商務(wù)禮儀訓練等培訓。
5)制定現場(chǎng)氛圍營(yíng)造策略。通過(guò)營(yíng)造適宜的現場(chǎng)氣氛，打消意向客戶(hù)顧慮，激發(fā)購買(mǎi)欲望，促進(jìn)銷(xiāo)售。
6)銷(xiāo)售控制。利用銷(xiāo)售控制表展示并有效控制銷(xiāo)售數量、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)程、銷(xiāo)售現場(chǎng)氣氛等，營(yíng)造一種熱銷(xiāo)氣氛，穩步推進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
7)實(shí)施“低價(jià)入市，低開(kāi)高走，有序調價(jià)”的總體價(jià)格策略，展示樓盤(pán)良好的增值前景，促進(jìn)銷(xiāo)售。
8)開(kāi)展有效的促銷(xiāo)活動(dòng)、巡展活動(dòng)、團購和公關(guān)活動(dòng)。
9)加強客戶(hù)追蹤和客戶(hù)關(guān)系管理，通過(guò)口碑傳播，促進(jìn)新的銷(xiāo)售，實(shí)現銷(xiāo)售力的持續和延伸。
4結語(yǔ)
營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式體現了全程為提高樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力服務(wù)的思想，系統地分析了影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的各因素，提出了營(yíng)銷(xiāo)力提升實(shí)現的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力的因素較多，關(guān)系較復雜，因此，應把營(yíng)銷(xiāo)力提升看作一個(gè)系統工程，以樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)力為目標，綜合運用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，形成營(yíng)銷(xiāo)合力。
此外，由于營(yíng)銷(xiāo)力策劃模式的構建是基于相關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)基礎上的，專(zhuān)家意見(jiàn)的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤(pán)ISM構成要素和解釋關(guān)系與具體樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際情況有差異，加之系統各構成要素是處于動(dòng)態(tài)變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進(jìn)和完善，才能更加貼近房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際，充分發(fā)揮其指導作用。
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房地產(chǎn)論文10
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷(xiāo)策劃；理論；應用研究
1、引言
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃就是運用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，以消費者對各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，從設計理念、環(huán)境設計、戶(hù)型設計、產(chǎn)品定價(jià)、品牌打造、銷(xiāo)售推廣
等方面對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)銷(xiāo)售房地產(chǎn)商品，使消費者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿(mǎn)足，為開(kāi)發(fā)項目規劃出滿(mǎn)足消費者需求，擴大消費渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得利益的全過(guò)程。
營(yíng)銷(xiāo)與推銷(xiāo)在本質(zhì)上是不同的，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，體現了鮮明的創(chuàng )新特點(diǎn)和具體的可操作性。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃要求房地產(chǎn)企業(yè)對未來(lái)的市場(chǎng)情況進(jìn)行準確的
預測，并根據預測結果，制定出市場(chǎng)變化的具有分析性的經(jīng)營(yíng)方案。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)為占有最大的市場(chǎng)份額，在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中取得成功，需要采取適當的方式促進(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，包括以適當的價(jià)格，通過(guò)適當的渠道向市場(chǎng)提供滿(mǎn)足不同消費人群需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品。因此，借助多門(mén)學(xué)科的知識制定營(yíng)
銷(xiāo)策劃，在買(mǎi)賣(mài)雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費者有效的結合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開(kāi)間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷(xiāo)對路，擴大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開(kāi)拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。
2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的階段和方法
2.1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的階段
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是分階段的，與銷(xiāo)售過(guò)程相呼應。在不同的銷(xiāo)售階段，市場(chǎng)推廣的目標、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
根據銷(xiāo)售過(guò)程的預熱期、強銷(xiāo)期、熱銷(xiāo)期、尾盤(pán)期階段性劃分，項目市場(chǎng)推
廣過(guò)程也可以相應地分為四個(gè)階段，針對各個(gè)階段銷(xiāo)售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場(chǎng)推廣應該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費者展示樓盤(pán)的基本情況；在強銷(xiāo)期應該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標客戶(hù)群關(guān)注；茌持銷(xiāo)期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費者產(chǎn)生購買(mǎi)欲望；在尾盤(pán)期應該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費者。
2.1.1開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃
企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃應具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運用科學(xué)的方法對市場(chǎng)前景開(kāi)展調查和預測，進(jìn)行供需分析和和開(kāi)發(fā)潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在相當長(cháng)的一段時(shí)期內一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長(cháng)期的市場(chǎng)競爭中處于不敗地位，贏(yíng)得市場(chǎng)份額。
