[優(yōu)]房地產(chǎn)論文15篇

　　在學(xué)習和工作中，大家都寫(xiě)過(guò)論文，肯定對各類(lèi)論文都很熟悉吧，論文是探討問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。那么你有了解過(guò)論文嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　一、細分市場(chǎng)有助于實(shí)現人力、物力的集中

　　從全國范圍來(lái)看，人們的購房需求從來(lái)都沒(méi)有減弱，相對應的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買(mǎi)力等因素存在，相當多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)市場(chǎng)細分將資源、人力進(jìn)行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場(chǎng)規律的營(yíng)銷(xiāo)組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業(yè)規模的目的。

　　二、在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中如何對市場(chǎng)進(jìn)行細分

　　市場(chǎng)細分依據：進(jìn)行市場(chǎng)的細分是根據市場(chǎng)與消費者的性質(zhì)所決定的：其一，市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場(chǎng)細分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。市場(chǎng)細分分類(lèi)：市場(chǎng)細分的依據不同，對應著(zhù)不同的市場(chǎng)分類(lèi)，如按國家、地區、氣候等，可進(jìn)行地理細分；按年齡、性別、民族等可進(jìn)行人口細分；按生活方式、個(gè)性等可進(jìn)行心理細分；按質(zhì)量、價(jià)格、品味等可進(jìn)行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境變量

　　環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因為房地產(chǎn)自身存在的'固定性以及區域性的特點(diǎn)，環(huán)境變量主要分為三個(gè)因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當地的地形情況、地貌以及當地氣候條件。（2）經(jīng)濟地理環(huán)境。從經(jīng)濟地理環(huán)境來(lái)看，主要包含的是房屋和當地城市中心之間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

　�。ǘ�）消費者變量

　　有需求就有買(mǎi)賣(mài)，一直以來(lái)消費者的房產(chǎn)消費占據著(zhù)各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進(jìn)行市場(chǎng)細分的基本要點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)行市場(chǎng)細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點(diǎn)是按消費水平或年均收入進(jìn)行的市場(chǎng)細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會(huì )選擇購買(mǎi)地段好、戶(hù)型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費水平（年均收入）低，那么他便會(huì )選擇購買(mǎi)戶(hù)型小的房產(chǎn)。其次，消費者年齡也是進(jìn)行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進(jìn)行市場(chǎng)細分后地產(chǎn)商便可以對目標市場(chǎng)進(jìn)行確定，并制定出與之相適應的營(yíng)銷(xiāo)策略對不同群體銷(xiāo)售房產(chǎn)。

　�。ㄈ�）心理變量

　　心理變量作為細分市場(chǎng)的重要依據，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買(mǎi)房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進(jìn)行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節約型的消費者來(lái)說(shuō)，他們追求的是經(jīng)濟實(shí)惠的房屋，而部分消費者更追求的是現代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買(mǎi)房屋的動(dòng)機也有很大的區別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買(mǎi)房的目的不外乎結婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

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　　行為變量指的是消費者在使用房屋過(guò)程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經(jīng)濟利益這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買(mǎi)過(guò)程的不同階段，一些消費者對自身購買(mǎi)的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買(mǎi)住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價(jià)格，有的注重周?chē)�環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統等等。

　　三、總結

　　從我國的消費主體和消費觀(guān)念看，地產(chǎn)消費一直處于一個(gè)較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內經(jīng)濟發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場(chǎng)既存在巨額盈利，又受各種變數的制約。在這個(gè)競爭激烈的社會(huì )中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過(guò)合理的市場(chǎng)細分，確定目標市場(chǎng)，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場(chǎng)無(wú)形的戰場(chǎng)中走到最后。

房地產(chǎn)論文2

　　成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個(gè)重要工作，同樣對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本控制也是必不可少的。雖然現在很多公司已經(jīng)注意到成本管理的重要性，并開(kāi)始進(jìn)行企業(yè)的成本管理。但是大多數企業(yè)的成本管理仍然處于初級階段，多數房地產(chǎn)公司僅僅從支出的角度進(jìn)行管理，企圖通過(guò)控制并降低大額支出的成本來(lái)進(jìn)行管理。但結果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發(fā)現成本并沒(méi)有節省下來(lái)。企業(yè)的成本管理是全方位的，需要隨著(zhù)環(huán)境的變化不斷變化適應的。企業(yè)成本管理需要從公司經(jīng)營(yíng)、項目運行的角度，全方位立體化的進(jìn)行綜合管理，才能真正有效的進(jìn)行成本管理。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目成本管理的內容

　　1.房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成本構成。房地產(chǎn)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據影響因素的情況可以分為內部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各個(gè)方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償費用、安置動(dòng)遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會(huì )造成開(kāi)發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，需要對項目進(jìn)行可行性研究、規劃、設計、地質(zhì)勘査、測繪等工作，這些都需要進(jìn)行前期投入，當這些問(wèn)題都解決后，還需要進(jìn)行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須考慮的費用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時(shí)就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據市場(chǎng)競爭體制計算得到，在一定的建筑結構特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設施成本：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡(jiǎn)單，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周?chē)�的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設施成本。

　　1.5財務(wù)成本：財務(wù)成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費用。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些費用是影響投資成敗的關(guān)鍵，只要融資的成本低于銷(xiāo)售利潤，就會(huì )適當的環(huán)節自有資金所帶來(lái)的壓力。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，防止管理不當造成資金緊張等各種問(wèn)題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行項目成本控制：

　　2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開(kāi)發(fā)商應該著(zhù)重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，對與項目的工程類(lèi)型與規模、經(jīng)濟技術(shù)指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開(kāi)發(fā)階段將成本結合起來(lái)，對與可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

　　根據項目決策階段的工作性質(zhì)，可以認為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個(gè)階段，往往出現的成本費用是機會(huì )分析費、市場(chǎng)調查分析費、可行性研究費用等，這個(gè)階段不會(huì )出現土地成本費用，可見(jiàn)對于投資策劃階段的控制結果對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個(gè)成本控制。

　　2.2前期工作階段：當對項目開(kāi)發(fā)做出可行性研究和調研以后#方可進(jìn)行前期的準備工作，這個(gè)時(shí)期的工作將涉及到與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個(gè)階段的重點(diǎn)工作，開(kāi)發(fā)商要通過(guò)招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現場(chǎng)進(jìn)行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇，在運用適當技術(shù)設計手段的'情況下對方案進(jìn)行合理優(yōu)化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務(wù)書(shū)以及投資估算進(jìn)行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實(shí)際值和目標值進(jìn)行合理的對比，找出其偏差并分析出現這種偏差的原因，并采取有效的措施進(jìn)行控制，確保工程成本控制目標得以實(shí)現。

　　在工程開(kāi)工以后，開(kāi)發(fā)商應該監督承包單位嚴格按照工程合同進(jìn)行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過(guò)程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開(kāi)發(fā)商應該定期制定最終成本估價(jià)報告書(shū)，保證工程中出現的各種影響投資的問(wèn)題得以消除；為了保證成本控制目標得以實(shí)現，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現了工程索賠問(wèn)題，應該嚴格按照簽訂的合同進(jìn)行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時(shí)要求承包單位提供工程竣工報告，并根據竣工工程星認真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進(jìn)行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷(xiāo)售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產(chǎn)市場(chǎng)中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數額較大的情況下，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷(xiāo)售成本，并做好銷(xiāo)售策劃，保證銷(xiāo)售費用成本管理的目的。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構架及運營(yíng)模式。為了保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本能夠順利進(jìn)行管理，房產(chǎn)企業(yè)應該根據自身發(fā)展的情況建立相應的成本組織構架與運營(yíng)模式，并在組織結構上進(jìn)行合理的控制，讓關(guān)鍵流程有專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

　　2.建立全過(guò)程的目標成本管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該在投資估算的基礎上由成本管理部門(mén)主導編制項目開(kāi)發(fā)的目標成本，作為項目開(kāi)發(fā)的成本控制基線(xiàn)。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門(mén)編制目標成本控制責任書(shū)#將項目的成本目標分解到各職能部門(mén)，作為各責任部門(mén)作業(yè)的指導指標。

　　房地產(chǎn)項目竣工后，企業(yè)內部成本管理部門(mén)及財務(wù)成本核算部門(mén)應組建成本評估小組，對成本完成結果及時(shí)進(jìn)行分析、考核，以便總結經(jīng)驗，提高成本管理水平。

　　三、結語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項目的成本管理是一個(gè)復雜的、動(dòng)態(tài)的系統工程，貫穿于項目策劃、規劃、設計、施工、銷(xiāo)售、物管等全過(guò)程，所以必須樹(shù)立全成本價(jià)值觀(guān)念。該過(guò)程要面向整個(gè)項目周期，不應僅僅停留在項目開(kāi)發(fā)階段，在項目開(kāi)發(fā)完畢并交付業(yè)主使用后，成本也還在發(fā)生（如維護、保修、運營(yíng)），甚至還有法律風(fēng)險。所以對中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個(gè)開(kāi)發(fā)階段與成本控制的關(guān)系。

房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān),并且已經(jīng)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè),進(jìn)行預算管理有助于企業(yè)進(jìn)行合理的規劃和布局。在當下動(dòng)蕩而又激烈的市場(chǎng)條件下，企業(yè)要立足于多項目模式實(shí)施預算管理,對多項目進(jìn)行合理組合,使其價(jià)值互補,注重規模效應,以項目預算為基礎,以資金管理為核心,促使有限資源最大化。面對多項目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰，房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理體系也必須深化改革，以統籌兼顧，宏觀(guān)調控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長(cháng)久發(fā)展效力。

　　一、多項目條件下企業(yè)預算管理面臨的問(wèn)題

　　我國大多數房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預算管理體系，但在多項目的新形勢下，該預算管理體系顯然不能適應，比如存在戰略統籌不能兼顧，預算編制不再適用，預算管理體系缺乏理論指導等問(wèn)題。

　　(一)企業(yè)戰略統籌不能兼顧房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預算管理的目的在于統籌人力物力財力等方面資源的配置，將其合理規劃，做到人、事和財三維度的有機結合，最終實(shí)現企業(yè)效益的最大化。但在多項目的條件下，企業(yè)必然會(huì )對各個(gè)項目的開(kāi)發(fā)做先后排序，以及思考如何開(kāi)發(fā)才會(huì )對企業(yè)效益有利。這些都是預算管理體系的內容，合理的預算規劃會(huì )使人力資源得到合理的配置，盲目規劃會(huì )導致錯誤的開(kāi)發(fā)，資源錯誤的安放則會(huì )導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失利。錯誤的戰略不僅不能與多項目相協(xié)調，還會(huì )阻礙預算管理體系的正常運行。

　　(二)預算編制不適用于多項目模式科學(xué)合理的預算編制能夠使預算管理體系具有較強的執行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項目模式向多項目模式轉型之后，大多數企業(yè)卻未將預算編制轉型，依然沿用單項目模式下的預算編制，實(shí)際上當企業(yè)已經(jīng)多項目共同開(kāi)發(fā)的時(shí)候單一的預算編制已不再適用。以資金預算為例，多項目開(kāi)發(fā)的模式是各個(gè)項目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡(jiǎn)單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或將其進(jìn)行簡(jiǎn)單的疊加則可能會(huì )使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

　　(三)預算執行力度不夠在預算管理體系中，預算編制制定之后就該具體落實(shí)到各方面預算的執行上。將一定量的資源進(jìn)行分配，由于涉及到各部門(mén)的利益，執行人員為了提高自己部門(mén)的利益，不可避免地出現資源爭奪的現象，往往會(huì )出現現實(shí)超出預算的后果，使企業(yè)的運轉不能順利進(jìn)行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預算可能會(huì )出現偏差，需要實(shí)時(shí)調整，重新規劃，這些都降低了預算的執行力，同時(shí)也打擊了員工制定、實(shí)施預算的積極性�？偠�言之，當預算落實(shí)不到實(shí)處，則預算管理體系就形同虛設，企業(yè)也難以長(cháng)久發(fā)展。

