研究房地產(chǎn)泡沫識別方法的論文
摘 要：主要論述了目前國內外在房地產(chǎn)泡沫識別領(lǐng)域的研究方法，對各種方法加以分類(lèi)，主要分為指標法、理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法、統計檢驗法和預警法等，以期對我國的房地產(chǎn)泡沫識別體系和預警體系的建立能有良好的借鑒作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識別方法；預警體系
１ 指標法
1.1 房?jì)r(jià)收入比
房?jì)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當市場(chǎng)中的房?jì)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房?jì)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=ど唐紛≌平均銷(xiāo)售價(jià)格×商品住宅平均單套銷(xiāo)售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶(hù)家庭人口數
該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒(méi)有一個(gè)統一的標準。在發(fā)達國家，房?jì)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2 房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)率／GDP增長(cháng)率
該指標是測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)速度的動(dòng)態(tài)相對指標，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線(xiàn)定為2，超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標平均值為3。
1.3 空置率
房地產(chǎn)出現泡沫時(shí)，會(huì )有大量房屋空置，故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì )增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過(guò)熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴重積壓。
1.4 租售比價(jià)
反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jì)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(cháng)時(shí)間高于租金增長(cháng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jì)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢(qián)以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時(shí)也假定將買(mǎi)房所需支付的錢(qián)以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買(mǎi)房總支出；以租房總支出除以買(mǎi)房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來(lái)表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。
指標法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時(shí)，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房?jì)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔助性判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。
2 理論價(jià)格法（收益還原法）
理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房?jì)r(jià)相比較，通過(guò)觀(guān)察二者相背離的程度，來(lái)判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內容的理論價(jià)格法，在上世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟不能說(shuō)明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟價(jià)格(理論價(jià)格)與現實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現模型，即將未來(lái)的預期純收益和預期售價(jià)按一定的折現率進(jìn)行貼現，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過(guò)下圖直觀(guān)地理解理論價(jià)格法的精髓：
理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著(zhù)困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來(lái)的收益折合成現在的收益，通過(guò)折現來(lái)計算現值。但是，未來(lái)是不確定的，在當前的試點(diǎn)上難以對未來(lái)一段時(shí)間內的收益做出準確的估計。
3 市場(chǎng)修正法
我國學(xué)者洪開(kāi)榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過(guò)考慮各種相關(guān)系數因素來(lái)進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟增長(cháng)修正系數 × 產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數 × 交易情況修正系數
其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長(cháng)修正系數=上期的(1+GDP增長(cháng)率)/本期的(1+GDP增長(cháng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)率); 交易狀況修正系數=上期的(1+個(gè)人購房比例)/本期的(1+個(gè)人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標準的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據不足。
4 統計檢驗法
國外的研究文獻中，常見(jiàn)這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數據樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計量統計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統計分析。當房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經(jīng)濟泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以Blanchard and Watson(1981)為代表，他們認為，經(jīng)濟泡沫的出現會(huì )增加價(jià)格p的方差，會(huì )減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的.零假設下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當經(jīng)濟泡沫出現時(shí)，這個(gè)上界條件會(huì )受到破壞。
Blanchard and Watson( 1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會(huì )在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當破裂開(kāi)始時(shí)，變?yōu)楫愄�，這樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會(huì )比純隨機序列的要長(cháng)，從而會(huì )使樣本的總游程數變小。經(jīng)濟泡沫成長(cháng)期間，會(huì )產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來(lái)的是會(huì )在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負超額收益，這類(lèi)經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會(huì )成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數可能意味著(zhù)存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場(chǎng)基礎價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場(chǎng)化的歷史也不過(guò)10年時(shí)間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。
5 預警指數法
預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著(zhù)諸多理論上的問(wèn)題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最
為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：
�。�1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當某一個(gè)判斷指標發(fā)生預警信號時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預警級別。根據地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級別：A級：警戒級，40 其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標會(huì )因人而異，差別很大。
6 結論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類(lèi)，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準指標，然后用實(shí)際指標與其對比，實(shí)際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標偏離基準指標的程度來(lái)指示房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。在實(shí)際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)統計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產(chǎn)統計工作，使之更適應于經(jīng)濟全球化發(fā)展。
第二，目前我們應該在現有統計資料條件下，根據我國以往的經(jīng)驗和其他類(lèi)似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預報和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻
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