保障性住房建設中的融資現狀和建議論文
住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，加大保障性住房建設力度，是改善民生、促進(jìn)社會(huì )和諧的重要舉措，是利國惠民的重大民生工程。我國已形成了以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應體系。并且依據建保[2013]178號文件，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱(chēng)為公共租賃住房。按照規劃“十二五”期間，我國將新建各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房3600萬(wàn)套，累計資金需求將超5萬(wàn)億元，面對如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級籌集。在財政投入不斷增加的基礎上，這就需要各地不斷創(chuàng )新融資模式，多渠道籌集資金。
一、我國保障性住房建設資金融資現狀
�。ㄒ唬┈F有的保障性住房建設資金融資存在的主要問(wèn)題
1、資金來(lái)源渠道單一，大部分資金來(lái)源于財政資金�，F階段我國還處于發(fā)展中國家，整體經(jīng)濟發(fā)展程度也不高，資本市場(chǎng)起步相對較晚，金融體系還欠發(fā)達，也很少利用信托、證券等融資工具，融資效率低下，資金來(lái)源渠道單一，形成了過(guò)度依賴(lài)投入的局面。
2、地方財力不足也同時(shí)制約保障房建設，地方在很大程度上依靠土地出讓金作為支持地方發(fā)展支柱，加大保障性住房建設力度上明顯力不從心，使得地方不得不被迫靠發(fā)行地方債券來(lái)支持保障房事業(yè)。這也同時(shí)給地方在其他社會(huì )事業(yè)方面造成不同程度影響。
二、保障性住房建設資金主要來(lái)源
�。ㄒ唬┴斦A算資金
一是公共預算安排資金，主要是中央補助、省級補助、市縣公共預算和地方債券安排資金。二是性基金預算安排資金，主要是土地出讓凈收益和住房公積金增值收益扣除風(fēng)險準備金后的'余額（全部用于廉租住房建設）。
�。ǘ┳曰I資金及社會(huì )機構提供資金
社會(huì )機構提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支持保障房建設試點(diǎn)資金以及地方或投融資平臺通過(guò)商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類(lèi)基金等融入的資金。
三、完善我國保障性住房建設融資的對策建議
對于保障性住房建設大規模的資金需求，就需要采取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設和融資規模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康持續發(fā)展。因此，需要從多個(gè)方面關(guān)注。
�。ㄒ唬┘訌娙谫Y力度，實(shí)施融資創(chuàng )新
面對大規模融需求，創(chuàng )新融資方式加大融資力度，通過(guò)培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強重點(diǎn)，建立“以為主導、市場(chǎng)運作方式”為主體的保障房融資體系。部門(mén)還應積極探索債權、股權以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來(lái)源的多樣化，鼓勵各種資本參與保障性住房建設。
�。ǘ嫿ūＵ闲宰》拷鹑隗w系，可以有效地防范和控制風(fēng)險
建議成立專(zhuān)門(mén)保障性住房融資（貸款擔�；虮ｋU）機構，如：河北省各地市均成立了專(zhuān)門(mén)的保障房融資平臺，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房項目融資提供融資服務(wù)，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執行，有效減少金融機構信貸的風(fēng)險。
�。ㄈ┙⒎康禺a(chǎn)信托投資基金
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是通過(guò)發(fā)行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發(fā)行風(fēng)險相對較低，可以有效疏導社會(huì )資金流動(dòng)性過(guò)剩的現狀。鑒于廉租房不租不售，現金回流小，但租金收益相對穩定的特點(diǎn)，可采取REITs的運作方式。信托資金擁有成熟的運作團隊和運作經(jīng)驗，可以與保障房的承建方合作設立項目公司，負責保障房建設，建成后由管理中心進(jìn)行回購，項目公司收回投資，信托資金退出。
�。ㄋ模┮龑ПｋU基金參與保障房融資
依據《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》相關(guān)規定，保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)可以采用股權、債權、物權以及債權轉股權等不同方式。保障性住房作為為民、利民的安居工程，土地為劃撥，并且不以盈利為目的。保險資金投資保障性住房，宜采取債權形式，即僅為保障性住房的建設提供資金，物權、股權形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險上海公租房項目均采取的就是債權形式。即：保險資金與地方合作，向地方委托的承建主體提供資金，還款來(lái)源為保障性住房的出售或出租收益（包括回購款項、保障性住房?jì)攤�、租金收入和出售收入等），融資平臺或大型國企作擔保。
�。ㄎ澹┰O立地方融資平臺，并進(jìn)一步完善各級融資平臺
保障性住房投融資平臺一般是由地方主導設立，具備專(zhuān)業(yè)化運作能力的國有非盈利投融資公司。目的主要是為保障性住房融資，建設和運營(yíng)提供有效載體，其實(shí)質(zhì)在于調動(dòng)多方資源，通過(guò)整合運作，解決地方在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設管理等方面的難題，并將圍繞保障性住房建設的一系列問(wèn)題常態(tài)化有效管理的一種機制平臺。建議地方加強投融資平臺公司的監管和風(fēng)險管控，做好風(fēng)險防范，確保資本金充足以及公司治理結構的完善等。
�。├米》抗e金貸款支持保障性住房建設
為保障性住房提供融資支持。住建部等部門(mén)于2010年6月28日頒布了《利用住房公積金支持保障性住房建設試點(diǎn)項目貸款管理辦法》，住房公積金支持保障性住房建設，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺的地位，住房公積金建設貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支持。
四、結語(yǔ)
對于當前的形勢，保障房建設是解決城鄉中低收入家庭住房改善問(wèn)題的最佳途徑。保障性住房供給不足，并不是建設能力有限，而是缺乏建設資金，地方財力不足。隨著(zhù)保障性住房制度建設的日益完善，我們應該讓更多的銀行等金融機構、各類(lèi)基金、各類(lèi)信托機構、地方融資平臺及利用住房公積金貸款等進(jìn)入保障房建設中去，多方籌資，打造一個(gè)主導、多方參與的投融資平臺，解決融資難的問(wèn)題，實(shí)現多贏(yíng)。
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