商業(yè)調查報告（精選19篇）

　　在某些事情不明真相時(shí)，我們要通過(guò)科學(xué)的方法去研究，最后基于取得的調查材料匯成調查報告。但是調查報告有什么要求呢？下面是小編幫大家整理的商業(yè)調查報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　商業(yè)調查報告 1

　　在信息社會(huì )，隨著(zhù)通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運營(yíng)商可以為用戶(hù)提供越來(lái)越多的新型、方便、實(shí)用的服務(wù)，日漸豐富用戶(hù)的工作和生活方式。在繼手機錢(qián)包、移動(dòng)音樂(lè )、移動(dòng)博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應用服務(wù)在通信服務(wù)市場(chǎng)悄然興起，這就是移動(dòng)搜索服務(wù)。

　　移動(dòng)搜索是一項新型的無(wú)線(xiàn)增值業(yè)務(wù)，由于無(wú)需使用任何線(xiàn)路連接，因此市場(chǎng)上也稱(chēng)之為無(wú)線(xiàn)搜索。目前運營(yíng)商提供的移動(dòng)搜索服務(wù)主要是給用戶(hù)通過(guò)手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬(wàn)千信息，而用戶(hù)使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實(shí)，我們需要始終注意的一點(diǎn)就是，移動(dòng)搜索應該返回用戶(hù)想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò )連接。

　　盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專(zhuān)業(yè)無(wú)線(xiàn)搜索公司都紛紛進(jìn)入移動(dòng)搜索領(lǐng)域，移動(dòng)搜索看上去風(fēng)光無(wú)限，但是離大規模商用還有很長(cháng)的路要走。

　　1、“藍圖”和“現實(shí)”的距離

　　盡管移動(dòng)搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動(dòng)搜索要想順利贏(yíng)利，還存在許多問(wèn)題。巨頭們雖然積極推行移動(dòng)搜索，也不過(guò)是把網(wǎng)站搜索的內容在手機上展現而已，并無(wú)革新之處;而真正的移動(dòng)搜索需要專(zhuān)門(mén)的移動(dòng)搜索引擎，好的用戶(hù)體驗才利于推廣。

　　與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動(dòng)搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動(dòng)搜索服務(wù)藍圖和現實(shí)差距的最大障礙。目前wap站點(diǎn)僅16000多個(gè)，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來(lái)搜索的滿(mǎn)足用戶(hù)個(gè)性化需求的信息并不多。

　　技術(shù)發(fā)展是制約移動(dòng)搜索的另一個(gè)重要原因，制約性主要體現在移動(dòng)終端設備屏幕的狹小和無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )帶寬的束縛。用戶(hù)在使用移動(dòng)搜索的時(shí)候，受移動(dòng)終端屏幕的限制無(wú)法獲取更多的資源;而用戶(hù)在發(fā)出搜索指令后，受無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )帶寬的束縛又需要等待很長(cháng)時(shí)間。

　　2、如何縮短差距?

　　面對這些問(wèn)題，該如何縮小差距，首先得區分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無(wú)線(xiàn)搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶(hù)需求差異性大、目的性強;另一方面，無(wú)線(xiàn)搜索面臨的市場(chǎng)不是一個(gè)公平的.環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒(méi)有什么其他因素的制約，而無(wú)線(xiàn)搜索受運營(yíng)商和終端的制約因素很大，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈共贏(yíng)的模式。

　　基于以上兩點(diǎn)，對于如何縮小差距提出了三點(diǎn)建議：第一，加強與手機廠(chǎng)商的合作;第二，與運營(yíng)商建立戰略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進(jìn)步獲取競爭優(yōu)勢。

　　如果能夠成功地和普及率高的手機廠(chǎng)商形成合作，移動(dòng)搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動(dòng)搜索的普及率。在進(jìn)軍無(wú)線(xiàn)搜索領(lǐng)域時(shí)，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務(wù)。

　　同時(shí)，在移動(dòng)搜索價(jià)值鏈中，電信運營(yíng)商處在核心地位，因為基于移動(dòng)網(wǎng)絡(luò )的服務(wù)必須征得運營(yíng)商的同意，所以運營(yíng)商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動(dòng)搜索的發(fā)展。

　　cgogo的其中一項搜索業(yè)務(wù)就是與電信運營(yíng)商進(jìn)行戰略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責實(shí)施。與運營(yíng)商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò )資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶(hù)忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠(chǎng)商、橫向的內容提供商建立良好合作關(guān)系。

　　在技術(shù)進(jìn)步上，基于為客戶(hù)提供更加個(gè)性化、準確化服務(wù)的基礎上，無(wú)線(xiàn)搜索市場(chǎng)將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結合體，系統可以根據用戶(hù)的關(guān)鍵字或者問(wèn)題，從相匹配的搜索結果中通過(guò)智能化的篩選和過(guò)濾，把最有效的信息提供給用戶(hù)。這種技術(shù)的結合體將成為無(wú)線(xiàn)搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。

　　3、找尋更好的商業(yè)模式

　　即使現在是移動(dòng)搜索的市場(chǎng)鋪墊期，贏(yíng)利也是必須考慮的關(guān)鍵問(wèn)題。移動(dòng)搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢(qián)”的狀態(tài)，如何贏(yíng)利的問(wèn)題也是當務(wù)之急，用戶(hù)是否會(huì )接受移動(dòng)搜索這個(gè)新事物還需要合理的商業(yè)模式�！　』�于手機平臺的移動(dòng)搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費用按流量多少計算。對于手機用戶(hù)來(lái)說(shuō)，流量計費仍然是一個(gè)非常奢侈的消費，這對移動(dòng)搜索市場(chǎng)的開(kāi)拓設置了一個(gè)不小的障礙。

　　對于移動(dòng)搜索運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，在手機終端開(kāi)辟移動(dòng)搜索業(yè)務(wù)無(wú)疑是為了贏(yíng)利。用戶(hù)使用移動(dòng)搜索引擎業(yè)務(wù)時(shí)按照網(wǎng)絡(luò )流量收費，移動(dòng)搜索引擎運營(yíng)商無(wú)法參與移動(dòng)運營(yíng)商的分成，要想獲得分成，移動(dòng)搜索運營(yíng)商必須成為sp運營(yíng)商，這對于移動(dòng)搜索運營(yíng)商并不是難事。用戶(hù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過(guò)手機使用搜索引擎卻要收費，用戶(hù)能否接受。

　　正是基于此，贏(yíng)利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個(gè)清晰的商業(yè)模式，通過(guò)給用戶(hù)提供地圖黃頁(yè)、商品信息、價(jià)格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過(guò)競價(jià)排名和廣告的方式向提供訊息的廠(chǎng)家收取一定的費用，向用戶(hù)免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。

　　但是移動(dòng)搜索的贏(yíng)利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏(yíng)利模式上有所突破的話(huà)，移動(dòng)搜索必將在短期內有很大的發(fā)展。

　　商業(yè)調查報告 2

　　一、調查對象：

　　銀行客戶(hù)。

　　二、調查提綱：

　　隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民財富的不斷積累，群眾手中的資金占有量增加。如何更好的運用手中的資金，使它發(fā)揮更大的效用，給自己的生活帶來(lái)更大的幫助，是絕大多數人最為關(guān)心的。因此，理財市場(chǎng)的需求日漸突顯，商業(yè)銀行陸續推出形式多樣的個(gè)人理財服務(wù)，個(gè)人理財業(yè)務(wù)已經(jīng)成為目前銀行業(yè)的一個(gè)新亮點(diǎn)。我們?yōu)榱藢�理財產(chǎn)品相關(guān)知識得以了解和認識，通過(guò)對銀行客戶(hù)進(jìn)行問(wèn)卷調查，搜集相關(guān)數據，從而對以上問(wèn)題得以深入了解及研究。

　　三、調查時(shí)間：

　　20xx年5月5日-20xx年5月10日

　　四、調查方法：

　　問(wèn)卷調查。

　　五、調查過(guò)程：

　　查閱資料制作調查問(wèn)卷、針對客戶(hù)發(fā)放調查問(wèn)卷、回收調查問(wèn)卷整理數據、分析數據。

　　六、調查結果：

　　1、銀行客戶(hù)年齡及月收入情況分析：

　　我們針對銀行的客戶(hù)發(fā)放了90份問(wèn)卷，填寫(xiě)者的年齡和月收入可由下圖直觀(guān)顯示：

　　20歲以下年輕的人多為學(xué)生，其資金的主要來(lái)源為父母給的生活費，所以收入多在1000元以下，從事低端行業(yè)的職工收入多在1000-2000元之間。

　　20-30歲多數收入在20xx-4000元之間，多從事金融、或企業(yè)員工，1000元以下的為在校學(xué)習的大學(xué)生，1000-2000元的多從事其他行業(yè)，4000-5000的經(jīng)濟實(shí)力較強，多從事教育、金融等穩定高薪的職業(yè)。

　　30-40歲月收入在1000-2000元的多從事其他行業(yè)，多不在高薪行業(yè)之中，20xx-4000元的多從事文化教育事業(yè)，大多數為老師，4000-8000元的多從事金融、經(jīng)濟等高薪職業(yè)，只有少數從事金融行業(yè)的可以達到8000元以上。

　　40-50歲的基本情況與30-40歲的情況相似，1000-2000元的同樣為其他行業(yè)，大多數職工的工資穩定，在20xx-4000元之間，從事金融和IT等高薪行業(yè)的多在4000-8000元，在此年齡段職工所占比例較大即20xx-4000元比例較重。

　　50歲以上的人中，1000-2000元的多位小型企業(yè)基礎員工和IT行業(yè)，比例較大，20xx-4000元的多數從事金融等高薪職業(yè)，只有少數的金融從事者可以達到8000元以上。

　　2、銀行客戶(hù)所辦理業(yè)務(wù)和方式以及對理財產(chǎn)品興趣分析：

　　在銀行的業(yè)務(wù)辦理方面，由于年齡段的不同，辦理的業(yè)務(wù)也有所不同。年齡在20歲以下的，由于收入有限，消費方式簡(jiǎn)單，普遍去銀行辦理存取款業(yè)務(wù)；辦理銀行業(yè)務(wù)大多是在窗口以及ATM機上進(jìn)行，只有月收入在一千以上的會(huì )有一定比例的人選擇網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)；在對金融理財產(chǎn)品興趣上，較大部分的人會(huì )有一定的購買(mǎi)欲望或者深入了解后進(jìn)行購買(mǎi)，而收入在千元以下的人有一部分人對金融理財產(chǎn)品毫無(wú)興趣，而月收入在千元以上的人中有許多對金融理財產(chǎn)品非常有興趣的人。