　　二、多項目條件下實(shí)施預算管理的建議

　　房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國家宏觀(guān)調控、融資局限等不利環(huán)境，內有成本上漲、庫存潴留等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，市場(chǎng)復雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續生存就必須削弱外部影響，強化自身預算管理體系，因而在多項目條件下實(shí)施預算管理體系就顯得尤為重要。

　　(二)科學(xué)合理地完善預算編制系統多項目條件的預算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項目條件下的預算編制，但又以單項目的預算編制為基礎，故仍需強化，在預算項目上使用統一的標準。深化預算編制，實(shí)行多維度的預算編制，比如資金預算，部門(mén)預算，人力預算等，在多個(gè)項目共同運作時(shí)，錯開(kāi)各個(gè)項目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運轉，合理配置。

　　(三)建立健全監督機制，加大預算執行力預算編制完成后，企業(yè)要將預算執行的.權利與義務(wù)具體到個(gè)人，分為項目執行者與部門(mén)執行者等，形成各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預算編制落到實(shí)處，加大了其執行力度。此外，還需建立健全監督機制，一方面從企業(yè)整體宏觀(guān)調控預算的執行力，另一方面監督了解各項目的具體執行運作情況，并且有助于根據實(shí)際執行情況實(shí)時(shí)調整預算方案。最后，為了提高執行者的積極性，企業(yè)也可以對預算執行的好的部門(mén)、項目實(shí)行獎勵措施。

　　(四)總結房地產(chǎn)預算管理理論，培養預算管理人才基于房地產(chǎn)預算管理缺乏科學(xué)的理論指導，缺乏同時(shí)具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識，宏觀(guān)調控政策，經(jīng)濟，數學(xué)及統計學(xué)等方面知識的高能型人才的現狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結各方面經(jīng)驗，結合當今時(shí)代形勢與政策，建立具有本行業(yè)特點(diǎn)的預算管理理論。同時(shí)為企業(yè)有潛力的預算編制人員提供深造的機會(huì )，提高其工作能力，同時(shí)高薪吸引高能型人才，并通過(guò)其通力合作制定出科學(xué)可行的預算編制。

　　(一)經(jīng)營(yíng)戰略要統籌兼顧一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預算管理體系的導向。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰略存在問(wèn)題，那么即使其預算管理毫無(wú)疑問(wèn)，也會(huì )出現取舍不當，盲目投資的現象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰略是預算管理體系的根本保障。企業(yè)要認真研究當今的宏觀(guān)調控政策和市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境，結合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)戰略，在多項目模式下，從整體出發(fā)統籌兼顧人、事、財三方面的資源，合理配置，最終實(shí)現企業(yè)利益的最大化。此外也需對各個(gè)項目進(jìn)行合理預算，對整體效益進(jìn)行評估，結合企業(yè)的現有資源進(jìn)行合理取舍。

房地產(chǎn)論文4

　　房地產(chǎn)企業(yè)有著(zhù)高風(fēng)險、高投資的特點(diǎn)，財務(wù)管理中的內部控制體系的建立對它而言就具有更大的現實(shí)意義，它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，有效地規避其發(fā)展過(guò)程中可能出現的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內部控制體系構建中存在的問(wèn)題

　　1．1財務(wù)管理制度流于形式

　　從當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，很多企業(yè)并沒(méi)有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現代化財務(wù)管理的制度也沒(méi)有被應用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設和完善只是流于形式，并沒(méi)有被管理層嚴肅對待。相關(guān)責任部門(mén)在執行的過(guò)程中也不能將內部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內部控制體系在企業(yè)中的建設和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內部人員的意識薄弱有著(zhù)密切的關(guān)系。

　　1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

　　當前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內部控制體系的建設方面并沒(méi)有形成完善的系統，而且還多存在著(zhù)企業(yè)建立的內部管理體系并不能很好地適應企業(yè)管理的需要。盡管當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內部控制體系的時(shí)候也參考了很多先進(jìn)的案例和內部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內部控制制度建設的過(guò)程中并沒(méi)有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應變機制，根據時(shí)事和環(huán)境的變化來(lái)修訂和完善企業(yè)的內部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當前形勢來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著(zhù)渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴(lài)性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開(kāi)拓，大多企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款的渠道來(lái)獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

　　1．4內部監管不到位

　　在內部控制體制建立后，必要的`內部監管措施也是必須的，但大多數企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機制。首先體現在房地產(chǎn)企業(yè)的監督機制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設置屬地項目公司的管理模式，在這種集團控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結構、管理組織形式、內部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調或匹配上的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監督管理方面還缺少先進(jìn)的建設經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監督，從而使得監督執行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

　　中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內部控制體系建設中的現代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內部控制的過(guò)程中，通過(guò)信息化可以實(shí)現對企業(yè)的實(shí)時(shí)監控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節和整體的過(guò)程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設的過(guò)程中并未建立完善的管理平臺。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內部控制體系的構建策略

　　2．1正視現代企業(yè)管理制度建設，優(yōu)化企業(yè)管理模式

　　首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現代財務(wù)管理的制度有一個(gè)清楚的認識，充分理解內部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一t現代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內部控制體系的建設不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現代化的財務(wù)核算和管理體系

　　相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現代化的財務(wù)管理與內部控制體系的建設上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時(shí)地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設經(jīng)驗，在此基礎上進(jìn)行改良，以建立適應性強的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財務(wù)管理制度;其次，要同時(shí)加強對實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認清自身企業(yè)在管理過(guò)程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　較高的投資風(fēng)險、較大的資金投入以及較長(cháng)的建設周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過(guò)程中融資問(wèn)題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對國家政策的依賴(lài)性，積極發(fā)展自身融資能力的建設，合理地利用銀行貸款這種傳統融資模式在企業(yè)融資過(guò)程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會(huì )閑散資金的資本市場(chǎng)、增資擴股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2．4加強企業(yè)內部控制與內部審計工作

　　加強企業(yè)內部審計控制是保障企業(yè)內部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內部控制體系的建設過(guò)程中有著(zhù)重要的作用，這有利于實(shí)現企業(yè)內部審計的獨立性。在審計控制的過(guò)程中通過(guò)專(zhuān)項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運營(yíng)過(guò)程中出現的問(wèn)題的就很容易被發(fā)掘，并能夠實(shí)現對各種漏洞和不良行為的查處。而通過(guò)企業(yè)績(jì)效審計和內部控制審計的執行，企業(yè)將管理和控制的過(guò)程移向了事前與事中，這也是當前房地產(chǎn)企業(yè)內部審計工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強對企業(yè)內部控制的管理能有效地發(fā)現企業(yè)中出現的問(wèn)題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

　　在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統的建設方面也要加強重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、銷(xiāo)售、采購等多方面、各個(gè)環(huán)節的數據實(shí)現信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來(lái)說(shuō)是一個(gè)得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

　　3．結語(yǔ)

　　現代企業(yè)財務(wù)管理制度發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)重要成果就是內部控制體系的建立，它主要是通過(guò)調節、約束和規劃企業(yè)內部各項財務(wù)活動(dòng)，從而為企業(yè)規避風(fēng)險，提高企業(yè)的財務(wù)效益，以盡可能多的幫助企業(yè)實(shí)現盈利。而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)有著(zhù)高風(fēng)險、高投資的特點(diǎn)，財務(wù)管理中的內部控制體系的建立它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現對財務(wù)資源的科學(xué)合理配置，預測、發(fā)現和解決管理過(guò)程中出現的財務(wù)風(fēng)險，是增強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中競爭力的重要保障措施。

房地產(chǎn)論文5

　　有人將21世紀稱(chēng)之為信息時(shí)代,也有人稱(chēng)之為網(wǎng)絡(luò )時(shí)代,我們將它簡(jiǎn)稱(chēng)為e 時(shí)代更為形象和具有代表性。隨著(zhù)以網(wǎng)絡(luò )為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展,全球房地產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始了一場(chǎng)深刻變革,一方面是智能化住宅小區開(kāi)始走入普通人的生活;另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更加突出信息時(shí)代的特點(diǎn)。近幾年來(lái),我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)1.5%~2%,住房建設投資額以 7%的增幅上升,已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力之一。特別是國家作出“讓房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策,以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實(shí)施,進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用。面對e 時(shí)代的變遷,我國集團房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著(zhù)前所未有的機遇和挑戰。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理,而財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。

　　目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)展財務(wù)核算電算化,提高了財務(wù)部門(mén)的工作效率,但也存在一個(gè)共同的缺陷,它只是簡(jiǎn)單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過(guò)一個(gè)個(gè)相對獨立的子系統(如工資核算系統、固定資產(chǎn)核算系統)完成相應的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會(huì )計數據傳輸的實(shí)時(shí)性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬(wàn)變的今日,信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發(fā)生時(shí),或一筆非法事件的發(fā)生,會(huì )計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著(zhù)集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,管理層對信息的需求和預期發(fā)生改變,傳統的財務(wù)管理信息系統必須更新。實(shí)現財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化建設中最關(guān)鍵的問(wèn)題。怎樣實(shí)現財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,以達到真正有效的經(jīng)營(yíng)運作控制,實(shí)現信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

　　 一、立項、規劃環(huán)節的預算控制

　　新項目開(kāi)發(fā)應進(jìn)行財務(wù)預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開(kāi)發(fā)面臨極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,這是因為必須投入大量的資本,而未來(lái)收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開(kāi)發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財務(wù)預算管理。

　　1.立項環(huán)節的控制

　　各開(kāi)發(fā)公司新項目立項時(shí)須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經(jīng)集團立項聽(tīng)證會(huì )討論通過(guò)�！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖�具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開(kāi)發(fā)節奏及市場(chǎng)定位等基礎內容外,還須包括以下內容:

　　●成本費用估算和控制目標及措施;

　　●投資及效益測算、利潤體現安排;

　　●稅務(wù)環(huán)境及其影響;

　　●資金計劃;

　　●《競投方案》;

　　●投資風(fēng)險評估及相應的對策;

　　●項目綜合評價(jià)意見(jiàn)。

　　2.規劃設計環(huán)節的控制

　　總體規劃設計方案,應首先上報集團領(lǐng)導牽頭組織的“規劃設計方案聽(tīng)證會(huì )”審查,獲通過(guò)后進(jìn)入下一設計階段(如小區設計、單體設計、施工圖設計)。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進(jìn)行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。

　　關(guān)于施工招標環(huán)節的成本控制、施工過(guò)程的成本控制、設備管理、竣工交付環(huán)節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開(kāi)發(fā)公司依據各自的特點(diǎn)在預算范圍內靈活處理。

　　由此可見(jiàn),集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開(kāi)發(fā)項目經(jīng)認證審核后,各開(kāi)發(fā)公司在財務(wù)分析子系統中,編制有關(guān)項目的階段性預算,從財務(wù)管理的角度,把各種控制項用相應的科目和部門(mén)進(jìn)行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進(jìn)行預算管理科目的設置,如“在建工程”設置為“部門(mén)核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時(shí),可以在總賬中按部門(mén)錄入其發(fā)生額,在進(jìn)行數據處理時(shí),可以按照部門(mén)進(jìn)行歸類(lèi)匯總,在將數據轉化為信息輸出時(shí),按部門(mén)、科目將預算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要,對項目進(jìn)行預算控制。

　　二、項目開(kāi)發(fā)環(huán)節的財務(wù)控制

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

　　(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí),像其他行業(yè)一樣。首先應該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規模的開(kāi)發(fā),如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā),這個(gè)問(wèn)題比較容易解決,可以將全

