房地產(chǎn)成本控制與研究的論文參考
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)綜合性相對較高的第三產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著(zhù)很重要的作用。但是當前形勢下暴力時(shí)代已經(jīng)結束，如何更好的管控成本才能獲得更優(yōu)厚的利潤，已經(jīng)成為房開(kāi)企業(yè)面臨的重大問(wèn)題。文章就從這個(gè)背景出發(fā)，結合當前我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的現狀，對房地產(chǎn)項目全成本控制進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全過(guò)程;成本控制
近些年來(lái)，社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著(zhù)地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)綜合性很高的產(chǎn)業(yè)自然擔負起了這個(gè)重大的責任，在這種大環(huán)境下，國內房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來(lái)了發(fā)展的春天。國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)因為獨有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤開(kāi)發(fā)空間非常大，所以很多開(kāi)發(fā)商在面對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的時(shí)候，沒(méi)有重視成本的控制，所以行業(yè)內出現了相對普遍的成本超目標成本管控限額的問(wèn)題。而房地產(chǎn)項目的成本控制主要包含了兩個(gè)方面內容，分別是目標成本控制和全過(guò)程成本控制(即項目動(dòng)態(tài)成本控制)。房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制是對項目進(jìn)行前期決策、工程設計、工程招標、項目施工以及最后的竣工驗收等環(huán)節的成本控制，最終實(shí)現房地產(chǎn)項目相關(guān)要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內房地產(chǎn)成本控制管理現狀
受2008全球金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競爭日益激烈，金融危機導致的市場(chǎng)競爭壓力提升產(chǎn)生的最終結果，就是行業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現了前所未有的難題，產(chǎn)品銷(xiāo)售量下降導致利潤下滑，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越發(fā)重視對房地產(chǎn)的成本控制。國內房地產(chǎn)成本控制管理的現狀主要表現在以下幾個(gè)方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進(jìn)行，同時(shí)事后處理并不是針對全過(guò)程，僅僅是針對結算成本進(jìn)行嚴格管控，其他環(huán)節甚至最重要的設計環(huán)節都沒(méi)有十分重視與成本的關(guān)聯(lián)，這種問(wèn)題的存在主要是因為企業(yè)管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產(chǎn)項目全過(guò)程成本控制需要企業(yè)上下每一個(gè)人都引起重視，但是目前的現狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門(mén)以及管理層的任務(wù)，其他部門(mén)和人都沒(méi)有參與，所以這就違背了全過(guò)程成本控制的三全原則;(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭壓力逐漸增大，現階段房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風(fēng)險和低回報收入的現狀，所以大多數的企業(yè)為了能夠搶占市場(chǎng)，大量的招攬工程項目，但是對于房地產(chǎn)項目沒(méi)有做長(cháng)期的戰略規劃，更不用說(shuō)成本控制管理，項目成本控制和整體規劃目標嚴重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應的成本控制計劃，但是卻沒(méi)有按照計劃實(shí)施，所以成本管理控制的目標無(wú)法得到實(shí)現;(4)從整個(gè)行業(yè)平均水平來(lái)看，大多企業(yè)全過(guò)程成本管理和控制還處于初級發(fā)展階段，很少能夠結合相應的技術(shù)和分析方法，企業(yè)的成本管理部門(mén)實(shí)際上沒(méi)有真正的行使應盡的職責，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門(mén)完成的，這樣就導致工程項目的支出費用和成本控制工作很難協(xié)調進(jìn)行;(5)國內房地產(chǎn)行業(yè)目前大多數的企業(yè)成本核算主要仿照會(huì )計成本核算的方法，會(huì )計領(lǐng)域成本核算方法中，產(chǎn)品的成本需要考慮三個(gè)重要的因素，分別是材料費用、生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的直接費用支出以及簡(jiǎn)介費用支出，這是會(huì )計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠遠不夠，還需要考慮管理成本、銷(xiāo)售成本以及財務(wù)成本更等方面，這樣才能夠對項目全過(guò)程進(jìn)行有效地成本控制。
2房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制方法研究