　　年齡在20歲到30歲之間的，基本都會(huì )在銀行辦理存取款業(yè)務(wù)，而收入在一千至兩千的人辦理存款業(yè)務(wù)的較少，收入在兩千到四千的人還會(huì )辦理理財金業(yè)務(wù)，月收入四千到八千的人還會(huì )辦理繳費業(yè)務(wù)。這個(gè)年齡段的人都會(huì )選擇在A(yíng)TM機上辦理銀行業(yè)務(wù)，而月收入一千至兩千以及四千到八千的人還會(huì )有一定的窗口業(yè)務(wù)。收入在兩千到四千的有時(shí)要在網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。在對金融理財產(chǎn)品的興趣上，普遍較低，大都要深入研究。甚至一些收入偏低的根本對理財產(chǎn)品沒(méi)有興趣。只有兩千至四千的人對理財產(chǎn)品有些興趣。

　　30到40歲的人幾乎去銀行都是辦理存取款業(yè)務(wù)，收入在兩千到四千的人還會(huì )辦理繳費業(yè)務(wù)，而收入在八千元以上的辦理取款以及理財金業(yè)務(wù)的比重大。在辦理方式上，各個(gè)收入水平上的人都會(huì )選擇ATM機。收入較高或很高的的會(huì )選擇窗口辦理業(yè)務(wù)。而收入在四千到八千元的人才會(huì )選擇電話(huà)以及網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。這個(gè)年齡段收入在20xx以下的對金融理財產(chǎn)品毫無(wú)興趣，20xx以上或多或少會(huì )對金融理財產(chǎn)品有興趣或者渴望了解。

　　年齡在40歲到50歲的人收入在四千以下的多數辦理存取款業(yè)務(wù)，而兩千至四千的還會(huì )辦理一定的繳費業(yè)務(wù)。月收入在四千以上的只辦理繳費業(yè)務(wù)。這些人中收入在兩千以下的會(huì )去窗口辦理業(yè)務(wù)，月收入四千以上的愿意選擇在A(yíng)TM機和網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。月收入兩千到四千的會(huì )選擇窗口和提款機辦理業(yè)務(wù)。這群人中月收入兩千元以下的不愿購買(mǎi)理財產(chǎn)品，收入高的有購買(mǎi)欲望或者愿意深入了解。而中等收入的人態(tài)度不一。

　　年齡在50歲以上的，由于受以前生活方式的影響，收入在兩千元以上的都愿意去銀行取款，而收入低于兩千的會(huì )去銀行存款以及繳費。這些人收入低于兩千的多數愿意去窗口辦理業(yè)務(wù)，而收入在兩千以上的都會(huì )選擇ATM機辦理業(yè)務(wù)，只不過(guò)在這一群人中，兩千到四千的還會(huì )選擇網(wǎng)上銀行而更高收入的人也會(huì )選擇在窗口辦理業(yè)務(wù)。至于對理財產(chǎn)品的興趣，普遍感覺(jué)不太喜歡，只有一部分月收入在兩千到四千的人興趣很濃。多半都是興趣不高或者要深入了解，甚至高收入的人干脆沒(méi)有興趣。

　　3、銀行客戶(hù)對理財產(chǎn)品需求分析：

　　3.1影響理財產(chǎn)品最重要的因素

　　40%的人認為是收益，30%的人認為是風(fēng)險，25%的人認為是期限。而只有5%的'人認為是靈活性。通過(guò)以上的數據，我們可以看出：收益無(wú)疑是最重要的因素。一個(gè)人買(mǎi)不買(mǎi)理財產(chǎn)品，最主要的原因就是這個(gè)理財產(chǎn)品能不能給他帶來(lái)最大的收益。每個(gè)人都有一筆屬于自己的財富，如何讓這筆財富衍生出更多的財富，是很多人都比較關(guān)注的問(wèn)題。對于一筆財產(chǎn)，我們可以把它存入銀行，來(lái)獲取銀行利息。利息稅的一年一年的減少，使更多的人選擇了這樣的方式。這樣的方式，是毫無(wú)風(fēng)險的，是旱澇保收的。但是，零風(fēng)險，就意味著(zhù)幾乎是零回報。如果你的財富夠多的話(huà)，可以用來(lái)投資、做生意，都是比較好的選擇。但是，投資就會(huì )用風(fēng)險，投資就需要去經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)就要投入很多的時(shí)間，精力等。面對著(zhù)這樣的問(wèn)題，投資，并不是最好的選擇。所以，會(huì )有人想到了理財產(chǎn)品。理財產(chǎn)品能夠解決上面的兩個(gè)問(wèn)題。第一是理財產(chǎn)品的回報，是要遠遠高于把錢(qián)存入銀行的利息。第二是理財產(chǎn)品，并不需要我們過(guò)多的去管理，經(jīng)營(yíng)。并不需要耗費我們很多的時(shí)間，精力。這使得理財產(chǎn)品變得炙手可熱。但是，所有人買(mǎi)理財產(chǎn)品都是一個(gè)目標，就是掙錢(qián)。那就意味著(zhù)，收益是他們最關(guān)心的問(wèn)題。這個(gè)是很正常的，每一個(gè)人都不想自己的錢(qián)變得越來(lái)越少。收益，是我們的核心問(wèn)題。風(fēng)險，也有30%的人認為是比較重要的。風(fēng)險，往往和收益是成正比的。有40%的人認為收益，就會(huì )有30%的人認為風(fēng)險重要。風(fēng)險和收益相互關(guān)聯(lián)，相互密切。有25%的人認為，期限比較重要。期限，就是理財產(chǎn)品的循環(huán)周期。期限越短，收益越高，就越是我們所向往的。在一定意義上講，期限的存在，就是意味著(zhù)理財產(chǎn)品所能夠給你們帶來(lái)的收益。所以，期限，也是許多人所比較關(guān)心的問(wèn)題。而只有5%的人認為，靈活性比較重要�？磥�(lái)，現在的人們，覺(jué)得靈活性還不是對于一件理財產(chǎn)品最主要的問(wèn)題。

　　3.2理財產(chǎn)品的最佳投資渠道

　　23%的人認為是基金，22%的人認為是股票，8%的人認為是外匯，12%的人認為是債券，35%的人認為是保險。通過(guò)以上的數據，我們可以看出，保險是普遍認為理財產(chǎn)品最佳投資渠道。對于保險的看重，就意味著(zhù)對于風(fēng)險的看重，這也就是說(shuō)，能夠把風(fēng)險降到最低，是大家的心聲。雖說(shuō)，高風(fēng)險有的時(shí)候會(huì )有搞的回報。但是，低風(fēng)險能夠有較高的回報，往往是大家更喜歡的選擇。

　　基金和股票分別有23%和22%的認為是理財產(chǎn)品最佳投資渠道。股票，意味著(zhù)高風(fēng)險高收益。23%的人是喜歡這樣的高風(fēng)險高收益的�！叭擞卸啻竽�，地有多大產(chǎn)”，這就是很多人喜歡股票的原因。股票很有可能讓你一夜暴富，也很有可能讓你一貧如洗。這樣的時(shí)候，就是體現膽量和智慧的時(shí)候。所以，很多人愿意通過(guò)股票，來(lái)實(shí)現自己的愿望。而12%的人覺(jué)得債券是理財產(chǎn)品最佳的投資渠道。

　　3.3客戶(hù)理想中的銀行理財產(chǎn)品

　　45%的人認為是收益高，25%的人認為是風(fēng)險低，12%的人認為是隨時(shí)存取。14%的人認為是種類(lèi)多樣，4%的人認為是其他。

　　通過(guò)以上的數據，我們可以看出，收益再一次成為了人們關(guān)注話(huà)題的榜首。人們購買(mǎi)理財產(chǎn)品的終極目的就是為了收益，所以收益就是我們最關(guān)注的問(wèn)題。這反映出了現在的人們，覺(jué)得利益是比較重要的。往往，收益會(huì )是我們對于一件理財產(chǎn)品買(mǎi)或不買(mǎi)最重要的評判依據。25%的人認為是風(fēng)險，風(fēng)險的存在，就是說(shuō)明了收益的重要性。風(fēng)險低高收益無(wú)疑是最好的理財產(chǎn)品了。在收益不能保證的情況下，能夠降低風(fēng)險，是很多人比較關(guān)注的。風(fēng)險的降低，就可以很大程度上彌補自己的損失。關(guān)注風(fēng)險是正常的。但是風(fēng)險的過(guò)分關(guān)注，往往反映了我們的決心和斗志。過(guò)分的關(guān)注風(fēng)險，也可以說(shuō)是人們不自信的一種表現。

　　種類(lèi)多樣，也有14%的人覺(jué)得是理想中的理財產(chǎn)品�？赡墁F在的銀行提供的理財產(chǎn)品真的是已經(jīng)使客戶(hù)厭倦了。這就需要相關(guān)的人員真的要好好想一想，怎樣的理財產(chǎn)品才是客戶(hù)最喜歡的。更多的選擇，才會(huì )創(chuàng )造出更多的價(jià)值。

　　隨時(shí)存取，也有12%的人認為是理想種的理財產(chǎn)品。隨時(shí)存取，不僅可以使一定的財產(chǎn)得到最好的循環(huán)，選擇更跟上時(shí)代最好的理財產(chǎn)品，也可以讓自己的財產(chǎn)短時(shí)間取出，以備不時(shí)之需。

　　4、小結：

　　當前人們都大多具有理財意識。收入水平越高的群體，越具有理財觀(guān)念。月收入4000元以上的人，約70％不同意“我現在只懂得把錢(qián)存銀行，沒(méi)有理財、投資觀(guān)念”，比個(gè)人月收入3000元以下的群體高出20%左右。

　　而當前公眾傾向購買(mǎi)的基金類(lèi)型主要為風(fēng)險高收益高的股票型基金和低風(fēng)險低回報的債券型基金。20歲到40歲的年輕群體更傾向于購買(mǎi)股票型基金，而50歲以上的客戶(hù)群體更傾向于購買(mǎi)可以保本的債券型基金。

　　近年來(lái)股市疲軟等問(wèn)題可能使得基金這一理財產(chǎn)品收益大大下降，但據調查約有50%的客戶(hù)對基金的發(fā)展前景十分看好，40%的人表示不確定，只有10%的調查對象認為不看好。

　　商業(yè)調查報告 3

　　商業(yè)展示設計所創(chuàng )造的環(huán)境是城市景觀(guān)構成的主要因素，琳瑯滿(mǎn)目的商場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店、飯店、商務(wù)休閑等，是實(shí)現商品交換、滿(mǎn)足人類(lèi)消費需求、體驗商品經(jīng)濟的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特色，以形、色、聲、光組成適應人類(lèi)各感覺(jué)機能的愉悅空間。

