房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程成本控制論文

　　摘要：通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目五個(gè)階段的成本進(jìn)行控制分析，其中包括：調研階段、設計階段、招標階段、施工階段、驗收階段。論證了全過(guò)程成本控制可以有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目整體的收益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開(kāi)發(fā)；成本；控制

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成本控制是一個(gè)全過(guò)程的控制，唯有全過(guò)程、各方位的對成本進(jìn)行有效地控制，才能做到控制開(kāi)發(fā)成本，使項目整體經(jīng)濟效益的提高能夠實(shí)現。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成本控制貫穿于整個(gè)項目，囊括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的五個(gè)階段。

　　1前期調研階段

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調研階段，不僅要充分考慮項目的市場(chǎng)環(huán)境，還要考慮項目的地理環(huán)境，同時(shí)論證項目的可行性，切實(shí)做好改項目的前期調研工作，這是項目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目要實(shí)現盈利，取得經(jīng)濟效益，必須要做好項目可行性研究，強化成本控制意識。在前期調研階段，對項目進(jìn)行選擇時(shí)，一定要用科學(xué)的方法分析開(kāi)發(fā)項目的投資效率，充分了解項目的成本、利潤、以及相關(guān)的項目風(fēng)險。同時(shí)必須做好現金流量計劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，必須合理安排工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度計劃，合理安排現金投入，降低項目資金使用成本，并確保項目得以順利實(shí)施。在項目投資決策階段，建設標準的確定、產(chǎn)品定位、戶(hù)型設計、地下室車(chē)位設計配比等各項經(jīng)濟技術(shù)指標決定著(zhù)工程造價(jià)的高低。項目投資決策不僅為保障工程造價(jià)合理性的前提，而且決定著(zhù)整個(gè)項目的成本、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。投資估算是否精準以及是否能夠有效的控制項目造價(jià)這兩者的決定因素在于項目決策的深度。因此，項目決策階段必須做好以下工作：

　　1.1做好市場(chǎng)調研

　　應該準確的把握市場(chǎng)需求和未來(lái)的趨勢；要預測產(chǎn)品銷(xiāo)售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競爭力，準確制定市場(chǎng)價(jià)格，預測市場(chǎng)的前景；對項目方案展開(kāi)全方位的考慮，包括市場(chǎng)、環(huán)境以及技術(shù)等，使項目技術(shù)、經(jīng)濟的可行性以及其規模均能得到保障。

　　1.2科學(xué)確定建設標準

　　建設標準應該基于目標市場(chǎng)的整體經(jīng)濟水平和客戶(hù)的接受度，綜合考慮不同地區、不同等級、不同消費能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標準、質(zhì)量要求以及建筑材料的價(jià)格等。

　　1.3準確編制投資估算

　　工程建設投資估算可以為以下幾個(gè)方面提供準確可靠的參考：①項目投資；②工程設計招標；③資金籌措；④工程限額設計等。編制時(shí)，應實(shí)事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應建立各種工程造價(jià)的信息數據庫，長(cháng)期積累投資估算經(jīng)驗；實(shí)時(shí)收集有關(guān)估算指標信息。并且結合工程的實(shí)際情況，不斷地修正和完善指標，充分利用信息資源，為項目定位提供依據，為初步設計概算、施工圖預算、竣工決算奠定信息基礎。

　　2設計階段

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計階段是全面造價(jià)管理重點(diǎn)階段之一，其對建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競爭機制是必要的，需要實(shí)行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到成本控制目標。主要措施：①通過(guò)設計招標選擇設計單位。應該選擇可以保證設計質(zhì)量的單位，在設計的過(guò)程中，可以對項目進(jìn)行分階段招標；②加強技術(shù)溝通、實(shí)行限額設計。應該要求設計單位實(shí)行限額設計。要定量分析那些可以定量分析的設計內容；在設計的過(guò)程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個(gè)平臺；保證建筑材料的經(jīng)濟性；設計的過(guò)程中要充分使用標準化；基于保證項目達到預期的標準下，對設計的投資金額進(jìn)行限制，同時(shí)保證施工圖紙與技術(shù)設計的一致性，確�？偟脑靸r(jià)不超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總投資限額；在招標過(guò)程中，應該對設計公司其提供的設計概算指標提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結構數據，這樣才能夠方便比較分析結構設計造價(jià)；③加強設計出圖前的審核工作。在工程施工之前，應該控制工程的變更，避免因設計方案的不足或缺陷影響工程造價(jià)；在設計圖的制定之后，應該嚴格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

　　3招標階段

　　3.1做好招標文件及合同的編制

　　一份好的招標文件對項目開(kāi)發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標文件應對以下多個(gè)方面進(jìn)行清晰明確的說(shuō)明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現場(chǎng)情況；④地質(zhì)；⑤勞保統籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對于工程變更賠償以及處理簽證等，應該清晰的寫(xiě)明時(shí)間、結算方式以及時(shí)效等；要合理的制定質(zhì)量標準；要準備的推算出工期；符合實(shí)際的制定各種獎懲條款。