　　部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對象,設立一個(gè)成本核算單位。但是對大規模的開(kāi)發(fā),如街坊改造或小區開(kāi)發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過(guò)細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會(huì )增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區為核算單位,因為一個(gè)小區從開(kāi)始建設到完全建成往往需要幾年的時(shí)間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程內容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開(kāi)發(fā)項目應該適當分塊,比如將一個(gè)小區內不同類(lèi)型的商品房按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊,利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進(jìn)行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

　　(2)成本項目的設立。正確劃分成本項目,可以客觀(guān)地反映產(chǎn)品的成本結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度規定,“開(kāi)發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應在該科目下,根據自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,選擇成本項目,并據此進(jìn)行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發(fā)生次數較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并。如各種配套費用支出,可設立一個(gè)“配套費用”明細科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用,特別是土建費用,如系分合同發(fā)包的還應該按合同進(jìn)行明細核算,以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進(jìn)行分類(lèi)、分級核算。

　　企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷(xiāo)售費用。按現行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度規定,這些費用應作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來(lái)說(shuō),有悖于會(huì )計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷(xiāo)售費用,這些費用的特點(diǎn)是數額較大、受益對象明確,如果在受益對象實(shí)現銷(xiāo)售之前,就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算,勢必會(huì )形成虛假的財務(wù)成果,不能客觀(guān)地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費用應視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”,作為成本項目的一個(gè)組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設明細專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現銷(xiāo)售后,再轉入“銷(xiāo)售費用”科目。然后按成本對象進(jìn)行歸集分配。

　　2.網(wǎng)絡(luò )化反饋式成本控制

　　公司高級管理層根據管理需要,根據期初編制有關(guān)項目的預算信息系統,隨著(zhù)項目的進(jìn)展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統,使用資金單位在旬末的.3日前,將需求資金計劃按類(lèi)別填報、錄入資金數據庫,經(jīng)各開(kāi)發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權逐級批準后,由網(wǎng)上發(fā)布到執行分公司或部門(mén),按批準計劃分配資金。計算機系統通過(guò)不相容崗位分離和權限的設置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權范圍內審批和使用,杜絕先斬后奏現象,以往具有權力特征的資金使用,通過(guò)資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò )上向公司決策層公開(kāi),堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示,實(shí)現對項目的事中控制。通過(guò)項目計算機系統功能提供多種條件進(jìn)行統計與查詢(xún),給公司高級管理層提供查詢(xún)分析的依據。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項,從而可以從源頭對異�，F象進(jìn)行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過(guò)項目進(jìn)行預算分析,為對相關(guān)責任中心和責任人進(jìn)行業(yè)績(jì)考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運作效率大大提高,同時(shí)也對高層管理人員形成了制約。

　　三、銷(xiāo)售環(huán)節的財務(wù)控制

　　1.加強房屋銷(xiāo)售的計劃性和價(jià)格的準確性。利用信息化銷(xiāo)售管理系統對房屋的竣工時(shí)間、戶(hù)型、數量進(jìn)行計算機統計,銷(xiāo)售部門(mén)負責房屋的銷(xiāo)售預定,企管部物價(jià)科根據市場(chǎng)調查、成本數據、歷史價(jià)格及周邊房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合評審,向價(jià)格管理部門(mén)申報房屋的銷(xiāo)售價(jià)格,企管部物價(jià)科對銷(xiāo)售違價(jià)有處理權包括處罰權。各分公司銷(xiāo)售部在每旬前3天通過(guò)全公司的銷(xiāo)售信息網(wǎng)絡(luò )集合旬回款計劃,每天將房屋銷(xiāo)售情況輸入計算機,將銷(xiāo)售房屋的種類(lèi)、戶(hù)型、合同號、價(jià)格、房款總額、款項回籠等到信息通過(guò)因特網(wǎng)傳送到總公司資金數據庫,使公司高級管理層能隨時(shí)通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài),了解各分公司的銷(xiāo)售及存量房的情況,適時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　2.提高銷(xiāo)售工作的透明度。通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )信息管理使銷(xiāo)售工作的透明度提高,公司高級管理層可以通過(guò)計算機網(wǎng)絡(luò )對客戶(hù)了如指掌,以往銷(xiāo)售人員動(dòng)不動(dòng)就要挾經(jīng)理,銷(xiāo)售人員吃里扒外,采用與客戶(hù)聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷(xiāo)售差價(jià)等手段,來(lái)對付公司的情況都在高度透明的計算機網(wǎng)絡(luò )管理下不復存在。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是隨著(zhù)我國的城市化進(jìn)程加快以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，人們生活富裕起來(lái)而逐漸發(fā)展壯大的，因此在一定時(shí)期內房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直處于上升階段，但是要想房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展壯大，就應該注意房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)。因此本文在我國會(huì )計制度不斷完善的階段，側重分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作中存在的問(wèn)題，進(jìn)而注意問(wèn)題的解決措施，以增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì )計核算；問(wèn)題；措施

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)社會(huì )的經(jīng)濟，因此它已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，所以更多的人選擇投入到房地產(chǎn)企業(yè)，增加自己的經(jīng)濟收入，但是因為大家盲目地投資和擴張，沒(méi)有充分分析好企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，尤其是會(huì )計核算的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有成熟完整的會(huì )計核算體系，所以本文關(guān)注會(huì )計核算的問(wèn)題，提出改進(jìn)的措施。

　　一、論述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算

　�。ㄒ唬�會(huì )計核算的內涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)在表面意義上指的是對房屋以及建筑物的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售工作，這是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展新興起的一個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大，資金投入量大，生產(chǎn)周期長(cháng)，所以會(huì )計工作對于企業(yè)的發(fā)展就很重要。而會(huì )計核算是房地產(chǎn)的會(huì )計工作人員依據會(huì )計準則，在充分分析好企業(yè)的生產(chǎn)實(shí)際情況以后，制定的會(huì )計核算制度，最終完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標，達到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化的目的。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的必要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營(yíng)項目都很大，因此經(jīng)濟活動(dòng)很復雜，涉及的經(jīng)濟數額巨大，而且使用周期長(cháng)，因此對于會(huì )計核算來(lái)說(shuō)工作量大，同時(shí)會(huì )計核算是存在于企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節，它需要各部門(mén)之間的配合，因此一旦企業(yè)的會(huì )計核算的任何一個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，那么企業(yè)就可能會(huì )面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和經(jīng)濟損失，所以說(shuō)企業(yè)要積極的應對市場(chǎng)的競爭環(huán)境，并且做好會(huì )計核算部門(mén)的責任分工，降低會(huì )計核算的風(fēng)險，保證企業(yè)的會(huì )計核算工作的順利開(kāi)展，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系建設不科學(xué)

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)是新興的企業(yè)，是由于國家經(jīng)濟發(fā)展水平提高，城市化進(jìn)程加快而出現的，所以房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的性質(zhì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競爭中穩步發(fā)展，就需要依據新會(huì )計準則和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況制定相應的會(huì )計核算體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的'發(fā)展實(shí)際情況是會(huì )計核算制度不完善，體系不健全，因為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者只是關(guān)注經(jīng)濟效益，對會(huì )計核算體系不重視，這就導致在實(shí)際工作中會(huì )計核算的作用發(fā)揮不出來(lái)，致使資金的使用混亂，很多會(huì )計數據對不上賬，資金流失嚴重，會(huì )計風(fēng)險增加，加上會(huì )計核算的體系建設不科學(xué)，因此會(huì )計核算沒(méi)有實(shí)際的應用作用，企業(yè)中也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的會(huì )計核算部門(mén)，會(huì )計核算準則的制定沒(méi)有統一性。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)對現金流的控制不全面

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量大，因此現金流量與其他企業(yè)相比具有很大的不同，它是因為在房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)時(shí)期對現金流的需求和使用都不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)對現金流量的控制存在一定的困難和問(wèn)題。就房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目而言，因此開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)，項目種類(lèi)多，所以對于現金流量的需要大的基礎上還要使用周期長(cháng)，所以對會(huì )計核算的工作要求很高，需要做好分類(lèi)以及數據的收集，保證資金流動(dòng)的安全性和核算數據的完整性�，F階段很多房地產(chǎn)企業(yè)都是使用編制的現金流量表，但是這種流量表會(huì )造成企業(yè)的會(huì )計信息不完整，不利于企業(yè)的長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，對于投資者需要的會(huì )計數據不能完整的提供，所以就不能對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及現金流量的情況做科學(xué)的數據反映，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算的主要問(wèn)題，需要企業(yè)重視對現金流量的控制。

　�。ㄈ�）權責發(fā)生制的會(huì )計核算存在弊端

　　現階段房地產(chǎn)企業(yè)中一般喜歡使用權責發(fā)生制的會(huì )計核算制度，隨著(zhù)企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)營(yíng)項目的擴展，這種制度已經(jīng)存在很大的弊端，不適應企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，她的問(wèn)題主要體現在會(huì )出現人為干預到企業(yè)的利潤調節中，因為權責發(fā)生制不能科學(xué)的準確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入情況，所以會(huì )計信息存在不準確的問(wèn)題，因此就會(huì )造成企業(yè)的賒銷(xiāo)現象嚴重，企業(yè)的應收賬款數額巨大，企業(yè)的資金流通就會(huì )出現問(wèn)題，影響企業(yè)的資金運轉，同時(shí)企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的國有資產(chǎn)的管理，因此國有資產(chǎn)流失嚴重，資金管理不安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售，企業(yè)銷(xiāo)售沒(méi)有一個(gè)完全的標準，影響企業(yè)的最終收益。以上問(wèn)題就表明因為房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定其權責發(fā)生制的制度不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續的發(fā)展。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險信息披露不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在很大的風(fēng)險，風(fēng)險種類(lèi)也很多，出現風(fēng)險的原因主要是企業(yè)的風(fēng)險信息披露不足造成的。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的控制和管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)的資源、投資和會(huì )計核算的制度的不健全等都是影響風(fēng)險存在的主要原因，因為房地產(chǎn)企業(yè)的重心是土地資源，所以我國的土地資源的結構影響企業(yè)的投資和發(fā)展，現階段國家土地資源沒(méi)有得到很好的利用，資源浪費現象嚴重，利用率低，導致房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備不足，影響后續的投資，增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。而且我國的人口多，但是分布不均勻，地區之間的經(jīng)濟差異性大，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有開(kāi)發(fā)的空間，但是因為地域差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)存在很大的風(fēng)險，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露情況來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算沒(méi)有統一的制度管理也是很大的問(wèn)題，存在很大的風(fēng)險。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算制度的措施

　�。ㄒ唬┙�立健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)應該依據自己的經(jīng)營(yíng)項目采取不同的會(huì )計核算方式，這樣才能夠保證會(huì )計核算的水平的提高，也才能夠有利于房地產(chǎn)企業(yè)依據自身的會(huì )計核算的基本內容建立健全企房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算體系。應該改變以往的權責發(fā)生制的會(huì )計核算方法，采用收付實(shí)現制的會(huì )計核算手段，企業(yè)管理者應該首先重視會(huì )計核算對其發(fā)展的影響，然后制定相應的會(huì )計核算制度，保證會(huì )計核算的工作秩序，明確大家的工作職責，在企業(yè)的內部控制工作中，重視會(huì )計核算的工作內容，增加對資金收入和支出的管理，建立企業(yè)的監督體制，監督工作的進(jìn)展情況，這也是為了避免企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中的一個(gè)有效的控制，對銷(xiāo)售的做好記錄，尤其是應收賬款的管理，保證企業(yè)的資金流動(dòng)的安全性，最終給房地產(chǎn)企業(yè)量身定做一套完整的會(huì )計核算體系。

