物業(yè)管理條例[合集]

物業(yè)管理條例1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民的居住質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內住宅小區物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理，適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條市、縣（市）、區房產(chǎn)管理部門(mén)是物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）。

　　市、縣（市）、區人民政府相關(guān)部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處（鎮人民政府）及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處（鎮人民政府）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區居（村）民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應當納入人民調解委員會(huì )工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　第七條業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)管理區域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，按照法律、法規規定履行職責，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區域內，交付滿(mǎn)一年或者已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當在滿(mǎn)足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業(yè)主大會(huì )所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府。

　　街道辦事處（鎮人民政府）對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需經(jīng)費由建設單位承擔。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向業(yè)主公布�；I備經(jīng)費的結余部分納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者根據業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會(huì )可以采取現場(chǎng)會(huì )議或書(shū)面、網(wǎng)絡(luò )等形式召開(kāi)。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會(huì )議。代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當出具業(yè)主書(shū)面授權委托書(shū)和本人身份證明。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　采用書(shū)面形式的，應當將會(huì )議內容送達全體業(yè)主或者其代理人；無(wú)法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò )實(shí)名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居（村）民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員人數應當為五至十一人的單數。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會(huì )委員。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員：

　�。ㄒ唬�業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構任職的；

　�。ǘ�）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區居（村）民委會(huì )工作人員擔任所在住宅小區的業(yè)主委員會(huì )委員。

　　第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當在七日內召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應有過(guò)半數的委員出席，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當制作書(shū)面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當通知社區居（村）民委員會(huì )，社區居（村）民委員會(huì )可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)上門(mén)催繳、在住宅小區顯著(zhù)位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；

　�。�六）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內向物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會(huì )應當聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢(xún)、投訴和監督。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面方式提出辭職請求的；

　�。ǘ�）侵害業(yè)主公共利益的；

　�。ㄈ�）不繳納物業(yè)服務(wù)費等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄋ模├�用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　�。ㄎ澹┎贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一或不能正常開(kāi)展工作時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮人民政府）應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)的三個(gè)月前，應當書(shū)面報告所在地街道辦事處（鎮人民政府），按照規定組織換屆選舉。業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區實(shí)行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過(guò)物業(yè)主管部門(mén)建立的統一物業(yè)管理招投標平臺，公開(kāi)選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向小區業(yè)主公示開(kāi)辦費購買(mǎi)的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時(shí)應當向業(yè)主委員會(huì )或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當監督物業(yè)開(kāi)辦費的使用和管理。

　　第二十條建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區域具備成立業(yè)主大會(huì )條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在終止前三十日內完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達建設單位之日起滿(mǎn)三個(gè)月時(shí)合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視、公共照明等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權由業(yè)主大會(huì )決定無(wú)償移交的，由物業(yè)管理區域所在地縣（市）、區人民政府組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí)；

　�。ǘ�）就共用設施設備的安裝位置、管線(xiàn)走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續和單項移交手續；

　�。ㄎ澹└鶕�臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù)。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì )應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jì)要求、物業(yè)服務(wù)內容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當通過(guò)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標。但業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案前向所在地的.縣（市）、區物業(yè)行政主管部門(mén)繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應的服務(wù)，并履行以下職責：

　�。ㄒ唬┚S護物業(yè)管理區域內基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；

　�。ǘ�）接受社區居（村）民委員會(huì )監督指導，配合做好社區管理相關(guān)工作；

　�。ㄈ�）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　�。ㄋ模┰谛�區主要出入口等顯著(zhù)位置公示臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準、服務(wù)責任人、24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；

　�。ㄎ澹┚S護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車(chē)通道，提供消防安全防范服務(wù)；

　�。�六）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。

　�。ㄆ撸�應當按照有關(guān)規定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　�。ò耍┡浜舷嚓P(guān)部門(mén)完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限最高不得超過(guò)一年。物業(yè)服務(wù)合同存續的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約或管理規約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時(shí)管理規約、管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則中規定物業(yè)管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費標準應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報項目所在地價(jià)格行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調整的，應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )決定。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支明細；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區人民政府應當對保障性住房和低保戶(hù)、特困戶(hù)進(jìn)行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會(huì )的，檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì )，再由業(yè)主委員會(huì )移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，可移交給社區居（村）委會(huì )代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時(shí)業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮人民政府）應當進(jìn)行應急管理。社區居（村）民委員會(huì )可以在街道辦事處（鎮人民政府）委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十二條經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數且人數占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)管理區域可以在街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )的監督指導下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　市區無(wú)物業(yè)管理的居住小區，每三萬(wàn)平方米由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)指導社區居（村）民委員會(huì )建立社區物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費來(lái)源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十三條加強停車(chē)場(chǎng)規劃建設，合理配置泊位資源。新建小區停車(chē)位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區地下停車(chē)場(chǎng)有空余的，禁止車(chē)輛在小區地面亂停亂放，車(chē)主應當購買(mǎi)或租賃空余車(chē)位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區建樹(shù)陣式停車(chē)場(chǎng)（位）或者建立機械立體停車(chē)庫，鼓勵住宅小區周邊公共停車(chē)場(chǎng)向特定小區優(yōu)先開(kāi)放，規范收費標準。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結，發(fā)現有沙霸樓霸現象的應當及時(shí)報告當地公安部門(mén)，維護業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)進(jìn)行查處；業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　�。ㄒ唬┥米詫⒆≌�改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房及其他改變物業(yè)規劃用途的；

　�。ǘ�）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構的；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構筑物的；

　�。ㄋ模�損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；

　�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定物品的；

　�。�六）制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；

　�。ㄆ撸┤我鈼壷美�圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施的；

　�。ň牛┥米詳[攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛的；

　�。ㄊ�）破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)的；

　�。ㄊ�一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)等行為的；

　�。ㄊ�二）非法飼養家畜、禽類(lèi)、大型犬、烈性犬的；

　�。ㄊ�三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規行為的；

　�。ㄊ�四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛生、規劃等行政管理部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。

　　第三十七條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿(mǎn)后的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。市、縣（市）物業(yè)主管部門(mén)為工程質(zhì)量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專(zhuān)項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時(shí)先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金的收取、使用、監督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關(guān)法律、法規處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止；對不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì )可以在物業(yè)管理區域內就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員違反規定，從事違法活動(dòng)，損壞業(yè)主利益的，由當地公安機關(guān)依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依照職責權限按照下列規定進(jìn)行處罰：

　�。ㄒ唬┪窗凑盏诙�十條第一款、第二十六條第三款規定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十五條規定，未履行有關(guān)報告義務(wù)的，由縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)處以1萬(wàn)元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì )根據行業(yè)自律相關(guān)規定予以懲戒；

　�。ㄋ模┻`反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區物業(yè)主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例第八條第二款規定將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）未按照本條例第九條第一款規定交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第十八條第二款規定，對新建住宅物業(yè)未通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規定未交存前期物業(yè)開(kāi)辦費以及第三十七條規定未交存工程質(zhì)量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規定，未交納住宅專(zhuān)項維修資金的，由市物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正，可處應交專(zhuān)項維修資金數額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區的物業(yè)管理，參照本條例執行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　洛陽(yáng)市物業(yè)管理條例，即洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年4月21日市政府第9次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，自20xx年6月1日起施行。下面是洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一條 為實(shí)施《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《省物業(yè)條例》)，規范物業(yè)管理行為，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應當逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 市房產(chǎn)管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調、指導和監督工作。

　　縣(市)、吉利區房產(chǎn)管理部門(mén)負責本轄區物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導和監督。

　　建設、規劃、公安、工商、物價(jià)、園林、公用事業(yè)等部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理區域內的有關(guān)工作。

　　第四條 開(kāi)發(fā)建設單位在新建物業(yè)時(shí)，應當建設物業(yè)管理配套設施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)管理配套設施進(jìn)行驗收。

　　第五條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

　　第六條 業(yè)主的權利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的組成和職責，按《省物業(yè)條例》第二章的規定執行。

　　新建住宅區入住率未達到50%之前，由開(kāi)發(fā)建設單位代行業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第七條 業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列材料到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )名稱(chēng)、住所、所轄區域范圍;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )成員名單及有效身份證明;

　　(三)業(yè)主大會(huì )參加人員及選舉情況;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )章程。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理備案之日起15個(gè)工作日內完成審查工作，對符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，核發(fā)備案證書(shū);對不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規定的，書(shū)面通知其依法重新選舉。

　　第八條 開(kāi)發(fā)建設單位向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理權時(shí)，應當同時(shí)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區域規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)有關(guān)設施、設備的使用和維修技術(shù)資料;

　　(五)工程質(zhì)量驗收資料及質(zhì)量保證協(xié)議;

　　(六)物業(yè)管理區域內房屋、公共服務(wù)配套設施等項目清單及產(chǎn)權歸屬證明;

　　(七)房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū);

　　(八)物業(yè)綜合驗收資料;

　　(九)其他應當移交的資料。

　　房產(chǎn)管理部門(mén)應當對移交工作進(jìn)行監督、指導。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

　　(一)有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所;

　　(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級相適應的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟管理人員;

　　(三)有符合相應資質(zhì)等級規定的注冊資金;

　　(四)有符合國家規定的財務(wù)管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、養護、維修等物業(yè)管理措施。

　　第十條 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

　　具備第九條規定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》，并依法辦理登記注冊手續。

　　本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持資質(zhì)等級證書(shū)和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十一條 首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。

