淺析房地產(chǎn)項目造價(jià)全程管理論文
摘要：通過(guò)對項目各階段的分析，淺談工程造價(jià)全程控制。
關(guān)鍵詞：全程；成本；造價(jià)管理
所謂全程工程造價(jià)管理，是指從設計、施工圖預算、招標合約、工程結算等各個(gè)階段進(jìn)行全面系統管理，從而有效完成預期成本目標。
一、設計階段
通過(guò)了解工程設計要求想法，分析當期同類(lèi)項目成本指標向設計單位提出限額設計指標，包括工程造價(jià)限額和工程實(shí)物含量限額指標，分別對應建筑、結構、機電、精裝飾裝修、園林綠化、環(huán)境工程、土石方及市政工程等。
首先根據方案設計，編制方案估算，提出對此方案是否可行或優(yōu)劣的意見(jiàn)，并得出一些類(lèi)似產(chǎn)品數據及技術(shù)要求等。然后在初步設計完成后，編制設計概算，得出相應概算和測算出經(jīng)濟指標，并與限額設計指標進(jìn)行對比，提出更具合理化建議。在設計方案深化，進(jìn)行方案比選時(shí)，采用專(zhuān)家咨詢(xún)論證會(huì )，調整設計概算，從價(jià)值工程角度做不同方案的經(jīng)濟評價(jià)分析，給項目提供可選的最佳設計方案。
二、施工圖預算及招標合約階段
經(jīng)審定的造價(jià)控制指標為限額指導，對施工圖進(jìn)行審查，加強施工圖設計及其材料選配工作，找出施工圖紙設計缺陷、錯漏，制定出有利于成本控制的設計優(yōu)化建議和材料/設備選配方案，并嚴格審核工程設計、施工單位提交的施工圖預算，計算限額含量，并編制施工圖預算（包括工程量清單，清單組價(jià)編制），保證差異范圍在5%以?xún)取?/p>
以預算總額為依據，制訂成本控制目標。進(jìn)行項目合約規劃，對整個(gè)項目標段劃分，包括總包、直接發(fā)包的獨立工程、直接采購（甲供）的標段。編寫(xiě)總包單位招標文件（含合同文件），編制專(zhuān)業(yè)分包招標文件，做好開(kāi)標、評標、澄清等相關(guān)工作，分析各投標人的投標報價(jià)，并與控制價(jià)進(jìn)行分析比較（提出施工方案與報價(jià)是否相符、是否存在不平衡報價(jià)、是否有漏項），得出技術(shù)經(jīng)濟分析報告，并與中標單位進(jìn)行合同談判、簽訂等工作，辦理招標及備案手續。
三、施工階段
經(jīng)審定的施工圖預算為成本指導，全程監督的施工造價(jià)管理，對中標單位的施工組織設計方案進(jìn)行審查，對可能造成項目成本增加的情況提出應對措施。對施工過(guò)程中涉及造價(jià)調整的設計/工程（含材料）變更、經(jīng)濟簽證、價(jià)格核定，作好監測跟蹤，及時(shí)反饋，制定控制方案，同時(shí)編制動(dòng)態(tài)成本報表數據、建安成本執行情況報告及工程成本超支預警報告。
1、核實(shí)、調整和分類(lèi)統計工程量清單
為了動(dòng)態(tài)管理工程造價(jià)，做到心中有數，在項目中開(kāi)展核實(shí)、調整和分類(lèi)統計工程量清單工作，在施工合同簽訂之后對中標人的工程量清單進(jìn)行核實(shí)調整，修正投標時(shí)候的錯誤和筆錄，在招標文件中加入限制不平衡報價(jià)的條款，譬如招標人若發(fā)現投標人的投標單價(jià)與按定額計算的單價(jià)相比大于30%的時(shí)候，業(yè)主有權按定額調整綜合單價(jià)；而分類(lèi)統計工程量的目的是掌握各單項工程各分部分項的工程量組成，以便于編制產(chǎn)值計劃和提高審核進(jìn)度款的效率。
2、編制產(chǎn)值計劃、審核月進(jìn)度款、動(dòng)態(tài)成本報表
3、主要材料和設備認質(zhì)、認價(jià)核定
�。�1）對材料設備價(jià)格及時(shí)進(jìn)行調研，如遇可調材料價(jià)格上下浮動(dòng)超過(guò)合同約定幅度時(shí)，及時(shí)提出書(shū)面分析報告，制定相應對策。
