商業(yè)地產(chǎn)報告4篇
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編精心整理的商業(yè)地產(chǎn)報告，歡迎閱讀與收藏。
商業(yè)地產(chǎn)報告1
小生不才，96年進(jìn)入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬(wàn)佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運作，故進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責歸結如下：
一、認真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和目前狀況。
判斷未來(lái)市場(chǎng)可能出現狀態(tài)，以及未來(lái)可能出現的競爭市場(chǎng)，提前進(jìn)行商業(yè)選址規劃《公司戰略性選址》，將公司戰略發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場(chǎng)的先機!把每個(gè)項目的前期市場(chǎng)調研報告、土地價(jià)值評估、房屋價(jià)值評估、建筑規劃、功能定位、投資報告、超市銷(xiāo)售利潤預算報告、百貨銷(xiāo)售利潤預算（租金價(jià)格定位報告，商鋪租金收入預算）、招商策略的制訂并組織運營(yíng)招商團隊實(shí)施。
二、項目選址/評估，目前成功實(shí)施的項目：
彭場(chǎng)(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場(chǎng)購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通�？谫徫镏行�、天門(mén)岳口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峰口(購物中心+步行街)、、監理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。
三、項目運營(yíng)后的回顧和分析：
投資回收期約為7-8年。最長(cháng)的投資回收期不超過(guò)12年�？偼顿Y回報率在32%。
四、資本運作：按20xx年年初本人提供給中央商務(wù)部/開(kāi)發(fā)銀行/農行的融資報告相關(guān)數據表明：
新增加的商業(yè)廣場(chǎng)將服務(wù)于鄉鎮的居民人數達到115.67萬(wàn)人，家庭戶(hù)數26.83萬(wàn)戶(hù)。按目前現有簽訂的項目，計算明年待建的建筑面積近10萬(wàn)平方米。所需的資金(建筑+設備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個(gè)自用土地項目計算所需的資金缺口將達到2個(gè)億左右。
五、制訂全年發(fā)展項目選址實(shí)施計劃，以及全年投資計劃、協(xié)助各分公司進(jìn)行項目選址。
選址要點(diǎn)：1商圈人口劃分;2家庭收支狀況;3城區人流動(dòng)向;4城市規劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷;5選址不要看沿街建筑，細查背后狀態(tài);6項目立地狀況：易達性、也就是我們常講的入店率;7市場(chǎng)份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)項目的入祝
六、土地商用價(jià)值評估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價(jià)值。也就是說(shuō)按市場(chǎng)目前的商鋪租金狀況， 核算該土地建成后的租金價(jià)值比是其重點(diǎn)(租金價(jià)值比：是以后招商或買(mǎi)鋪的價(jià)格的根本依據) 1土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長(cháng)寬比、周遍的側通道(或側街區)的貢獻率、土地長(cháng)寬比與常規土地長(cháng)寬的比率等等; 2項目周遍商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)格; 3計算土地縱向/橫向遞減后的價(jià)值; 4 計算建成后的商用建筑體的租金價(jià)值。(A建筑規劃一般為3.2;B使用面積占建筑面積的比例為72.5% )
七、房屋價(jià)值評估：主要是對地表上建筑物，以及相關(guān)附著(zhù)物進(jìn)行價(jià)值評估。
采用的方法為：1成本計算法、2市場(chǎng)比較法、3加權處理、4綜合評估計算
八、 項目整體的規劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)份額結合后確定主體商業(yè)建筑面積;
2、 建筑群功能定位及規劃設計：確定整體項目與周遍建筑狀況，設計最佳立體人流動(dòng)線(xiàn)。
3、 整體商業(yè)規劃的功能定位：通過(guò)市調對主體建筑、獨立商鋪、剩余土地規劃功能定位
九、經(jīng)營(yíng)利潤分析 。
其主要體現在： 1超市銷(xiāo)售預算; 2百貨經(jīng)營(yíng)預算; 3 租金價(jià)格定位。相關(guān)預算：是通過(guò)前期的市調相關(guān)數據，結合 市場(chǎng)份額計算法、 消費習性推算法、 經(jīng)營(yíng)能力分析法匯總計算。
十、 財務(wù)分析：
1、明確項目的利潤結構(贏(yíng)利模式);
2、利潤預算(盈虧臨界線(xiàn));
3 、投資總額(終極上線(xiàn));
4、投資回收期/回報率
十一、協(xié)助職責：
為保證項目贏(yíng)利模式具有可實(shí)現性，故在以上項目本質(zhì)任務(wù)外;還有三個(gè)協(xié)助職責：
就公司年度發(fā)展計劃，提供相關(guān)投資所需要的現金流，進(jìn)行相關(guān)的融資報告的撰寫(xiě);
協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)：內部建筑規劃與商業(yè)規劃的人流動(dòng)向設計調整，特別是百貨大樓的立體動(dòng)線(xiàn)設計與樓層功能定位之間形成的客流動(dòng)線(xiàn)，是體現商業(yè)建筑體的整體租金價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節;
督促相關(guān)部門(mén)按項目進(jìn)度展開(kāi)工作，爭取時(shí)間差產(chǎn)生的利潤。
十二、相關(guān)公司運作模式、組織結構變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營(yíng)能力是強弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以。。。整體要以集團化作為發(fā)展目標，形成以速凍食品加工公司、肉類(lèi)加工公司、養殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、服裝經(jīng)營(yíng)管理公司、區域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營(yíng)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個(gè)品項可以作大作強，通過(guò)自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢、拓展其他區域。最終形成多元化集團公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區域內做“老大”，形成社會(huì )規模效益、政治效益。