　　業(yè)主委員會(huì )或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內容應當符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規定。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當以公開(kāi)招標方式為主，在房產(chǎn)管理部門(mén)指導下進(jìn)行。在一個(gè)物業(yè)管理區域內，應當委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應當報房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費的`收取及標準，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規定執行。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項特約服務(wù)，服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。

　　第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業(yè)主收取費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線(xiàn)電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。

　　第十四條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報批手續。

　　業(yè)主委員會(huì )許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施而收取的費用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，存入維修基金帳戶(hù)，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專(zhuān)項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

　　第十五條 建設單位未按規定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì )組織補建;按規劃不能補建的，由建設單位與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商以其他方式等價(jià)補償，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。

　　建設單位未按規定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期移交，并可處以20xx元以上5000元以下罰款。

　　第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)制止，并向有關(guān)主管部門(mén)舉報。建設、規劃、房產(chǎn)等主管部門(mén)可以依法對違法行為人予以行政處罰。

　　業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以書(shū)面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會(huì )可按合同約定追究其違約責任，房產(chǎn)管理部門(mén)可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質(zhì)等級、直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并可處以20xx元以上1萬(wàn)元以下的罰款：

　　(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時(shí)的;

　　(二)管理制度不健全，管理混亂的;

　　(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設施用途的;

　　(四)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同及法律、法規、規章規定義務(wù)的;

　　(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的。

　　第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行調解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　當事人對房產(chǎn)管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第十九條 房產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十條本辦法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例3

　　隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶(hù)之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)管理條例》是根據《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監管相結合的原則。

　　第四條

　　縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，履行以下職責：

　�。ㄒ唬�擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

　�。ǘ�）依照職權制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規范；

　�。ㄈ�）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

　�。ㄋ模┲笇�、監督和管理物業(yè)管理招投標活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┍O督、管理專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉規劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監、人防等部門(mén)，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關(guān)監督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：

　�。ㄒ唬┲笇Ш蛥f(xié)助業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉；

　�。ǘ�）指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作；

　�。ㄈ�）協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)之間關(guān)系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調和監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調和監督老舊小區物業(yè)管理。

　　居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　第七條

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平

　　第八條

　　房屋所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

　　第九條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權利：

　�。ㄒ唬┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ǘ�）向業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢(xún)；

　�。ㄈ�）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

　�。ㄋ模┮婪ㄊ褂梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　�。ㄎ澹┮�求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反雙方共同利益的行為；

　�。�六）法律、法規規定的其他權利。

　　第十條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則，執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ㄎ澹┡浜�、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十一條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌�小區，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ǘ�）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ㄈ�）規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區域；

　�。ㄋ模┳≌�小區內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區域；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第十二條

　　新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照第十一條規定劃分物業(yè)管理區域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第十三條

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主大會(huì )設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的，業(yè)主大會(huì )議事規則應當對業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的職責、議事規則和工作經(jīng)費，以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進(jìn)行約定。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年的，建設單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域劃分資料；

　�。ǘ�）房屋等建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十六條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表組成，人數應當為單數，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組做好相關(guān)工作。

　　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì )的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報告之日起四十五日內組建業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公告。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十七條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組履行以下職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　�。ǘ�）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、所擁有的專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法，確定候選人名單；

　�。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　�。�六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì )籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應當自組成之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組在業(yè)主委員會(huì )成立后自行解散。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )決定以下事項：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定、修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告；

　�。ㄎ澹└淖兒统蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。�六）決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的相關(guān)事項；

　�。ㄆ撸┐_定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　�。ò耍┻x聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ň牛┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄊ�）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄊ�一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　�。ㄊ�二）法律法規或者管理規約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當制定管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，批準業(yè)主委員會(huì )工作規則等。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì )決定其他有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　前款規定的面積和業(yè)主人數，按照下列規定確定：

　�。ㄒ唬�專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專(zhuān)有部分面積之和計算。

　�。ǘ�）業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數，按照兩者之和計算。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面或者數據電文委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的'形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )未按照上述規定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第二十三條

　　業(yè)主大會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì )應當對專(zhuān)項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對原始憑證及形成的會(huì )計資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條

　　不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì )的條件具備后，應當及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以聘請執行秘書(shū)，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )辦理備案手續后，持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。

　　第三款規定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　�。ㄎ澹┥眢w健康，具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時(shí)間；

　�。�六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告業(yè)主委員會(huì )工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報告業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

　�。ㄈ�）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┱{解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：

　�。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模�專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　�。�六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

　�。ò耍┢渌麘�當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第二十九條

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，應當在七日內召開(kāi)。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　第三十條

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自新一屆業(yè)主委員會(huì )履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　移交過(guò)程中出現治安事件的，公安機關(guān)應當依法及時(shí)處理。

　　第三十一條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　�。ㄈ�）喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑蔚�；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

　�。ǘ�）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益的；

　�。ㄈ�）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀(guān)和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金，以及違法出租房屋的；

　�。ㄋ模┣趾�業(yè)主合法權益的；

　�。ㄎ澹┮蚱渌�原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議增減或者調整業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　第三十四條

　　管理規約應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況；

　�。ǘ�）公共場(chǎng)所及共用設施設備狀況；

　�。ㄈ�）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施設備的權益；

　�。ㄋ模�業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務(wù)；

　�。ㄎ澹�業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督權；

　�。�六）物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

　�。ㄆ撸�業(yè)主應當遵守的行為準則；

　�。ò耍┪飿I(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

　�。ㄊ�）專(zhuān)項維修資金籌集、使用和管理；

　�。ㄊ�一）違反管理規約的責任；

　�。ㄊ�二）其他有關(guān)事項。

　　第三十五條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就以下事項作出約定：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )的議事方式；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )的表決程序；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間或次數；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)事項。

　　第三十六條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，應當符合法律、法規的規定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第三十七條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì )確定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當于每年3月底前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布上一年業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監督。業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事應當進(jìn)行檢查；發(fā)現問(wèn)題的，應當要求業(yè)主委員會(huì )予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當對經(jīng)費收支情況進(jìn)行審計。

　　推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì )主任離任審計制度。

物業(yè)管理條例4

　　《物業(yè)管理條例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同期間履行的物業(yè)管理服務(wù)工作。本手冊所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以方便物業(yè)建成后能滿(mǎn)足業(yè)主、使用人的需求，同時(shí)在業(yè)主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)工作的開(kāi)展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經(jīng)理前期工作職責

　　1.全面負責物業(yè)管理前期工作的開(kāi)展，確保前期工作能夠按照法律法規、行業(yè)規范、公司制度要求予以有效落實(shí)；

　　2.負責根據公司的管理要求確定職能部門(mén)的管理職能分工，組織建立公司的規范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.按照公司要求和實(shí)際需求編制公司內部管理機構設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構、人員編制完成公司職能部門(mén)的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務(wù)，并按照公司要求與下屬職能部門(mén)負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開(kāi)展相關(guān)工作；

　　6.為確保物業(yè)管理前期工作過(guò)程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產(chǎn)責任書(shū)》；

　　7.負責與開(kāi)發(fā)商及相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作，與各相關(guān)方建立良好的溝通渠道，促進(jìn)相關(guān)工作的落實(shí)；

　　8.根據前期工作進(jìn)展情況，適時(shí)調整工作計劃及服務(wù)方案，確保各項工作有效落實(shí)，并達到相關(guān)標準；

　　9.認真完成上級領(lǐng)導安排的其它工作任務(wù)。

　　(二)各公司職能部門(mén)前期工作職責

　　1.各公司職能部門(mén)負責按照前期接管項目的實(shí)際情況，編制前期工作推進(jìn)計劃，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后予以有效落實(shí)；

　　2.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　3.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工，對各部門(mén)前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監督指導，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)跟進(jìn)予以處理，確保各部門(mén)相關(guān)工作實(shí)施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門(mén)負責根據管理職能分工及前期工作推進(jìn)計劃有效落實(shí)前期重點(diǎn)工作：

　　4.1各公司人力資源部門(mén)：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的.備案工作，并根據人員編制及前期工作進(jìn)度組織開(kāi)展人員招聘工作，引進(jìn)合格的人員滿(mǎn)足各部門(mén)人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動(dòng)合同的簽訂、社會(huì )保險賬戶(hù)的開(kāi)通、公積金賬戶(hù)的開(kāi)通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實(shí)培訓工作，確保相關(guān)人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門(mén)：

　　4.2.1負責各公司《營(yíng)業(yè)執照》等相關(guān)工商證照的辦理，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；

　　4.2.2負責前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢(xún)比價(jià)限額相關(guān)工作的詢(xún)比價(jià)管理。

　　4.3各公司財務(wù)部：

　　4.3.1負責《稅務(wù)登記證》、公司銀行賬戶(hù)的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶(hù)的綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開(kāi)辦費、物業(yè)服務(wù)費、空置房管理費等相關(guān)收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業(yè)收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開(kāi)展物業(yè)收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質(zhì)管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規、行業(yè)標準，匯編成冊發(fā)放各部門(mén)，學(xué)習法規要求，依法開(kāi)展各項物業(yè)管理服務(wù)工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規范管理體系，并根據管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門(mén)的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經(jīng)營(yíng)管理部完善《前期物業(yè)服務(wù)方案》的編制，物業(yè)費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類(lèi)日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進(jìn)行審核；