�。�2）在收到施工單位關(guān)于材料和設備認質(zhì)、認價(jià)核定書(shū)面要求后，監理（項目部）及時(shí)確認質(zhì)量標準要求后，根據合同約定的方法，及時(shí)進(jìn)行價(jià)格招標或詢(xún)價(jià)，根據其詢(xún)價(jià)結果，對其進(jìn)行核價(jià)：確定價(jià)格、品牌、材質(zhì)、參數等。 （3）在變更某項材料、設備時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)調研和經(jīng)濟指標分析，可能引起的造價(jià)增加或減少時(shí)，應對其進(jìn)行成本控制。
4、現場(chǎng)收量
對現場(chǎng)土石方工程、隱蔽工程、簽證中不能按圖計量部分，及其他需要現場(chǎng)收量確定工程量的項目，進(jìn)行現場(chǎng)測量收方。在收到施工單位整理后的收方成果文件，及時(shí)完成收方成果審核和資料整理工作，如有整改要求，及時(shí)要求其整改后重新收量。因單項簽證涉及造價(jià)金額預期超過(guò)合同總價(jià)1%時(shí)，及時(shí)提出造價(jià)分析報告并報審，根據報審最終意見(jiàn)在簽證單上簽署明確核價(jià)意見(jiàn)。
5、技術(shù)、設計變更審核：因單項技術(shù)、設計變更引起造價(jià)上調預期超過(guò)20萬(wàn)元的，提出造價(jià)變更分析報告，報總經(jīng)理審批。
6、索賠
�。�1）擬定引發(fā)索賠的`控制點(diǎn)，如工期延誤等，全程實(shí)施監控和預警，如發(fā)現符合合同索賠條件的情況出現，及時(shí)通知監理（項目部），并擬定索賠方案意見(jiàn)，報領(lǐng)導審批同意后，正式提出索賠。
�。�2）擬定施工方可能提出索賠的問(wèn)題，如為我方可以預期的因素（譬如重大設計變更等，但不包括進(jìn)度款到帳時(shí)間等我方不能預測的因素），全程實(shí)施監控和預警，如發(fā)現可能出現施工方索賠的情況，及時(shí)通知監理（項目部），并收集反索賠資料，擬定反索賠預案，施工單位正式提出索賠后，按合同約定的程序，及時(shí)處理索賠事宜，并將過(guò)程和結果報領(lǐng)導審批后執行。
四、結算審核階段
工程完工后，在規定時(shí)間內完成結算資料的審核，提交：工程結算總價(jià)及其明細結算報告、各分項工程結算書(shū)、全過(guò)程的造價(jià)控制及分析評估報告等專(zhuān)業(yè)審核結算報告。
1、結算資料的審查
�。�1）首先在工程計劃竣工工期兩個(gè)月之前，下發(fā)經(jīng)審定《工程結算所需資料清單和資料質(zhì)量要求》到施工單位，要求施工單位按要求及時(shí)完整的報送結算資料，并明示時(shí)間責任。
�。�2）工程竣工驗收結束，在收到施工單位遞交的結算資料后，按規定對資料的完整性進(jìn)行審查。完成對結算資料的審查后，提出審核整改意見(jiàn)，或接受資料開(kāi)始辦理結算。但過(guò)程中施工單位因任何理由單方提出增加資料的要求將不被接受。
2、竣工結算的審查
�。�1）工程竣工驗收結束，在對結算資料的完整性審查后，按合同的規定時(shí)限完成對竣工結算的審查。
�。�2）審核方法為全面審核法，包括所有實(shí)物工程量的審核，材料單價(jià)的審核等，審核依據嚴格按施工合同及相關(guān)文件的要求執行。
五、項目后評價(jià)
在竣工結算完成后，對比分析工程結算價(jià)與投資估算、設計概算、目標成本的偏差，進(jìn)行偏差分析，并對造價(jià)指標和實(shí)物工程量指標進(jìn)行分析，出具分析報告書(shū)，總結項目實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)經(jīng)驗和教訓。
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