2.1.2銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃
企業(yè)在銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃就是采取各種有利的.促銷(xiāo)手段，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢，用各種方法增強消費者的購買(mǎi)信心，為消費者提供滿(mǎn)意和周到的服務(wù)，在銷(xiāo)售的黃金期占有市場(chǎng)。
2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃
物業(yè)是連接企業(yè)和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關(guān)鍵性的作用。加強物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵應當把為客戶(hù)服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達到滿(mǎn)意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的幾種方法比較
為實(shí)現房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)目標，一般使用以下幾種營(yíng)銷(xiāo)方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見(jiàn)表1。
表1幾種營(yíng)銷(xiāo)方式對比
2.2.1廣告推廣
廣告推廣是根據營(yíng)銷(xiāo)推廣的計劃和目標，在市場(chǎng)調查預測的基礎上，對廣告活動(dòng)的戰略和策略進(jìn)行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動(dòng)，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創(chuàng )意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。
2_2.2活動(dòng)推廣
活動(dòng)推廣是指企業(yè)調動(dòng)各方力量，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng )意性的活動(dòng)，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業(yè)和樓盤(pán)的知名度，樹(shù)立良好形象，達到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。
活動(dòng)推廣的類(lèi)型有：樓盤(pán)慶典儀式；社會(huì )公益活動(dòng)；社區內活動(dòng)；大型有獎銷(xiāo)售、打折促銷(xiāo)活動(dòng)；導引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢環(huán)境型活動(dòng)等。
2.2.3品牌推廣
品牌推廣是從規劃設計到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一項系統工程，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)展品牌積累與創(chuàng )新工程，通過(guò)品牌推廣，提升了項目的附加值，充實(shí)了項目的內涵。
可采取以下方法：樓盤(pán)品牌戰略；企業(yè)品牌戰略；企業(yè)與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)戰略。
2.2.4公共關(guān)系
公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會(huì )中建立良好形象和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的活動(dòng)。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關(guān)系，調研活動(dòng)；對外聯(lián)絡(luò )協(xié)調工作。
通過(guò)以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是在不同的銷(xiāo)售階段，對產(chǎn)品所處的區位、配套設施、環(huán)境設計、單體建筑設計、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對顧客群進(jìn)行全方位的分析調查，制定出以滿(mǎn)足消費者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，在市場(chǎng)競爭中取勝。
3、“DL—YLY”項目的營(yíng)銷(xiāo)計劃
3.1項目基本情況
DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區附近設有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設有居民健身中心等。
3.2項目營(yíng)銷(xiāo)計劃
一期在20xx年7月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期計劃在2年左右。
�。�1）20xx年3、4月蓄勢待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開(kāi)放i參加春季房展；客戶(hù)積累；會(huì )員征集、招募會(huì )員。
�。�2）20xx年5月內部認購期。一期工程開(kāi)工啟動(dòng)；會(huì )員客戶(hù)預訂。
�。�3）20xx年7月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期。具備銷(xiāo)售條件；一期第一組團開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
�。�4）20xx年8、9月續銷(xiāo)。
�。�5）20xx年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會(huì )，根據銷(xiāo)售情況分期推出房源（秋展強銷(xiāo)）。
�。�6）20xx年11、12月續銷(xiāo)（活動(dòng)促銷(xiāo)）。
�。�7）20xx年3月完成配套及室內裝飾；參加20xx年春季房展會(huì )準現房促銷(xiāo)。
�。�8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷(xiāo)售；預留中央景觀(guān)帶20%-30%房源現房實(shí)景銷(xiāo)售。
�。�9）20xx年6月尾盤(pán)清理期。全面交房；尾盤(pán)銷(xiāo)售。
“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。
結語(yǔ)：
本文的分析和研究，得出如下主要結論：企業(yè)在各個(gè)階段實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以使企業(yè)決策準確，避免盲目性和運作出現偏差；優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃有利于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)素質(zhì)和競爭力。運用房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃理論，有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)例，通過(guò)系統分析，提高企業(yè)的管理能力，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道。
房地產(chǎn)論文11
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計探析
一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規范的培訓，對于長(cháng)遠發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營(yíng)銷(xiāo)部、財務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據調查，一般行政人員、投資專(zhuān)員、設計專(zhuān)員、會(huì )計、策劃專(zhuān)員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著(zhù)職位的升遷同一級別的薪酬差別將會(huì )更大。