十三、團隊建設：
1各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現場(chǎng)傳幫帶;2以及相關(guān)預算進(jìn)行協(xié)助性的指導;3商業(yè)建筑規劃的來(lái)源分析(建筑規劃服從商業(yè)規劃);4培訓相關(guān)項目接待人員的項目介紹技巧; 5相關(guān)招商人員價(jià)格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點(diǎn)：
1、根據前期的市場(chǎng)調研、建筑功能定位、招商策略組織招商團隊實(shí)施;2、招商團隊的組織結構、招商實(shí)施過(guò)程中的重大方向調整。
3、跟進(jìn)重點(diǎn)客戶(hù)的談判以及合同的簽定;4、為整體項目招商結果負責;5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
商業(yè)地產(chǎn)報告2
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線(xiàn)的開(kāi)通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩推進(jìn)的趨勢。
代表著(zhù)高檔消費的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩穩占據著(zhù)中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購書(shū)中心，黃埔大道沿線(xiàn)的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車(chē)陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著(zhù)“天河”這個(gè)響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買(mǎi)力，實(shí)現了商鋪的四面開(kāi)花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿(mǎn)目，滿(mǎn)街滿(mǎn)享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽(yáng)光都會(huì )廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿(mǎn)位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場(chǎng)占據著(zhù)天河的軸心位置，商鋪租價(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì )存在一定的招商難度�？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳�，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著(zhù)新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩定的理性發(fā)展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡，成交量8.5萬(wàn)㎡；20xx年批出7.06萬(wàn)㎡，成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的`前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。20xx年天河區商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直占據著(zhù)全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到20xx年的99044萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價(jià)格特征
天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價(jià)格的不平衡導致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。
縱觀(guān)天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到20xx年價(jià)格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢。而在20xx年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄抬起了20xx年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營(yíng)特色
天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費為中心點(diǎn)，周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專(zhuān)營(yíng)家居、裝飾材料的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂的it、數碼、科技型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書(shū)市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。
天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類(lèi)別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營(yíng)現象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專(zhuān)場(chǎng)、美食、娛樂(lè )等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣(mài)場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專(zhuān)賣(mài)道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產(chǎn)權和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結構互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚(yú)、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫(xiě)字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著(zhù)廣州新中軸線(xiàn)的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購物、辦公大廈到娛樂(lè )、康體運動(dòng)中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開(kāi)發(fā)商根據自己物業(yè)的地理位置，結合區域內商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購書(shū)中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類(lèi)群樓商鋪具有一定的規模，各個(gè)群樓瞄準的方向都不同，客戶(hù)分類(lèi)十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。