　　4.4.5負責前期物業(yè)管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關(guān)準備和申報工作，并按照公司管理要求開(kāi)展招標工作。

　　(三)賣(mài)場(chǎng)前期工作職責

　　1.負責開(kāi)發(fā)商賣(mài)場(chǎng)的管理，按照與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期賣(mài)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議監控各項工作的實(shí)施與落實(shí)；

　　2.負責與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工作對接，了解項目建設、銷(xiāo)售、戶(hù)型等情況，與開(kāi)發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　3.收集銷(xiāo)售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開(kāi)展做好相關(guān)準

　　備工作；

　　4.負責賣(mài)場(chǎng)服務(wù)標準的確定，以及《賣(mài)場(chǎng)服務(wù)協(xié)議》的簽訂；

　　5.負責賣(mài)場(chǎng)提供服務(wù)所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務(wù)標準和協(xié)議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監控檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，確保各項問(wèn)題及時(shí)予以解決。

　　(四)物業(yè)管理部前期工作職責

　　1.進(jìn)行前期相關(guān)資料的接管工作，做好相關(guān)記錄，并將接管的資料分類(lèi)建立檔案，規范管理；

　　2.根據標書(shū)的內容及公司管理要求編制項目前期物業(yè)管理服務(wù)方案，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后組織予以落實(shí)；

　　3.與開(kāi)發(fā)商對接確定前期物業(yè)管理服務(wù)方案、物業(yè)費標準、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.負責確定組織架構、人員編制、各崗位職責、工作內容、相關(guān)流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工作對接，了解項目情況，與開(kāi)發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專(zhuān)題工作會(huì )議，針對相關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)與建議；

　　7.隨時(shí)關(guān)注影響后期服務(wù)工作開(kāi)展及可能造成不良影響的相關(guān)問(wèn)題，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商反饋，并提出合理化的意見(jiàn)與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實(shí)情況進(jìn)行監控檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，確保各項問(wèn)題及時(shí)予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問(wèn)題的處理，并做好圖片資料、書(shū)面知會(huì )及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進(jìn)計劃，與公司各相關(guān)職能部門(mén)溝通確保入住前各項工作的落實(shí)，包括辦公區域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門(mén)溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項工作的開(kāi)展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)比價(jià)或從公司合格供方內選定各類(lèi)服務(wù)供方，并與服務(wù)供方簽訂服務(wù)合同，確保各項服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

物業(yè)管理條例5

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規規定，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理適用本條例。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)助做好本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的權利，并應當履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的義務(wù)。

　　第六條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第七條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業(yè)管理區域的劃分，應當征求居民委員會(huì )的意見(jiàn)。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第八條 物業(yè)管理區域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，居民委員會(huì )應當予以協(xié)助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會(huì )的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )，接受告知的單位應當派代表參加會(huì )議，并給予必要的指導。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )對籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專(zhuān)有部分建筑面積和人數，由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。但該已表決的多數專(zhuān)有部分建筑面積和人數應當達到物業(yè)管理區域內建筑物總面積的過(guò)半數和業(yè)主總人數的過(guò)半數。

　　業(yè)主大會(huì )在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定召開(kāi)。

　　物業(yè)管理區域內有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì )議事規則規定條件的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的條件。

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員的名單。

　　所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議必須有半數以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )需要討論、決定的事項應當于會(huì )議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區域內公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )每屆任期為三年至五年。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆改選。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，原業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護物業(yè)管理區域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以根據本條例第十一條第三款規定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議有權根據業(yè)主大會(huì )議事規則提出質(zhì)詢(xún)、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì )。

　　第十八條 管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約自業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議通過(guò)之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。

　　提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積較小的，經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　前款規定的物業(yè)管理區域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規定。

　　第二十一條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應當制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應當將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第二十二條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容。

　　第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì )已按規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十四條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當向物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區域內道路、地下停車(chē)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規劃許可證載明的.地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。

　　因依法調整規劃，物業(yè)竣工驗收后的實(shí)測地上建筑面積超過(guò)建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過(guò)部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無(wú)法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區域內的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應價(jià)款，列入專(zhuān)項維修資金或者按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變其用途。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　(一)當事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;

　　(五)專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責任;

　　(九)解決爭議的辦法。

　　物業(yè)服務(wù)合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會(huì )審查同意，但業(yè)主大會(huì )已授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外。

　　當事人對本條第一款第(三)項內容進(jìn)行約定時(shí)，一般應當明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任。

　　當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理的規定。

　　當事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)交接驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規定的資料。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，配合居民委員會(huì )做好社區管理相關(guān)工作。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第三十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方當事人應當對物業(yè)服務(wù)費結算有明確的約定。

　　第三十四條 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　住宅物業(yè)的最終用戶(hù)，按照下列規定確定：

　　(一)專(zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶(hù)。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續費。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監督;實(shí)行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將本條例第二十五條第一款規定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會(huì )應當配合物業(yè)主管部門(mén)或者受其委托調解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，征得業(yè)主委員會(huì )同意，事先在物業(yè)管理區域內公告，并依法辦理相關(guān)手續。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復原狀。

　　第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權證書(shū)載明的用途或者規劃行政主管部門(mén)批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規劃、國土資源等有關(guān)部門(mén)批準，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，在物業(yè)管理區域內設置臨時(shí)停車(chē)位的，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等設施設備，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定可以移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府制定。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區域內公告，并及時(shí)恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。

　　第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)違法改變房屋承重結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(六)超標排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)排放超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(八)法律、法規禁止的其他行為。

　　第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國家和本條例規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約行為的，應當依據有關(guān)規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)。

　　其他單位或者個(gè)人發(fā)現業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規和本條例規定行為的，可以向物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)投訴或者舉報。

　　物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時(shí)處理。

　　第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門(mén)申請辦理審批手續。業(yè)主所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四十八條 專(zhuān)項維修資金實(shí)行"業(yè)主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶(hù)"和"業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管"的原則。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。

　　第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時(shí)維修養護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應當給予必要配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級物業(yè)主管部門(mén)調解。

　　第五十條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

　　保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十一條 違反本條例規定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第五十二條 違反本條例第二十六條規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按規定配置物業(yè)管理用房或者不按規定支付不足部分相應價(jià)款的，由縣級以上物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第五十條第二款規定，建設單位不按規定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門(mén)責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之五的滯納金，并可以處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規約、管理規約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十六條 違反本條例規定，物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)挪用專(zhuān)項維修資金或者保修金的;

　　(二)對投訴、舉報不及時(shí)處理或者發(fā)現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)不按規定出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明的;

　　(四)利用職務(wù)之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實(shí)際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車(chē)泊位。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件，依據物業(yè)服務(wù)合同從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

　　第五十八條 本條例所稱(chēng)共用部位，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過(guò)道、值班保安室、公共停車(chē)位、房屋承重結構、戶(hù)外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

　　本條例所稱(chēng)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門(mén)、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

　　第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，依照本條例相關(guān)規定執行。

　　第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

　　浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法(試行)

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區域內從事物業(yè)服務(wù)并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施管理的各級政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。

　　第四條 省物價(jià)局會(huì )同省建設廳負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法。市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費政策的實(shí)施和監督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應當包括以下內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;

　　(二)物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

　　(三)公共綠地、花草樹(shù)木的養護管理;

　　(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區域內的安全防范工作;

　　(五)物業(yè)的檔案資料管理;

　　(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內容。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的類(lèi)型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià);非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會(huì )成立以后的普通住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條 普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行分等級定價(jià)。各市、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)可參照《浙江省普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)的《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》(見(jiàn)附件)，結合當地實(shí)際，制定本行政區域的物業(yè)服務(wù)等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價(jià)、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費參考標準，定期向社會(huì )公布。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規定各等級服務(wù)內容、服務(wù)標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區物業(yè)服務(wù)成本構成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;

　　(四)辦公費用;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、收費標準，在業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開(kāi)發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準后向當地價(jià)格主管部門(mén)申報;價(jià)格主管部門(mén)對其進(jìn)行考評并核定中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開(kāi)發(fā)建設單位)在核定的中準價(jià)格及浮動(dòng)幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　第十條 實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據住宅小區實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，依據所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費參考標準向當地價(jià)格主管部門(mén)申報物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準，并在價(jià)格主管部門(mén)核定的中準價(jià)和浮動(dòng)幅度內通過(guò)招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務(wù)收費時(shí)，應向價(jià)格主管部門(mén)提交工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費的申請報告、住宅小區物業(yè)管理的具體實(shí)施方案及成本測算等資料。

　　實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)提交物業(yè)服務(wù)收費申請報告、小區設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務(wù)方案等資料。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關(guān)明碼標價(jià)的規定，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )(或開(kāi)發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行審計。

　　第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨按實(shí)另行分攤，具體由各地價(jià)格主管部門(mén)確定。無(wú)電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

　　第十九條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等企業(yè)應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時(shí)限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過(guò)12個(gè)月。

　　物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其它部門(mén)和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車(chē)輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按政府價(jià)格主管部門(mén)相關(guān)規定執行，政府價(jià)格主管部門(mén)未作規定的，由委托雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價(jià)局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實(shí)際制訂物業(yè)服務(wù)收費的實(shí)施細則，并報省物價(jià)局、省建設廳備案。