　�。ǘ�）增加會(huì )計信息披露的內容

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險性大，因此企業(yè)雖然具有很高的利潤空間但是這不能真實(shí)地反應出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，所以就需要做好信息披露工作，因為信息披露不完整，會(huì )給企業(yè)的管理者造成錯誤的信息指導，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展決策。因此房地產(chǎn)企業(yè)要增加信息披露的內容，增加土地信息披露和現金流的披露，因此土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎，只有企業(yè)在發(fā)展中及時(shí)地掌握好土地資源的分部和儲存情況，在能保證后續的房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)，也才能夠評估出企業(yè)的成本，有利于企業(yè)預算和資金的使用規劃，而同時(shí)對現金流的披露可以有利于企業(yè)對資金的合理的安排，盡量避免企業(yè)的投資風(fēng)險和現金的使用風(fēng)險，這有利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展計劃的實(shí)現。

　�。ㄈ�）完善企業(yè)的會(huì )計準則

　　因為現階段我國的會(huì )計準則制定的不完善，還存在很多的問(wèn)題需要解決，因此我國可以借鑒國際的會(huì )計準則的規定，依據我國的企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，然后協(xié)調和衡量我國的會(huì )計準則的標準，制定合理的會(huì )計準則，為企業(yè)服務(wù)，縱觀(guān)整個(gè)世紀的會(huì )計工作，大家都是工作量非常之大，但是因為我國的會(huì )計內容不完整，所以我國的會(huì )計成本增加，而同時(shí)會(huì )計的國際競爭力大，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)走向世界，因此我們需要使我國會(huì )計準則與國際會(huì )計接軌，促進(jìn)我國會(huì )計國際化，從根本上改變房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度的不完整，為企業(yè)的擴展經(jīng)營(yíng)提供制度的保障，打開(kāi)市場(chǎng)，提高競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄋ模┰O置合理的會(huì )計科目，確定好企業(yè)的會(huì )計標準

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算工作是需要合理的體現企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的工作，會(huì )計核算是需要給企業(yè)管理者的投資提供數據支持，保證企業(yè)的投資科學(xué)性的，因此對于企業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，需要對企業(yè)的會(huì )計標準做好規定，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計在符合國家法律法規以及會(huì )計行業(yè)標準也基礎上，制定會(huì )計工作的標準，同時(shí)要細化會(huì )計的科目，因為會(huì )計工作的復雜性，所以需要對會(huì )計的投資和經(jīng)營(yíng)做好管理，保證企業(yè)對項目的了解和掌握，便于最后的會(huì )計科目的完整，保證企業(yè)的會(huì )計核算的工作進(jìn)展有序。

　　結束語(yǔ)

　　綜上所述，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算存在的問(wèn)題，因此我們需要在分析的基礎上完善企業(yè)的會(huì )計核算制度，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續的發(fā)展，借鑒國內外的會(huì )計標準和先進(jìn)的經(jīng)驗，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算的有效管理，減少風(fēng)險的出現，保證效益最大化。

　　參考文獻：

　　[1]邢英.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題淺談[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx(22)

　　[2]宋軍杰.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算探析[J].中國鄉鎮企業(yè)會(huì )計,20xx(07).

房地產(chǎn)論文7

　　摘要：我國城市建設與發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)屬于重要的項目，近年來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，推進(jìn)了社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)中，比較關(guān)鍵的是測繪操作，為了提高房地產(chǎn)的測繪效率，應該采取質(zhì)量管理的方法，保障測繪的準確性，以此來(lái)滿(mǎn)足房地產(chǎn)發(fā)展的需求。文章主要探討房地產(chǎn)測繪中質(zhì)量管理的相關(guān)措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);測繪;質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟建設的基礎項目，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈，增加了房地產(chǎn)的行業(yè)壓力。房地產(chǎn)測繪的過(guò)程中，應該采取質(zhì)量管理的措施，通過(guò)質(zhì)量管理，完善房地產(chǎn)的測繪過(guò)程，規避潛在的測繪風(fēng)險。質(zhì)量管理能夠規范好房地產(chǎn)的測繪技術(shù)，保障房地產(chǎn)測繪的準確性，以免影響房地產(chǎn)的運營(yíng)。

　　1房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量要求

　　房地產(chǎn)測繪工作，主要是通過(guò)測繪儀器，測繪出土地信息、權屬數據等，實(shí)現房地產(chǎn)中各項數據的轉型操作[1]。房地產(chǎn)測繪對質(zhì)量有很高的要求，遵循質(zhì)量要求，才能確保房地產(chǎn)測繪的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)測繪時(shí)的質(zhì)量要求，能夠明確測繪的目的，嚴格按照房地產(chǎn)的需求，完成測繪的工作，最主要是維護測繪的質(zhì)量，準確應用到房地產(chǎn)項目中。房地產(chǎn)測繪中，落實(shí)質(zhì)量管理，為房地產(chǎn)的各項操作，提供標準的數據參考。

　　2房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理

　　2.1成立測繪管理機構

　　房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理中，最先要成立規范的測繪管理機構，通過(guò)測繪管理機構，提高測繪管理的水平。測繪管理機組，組織與房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理相關(guān)的工作。管理機構要制定好房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的計劃，合理行使機構的職能，全面監督房地產(chǎn)的測繪工作[2]。測繪管理機構具有監督作用，直接監督測繪的質(zhì)量，嚴格約束房地產(chǎn)測繪的過(guò)程，防止房地產(chǎn)測繪中發(fā)生數據問(wèn)題。測繪管理機構具有一定執法能力，其可根據房地產(chǎn)測繪的要求，審核最終測繪結果，確保房地產(chǎn)測繪可達到質(zhì)量的規范標準。

　　2.2完善房產(chǎn)測繪市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理中，要完善測繪市場(chǎng)，完善測繪的過(guò)程，嚴格按照房地產(chǎn)測繪的實(shí)際情況，實(shí)行市場(chǎng)化的測繪管理。房地產(chǎn)測繪的數據、參數等，均是質(zhì)量管理的對象，根據測繪市場(chǎng)的信息，規范各項數據與參數，同時(shí)把控房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，防止市場(chǎng)信息對測繪造成影響[3]。質(zhì)量管理工作上，積極完善房地產(chǎn)的測繪市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)調控測繪的過(guò)程，先規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)中有不規范、不正當的`競爭關(guān)系，強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正，再展開(kāi)測繪工作，在很大程度上緩解房地產(chǎn)測繪的困難度，提升房地產(chǎn)測繪的準確性，以免出現測繪誤差。

　　2.3管理實(shí)際測繪行為

　　測繪質(zhì)量管理中，還要對房地產(chǎn)測繪的實(shí)際行為進(jìn)行管理，可以圍繞房地產(chǎn)的測繪，組織管理協(xié)會(huì )，專(zhuān)門(mén)組建服務(wù)團隊，參與房地產(chǎn)的測繪工作。團隊協(xié)會(huì )能夠在房地產(chǎn)測繪的內部關(guān)系上，做有效的處理，拉近各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，專(zhuān)門(mén)協(xié)調測繪部門(mén)之間出現的問(wèn)題，例如：團隊協(xié)會(huì )連接著(zhù)政府與測繪部門(mén)，把政府的信息，及時(shí)傳遞給測繪部門(mén)，保障測繪工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)測繪的發(fā)展速度非�？�，測繪的操作也越來(lái)越復雜，采用協(xié)會(huì )管理的方法，能夠積極的管理測繪的質(zhì)量，協(xié)調好房地產(chǎn)測繪的工作，確保測繪技術(shù)可規范的展開(kāi)。

　　2.4統一測繪技術(shù)標準

　　房地產(chǎn)測繪中，應該統一測繪時(shí)的技術(shù)標準，以此來(lái)提高質(zhì)量管理的水平。房地產(chǎn)行業(yè)上，房屋設計類(lèi)型多，測繪時(shí)，遵循統一的測繪標準，才能維護測繪的高效性，確保各項測繪數據，都符合準確度的要求，以便應用到房地產(chǎn)設計內。例如：我國房地產(chǎn)測繪中，已經(jīng)出臺了《房產(chǎn)測量規范》，在很大程度上，統一了測繪技術(shù)，除此以外，還有《中華人民共和國測繪法》，確保房地產(chǎn)測繪的規范性，保障各項數據具有可操作的特征。房地產(chǎn)測繪在實(shí)行質(zhì)量管理時(shí)，應該完善測繪技術(shù)的標準，注重測繪數據的統一化管理。房地產(chǎn)測繪的科學(xué)性、合理性，能夠預防房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟糾紛，保障房地產(chǎn)測繪的實(shí)施效率。

　　2.5實(shí)行社會(huì )監督制度

　　社會(huì )監督制度，在房地產(chǎn)質(zhì)量管理中起到關(guān)鍵的作用，測繪決定了房屋的面積、公攤等，應該在社會(huì )中，宣傳監督制度，促使社會(huì )公眾，可以參與到房地產(chǎn)的測繪管理內，全面預防后期的糾紛[4]。質(zhì)量管理中的社會(huì )監督，利用社會(huì )公示制度，登記并展示房地產(chǎn)的測繪信息，方便社會(huì )人員監督。例如：房地產(chǎn)測繪結果，通過(guò)政務(wù)信息網(wǎng)絡(luò )，公示全部的信息，購房時(shí)的客戶(hù)人員，可以在政務(wù)信息網(wǎng)上看到測繪的相關(guān)信息，實(shí)行社會(huì )監督，體現質(zhì)量管理的實(shí)踐性。

　　3房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制

　　3.1控制測繪人員

　　測繪人員的控制，是提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的一項措施，控制好人員行為，確保測繪人員的積極性，以便滿(mǎn)足測繪質(zhì)量管理的需求，以免測繪人員對房地產(chǎn)的測繪數據造成影響，完善房地產(chǎn)測繪的過(guò)程，規避人員方面的測繪風(fēng)險。人員控制時(shí)，選擇有經(jīng)驗的工作人員，必要時(shí)可以安排崗前培訓，落實(shí)房地產(chǎn)測繪的培訓工作，提升人員的測繪水平。

　　3.2控制測繪時(shí)間

　　房地產(chǎn)測繪時(shí)間的控制，主要是預防外界環(huán)境對測繪的干擾，防止測繪有誤差。在房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制方面，合理的規劃、分配測繪時(shí)間，盡量不要選在降水、大風(fēng)天氣作業(yè)，避開(kāi)自然環(huán)境的干擾，由此才能保護房地產(chǎn)的測繪過(guò)程，維護各項測繪數據的準確性與可靠性。

　　3.3控制測繪儀器

　　房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制中，選擇優(yōu)質(zhì)的測繪儀器，在進(jìn)行房地產(chǎn)測繪以前，需要調試好各項儀器，使用完后，也要做一系列的保養，方便下次使用。測繪儀器的質(zhì)量控制，能夠降低測繪的誤差，以便提高測繪的精準性，測繪儀器要符合標準，不能影響測繪的過(guò)程，預防發(fā)生數據誤差，維護測繪儀器的性能，為房地產(chǎn)測繪提供全面的支持。

　　4結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)測繪時(shí)，對質(zhì)量管理有一定的要求，全面落實(shí)質(zhì)量管理的措施，能夠提高測繪結果的準確性及可靠性，滿(mǎn)足房地產(chǎn)的測繪需求。質(zhì)量管理在房地產(chǎn)測繪方面，可以有效規避測繪中潛在的數據風(fēng)險，加強房地產(chǎn)測繪的控制力度，防止房地產(chǎn)測繪出現問(wèn)題。

　　參考文獻：

　　[1]趙曄,劉方,麥吾蘭阿力木江,等.測繪測量技術(shù)在建筑工程施工中的應用[J].工程技術(shù)研究,20xx,(9):50+66.

　　[2]周輝.工程測繪對于建筑工程施工質(zhì)量控制的意義[J].工程技術(shù)研究,20xx,(5):205+232.

　　[3]黃科新.控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的技術(shù)措施探討[J].住宅與房地產(chǎn),20xx,(3):124.

