房地產(chǎn)項目成本控制研究論文
一、前言
緊跟著(zhù)對房地產(chǎn)項目成本控制的重視，房地產(chǎn)項目成本控制不單單要構建控制體系以及控制流程，同時(shí)也要構建多層次的控制體制。緊跟著(zhù)信息時(shí)代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開(kāi)發(fā)出多種成本控制軟件，同時(shí)信息化、標準化以及規范化的成本控制平臺有利于房地產(chǎn)項目成本的控制。
二、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬Q策階段所存在的問(wèn)題
對于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進(jìn)行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現在制定可行性研究報告單單為了籌集資金，只重視報告的實(shí)行，進(jìn)而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報告并沒(méi)有符合指導投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應當合理的收集材料，并對建設的規范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計算結果準確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項目成本控制，但依然需要改進(jìn)。其中，主要的問(wèn)題有兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立策劃部門(mén)，并欠缺相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決策沒(méi)有進(jìn)行定量分析，同時(shí)也沒(méi)有明確土地使用權以及增值稅。
�。ǘ┰O計階段所存在的問(wèn)題
對于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒(méi)有重視項目設計階段的成本控制，通常都是注重設計費用的控制，而不重視設計單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì )把房地產(chǎn)項目交給信賴(lài)度高的設計單位進(jìn)行設計。然而，設計合同只是標明了設計的范圍、費用標準、設計的進(jìn)度、施工的技術(shù)要求等，并沒(méi)有標明約束設計單位的內容。其中設計階段主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，沒(méi)有落實(shí)設計招標制度，從而導致設計單位的競爭力不高，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度重視港澳臺以及國外設計單位的名氣，而忽略了客戶(hù)對房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有規范設計任務(wù)書(shū)，任務(wù)書(shū)中并沒(méi)有明確客戶(hù)的實(shí)際需求。而且，設計任務(wù)書(shū)并沒(méi)有明確對成本的要求，沒(méi)有重視對成本的控制。
�。ㄈ┙ㄔO階段中所存在的問(wèn)題
在招標投標環(huán)節中并沒(méi)有充分對成本進(jìn)行控制。在進(jìn)行招標的的時(shí)候，會(huì )體現出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對招標投標產(chǎn)生影響，最終導致招標投標的不公平。對于很多的工程項目招標投標而言，雖然看上去是在很公平的進(jìn)行，但很多的工程項目都是不能順利展開(kāi)的。同時(shí)，現場(chǎng)簽證控制制度并不健全，從而導致了成本控制難度加大。在進(jìn)行工程項目的時(shí)候，會(huì )花費一定的時(shí)間，在工程實(shí)施的過(guò)程中會(huì )出現一定的問(wèn)題，從而導致工程成本的增加，最終會(huì )導致工程項目停工、返工等情況的出現，并會(huì )導致工程總成本的增加。
�。ㄋ模┛⒐そY算階段中所存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有明確合同條款，對于建設工程施工合同而言，建設單位一般都是重點(diǎn)關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內容，而不重視工程款項的計價(jià)規范、計量依據以及結算方法等，從而導致口頭合同的大量出現。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有確定工程資料，比如現場(chǎng)簽證、設計變更、施工圖紙等，從而導致結算進(jìn)度減慢。對于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結算時(shí)要進(jìn)行及時(shí)的結算，為此，承包單位會(huì )故意拖慢辦理結算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補償，最終不利于結算的有效完成。除此之外，項目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監理單位的相關(guān)人員并沒(méi)有全面學(xué)習法律法規等知識，而且，由于相關(guān)的`技術(shù)人員不足，從而導致了一部分技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)知識以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規范的問(wèn)題出現，最終導致項目成本的增加。
�。ㄎ澹I(yíng)銷(xiāo)階段中所存在的問(wèn)題
