對發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的SWOT分析的論文
摘 要：通過(guò)對房地產(chǎn)資金來(lái)源現狀等的分析，揭示了目前我國房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險，指出發(fā)展房地產(chǎn)投資基金是一種可以拓寬房地產(chǎn)融資渠道的途徑。結合當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，使用SWOT分析辦法對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行了綜合研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 投資基金；SWOT法
1 引言
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準金融行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運行的關(guān)鍵。相對于發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)相當大的金融風(fēng)險。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。
2 當前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險。
第一，部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì )貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。
第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)隱含財務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門(mén)估計，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。
第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。
第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。最高人民法院2004年10月26日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”，這意味著(zhù)如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)投資基金分析
房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì )散資金，使用專(zhuān)業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結構和產(chǎn)品結構的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，用SWOT方法對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。
3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)
�。�1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性: 房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩定收益階段才會(huì )介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。
�。�2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動(dòng)性?xún)?yōu)勢。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。
�。�3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險大。
�。�4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀(guān)上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產(chǎn)系統性風(fēng)險。目前我國的社會(huì )大眾資本因為投資渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運用。房地產(chǎn)投資基金的出現將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉向證券產(chǎn)品，可以提高長(cháng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專(zhuān)家理財特征，為社會(huì )大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。
3.2 房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)
�。�1）客戶(hù)選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿(mǎn)足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險，這就形成了一個(gè)在確定客戶(hù)對象上的兩難問(wèn)題。
�。�2）缺乏專(zhuān)業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規的.復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(cháng)單一的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，很難適應大規模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才。
3.3 房地產(chǎn)投資基金的機會(huì )(O)
(1)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續性。
(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險和金融風(fēng)險，對社會(huì )的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務(wù)風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險，當金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。
3.4 房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險分析(T)
�。�1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資基金運行過(guò)程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險主要是由項目選擇風(fēng)險、規模風(fēng)險構成。項目選擇風(fēng)險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規模小，就會(huì )給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規�？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風(fēng)險投資基金本身規模所帶來(lái)的風(fēng)險，我們稱(chēng)之為“規模風(fēng)險”。
�。�2）財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿(mǎn)意的利潤；是否會(huì )出現較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務(wù)制度，加強財務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應健全財務(wù)制度。
�。�3）環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險，主要有以下兩個(gè)方面的內容：一是政策風(fēng)險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險，由于現行有關(guān)法律法規等的不完善，以及執法部門(mén)執法不力等造成對房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。
4 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險。我們應該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專(zhuān)項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規范的形式發(fā)展。此外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng )造良好的稅收環(huán)境。
3、創(chuàng )造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠為房地產(chǎn)投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒(méi)有真正意義上的機構投資者，這對于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
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