房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理方法研究論文
摘要:房地產(chǎn)項目周期長(cháng)、投資大、項目復雜，屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)運營(yíng)資金壓力大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險高，如何控制房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節的成本是最為關(guān)鍵的因素。通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策設計、招標、施工、竣工各階段成本控制進(jìn)行深入分析，把握各個(gè)環(huán)節的成本要點(diǎn)，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗以積極主動(dòng)的成本管理加強事前規劃、事中控制和事后評估，通過(guò)優(yōu)化各階段成本管理構建房地產(chǎn)全過(guò)程管理體系，以實(shí)現總成本目標，提升成本管理質(zhì)量。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；全過(guò)程；成本管理；項目開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)造價(jià)控制和成本管理是一項科學(xué)的系統工程，自從1970年代工程項目的整個(gè)生命周期進(jìn)行有效管理的理念建立以來(lái)，房地產(chǎn)項目成本管理的效能就在不斷提高。美國作為成本管理的發(fā)明國房地產(chǎn)行業(yè)公正透明，日本的工程造價(jià)管理科學(xué)高效精細化，德國的工程造價(jià)管理計劃性強，實(shí)施嚴謹，成本控制嚴苛而節儉，工程質(zhì)量極高，這都是我國房地產(chǎn)企業(yè)所缺乏的。我國房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品的生成成本和投入成本，但是忽視項目周期成本的管理，尤其是工程項目變更中產(chǎn)生的各種隱性成本，在計劃性和精細度方面都存在不足，因此有必要參照國外經(jīng)驗建立科學(xué)房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理方法。
一、房地產(chǎn)項目各個(gè)階段的成本控制
(一)決策設計階段的成本控制
在總成本造價(jià)模式下，決策和設計階段確定的成本能夠至少占到施工實(shí)際成本的90%以上，成本設計越科學(xué)，設計階段涉及到選址、選材、圖紙、成本、容積率、車(chē)位數量、地下空間、地下室面積、人防面積、建筑體型系數(外表面積／建筑體積)、四源方案、豎向標高、園區管網(wǎng)規劃、層高、層數、可售比、售建比(使用面積／建筑面積)、窗墻比墻地比、機電負荷、機電設備選型等各個(gè)項目進(jìn)行規劃。在決策階段的科學(xué)選址將決定工程總造價(jià)，要綜合考慮周邊配套設施、土地供應價(jià)格、工程管理模式等，比如使用總成本模式后期變更少，這樣工程造價(jià)就能夠控制在一定范圍之內。
(二)招標階段的成本控制
首先要確保招標階段的透明化和公開(kāi)化，嚴格按照招標流程進(jìn)行招標，這樣才能避免暗箱操作帶來(lái)的隱性成本。其次要強化招標階段的限額設計，在設計合同中明確結構及機電設計限額指標，避免因為設計保守而造成的浪費。應在設計合同中約定未來(lái)施工圖的錯誤率，減少施工過(guò)程因變更產(chǎn)生的無(wú)效成本。第三，要根據經(jīng)濟性，不斷對設計進(jìn)行優(yōu)化，優(yōu)化構件截面，控制混凝±含量，規范鋼筋結構，合理布置外挑構件，采用不同墻體材料降低后續外墻面保溫的厚度及保溫等級。嚴格控制軟硬景比例，避免地下管線(xiàn)反復開(kāi)挖及新作水系的防水，對景觀(guān)成本和供應成本嚴格控制。第四，要嚴格資格審查，強化合同管理，提高招標文件的編制水平，做好清標工作。