　　一、展示設計內容

　�。ㄒ唬┰O計風(fēng)格

　　◆流行服裝店的設計，色彩是店面的主要靈魂，極簡(jiǎn)主義風(fēng)格功成身退

　　這些年來(lái)，服裝店的兩大趨勢，除了大型旗艦店面陸續開(kāi)張之外，再者即是色彩回歸店面，取代流行多年的極簡(jiǎn)主義風(fēng)格�，F在的店面設計除色彩強調鮮艷外，寬闊的場(chǎng)地，并講究休閑空間及動(dòng)態(tài)設施的規劃，同時(shí)，海報、影像屏幕亦充斥其中。無(wú)論是大眾化的商店或高級名店，幾乎無(wú)法抗拒這股色彩風(fēng)潮，

　　◆力求空間寬敞的大型店面

　　店面實(shí)際面積求大，而且還要運用各種空間規劃，讓消費者強烈感受寬敞感。店面則強調消費者走動(dòng)的寬敞自在，不會(huì )有使衣服陳列擁擠的情形。

　　◆舒適的購物環(huán)境

　　除了寬敞的購物空間，各店也紛紛加入舒適休閑的家俱設施。試穿區設舒適座椅并運用柔和色彩設計，已為提升購物的舒適感加分。

　　◆店面家俱及商品陳列的風(fēng)格家俱及商品陳列以沿襲過(guò)去方式為主，而有以下兩個(gè)風(fēng)格：

　�。�1）方形金屬質(zhì)材家俱、玻璃，風(fēng)格較穩重，并以男裝店為主。

　�。�2）白色原木或塑料家俱，常采圓滑的造型設計，流行感強，并以女性服裝精品店居多。

　　◆大量采用影像

　　店面中各種影像的運用越來(lái)越多，從簡(jiǎn)單的海報到復雜的動(dòng)態(tài)影像屏幕都有，都設置于店內或櫥窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主張，將一大面墻壁用來(lái)作影像展覽，分外顯出獨特的感性氣息。

　　◆在時(shí)髦流行與運動(dòng)風(fēng)格間取得適當平衡

　　新成立的運動(dòng)服飾店面，已不單只是純粹的基本運動(dòng)服飾店，或完全變成精品流行服飾店，而是要在兩者之間求取創(chuàng )新。運動(dòng)服飾業(yè)目前正經(jīng)歷重要的演變，陸續成立經(jīng)銷(xiāo)大品牌商品的運動(dòng)服飾店，既是流行服飾店，也是運動(dòng)服飾店，帶入一種現代又有朝氣的活力感。

　　目前各種展覽展會(huì )精彩紛呈，成為企業(yè)展示自身實(shí)力、推廣產(chǎn)品的重要舞臺。在廠(chǎng)商云集的展會(huì )上，如何讓自己的企業(yè)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)和目標，展示設計和布置就顯得異常重要，她決定了你的展位能否被人注意，直接影響參展效果。

　�。ǘ�）店面的櫥窗設計

　　櫥窗設計的發(fā)展

　　每個(gè)城市都有自己的面孔，而作為特色集中體現的服裝產(chǎn)業(yè)的美麗面孔則要集中體現在幾平米內的空間中。櫥窗的本質(zhì)是銷(xiāo)售，但櫥窗設計卻體現了服裝商家的獨出心裁，與展示設計師的無(wú)窮的藝術(shù)靈感。在一個(gè)平面與立體相結合的櫥窗之中，融入了創(chuàng )意，造型，色彩，材料，燈光等多種因素。更是一個(gè)城市的縮影，從櫥窗里，你還可以把握到城市的脈搏，體會(huì )各個(gè)季節，假日不同的味道。

　　體現了各個(gè)商店獨特的品位風(fēng)格各異的設計，隨著(zhù)顧客腳步的移動(dòng)，各個(gè)燈光各異，色彩繽紛的櫥窗好似流動(dòng)的幻燈片，吸引著(zhù)不同顧客在其前面的駐足瀏覽。并根據記者的隨機采訪(fǎng)，櫥窗的設計起著(zhù)比店內導購員更為重要的作用。以其個(gè)為直接的展示效果，告訴消費者此套服裝的搭配原則及穿著(zhù)后的效果。在記者采訪(fǎng)的數名進(jìn)店后購物的消費者中，近65%的顧客談到，吸引他們進(jìn)店的最主要幾種因素，依次為:品牌，櫥窗，促銷(xiāo)信息，導購員介紹，朋友推薦等。由此可見(jiàn)，櫥窗設計以其最大空間，最為直觀(guān)的效果對產(chǎn)品的銷(xiāo)售及企業(yè)文化的傳播起著(zhù)舉足輕重的作用。一成不變的展示方式已不適應社會(huì )的發(fā)展，只有創(chuàng )意新穎，風(fēng)格獨特的設計才能吸引行色匆匆的腳步。如何在短短幾秒鐘內吸引顧客的注意，同時(shí)能夠用無(wú)聲的語(yǔ)言說(shuō)服消費者進(jìn)店光顧，這是空有一個(gè)響亮品牌，高質(zhì)量的品質(zhì)所不能完全做到的

　　現代櫥窗藝術(shù)是非常多元化的，有兩維的巨型海報，也有以光電科學(xué)輸出表現的光電藝術(shù)，更有枕者采用真人模特在設定的櫥窗場(chǎng)景內進(jìn)行情景表演，將展示商品的空間由靜至動(dòng)，以吸引，集結更多的注意力。櫥窗設計就空間規劃而言，從早期與室內空間組成一道墻面的玻璃櫥窗，到顧客可以毫無(wú)阻隔的從街道上透視內部商品的陳列，如此一體成行的空間美學(xué)更加符合現代人對服務(wù)透明化的要求。同時(shí)，導購人員統一的著(zhù)裝與周到的服務(wù)配著(zhù)舒緩的音樂(lè )，透過(guò)櫥窗一覽無(wú)余地展現在行人的面前，展現了品牌的風(fēng)采。和遮蔽性的店面櫥窗相比，更具有人文氣息，從而吸引更多的'顧客。

　　隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步，近代許多櫥窗設計除了商品魅力訴求之外，還增加一以間接的形式表達更寬廣，深厚的人文關(guān)懷或藝術(shù)風(fēng)格。由于今日企業(yè)社會(huì )責任感的不斷加強，櫥窗藝術(shù)不一定基于商業(yè)目的，對于社會(huì )關(guān)懷，季節感知，文化氣息，速度感，安全感，可以信賴(lài)感……等抽象意義的傳遞，企業(yè)有著(zhù)更多的選擇性。因此，現代櫥窗設計直逼美術(shù)館的功能，不論是在日間的視覺(jué)效果，還是當夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜為背景的街道上櫥窗還可以展現另一種舞臺魔術(shù)，從黎明初曉，到夜深人靜……晨星退去，時(shí)間的推移，光線(xiàn)的變化映襯出櫥窗無(wú)盡的魅力。各大品牌或是前衛大膽，或是充滿(mǎn)溫馨童趣的櫥窗布置映射出的一條輝煌大道，充分展現了城市的魅力，但正是由于我們現在的櫥窗將企業(yè)，產(chǎn)品最好的一面，用最恰當的手法告訴顧客。

　　二、現代商業(yè)空間展示設計概括為如下特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┱鎸�(shí)性

　　商業(yè)展示設計要想最大限度地吸引、招徠顧客，就必須充分發(fā)揮設計者的創(chuàng )造才能和豐富的想象力，創(chuàng )造出標新立異的審美形象。與此同時(shí)，商業(yè)展示設計又必須注重審美創(chuàng )造的真實(shí)性，即所傳達的信息必須準確，不能夸大其詞、虛張聲勢，這也是現代商業(yè)展示設計十分關(guān)鍵的問(wèn)題。

　�。ǘ�）時(shí)代感和民族風(fēng)格

　　商品是一定社會(huì )生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)水平發(fā)展的產(chǎn)物。從本質(zhì)上講，它體現著(zhù)歷史的演進(jìn)和人類(lèi)社會(huì )的進(jìn)步。因此，作為商品與消費者之間信息媒介的展示設計也必然帶有鮮明的時(shí)代特征。

　�。ㄈ�）環(huán)境觀(guān)念

　　商業(yè)展示主要是訴諸于人的視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)感受，它與人的活動(dòng)場(chǎng)所——環(huán)境有著(zhù)緊密的聯(lián)系。同時(shí)，它也構成城市人文景觀(guān)的重要方面，所以，必須充分強調其環(huán)境觀(guān)念。商業(yè)展示設計是存在于人——環(huán)境。

　　這個(gè)大系統之中的，因此，在具體設計時(shí)必須從整體空間出發(fā)進(jìn)行綜合設計。要依據所處環(huán)境的色彩、建筑、道路寬窄和氣候季節等方面的特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，這在店面展示、霓虹燈、招貼廣告、電子顯示廣告設計中尤為重要。

　�。ㄋ模┲庇X(jué)審美效應

　　人們對商業(yè)展示物的觀(guān)賞都是在極短的時(shí)間內完成的。由此，“最短時(shí)間與最大的信息量”便成了現代商業(yè)展示設計所要解決的重大課題。心理學(xué)研究表明，“直覺(jué)”審美效應強調的是瞬間觀(guān)照，是在以往經(jīng)驗、理智的前提條件下，對事物本質(zhì)內容的直觀(guān)把握。這種瞬間觀(guān)照，是審美客體給予主體刺激所引起的情感反映，使主體在想象的過(guò)程中豐富了客體形象，并在其心目中留下了對客體的鮮明感受和強烈印象。

　�。ㄎ澹┱故镜妮o助設施

　　展示活動(dòng)所使用的器物是指用以安放、圍護、承托、吊掛、張貼展品的器械，如展架、展臺、展板、展柜等�，F代展示道具設計和選用的原則是：首先，以定型的標準化、系列化為主。以特殊設計為輔；其次，以組合式、拆裝式為主，以便于任意組合、變化，方便包裝、運輸和儲存；第三，結構要堅固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要簡(jiǎn)潔，色彩要單純。

　　因此在從事展示設計時(shí)，首先應該考慮采用那些具有多種功能和用途的系列化道具，盡是不用或少用專(zhuān)門(mén)設計的特殊規格的道具，一方便布展，節約開(kāi)支。在展示設計中，根據不同的展示對象，需要使用各種不同的輔助設施。如服裝的展示，有各種服裝專(zhuān)用的模特、胸架，衣架等，這些輔助設施或器械除了采用部分標準化的配件組合外，還應該采用根據展示的實(shí)際需要，專(zhuān)門(mén)設計制作。

　�。�六）展示設計的基本規則

　　展示設計的目的是使觀(guān)眾在有限的時(shí)空中最有效地接受信息。因此，展示設計就是圍繞著(zhù)如何有效地提高展示活動(dòng)的效率和質(zhì)量進(jìn)行的。除了展示環(huán)境本身的設計之外，展示對象陳列形式的設計也是展示設計的重要內容。