　　[4]李鑫.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制研究[J].住宅與房地產(chǎn),20xx,(21):26.

房地產(chǎn)論文8

　　如今隨著(zhù)購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷(xiāo)售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤(pán)的銷(xiāo)售必須拿出翔實(shí)可行的銷(xiāo)售進(jìn)程控制計劃，其中影響銷(xiāo)售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷(xiāo)計劃。

　　針對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的宏觀(guān)與微觀(guān)影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應方--房地產(chǎn)企業(yè)應該從樓盤(pán)前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷(xiāo)售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場(chǎng)調查。

　　在金融危機和國家宏觀(guān)調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現了銷(xiāo)售不暢甚至滯銷(xiāo)的現象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營(yíng)銷(xiāo)態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導致決策失誤，使項目開(kāi)發(fā)出現選址不準和市場(chǎng)定位不當。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的`決策有極為重要的作用。

　　通過(guò)市場(chǎng)調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據此制定出銷(xiāo)售計劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場(chǎng)價(jià)格，有針對性地開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，從而保證銷(xiāo)售成功。市場(chǎng)調查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調查全面把握社會(huì )經(jīng)濟與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規和政府有關(guān)措施，并對項目周邊居民和對周邊同類(lèi)樓盤(pán)作深入調查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　二、創(chuàng )造值得信賴(lài)的地產(chǎn)品牌。

　　在當前市場(chǎng)形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣(mài)方過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區別于同類(lèi)產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣(mài)方市場(chǎng)前提下多數地產(chǎn)品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷(xiāo)售為前提的“品牌建設”，往往到銷(xiāo)售完為止，以短期利益為主。在買(mǎi)方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環(huán)節一直延續下去。在房子資源相對短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當地產(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會(huì )承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗，主動(dòng)接受監督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì )讓消費者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過(guò)程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)理念。

　　傳統的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是通過(guò)廣告傳遞樓盤(pán)信息，經(jīng)購房者考察并認同，最終由專(zhuān)職的售樓人員實(shí)現銷(xiāo)售。應該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣(mài)自夸”和購房者的主動(dòng)上門(mén)。而現在，房地產(chǎn)消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營(yíng)銷(xiāo)理論--產(chǎn)品、促銷(xiāo)、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷(xiāo)理論正在逐步取代4P營(yíng)銷(xiāo)理論，整合營(yíng)銷(xiāo)理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買(mǎi)的便利性以及溝通。面對這樣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)新紀元，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現困難的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將進(jìn)入整合營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，通過(guò)整合，使發(fā)展商找到目標市場(chǎng)，為購房者提供合適房源，通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和營(yíng)銷(xiāo)技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買(mǎi)決定。

　　此外，由于市場(chǎng)上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng )造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng )造差異性。其不僅包括對現實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現實(shí)的(售后的)滿(mǎn)意度，還要提高預期的(售前的)滿(mǎn)意程度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不斷開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應當強調“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，即“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”。加強服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵應當把為客戶(hù)服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，才能吸引客戶(hù)踴躍購房，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售。

房地產(chǎn)論文9

　　新常態(tài)是中央對我國當前經(jīng)濟增長(cháng)階段變化規律的深刻認識。如何正確認識經(jīng)濟新常態(tài)，把握經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò )，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已成為社會(huì )熱點(diǎn)問(wèn)題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)卷調查，闡述經(jīng)濟新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化特征，以尋求適應經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展機遇，提出主動(dòng)適應經(jīng)濟新常態(tài)的對策建議。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

　　減速換擋成常態(tài)。20xx年以來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟高速增長(cháng)，浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(cháng)17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達34.2%和47.9%;20xx年后隨著(zhù)發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始下滑，20xx年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7262億元，同比增長(cháng)16.8%,增速較上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，較增幅最高的20xx年回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(cháng)時(shí)代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

　　市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長(cháng)7.6%.房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現供大于求的運行態(tài)勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長(cháng)。截止到20xx年12月，浙江11個(gè)設區市新建住宅庫存套數為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷(xiāo)售量計算，消化現有市場(chǎng)總庫存的去化周期需要20個(gè)月。

　　自住需求入市成常態(tài)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業(yè)比例增大。據對全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，53.4%的被調查者是首次置業(yè)，38.8%的被調查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場(chǎng)主體。

　　行業(yè)分化成常態(tài)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，20xx年浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目企業(yè)總數首次減少至 6114家�！�20xx中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內洗牌加速。20xx年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

　　消費貸款政策執行難到位。20xx年起公積金個(gè)人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時(shí)間被無(wú)限期延長(cháng)，造成部分開(kāi)發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購房業(yè)務(wù)，損害了開(kāi)發(fā)商及購房者的'權益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。20xx年以來(lái)，各商業(yè)銀行陸續收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國內貸款占本年資金來(lái)源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來(lái)源占本年資金來(lái)源的比例從71.1%上升到79.8%.據對房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，52.0%的被調查企業(yè)表示資金緊張。

　　新建商品住宅市場(chǎng)去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷(xiāo)售15129套測算，庫存去化周期高達20個(gè)月。另一方面，區域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現高低不一的分布格局（見(jiàn)表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠高于浙江省平均水平。

　　房?jì)r(jià)相對偏高。20xx年浙江城鎮居民房?jì)r(jià)收入比為4.5,之后不斷擴大，到了20xx年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮居民房?jì)r(jià)收入比依然高達10.7.

　　地方政府對土地財政依賴(lài)度過(guò)高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴(lài)度過(guò)高，使地方政府成為追求利潤的市場(chǎng)主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.

　　土地供應缺乏長(cháng)期規劃。20xx年，在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，土地市場(chǎng)交易異�；馃�，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致20xx年以來(lái)浙江商品房庫存的高企。據對全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調查數據顯示，23.5%的被調查企業(yè)認為政府供地計劃不合理。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機遇

　　新型城鎮化戰略機遇。截止到20xx年，浙江城鎮化率達到了64%,超過(guò)全國平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮化標準仍有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。據相關(guān)資料測算，浙江城鎮化進(jìn)程帶來(lái)的潛在住宅市場(chǎng)需求達到110萬(wàn)套（以三口之家作為一戶(hù)計算）。從另一個(gè)角度來(lái)看，浙江仍有20xx萬(wàn)農村居民，如果通過(guò)"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農村民轉為城鎮居民，使他們能居住到城鎮，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農村居民進(jìn)入城市，就會(huì )帶來(lái)近70萬(wàn)套的住房需求。

　　居民收入增長(cháng)帶動(dòng)的新機遇。隨著(zhù)居民收入的不斷提高，用于住房消費的開(kāi)支越來(lái)越大，對居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，居民改善性住房需求會(huì )逐漸旺盛，而當前與戶(hù)籍掛鉤的學(xué)區房制度更會(huì )助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬(wàn)人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬(wàn)套。

　　制度改革帶來(lái)的新機遇。浙江農房集聚改造、棚戶(hù)區改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的潛在消費動(dòng)力。據統計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶(hù)區住戶(hù)約80萬(wàn)戶(hù)，平均每年約有16萬(wàn)戶(hù)的改造需求。

　　貨幣寬松政策帶來(lái)的新機遇。貨幣政策的調整帶來(lái)的新機遇。假設購房者商業(yè)住房貸款金額為200萬(wàn)元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬(wàn)元；中國人民銀行自20xx年11月連續多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬(wàn)元，總還款金額下降了45.5萬(wàn)元。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對策

　　完善"雙向調控"措施，解決市場(chǎng)高庫存量。各地政府可以停止建設經(jīng)濟適用房，而通過(guò)回購商品房方式補充公租房房源和棚戶(hù)區改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個(gè)人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進(jìn)、落戶(hù)等方面繼續出臺措施，重點(diǎn)鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業(yè)，實(shí)現"住有所居"的愿望。

　　細化"分類(lèi)調控"政策，防止一刀切。根據對于不同城市特性進(jìn)行"分類(lèi)指導",根據各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，分化政策導向，進(jìn)行精細化調控。外來(lái)人口較多、房?jì)r(jià)較高的杭州等一線(xiàn)城市，應對市場(chǎng)投資性需求、投機性需求進(jìn)行適度的調節和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來(lái)人口較少的城市，政策應繼續允許一些定向寬松的措施出臺，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫存步伐。

　　完善信貸政策體系，改善市場(chǎng)資本環(huán)境。金融部門(mén)應完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財務(wù)可持續、風(fēng)險管理等因素，適當的提高首套房貸利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門(mén)檻，擴大"公轉商"貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。

　　實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴(lài)。結合地方稅收體系在"營(yíng)改增"背景下的改革契機，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府"土地財政"轉型陣痛問(wèn)題。本著(zhù)"簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實(shí)現房地產(chǎn)稅的環(huán)節轉變，穩定地方財政收入來(lái)源。

　　合理規劃土地供給，防止土地"大小年".落實(shí)土地供應市區"一盤(pán)棋"的機制，參照近三年銷(xiāo)售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場(chǎng)住宅庫存量納入統籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時(shí)間表，確定庫存預警線(xiàn)，若庫存高于預警線(xiàn)，則及時(shí)調低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線(xiàn)，則及時(shí)增加土地出入量，加快出讓速度。

房地產(chǎn)論文10

　　中國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是我國經(jīng)濟財政金融的重要支撐，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，相關(guān)配套制度沒(méi)有及時(shí)跟上必然帶來(lái)不穩定的隱患。因此，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展也成為經(jīng)濟學(xué)者研究的重點(diǎn)。本文希望通過(guò)對房地產(chǎn)稅收政策的簡(jiǎn)要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩健的發(fā)展，希望通過(guò)此文能夠對我國稅收政策起到一定有益的借鑒作用。

　　一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)財政稅收政策的研究

　　據不完全的統計，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額以每年5%以上的速度快速增長(cháng)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的發(fā)展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。就目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，就要充分了解國家的宏觀(guān)調控政策，清楚國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及居民對房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標預期。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在供需不平、價(jià)格機制不透明等問(wèn)題。當然，這其中也有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題，而要解決這些問(wèn)題就需要我國對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟調節，發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調節作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監管，穩定好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二、房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區別化的稅收政策來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開(kāi)發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規模和方向，保障房屋土地的合理利用和開(kāi)發(fā);第二，流轉階段的稅收政策主要用來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機取巧行為，通過(guò)對流通市場(chǎng)的再分配來(lái)影響需求端。第三，保有環(huán)節的財政稅收政策，有利于市場(chǎng)的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策主要對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿(mǎn)足。房地產(chǎn)市場(chǎng)預期從樂(lè )觀(guān)到謹慎的一系列變化，正好說(shuō)明稅收政策在其中起到了很好的調節作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓消費者保持理性頭腦，調節供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展，需要進(jìn)一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開(kāi)發(fā)商的考核，對不符合要求的開(kāi)發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導居民正確的購買(mǎi)觀(guān)念，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展。

　　稅收政策是最常見(jiàn)的經(jīng)濟調節手段之一。城市的土地資源稀缺，可開(kāi)發(fā)利用的不足導致許多投機者購買(mǎi)土地卻不開(kāi)發(fā)利用，土地市場(chǎng)制度的不健全導致市場(chǎng)價(jià)格混亂，投機者倒賣(mài)土地，造成許多土地價(jià)格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運轉。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開(kāi)發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。

　　三、我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　面對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，價(jià)格虛高，政府可以利用稅收政策調節合理引導消費者理性消費，通過(guò)控制信貸資金，促使開(kāi)發(fā)商增加市場(chǎng)供給，降低不合理的價(jià)格，回歸正常價(jià)格區間。刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。高房?jì)r(jià)和低收入是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要矛盾，居民收入低降低購買(mǎi)欲和購買(mǎi)力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