(三)施工階段的成本控制
施工階段的費用占到60%到70%以上，對工程成本的影響在20%到25%左右，這一階段的關(guān)鍵在于控制變更。所以要加強設計管理和施工圖審圖工作進(jìn)行規避，加強現場(chǎng)管理，強化流程及制度建設，強化動(dòng)態(tài)成本控制，通過(guò)建立強大的風(fēng)險管理系統來(lái)增加成本管控力度。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段的成本管理是一個(gè)難題，要解決此問(wèn)題，關(guān)鍵在于嚴格遵照設計進(jìn)行施工，加強施工中的材料、人工等各項管理措施，對每一個(gè)工作環(huán)節進(jìn)行信息化監控，嚴格對項目經(jīng)理和施工隊的管理，明確責任，提高獎懲力度。
(四)竣工階段的成本控制
首先，要做好結算初審，加強項目結算的責任管理，強化結算人員的責任，一旦發(fā)現問(wèn)題嚴懲不貸。其次，要強化二審、三審的力度，避免人為因素而出現舞弊現象，保證結算金額處于行業(yè)合理范圍內。第三，要確保結算資料的完整性，使結算資料完整、全面、真實(shí)反映實(shí)際施工過(guò)程，并做到過(guò)程可追溯性。第四，做好竣工結算總結工作，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，通過(guò)全員監督等方式提高監管質(zhì)量。
二、當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理存在的問(wèn)題
(一)決策設計階段的問(wèn)題
項目開(kāi)發(fā)前調研工作不足，拿地評估不夠科學(xué)，企業(yè)受到土地政策影響較大，給后期成本管理帶來(lái)一定問(wèn)題。在整體決策上缺乏計劃性，計劃的精細度和動(dòng)態(tài)程度都有所不足，和美國、德國、日本這樣的國家存在差距，計劃的水平?jīng)Q定了工程整體造假的控制能力，所以我國房地產(chǎn)工程變更較高，后期成本控制不力。在設計階段缺乏成本意識，成本控制部門(mén)的職責僅限于對于工程建造過(guò)程中的材料采購、施工建造等方面，對整個(gè)項目的成本管控缺乏大局觀(guān)。設計單位缺乏市場(chǎng)競爭壓力，在工程設計環(huán)節很少能有重大成本管理創(chuàng )新，一般成本控制都從材料等方面著(zhù)手。最嚴重的問(wèn)題是頻繁的設計變更，這說(shuō)明設計科學(xué)性有待提高，和我國相比，德國、日本的建筑企業(yè)一旦確立了整體設計，很少有變更，這樣成本就非�？煽�。
(二)招投標階段的問(wèn)題
我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標相對透明度低，和美國和德國相比，市場(chǎng)化程度低，這是東亞國家普遍存在的問(wèn)題，這一現象在日本和韓國也存在，但是在我國尤為嚴重。招投標工作中普遍存在時(shí)間緊、要求高、施工圖不完善，甚至存在邊設計邊施工的問(wèn)題。對投標者的科技含量和管理水平要求不明確，標底和實(shí)際施工造價(jià)差距較大，對招標文件和合同管理不夠嚴格，缺少公正透明的招標體系，主觀(guān)隨意性較大，專(zhuān)家評估原則性弱，甚至存在橡皮圖章行為。
(三)施工階段的`問(wèn)題
施工階段頻繁變更，資金使用率過(guò)大，公司的項目經(jīng)理還是停留在傳統的項目管理思維模式上，要保證項目質(zhì)量，就忽視項目成本，缺乏有效的成本控制體系。在施工中除了存在項目變更頻繁的問(wèn)題，還存在錯誤處理不及時(shí)，項目進(jìn)度與預算成本不一致，施工中為了趕進(jìn)度存在圖紙會(huì )審不到位、工程計劃不周詳、風(fēng)險預見(jiàn)性不強、施工組織不合理等問(wèn)題。在施工現場(chǎng)存在管理混亂、安全意識差、材料浪費等問(wèn)題。施工人員認為成本控制是成本管理部門(mén)的責任，沒(méi)有建立全員成本控制體系，成本管理的信息化程度低，責任成本考核體系缺失，沒(méi)有建立全面成本管理理念。
(四)竣工階段的問(wèn)題