　　展示品的集合將形成多種視覺(jué)因素，這些因素在不同程度上對視覺(jué)產(chǎn)生影響。人類(lèi)觀(guān)察事物的方式具有一定的共性，研究這些共性的特點(diǎn)是我們研究視覺(jué)規律的基本出發(fā)點(diǎn)。

　　商業(yè)調查報告 4

　　金鑼灣商業(yè)中心投入運營(yíng)以來(lái)，已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著(zhù)業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設施建設先天不足、物業(yè)管理責任不清、村民產(chǎn)權商鋪閑置等問(wèn)題。在今后工作中應進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，明確目標定位，推動(dòng)商旅融合，完善商業(yè)設施，加強物業(yè)管理，健全長(cháng)效機制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。

　　延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自20xx年啟動(dòng)建設，并于20xx年投入運營(yíng)的。該中心立項時(shí)的功能定位是“打造延慶的一流商貿中心區”。三年來(lái)，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導運作下，所有的商業(yè)設施已基本租售給商家經(jīng)營(yíng)。圍繞目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現狀是否與原設想的功能定位相適宜，其原設想的功能定位是否與北京建設國際商貿中心的構想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規劃相適應這個(gè)課題，我們對金鑼灣商業(yè)中心的運行情況進(jìn)行了調查。

　　一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現狀

　�。ㄒ唬┙痂尀成虡I(yè)設施的基本概況

　　延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬(wàn)平方米，產(chǎn)權證商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑總面積8.4萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積為6.5萬(wàn)平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬(wàn)平方米，占22.6%。按產(chǎn)權歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權建筑面積

　　6.4萬(wàn)平方米，其他7個(gè)單位持有產(chǎn)權建筑面積2.1萬(wàn)平方米。整個(gè)金鑼灣商業(yè)中心共建有九個(gè)單體商業(yè)樓座，一個(gè)大型地下停車(chē)場(chǎng)，一個(gè)地上停車(chē)場(chǎng)，擁有停車(chē)泊位340個(gè)。

　�。ǘ�）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局

　　在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設后期，通過(guò)廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心、小商品商城等先后入駐開(kāi)業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務(wù)設施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設施已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市

　　22.1%、大型百貨28.9%、小型專(zhuān)賣(mài)店1.1%、小商品34.2%、特色農產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂(lè )4.9%。

　�。ㄈ�）金鑼灣商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本情況

　　金鑼灣商業(yè)中心自20xx年4月26日國內知名企業(yè)蘇寧電器，20xx年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，20xx年1月21日國內環(huán)球新意連鎖百貨，20xx年10月25日延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心和各品牌專(zhuān)賣(mài)店及其他小型商戶(hù)入駐開(kāi)業(yè)以來(lái)，共有入駐經(jīng)營(yíng)商260個(gè)，擁有從業(yè)員工2240人。據統計每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達1.1萬(wàn)人次，使縣城商業(yè)中心區形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據商務(wù)委監測，20xx年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實(shí)現商品銷(xiāo)售額13864.3萬(wàn)元，蘇寧電器實(shí)現商品銷(xiāo)售額3419.6萬(wàn)元，環(huán)球新意百貨實(shí)現商品銷(xiāo)售額14763.4萬(wàn)元，湘和海鮮酒樓日銷(xiāo)售收入達3.5萬(wàn)元，肯德基快餐店日銷(xiāo)售收入達1.5萬(wàn)元，這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營(yíng)，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。

　�。ㄋ模┙痂尀成虡I(yè)中心的管理現狀

　　金鑼灣商業(yè)中心的建設與運營(yíng)，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì )及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進(jìn)行運作管理的。20xx年8月，經(jīng)延慶縣人民政府（延政辦發(fā)第77號文件）批準，決定成立了以政府常務(wù)副縣長(cháng)為主任，由商務(wù)、城管、工商、公安等部門(mén)為成員的延慶縣中

　　心商業(yè)區管理委員會(huì )，其主要職責是：推進(jìn)以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區在業(yè)態(tài)規劃布局、引進(jìn)商家入駐、體現設計功能、營(yíng)造良好秩序、確保雙安運行等方面的管理。在這個(gè)承擔政府調控職能機構的指導下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì )與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細化實(shí)施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機制而言，應該說(shuō)政府監督協(xié)調職能已經(jīng)到位，企業(yè)市場(chǎng)化運行職責明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面還存在著(zhù)問(wèn)題，尚需認真研究，逐步解決完善。

　　二、金鑼灣商業(yè)中心現存的問(wèn)題

　　金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區的主力板塊，應該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結構合理，兩個(gè)面向功能完善，物業(yè)服務(wù)管理到位，運行秩序安全規范，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好，社會(huì )效益明顯的延慶商業(yè)的`亮區所在。但是在對金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經(jīng)營(yíng)商家和縣內外消費者的具體調查中，就其目前的現狀而言還存在著(zhù)如下問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�業(yè)態(tài)品位參差不齊，目標定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂(lè )、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區。三年來(lái)雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入駐，但其它經(jīng)營(yíng)設施由于產(chǎn)權的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經(jīng)營(yíng)理念下，按照自己的市場(chǎng)判斷決定經(jīng)營(yíng)的項目，結果是經(jīng)營(yíng)定位不當，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內裝飾，商品陳列展位設施沒(méi)特色，導致相當一部分經(jīng)營(yíng)區位變成了小商品市場(chǎng)，在這個(gè)現代化的建筑群內，多處懸掛著(zhù)“xx市場(chǎng)”的巨幅招牌，既從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來(lái)設計的功能方向，也在外觀(guān)形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位�？v觀(guān)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現狀，可以說(shuō)是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場(chǎng)與市場(chǎng)并存，面向中高檔消費群體的目標定位并不凸顯。

　�。ǘ�）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂(lè )酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂(lè )休閑業(yè)至今還沒(méi)入駐運營(yíng)。同時(shí)在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心，雖然匯集了本縣15個(gè)大類(lèi)100多種旅游商品，但由于經(jīng)營(yíng)主體的組織化程度不高，商旅結合不密切等多種因素，致使自20xx年10月25日開(kāi)始營(yíng)業(yè)至今，僅實(shí)現延慶特產(chǎn)銷(xiāo)售額9000元。目前，這個(gè)特產(chǎn)展銷(xiāo)中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費者，面向外來(lái)游客的旅游休閑功能尚不能體現。

　　商業(yè)調查報告 5

　　一、項目概況

　　夏日國際廣場(chǎng)位于儋州市商務(wù)行政中心區的核心地段，規劃面積45萬(wàn)平方米，定位于時(shí)尚體驗中心、現代生活中心和休閑娛樂(lè )中心，是海南西部中心城市首家現代百貨、大型超市、美食娛樂(lè )、休閑旅游、品牌酒店和時(shí)尚生活等六大功能于一體的超大型現代商業(yè)綜合體。

　　1、項目投資商——新加坡MAP集團

　　MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團之一，具有投資大型綜合商業(yè)設施的經(jīng)濟實(shí)力和豐盛經(jīng)驗。投資經(jīng)驗SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現代百貨，代理經(jīng)營(yíng)上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營(yíng)的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會(huì )、依云SPA、滬申畫(huà)廊是上海時(shí)尚的突出代表，在三亞經(jīng)營(yíng)的夏日百貨是海南時(shí)尚品牌的重要代表。

　　2、項目地理位置及交通情況

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)位于儋州市城北新區核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。

　　距離儋州市汽車(chē)總站2公里，幾分鐘的車(chē)程即可到達；沿北部灣大道直上可達西線(xiàn)高速；距西線(xiàn)高鐵動(dòng)車(chē)站（在建）及儋州梅花嶺機場(chǎng)（在建）約半小時(shí)車(chē)程，交通便利。

　　3、項目周邊配套

　　政府部門(mén)：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫療機構：海南西部中心醫院；

　　教育機構：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽(yáng)光中學(xué)；休閑娛樂(lè )：文化廣場(chǎng)、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農村信用合作社；

　　周邊樓盤(pán)：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。

　　項目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線(xiàn)高鐵及儋州梅花嶺機場(chǎng)的開(kāi)工建設，為儋州地區的交通發(fā)展及區域升值增添了新的助推力。

　　4、項目架構

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)項目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬(wàn)平方米，主要包括：10萬(wàn)㎡國際購物中心、萬(wàn)㎡商業(yè)步行街和歡樂(lè )城，萬(wàn)㎡國際商務(wù)酒店、萬(wàn)㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬(wàn)㎡高尚住宅。

　�、�?lài)�際購物中心

　　夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)的首期工程，建筑面積10萬(wàn)平方米，地上6層，地下1層，共有五個(gè)人行主入口，一期停車(chē)位約20xx余個(gè)，二層與夏日商業(yè)步行街通過(guò)一條長(cháng)138米寬25米的天街相連，預計20xx年底試營(yíng)業(yè)。

　　夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)自營(yíng)，各樓層品項規劃如下：一層主要經(jīng)營(yíng)國際名品、鐘表、珠寶、時(shí)尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營(yíng)女裝、內衣、飾品等，三層主要經(jīng)營(yíng)男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營(yíng)電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內娛樂(lè )場(chǎng)，五層主要經(jīng)營(yíng)國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營(yíng)多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業(yè)步行街

　　夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)的一期工程，建筑面積約萬(wàn)㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個(gè)5000多平方米的休閑廣場(chǎng)，步行街三樓通過(guò)一條長(cháng)138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項規劃如下：一層和二層為國際時(shí)尚品牌店、精品專(zhuān)賣(mài)店、品牌服飾店、時(shí)尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運動(dòng)體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類(lèi)，四層為電玩數碼、教育教訓機構、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂(lè )城

　　歡樂(lè )城建筑面積。5㎡，共5層，是一個(gè)包含酒吧、慢搖吧、音樂(lè )主題休閑吧、KTV、電子游樂(lè )場(chǎng)所，棋牌室、影劇場(chǎng)等的大娛樂(lè )圈。

　�、�?chē)�際商務(wù)酒店

　　夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會(huì )議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區，區域劃分規整，功能配套完整，符合現代實(shí)用簡(jiǎn)潔的商務(wù)形象。

　　○5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類(lèi)型：普通住宅建筑類(lèi)別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：。6㎡總計戶(hù)數：640戶(hù)

　　樓層狀況：4棟21層，2梯8戶(hù)戶(hù)型介紹：從40㎡到100㎡產(chǎn)權年限：70年開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定

　　景觀(guān)設計：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂(lè )城，形成動(dòng)靜分區，小區內以高檔的海南本土植物作為景觀(guān)設計的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。

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　　物業(yè)類(lèi)型：普通住宅建筑類(lèi)別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯

　　占地面積：。9㎡建筑面積：。8㎡總計戶(hù)數：1184戶(hù)

　　樓層狀況：8棟32層，2梯4戶(hù)