(三)不同地區和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區域經(jīng)濟發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當地的經(jīng)濟水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟發(fā)達地區企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會(huì )有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。
二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團隊的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個(gè)企業(yè)人的績(jì)效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進(jìn)行有效的'激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對不同部門(mén)的員工，根據其工作性質(zhì)來(lái)設計薪酬標準，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報酬，即金錢(qián)報酬和非金錢(qián)報酬，非金錢(qián)報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會(huì )性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì )性獎勵包括表?yè)P、榮譽(yù)、成就等�？傊�，薪酬設計必須體現公平、客觀(guān)、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設計過(guò)程中，都應該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應的報酬，實(shí)現自己的薪酬目標，而對于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤，必定想通過(guò)各種辦法節省開(kāi)支，每個(gè)員工的報酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿(mǎn)足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿(mǎn)意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬
制度不僅令人滿(mǎn)意而且具有長(cháng)期激勵的效果。對企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設計方法與過(guò)程
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設計包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門(mén)的員工職位，根據其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統一的職位評估標準，使不同部門(mén)的職位具有可比性。
(三)薪酬市場(chǎng)調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調查一般要選擇專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)公司，對其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(cháng)情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數據資料。
(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對緊密的企業(yè)薪酬數據后，考慮企業(yè)的內外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應狀況等，內部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì )拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jì)效，形成薪酬結構的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jì)效工資。
職位工資結合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jì)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jì)效工資就越高。
(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調查其滿(mǎn)意度和薪酬制度能不能最大限度地調動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文12
摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)之所以能夠支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟成為一個(gè)大的獨立產(chǎn)業(yè)，是因為其本身理論的系統化、合理化。我國城鎮化進(jìn)程正處于飛速發(fā)展的時(shí)期，在很多方面都需要借鑒其他的優(yōu)秀的理論。本文就針對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮化進(jìn)程中的應用參考價(jià)值進(jìn)行分析探討，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論中適合借鑒到城鎮化進(jìn)程中的內容。
關(guān)鍵詞：城鎮化；房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)；應用；參考價(jià)值
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是系統化和理論化的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過(guò)程的理論，它的宗旨是顯示房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行秩序和法則[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論的功勞不可估量，所以，作為一部?jì)?yōu)秀的經(jīng)濟學(xué)理論，其不僅對于經(jīng)濟發(fā)展有指導作用，對于其他非經(jīng)濟項目也是有應用參考價(jià)值的。中國城鎮化進(jìn)程的腳步不斷加快，在這個(gè)過(guò)程中會(huì )有各式各樣的問(wèn)題出現，會(huì )遇到很多需要建設的項目，會(huì )需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來(lái)讓城鎮化建設地更好，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)應用參考價(jià)值建設城鎮化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論規劃城市建設，根據房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論構建經(jīng)濟體系等，城鎮化進(jìn)程中會(huì )碰到的很多問(wèn)題都可以在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中找到有助于解決問(wèn)題的有效信息。
1借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)應用參考價(jià)值建設城鎮化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)