商業(yè)地產(chǎn)報告3
在最近一期《市長(cháng)論壇》雜志上，中共眉山市委書(shū)記余斌以“強化城市經(jīng)營(yíng)、加速眉山城市化進(jìn)程”為題作了深刻論述。其中就眉山的規劃發(fā)展說(shuō)：“按照建設東坡文化品位的山水園林城市的目標和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數字城市、生態(tài)眉山三大亮點(diǎn)、準確定位�！�
本文通過(guò)透視該市商業(yè)地產(chǎn)的繁榮興起，從一個(gè)側面力圖對上述定位作一解讀。
掐表計算，驅車(chē)跑完成(都)樂(lè )(山)高速干線(xiàn)，僅僅用了90分鐘。
在這條黃金走廊的中間一站，即是在中國文學(xué)史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉——眉山。
一個(gè)月前，正值蘇軾去世902年，一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍于廣東車(chē)坡村的蘇氏后裔的代表，披紅掛彩，鼓樂(lè )喧天地來(lái)到眉山東坡區土地鄉蘇公陵訪(fǎng)祖尋宗，祭祀先賢。據說(shuō)，至今全球共有三蘇后裔近30萬(wàn)人，比時(shí)下眉山全市城市人口還多1/3。
自南齊建武三年(496)始，眉山設政。歷經(jīng)廢郡存州，州降縣，縣復州，后又改縣，吏治行政逾千年。
20xx年12月，眉山撤地(區)建市。在中國21世紀迅猛推進(jìn)的城市化進(jìn)程大潮中，因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅游名勝而成為最具文化底蘊的“年輕態(tài)”新興城市。
記者近期曾先后到省內綿陽(yáng)、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂(lè )山等幾大城市就當地的舊城改造和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了初步考察。
饒有興味的是，所到之處，每個(gè)城市的建設部門(mén)都在認真思忖如何較為貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂(lè )山市早在20xx年即以“精雕細刻的山水之城”為對外宣傳主題。由此，當本月中旬我們前往眉山時(shí)，恰遇該市新建的東坡湖廣場(chǎng)“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘興泛舟東坡湖之際，遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥，手執酒壺凝目皓月，似在沉呤千古絕唱的東坡銅像，不禁感慨油生，有30萬(wàn)蘇氏后裔遍布海內外，此地真可謂天府人杰第一城。
要提速城市化進(jìn)程，必須依靠房地產(chǎn)的規�；�(jīng)營(yíng)。城市建設，恰似一盤(pán)“沒(méi)有下完的棋”。如何布局，怎樣行棋，時(shí)刻檢驗著(zhù)城市管理者的運營(yíng)水平。這其中，自然也包含著(zhù)開(kāi)發(fā)商的自身素質(zhì)、企業(yè)成熟度、資金實(shí)力、營(yíng)銷(xiāo)手段及推廣策略等諸多因素。
兩年前，我到眉山，當地一位廖姓開(kāi)發(fā)商曾開(kāi)車(chē)將我拉到東坡湖畔，站在一片河灘地上，第一句話(huà)即是:“當年蘇東坡正是從此處搭船出川的”!揮指間，頗有古蜀名士“若非巫山云遮斷，看破江南十二州”的一腔豪情。
他說(shuō)要在此處建眉山最高檔的別墅。
我聽(tīng)了尚不以為然。當時(shí)眉山城區房?jì)r(jià)僅350元一平方米，修高檔別墅，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)?
兩年后，就在我們當年駐足談笑的地方，“綠島華庭”別墅區已然售罄，而且與之毗鄰由眉山市多友房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的建筑面積達12萬(wàn)平方米的東坡湖廣場(chǎng)，也以其自建的座落有“東坡醉月”雕像的休閑廣場(chǎng)投入使用為認購銷(xiāo)售標志，一舉揭開(kāi)了川西南第一商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)的壯麗帷幕。與東坡湖廣場(chǎng)相銜接的，則又是已見(jiàn)偉岸身軀的四星級眉州大酒店，使這一集全市餐飲、娛樂(lè )、休閑和專(zhuān)業(yè)批發(fā)為一體的大型賣(mài)場(chǎng)，構成了東坡湖畔一條長(cháng)達近2公里的特色商業(yè)街市，并被譽(yù)為四川省首家“商業(yè)公園”。
廣場(chǎng)是聚集人氣的，人氣即意味著(zhù)商機。
“東坡醉月”落成時(shí)，東坡湖休閑廣場(chǎng)呼啦啦一下子擁來(lái)6萬(wàn)人，幾乎占了全城人口的1/3，且不足一星期時(shí)間，多友公司即已售出20xx余萬(wàn)元的商鋪。1/3人口與第一期銷(xiāo)售體量的1/3，證明眉山多友公司以“東坡文化”為背景展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)與推廣，收到了令人欣慰的成效。
眉山人是有眼光和有魄力的，當川內一些城市在舊城改造中同時(shí)開(kāi)辟幾處體量高達數十萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)時(shí)，多友公司卻瞄準了具有珍稀性和不可復制性的城區東坡湖畔，落子布局，即規避了舊城改造拆遷面大，政策性強，問(wèn)題矛盾繁雜，施工難以提速等遲滯狀況，又搶占了市場(chǎng)先機，一陣大刀闊斧，大干快上。同樣是兩年多前，當成都開(kāi)發(fā)商在雙流縣華陽(yáng)鎮搞開(kāi)發(fā)之際，眾多人對當時(shí)售價(jià)僅幾百元一平方米的華陽(yáng)樓市并不動(dòng)心，可兩年后，同樣社區二、三期的樓盤(pán)，卻一躍超過(guò)20xx余元一平方米!對比眉山，兩年多前市區有的房?jì)r(jià)僅350元一平方米，時(shí)到今日，這個(gè)價(jià)格還能買(mǎi)到房嗎?