　　改進(jìn)物業(yè)稅的政策，加強監督力度可以加強和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的'不合理行為。物業(yè)稅的政策實(shí)施應從我國的實(shí)際情況出發(fā)，首先，對于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實(shí)施應區別開(kāi)來(lái)，通過(guò)制定不同的稅率可以有效調節不同階級收入人群的經(jīng)濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評估市場(chǎng)，規范評估行業(yè)的發(fā)展，完善評估體系，保證國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，了解清楚城市土地的開(kāi)發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋和土地兩證合一，強化產(chǎn)權登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機制。

　　我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來(lái)進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和相關(guān)法律，并嚴格實(shí)施執行，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究，保障市場(chǎng)合理發(fā)展，讓供方合理開(kāi)發(fā)、依法競爭，讓群眾買(mǎi)得放心，買(mǎi)得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，完善房地產(chǎn)稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實(shí)到房地產(chǎn)稅收當中，為我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩又快的發(fā)展。

　　四、結束語(yǔ)

　　財政稅收對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機制，保證房屋土地資源的合理開(kāi)發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展;合理引導消費者理性購買(mǎi)商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管力度，讓不法分子無(wú)縫可鉆，這樣才能讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正有序規范的發(fā)展起來(lái)。

房地產(chǎn)論文11

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟運行規律進(jìn)行研究。學(xué)生通過(guò)對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習，可以發(fā)現房地業(yè)與國民經(jīng)濟之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中還存在一定問(wèn)題，因此需要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的研究。

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，課本中的內容很難滿(mǎn)足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。

　　在市場(chǎng)活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對會(huì )場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著(zhù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細分析，重點(diǎn)要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系。社會(huì )的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿(mǎn)足，因此在教材中應當對住宅需求的進(jìn)行解釋?zhuān)瑥男睦镆蛩睾蜕鐣?huì )因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問(wèn)題的探討，滿(mǎn)足學(xué)生對知識的需求。

　　從社會(huì )心里動(dòng)機進(jìn)行分析，認為人的行為是由內心所驅動(dòng)的.，動(dòng)機的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿(mǎn)足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場(chǎng)所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿(mǎn)足人們在安全上的需求。在滿(mǎn)足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現代社會(huì )中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來(lái)越大。社會(huì )地位需求也影響著(zhù)人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場(chǎng)所，屬于集體創(chuàng )造的優(yōu)越條件�，F代許多住宅小區都建設了一些服務(wù)設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿(mǎn)足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實(shí)現這一需求。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)中對實(shí)驗教學(xué)的應用

　　2.1 實(shí)驗教學(xué)實(shí)施的基本條件

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟小學(xué)中對實(shí)驗教學(xué)進(jìn)行應用，對教學(xué)人員、實(shí)驗室、費用等方面都有著(zhù)一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展需要的人員有實(shí)驗室中的工作人員和教師。對于實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的內容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗步驟依據操作方法；實(shí)驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗過(guò)程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗室要求，一般情況下實(shí)驗室教學(xué)需要在專(zhuān)用的實(shí)驗室中開(kāi)展。實(shí)驗室教學(xué)通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應用過(guò)程中，為了降低其它因素對實(shí)驗室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中最好還是選擇計算機實(shí)驗模式。從我國的實(shí)際情況來(lái)看，我國并未建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)濟實(shí)驗室，因此實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗室中開(kāi)展。（3）實(shí)驗教學(xué)的開(kāi)展需要一定的實(shí)驗教學(xué)費用作為支持，刨除實(shí)驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實(shí)驗也在激勵等方面提供一定的支持。

　　2.2 實(shí)驗教學(xué)的具體實(shí)施步驟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的實(shí)驗教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟實(shí)驗教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗問(wèn)題，在開(kāi)展實(shí)驗教學(xué)前，需要對教學(xué)的內容進(jìn)行總結和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問(wèn)題。（2）準備和設計，在實(shí)驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實(shí)驗方面，要以對實(shí)驗的檢驗為目的，對實(shí)驗中的交易機制、變量進(jìn)行合理設定。（3）做好理論講解，在開(kāi)展實(shí)驗前，需要詳細講解實(shí)驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據理論向學(xué)生提出問(wèn)題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗開(kāi)展過(guò)程中對問(wèn)題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗結果的顯示，實(shí)驗結束后，需要將實(shí)驗結果從實(shí)驗軟件中導出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗結果能夠直觀(guān)的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實(shí)驗結果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗討論，展示實(shí)驗結果后，教師需要對最初提出的理論問(wèn)題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問(wèn)題進(jìn)行討論，在討論過(guò)程中要對問(wèn)題進(jìn)行控制和引導，從而提高討論效率。

　　3.結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中存在許多問(wèn)題，本文在對房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系分析的基礎上，對實(shí)驗教學(xué)的應用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　摘要:隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的穩定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨新的起點(diǎn)和突破，房地產(chǎn)行業(yè)與人們生活具有緊密聯(lián)系，其發(fā)展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來(lái)，我國在全國范圍內推出的營(yíng)改增政策，與此同時(shí)，將房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增試點(diǎn)范圍逐步擴大，徹底改變傳統營(yíng)業(yè)稅的制度，開(kāi)始進(jìn)行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響展開(kāi)分析。

　　關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;房地產(chǎn);營(yíng)業(yè)稅;增值稅

　　引言

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門(mén)及國家稅務(wù)總局在20xx年3月23日發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，屆時(shí)起5月1日全面執行營(yíng)改增，逐漸將營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍擴到房地產(chǎn)、建筑、金融等多個(gè)領(lǐng)域。對于營(yíng)改增政策的推行，它對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計核算與納稅造成重要的影響。在提高經(jīng)濟水平快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了一些問(wèn)題，我們從一般納稅人的角度探討營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的沖擊和影響。

　　一、營(yíng)改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　(一)營(yíng)改增對房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　營(yíng)改增政策下，任何企業(yè)所購置的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅都可以進(jìn)行相應的抵扣。比如，房地產(chǎn)企業(yè)購置商業(yè)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應的時(shí)間段內進(jìn)行抵扣。這能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源的投資，活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現狀。其次，對于二手房的銷(xiāo)售，營(yíng)改增政策也做了一些調整，大大降低個(gè)人轉讓二手房所需要承受的費用。同時(shí)，對于房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年以上的住房，免征增值稅，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展。

　　(二)對企業(yè)內部財務(wù)的影響

　　在營(yíng)改增政策落實(shí)以后，對房地產(chǎn)企業(yè)的內部財務(wù)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)造成的影響是非常大的，相比以往的工作來(lái)看，財務(wù)部門(mén)對票據的審核力度明顯增強，并對企業(yè)的納稅制度與會(huì )計核算制度進(jìn)行嚴格的規范。同時(shí)，企業(yè)更加重視本單位工作人員與財務(wù)人員的會(huì )計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質(zhì)水平，更需要相關(guān)的人員及時(shí)的關(guān)注國家對于稅收的新政策等，對企業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有重要的作用。這一政策的實(shí)施有利于企業(yè)增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結企業(yè)提高降低稅務(wù)的有效管理目標。

　　(三)營(yíng)改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

　　營(yíng)改增能夠在很大程度上避免營(yíng)業(yè)稅重復增收的現象發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設過(guò)程中材料及建安成本已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一次稅負支出，可是在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅額的征收過(guò)程中，在營(yíng)改增制度實(shí)施之前，材料成本及建安成本需要重復繳納營(yíng)業(yè)稅，從而造成企業(yè)稅費的重復征收。在營(yíng)改增政策執行后，增值稅的征收主要是根據企業(yè)的增值額進(jìn)行判斷的，材料成本和建安成本進(jìn)行稅額可以根據建設中所產(chǎn)生的增值稅專(zhuān)用發(fā)票金進(jìn)行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業(yè)的稅收負擔。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的應對策略

　　(一)重視人才的培養

　　在房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增的影響下，應該加強對財務(wù)人員的培訓和學(xué)習，提高營(yíng)改增相關(guān)政策的了解，切實(shí)發(fā)揮出營(yíng)改增所具有的經(jīng)濟效益，讓財務(wù)人員可以從日常的`財務(wù)管理及會(huì )計核算等方面落實(shí)營(yíng)改增政策�？梢酝ㄟ^(guò)以下兩方面進(jìn)行落實(shí):第一，重視本單位中財務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的協(xié)調發(fā)展，兩者之間相互關(guān)聯(lián)，共同承擔稅務(wù)的責任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規范企業(yè)的規章制度。第二，企業(yè)要根據經(jīng)濟業(yè)務(wù)的種類(lèi)對二級會(huì )計科目進(jìn)行細化與區分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區分于記錄。通過(guò)以上措施，建立完善的增值稅會(huì )計核算體系，充分發(fā)揮出財務(wù)人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價(jià)稅分離，并做好相應的稅務(wù)核算。

　　(二)重視稅務(wù)籌劃的工作

　　在上面工作的基礎上，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平，做好財務(wù)部門(mén)與企業(yè)管理人員及采購銷(xiāo)售人員的溝通，做好稅務(wù)籌劃工作，建立切實(shí)可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進(jìn)行材料設備的采購過(guò)程中，選擇信用好、價(jià)格優(yōu)、具有一般納稅人資格的供應商，確保能夠得到完整的增值稅進(jìn)項發(fā)票，降低材料采購成本。其次，建立科學(xué)的進(jìn)度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發(fā)票的時(shí)候還要對時(shí)間進(jìn)行有效的控制，注意申報出現延期的具體情況，科學(xué)合理的控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，切實(shí)提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

　　(三)積極應對，適應經(jīng)濟市場(chǎng)發(fā)展

　　企業(yè)要持可持續發(fā)展理念，根據營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營(yíng)改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿(mǎn)足要求，就會(huì )造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營(yíng)改增政策，并且充分利用，積極應對，及時(shí)了解市場(chǎng)的變化機制。

　　三、結束語(yǔ)

　　綜上所述，營(yíng)改增政策廣泛推行后對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大影響，企業(yè)在財務(wù)處理方面工作難度提高，管理人員及相關(guān)人員應該找出正確的方法，積極應對財務(wù)稅收管理工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利的度過(guò)營(yíng)改增時(shí)期。

　　參考文獻:

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房地產(chǎn)論文13

　　【摘要】文章在對房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進(jìn)行認識的基礎上，探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問(wèn)題 ，強調了我國 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實(shí)力，增強企業(yè)核心競爭力提供建設性的建議。

　　【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念

　　資源整合就是根據企業(yè)需要選擇相關(guān)獨立的資源，以某種方式進(jìn)行橫向集聚，使之成為能夠滿(mǎn)足需要的新的資源組合，從而增強企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對房地產(chǎn)企業(yè)內部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶(hù)群及建筑商等各種要素在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化組合、優(yōu)勢互補、相互作用，從而使彼此相對分散、隔離的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內部資源整合。

　　外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴(lài)外部資源，房地產(chǎn)項目的實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時(shí)，對消費者進(jìn)行 研究 ，要請專(zhuān)業(yè)的調查公司，產(chǎn)品定位要咨詢(xún)房地產(chǎn)策劃公司，項目施工時(shí)要請建筑公司，而營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)競爭力的高低。

　　內部資源整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部資源的整合，涉及企業(yè)內部管理幾乎各個(gè)方面的具體問(wèn)題。例如，要使開(kāi)發(fā)商在建筑設計這一核心技術(shù)方面的專(zhuān)長(cháng)成為核心競爭力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，從資金、激勵制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費者研究方面對設計創(chuàng )新予以支持，并很好地協(xié)調設計部門(mén)與工程、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)之間的關(guān)系；第三，在樓盤(pán)的銷(xiāo)售階段，需要建立銷(xiāo)售部門(mén)與設計部門(mén)之間密切的信息聯(lián)系，及時(shí)將市場(chǎng)信息反饋到設計部門(mén)，使建筑設計更好地與市場(chǎng)需求相一致，等等。