　　樓間距離：65到84米

　　戶(hù)型朝向：南北朝向

　　容積率：綠化率：40%

　　戶(hù)型介紹：從60㎡到130㎡

　　產(chǎn)權年限：70年

　　開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定

　　景觀(guān)設計：商務(wù)休閑住宅中心大景觀(guān)為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結合水、草坡、廣場(chǎng)等元素營(yíng)造豐富的生態(tài)環(huán)境區，組團綠化與建筑單體緊密結合，布置多功能的活動(dòng)區域，形成有序的過(guò)渡空間，在小區內部提供具有傳統文化要素的生活休閑場(chǎng)所，在綠地中穿插各種運動(dòng)設施，讓居住其中的`人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。

　　二、項目現狀

　　根據調查，整個(gè)項目分為3期建設，目前在建的是一期（購物中心5萬(wàn)㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。

　　購物中心為夏日百貨自營(yíng)，也可租賃，項目還未封頂，具體政策還未定。

　　商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長(cháng)138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，招租方案預計6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷(xiāo)售，每個(gè)商鋪有獨立的樓梯和洗手間，內街一、二層鋪面面積合計約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計約240-260㎡，三樓以上為敞開(kāi)式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開(kāi)盤(pán)，最低售價(jià)6888元/平方米，認購金10萬(wàn)。商鋪開(kāi)盤(pán)當天認購在原先85折的基礎上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場(chǎng)統一規劃，沒(méi)有售后返租，商場(chǎng)幫助業(yè)主按規劃經(jīng)營(yíng)范圍招商，統一管理運營(yíng)。根據調查，截止目前已認購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預計明年5月可試運營(yíng)（與國際購物中心同期）。

　　商業(yè)調查報告 6

　　為全面、及時(shí)、準確地反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，向會(huì )計信息使用者提供有效信息，20xx年2月，財政部正式頒布了《企業(yè)會(huì )計準則第24號—套期保值》，全面規范了套期保值業(yè)務(wù)的會(huì )計確認、計量和披露，標志著(zhù)我國在套期會(huì )計實(shí)踐應用方面有了重大突破。由于商業(yè)銀行在套期保值（乃至整個(gè)金融市場(chǎng)）發(fā)展過(guò)程中扮演的主導角色，研究套期會(huì )計將有助于更好地指導商業(yè)銀行套期會(huì )計工作，為其有效運用各種套期保值技術(shù)提供理論支持，從而推動(dòng)包括商業(yè)銀行在內的企業(yè)套期會(huì )計的完善，促進(jìn)套期保值業(yè)務(wù)的發(fā)展。通過(guò)查閱相關(guān)文獻，網(wǎng)上收集資料和歸納總結個(gè)別分析等方法進(jìn)行調研，并形成調查報告。

　　一、商業(yè)銀行套期保值會(huì )計的應用現狀分析

　　1、境內商業(yè)銀行套期保值會(huì )計的應用現狀

　　20xx年7月14日，中國農業(yè)銀行正式登錄A股。截止20xx年12月，我國共有16家A股上市商業(yè)銀行，其中農業(yè)銀行于20xx年7月14日上市，未獲取20xx年年報。其他14家上市商業(yè)銀行中，有12家銀行開(kāi)展了套期保值業(yè)務(wù)，占全樣本的73.3%，這說(shuō)明商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)的開(kāi)展程度較高，但是僅有深發(fā)展、交通銀行、工商銀行和建設銀行披露采用了套期會(huì )計，套期會(huì )計的使用程度并不高。

　　而且，在套期會(huì )計的使用方面，采用了套期會(huì )計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會(huì )計政策中指出使用了套期會(huì )計，對套期會(huì )計方法進(jìn)行了文字性描述。其中，工商銀行在20xx年年報附注中披露了套期工具的公允價(jià)值變化和被套期項目因被套期風(fēng)險形成的凈損益，以反映套期活動(dòng)在期間內的有效性;建設銀行在年報附注會(huì )計政策部分披露了套期會(huì )計的會(huì )計政策;交通銀行在年報附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險進(jìn)行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會(huì )計方法處理”。

　　2、境外商業(yè)銀行套期保值會(huì )計的應用現狀

　　截至20xx年11月30日，共有9家在香港聯(lián)交所上市的境外商業(yè)銀行，其中除東亞銀行與創(chuàng )興銀行未開(kāi)展套期保值業(yè)務(wù)外，剩余7家在年報中披露開(kāi)展了套期交易，且使用了套期會(huì )計對其進(jìn)行核算，可見(jiàn)套期會(huì )計使用程度較高，只要開(kāi)展了套期保值業(yè)務(wù)，都使用了套期會(huì )計對其進(jìn)行核算。

　　在上述7家商業(yè)銀行的財務(wù)報表附注中都對以下套期會(huì )計相關(guān)信息作了披露：①主要會(huì )計政策。在主要會(huì )計政策部分，上述公司披露了公允價(jià)值套期會(huì )計方法、現金流量套期會(huì )計方法、境外經(jīng)營(yíng)凈投資套期會(huì )計方法、套期有效性評估方法以及不滿(mǎn)足套期會(huì )計使用條件的衍生工具會(huì )計處理方法。②按照衍生金融工具的類(lèi)別，披露了本期及上期用作套期的衍生金融工具名義金額與公允價(jià)值。③按衍生金融工具類(lèi)別與套期類(lèi)別，披露衍生金融工具名義金額。④公允價(jià)值套期具體交易內容，套期工具、被套期項目公允價(jià)值變動(dòng)情況;現金流量套期具體交易內容，用于現金流量套期的衍生金融工具的公允價(jià)值，被套期項目現金流量等信息。⑤境外經(jīng)營(yíng)凈投資套期的具體內容。⑥現金流量套期儲備的金額。⑦對利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險進(jìn)行套期的風(fēng)險管理策略。

　　二、商業(yè)銀行套期保值會(huì )計應用中存在的問(wèn)題

　　1、業(yè)務(wù)部門(mén)對套期會(huì )計缺乏足夠的`了解與認識

　　套期會(huì )計在國內尚屬新生事物，對廣大會(huì )計人員來(lái)說(shuō)相對陌生。加之套期保值業(yè)務(wù)開(kāi)展較晚，需求需求并不十分強烈。所以，導致會(huì )計人員對套期保值會(huì )計的了解學(xué)習欲望不夠迫切。而且，業(yè)務(wù)部門(mén)在開(kāi)展套期保值業(yè)務(wù)時(shí)，更多考慮的是如何進(jìn)行風(fēng)險管理，沒(méi)有考慮未來(lái)的會(huì )計處理與信息披露。甚至有些業(yè)務(wù)部門(mén)的人員并不了解套期會(huì )計準則的各種規定，加之會(huì )計部門(mén)參與不夠，雖然業(yè)務(wù)管理有套期保值的需要，或者已開(kāi)展了風(fēng)險對沖交易，但未在交易開(kāi)始時(shí)對套期關(guān)系進(jìn)行指定，對套期有效性進(jìn)行評估，從而導致后續無(wú)法采用套期會(huì )計。

　　2、對套期保值會(huì )計信息披露不充分

　�。�1）對被套期項目，套期工具均未作具體披露

　　在對各商業(yè)銀行年報做出分析后，其結果顯示，我國商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)中，套期工具種類(lèi)較為豐富，被套期風(fēng)險主要是匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險和信用風(fēng)險，套期種類(lèi)一般是公允價(jià)值套期。商業(yè)銀行在在套期會(huì )計的使用方面，采用了套期會(huì )計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會(huì )計政策中指出使用了套期會(huì )計，對套期會(huì )計方法進(jìn)行了文字性描述。但并沒(méi)有對被套期項目，套期工具作具體披露。套期用途的衍生工具與交易用途的衍生工具被合并在一起在年末披露。

　�。�2）未單獨披露被套期工具胡公允價(jià)值和被套期項目的具體情況

　　在套期會(huì )計的使用方面，采用了套期會(huì )計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會(huì )計政策中指出使用了套期會(huì )計，對套期會(huì )計方法進(jìn)行了文字性描述。其中，工商銀行在20xx年年報附注中披露了套期工具的公允價(jià)值變化和被套期項目因被套期風(fēng)險形成的凈損益，以反映套期活動(dòng)在期間內的有效性;建設銀行在年報附注會(huì )計政策部分披露了套期會(huì )計的會(huì )計政策;交通銀行在年報附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險進(jìn)行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會(huì )計方法處理”。

　　3、實(shí)務(wù)應用方面缺乏簡(jiǎn)易，運用方便的套期會(huì )計帳務(wù)處理規范

　　境內商業(yè)銀行雖然產(chǎn)生了使用套期會(huì )計的需求，但由于套期保值業(yè)務(wù)開(kāi)展較晚，需求并不十分強烈。A股上市銀行，大多是近年來(lái)通過(guò)股份制改造實(shí)現公開(kāi)上市的。商業(yè)化改革后，銀行的風(fēng)險管理意識和水平有了大幅度的提高，但由于受匯率、利率等風(fēng)險波動(dòng)的沖擊相對有限，對采用包括套期保值在內的各種風(fēng)險管理手段對沖利率、匯率風(fēng)險等動(dòng)機仍處于不斷提升的階段，同境外商業(yè)銀行相比存在一定差距，使用套期會(huì )計的需求還不十分強烈。

　　與常規會(huì )計方法相比，套期會(huì )計在國內尚屬新生事物，會(huì )計處理過(guò)于復雜，對廣大會(huì )計人員來(lái)說(shuō)相對陌生。理解、應用套期會(huì )計準則，對會(huì )計人員的執業(yè)水平有著(zhù)較高要求。目前，國內理論界對套期會(huì )計的研究主要側重于介紹或比較國內外相關(guān)準則，實(shí)務(wù)應用方面的研究較少，缺乏通俗易懂的、為眾多會(huì )計人員理解運用的套期會(huì )計賬務(wù)處理規范，也沒(méi)有大量的成熟案例可供借鑒，從而制約了套期會(huì )計的廣泛應用。

　　三、推動(dòng)商業(yè)銀行套期保值會(huì )計應用的建議

　　1、強化會(huì )計與業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)管理，從源頭解除套期會(huì )計應用的障礙

　　從前面對商業(yè)銀行套期保值會(huì )計的運用現狀中我們知道業(yè)務(wù)部門(mén)對套期會(huì )計缺乏足夠的了解和認識。因此，為解決這一問(wèn)題，必須強化會(huì )計與業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)管理，讓業(yè)務(wù)部門(mén)了解套期會(huì )計準則的基本要求，在業(yè)務(wù)開(kāi)展之初，就按照準則的要求，設計交易結構，提供準則要求的各類(lèi)材料，滿(mǎn)足準則對套期關(guān)系指定的基本要求。