物業(yè)管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會(huì )，指導、協(xié)調、監督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，制定行業(yè)行為規范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業(yè)管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第七條原物業(yè)管理區域分立或者合并的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積和已入住戶(hù)數比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見(jiàn)。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　在物業(yè)管理區域內，共用設施設備的專(zhuān)業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關(guān)管線(xiàn)、設施設備的維修、養護責任，服務(wù)到最終用戶(hù)，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì )辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據前款規定的物業(yè)管理用房標準，結合當地實(shí)際情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區域內規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車(chē)位、車(chē)庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同。

　　車(chē)位、車(chē)庫滿(mǎn)足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用人有權查詢(xún)。

　　第十三條建設單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當明示物業(yè)管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車(chē)位和車(chē)庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當具有承接項目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開(kāi)發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。

　　第十六條分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項目交接手續。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區域內，有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿(mǎn)2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總人數不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區域內，符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的'街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區居民委員會(huì )的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當按照有關(guān)規定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起6個(gè)月內召開(kāi)。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會(huì )籌備組出具的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　〔二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　〔三)管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　〔四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面通報物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )監督。

　　業(yè)主委員會(huì )應當依據業(yè)主委員會(huì )章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì )依法履行職責，按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執行業(yè)主大會(huì )決議、違反管理規約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì )委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿(mǎn)或者以書(shū)面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會(huì );拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定定期召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令其在30日內召開(kāi);逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開(kāi)。

　　第二十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前，將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區域的公示欄和其他顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶(hù)數計算，一戶(hù)計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專(zhuān)有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日以前，對業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn);需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家規定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用、統計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規定的下列內容應當提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項;

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用;

　　〔三)物業(yè)管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業(yè)管理區域內公共綠化、環(huán)境衛生的管理和維護;

　　〔三)車(chē)輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護;

　　〔五)物業(yè)管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應當按照國務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費辦法，應當廣泛聽(tīng)取社會(huì )公眾的意見(jiàn)。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的規定交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個(gè)月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區域，應當向業(yè)主委員會(huì )交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結清相關(guān)費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責;

　　〔二)業(yè)主委員會(huì )換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十三條業(yè)主轉讓或者出租房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)的，應當將管理規約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用，應當專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應當愛(ài)護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規定執行。

物業(yè)管理條例7

　　明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會(huì )

　　在無(wú)錫，一個(gè)大型社區分好多期開(kāi)發(fā)，10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況并不少見(jiàn)。根據此前相關(guān)規定，在同一個(gè)區域，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，使得先期交付使用的部門(mén)區域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會(huì )作出了重要調整：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。如小區分四期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會(huì )。但此時(shí)的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )只能代表一期，因此是有限權的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無(wú)錫市業(yè)主委員會(huì )指導規則》中明確。

　　提出小區"三位一體"綜合管理

　　現實(shí)生活中，涉及發(fā)生在小區的'事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門(mén)的事情，而是需要全社會(huì )共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立和換屆，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價(jià)、質(zhì)監、工商等行政部門(mén)根據各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問(wèn)題后，不同的職能部門(mén)相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權時(shí)找對"門(mén)路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì )生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車(chē)輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門(mén)負責監督管理。

物業(yè)管理條例8

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區物業(yè)服務(wù)機構管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規定標準，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)社區物業(yè)服務(wù)機構管理，是指由社區物業(yè)服務(wù)機構對未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標準和收費標準，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條

　　市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)（以下稱(chēng)市物業(yè)行政主管部門(mén)）負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)負責所轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉建設、城鄉規劃、城市管理、城市管理行政執法、環(huán)境保護、價(jià)格、公安、工商、食品藥品監督、財政、民政、衛生、質(zhì)量技術(shù)監督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法制定和組織實(shí)施自律性規范，維護會(huì )員合法權益，促進(jìn)行業(yè)建設和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的指導和監督。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第六條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　進(jìn)行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中應當認定為業(yè)主；基于買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定，享有相應的權利，履行相應的義務(wù)。

　　第七條

　　同一物業(yè)管理區域內，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )：

　�。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ�面積達到百分之五十以上的；

　�。ǘ�）房屋出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的；

　�。ㄈ�）首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，應當在三十日內書(shū)面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　第九條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由七至十七人單數組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在物業(yè)管理區域內公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應當按照有關(guān)規定履行相關(guān)職責，并在成立之日起三十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )應當在會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，接受其監督和指導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì )不按照規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取現場(chǎng)會(huì )議的形式，也可以采用書(shū)面、網(wǎng)絡(luò )等征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當事先書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當出具業(yè)主書(shū)面授權委托書(shū)和本人身份證明。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業(yè)主大會(huì )可以制定和修改業(yè)主委員會(huì )工作規則，撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )的不當決定。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，對本物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決定之日起三日內，將決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會(huì )一般由五名以上單數委員組成，候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。在一個(gè)物業(yè)管理區域內分期開(kāi)發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會(huì )委員。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員。

　　第十七條

　　業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)進(jìn)行約定。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體委員過(guò)半數簽字同意。業(yè)主委員會(huì )應當在作出決定之日起三日內，將會(huì )議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當通知社區居民委員會(huì )，社區居民委員會(huì )可以派員列席。

　　第十九條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定后，終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格；

　�。ㄈ�）侵害業(yè)主共同利益；

　�。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)；

　�。ㄎ澹├�用委員資格謀取私利；

　�。�六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　�。ㄆ撸┎贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，由候補委員按照得票數多少依次遞補。

　　第二十條

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)之日起五日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì )報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區域且無(wú)爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。但建設項目?jì)纫寻匆巹澐指畛蓛蓚�(gè)以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。

　　第二十三條

　　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的書(shū)面申請。

　　區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條

　　建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過(guò)五百平方米。業(yè)主委員會(huì )辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )按照規定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當對規劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進(jìn)行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時(shí)，應當對物業(yè)管理用房進(jìn)行核查。

　　在物業(yè)項目交付使用時(shí)，區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)。

　　第二十六條

　　建設單位在銷(xiāo)售住宅物業(yè)前，應當通過(guò)本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)備案。投標人少于三個(gè)或者建筑面積不超過(guò)兩萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)負責建立本市統一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導和服務(wù)。

　　第二十七條

　　建設單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應當與其簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第二十八條

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當重點(diǎn)對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關(guān)事項進(jìn)行查驗，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在首次業(yè)主大會(huì )上報告物業(yè)承接驗收等情況。

　　建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時(shí)，應當向市物業(yè)行政主管部門(mén)報送備份。

　　物業(yè)服務(wù)管理

　　第二十九條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內承接物業(yè)項目。

　　非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當持營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)等材料到市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實(shí)行項目經(jīng)理責任制。

　　物業(yè)項目經(jīng)理、管理專(zhuān)業(yè)人員應當按照規定取得相應的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應當按照規定取得相應的技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當通過(guò)本市統一的物業(yè)管理招投標平臺公開(kāi)招標。但業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì )應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jì)要求、物業(yè)服務(wù)內容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公告。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十三條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應當遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┳袷赜嘘P(guān)法律、法規和規章的規定；

　�。ǘ�）符合國家、省、市規定的技術(shù)標準和操作規范；

　�。ㄈ�）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)；

　�。ㄋ模┫驑I(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　�。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會(huì )進(jìn)行報告，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。

　　普通住宅的`物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；別墅等高檔住宅以及寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)配套使用的電梯費和室內停車(chē)場(chǎng)（位）的綜合服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)行政主管部門(mén)制定基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì )公布，并根據社會(huì )平均物價(jià)指數變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調整。具體收費標準，由當事人根據政府指導價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調整的，應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )決定。

　　實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)管理區域內，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前九十日，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定續聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或者續聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織征求專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)順延至業(yè)主大會(huì )作出選聘或者續聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內容執行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書(shū)面告知對方。并向物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，同時(shí)在物業(yè)管理區域內公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，與業(yè)主委員會(huì )辦理退出交接手續，并移交下列資料和財物：

　�。ㄒ唬╊A收的物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ǘ�）全部物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理用房、共用設施設備用房；

　�。ㄋ模┢渌麑儆跇I(yè)主共有的財物。

　　業(yè)主委員會(huì )應當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續，同時(shí)移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四十一條

　　未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實(shí)行社區物業(yè)服務(wù)機構管理。

　　社區物業(yè)服務(wù)機構由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據社區設置、物業(yè)規模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門(mén)批準后成立。

　　市、區人民政府對社區物業(yè)服務(wù)機構給予適當補貼。

　　第四十二條

　　社區物業(yè)服務(wù)機構應當提供環(huán)境衛生清掃保潔、綠化養護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務(wù)。

　　第四十三條

　　社區物業(yè)服務(wù)機構的服務(wù)收費標準由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)行政主管部門(mén)確定，并定期向社會(huì )公布。

　　第四十四條

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，或者經(jīng)物業(yè)區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)的指導和監督。

　　自行管理的物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)方式、服務(wù)費用、收費方式、服務(wù)標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

　　自行管理不得違反有關(guān)法律、法規和規章的規定，損害社會(huì )公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區物業(yè)服務(wù)機構應當終止服務(wù)，并按照規定辦理相關(guān)交接手續。

　　第四十六條

　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，或者業(yè)主委員會(huì )發(fā)生半數以上委員資格終止、任期屆滿(mǎn)未換屆、任期未屆滿(mǎn)提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由社區居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當在管理區域將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　物業(yè)的使用和維護

　　第四十八條

　　物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構、主體結構等違反房屋安全管理規定的；

　�。ǘ�）擅自占用、損壞或者移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀(guān)等違反規劃管理規定的；