城鎮化進(jìn)程的發(fā)展會(huì )帶動(dòng)了本地區各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為明顯和迅速。因為城鎮化建設首先就得對城鎮進(jìn)行改建和擴建，當農村人口大量涌入城市的時(shí)候，必然會(huì )出現城鎮住房不夠的情況，所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會(huì )得到飛速發(fā)展。但是，自古以來(lái)就有一個(gè)規律，“欲速則不達”，當城鎮化進(jìn)程中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)突然發(fā)展迅速，就必然會(huì )帶來(lái)很多發(fā)展的問(wèn)題，要對這些問(wèn)題提出恰當的解決辦法，則必須參照房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的系統理論了。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然有其明顯的獨特性，但是作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也具有和一般行業(yè)相通的共同屬性[2]。在城鎮化進(jìn)程中，國民經(jīng)濟必須承認房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要作用，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到人民的住房居住問(wèn)題，是保障社會(huì )安定和諧的重要因素�，F在在我國城鎮化進(jìn)程中，要堅持支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要根據房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的應用參考價(jià)值，引導房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中堅持市場(chǎng)的主導地位，遵循市場(chǎng)的運作規律和法則，在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中進(jìn)化出最好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。城鎮化帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的應用參考價(jià)值，合理的規避風(fēng)險，加快中國城鎮化進(jìn)程。
2運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論規劃城市建設
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不是一門(mén)簡(jiǎn)單的只有房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)科經(jīng)驗知識的理論，而是結合了多個(gè)學(xué)科，總結了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展規律和建設經(jīng)驗，具有多層次的.理論結構，是一個(gè)完整的體系。當在城鎮化進(jìn)程中運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)時(shí)，要學(xué)會(huì )從整體上借鑒學(xué)習，要全體系的學(xué)習和應用，找出其中適合的部分，對于薄弱的環(huán)節可以進(jìn)行改進(jìn)。實(shí)現資源的合理配置，促進(jìn)城鎮的全面化發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對于我國城鎮化進(jìn)程中的宏觀(guān)發(fā)展規劃有重要的應用參考價(jià)值。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)看似是一個(gè)獨立的產(chǎn)業(yè)結構，但其實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間是相互促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供房產(chǎn)空間，而其他行業(yè)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供資金援助。通過(guò)在經(jīng)濟學(xué)理論中得到的參考價(jià)值知道，在城鎮化進(jìn)程中進(jìn)行城鎮的宏觀(guān)規劃時(shí)，要做到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局的合理，經(jīng)濟結構設置的合理，經(jīng)濟發(fā)展發(fā)向確立的合理一季度經(jīng)濟的發(fā)展速度做出合理的預測評估，保證城鎮化進(jìn)程的順利發(fā)展。還要注意在城鎮化快速發(fā)展時(shí)，要設立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮化的長(cháng)遠發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎。
3根據房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論構建經(jīng)濟體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的依托是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟體系，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有其完整的市場(chǎng)經(jīng)濟體系，而且是在符合國民經(jīng)濟體系的前提下又帶有鮮明的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色。倒U曲線(xiàn)理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的一個(gè)重要理論，理論指出，如果以現在國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，即使產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現在發(fā)展迅速，但是在慢慢的國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì )達到同樣的速度，甚至跨過(guò)臨界點(diǎn)之后，國民經(jīng)濟的發(fā)展會(huì )超越房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，呈現出“倒U”的發(fā)展趨勢[3]。
城鎮化的經(jīng)濟體系的建立直接關(guān)系到地區內各產(chǎn)業(yè)間的經(jīng)濟發(fā)展狀況，所以，在城鎮化進(jìn)程中一定要構建出合理的經(jīng)濟體系，要符合市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展規律，還要根據當地不同的經(jīng)濟結構進(jìn)行調整。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論提出的倒U理論對城鎮化經(jīng)濟體系的建構有很好的參考價(jià)值，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在長(cháng)時(shí)間的發(fā)展中是趕不上國民經(jīng)濟的發(fā)展速度的，所以，要合理調節房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟體系中的分量。還有，在競購經(jīng)濟體系時(shí)，不能只是關(guān)注眼前的發(fā)展情況，還要考慮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后景，用發(fā)展的眼光來(lái)構建經(jīng)濟體系，使經(jīng)濟市場(chǎng)能夠長(cháng)遠且平衡地協(xié)調發(fā)展。如果在城鎮化進(jìn)程中，不依照房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論，合理設置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構，就容易出現不適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的非合理行為，對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)嚴重的不利影響。
4結語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在城鎮化進(jìn)程中的應用參考價(jià)值是很顯著(zhù)的[4]。依照我國現在的經(jīng)濟發(fā)展情況來(lái)看，在未來(lái)較長(cháng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都會(huì )是我國國民經(jīng)濟的基礎支柱產(chǎn)業(yè)，還是作為帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論應該受到國家的重視，在城鎮化建設中借鑒其有效的建設經(jīng)驗，推進(jìn)國家城鎮化進(jìn)程。但是，需要注意在應用參考房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論時(shí)，要全面系統地了解這個(gè)理論體系，立體地對理論內容作出分析，然后得出正確的判斷和結果，避免和減少因為應用錯誤導致的不利因素，影響城鎮化進(jìn)程。