眉山商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)項目，有意思的是，其中有兩個(gè)以“東坡”人名為稱(chēng)。一日“東坡湖廣場(chǎng)”，一謂“東坡城”，而另外兩個(gè)，則又以城市取名，一為“金羅馬”，一叫“小香港”。但無(wú)論人名地名，均各有棋路，各有行子之招。目前這四者中，除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩推進(jìn)外，其余3家均已正式對外發(fā)售。
房地產(chǎn)行業(yè)素有一句老板們時(shí)刻在琢磨的難言之隱:市場(chǎng)如棋局，總有人會(huì )被淘汰出局的。相信琴棋書(shū)畫(huà)皆通的蘇東坡老先生，亦會(huì )認同此理。
近年間，商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險，曾被某些地產(chǎn)商戲言為“圈地、蓋樓、逃跑”。在上月廣州媒體上展開(kāi)的一場(chǎng)有關(guān)地產(chǎn)的系列熱門(mén)話(huà)題大討論中，房企老總們便總結出了幾類(lèi)“出局法”:
1、銷(xiāo)售手段老態(tài)百出者；
2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒(méi)有實(shí)力者；
3、不合理資本結構者；
4、信譽(yù)差的“關(guān)系型者”。由于國家對土地市場(chǎng)的調整和各項政策的進(jìn)一步規范，過(guò)去可以通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等多種方式“八仙過(guò)�！备汩_(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了。爭奪土地的惟一舞臺在拍賣(mài)會(huì )上，這就需要各家開(kāi)發(fā)商們真刀真槍地展開(kāi)資金與實(shí)力的對壘。
與川北或川東一些城市上馬的大型商業(yè)地產(chǎn)項目相比，眉山市多友房地產(chǎn)公司以成樂(lè )、成雅兩條高速公路為紐帶，以眉(山)樂(lè )(山)雅(安)三座川南重鎮為輻射點(diǎn)的大盤(pán)戰略，在其東坡湖廣場(chǎng)一期的熱銷(xiāo)中，即已吸引了眉山、樂(lè )山、雅安、成都、德陽(yáng)等城市投資置業(yè)者的目光，內部認購銷(xiāo)售的頭兩天，僅成都市打進(jìn)售樓熱線(xiàn)0833—8334888的咨詢(xún)電話(huà)便有300余個(gè)，顯然，“經(jīng)濟半小時(shí)市”對汽車(chē)擁有量位居全國第3的成都人來(lái)說(shuō)，車(chē)程40分鐘，僅相當于成都的一個(gè)遠郊。
勿庸忌言，商業(yè)經(jīng)濟的經(jīng)營(yíng)模式及多種商業(yè)形態(tài)的不同，對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一堂新課。招商的成功其實(shí)只能算是一個(gè)起點(diǎn)，在后期如何選擇合作經(jīng)營(yíng)模式上，方可謂真正進(jìn)入“角色”。
在與東坡湖廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)洪強先生的溝通中，這位成都藍葉管理咨詢(xún)公司的管理咨詢(xún)師對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)分析、投資回報系統、企業(yè)市場(chǎng)化管理等的務(wù)實(shí)精熟給我留下了深刻的印象。
東坡湖廣場(chǎng)作為眉山市商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍之旗，其得天獨厚的地理位置，純生態(tài)的水系環(huán)境以及4000多元/平方米左右的高性?xún)r(jià)比商鋪價(jià)格，隨著(zhù)眉山市的城市建設和旅游經(jīng)濟的飛速發(fā)展，無(wú)疑將會(huì )在不長(cháng)的時(shí)間內顯示出極大的增值潛力。
房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)老實(shí)人才能做的行業(yè)。哪些急功近利，總想以炒作慨念打開(kāi)局面的開(kāi)發(fā)商——如栽些綠草樹(shù)木就冠以“生態(tài)住宅”，挨條小河便稱(chēng)“親水樓盤(pán)”，甚至在外立面造型上弄幾個(gè)歐式符號就大吹“歐陸風(fēng)情”的作法，是根本經(jīng)不起時(shí)間的檢驗的。
“好房子自己會(huì )說(shuō)話(huà)”這句被業(yè)界廣泛引用的名言，或許正道出了成功者的開(kāi)發(fā)真諦。
走馬眉山，記者除了再度體味到“東坡文化”的強烈浸淫之外，更深刻感受到了當地城市建設與開(kāi)發(fā)的巨大活力。眉山人好學(xué)敢闖，誠如東坡湖廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)之際，本地一位以最早開(kāi)發(fā)玫瑰園而聲名鵲起的開(kāi)發(fā)商，即親臨東坡湖廣場(chǎng)售樓部，攝像機、照像機并用，而且不恥下問(wèn)，細心與前來(lái)辦理定購手續的各地購房者對話(huà)交流，以欲對本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)個(gè)觀(guān)一斑而窺全豹。
