房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段設計管理措施探析論文
摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計管理涉及項目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品設計的各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，其工作是貫穿始終的，合理的設計管理對方案設計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期中占據至關(guān)重要的地位。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設計管理；措施
1房產(chǎn)項目設計管理的指導意義與重要價(jià)值
說(shuō)到設計管理，傳統的理解就是根據地塊的規劃要點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)的項目定位報告，來(lái)給設計單位下達委托或進(jìn)行設計招標，確定設計單位后，要求設計單位按照合同要求，進(jìn)行方案設計、擴初設計直至完成施工圖設計，施工圖設計完成了，設計管理工作就剩后期的設計變更管理服務(wù)了，但我們知道項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因為其中任何一項都意味著(zhù)代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。這就意味著(zhù)房地產(chǎn)項目的設計管理工作，必須貫穿始終，它對一個(gè)項目的成敗具有重要的價(jià)值和特殊的意義。設計管理部門(mén)通過(guò)對國家規范、政策以及當地政府政策的全面掌控，把控好技術(shù)管理關(guān)的同時(shí)，加強對設計合同的管理，降低項目實(shí)際支出成本，從規劃、配套、建筑設計、環(huán)境設計和相關(guān)政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段來(lái)探究一下設計管理的內容以及相應的管理措施。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的設計管理措施探究
2.1前期拿地階段
這個(gè)階段首先有一系列的注意事項：當地生活習慣、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開(kāi)挖回填土情況；政府規劃或傾向建筑風(fēng)格；周邊市政、公建配套；當地部品材料、苗木情況調研；地方規范（如節能標準/抗震標準/人防標準等）以及當地的一些習慣做法。這個(gè)階段設計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設計研究，提供拿地的強排概念方案供營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位以及成本部門(mén)對總體的目標成本進(jìn)行初步測算。
2.2方案設計階段
方案階段隨著(zhù)設計工作的展開(kāi)，設計管理開(kāi)始成為主角，目的就是要求項目設計人員結合成本控制人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價(jià)值工程原理以及美觀(guān)度、合理性角度來(lái)選擇最佳設計方案。通過(guò)設計任務(wù)書(shū)從設計、工程，銷(xiāo)售等多角度把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個(gè)反復多輪次的方案設計過(guò)程，作為設計管理人員，都應認真深入地剖析項目中各個(gè)價(jià)值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀(guān)系統、建筑設備的設置、以及建筑戶(hù)型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設計院進(jìn)行詳細溝通，并與政府有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，促使方案設計健康發(fā)展。設計管理組織者還必須具備一定的風(fēng)險意識，及時(shí)分析項目風(fēng)險，采取一些規避措施，防患于未然，設計管理部門(mén)在這個(gè)階段應加強與其他部門(mén)的溝通與協(xié)調，明確項目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力，加強對設計師的管理。
2.3初步設計階段
本階段控制內容主要為設計任務(wù)書(shū)、限額設計、建筑、景觀(guān)、室內、定板定樣、綜合管線(xiàn)、概算等；設計任務(wù)書(shū)主要是應對外墻形式、屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關(guān)的其他指標進(jìn)行確認。具體原則是：“技術(shù)先進(jìn)，安全適用，經(jīng)濟合理，確保質(zhì)量”。這個(gè)階段在建筑設計總體、指標等都已明確的前提下，就要和設計合作單位做好相關(guān)溝通和交流工作，引導設計院進(jìn)行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結構方案來(lái)降低工程的結構成本；以及對于強弱電（包括變配電系統、照明系統、火災自動(dòng)報警系統、閉路電視系統、智能化系統等）確定具體電氣設計技術(shù)經(jīng)濟指標。在本階段設計管理部門(mén)要配合項目發(fā)展部、設計顧問(wèn)完成主材的材料調研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設計階段進(jìn)行建筑材料研究是為了深化方案設計、把控方案效果盡可能真實(shí)反映到最終的建成效果，指導下一步的施工圖設計并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設成本控制在預算范圍內。
2.4施工圖設計階段
本階段最重要的任務(wù)就是要完成該項目可供報建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)設計顧問(wèn)進(jìn)行設計優(yōu)化，各專(zhuān)業(yè)工程師精通目前設計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設計優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行設計投資控制。設計管理部門(mén)要對圖紙進(jìn)行嚴格管理，結合公司的相關(guān)規定，采取獎勵方案，對設計圖紙進(jìn)行質(zhì)量定量評估，并在施工過(guò)程中，根據工程進(jìn)度，對設計圖紙進(jìn)行分期評審。這個(gè)階段在各專(zhuān)業(yè)圖紙均已成熟，通過(guò)審圖并準備實(shí)施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結構材料、外立面材料、室內材料、公共燈具、設備材料、室外景觀(guān)材料分為六個(gè)大項，分別對其中每種材料進(jìn)行具體的技術(shù)項目研究和說(shuō)明。同時(shí)成本部門(mén)應盡快提供預算并結合整體成本控制提醒設計管理人員超成本注意事項。
2.5施工現場(chǎng)配合階段
本階段設計管理的主要工作就是配合現場(chǎng)施工以及設計變更控制：由于在設計階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設備材料的供應、物資采購、供應價(jià)格的變化，以及人們主觀(guān)認識的局限性，往往會(huì )造成施工過(guò)程中的局部變更，由此會(huì )引起對己確認造價(jià)的改變，但這種正常的變化在一定范圍內是允許的。至于涉及到建設規模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時(shí)，就應進(jìn)行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價(jià)的提高；對影響工程造價(jià)的`重大設計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價(jià)得到有效控制。
2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結
隨著(zhù)計算機聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價(jià)工程師牽頭、結合設計管理各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟人員可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)跨地區、跨省進(jìn)行技術(shù)交流、互通信息、全面了解建筑市場(chǎng)，實(shí)行網(wǎng)絡(luò )化投資管理，并建立集團標準化材料庫�？偨Y公司已有優(yōu)秀項目并在此基礎上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
3貫穿始終的技術(shù)管理，合同管理和責任管理
前面我們分析了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，設計管理的主要任務(wù)和相應措施，綜合而言，設計管理無(wú)外乎技術(shù)管理、合同管理和責任管理這三方面：技術(shù)管理就是個(gè)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人員，及時(shí)發(fā)現設計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進(jìn)度與設計質(zhì)量，并在現場(chǎng)施工階段加強設計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價(jià)的上線(xiàn)，避免到全部設計成果完成時(shí)才發(fā)現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發(fā)生。合同管理中還有一個(gè)重要環(huán)節是設計周期的時(shí)間管理，在房地產(chǎn)項目設計管理階段，要防止發(fā)生設計方案確立周期時(shí)間較長(cháng)的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。責任管理方面需要制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖，確保每個(gè)職能部門(mén)都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實(shí)到具體部門(mén)及個(gè)人，提高項目開(kāi)發(fā)建設效率。
4結論
總之，在房地產(chǎn)項目設計管理，根據不同階段，采取不同措施，嚴格把控技術(shù)管理、合同管理、責任管理等方面的問(wèn)題，才能保障工程項目每一階段的各項任務(wù)順利執行。
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