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房地產(chǎn)論文13
【摘要】房地產(chǎn)物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域非常廣，是一種集社會(huì )化和現代化的管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品特性與功能相適應的后續服務(wù)產(chǎn)業(yè)。有效地提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質(zhì)量具有非常重要的作用，其不僅能夠進(jìn)一步協(xié)調房地產(chǎn)物業(yè)管理的整體功能，同時(shí)也能夠更好地獲得更大的經(jīng)濟效益以及社會(huì )效益，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用，因此進(jìn)一步加強對其的研究非常有必要�；诖吮疚姆治隽宋飿I(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);必要性
一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性
一是這社會(huì )的不斷發(fā)展，住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業(yè)的相關(guān)方面的要求也是越來(lái)越高，特別是專(zhuān)業(yè)化管理與服務(wù)方面，因此重點(diǎn)加強物業(yè)管理非常重要。二是社會(huì )的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區建設要求也是越來(lái)越高，為了能夠充分的發(fā)揮住宅小區的整體功能，創(chuàng )造一個(gè)更好的居住環(huán)境，需要不斷地加強物業(yè)管理控制。三是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)必經(jīng)階段，其主要的目的是為了提供更好的服務(wù)給人們，整個(gè)過(guò)程是需要遵循以人為本的理念。物業(yè)管理的質(zhì)量好會(huì )直接吸引更多的房地產(chǎn)消費者，從而能夠獲得更大的經(jīng)濟效益。四是隨著(zhù)社會(huì )不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品差異也是越來(lái)越小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要創(chuàng )建自己的品牌效應。如今對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求越來(lái)越高，購買(mǎi)者也會(huì )購買(mǎi)具有好的品牌的企業(yè)，其不僅能夠給消費者帶來(lái)心理滿(mǎn)足，同時(shí)也能夠提供很好的物質(zhì)享受，從而能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售量，獲得更大的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現狀和存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┪覈康禺a(chǎn)物業(yè)管理法律法規還不太健全
目前的情況來(lái)看我國物業(yè)管理發(fā)律規范中還存在著(zhù)很多不足，還沒(méi)有形成相對比較完善的法規體系。我國房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展的時(shí)間比較短，相應的規定還不太完善，所以使得整個(gè)管理過(guò)程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關(guān)管理理論體系，從而直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，這對于企業(yè)的發(fā)展也會(huì )產(chǎn)生很大的不利影響。
�。ǘ⿲Ψ康禺a(chǎn)物業(yè)管理的認識與責任模糊
物業(yè)管理質(zhì)量直接影響著(zhù)城市的發(fā)展以及社會(huì )的進(jìn)步，同時(shí)也對社區環(huán)境的和諧有產(chǎn)生很大的影響，因此也是越來(lái)越受到重視。但是目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有清楚的認識到物業(yè)管理的概念以及相關(guān)責任，很多的管理者文化程度相對較低，同時(shí)對于責任、義務(wù)等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴重的是一些屬于計劃經(jīng)濟時(shí)期的房產(chǎn)管理機構將企業(yè)的品牌換了一個(gè)名字就成為了物業(yè)管理公司，其中很多的工作人員都沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理培訓，從而會(huì )直接影響到物業(yè)管理過(guò)程。就目前的情況來(lái)看我國的很多物業(yè)管理公司都沒(méi)有達到相關(guān)規定，其在各個(gè)方面都還存在著(zhù)不足，從而都會(huì )直接影響到整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理。特別是物業(yè)管理中的.科學(xué)技術(shù)的應用，從而使得在建設過(guò)程中很多功能不能夠得到有效的維護，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)整體水平不一致，缺乏專(zhuān)業(yè)人才
如今我國房地產(chǎn)物業(yè)管理很多企業(yè)都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關(guān)環(huán)境問(wèn)題，防衛管理小區的治安等，其都是使用一些比較傳統的方法，大多數都是使用手工管理，這樣會(huì )使得整個(gè)物業(yè)管理水平較低，不利于企業(yè)的發(fā)展。并且整個(gè)過(guò)程中工作人員素質(zhì)參差不齊，從而也會(huì )在很大程度上影響到物業(yè)管理水平，不能夠更好的保障各個(gè)業(yè)主的權益，不能夠獲得業(yè)主的信任，從而對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，對此必須要及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化控制。
三、優(yōu)化對策
�。ㄒ唬┩晟葡嚓P(guān)法律法規
雖然隨著(zhù)社會(huì )的不斷發(fā)展，在物業(yè)管理方面也在不斷地完善，尤其是相關(guān)法律法規，但是目前還是存在著(zhù)很多問(wèn)題。因此需要不斷地完善相關(guān)法律法規制度，做好物業(yè)管理工作：一制定相關(guān)房屋及維修管理法律法規。二制定完善相關(guān)設施管理規定。三制定環(huán)境衛生管理相關(guān)法律法規。四進(jìn)行保安保衛等方面的法律法規的完善。不僅如此，物業(yè)管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問(wèn)題，確保物業(yè)管理公司在進(jìn)行收費的時(shí)候有法可依，業(yè)主也能夠有效地進(jìn)行維權。通過(guò)完善相關(guān)的法律法規的以及規章制度，能夠進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平，同時(shí)保障廣大業(yè)主的相關(guān)權益，更好的和諧物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。
�。ǘ⿵娀瘍炔控熑喂芾�、轉變服務(wù)觀(guān)念
房地產(chǎn)物業(yè)管理屬于一種新生的事物，其產(chǎn)生的主要目的是為了更好地進(jìn)行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問(wèn)題。在實(shí)際應用中能夠首先找到自身的問(wèn)題，然后將責任具體到人中，不能進(jìn)行推脫。在應用的時(shí)候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務(wù)觀(guān)念，明確自己服務(wù)的工作、內容以及相關(guān)責任，并受到社會(huì )及公眾的監督。對于這種形式其實(shí)也是構建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分的讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務(wù)的相關(guān)事宜。