作為已在眉山成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項目的多友公司董事長(cháng)劉總，曾在東坡湖廣場(chǎng)的開(kāi)盤(pán)慶典上，擲地有聲地說(shuō)道:“東坡湖廣場(chǎng)將在建成后成為川西平原上的‘八個(gè)一流’的商業(yè)地產(chǎn):一流的環(huán)境、一流的口岸優(yōu)勢、一流的升值空間、一流的業(yè)態(tài)規劃、一流的經(jīng)營(yíng)管理、一流的商業(yè)服務(wù)、一流的物業(yè)服務(wù)、一流的投資回報。并努力實(shí)現‘三贏(yíng)’——政府達到經(jīng)營(yíng)城市提高城市檔次的目的；開(kāi)發(fā)企業(yè)達到提升自身實(shí)力提高品牌知名度的目的；投資人達到坐享財富增值的目的�！眲⒖傔�飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人，我從不做讓家鄉人截脊梁骨的事”!
隨著(zhù)慶典儀式上的彩球飄飛，萬(wàn)鴿騰空，眉山商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)，橫鎖川南的大盤(pán)時(shí)代。
我們相信，金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業(yè)地產(chǎn)投資見(jiàn)面會(huì )”上，眉山東坡湖廣場(chǎng)作為成都平原西南緣的一個(gè)厚重的地產(chǎn)板塊，必將會(huì )有一個(gè)精彩的發(fā)言。
商業(yè)地產(chǎn)報告4
投資者跟著(zhù)社區商鋪走
調查數據：近3年，六城區市民的產(chǎn)權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權商鋪的市民中，平均每戶(hù)擁有產(chǎn)權商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬(wàn)平方米。其中社區商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據調查，20xx年中華園片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲近4倍；外雙楠片區商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲3倍多；玉林片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價(jià)比1998年上漲4倍……
專(zhuān)家點(diǎn)評：數據顯示，成都成熟小區商鋪相對穩定的租金回報吸引著(zhù)越來(lái)越多的投資者。首先是因為成都人的投資習慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區強大的人群聚集力，使社區商鋪的經(jīng)營(yíng)無(wú)憂(yōu)，保證了穩定的租金回報。例如中華園商圈規劃相對較好，同時(shí)隨著(zhù)大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個(gè)區域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區域，從而導致該區域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價(jià)較其他區域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來(lái)越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時(shí)，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權式商鋪等），社區商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見(jiàn)，收益除了租金收入之外，隨著(zhù)人氣帶動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)增值的收益，使社區商鋪投資的總體效益顯得更加可觀(guān)。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著(zhù)社區商鋪走。
傳統商圈活力依舊
調查數據：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區商鋪，但隨著(zhù)春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價(jià)值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現在已增長(cháng)到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3～6萬(wàn)元/平方米，上漲到8～12萬(wàn)元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過(guò)1倍。
專(zhuān)家點(diǎn)評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無(wú)法比擬的，它不僅沒(méi)有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場(chǎng)功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣(mài)場(chǎng)，所帶來(lái)的差異化經(jīng)營(yíng)更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。