在竣工驗收階段，存在漏項、漏算、弄虛作假和高估冒算現象，沒(méi)有用成本目標對控制可過(guò)進(jìn)行考核，考核的量化不足，考核的對象、要求和指標都有待完善，月報、變更匯總、調整文件和后評估報告建設都有待加強。
三、房地產(chǎn)全過(guò)程管理體系的建立
(一)決策設計階段的成本管理優(yōu)化
首先要建立目標成本管理體系，確定工程總造價(jià)和開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn)，在立項階段估算項目的成本，進(jìn)行經(jīng)濟學(xué)評價(jià)。在決策階段選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，科學(xué)制定房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)目標和發(fā)展計劃。做好市場(chǎng)調研工作，科學(xué)收集數據，繪制可行性研究流程圖，編制房地產(chǎn)工程項目資源計劃，確定整體成本目標。在設計階段，要選擇最經(jīng)濟合理的設計方案，確定限額設計，確保施工圖的質(zhì)量，科學(xué)設計周密計劃，將成本充分納入到施工計劃當中，強制杜絕頻繁變更現象，嚴格保證按照圖紙施工，對施工圖紙的重大錯漏建立懲罰機制。要采用信息化手段對成本精確估算，納入風(fēng)險管理機制和市場(chǎng)預測，建立動(dòng)態(tài)成本管控系統，合理預算造價(jià)。在決策設計階段就要建立精細化管理模式，確保每一個(gè)成本的可追溯性，建立事中控制和事后檢查的體系，嚴格圖紙會(huì )審，明確獎懲措施。
(二)招投標階段的成本管理優(yōu)化
對設計單位進(jìn)行招標，在設計方案中選擇最優(yōu)方案，以市場(chǎng)競爭來(lái)增加招投標的透明度。標書(shū)制定上要逐步實(shí)施工程量清單招標，以合理低價(jià)為中標原則，在市場(chǎng)上篩選最佳性?xún)r(jià)比的材料和設備，推行招標采購。招標單位的選擇要綜合考慮資質(zhì)、管理、技術(shù)、信譽(yù)、資金和合作經(jīng)歷等方面的隱私，公司采購部、專(zhuān)家小組和相關(guān)責任部門(mén)要對投標單位進(jìn)行明確審核，一旦發(fā)現有舞弊行為，嚴懲不貸。強化對招標文件的管理，在合同中明確工期、造價(jià)、質(zhì)量、付款方式、招標范圍、結算形式、驗收標準、圖紙等各方面要求，強化技術(shù)性評標、經(jīng)濟性評標。在材料和設備采購上要嚴格合同管理，強化材料的性?xún)r(jià)比、進(jìn)場(chǎng)計劃、款項支付、材料驗收。
(三)施工階段的成本優(yōu)化管理
在施工環(huán)節，要嚴防變更，強化施工現場(chǎng)簽證，加強圖紙會(huì )審，明確總分包成本和材料供應費用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強施工現場(chǎng)的成本控制，要將全員責任成本管理制度和目標成本管理體系結合起來(lái)，加大責任成本考核力度，讓每一個(gè)員工都建立成本意識，公司需要將整體的成本目標分解到各個(gè)部門(mén)的各個(gè)責任人，建立責任成本考核體系。比如設計部門(mén)要考核施工圖成本、設計限額、設計變更，工程部考核質(zhì)量成本、維修成本、材料成本，通過(guò)激勵機制讓員工主動(dòng)控制成本。
(四)竣工階段的成本管理優(yōu)化
要建立信息化手段實(shí)現高度集成、單點(diǎn)登錄、數據共享、實(shí)時(shí)監控，建立項目事后評價(jià)機制，通過(guò)項目復盤(pán)和結算環(huán)境成本控制要點(diǎn)確保降低預算外費用，提高管理成果。
參考文獻:
[1]呂軍.完善建筑經(jīng)濟管理中成本管理體系的措施[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2015(8)：248-249.
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作者:王建 單位:西安石油大學(xué)
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