房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制需要以企業(yè)項目經(jīng)營(yíng)為中心，制定成熟有效地成本管理目標，通過(guò)各部門(mén)的協(xié)調合作來(lái)對項目進(jìn)行全面全過(guò)程的成本管理。堅持全員、全程以及全面的原則，對各個(gè)階段進(jìn)行目標管控，所以文章對于全過(guò)程成本控制方法的分析從項目不同的階段出發(fā)，進(jìn)行分別的分析介紹，首先需要了解房地產(chǎn)項目全過(guò)程成本主要構成要素，給出當前形勢下大多新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目總投資大致構成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影響房地產(chǎn)項目土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個(gè)方面:常見(jiàn)因素、特有因素和區域因素。常見(jiàn)的因素主要有國家行政法規(例如國家土地、住房以及城市規劃等政策)、社會(huì )發(fā)展因素、經(jīng)濟因素以及人口因素等，這些常見(jiàn)因素的出現將會(huì )直接的對房地產(chǎn)項目土地成本產(chǎn)生影響;特有因素主要是針對土地來(lái)說(shuō)，包括了項目的位置、用途以及土地概況，這些因素對土地成本的影響主要表現在低價(jià)的高低上;區域因素主要包含了環(huán)境狀況、商業(yè)發(fā)展狀況、交通以及基礎社會(huì )建設程度。這些因素對土地成本甚至是后期的項目?jì)r(jià)格都有很大的影響。對于土地成本的控制主要表現在土地競買(mǎi)的過(guò)程中。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運用靈活優(yōu)越的土地競買(mǎi)策略。文章這里提出的競買(mǎi)策略主要有兩個(gè):分別是突出報價(jià)和聯(lián)合報價(jià)。所謂突出報價(jià)就是要讓企業(yè)的報價(jià)策略充分的體現企業(yè)自身的優(yōu)勢，用自己的優(yōu)勢和對手競爭;聯(lián)合報價(jià)就是和其他企業(yè)合作，通過(guò)優(yōu)勢互補擴大整體的優(yōu)勢，大幅度的提高成功率。
2．2項目設計階段的成本控制
設計階段所涉及到很多方面的內容，是項目全成本管控的至關(guān)重要環(huán)節。所以設計階段的成本控制，要按制定嚴密的項目成本控制方案，核定最適合本項目各項綜合因素的產(chǎn)品定位及建造標準，然后嚴格的'按照這個(gè)方案執行，具體的步驟如下:(1)嚴格的規劃項目的整體設計方案，規劃方案的參照因素就是房地產(chǎn)項目的建設要求和主要功能，認真分析這些因素進(jìn)行合理的設計布局，大致設計每一個(gè)環(huán)節的成本預算;(2)按照項目的相關(guān)要求設計工程的布局，主要包括建筑的戶(hù)型和住戶(hù)面積的分布設計，根據市場(chǎng)需求分析數據來(lái)確定，這個(gè)環(huán)節的工程布局對于房地產(chǎn)項目最終的成本影響非常大，所以所有數據的收集和分析都要保證真實(shí)可靠;(3)通過(guò)項目設計招標的流程來(lái)選擇合適的設計單位，盡最大可能的降低建造成本，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟分析選擇合理的工程項目方案，盡最可能的降低項目造價(jià)的成本預算，避免工程資源的浪費;(4)對于成本控制管理專(zhuān)業(yè)人員來(lái)說(shuō)，要制定合理有效地技術(shù)經(jīng)濟分析方案，重視初級方案的制定工作，在充分了解項目設計原則、方案以及相關(guān)指標的前提下，制定開(kāi)發(fā)成本的限額，參照項目開(kāi)發(fā)成本限額來(lái)制定嚴密的施工設計;(5)強化對設計質(zhì)量環(huán)節的監督管理工作。房地產(chǎn)項目如果設計沒(méi)有過(guò)關(guān)，那么后期的設計變更費用將會(huì )非常大，所以強化設計管理能夠大幅度的降低設計變更的支出。項目設計盡可能的保持不變，如果需要變更設計，要盡早變更，越早進(jìn)行變更費用就會(huì )越小。
2．3項目招投標階段的成本控制
首先要強化對招標文件的審核，這一方面是由專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)家來(lái)完成的，所以要選擇有權威性的專(zhuān)家來(lái)進(jìn)行審核;其次要嚴格的避免出現串標現象，同時(shí)不能夠為了競標成功就不計較企業(yè)的成本，招投標要以企業(yè)成本掛鉤。
2．4項目建設環(huán)節成本控制
(1)制定嚴格的工程項目責任制，這個(gè)責任制主要是針對管理人員的，要明確項目成本控制的組織結構設置和人員分配狀況，制定明確的各部門(mén)以及人員的責任，根據工程項目責任制來(lái)制定詳細的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結合項目的特點(diǎn)制定不同的和建設計劃相關(guān)的技術(shù)方案，然后運用技術(shù)經(jīng)濟分析方法對不同的技術(shù)方案進(jìn)行合理性和經(jīng)濟性分析，這里需要高度重視對技術(shù)方案的經(jīng)濟效果進(jìn)行分析;(3)嚴格控制施工階段的成本控制，實(shí)現制定經(jīng)濟合理的計劃，制定詳細的風(fēng)險應對計劃，對于潛在的成本風(fēng)險提早處理;(4)嚴格的執行設計變更、經(jīng)濟簽證審批管理制度，項目設計變更要有嚴格的實(shí)時(shí)性評估與分析，重視設計變更風(fēng)險的控制，要加強對工程運營(yíng)節點(diǎn)的管理控制，對于不用節點(diǎn)需要采取哪些措施、制定哪些對話(huà)都要進(jìn)行全面的了解和管理。
2．5結算環(huán)節的成本控制
首先需要嚴格的按照項目的相關(guān)數據，檢查結算數據是否合理準確，嚴格的審核項目的結算工程量，工程造價(jià)部門(mén)要嚴格的按照工程審核確定的價(jià)格，同時(shí)需要充分的考慮到工程應扣款項等，最終確定工程項目的總價(jià)。
3結論
從文章對房地產(chǎn)項目全過(guò)程成本控制的分析可以明顯的看出房地產(chǎn)項目的成本控制是一個(gè)系統性非常強的研究領(lǐng)域，文章對于這個(gè)問(wèn)題的分析只是給出了一些淺層次的分析。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競爭中脫穎而出，占領(lǐng)市場(chǎng)，對于成本控制一定要做到循序漸進(jìn)、按部就班，只有這樣才能對保證成本控制的完整性和有效性。
參考文獻
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