在營(yíng)銷(xiāo)階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有有效的推廣項目。通常而言，項目的推廣應當由立項到銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程，每一個(gè)環(huán)節都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時(shí)，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實(shí)施銷(xiāo)售計劃，從而導致了銷(xiāo)售計劃無(wú)法充分發(fā)揮其作用。
三、控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑
�。ㄒ唬Q策階段的有效途徑
第一，要對土地成本進(jìn)行控制。首先，要對土地費用能夠承受的限額進(jìn)行控制。在進(jìn)行競拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對未來(lái)的銷(xiāo)售額進(jìn)行預測，要建設怎樣的樓盤(pán)，緊接著(zhù)要計算出建造的成本，從而能夠計算出企業(yè)能夠承受的價(jià)格底線(xiàn)，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣(mài)出的價(jià)格會(huì )直接影響增值稅，同時(shí)也會(huì )對增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當運用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，賣(mài)出房子的價(jià)格越高，增值稅率就會(huì )越高，從而導致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣(mài)出的價(jià)格不單單會(huì )影響土地增值稅的計稅方式，同時(shí)也會(huì )對稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來(lái)源要可靠。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來(lái)自于股東，同時(shí)，也可以通過(guò)融資進(jìn)行籌集。為此，房地產(chǎn)項目的資金來(lái)源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項目更加順利進(jìn)行。
�。ǘ┰O計階段的有效途徑
第一，有效進(jìn)行設計招標。在設計階段中要想進(jìn)行有效的成本控制，就一定要有效的設計招標。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò )、報刊等手段進(jìn)行招標公布，從而能夠吸引更加多的設計單位參加招標，進(jìn)而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設計方案，不單單能夠有效的控制成本，同時(shí)也能促使企業(yè)經(jīng)濟效益的不斷增加。第二，要進(jìn)行限額設計。要進(jìn)行限額設計控制首先就要合理安排設計單位的限額設計，并要進(jìn)行科學(xué)的考核，有效的推動(dòng)責任落實(shí)到每一個(gè)人身上。同時(shí)，要制定獎罰制度。此外，設計單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運用新的工藝方案以及材料設備，從而能夠合理的節約投資成本。此時(shí)，企業(yè)可以根據所節約的投資額的多少，進(jìn)行不同程度的獎勵。
�。ㄈ╉椖拷ㄔO階段的有效途徑
第一，公平選擇施工單位。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進(jìn)行施工的費用、使用以及所運用的技術(shù)是否達到要求，而且也要考慮施工單位的信譽(yù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標文件，并要嚴格審核投標企業(yè)，公平選擇最合適的招標人。第二，要建立完善的現場(chǎng)簽證制度。對于現場(chǎng)簽證而言，一定要由施工、監理單位以及業(yè)主共同簽字。同時(shí)，簽訂合同前，要全面核對合同的內容，從而避免不必要的矛盾出現。
�。ㄋ模╉椖靠⒐そY算階段的有效途徑
第一，要加大施工合同的約束力。要明確規定施工的期限以及過(guò)程等，當發(fā)包人不接受合同中的期限要求時(shí)，承包方應當加入相關(guān)的規范性文件以及規章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對于結算審核工作而言，不單單需要專(zhuān)業(yè)知識和技術(shù)，同時(shí)也要有效的運用有關(guān)的法律法規。同時(shí)，審核人員要明白定價(jià)的方法，從而能夠隨時(shí)落實(shí)變更的情況，更好的清楚材料的價(jià)格。
�。ㄎ澹╉椖繝I(yíng)銷(xiāo)策劃階段的有效途徑
在進(jìn)行施工的時(shí)候，一定要制定健全的營(yíng)銷(xiāo)策劃。要根據現場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的市場(chǎng)調研，促使銷(xiāo)售策劃的完善。同時(shí)要在控制的范圍內，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場(chǎng)銷(xiāo)售的實(shí)際情況，更好的促使營(yíng)銷(xiāo)的順利完成。
四、結語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項目決策階段、設計階段、建設階段、結算階段以及營(yíng)銷(xiāo)階段中更好的控制項目成本，從而能夠促使工程建設成本的節約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟效益的不斷增加。
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