�。ㄈ┰O置物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入標準，培養專(zhuān)業(yè)化人才
在物業(yè)管理過(guò)程中企業(yè)需要進(jìn)行相關(guān)標準控制，嚴格的按照規定進(jìn)行標準規劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應的作用發(fā)揮，進(jìn)一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中還需要不斷地加強物業(yè)管理人員的培訓，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業(yè)管理人員在很大程度上影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，因此需要不斷提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，其不僅需要掌握相關(guān)的理論知識，同時(shí)還需要具備很好的思想素質(zhì)，同時(shí)也能夠更好地進(jìn)行實(shí)際操作，在實(shí)際應用中將理論知識進(jìn)行應用，從而能夠更好地確保單體的物業(yè)管理水平，更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
�。ㄋ模┨幚砗脴I(yè)主權利與物業(yè)公司管理權力關(guān)系
為了更好的處理業(yè)主權利與物業(yè)公司管理權力之間的關(guān)系，需要做好以下方面的工作：一物業(yè)公司需要對小區內部的違規行為進(jìn)行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個(gè)方面的，物業(yè)管理也是有多個(gè)部門(mén)一起進(jìn)行監督的，物業(yè)公司不能進(jìn)行執法，因此在應用過(guò)程中對于不交物業(yè)費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進(jìn)行相應的處罰。公安局、市政管理局等相關(guān)部門(mén)是一級政府機關(guān)他們需要和街道辦事處、社區居委會(huì )做好配合工作，有效地進(jìn)行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問(wèn)題，有效地進(jìn)行協(xié)調和監督生活中所存在的違規行為，從而能夠更好的確保物業(yè)管理水平。二不斷加強對業(yè)主組織的監管服務(wù)�？梢赃x擇設置一些物業(yè)管理咨詢(xún)中心，主要是選擇使用政府購買(mǎi)方式，同時(shí)由物業(yè)公司管理人員或者是業(yè)主等方面進(jìn)行協(xié)調控制。不斷進(jìn)行社區工作的監管，從而能夠更好的保障物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，更好地確保物業(yè)管理水平，從而能夠有效地滿(mǎn)足業(yè)主的各項利益，對于企業(yè)的發(fā)展也具有非常重要的作用。
�。ㄎ澹┩七M(jìn)物業(yè)管理智能化平臺的建設
在物業(yè)管理公司使用智能化物業(yè)管理能夠進(jìn)一步提高信息化水平，更好地提供提高社區物業(yè)管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業(yè)主大會(huì )的表決及業(yè)委會(huì )選舉提供更加規范的操作系統，確保整個(gè)過(guò)程的公平公正性，更好的規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的正常操作，促進(jìn)社區的和諧建設。物業(yè)企業(yè)主管能夠定期的或不定期地進(jìn)行物業(yè)服務(wù)水平的滿(mǎn)意度，從而能夠更好的提高整體的監管水平。在應用過(guò)程中需要不斷地加強物業(yè)管理公司的智能化管理信息平臺建設，并在標準基礎上不斷地做好與政府的電子政務(wù)對接工作，從而能夠最大程度發(fā)揮政府公共服務(wù)以及社會(huì )管理服務(wù)等相關(guān)方面的性能。使用智能平臺構建工作能夠更好地確保物業(yè)公司、業(yè)務(wù)組違規和行政主管部門(mén)的協(xié)調工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業(yè)主方面以及物業(yè)公司方面都有很大的好處�？傊�，良好的物業(yè)管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環(huán)境，同時(shí)也能夠更好地確保人民的生活水平，延長(cháng)房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應用成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值。本文分析了房地產(chǎn)中物業(yè)管理的相關(guān)方面，以期提供一些借鑒。
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房地產(chǎn)論文14
引言
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現代經(jīng)濟體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新?tīng)I銷(xiāo)思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì )采取多種營(yíng)銷(xiāo)方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)際情況來(lái)看，其中存在多方面問(wèn)題，嚴重影響了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現存問(wèn)題的認識，再提出相應的解決措施，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的含義
所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，就是在綜合整合營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場(chǎng)調研開(kāi)始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設計觀(guān)念、設計特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng )意等項目進(jìn)行整合，通過(guò)充分向消費者傳遞自身積極的營(yíng)銷(xiāo)思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì )通過(guò)市場(chǎng)調研，全面分析消費者的基本需求，再通過(guò)市場(chǎng)細分對消費者進(jìn)行定位。其內涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營(yíng)銷(xiāo)概念，對其銷(xiāo)售行為進(jìn)行策劃的一種活動(dòng)；（2）在當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰略為核心，構建完整的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、預測體系；（3）房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現利潤最大化為最高宗旨。
2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的主要問(wèn)題
2.1市場(chǎng)調研不足
市場(chǎng)調研是開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提，其調研質(zhì)量對整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)行為產(chǎn)生重要影響。但當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場(chǎng)調研不足的現象，主要表現為：（1）市場(chǎng)調研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎；（2）市場(chǎng)調研目標模糊，不能根據企業(yè)要求合理篩選資料，出現調研資料繁雜的現象。
2.2目標市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊
在當前市場(chǎng)定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細分市場(chǎng)顧客群體時(shí)，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統一的標準去展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，導致消費者對企業(yè)的服務(wù)評價(jià)不高。另一方面，在市場(chǎng)影響過(guò)程中，企業(yè)忽視了對市場(chǎng)結構、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場(chǎng)結構失衡。
2.3產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)把握不準，文化營(yíng)銷(xiāo)面臨困境
產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當前的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)口號幾乎千篇一律，主要表現為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)銷(xiāo)面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內涵，更無(wú)法建立相應的營(yíng)銷(xiāo)形象。
3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對策
3.1加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調研與預測
在市場(chǎng)調研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內容，將市場(chǎng)調研與預測工作劃分為多個(gè)模塊，通過(guò)逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場(chǎng)調研目標。
在落實(shí)模塊化工作理念的過(guò)程中，可以設置以下幾個(gè)模塊：（1）準備模塊。制定調查問(wèn)卷，調查問(wèn)卷內容應包括受眾喜愛(ài)的戶(hù)型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購房過(guò)程中得到的服務(wù)等；（2）市場(chǎng)調研模塊。充分借助當前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺，展開(kāi)市場(chǎng)調研工作，對于每位認真填寫(xiě)調查問(wèn)卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場(chǎng)調研的積極性；（3）數據分析模塊。根據市場(chǎng)調研結果，整合調查問(wèn)卷內容，判斷不同用戶(hù)的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位
科學(xué)定位市場(chǎng)的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過(guò)聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買(mǎi)行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場(chǎng)定位中，需要正確認識到本價(jià)格段位、本戶(hù)型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場(chǎng)定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專(zhuān)業(yè)化處理形式。
3.3實(shí)事求是，避免故意炒作
在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，策劃人員應該根據客戶(hù)的不同需求來(lái)對產(chǎn)品進(jìn)行細分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來(lái)看，一個(gè)開(kāi)發(fā)項目具有很多的賣(mài)點(diǎn)，包括住房規劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據自身產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，并結合消費者的實(shí)際需求，促使消費者完成消費。在策劃過(guò)程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費者本樓盤(pán)項目的主要特點(diǎn)與內容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀(guān)行動(dòng)上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng )意
在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng )意是對主體進(jìn)行抽象渲染的過(guò)程，保證客戶(hù)能更好的認知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買(mǎi)沖動(dòng)。在提高廣告品質(zhì)的過(guò)程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價(jià)標準，并以藝術(shù)展現的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng )意，使廣告內容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內容的認可度。
一般在廣告投入過(guò)程中，針對性銷(xiāo)售成為當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要趨勢，主要表現為：銷(xiāo)售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的.年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會(huì )知名度
媒體是促進(jìn)消費的主要載體，為保證營(yíng)銷(xiāo)行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會(huì )知名度。從當前房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)策劃內容來(lái)看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著(zhù)現代人們生活節奏不斷加快，這種傳統的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告傳播方法。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營(yíng)商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開(kāi)微信傳播，通過(guò)建立相應的公共賬號，邀請消費者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對關(guān)注的人群進(jìn)行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時(shí)，以體驗、實(shí)景呈現為代表的房屋銷(xiāo)售模式在我國普遍開(kāi)展，在該模式的銷(xiāo)售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區位條件、美觀(guān)的建筑布局為切入點(diǎn)，通過(guò)適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷(xiāo)售。
結束語(yǔ)：
主要討論了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現存的問(wèn)題與對策的相關(guān)問(wèn)題，對工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，需要充分認知當前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題，并結合多種新型手段展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，確保相關(guān)行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng )造更多利潤。
房地產(chǎn)論文15