但因為傳統商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)提升傳統商圈的價(jià)值，否則傳統商圈只能走向沒(méi)落，或者被邊緣化。
100戶(hù)城區市民2戶(hù)有商鋪
調查數據：六城區市民中，每100戶(hù)家庭中就有2戶(hù)擁有產(chǎn)權商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬(wàn)戶(hù)家庭擁有總面積達174萬(wàn)平方米的商鋪。
專(zhuān)家點(diǎn)評：雖然2％的比例并不高，但調查中顯示出來(lái)的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見(jiàn)摸得著(zhù)、靈活性較強，除了人賺錢(qián)，還讓“錢(qián)生錢(qián)”。因此，成都家庭型中的個(gè)體投資者隊伍還會(huì )隨著(zhù)成都商業(yè)市場(chǎng)規模的擴大和現代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對開(kāi)發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內功。實(shí)習記者劉瑞國
地價(jià)飆升，不動(dòng)產(chǎn)增值，地價(jià)上漲，不需要理由
近幾年，隨著(zhù)成都經(jīng)營(yíng)城市戰略的不斷深入，市區內可開(kāi)發(fā)土地不斷減少，住宅開(kāi)發(fā)向外擴展，土地價(jià)格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價(jià)700～900萬(wàn)元/畝，而20xx年春熙路地價(jià)上漲到1000萬(wàn)元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣(mài)中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬(wàn)元/畝、1240萬(wàn)元/畝的天價(jià)被拍賣(mài)，20xx年7月土地拍賣(mài)中，原一醫院的地塊以20xx萬(wàn)元/畝被拍賣(mài)，再次刷新成都土地拍賣(mài)的記錄。在短短3年時(shí)間，春熙商圈地價(jià)每畝飆升1005萬(wàn)元。
城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價(jià)格上漲很快，沙河邊的地價(jià)已經(jīng)從3年前的每畝50萬(wàn)～60萬(wàn)元達到了目前的每畝80萬(wàn)元左右，有的好地段地價(jià)已經(jīng)突破100萬(wàn)元/畝。城南副中心建設，也使城南地價(jià)大漲，3年前一個(gè)開(kāi)發(fā)商在南沿線(xiàn)拿地時(shí)的價(jià)格是60萬(wàn)元/畝，而今年通過(guò)土地拍賣(mài)中心拍出的地塊，價(jià)格達到了300多萬(wàn)元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價(jià)格由3年前的每畝40萬(wàn)元，逐步上升到60萬(wàn)元、70萬(wàn)元，現在的地價(jià)保持在每畝100萬(wàn)元左右。
地價(jià)拉著(zhù)房?jì)r(jià)一同上漲
近3年，土地價(jià)值在成都經(jīng)營(yíng)城市的成效中大幅上升，土地價(jià)格的升值直接帶動(dòng)了土地上的不動(dòng)產(chǎn)的增值。因為項目地價(jià)是決定房?jì)r(jià)的最主要部分，成都的新開(kāi)項目地價(jià)有的甚至占到開(kāi)發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場(chǎng)一直牽動(dòng)成都樓市的神經(jīng)，成交價(jià)格一個(gè)臺階一個(gè)臺階地往上走。據悉，成都上半年的土地供應一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長(cháng)，但開(kāi)發(fā)商在高收益的預期下，在土地拍賣(mài)中大膽舉牌，成都地價(jià)仍然穩步上揚。
最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業(yè)內普遍認為國家嚴格控制土地的措施會(huì )接踵而至。近來(lái)建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個(gè)文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調控形勢只會(huì )越來(lái)越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價(jià)格和樓盤(pán)價(jià)格都有上漲的跡象，新拍土地的高價(jià)直接帶動(dòng)了周邊土地價(jià)格的增值。而適度上漲的土地價(jià)格也是整個(gè)城市活力的表現，是不動(dòng)產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
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