　　2、嚴格根據套期會(huì )計準則，更充分的披露套期保值會(huì )計信息

　　根據國際會(huì )計準則的要求披露了套期會(huì )計政策外，商業(yè)銀行還應披露了套期交易的內容，而公允價(jià)值套期和現金流量套期要披露衍生金融工具的合約價(jià)值和公允價(jià)值，套期工具與被套期項目當期公允價(jià)值變動(dòng)額，現金流量變動(dòng)額，計入所有者權益的套期工具公允價(jià)值變動(dòng)額等。商業(yè)銀行進(jìn)入套期工具的重大條款。套期工具存在的風(fēng)險。套期債務(wù)。其他有效性評價(jià)方法等。

　　3、在不違背套期會(huì )計原則的前提下，適當簡(jiǎn)化準則規定，細化明確準則具體條文，促進(jìn)套期會(huì )計的實(shí)務(wù)應用

　　在我國，套期保值業(yè)務(wù)尚處起步階段，交易設計比較簡(jiǎn)單，套期會(huì )計準則就相對顯得更為復雜。此外，目前準則中的一些規定比較原則化，還需進(jìn)一步明確，以便于實(shí)務(wù)應用。一步完善套期會(huì )計準則建議具體如下：

　�。�1）簡(jiǎn)化確定承諾外匯風(fēng)險套期的會(huì )計處理的規定，直接按照現金流量套期會(huì )計方法進(jìn)行會(huì )計處理;簡(jiǎn)化預期交易套期會(huì )計處理相關(guān)規定

　　當預期交易導致企業(yè)隨后確認一項非金融資產(chǎn)或負債時(shí)，可直接規定采用基礎調整的方法，將原計入所有者權益的相關(guān)利得或損失計入非金融資產(chǎn)或負債的初始確認金額。

　�。�2）完善被套期項目核算規定

　　在將已確認資產(chǎn)或負債指定為被套期項目時(shí)，可不將資產(chǎn)從原科目中轉出，被套期項目科目?jì)H核算公允價(jià)值變動(dòng)形成的資產(chǎn)或負債�；蛘呖稍O置被套期資產(chǎn)科目、被套期負債科目，分別核算資產(chǎn)或負債，這樣可避免將原已確認資產(chǎn)或負債軋抵確認。

　�。�3）明確如何在權益中確認現金流量套期有效部分

　　CAS24規定，現金流量套期工具利得或損失中有效部分應當直接確認為所有者權益，并單列項目反映。但準則應用指南中未設置相應的權益科目。建議考慮在所有者權益中單設遞延套期儲備項目進(jìn)行反映。

　　明確如何在損益中確認現金流量套期無(wú)效部分

　　對于現金流量套期無(wú)效部分，準則規定應計入當期損益，但未明確應計入哪項損益，實(shí)務(wù)中會(huì )產(chǎn)生“是否應計入套期損益”的疑惑。建議進(jìn)一步明確對現金流量套期無(wú)效部分的處理。

　　商業(yè)調查報告 7

　　最近，深圳市消委會(huì )針對華強北、東門(mén)、中英街三大商業(yè)圈展開(kāi)了消費環(huán)境問(wèn)卷調查。結果顯示，消費者對華強北的整體購物環(huán)境滿(mǎn)意度最高。在中英街，

　　消費者對港方商鋪的滿(mǎn)意度僅三成。前不久，深圳市消委會(huì )開(kāi)始在華強北、東門(mén)、中英街展開(kāi)調查問(wèn)卷活動(dòng)。消委會(huì )稱(chēng)，此舉目的在于了解消費者對華強北、東門(mén)、中英街商業(yè)區綜合商場(chǎng)和電子電器商場(chǎng)的`服務(wù)質(zhì)量的滿(mǎn)意度評價(jià)。調查針對商家的商品質(zhì)量、售后服務(wù)和服務(wù)態(tài)度分別展開(kāi)。

　　在華強北，消費者對茂業(yè)百貨的歡迎程度最高，而消費者對女人世界的消費環(huán)境、售后服務(wù)和商品質(zhì)量不滿(mǎn)意程度超過(guò)了三成。在東門(mén)，除了天虹、茂業(yè)、太陽(yáng)等三家大型百貨商場(chǎng)外，包括新白馬服裝市場(chǎng)、東港購物中心、耀華樓購物廣場(chǎng)、八達精品城、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、西華宮購物廣場(chǎng)等多家商場(chǎng)，在被調查消費者看來(lái)，對其商品質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、售后服務(wù)等表示“滿(mǎn)意”僅一成左右。

　　中英街的消費調查主要針對中方商鋪和港方商鋪展開(kāi)。受調查者對中方商鋪的滿(mǎn)意度要高許多。

　　商業(yè)調查報告 8

　　一、調查概況

　　調查時(shí)間：

　　調查地點(diǎn)：天津理工大學(xué)校本部公寓城水房旁超市

　　調查對象：超市經(jīng)營(yíng)者

　　調查方法：參與觀(guān)察法和半結構訪(fǎng)談法

　　調查人：

　　指導老師：

　　二、報告正文

　�。ㄒ唬┱{查過(guò)程

　　為了獲得有效準確的信息，我們采取了重復觀(guān)察法和半結構式訪(fǎng)談法。

　　首先，由于我們每天都會(huì )因購買(mǎi)日常生活用品光顧該超市，因而我們在運用參與觀(guān)察法時(shí)比較靈活，能夠較準確地對超市的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行多次觀(guān)察后得出規律性的結論。

　　其次，因為我們經(jīng)常光顧該超市，因此我們和超市經(jīng)營(yíng)者的人際關(guān)系相處得較為融洽，在超市人流較少時(shí)，我們會(huì )以聊天的方式談及到她的在校經(jīng)營(yíng)的日常生活，部分涉及到她的家庭等內容。

　　在確定了這次調查主題后，我們準備了一些問(wèn)題，在29號下午客流量較少時(shí)在超市內與她進(jìn)行了聊天式的溝通，非正式訪(fǎng)談中涉及的主要問(wèn)題包括：

　　戶(hù)籍、年齡、選擇此職業(yè)的原因、盈利情況。已在理工經(jīng)營(yíng)時(shí)間。對目前工作的前景和期望等。在訪(fǎng)談過(guò)程中，我們又延伸出了許多問(wèn)題，下面是對這些信息的分類(lèi)整合。

　　1、基本情況和職業(yè)發(fā)展狀況

　　我們調查的超市經(jīng)營(yíng)者即這家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26歲，戶(hù)籍為安徽宿州，家中還有兩個(gè)哥哥和一個(gè)妹妹。在理工經(jīng)營(yíng)這個(gè)超市已經(jīng)五年了，在聊天的過(guò)程中我們得知，她06年初中畢業(yè)后，就來(lái)到了天津，在提及為何選擇天津時(shí)，她說(shuō)因為她的表姐在天津，認為有人照顧比較方便。來(lái)到天津后，她說(shuō)因為認為自己文化程度低，于是先從超市收銀員做起，然后當年9月份在她大哥的幫助下在天津工業(yè)大學(xué)的一個(gè)奶茶店找到一份工作，07年3月來(lái)到該奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月?lián)Q了工作，選擇在理工大學(xué)新校區的一個(gè)超市里面上班，20xx年在外跑了一年的業(yè)務(wù)，主要負責聯(lián)系貨源，20xx年，她從跑業(yè)務(wù)中認識的老客戶(hù)手里接手了現在這家超市，憑借在超市當營(yíng)業(yè)員的經(jīng)驗和對超市經(jīng)營(yíng)的了解，自己當起了老板，一直到現在。她在交流中坦承得說(shuō)到：“因為自己一直接觸的就是這一類(lèi)的工作，了解這一行的來(lái)龍去脈，熟悉的多，也習慣在超市工作了，在外面打工了這么多年，也是看老板臉色夠了，所以想自己當老板，干起來(lái)也舒服，心情愉快�！�

　　2、進(jìn)貨渠道

　　因為平時(shí)在對這家超市的觀(guān)察中我們發(fā)現，店主彭某幾乎每天都會(huì )進(jìn)貨，整理貨源，因此我們談到了她的進(jìn)貨渠道，她說(shuō)：“現在都是業(yè)務(wù)上門(mén)，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現在和進(jìn)貨商的關(guān)系很好，有時(shí)進(jìn)貨達到一定數量，進(jìn)貨商還會(huì )贈送她半箱或者一箱。顯然這對于曾經(jīng)在外跑過(guò)一年貨源業(yè)務(wù)的她來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)難題。

　　3、盈利狀況：

　　彭某說(shuō)這個(gè)超市由于是從他人手里接手過(guò)來(lái)的，所以從她開(kāi)始經(jīng)營(yíng)這個(gè)超市就一直是處于盈利狀態(tài)，也正是這樣當年在辦理轉讓的時(shí)候多付了4萬(wàn)元給前任經(jīng)營(yíng)者。這兩年下來(lái)，平均每年可凈賺達到七到八萬(wàn)元，這也是讓彭某感到很高興的地方。

　　4、經(jīng)營(yíng)方法

　　我們每天從水房打水都可以看到這個(gè)小超市很是熱鬧，而且在購物時(shí)也充滿(mǎn)歡聲笑語(yǔ)，于是就好奇的問(wèn)道老板有沒(méi)有什么經(jīng)營(yíng)秘訣，彭某說(shuō)到了兩個(gè)方面：一個(gè)是服務(wù)好，作為經(jīng)營(yíng)者，她自身的性格十分開(kāi)朗幽默，喜歡與人交談和開(kāi)玩笑，并且平易近人，讓同學(xué)們在這個(gè)超市購物感到愉快，這樣就會(huì )積累越來(lái)越多的回頭客，在學(xué)生消費者中打下堅實(shí)的口碑。另一個(gè)方面是良好的心理素質(zhì)。由于在離這個(gè)超市200米左右有一個(gè)規模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個(gè)小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準備，不要渴望能賺多少錢(qián)，在價(jià)格方面則是盡量做到最后一個(gè)漲價(jià)。貨價(jià)不輕言抬高，這樣可以在同學(xué)們心中樹(shù)立一個(gè)“物美價(jià)廉”的形象，彭某把這個(gè)稱(chēng)作“以物換物，先賠后賺”。

　　5、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢

　　談到彭某的.盈利狀況比較樂(lè )觀(guān)，我們因此也聊到了她的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，首先是前面提到的進(jìn)貨渠道和經(jīng)營(yíng)方法上的優(yōu)勢，除此之外，彭某談到，因為這家超市屬于學(xué)校后勤部門(mén)管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關(guān)系，因此就會(huì )享受到減免部分房租的好處，在日常的經(jīng)營(yíng)中，遇到問(wèn)題也可以得到較好的解決。