　�。ㄋ模┱加孟�防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規定的；

　�。ㄎ澹╇S意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹(shù)木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽(yáng)臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養家禽、家畜等違反城鄉容貌和環(huán)境衛生管理規定的；

　�。�六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪聲，飼養烈性犬、大型犬等違反治安管理規定的；

　�。ㄆ撸┊a(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規定的；

　�。ò耍┥米栽O置攤點(diǎn)、開(kāi)辦公司等違反工商管理規定的；

　�。ň牛┓�律、法規、規章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構對物業(yè)管理區域內發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　第四十九條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì )同城鄉規劃、環(huán)境保護、公安消防等有關(guān)行政管理部門(mén)依法辦理批準手續。

　　第五十條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關(guān)法律、法規和規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構申報登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區域內共用道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )決定對停放車(chē)輛收取道路、場(chǎng)地占用費和服務(wù)管理費的，參照價(jià)格行政主管部門(mén)規定的停車(chē)場(chǎng)收費指導價(jià)執行。道路、場(chǎng)地占用費應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　對停放車(chē)輛有保管等專(zhuān)項服務(wù)要求的，由車(chē)主或者車(chē)輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個(gè)以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關(guān)規定交存專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行統一交存、專(zhuān)戶(hù)存儲、按幢立賬、按戶(hù)核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有人決策、政府監督的原則。

　　利用專(zhuān)項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時(shí)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門(mén)批準，可以先行啟用應急維修資金進(jìn)行維修，待維修工程結束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應當同時(shí)辦理專(zhuān)項維修資金轉移變更手續。未交存專(zhuān)項維修資金或者賬戶(hù)余額不足的，應當按照規定予以補足。

　　第五十三條

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構負責組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構負責組織維修，費用從專(zhuān)項維修資金列支。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

　　物業(yè)保修期內，發(fā)生工程建設質(zhì)量問(wèn)題的，由開(kāi)發(fā)建設單位按照規定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關(guān)規定執行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。

　　本條前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構和業(yè)主委員會(huì )，并及時(shí)恢復原狀。

　　第五十五條

　　設置于房屋內部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構或者有關(guān)管理單位進(jìn)行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等設施設備實(shí)施維修養護時(shí)，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

　　監督管理

　　第五十六條

　　市、區、縣（市）有關(guān)行政主管部門(mén)應當按照下列規定對物業(yè)管理區域內的有關(guān)事項進(jìn)行監督檢查：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)行政主管部門(mén)對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專(zhuān)項維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執業(yè)資格、業(yè)主大會(huì )成立和決定、業(yè)主委員會(huì )履行職責等情況進(jìn)行監督；

　�。ǘ�）城鄉規劃行政主管部門(mén)對物業(yè)管理用房的規劃配置等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄈ�）城市管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域內的容貌、環(huán)境衛生、綠化等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄋ模┏鞘泄芾硇姓�執法部門(mén)對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、亂貼亂畫(huà)、室外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄎ澹┏青l建設行政主管部門(mén)對建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進(jìn)行監督；

　�。�六）價(jià)格行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費、價(jià)格公示等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄆ撸┕�安行政主管部門(mén)對治安、消防、養犬、車(chē)輛停放、室內居民噪聲等情況進(jìn)行監督；

　�。ò耍┉h(huán)境保護行政主管部門(mén)對煙塵污染、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)噪聲擾民等情況進(jìn)行監督；

　�。ň牛┧畡�(wù)行政主管部門(mén)對供排水等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄊ�）工商行政主管部門(mén)對無(wú)照經(jīng)營(yíng)等情況進(jìn)行監督；

　�。ㄊ�一）質(zhì)量技術(shù)監督行政主管部門(mén)對電梯、鍋爐等安全運行情況進(jìn)行監督；

　�。ㄊ�二）衛生行政主管部門(mén)對生活飲用水質(zhì)量等情況進(jìn)行監督。

　　其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照職責對相關(guān)情況進(jìn)行監督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負責本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆等工作的組織、指導，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五十八條

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在物業(yè)管理區域內發(fā)現違法行為或者接到舉報后，應當依法及時(shí)予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區物業(yè)服務(wù)機構應當對有關(guān)行政管理部門(mén)的調查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動(dòng)態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門(mén)應當會(huì )同相關(guān)行政管理部門(mén)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務(wù)等情況及時(shí)向社會(huì )公布。

　　第六十條

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時(shí)，應當按照有關(guān)規定向物業(yè)所在地的區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。信用保證金實(shí)行企業(yè)繳存、政府監管、專(zhuān)戶(hù)存儲的原則，專(zhuān)項用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時(shí)接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

　　物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業(yè)管理活動(dòng)出現糾紛時(shí)，當事人可以申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)調解決；街道辦事處協(xié)調無(wú)法解決的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)協(xié)調解決；出現重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)協(xié)調解決。

　　市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)應當實(shí)行物業(yè)管理糾紛調解聯(lián)席會(huì )議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區物業(yè)服務(wù)機構、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調解糾紛。調解過(guò)程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。

　　法律責任

　　第六十二條

　　物業(yè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規定的，由監察機關(guān)或者有權機關(guān)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政處分；違反行政問(wèn)責規定的，由監察機關(guān)或者本部門(mén)對其主管領(lǐng)導和直接責任人給予行政問(wèn)責。

　　第六十三條

　　建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪窗匆幎▽⑽飿I(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ǘ�）未按照規定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄈ�）對住宅物業(yè)未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄋ模┡c物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄎ澹┪窗凑找幎ㄏ蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。�六）未按照規定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門(mén)報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定有下列行為之一的，由市、區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)依據職責權限按照下列規定給予處罰：

　�。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄈ�）非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄋ模┢赣梦慈〉寐殬I(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令停止違法行為，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　�。ㄎ澹┪崔k理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　�。�六）未按照規定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　�。ㄆ撸┎话凑找幎ㄞk理退出交接手續，移交有關(guān)資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個(gè)人違反其他規定的，由有關(guān)行政管理部門(mén)根據相關(guān)法律、法規、規章的規定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業(yè)行政主管部門(mén)應當制定管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動(dòng)中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

物業(yè)管理條例9

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)終于出臺了!看到22頁(yè)多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說(shuō)實(shí)在的，年輕的時(shí)候學(xué)習任何中央文件以及各種報告都沒(méi)有這么認真過(guò)。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動(dòng)，投入了太多的心力。

　　比照經(jīng)歷4年時(shí)間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見(jiàn)稿)我發(fā)現，修改的地方實(shí)在是太多了。沒(méi)有進(jìn)行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺(jué)得，原來(lái)那種“‘開(kāi)門(mén)立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實(shí)是《條例》公布的一個(gè)最大成功之所在。

　　《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺(jué)到了累。就像剛剛打完一個(gè)戰役的士兵，勝利了，才感覺(jué)到傷痛和困乏;也像戀愛(ài)中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺(jué)辛苦和疲憊。

　　我在4年多的社區公益活動(dòng)中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒(méi)有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會(huì )的穩定�！稐l例》的出臺，無(wú)疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個(gè)唯一的標準。有標準才會(huì )有是非。

　　我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會(huì )存在于買(mǎi)賣(mài)行為當中;各方權利的明確，也需要時(shí)間來(lái)等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會(huì )有。但是一定會(huì )隨著(zhù)糾紛解決的示范作用而越來(lái)越少。

　　我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現象。不能指望《條例》出臺，有關(guān)各方就會(huì )嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會(huì )宣傳《條例》精神，普及法律知識的`工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問(wèn)題而需要我們研究和解決。

　　《條例》本身的完善，也需要在我們的實(shí)踐過(guò)程中，不斷總結經(jīng)驗，繼續向立法機關(guān)提出建議。

　　總之，物業(yè)管理乃至社區治理的道路才剛剛開(kāi)始，需要業(yè)主們的理性和團結，需要政府部門(mén)的監督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規范。從而實(shí)現物業(yè)管理之社會(huì )價(jià)值的最大化，即社會(huì )穩定，經(jīng)濟發(fā)達。

　　作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的權利和義務(wù)的描述有如下看法：

　　由于《物權法》還沒(méi)有出臺，“所有權決定一切”還沒(méi)有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實(shí)上是把業(yè)主所有權力當中的“物業(yè)管理權”明確地交給了業(yè)主�？僧吘惯@部法律是調整物業(yè)管理活動(dòng)的，在本部法律中說(shuō)明業(yè)主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權利和義務(wù)。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過(guò)程中，《條例》賦予業(yè)主的權利是足夠的。

　　從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實(shí)際上是沒(méi)有什么可以單獨行使的權利。這其實(shí)是和物業(yè)本身的特點(diǎn)是相適應的。由于物業(yè)管理實(shí)際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進(jìn)行的管理和服務(wù)，故業(yè)主單獨行使某些權利，勢必導致其他業(yè)主權益的影響。也不利于物業(yè)管理活動(dòng)的進(jìn)行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個(gè)別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數業(yè)主的利益。這方面的問(wèn)題現在還不顯現，將隨著(zhù)業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類(lèi)糾紛的法律武器。

　　而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，實(shí)際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的義務(wù)，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務(wù)。這一點(diǎn)非常重要。一個(gè)有共同產(chǎn)權的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規范和準則(就是《業(yè)主公約》的內容)作為依據。任何超出此范圍的“個(gè)性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動(dòng)特點(diǎn)。不了解這一點(diǎn)，就無(wú)法安排自己的活動(dòng)，也無(wú)法限制別人的活動(dòng)。

