關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)管理論文
摘要：近幾年來(lái)，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規化和我國居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)專(zhuān)門(mén)方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識之士所重視。本文擬對物業(yè)管理的一些問(wèn)題作一初步探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):
�、僖话闶窃谝欢ㄍ恋胤秶鷥鹊�;
�、诰哂胁豢梢苿�(dòng)性;
�、劬哂幸欢ǖ膬r(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場(chǎng)店鋪，還包括工廠(chǎng)的廠(chǎng)房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫院的門(mén)診樓和各類(lèi)倉庫等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專(zhuān)門(mén)的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說(shuō)，人類(lèi)自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對物業(yè)的一些基本管理活動(dòng)一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門(mén)類(lèi)則是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展到一定程度和社會(huì )分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和規范的日常管理，保持并實(shí)現物業(yè)價(jià)值，滿(mǎn)足物業(yè)客戶(hù)需要的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與其它商品營(yíng)銷(xiāo)有許多共通之處，它必須根據物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場(chǎng)環(huán)境，對特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)分析和品牌定位，選擇合適的銷(xiāo)售對象，采取相應的營(yíng)銷(xiāo)策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過(guò)經(jīng)常性的維護保養、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區公共關(guān)系活動(dòng)來(lái)實(shí)現的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設施保持完好，為使用單位提供滿(mǎn)意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等場(chǎng)所和使用條件。近幾十年來(lái)，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門(mén)或地方政府的房管部門(mén)來(lái)進(jìn)行的'，并沒(méi)有形成現代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開(kāi)放的大環(huán)境使國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗得以在我國引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學(xué)習國沙卜經(jīng)驗的同時(shí)，又結合國內的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的出現具有重大意義。原各物業(yè)機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經(jīng)營(yíng)權的分離，配套服務(wù)諸如專(zhuān)項維修、清潔、保安等工作由相應的專(zhuān)業(yè)公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專(zhuān)業(yè)公司，通過(guò)委托契約和必要的財務(wù)監督來(lái)實(shí)現自己的經(jīng)濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門(mén)類(lèi)，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng )階段。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現出來(lái)，物業(yè)管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內容
隨著(zhù)時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強管理，就會(huì )使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過(guò)早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽(yáng)臺等房屋結構和外觀(guān)被隨意改變，樓道擠滿(mǎn)自行車(chē)和雜物，而小區原配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著(zhù)直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。
�、俟芾矸矫�，主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產(chǎn)權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時(shí)準確地記錄下來(lái)，隨時(shí)變更原始記錄。
�、诜⻊�(wù)方面，主要是充分滿(mǎn)足用戶(hù)要求，及時(shí)登門(mén)服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門(mén)窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶(hù)點(diǎn)交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶(hù)遷入或遷出門(mén)寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來(lái)說(shuō)是服務(wù)性行業(yè)，其目標是為用戶(hù)提供完善的服務(wù)，服務(wù)內容還可以根據用戶(hù)的需求而加以調整。
具體的工作內容一般包括如下幾個(gè)方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應經(jīng)常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì )因日久失修而殘破，影響觀(guān)感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應盡量方便用戶(hù)，使用戶(hù)不會(huì )因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶(hù)帶來(lái)不便。
3.注意資金的合理運用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來(lái)自用戶(hù)的管理費收入，必須有效地分配在各項服務(wù)上，使每項支出均可以為用戶(hù)提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護。要代住戶(hù)搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區千道上發(fā)展農貿集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶(hù)休息。
5.加強治安防范，保障住戶(hù)人身和財產(chǎn)安全�？梢酝ㄟ^(guò)建立專(zhuān)職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來(lái)加強住宅區內的治安防范，保護住戶(hù)人身和財產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營(yíng)策略
現代社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化趨勢與發(fā)達國家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司是現代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內部的多個(gè)部門(mén)又構成了其完整的內部結構，履行著(zhù)物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負責協(xié)調公司各部門(mén)的工作，并充當公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)項目，制定公司的發(fā)展計劃，負責項目經(jīng)營(yíng)創(chuàng )收，增強公司的財力。
3、財務(wù)部:負責制定公司財務(wù)計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到專(zhuān)款專(zhuān)用。做好公司財務(wù)報表，接受客戶(hù)的監督。
4、保安部:負責治安保衛，參與社會(huì )聯(lián)防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開(kāi)展各種服務(wù)項目，為住戶(hù)排憂(yōu)解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營(yíng)策略：
1、住宅管理工作著(zhù)重為用戶(hù)提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂(lè )設施的管理或服務(wù)較為重要。
2、辦公大樓管理應該著(zhù)重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶(hù)的正常使用。
3、對商場(chǎng)的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場(chǎng)的外觀(guān)及形象，以吸引消費者來(lái)購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠(chǎng)大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車(chē)場(chǎng)要方便車(chē)主，車(chē)場(chǎng)內應光線(xiàn)充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車(chē)位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。
四、物業(yè)管理費用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費的來(lái)源
主要有以下三個(gè)方面:
1、收取管理費。其標準根據各類(lèi)物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶(hù)提前預交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場(chǎng)三種不同類(lèi)型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專(zhuān)款專(zhuān)月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設立的，搶修大型設備動(dòng)川備用金后可如數向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱(chēng)雜項收入。一般根據當地政府有關(guān)規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車(chē)費、單車(chē)、摩托車(chē)保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著(zhù)屋村老化和物價(jià)指數的上漲，每?jì)赡赀m當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開(kāi)支，主要用來(lái)支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動(dòng)保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業(yè)管理經(jīng)費的籌集和使用是當前尚處初創(chuàng )階段的行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，一些高檔別墅區的物業(yè)管理費的收取問(wèn)題不大，但對普通類(lèi)住宅小區來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。因此，在進(jìn)行或組建對一般物業(yè)的一長(cháng)期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長(cháng)期管理的經(jīng)營(yíng)所需，以彌補長(cháng)期管理的經(jīng)費不足，達到管理部門(mén)或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、樹(shù)立物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開(kāi)始，而是應該超前地考慮市場(chǎng)的需求。在物業(yè)尚在設計階段，即對開(kāi)發(fā)、設計等提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，反映用戶(hù)的要求，務(wù)求物業(yè)的設計更符合實(shí)際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規章制度乃至立法工作。使用戶(hù)更好地享用物業(yè)內的設施和服務(wù)。新加坡等國的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過(guò)國家立法(住宅法)來(lái)保證，我國有條件的城市似也可通過(guò)類(lèi)似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國物業(yè)管理事業(yè)的規范化發(fā)展。
3、適當宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國物業(yè)業(yè)主和消費者的觀(guān)念。由于我國味期計劃經(jīng)濟體制一F復雜的產(chǎn)權關(guān)系和短視的消費觀(guān)念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費者所接受，隨著(zhù)我國全面市場(chǎng)經(jīng)濟改革的推進(jìn)，國有資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應該積極地通過(guò)多形式的傳媒適當地宣傳本行業(yè)的重要意義。
4、加強從業(yè)人員的隊伍建設，做好從業(yè)人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊伍。
【房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)管理論文】相關(guān)文章：
國有林場(chǎng)在森林經(jīng)營(yíng)中優(yōu)勢論文04-26
高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)課程設計研究論文04-15
物業(yè)管理的論文04-01
新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理論文03-16
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中相關(guān)問(wèn)題及措施探究論文06-26
物業(yè)管理的論文模板04-02