　　6、經(jīng)營(yíng)限制

　　在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的看法，我認為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學(xué)生打水時(shí)便會(huì )進(jìn)超市買(mǎi)一些日常所需食物與用品，但是彭某說(shuō)其實(shí)這樣的地理位置并不好，相對于學(xué)校其它超市來(lái)說(shuō)有些偏僻，有些學(xué)生甚至上一年學(xué)都不知道水房旁邊有這家超市。由于地理位置不好，給她帶來(lái)了兩個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時(shí)才會(huì )有人，晚上較忙，白天基本上沒(méi)有客流量；其次，因為客流量不如其他家超市高，因此不敢輕易抬高貨價(jià)，只能靠低價(jià)來(lái)贏(yíng)取更多的客流量。除了地理位置帶來(lái)的限制，還有店面規模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經(jīng)營(yíng)的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。

　　7、對目前工作前景和期望

　　由于老校區即將面臨拆遷，我們問(wèn)到了她將來(lái)的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學(xué)開(kāi)一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢出幸福的笑容，她說(shuō)自己最近剛剛結婚，而自己的愛(ài)人則在浙江打工。并且，她當年剛來(lái)天津打工時(shí)，曾學(xué)習過(guò)做蛋糕并且對這方面比較感興趣。在聊到她結婚對于她現在經(jīng)營(yíng)這家超市有無(wú)影響時(shí)，她說(shuō)當然會(huì )有，有時(shí)兩人產(chǎn)生矛盾時(shí)自己就會(huì )心情不好，影響到了自己對待學(xué)生的服務(wù)態(tài)度。

　　下面是我們對這家超市的采景，和采訪(fǎng)過(guò)程中拍下的照片：

　　在訪(fǎng)談的最后，我們衷心祝愿彭某能夠將超市經(jīng)營(yíng)得更好。

　�。ǘ�）結果分析

　　切入視角：社會(huì )資本

　　1、布迪厄將社會(huì )資本定義為現實(shí)或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網(wǎng)絡(luò )有關(guān)，該網(wǎng)絡(luò )由相互了解和認可及某種程度上制度化的關(guān)系所構成。該定義認為社會(huì )資本是存在于制度化關(guān)系所構成的網(wǎng)絡(luò )中的資源，其特點(diǎn)是強調社會(huì )資本是一種可用的資源，并且這種資源是處于由關(guān)系所構成的社會(huì )網(wǎng)絡(luò )之中的。

　　2、哈那皮特和戈爾秀將社會(huì )資本分為結構性的、關(guān)系性的和認知性的。

　�。�1）結構性社會(huì )資本指行動(dòng)者之間的總體關(guān)系模式，即你聯(lián)系誰(shuí)，如何發(fā)生聯(lián)系。在彭某的這個(gè)小超市中，她從跑業(yè)務(wù)時(shí)認識的客戶(hù)手中盤(pán)下這家超市，通過(guò)與學(xué)校后勤部較熟的關(guān)系獲取資格維持經(jīng)營(yíng)這家超市，聯(lián)系業(yè)務(wù)員，給她送貨以及提供商品給消費者，即學(xué)生，這些總體上是它的結構性社會(huì )資本。

　�。�2）關(guān)系性社會(huì )資本是指人們通過(guò)長(cháng)期互動(dòng)建立起來(lái)的個(gè)人關(guān)系。比如說(shuō)彭某的超市之所以能長(cháng)期在學(xué)校經(jīng)營(yíng)下去而不受其他投資者的影響，正是因為她和學(xué)校后勤部管理這方面的人的關(guān)系比較好是它的一個(gè)關(guān)系性社會(huì )資本，除此以外，通過(guò)這兩年的經(jīng)營(yíng)，彭某也為自己建立了一定的消費群體，和同學(xué)們關(guān)系好也是它的關(guān)系性社會(huì )資本。

　�。�3）認知性社會(huì )資本指為群體提供共享的表達、解釋和意義體系的資源，包括共同的語(yǔ)言、規范和敘事。彭某憑借自己的精明干練和從小積累的社會(huì )經(jīng)驗，在與消費者相處方面和經(jīng)營(yíng)方式上有套自己的想法以及戰略方案，這就是它的認知性社會(huì )資本。

　　3、格蘭諾維特在《弱關(guān)系的力量》中提到，強關(guān)系是經(jīng)�；�動(dòng)的人群，弱關(guān)系是不經(jīng)�；�動(dòng)的人群。

　　在彭某有關(guān)經(jīng)營(yíng)這家超市的社會(huì )網(wǎng)絡(luò )關(guān)系中，總結出來(lái)一共涉及到了五類(lèi)人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開(kāi)大學(xué)經(jīng)營(yíng)了一家超市，二哥則在超市旁經(jīng)營(yíng)一家水果攤。二是她當初跑貨源時(shí)認識的客戶(hù)，三是學(xué)校后勤部，四是現在的進(jìn)貨商，五是學(xué)校同學(xué)。這些人中，她的大哥二哥屬于強關(guān)系，而學(xué)校后勤部與客戶(hù)等則是弱關(guān)系。

　　在微觀(guān)層面的社會(huì )資本研究中，強關(guān)系理論強調集體和封閉社會(huì )網(wǎng)絡(luò )中所產(chǎn)生的信任和規范等資源。

　　我們看到，彭某當時(shí)來(lái)到天津涉足零售業(yè)是因為她的大哥和二哥都在經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，這體現了一種“聯(lián)結”（bonding）式的社會(huì )資本。

　　弱關(guān)系理論強調松散網(wǎng)絡(luò )和不同社會(huì )網(wǎng)絡(luò )之間的橋梁對促進(jìn)信息流和影響流具有關(guān)鍵作用。側重團體外部關(guān)系，體現為“橋梁”（bridging）形式的社會(huì )資本。格蘭諾維特指出弱關(guān)系在信息和影響流通中的作用—為個(gè)人流動(dòng)提供機會(huì )，促進(jìn)社區整合。

　　在彭某身上我們看到，當初彭某接手這家店的原因是因為她與這家超市的原經(jīng)營(yíng)者相識，并且有了幾年的關(guān)系基礎，因而得到了接手這家超市的機會(huì )，這體現了弱關(guān)系的力量。并且，彭某與進(jìn)貨商的關(guān)系和平時(shí)與學(xué)生這一消費群體的相處過(guò)程中獲得的人際關(guān)系，都體現了彭某的良好的團體外部關(guān)系，也體現了這些弱關(guān)系促進(jìn)了學(xué)校這個(gè)小社區的整合。

　　然而邊燕杰指出，在中國社會(huì )，強關(guān)系更有可能成為幫助者和求職者之間的橋梁。

　　我們可以看到，彭某初步接觸零售業(yè)，是因為她大哥先前在大學(xué)里的零售業(yè)中已經(jīng)有了一定基礎，通過(guò)他的人脈幫助她從收銀員轉為大學(xué)超市經(jīng)營(yíng)員，因此這就體現了，她大哥這個(gè)強關(guān)系是求職者和幫助者之間的橋梁。

　　總之，彭某較好得利用了弱關(guān)系傳遞的信息與知識等資源，和強關(guān)系傳遞的信任感與影響力等資源和情感支持。

　　三、總結與反思

　　這次的調查使我們受益匪淺，對參與觀(guān)察法和半結構訪(fǎng)談法有了切實(shí)的體會(huì )與實(shí)踐，并通過(guò)此類(lèi)調查方法，在理論上加深了認知，對學(xué)校超市的經(jīng)營(yíng)機制以及社會(huì )資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實(shí)踐上，在與群眾的廣泛接觸、了解、交流中受到真切的感染和體驗，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，提高了認識能力和創(chuàng )造能力。

　　商業(yè)調查報告 9

　　1、應合理規劃，完善社區商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　應由政府牽頭，會(huì )同商務(wù)、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務(wù)等部門(mén)，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規劃。如：對社區商業(yè)的規模、結構、布局及標準、分類(lèi)等做出明確規定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

　　2、應采用公開(kāi)招標等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區商業(yè)建設。

　　一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統一配送至社區連鎖店）進(jìn)入社區商業(yè)示范區，實(shí)施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。

　　二是鼓勵農副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問(wèn)題。

　　三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類(lèi)便民、利民服務(wù)項目，讓社區居民在家門(mén)口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。

　　四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區，形成以社區、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設發(fā)展規劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò )健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。

　　五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業(yè)資源，規范社區內的.小型門(mén)店，實(shí)現資源共享，綜合利用。

　　3、應鼓勵和支持利用現代技術(shù)手段，創(chuàng )新服務(wù)體系。

　　積極建設面向社區服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開(kāi)展社區便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶(hù)需求信息系統，及時(shí)采集、分析、儲存客戶(hù)信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區骨干企業(yè)開(kāi)展送貨上門(mén)、送餐上門(mén)、修理上門(mén)的“三上門(mén)”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區商業(yè)企業(yè)組建專(zhuān)職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶(hù)服務(wù)，同社區居委會(huì )、社區居民建立穩定、暢通的聯(lián)系渠道，開(kāi)展以為社區居民排憂(yōu)解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

　　商業(yè)調查報告 10

　　1、超越

　　75萬(wàn)平方米商業(yè)力壓徐家匯

　　長(cháng)久以來(lái)，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷(xiāo)售額最高的地區，如今這一地位受到五角場(chǎng)商圈的挑戰。

　　去年年底，總建筑面積33.43萬(wàn)平方米的超級商業(yè)巨無(wú)霸———上海萬(wàn)達商業(yè)廣場(chǎng)在五角場(chǎng)商圈隆重開(kāi)業(yè)，巴黎春天百貨、萬(wàn)達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場(chǎng)、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專(zhuān)賣(mài)、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場(chǎng)。精品百貨、特色餐飲、時(shí)尚數碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設施、娛樂(lè )享受、時(shí)尚觸覺(jué)已全部現身五角場(chǎng)商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。

　　新五角場(chǎng)不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規模更將超越徐家匯。最新統計表明，徐家匯現有商業(yè)面積50萬(wàn)平方米，而今年內五角場(chǎng)地區落成的商業(yè)項目面積就達43萬(wàn)平方米，加上原有的商業(yè)項目，五角場(chǎng)商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來(lái)還可以再規劃建設兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場(chǎng)基地外，已經(jīng)沒(méi)有可供新建項目的土地。到20xx年，五角場(chǎng)的商業(yè)面積將達到75萬(wàn)平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。

　　2、騰飛黃金10號線(xiàn)助推

　　被譽(yù)為軌道交通黃金線(xiàn)的10號線(xiàn)在五角場(chǎng)中心商務(wù)區設有五角場(chǎng)和江灣體育場(chǎng)2個(gè)站點(diǎn)，由地下商業(yè)走廊相連，實(shí)現了雙站互通的聯(lián)動(dòng)效應。途經(jīng)虹橋機場(chǎng)、徐家匯、淮海中路、南京東路多個(gè)交通樞紐站點(diǎn)，可與其它各條軌道交通線(xiàn)實(shí)現輕松換乘。10號線(xiàn)還將與中環(huán)線(xiàn)高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場(chǎng)以及人行地道等構成五角場(chǎng)五層立體交通網(wǎng)絡(luò )。與一號線(xiàn)成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線(xiàn)也為五角場(chǎng)的發(fā)展插上騰飛翅膀。