　　3.2施工隊伍的選擇及施工合同的簽訂

　　在準入機制以及資質(zhì)這兩個(gè)方面要嚴格把關(guān)。并且要清楚詳細的規定施工單位的注冊資本、優(yōu)質(zhì)指標、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫(xiě)明獎懲、風(fēng)險范圍、結算方式等。

　　3.3做好施工組織設計的審定

　　在設計施工組織的過(guò)程中，施工單位有可能會(huì )隱藏一些開(kāi)發(fā)商可以向其索賠的內容。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法難以把握，一旦出錯，會(huì )使日后結算難以把控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的造價(jià)人員必須全程參與、嚴加控制。

　　3.4做好圖紙會(huì )審

　　圖紙會(huì )審的工作任務(wù)是由項目實(shí)施人員仔細審核圖紙的內容，并提出修改意見(jiàn)的過(guò)程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設計單位設計的施工圖紙以后，應該立即組織技術(shù)人員或者聘請專(zhuān)業(yè)人士來(lái)審核圖紙。其中重點(diǎn)審查的內容包括：①施工圖紙是否完整；②設計方案是否滿(mǎn)足用戶(hù)需求；③質(zhì)量是否達到國家制定和合同規定的要求；④是否保證了經(jīng)濟可行性；⑤有沒(méi)有嚴格控制施工成本等。如果最終審核結果不合格，那么就需要設計單位根據建議進(jìn)行修改并且按時(shí)提交，之后重新組織人員進(jìn)行審核。施工圖到了施工現場(chǎng)以后，在施工隊開(kāi)工之前，應該要求監理單位組織所有的施工人員一起會(huì )審圖紙。使得施工單位與每個(gè)施工人員對工程的設計與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點(diǎn)，制定解決方案；同時(shí)及時(shí)發(fā)現圖紙中的差錯，盡量消除各種隱患。圖紙會(huì )審完成以后，要提醒監理單位做好問(wèn)題清單，并且及時(shí)交于設計單位進(jìn)行改進(jìn)和完善。

　　4施工階段

　　進(jìn)入工程施工階段，由于工程設計及招標階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價(jià)的因素減少。但考慮到其實(shí)體屬性，一旦未進(jìn)行較好控制，一樣會(huì )導致項目成本失控，可見(jiàn)在該階段進(jìn)行成本控制也是很有必要的。

　　4.1加大對工程變更的管理力度

　　工程變更包括進(jìn)度計劃、設計、工程項目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設單位或者政府部門(mén)等形成。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責任，明確工程、預算等人員的職責以及相應權限，對洽商簽證的質(zhì)量負責，避免出現不實(shí)簽證或者虛假簽證。

　　4.2對承包商的索賠申請嚴格審核

　　在處理承包商的賠償索取時(shí)，應當以合同規定為基準。在工程建設環(huán)節常常會(huì )出現現場(chǎng)簽證，一旦不能進(jìn)行嚴格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應要求施工方代表、駐地監理及建設單位代表有高度的責任感和使命感，做好現場(chǎng)記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無(wú)法控制。

　　4.3控制價(jià)格差

　　對建材市場(chǎng)的實(shí)時(shí)情況預算人員應大肆搜羅，按照規定限制材料價(jià)格，將價(jià)差控制在合理范圍。

　　5竣工結算階段

　　工程竣工結算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)�？⒐そY算要求在結算核對時(shí)認真而細致，面對高估冒算，要嚴格把關(guān)。同時(shí)也要尊重實(shí)際，不惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，以良好的職業(yè)道德維護好開(kāi)發(fā)項目的信譽(yù)。應當依托合同以及設計圖紙完成竣工結算，竣工驗收單是必不可少的。驗收單中應當注明是否有甩項，結算時(shí)據此進(jìn)行相應扣減。應對預算的增減帳進(jìn)行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調價(jià)以及材料價(jià)差作為重點(diǎn)。審核時(shí)應當對原有招標文件進(jìn)行核對，已包含在原標底內的項目不能再次出現。應嚴格遵守合同以及協(xié)議的相應規定，對于下述費用進(jìn)行合理說(shuō)明，比如：優(yōu)質(zhì)獎、技措費以及提前獎等，并對工程尾款的會(huì )簽與結算復審等制度認真進(jìn)行推行，從而使結算的質(zhì)量得到保證。

　　6結束語(yǔ)

　　由上可知，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的所有過(guò)程的成本予以控制，勢必能夠達到對項目開(kāi)發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場(chǎng)競爭中贏(yíng)得效益。

　　參考文獻：

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