對不同特征房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略論文
1、引 言
房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂(lè )餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房?jì)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀(guān)、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類(lèi)的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設施、教育配套設施。
房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當采取相應的營(yíng)銷(xiāo)策略對于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費者預期有著(zhù)良好作用。比如，對于有著(zhù)良好的建筑結構、建筑材料，或者大戶(hù)型乃至復式樓盤(pán)，可以著(zhù)重從建筑因素方面對樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì);對于觀(guān)景房，售房的`亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀(guān)可視度，并且通�？梢钥吹骄坝^(guān)的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán)，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著(zhù)手宣傳，周?chē)脑O施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區位的選擇，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略對于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著(zhù)非常重要的作用。
2、依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵。依據不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營(yíng)銷(xiāo)手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤(pán)吸引買(mǎi)房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結構、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀(guān)，以及相關(guān)車(chē)庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話(huà)，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營(yíng)銷(xiāo)中，可以從對比的角度讓買(mǎi)房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買(mǎi)房者愿意購買(mǎi)，并且始終滿(mǎn)意。
2.2 具有區位因素優(yōu)勢的房源
在區位因素分析中，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數衰減公式進(jìn)行計算，即：
很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無(wú)怪于當下每平方米19856元的高價(jià)了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿(mǎn)足人們娛樂(lè )、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類(lèi)優(yōu)勢的房源應當憑借周?chē)O施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結構、外觀(guān)設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區內配套設施，可以建小的游樂(lè )區、運動(dòng)場(chǎng)、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂(lè )氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀(guān)景房的設計要特別注意景觀(guān)的可視度，景觀(guān)對于房?jì)r(jià)的提升有著(zhù)非常重要的作用，不僅體現在樓盤(pán)之間，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀(guān)可視度的樓層差價(jià)也相當大。
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