現今,全球經(jīng)濟進(jìn)入到經(jīng)濟全球化的浪潮中,在這一背景下,我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候也遇到更多的挑戰及機遇。并且隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的愈加復雜,財務(wù)管理工作也成為人們日益關(guān)注的焦點(diǎn),對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展目標具有重要作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中出現的風(fēng)險
1.項目投資風(fēng)險�？偟膩�(lái)說(shuō),房地產(chǎn)項目和其他工程項目相比,具有一定的特殊性,其具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)等因素,項目工程中所涉及到的不確定因素較多,且投資對于項目成功,以及企業(yè)經(jīng)濟利益水平也會(huì )產(chǎn)生直接的影響。
如果項目投資中出現的波動(dòng)因素過(guò)多,就會(huì )造成房地產(chǎn)企業(yè)中的開(kāi)發(fā)項目對于預定目標不能得以實(shí)現,同時(shí)也會(huì )對企業(yè)的償債能力,以及盈利水平造成相應的影響[1]。另外,很多企業(yè)在運行的時(shí)候,盲目籌集資金,盲目追求利益,對于項目可行性沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)詳細分析,因而造成投資的風(fēng)險過(guò)大。
2.籌資風(fēng)險。就我國的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看,資金驅動(dòng)是其發(fā)展的重要動(dòng)因。但是,大多數的房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金缺乏,很多資金被用于土地成本支出上,而后期所需要的各種資金大多是從籌資或者對前期銷(xiāo)售款中取出。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)中資金是其中的重要部分,對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險產(chǎn)生相應的影響,也會(huì )增加其財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的現狀分析
1.管理方式滯后。就目前來(lái)看,企業(yè)內部的財務(wù)管理人員已經(jīng)對于財務(wù)管理活動(dòng)的重要性逐漸認識到,并且企業(yè)中的領(lǐng)導層對于財務(wù)管理工作也逐漸重視。這些情況都給房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展財務(wù)管理工作提供了一定有利的條件[2]。但需要注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作中所應用的管理方式過(guò)于落后,對于市場(chǎng)上財務(wù)管理工作的新思想、新方法沒(méi)有及時(shí)更新,進(jìn)而造成企業(yè)所受到的風(fēng)險損失巨大,進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展造成影響。
2.財務(wù)管理制度不夠完善�，F今,由于我國市場(chǎng)化經(jīng)濟體制改革的深入,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展環(huán)境更加復雜。過(guò)去,房地產(chǎn)企業(yè)的運行處于初級階段,財務(wù)管理活動(dòng)可依照一定的程序進(jìn)行。但現今的財務(wù)管理工作所遇到的環(huán)境更加復雜,使得財務(wù)管理的風(fēng)險進(jìn)一步增大。
另外,由于企業(yè)內部缺乏完善的規章制度,導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作預算不夠精細化[3]。在對企業(yè)內部的資金進(jìn)行管理的時(shí)候,存在盲目運作的.情況,進(jìn)而造成企業(yè)受到一定的損失。
3.資金結構需要進(jìn)行調整。就我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來(lái)說(shuō),具有單一性的特點(diǎn),大多數的資金籌集是來(lái)自于銀行貸款所得。這樣一來(lái),使得企業(yè)的自有資金比例較小,而企業(yè)的負債率較高。這樣的情況不僅使得銀行的貸款負擔增加,也使得房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的風(fēng)險也更高。這時(shí),若企業(yè)中的資金鏈中有一個(gè)環(huán)節出現錯誤就會(huì )導致企業(yè)的資金鏈出現破裂,進(jìn)而導致企業(yè)破產(chǎn)。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的相應對策
1.增強財務(wù)管理工作的觀(guān)念意識�，F今,我國很多房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)管理觀(guān)念落后,管理方式單一的情況,對于市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的需求不能完全適應。另外,企業(yè)中還有一些領(lǐng)導層對于財務(wù)管理工作的重視程度不夠,或是缺少必要的財務(wù)管理工作,在領(lǐng)導企業(yè)的財務(wù)管理工作時(shí)不能以科學(xué)的理論為指導,促進(jìn)企業(yè)的財務(wù)管理工作朝著(zhù)更好的方向發(fā)展[4]。因此,企業(yè)中的領(lǐng)導者需要對財務(wù)管理工作的重要性有積極的認識,并將其與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行連接,從實(shí)際出發(fā),更新財務(wù)管理的觀(guān)念,進(jìn)而促使企業(yè)朝著(zhù)健康的方向發(fā)展。
2.建立健全企業(yè)的財務(wù)管理制度。如上文所說(shuō),很多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立完善的財務(wù)管理制度,對于財務(wù)管理工作的規范性及科學(xué)性沒(méi)有進(jìn)行相應的要求,進(jìn)而導致企業(yè)的財務(wù)管理工作難以發(fā)揮應有的作用。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)中,建立健全財務(wù)管理制度是十分必須的。
在制定相應制度的過(guò)程中,應該對于房地產(chǎn)項目中所遇到的風(fēng)險,以及存在的問(wèn)題進(jìn)行客觀(guān)分析,進(jìn)而使得財務(wù)管理工作的針對性及操作性更強[5]。應該在企業(yè)內部設置專(zhuān)業(yè)化的財務(wù)管理機構,對于企業(yè)所進(jìn)行的資金融通及固定資產(chǎn)等進(jìn)行深入分析,使得企業(yè)內部的財務(wù)管理工作更加制度化和規范化。另外,還需要在企業(yè)內部建立相應的考核制度,積極發(fā)揮監督機制的作用,對各項制度的落實(shí)情況及執行情況進(jìn)行檢查。若發(fā)現企業(yè)中存在對財務(wù)管理制度有違反的個(gè)人及部門(mén),需要予以相應的懲罰,并對各個(gè)部門(mén)參與評價(jià)的積 極 性得 到有效提升。
四、結語(yǔ)
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),其發(fā)展狀況如何對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展將會(huì )產(chǎn)生重要的作用�，F今,我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的監控力度越來(lái)越大,房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的重要性也顯而易見(jiàn)。
這就要求在新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)應該對自身的思想觀(guān)念進(jìn)行及時(shí)轉變,并在其中開(kāi)展積極有效的戰略性財務(wù)管理工作,對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面的及動(dòng)態(tài)的過(guò)程管理,在企業(yè)內部樹(shù)立風(fēng)險意識、發(fā)展意識,對于財務(wù)管理工作中出現的問(wèn)題進(jìn)行積極分析,并尋求科學(xué)有效的解決方式,進(jìn)而實(shí)現我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續性。
參考文獻
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