　　從第八條到第二十條，說(shuō)明了一個(gè)物業(yè)管理區域內的最高權力機構是業(yè)主大會(huì )，而業(yè)主大會(huì )的組成是全體業(yè)主。這實(shí)際上就是物業(yè)管理區域內的全民公決形式。而業(yè)主委員會(huì )，則是一個(gè)執行機構和秘書(shū)機構。

　　就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主大會(huì )的職責是不少的。有些在實(shí)際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度”等。

　　《條例》中也考慮到產(chǎn)權人大會(huì )召開(kāi)的可操作性，明確說(shuō)明“可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和大會(huì )決議的產(chǎn)生，但同時(shí)也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會(huì )議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會(huì )議的進(jìn)行和決議的代表性。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì )，第十五條中明確了其主要的職責�！稐l例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會(huì )其他職責的表述。其實(shí)，作為一個(gè)公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經(jīng)非常不容易了。一個(gè)運轉良好的業(yè)主委員會(huì )，除了有時(shí)間參與業(yè)主委員會(huì )的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權利的獲得途徑(實(shí)際上是隨著(zhù)買(mǎi)房而購買(mǎi)來(lái)的權利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會(huì )的權力，在不同業(yè)主委員會(huì )委員中肯定會(huì )產(chǎn)生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業(yè)主委員會(huì )和委員的權力，把最高權力交給業(yè)主大會(huì )的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會(huì )的委員，也從來(lái)沒(méi)有因為自己的公益活動(dòng)而受到任何阻礙。權力，是全體業(yè)主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會(huì )委員的人士的應有心態(tài)。

　　在第十七條中，《條例》明確規定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區域(或者一個(gè)社區)長(cháng)治久安的必要法律保障。一個(gè)社區，就是一個(gè)小型的社會(huì )，而業(yè)主公約，就是這個(gè)小型社會(huì )的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒(méi)簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業(yè)主和少數業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數業(yè)主行為的過(guò)程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實(shí)質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。

　　《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)乃至居民委員會(huì )之間關(guān)系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱(chēng)作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒(méi)有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的逐步完善，業(yè)主的物權將會(huì )得到越來(lái)越多的尊重。

　　以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的作用，對《條例》的理解和看法。

　　其實(shí)，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來(lái)自于物業(yè)管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了規定。相信隨著(zhù)《條例》的實(shí)施，有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來(lái)應有的公共部位的受益權回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實(shí)惠。

　　另外就是在前期物業(yè)管理過(guò)程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現象。這實(shí)際上是入住的業(yè)主養活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進(jìn)行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。

　　《條例》雖然出臺了，可相關(guān)配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關(guān)注并參與其中的工作，盡一個(gè)公民的義務(wù)。對《條例》的普及、宣傳和實(shí)踐，也都是我們義不容辭的工作。

　　“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規范物業(yè)管理，從而實(shí)現在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區穩定、社會(huì )安定”應是我們每個(gè)業(yè)委會(huì )委員自己給自己的責任。

物業(yè)管理條例10

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益，改善生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本辦法。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)對本市的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監督和指導。

　　縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)對本轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監督和指導。

　　城鄉建設、城鄉規劃、財政、物價(jià)監管、民政、公安、城市執法、環(huán)衛、環(huán)保、工商、質(zhì)監等相關(guān)部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監督和指導，調解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

　　第四條 鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)行為，維護市場(chǎng)秩序和公平競爭，負責制定并監督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)管理區域和物業(yè)服務(wù)用房

　　第五條 物業(yè)管理區域由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)政府，根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分。物業(yè)管理區域的劃分，應當征求居民委員會(huì )意見(jiàn)。

　　分期建設或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。但該區域內已自然形成多個(gè)相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。

　　第六條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　物業(yè)服務(wù)用房標準為：建筑面積5萬(wàn)平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬(wàn)平方米以上20萬(wàn)平方米以下的，按照該物業(yè)管理區域房屋總建筑面積的2‰提供;超過(guò)20萬(wàn)平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區物業(yè)服務(wù)用房比例可適度調增。非住宅區物業(yè)服務(wù)用房由雙方協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、暖、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。業(yè)主委員會(huì )的辦公場(chǎng)所應當從物業(yè)服務(wù)用房中調劑解決。

　　第七條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時(shí)，應當向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提交物業(yè)服務(wù)用房的房號及相關(guān)資料。對不按照規定提交的，不予核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

　　市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當核查并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務(wù)用房房號和面積。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權益。業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第九條 物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)政府要求，及時(shí)報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)文件資料。

　　符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)政府代表和居民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉(鎮)政府代表?yè)�任�?/p>

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法規;

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時(shí)間。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)政府辦理備案手續：

　　(一)業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十四條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十五條 通過(guò)招標投標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應當按照以下規定時(shí)限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

　　第十六條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第十七條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行現場(chǎng)檢查和驗收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

　　(二)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調設備等;

　　(三)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動(dòng)車(chē)(非機動(dòng)車(chē))停車(chē)設施、休閑娛樂(lè )設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　第十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷(xiāo)售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔。銷(xiāo)售房屋交付買(mǎi)受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。

　　物業(yè)買(mǎi)受人遲延接受房屋交付的，前款規定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起止日期自建設單位催告物業(yè)買(mǎi)受人接受交付的期限結束次日起計算。

　　建設單位銷(xiāo)售房屋時(shí)不得與物業(yè)買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì )成立前依法行使合同解除權的，應當書(shū)面報告物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉(鎮)政府，并在物業(yè)管理區域內公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自公示之日起給業(yè)主3個(gè)月準備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域的除外。

　　雙方當事人應當在前款規定的準備時(shí)間內繼續履行合同。

　　第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十二條 建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地建設行政主管部門(mén)申請使用建設工程保修抵押金。

　　物業(yè)保修期滿(mǎn)，物業(yè)所在地建設行政主管部門(mén)返還建設工程保修抵押金前，應當征求房產(chǎn)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當約定下列主要內容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)項目及其內容、服務(wù)標準;

　　(二)物業(yè)服務(wù)費用的標準、收取辦法及計費方式;

　　(三)雙方權利義務(wù);

　　(四)違約責任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業(yè)服務(wù)項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養護管理、車(chē)輛停放管理等。具體項目和服務(wù)標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

　　第二十四條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和管理人員職業(yè)資格證書(shū)。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　住宅以及與住宅配套使用的電梯、車(chē)庫、地下停車(chē)位的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，由市、縣(市)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據經(jīng)批準的基準價(jià)格和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，根據服務(wù)內容和質(zhì)量由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第二十七條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)空置、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題和未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。

　　第二十八條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后不再為該物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的.，應當提前3個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主大會(huì )未作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個(gè)月告知對方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續服務(wù)終止后10日內，按照規定辦理移交手續。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房和本辦法第十八條規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十一條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業(yè)規劃用途;

　　(四)違反規定飼養家禽、寵物;

　　(五)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

　　(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪音;

　　(九)違反規定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(十)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位)申報登記。

　　第三十四條 物業(yè)管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　第三十五條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容;

　　(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;

　　(三)允許施工的時(shí)間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務(wù)費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取措施，對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域的車(chē)輛進(jìn)行嚴格管理。

　　工程車(chē)輛、大中型客貨車(chē)輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域內停放。但工程車(chē)輛因本物業(yè)管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道。對于嚴重影響消防通道的車(chē)輛，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報公安機關(guān)消防機構依法清理。

　　第三十七條物業(yè)維修、更新、改造的費用，依照下列規定承擔：

　　(一)專(zhuān)有部分所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔。

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關(guān)規定設立專(zhuān)項維修資金的，從專(zhuān)項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔;

　　(三)物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　(四)物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護和更新改造費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第七章 罰 則

　　第四十一條 違反本辦法規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第四十三條 違反本辦法規定，已交付使用的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設單位未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地縣(市)、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)政府有權責令建設單位限期改正。

　　第四十四條 違反本辦法規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十五條 違反本辦法規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第四十六條 違反本辦法規定，不移交有關(guān)資料的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十七條 違反本辦法規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第四十八條 違反本辦法規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十九條 違反本辦法規定，裝修人未申報登記進(jìn)行住宅室內裝飾裝修活動(dòng)的，由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，處500元以上1000元以下罰款。

　　第五十條 違反本辦法規定，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章 附 則

　　第五十一條 本辦法如與上級規定相抵觸，按照上級規定執行。

　　第五十二條 本辦法自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例11

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配置的設施設備和場(chǎng)所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)他人或者自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理分為標準物業(yè)管理和準物業(yè)管理兩種形式。標準物業(yè)管理是指物業(yè)管理區域內業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準物業(yè)管理是指除標準物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條各級人民政府應當創(chuàng )造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)的標準物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　各級人民政府應當推進(jìn)對老舊小區共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

　　第四條市住房和城鄉建設行政部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督管理工作。

　　縣(市)區人民政府住房和城鄉建設行政部門(mén)對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導和監督管理。

　　規劃、城管、綠化、環(huán)保、衛生、公安、消防、價(jià)格、工商、稅務(wù)、民政、財政、郵政、人防等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，做好本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆工作，指導監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)服務(wù)行為，維護市場(chǎng)秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第六條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)管理區域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區域;

　　(八)法律、法規及規章規定的其他物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第七條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主人數較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì )的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區域。