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開(kāi)始進(jìn)入資源整合的 時(shí)代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競爭能力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實(shí)力和充分的土地資源，還要具備超前的市場(chǎng)把握能力，以及專(zhuān)業(yè)的設計與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的`資源整合能力。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問(wèn)題

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的近二十余年逐步發(fā)展起來(lái)的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線(xiàn)城市發(fā)展較為成熟。但內地特別是二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從發(fā)展規模、企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達。大量的開(kāi)發(fā)商存在開(kāi)發(fā)實(shí)力弱、融資能力低、開(kāi)發(fā)規模小等問(wèn)題，導致所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時(shí)這些中小規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對資源的認識和整合能力較低，對企業(yè)核心競爭力的提高認識模糊，嚴重地制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對我國房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題。

　　首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中資源不足甚至無(wú)資源就盲目上馬，給后期的開(kāi)發(fā)造成很大困難甚至導致樓盤(pán)爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開(kāi)發(fā)管理能力。而多數房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開(kāi)發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的同時(shí)，具有一定的土地儲備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對自身?yè)碛匈Y源的能力以及資源整合的能力進(jìn)行充分認識之后，把握自身優(yōu)勢，通過(guò)資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場(chǎng)有效供給，增加企業(yè)效益。

　　其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒(méi)有能力將資源進(jìn)行充分整合并加以運用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問(wèn)題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險能力差。隨著(zhù)國家出臺了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開(kāi)發(fā)商或者在建項目都會(huì )面臨資金缺乏的問(wèn)題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合，開(kāi)發(fā)能夠利用的資源，從多個(gè)渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。

　　再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問(wèn)題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)時(shí)，都會(huì )利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，特別是大型商業(yè)設施的依賴(lài)性更強。大型商業(yè)項目投資大，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤下降，達不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì )造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險，對企業(yè)也會(huì )造成難以挽回的損失。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性

　　在我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構成企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展有著(zhù)重要意義，資源整合是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。

　　1、資源整合是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調控規范行業(yè)發(fā)展的必然結果 2、資源整合是企業(yè)增強開(kāi)發(fā)能力、規避風(fēng)險、實(shí)現長(cháng)期健康發(fā)展的需要

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項集建設開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報期長(cháng)同時(shí)有著(zhù)較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開(kāi)發(fā)，才能取得最佳規模效益。目前，我國以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險，難以形成大規模綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢。而運用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強大的綜合規模開(kāi)發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康的發(fā)展。

　　2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的必由之路

　　長(cháng)期以來(lái)，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統的習慣來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有資源整合及提升管理能力的意識，企業(yè)之間相互排斥、惡性競爭，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在未來(lái)激烈的競爭中，只有通過(guò)資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢互補、共同發(fā)展、增加市場(chǎng)份額、有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，極大地提升和增強企業(yè)的核心競爭力。

　　3、我國房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略

　　擁有廣泛而有效的資源和強大的資源整合能力是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標具體分為企業(yè)資源與平臺的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結構整合以及企業(yè)文化的整合等。針對房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對 目前 我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問(wèn)題 ，以及 參考 國外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進(jìn)經(jīng)驗，可以提出以下解決措施。

　　首先，進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)企業(yè)資源的認識，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到資源對企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足和對企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒(méi)有對自身資源進(jìn)行 分析 就開(kāi)展項目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續沒(méi)有辦妥的情況下開(kāi)始房地產(chǎn)項目難免會(huì )給項目留下隱患甚至給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的后果。所以企業(yè)在開(kāi)展項目之前就必須做好資源整合的工作，有計劃有順序的充分調動(dòng)各方資源，同時(shí)也要注重資源的可持續利用，保證以后企業(yè)長(cháng)期的發(fā)展，為后續項目的開(kāi)發(fā)打下堅實(shí)的基礎。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進(jìn)行資源整合。企業(yè)首先要對自身資源進(jìn)行調查，調查可以分為對內調查和對外調查；對內調查的目的是弄清楚企業(yè)內部所擁有的資源，最好進(jìn)行詳細的分類(lèi)以及資源的是否可持續利用，例如企業(yè)的資金、土地儲備和管理團隊等。對外調查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進(jìn)行融資和貸款的銀行、政府土地和規劃等行政部門(mén)的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。

　　在企業(yè)充分調查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結合企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展以及短期的項目進(jìn)展進(jìn)行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過(guò)什么途徑進(jìn)行整合等，進(jìn)而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問(wèn)題。在國家房地產(chǎn)調控措施的出臺后，因為土地的稀缺性和城市地價(jià)的不斷攀升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)土地資源儲備不足的問(wèn)題。同時(shí)，因各地土地市場(chǎng)日益采用招拍掛方式及樓花預售標準的提高，使項目銷(xiāo)售前的資金占用加大，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現企業(yè)項目開(kāi)發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現了開(kāi)發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權的調配的合作方式。例如萬(wàn)科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補的成功例子，在目前國家宏觀(guān)調控有可能進(jìn)一步加強的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì )面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問(wèn)題，也必然會(huì )走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國家銀行間接融資外，還可以通過(guò)與商業(yè)銀行、信托機構、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時(shí)，部分企業(yè)也可以根據自身實(shí)際情況，充分整合資本市場(chǎng)資源，加快推出資本市場(chǎng)融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。

　　最后，加強企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識與技能。充分利用好企業(yè)現有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊伍，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機制，是實(shí)現企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。

　　四、結論

　　綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對諸如土地、資金等各種資源提高認識并進(jìn)行充分整合，同時(shí)根據整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過(guò)程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎上，制定明確的整合目標和設計詳細的整合方案，確定強有力的整合領(lǐng)導團隊，在充分取得企業(yè)員工的認可與支持的情況下根據企業(yè)具體情況分步驟穩步推進(jìn)。

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房地產(chǎn)論文14

　　摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數提升的重要標志。在我國國民經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動(dòng)了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項目開(kāi)發(fā)的周期也比較長(cháng)，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計核算提出了更高的要求。然而在實(shí)際核算過(guò)程中，仍存在不少問(wèn)題，制約著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算的基本內容進(jìn)行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展會(huì )計核算的意義，最后在此基礎上探究其存在的問(wèn)題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì )計核算；問(wèn)題；對策；分析

　　一、房地產(chǎn)會(huì )計核算的基本內容

　　通過(guò)對相關(guān)文獻研究以及結合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，會(huì )計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：

　　(一)現有固定資產(chǎn)核算

　　對房地產(chǎn)財物核算工作來(lái)說(shuō)，現有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實(shí)踐來(lái)看，房地產(chǎn)現有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤(pán)點(diǎn)以及流動(dòng)監管也是房地產(chǎn)現有固定資產(chǎn)核算的主要工作內容。此外，為了確�，F有固定資產(chǎn)存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。

　　(二)建筑用材核算

　　建筑用材核算是房地產(chǎn)會(huì )計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對建筑工程各種用材采買(mǎi)、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開(kāi)展建筑用材核算工作時(shí)，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

　　(三)房地產(chǎn)運營(yíng)成本核算

　　房地產(chǎn)運營(yíng)成本核算上，其會(huì )計財務(wù)工作內容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是建設與經(jīng)營(yíng)成本支付安排，并依據相關(guān)規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營(yíng)費用地調整、歸類(lèi)以及劃分；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設與開(kāi)發(fā)成本核算，并對開(kāi)發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

　　(四)經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷(xiāo)利潤核算

　　經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷(xiāo)利潤核算是房地產(chǎn)會(huì )計財務(wù)核算最后一項工作內容，結合工作實(shí)踐來(lái)看，此項會(huì )計財務(wù)核算重點(diǎn)在于計算現房銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷(xiāo)售規劃及利潤目標制定中去。另外，經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)銷(xiāo)利潤核算工作中還應做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來(lái)能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實(shí)基礎。其次，結合本房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計財務(wù)工作實(shí)際，構建或完善財務(wù)管理監督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運用。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算的意義

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì )計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著(zhù)極為重要的作用。會(huì )計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行財務(wù)核算，通過(guò)及時(shí)、準確的統計企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)數據，經(jīng)過(guò)核算與審核所得數據后來(lái)給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數據參考依據，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營(yíng)方案的制定提供便利。會(huì )計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會(huì )計各類(lèi)財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內部發(fā)展提供有效的數據支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著(zhù)國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調控，抑制房?jì)r(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開(kāi)展會(huì )計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著(zhù)極為重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算中存在的問(wèn)題

　　(一)會(huì )計核算科學(xué)設置過(guò)于繁雜

　　會(huì )計科目指的是通過(guò)系統劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算目標、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運作而成的會(huì )計項目。會(huì )計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構架進(jìn)行分類(lèi)管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監管企業(yè)會(huì )計活動(dòng)情況，企業(yè)必須要嚴格依照國家有關(guān)規章制度來(lái)合理設置會(huì )計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設置會(huì )計科目時(shí)也應當依照相關(guān)法規來(lái)進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營(yíng)賬目進(jìn)行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結算周期長(cháng)、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過(guò)程中該種方法不但會(huì )讓企業(yè)賬目處理變得復雜，而且還會(huì )與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)際情況不相符，從而導致了會(huì )計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

　　(二)收入、費用等稅收核算的實(shí)際操作不合理

　　銷(xiāo)售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來(lái)源。但是在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中不可避免會(huì )產(chǎn)生財務(wù)費用、管理費用以及銷(xiāo)售費用等各類(lèi)費用。就目前看來(lái)，在進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)一個(gè)較為嚴重的問(wèn)題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來(lái)源及去向并未進(jìn)行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預先銷(xiāo)售的模式，也就是通過(guò)政府所審批下來(lái)的房地產(chǎn)預售許可證來(lái)開(kāi)展相關(guān)市場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，且收取一定的預訂保證金。此時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷(xiāo)售房產(chǎn)所取得的預收暫時(shí)款當做其收入來(lái)源。然而，在專(zhuān)業(yè)角度看來(lái)，這預收暫時(shí)款并不可當做收入進(jìn)行確認。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì )采用銀行貸款按揭支付的銷(xiāo)售策略，在核算該方面收入時(shí)，我國稅法明確規定，必須要在首付款實(shí)際到賬時(shí)才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認。然而該項策略在具體操作時(shí)則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著(zhù)許多不合理之處，急需改進(jìn)。

　　(三)會(huì )計核算工作內容繁復缺乏配比性

　　不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類(lèi)型比較繁雜，且經(jīng)濟活動(dòng)也具有一定的復雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(cháng)的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費對象類(lèi)型較多，所以導致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營(yíng)周期較長(cháng)的環(huán)節，資源的投入以及來(lái)源就更為復雜，從而大大增加了會(huì )計核算的難度。在實(shí)際核算過(guò)程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時(shí)要滿(mǎn)足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類(lèi)費用以及收入的來(lái)源及去向全面的反應出來(lái)。但是在實(shí)際核算過(guò)程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷(xiāo)售價(jià)格較為相近時(shí)，計算單位面積成本則可以通過(guò)總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì )對房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來(lái)核算高樓層成本，則會(huì )導致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

　　四、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計核算的對策

　　(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算科目

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算科目即合理分類(lèi)與簡(jiǎn)化有關(guān)規定中所必須出現的科目，讓會(huì )計科目的核算變得更為明確與簡(jiǎn)單。首先，應當根據企業(yè)的實(shí)際規模以及項目的具體情況來(lái)進(jìn)行。其次，應優(yōu)先考慮項目開(kāi)發(fā)成本，再考慮房屋開(kāi)發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本等二級科目。在核算時(shí)開(kāi)發(fā)成本過(guò)程中，應當將單項工作視為實(shí)際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實(shí)際項目開(kāi)發(fā)時(shí)的情況來(lái)對科目進(jìn)行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)時(shí)所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時(shí)，應當要站在宏觀(guān)的角度來(lái)對整體項目進(jìn)行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來(lái)將資金的情況反映出來(lái)，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀(guān)的了解企業(yè)財務(wù)情況。