　　第八條物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達到兩年以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。

　　申請成立業(yè)主大會(huì )，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書(shū)面申請。申請可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主自行提出;

　　(二)由建設單位或者居(村)民委員會(huì )推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應當為單數，其中，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　第十條建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，自首次業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地等)和已籌集的專(zhuān)項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付前，按照縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定的標準和方式繳交。

　　第十一條管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定管理規約示范文本。

　　第十二條業(yè)主大會(huì )的組織及會(huì )議等活動(dòng)按照國家、省、市有關(guān)規定執行。業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定以下事項：

　　(一)業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期;

　　(三)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式;

　　(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的條件;

　　(五)業(yè)主投票權的確定方法;

　　(六)應當約定的其他事項。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì )負責執行業(yè)主大會(huì )決定的事項。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由五至十一人單數組成。業(yè)主委員會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長(cháng)簽字的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　(三)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會(huì )。第二項、第三項、第四項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十五條未成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應當向市住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，并到工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定接受住房和城鄉建設行政部門(mén)的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續從事物業(yè)服務(wù)。

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;

　　(三)對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監督管理;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場(chǎng)地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督，定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法行為，維護物業(yè)管理區域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現違法行為或者安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告，同時(shí)采取相應的應急措施。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責之日起三十日內，向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責期限不超過(guò)一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會(huì )應當積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責期滿(mǎn)未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數以上業(yè)主同意其繼續代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第二十八條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區域內公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　前期物業(yè)服務(wù)標準不得低于本市的最低服務(wù)標準。前期物業(yè)服務(wù)收費標準由雙方約定，按照規定實(shí)行政府指導價(jià)的，應當按照政府指導價(jià)的有關(guān)規定執行。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準和服務(wù)標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和監督建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條建設單位應當在銷(xiāo)售(預售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，在取得物業(yè)銷(xiāo)售(預售)許可前向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規約應當承擔的.責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人認為臨時(shí)管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)處理。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定臨時(shí)管理規約示范文本。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，由買(mǎi)受人交納;尚未交付給買(mǎi)受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書(shū)面入住通知后，物業(yè)買(mǎi)受人在限定期限內無(wú)正當理由不辦理相關(guān)收房手續的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位墊付，物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋所有權證時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理收房手續的時(shí)間不得少于三十日。

　　第三十二條建設單位銷(xiāo)售(預售)物業(yè)時(shí)，應當公布物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場(chǎng)所、公用設施，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗收的部門(mén)應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位意見(jiàn)。建設單位應當按照有關(guān)規定將驗收合格的共用設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續負責管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設施設備未移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當將有關(guān)共用設施設備移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位接管后，應當及時(shí)做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進(jìn)行監督。

　　本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十三條交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設單位應當為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當向物業(yè)買(mǎi)受人提供使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)，并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知建設單位，建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對交接進(jìn)行監督，并在相應文書(shū)上簽字確認，在物業(yè)管理區域內公示。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)做好業(yè)主大會(huì )的成立工作。

　　第三十六條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)但業(yè)主大會(huì )已按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)但物業(yè)管理區域尚不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續提供物業(yè)服務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)半數以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報縣(市)區住房和城鄉建設部門(mén)備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告;具備成立業(yè)主大會(huì )條件滿(mǎn)一年仍未成立業(yè)主大會(huì )的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報請縣(市)區人民政府批準，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會(huì )履行以下職責：

　　(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)組織籌集專(zhuān)項維修資金，并監督使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規和管理規約;

　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業(yè)主委員會(huì )應當履行的其他職責。

　　第十六條居(村)民委員會(huì )應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經(jīng)半數以上業(yè)主同意的管理規約;

　　(三)居(村)民委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所。第二項、第三項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十七條業(yè)主發(fā)現受委托居(村)民委員會(huì )的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規的規定，提議居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止其物業(yè)管理職責，并依法追究其責任：

　　(一)不履行物業(yè)管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執行職務(wù)的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責的。

　　居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責時(shí)，應當允許其申辯，允許業(yè)主旁聽(tīng)，并將審議過(guò)程及結果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會(huì )應當積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì )成立工作。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定自行組建業(yè)主委員會(huì )或者繼續由居(村)民委員會(huì )履行職責。業(yè)主委員會(huì )成立后，居(村)民委員會(huì )應當主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

　　第十九條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主監督。

　　受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況應當同時(shí)接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　第二十條業(yè)主應當向為其提供服務(wù)的業(yè)主委員會(huì )成員、受委托的居(村)民委員會(huì )委員提供勞動(dòng)報酬，具體標準及支付方式等事項由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約、業(yè)主大會(huì )決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區域的保安、保潔、綠化、維修等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，提倡采用公開(kāi)招投標。業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對雙方權利義務(wù)、物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專(zhuān)項維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區域內公示七日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據物業(yè)建設條件、服務(wù)等級、服務(wù)標準、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )收取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向業(yè)主反饋意見(jiàn)和建議的處理情況，并及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監督。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實(shí)行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費。

　　第四十二條業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )有權要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費等事項引起相關(guān)爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時(shí)受理。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結清相關(guān)費用，受讓人應當將物業(yè)權屬轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業(yè)管理區域內共用設施設備后，應當與最終用戶(hù)簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項目任職。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續約的，應當在合同期滿(mǎn)三個(gè)月前告知對方。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當在三個(gè)月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

　　因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不續約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì )應當書(shū)面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到告知后五日內在物業(yè)管理區域內公告，并及時(shí)協(xié)調解決有關(guān)事項。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照相關(guān)規定明確債權債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會(huì )交還下列資料和財物：

　　(一)本條例第三十四條規定的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房;

　　(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;

　　(五)其他應當移交的資料、財物。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規定的資料和財物。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區人民政府責成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及住房和城鄉建設行政部門(mén)、公安機關(guān)等相關(guān)部門(mén)組織接管。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　第四十七條業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當按照相關(guān)規定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

　　第四十八條政府各有關(guān)部門(mén)應當公布投訴、報告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴后，應當及時(shí)處理并將處理結果回復投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區域內違法行為的報告后，應當及時(shí)依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監督管理�？h(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會(huì )公開(kāi)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、生態(tài)及環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監督管理和指導。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　第五十二條物業(yè)管理區域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀(guān);

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，損壞或者挪用消防設施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施;

　　(七)私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設施;

　　(九)亂設攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、張貼;

　　(十一)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規定停放車(chē)輛或者不按照規定行車(chē)路線(xiàn)行駛影響他人;

　　(十五)違反規定飼養動(dòng)物;

　　(十六)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現物業(yè)管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政部門(mén)在物業(yè)管理區域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，對車(chē)庫、車(chē)位的處分情況應當予以公布。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十四條物業(yè)管理區域內需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區內劃定地面停車(chē)位和行車(chē)路線(xiàn)請求公安交通管理、消防部門(mén)予以指導。

　　物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十五條物業(yè)管理區域內，業(yè)主擁有所有權或者使用權的車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規劃內車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費,按照政府價(jià)格行政主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的車(chē)位停放車(chē)輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主大會(huì )的決定或者價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)制定的標準收取停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費，停車(chē)費歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費單獨列帳，獨立核算。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設施平時(shí)用作停車(chē)位或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收入應當按照有關(guān)規定優(yōu)先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同人民防空主管部門(mén)、住房和城鄉建設行政部門(mén)制定。

　　第五十七條依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第五十八條物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主委員會(huì )提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿(mǎn)后依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十九條售出的物業(yè)在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延;保修期滿(mǎn)后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護。責任人不履行維修養護義務(wù)的，相關(guān)單位應當及時(shí)維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養護、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當對存在于其專(zhuān)有空間的共用設施設備進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》執行。建設單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)應當將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內已接管的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護、更新的責任，所產(chǎn)生的費用按照有關(guān)規定在成本中列支。

　　前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)辦理相關(guān)手續，并及時(shí)恢復原狀。

　　第七章物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

　　第六十二條城鄉規劃行政部門(mén)應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入居住小區或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　建設單位應當依照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時(shí)征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)，在建設項目修建性詳細規劃中確定，不得任意調整。

　　第六十三條物業(yè)交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權證明等資料交給縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)。物業(yè)管理用房由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　經(jīng)規劃部門(mén)批準實(shí)行物業(yè)分期開(kāi)發(fā)，應當按照小區總體規劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　第六十四條在住宅區房屋初始登記時(shí)，物業(yè)管理用房應當同時(shí)辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權屬于物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，不得分割、轉讓或者抵押。

　　物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì )日常辦公。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房使用方案由業(yè)主委員會(huì )提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營(yíng)收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間按照規定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營(yíng)收益應當專(zhuān)戶(hù)儲存，用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第六十五條業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金不敷使用的，應當由業(yè)主續籌。

　　專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十六條住宅專(zhuān)項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請住房和城鄉建設行政部門(mén)或者其他相關(guān)安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉建設行政部門(mén)申請列支住宅專(zhuān)項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關(guān)業(yè)主公示，接受監督。

　　第六十七條物業(yè)轉讓時(shí)，業(yè)主應當向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶(hù)賬中結余的專(zhuān)項維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　房屋滅失的，房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金應當返還業(yè)主。

　　第八章法律責任

　　第六十八條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人違反本條例，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規已有處理規定的，從其規定。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規定實(shí)行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規定不履行相應義務(wù)的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規定未按時(shí)將合同報送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規定擅自撤離服務(wù)區域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　第七十條單位違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令其限期改正，并按照下列規定予以處罰：