　　(二)加強收入、費用等核算工作的落實(shí)開(kāi)展

　　確保房地產(chǎn)企業(yè)的`收入、費用等核算工作得以有效開(kāi)展與落實(shí)可從以下幾方面著(zhù)手進(jìn)行：首先，應當明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷(xiāo)售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設施在市面上銷(xiāo)售所得的收入作為參考來(lái)確認企業(yè)按揭貸款以及預先銷(xiāo)售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預收賬款、后期付余款等環(huán)節當中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據實(shí)際簽訂協(xié)議中的內容和后期實(shí)際交易金額來(lái)進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時(shí)，還應當要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現金流量以及經(jīng)營(yíng)好活動(dòng)中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應當根據自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來(lái)建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實(shí)。最后，必須要專(zhuān)戶(hù)存儲預收到的暫時(shí)款，做到專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　(三)確保房地產(chǎn)會(huì )計核算工作具有配比性

　　因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會(huì )計核算內容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務(wù)人數充足，從而可以確�？梢詫Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各類(lèi)費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開(kāi)展。并且還需要定期開(kāi)展財會(huì )培訓工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和我國市場(chǎng)發(fā)展相適應。其次，應當大力引進(jìn)以及應用現代化技術(shù)來(lái)開(kāi)展會(huì )計核算工作。積極應用現代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計信息錄入與傳遞的實(shí)效性，而且能夠提高相關(guān)數據的精準性，提升會(huì )計核算效率。再者，應當做好各類(lèi)會(huì )計基礎工作，并將相關(guān)監管工作落實(shí)到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項基本建設項目均需要逐一開(kāi)展會(huì )計核算，且使用正確的會(huì )計科目，以便于能夠在第一時(shí)間內向各級部門(mén)提供系統、準確、詳細的財務(wù)報告。此外，應當形成社會(huì )、政府以及企業(yè)三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個(gè)階段的監管工作。

　　五、結束語(yǔ)

　　總而言之，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會(huì )得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過(guò)程中依舊會(huì )有許多問(wèn)題出現，這就需要相關(guān)財會(huì )人員全面掌握會(huì )計核算的內容，并妥善處理會(huì )計核算中的問(wèn)題，提高會(huì )計核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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房地產(chǎn)論文15

　　摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)成為有目共睹的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)。在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值不斷攀升的情況下，投資性房地產(chǎn)出現，其實(shí)質(zhì)是以增值為目的的一類(lèi)資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有特殊性，不能簡(jiǎn)單的按照一般固定資產(chǎn)計提折舊。本文圍繞投資性房地產(chǎn)展開(kāi)，從概念入手，研究其確認條件、后續計量所采用的模式以及其中涉及的會(huì )計政策，計量模式的差異及之間的轉換所需要的事項，幫助人們全面地認識投資性房地產(chǎn)，正確地對其定位。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì )計政策；公允價(jià)值計量模式

　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權屬的總稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，在國民經(jīng)濟中起著(zhù)重要的作用。由于住宅業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)不再作為一個(gè)新的發(fā)展機遇，從而演變成炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)本身具有的經(jīng)濟特性，往往表現出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，時(shí)間可長(cháng)可短，長(cháng)可達數年或數十年；房地產(chǎn)投資額也很難確定，高可達數千萬(wàn)或者以?xún)|計。由此可見(jiàn)，其風(fēng)險性不容小覷。

　　一、投資性房地產(chǎn)

　　1.投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)組成部分。有關(guān)投資性房地產(chǎn)的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　2.投資性房地產(chǎn)的確認條件

　　有關(guān)投資性房地產(chǎn)的確認條件：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對于有關(guān)投資性房地產(chǎn)的初始計量，主要涉及三個(gè)常見(jiàn)事項，即外購投資性房地產(chǎn)、外購投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)，在成本模式及公允價(jià)值模式下，其實(shí)際成本的確認是一樣的，包括購買(mǎi)的價(jià)款、相關(guān)稅費和相關(guān)的其他支出。不同之處是，企業(yè)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設置兩個(gè)明細科目，分別是“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”。自行建造投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，其實(shí)際成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。在公允價(jià)值模式下，若其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，應該以成本計量自行建造的投資性房地產(chǎn)，待其完工后或者其公允價(jià)值能夠可靠計量時(shí)，再以公允價(jià)值計量。非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)的用途及目的的改變而對其重新定位和分類(lèi)。這里著(zhù)重強調的是房地產(chǎn)的用途改變，而非改變房地產(chǎn)后續計量的模式，在日常生活中，轉換日通常為租賃期開(kāi)始的那一天。

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續計量

　　（1）后續計量中采用的模式。投資性房地產(chǎn)后續計量，通常采用成本模式，只有滿(mǎn)足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。但是，對于所有投資性房地產(chǎn)，同一企業(yè)只能采用一種模式對其進(jìn)行后續計量。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　（2）成本模式與公允價(jià)值模式的差異。成本模式和公允價(jià)值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計提折舊或者攤銷(xiāo)；后者不對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷(xiāo)，以公允價(jià)值為基礎調整賬面價(jià)值。

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊是針對投資性房地產(chǎn)采用成本法的計提折舊的一種方法，有區別的是，累計折舊是固定資產(chǎn)的計提折舊的方法，這就是區別于普通固定資產(chǎn)的具有投資性的房地產(chǎn)。若在對投資性房地產(chǎn)的后續處理中采用了公允價(jià)值模式的話(huà)，不僅可以免去成本模式中的計提折舊及攤銷(xiāo)，降低成本費用，而且在房地產(chǎn)行業(yè)持續飛速發(fā)展的今日，其每年的增值額持續為正值，總體而言，采用公允價(jià)值模式會(huì )造成企業(yè)的當年凈利潤明顯上漲。但其實(shí)，采用公允價(jià)值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動(dòng)性較大，會(huì )隨著(zhù)時(shí)間而愈發(fā)波動(dòng)，企業(yè)在核算稅負方面難度也是增加的，而且，對于成本模式轉換為公允價(jià)值模式，一經(jīng)轉換，不得更改，這就導致了企業(yè)不能在一定范圍內操作利潤。盡管有利有弊，權衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價(jià)值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規中，我們也了解到轉換也不是很容易的。

　　4.投資性房地產(chǎn)的后續支出

　　首先在滿(mǎn)足了投資性房地產(chǎn)的確認條件之后，將其后續支出計入投資性房地產(chǎn)的成本當中。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，往往會(huì )對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行裝潢、改建等等，使其更加美觀(guān)和堅固，而這些通過(guò)裝修而改善房屋的實(shí)用和美觀(guān)所付出的支出滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認條件的`，應該將其資本化。對于企業(yè)再開(kāi)發(fā)而進(jìn)行擴建和裝潢的且將來(lái)仍然作為投資性房地產(chǎn)的，在再開(kāi)發(fā)期間繼續將其作為投資性房地產(chǎn)，而再開(kāi)發(fā)期間將不對其計提折舊或者攤銷(xiāo)。

　　5.處置投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)一旦被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時(shí)，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在其處置過(guò)程中也根據其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價(jià)值模式下，都是先確認收入，計提成本，按照其實(shí)際收到的金額，計入“其他業(yè)務(wù)收入”，按照實(shí)際發(fā)生的支出，結轉成本，計入“其他業(yè)務(wù)成本”。在成本模式下，按照其已經(jīng)計提的折舊或攤銷(xiāo)，計入“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷(xiāo)）”科目，原已經(jīng)計提的減值準備，計入“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。在公允價(jià)值模式下，按照其累計公允價(jià)值變動(dòng)，計入“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”，同時(shí)結轉投資性房地產(chǎn)累計公允價(jià)值變動(dòng)，如果存在原轉換日計入資本公積的金額，一并結轉。

　　二、投資性房地會(huì )計處理中涉及的國家政策性問(wèn)題

　　1.會(huì )計政策

　　投資性房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在有些會(huì )計處理方面，會(huì )涉及到國家政策性問(wèn)題。因此，對于投資性房地產(chǎn)后續計量中所涉及到的會(huì )計政策的不同，相關(guān)地，其所導致的會(huì )計后果和經(jīng)濟后果也會(huì )不同。成本模式轉換為公允價(jià)值模式的，應當作為會(huì )計政策變更，將轉換時(shí)賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額，調整期初的未分配利潤留存收益。已轉換為公允價(jià)值模式的，不得轉換為成本模式。

　　2.會(huì )計政策變更

　　在新法則中明確規定了，企業(yè)在進(jìn)行非貨幣交易、債務(wù)重組、非同一控制下企業(yè)合并都由原來(lái)的歷史成本計價(jià)改為公允價(jià)值計價(jià)。

　�。�1）債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權人按照與債務(wù)人達成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務(wù)人發(fā)生的財務(wù)困難是債務(wù)重組的前提，是指債務(wù)人出現資金周轉困難或經(jīng)營(yíng)陷入困境，導致債務(wù)人無(wú)法或沒(méi)有能力按照原定條件償還債務(wù)。當然，債務(wù)重組中最為重要的就是讓步環(huán)節，債權人的讓步是債務(wù)重組的必要條件。債務(wù)重組最為主要的方式有：以資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉為資產(chǎn)、修改其他債務(wù)條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產(chǎn)清償債務(wù)又有以現金或非現金資產(chǎn)清償債務(wù)（非現金資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、庫存材料、商品產(chǎn)品、股票以及債券之類(lèi)等等）的方式。

　�。�2）非同一控制下企業(yè)合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業(yè)合并的情況以外的其他的企業(yè)合并，主要強調的是企業(yè)與第三方的交易。非同一控制下的企業(yè)合并意味著(zhù)企業(yè)的資產(chǎn)和負債發(fā)生改變，這種改變一般都表現為同時(shí)增加。企業(yè)合并可以通過(guò)控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買(mǎi)方按照確定的企業(yè)合并成本作為長(cháng)期股權投資的初始投資成本，其合并成本包括購買(mǎi)方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債、發(fā)行的權益性證券的公允價(jià)值之和。相關(guān)地，企業(yè)以固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、存貨以及現金等等作為合并對價(jià)的，并且，為進(jìn)行企業(yè)合并而發(fā)生的相關(guān)費用計入管理費用。

　　三、會(huì )計處理

　　在投資性房地產(chǎn)滿(mǎn)足條件下，可以由成本模式轉換為公允價(jià)值模式，即其持有性質(zhì)的改變。對于其計量模式的轉換，應按照會(huì )計政策變更進(jìn)行會(huì )計處理。最重要的是，已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉換為成本價(jià)值模式。

　　首先，應將以前年度計提的折舊和攤銷(xiāo)予以沖銷(xiāo)，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值還原為初始價(jià)值，并且要對其期初留存收益進(jìn)行調整。其相關(guān)的會(huì )計分錄為，將“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷(xiāo)）”科目計入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　其次，按照變更日當年年初的公允價(jià)值，對投資性房地產(chǎn)的初始成本進(jìn)行調整。其有關(guān)會(huì )計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。

　　最后，將投資性房地產(chǎn)變更日當年的年初公允價(jià)值調整為變更日的公允價(jià)值。其相關(guān)的會(huì )計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記或者借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　　四、結束語(yǔ)

　　隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)逐漸成為人們關(guān)注的亮點(diǎn)。國家為了加強此方面的建設，不斷地提高法則的實(shí)用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問(wèn)題和誤區，但是我們將不斷對其進(jìn)行研究，積極尋找解決問(wèn)題的方法，為社會(huì )乃至整個(gè)國家的進(jìn)一步發(fā)展提供更多助力。

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