　　(一)建設單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規定，不履行保修責任或者不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術(shù)不達標等問(wèn)題的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(二)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)建設單位違反第五十三條規定，不公布物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位的處分情況的，給予警告;未首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責令限期改正;逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉建設行政部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十二條單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照職責分工依照相關(guān)法律、法規、規章的規定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。

　　第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規定，對存在于業(yè)主專(zhuān)有空間的設施設備出現問(wèn)題時(shí)拒不配合或者阻撓共用設施設備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令改正;情節嚴重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十四條單位和個(gè)人違反本條例規定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

　　第七十五條住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關(guān)行政部門(mén)及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理：

　　(一)未依法指導業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的;

　　(二)未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的;

　　(三)發(fā)現物業(yè)管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時(shí)依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

　　(五)利用職務(wù)便利，收受他人財物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

　　第七十七條各工業(yè)區、開(kāi)發(fā)區、管理區等政府派出機構所轄區域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執行。

　　第七十八條市人民政府應當根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節物業(yè)管理區域

　　第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。

　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置;

　　(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二節業(yè)主大會(huì )

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的`決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。

　　第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第三節業(yè)主委員會(huì )

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì );不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定;未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第二節專(zhuān)有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理

　　第一節社區物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。

　　聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節舊住宅區物業(yè)管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以?xún)汕г�以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的;

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

物業(yè)管理條例13

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　第三條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實(shí)現市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化管理。

　　第五條 市、縣(市)、區人民政府應當加強對物業(yè)管理監督管理工作的領(lǐng)導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制。

　　第六條 市、縣(市)、上街區房地產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　區(不含上街區)房地產(chǎn)管理部門(mén)按照本條例規定的權限，負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　城市規劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)監督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門(mén)應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協(xié)調本轄區內物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　居民委員會(huì )應當對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導與監督，并依法調解本轄區內的物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 已建成物業(yè)，其管理區域已經(jīng)形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區域的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關(guān)規定劃定或調整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿(mǎn)十二個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿(mǎn)二十四個(gè)月且業(yè)主總數在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)行規范的物業(yè)管理。

　　第十二條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。

　　第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會(huì )代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數的二分之一。

　　籌備組組長(cháng)由居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內的公告欄內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶(hù)建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)三日前就大會(huì )擬討論的事項書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和選舉業(yè)主委員會(huì )成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項。

　　第十九條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;

　　(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )成員人數由三人以上單數組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )成立情況的書(shū)面報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當于任期屆滿(mǎn)一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì )自行解散的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業(yè)管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、居民委員會(huì )代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì )備案之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會(huì )財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )名義提供擔保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )規定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;

　　(二)連續三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前三十日完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

　　第三十條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當參照臨時(shí)管理規約示范文本制定臨時(shí)管理規約。

　　建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　業(yè)主大會(huì )成立后制定管理規約的，臨時(shí)管理規約失效。

　　第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的`物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。

　　未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關(guān)部門(mén)規定的交付使用條件。

　　第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗收。

　　物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區域內公布維修聯(lián)系電話(huà)。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系建設單位落實(shí)保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì )依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定是否續約，并將結果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續約的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續約的，應當在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當告知對方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區域內公告全體業(yè)主。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)監督電話(huà)，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì )做好社區建設和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規范和相關(guān)規定的情況進(jìn)行監督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規定執行。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，市、縣(市)、上街區價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì )公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶(hù)計量設施注冊手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　第四十五條 市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應當及時(shí)調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會(huì )應當配合市、縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章 物業(yè)的使用、維護和專(zhuān)項維修資金

　　第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規劃、建設、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規、規章的規定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第四十七條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時(shí)，應當提出有關(guān)共用設施設備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　第四十九條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主對車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十一條 物業(yè)管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經(jīng)規劃等有關(guān)部門(mén)批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報或投訴。

　　第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產(chǎn)權登記前按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　本條例施行前未交納專(zhuān)項維修資金的物業(yè)或者專(zhuān)項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定收交或續籌。收交或續籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十三條 專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監管的原則。

　　專(zhuān)項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關(guān)規定另行制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛生、環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規、規章規定處罰。

　　前款規定的行政處罰權，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由城市管理行政執法機關(guān)行使;其他區域內的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權限行使。

　　第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣(市)、區房地產(chǎn)管理部門(mén)責令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時(shí)管理規約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等，根據國家、省有關(guān)規定，分別制定具體管理辦法。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規約、臨時(shí)管理規約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。

　　第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。

物業(yè)管理條例14

　　明確小區公共部位經(jīng)營(yíng)所得應建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶(hù)外廣告收入以及小區內劃線(xiàn)停車(chē)位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據業(yè)主大會(huì )決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應接受社居委的監督。

　　將欠交物業(yè)費行為與個(gè)人信用掛鉤

　　據悉，目前很多小區的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的.利益，不利于物業(yè)管理區域的管理。為此，《條例》第34條規定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門(mén)催交物業(yè)費的職能。同時(shí)可在小區內公示"老賴(lài)"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個(gè)人信用掛鉤，有可能會(huì )限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理條例15

　　第一章 總則

　　第一條 為規范城市住宅區物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省城市規劃區域內相對集中的居住區的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當加強本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第二章 業(yè)主組織

　　第四條 物業(yè)管理區域由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)單位按照居住區域設施共用情況劃定。

　　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì ))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主會(huì )是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。

　　第五條 業(yè)主會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;

　　(四)授權業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續籌辦法;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第六條 業(yè)主會(huì )通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第七條 業(yè)主會(huì )的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會(huì )章程規定。業(yè)主會(huì )應當依照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。

　　第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區域，應當召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )及其成員名單應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，報所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì );

　　(二)根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　(三)監督物業(yè)維修基金的使用;

　　(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(六)業(yè)主會(huì )賦予的其他職責。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規定行使權利、履行業(yè)務(wù)。

　　使用人經(jīng)業(yè)主書(shū)面授權，在授權范圍內代表業(yè)主行使權利、履行相應的義務(wù)。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，將營(yíng)業(yè)執照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：

　　(一)根據法律法規和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;

　　(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(三)選擇專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(五)法律、法規規定的其他權利。

　　物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應當經(jīng)業(yè)主會(huì )審議通過(guò)。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )的監督;

　　(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)的監督管理;

　　(四)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條 物業(yè)管理區域內房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)管理區域內未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)出售單位承擔。

　　第十五條 物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，所有權屬全體業(yè)主共有。

　　第十六條 物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起十五日內向業(yè)主委員會(huì )移交下列物業(yè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應當遵守下列規定：

　　(一)按照國家規定的技術(shù)標準和規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施物業(yè)管理;

　　(二)將物業(yè)管理的注意事項書(shū)面告知業(yè)主、使用人;

　　(三)按照業(yè)主會(huì )審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區域內的安全保衛工作;

　　(五)發(fā)現物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;

　　(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;

　　(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;

　　(八)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)報告;

　　(九)不得擅自改變物業(yè)管理區域內的設施;

　　(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項。

　　第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應當遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價(jià)協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目和價(jià)格應當公布。

　　第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續。

　　第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門(mén)負責;通過(guò)物業(yè)管理區域的公共汽車(chē)道路的清掃保潔，由環(huán)衛部門(mén)負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛部門(mén)負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線(xiàn)及設備的'維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線(xiàn)路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。

　　業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門(mén)負責的事項有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)單位和部門(mén)反映并協(xié)調處理。

　　第二十三條 物業(yè)管理區域內的水、電、氣、熱、通信、有線(xiàn)電視等費用，由相應管理服務(wù)單位向最終用戶(hù)收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費用。

　　第五章 物業(yè)使用與維修

　　第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動(dòng)房屋共用設備、共用設施;

　　(四)違章搭建建筑物、構筑物;

　　(五)違反規定設置攤點(diǎn)、集貿市場(chǎng);

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門(mén)窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫(huà)、涂寫(xiě);

　　(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲。

　　(九)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應當符合城市詳細規劃要求，并依法辦理審批手續。

　　第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　第二十七條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應當予以配合。

　　第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第二十九條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì )書(shū)面同意后，按照有關(guān)法律、法規規定辦理相關(guān)手續，并與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。

　　按前款規定收取的場(chǎng)地租金應當納入維修基金。

　　第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規定執行。

　　第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款用于物業(yè)管理區域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿(mǎn)后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主會(huì )審議批準后實(shí)施。

　　前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條 維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶(hù)核算。業(yè)主轉讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　第三十三條 物業(yè)管理區域內物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應當按照國家有關(guān)規定和合同約定在保修期限內對物業(yè)承擔保修責任。

　　保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。

　　保修期屆滿(mǎn)后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業(yè)主承擔。

　　第六章 法律責任

　　第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應當承擔相應的違約責任。

　　第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：

　　(一)未移交物業(yè)管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;

　　(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。

　　第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照相關(guān)法律、法規處理。

　　第三十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規定行為的投訴。

　　第七章 附則

　　第三十八條 本條例所稱(chēng)的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由省人民政府建設行政管理部門(mén)確定并公布。

　　本條例中業(yè)主公約、為主會(huì )章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設行政管理部門(mén)制定。

　　第三十九條 城市非住宅區的物業(yè)管理，可參照本條例執行。

　　第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

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