　　同時(shí)，軌道交通8號、12號、17號多條建設、規劃中的軌道交通線(xiàn)路，都將穿越五角場(chǎng)周邊區域，加上毗鄰的目前已通車(chē)的軌道交通3號線(xiàn)以及區域內集聚的30余條公交線(xiàn)路，四通八達的交通網(wǎng)為五角場(chǎng)創(chuàng )造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。

　　3、時(shí)尚海派新文化聚集

　　原先只有在徐匯的八萬(wàn)人體育場(chǎng)、上海大舞臺、以及虹口足球場(chǎng)才上演的大型演唱會(huì )已于去年年底首度搬師江灣體育場(chǎng),長(cháng)達5個(gè)多小時(shí)并有眾多明星出席的創(chuàng )智天地慈善馬拉松演唱會(huì )開(kāi)創(chuàng )了五角場(chǎng)時(shí)尚文化演出的序幕，各類(lèi)體育活動(dòng)、音樂(lè )會(huì )、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場(chǎng)，不僅為五角場(chǎng)聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時(shí)尚、文化的聚集區。

　　4、人文百年名校知識核爆

　　五角場(chǎng)地區人文優(yōu)勢突出，不僅擁有以復旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓、研發(fā)創(chuàng )新、科技中介、咨詢(xún)服務(wù)等為主的現代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢在上海各大城區中可謂首屈一指、無(wú)與倫比。

　　5、生態(tài)新江灣綠色生活

　　毗鄰五角場(chǎng)商圈的國際級生態(tài)園區新江灣城，規劃占地面積9.45平方公里，由區政府統一規劃植樹(shù)造綠、鋪設道路、建造景觀(guān)，規劃中有17萬(wàn)平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設施，成為五角場(chǎng)的后花園。

　　6、價(jià)值較量之下彰顯無(wú)限潛力

　　◇五角場(chǎng)vs徐家匯

　　從徐家匯和五角場(chǎng)樓市的現狀和發(fā)展看，城市副中心無(wú)論處在上升期還是調整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在吸引高端客戶(hù)的同時(shí)將獲得更好的租售投資保障，始終體現出更好的保值與增值性。

　　作為上海較早發(fā)展起來(lái)的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房?jì)r(jià)的制高點(diǎn)。早在20xx年，高端樓盤(pán)售價(jià)就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀(guān)調控，徐家匯的高檔樓盤(pán)在一片降價(jià)聲中仍然保持穩健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房?jì)r(jià)居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價(jià)已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價(jià)也已達到每平方米25000元左右。

　　相比之下，作為新興城市副中心的五角場(chǎng)目前的房?jì)r(jià)明顯被低估。隨著(zhù)五角場(chǎng)商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內外人士，而由知名發(fā)展商規劃興建的具有完善功能規劃、卓越產(chǎn)品設計以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤(pán)亦應運而生，為寸土寸金的黃金五角場(chǎng)注入了新的活力。而目前五角場(chǎng)高端樓盤(pán)的價(jià)格遠低于徐家匯，五角場(chǎng)城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導致此版塊高檔樓盤(pán)價(jià)值的持續上升，這個(gè)趨勢將在今年得到進(jìn)一步體現。

　　◇五角場(chǎng)vs新江灣城

　　五角場(chǎng)版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價(jià)格一路攀升，而市場(chǎng)反響持續熱烈，年底收盤(pán)時(shí)推出的毛坯期房售價(jià)已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng )下新高，樓板價(jià)加上建安成本等，預計該項目建成后的毛坯房成本價(jià)將不低于每平方米15000元。

　　五角場(chǎng)版塊的20xx年度扛鼎之作非創(chuàng )智坊莫屬。

　　作為創(chuàng )智天地的主要功能組成，集創(chuàng )意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設施于一體的創(chuàng )智坊開(kāi)盤(pán)不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來(lái)，創(chuàng )智坊個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級數碼社區的配套優(yōu)勢、以及地處五角場(chǎng)商圈的無(wú)限發(fā)展潛力，充分體現了身份、品味與眼光。

　　縱觀(guān)五角場(chǎng)版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設施目前還只能依附于五角場(chǎng)商圈。從兩者的長(cháng)期規劃來(lái)看，也體現出五角場(chǎng)領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側重。

　　五角場(chǎng)版塊除了龍頭項目創(chuàng )智天地擁有的大片規劃用地之外，已無(wú)大宗土地可以供應，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大后盾，因而對于投資性客戶(hù)而言，五角場(chǎng)土地的稀缺性和持續減少的供應蘊含了更高的升值潛力，將帶來(lái)非比一般的短期及長(cháng)期回報。

　　頭腦風(fēng)暴

　　巴菲特投資邏輯分析五角場(chǎng)地產(chǎn)投資價(jià)值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值數百億美元，掌控著(zhù)世界最大的企業(yè)集團之一�！拔覀儾幌胍宰畋阋说膬r(jià)格買(mǎi)最糟糕的，我們要的是按合理的價(jià)格買(mǎi)最好的！”獨特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無(wú)數投資人士奉為經(jīng)典！

　　a、地位決定價(jià)值選擇有天生地理優(yōu)勢的樓盤(pán)

　　巴菲特認為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤(pán)是遵循地產(chǎn)價(jià)值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢來(lái)看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的.樓盤(pán)具有的價(jià)值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價(jià)格上升時(shí)，優(yōu)秀地塊的樓盤(pán)是價(jià)格上升的引領(lǐng)者，而在市場(chǎng)相對低迷時(shí)期，很多區域的房?jì)r(jià)都有不同程度的下降，但核心區域的樓盤(pán)房?jì)r(jià)依然能夠保持堅挺。

　　———創(chuàng )智坊地處五角場(chǎng)核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢。占地84公頃的創(chuàng )智天地，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場(chǎng)商圈黃金優(yōu)勢，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場(chǎng)首屈一指的龍頭項目。

　　b、增加安全邊際選擇具備良好公共設施的樓盤(pán)

　　巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價(jià)值與價(jià)格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價(jià)值還未完全體現于價(jià)格時(shí)入市，投資未來(lái)將具備良好公共設施的對象。在這些區域，樓盤(pán)周邊正在進(jìn)行地鐵、舊城改造等工程建設，暫時(shí)的施工場(chǎng)面容易掩蓋了其真正價(jià)值，投資者能夠以低價(jià)獲取。而在工程竣工后，這些樓盤(pán)的配套必然會(huì )有很大幅度提升，未來(lái)可以預計獲得更高的收益。

　　———五角場(chǎng)的全面改建以及10號線(xiàn)的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區域價(jià)值認知，創(chuàng )智坊一期精裝修房均價(jià)僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的升值空間看，它的價(jià)值暫時(shí)被市場(chǎng)低估了。以它的地段、規模、定位，將來(lái)必定成為上海的一處地標性建筑。

　　c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤(pán)

　　巴菲特曾說(shuō)：“如果你一生中找到三個(gè)杰出的企業(yè),你就會(huì )變得非常富裕�！痹诘禺a(chǎn)市場(chǎng)中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來(lái)，市場(chǎng)在經(jīng)歷過(guò)前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現出了一批綜合實(shí)力超卓的品牌開(kāi)發(fā)商。投資品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項目，就相當于在先期獲得了市場(chǎng)關(guān)注度，在規避投資風(fēng)險，獲得長(cháng)期回報上，是明智的選擇。

　　———創(chuàng )智坊由曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項目的瑞安地產(chǎn)實(shí)力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰略合作伙伴，提供多元社區功能規劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng )造的品牌效應，對于置業(yè)者而言，就如同寶馬對于愛(ài)車(chē)族一般重要。

　　d、關(guān)注內在價(jià)值選擇有潛在機遇的樓盤(pán)

　　房地產(chǎn)是一個(gè)充滿(mǎn)潛在機遇的市場(chǎng)，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來(lái)城市副中心五角場(chǎng)等城市潛力區域的樓盤(pán)，隨著(zhù)建設的推進(jìn)，其價(jià)值也將日益彰顯。

　　當然，認知潛力到選擇投資的過(guò)程中，投資者會(huì )受到價(jià)格的影響。這些樓盤(pán)往往在價(jià)格上高過(guò)相同質(zhì)素的其它項目，但這不應該是阻礙投資決定的因素。相比價(jià)格，多關(guān)注投資項目的內在價(jià)值，才是識別出未來(lái)“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。

　　———創(chuàng )智坊以其完善的功能規劃、獨特的建筑風(fēng)格、舒適的社區環(huán)境、世界級數碼社區的配套優(yōu)勢、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場(chǎng)商圈的無(wú)限發(fā)展潛力，充分體現了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著(zhù)五角場(chǎng)以及新江灣城建設發(fā)展的高速推進(jìn)以及10號線(xiàn)的開(kāi)通,創(chuàng )智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規劃所帶來(lái)的內在價(jià)值必會(huì )迅速顯露。

　　商業(yè)調查報告 11

　　投資者跟著(zhù)社區商鋪走

　　調查數據：近3年，六城區市民的產(chǎn)權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權商鋪的市民中，平均每戶(hù)擁有產(chǎn)權商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬(wàn)平方米。其中社區商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據調查，20xx年中華園片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲近4倍；外雙楠片區商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲3倍多；玉林片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價(jià)比1998年上漲4倍……

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：數據顯示，成都成熟小區商鋪相對穩定的租金回報吸引著(zhù)越來(lái)越多的投資者。首先是因為成都人的投資習慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區強大的人群聚集力，使社區商鋪的經(jīng)營(yíng)無(wú)憂(yōu)，保證了穩定的租金回報。例如中華園商圈規劃相對較好，同時(shí)隨著(zhù)大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個(gè)區域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區域，從而導致該區域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價(jià)較其他區域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來(lái)越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時(shí)，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權式商鋪等），社區商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見(jiàn)，收益除了租金收入之外，隨著(zhù)人氣帶動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)增值的收益，使社區商鋪投資的總體效益顯得更加可觀(guān)。

　　中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著(zhù)社區商鋪走。

　　傳統商圈活力依舊

　　調查數據：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區商鋪，但隨著(zhù)春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價(jià)值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現在已增長(cháng)到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3～6萬(wàn)元/平方米，上漲到8～12萬(wàn)元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過(guò)1倍。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿窗口的'春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無(wú)法比擬的，它不僅沒(méi)有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場(chǎng)功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣(mài)場(chǎng)，所帶來(lái)的差異化經(jīng)營(yíng)更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。

　　但因為傳統商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)提升傳統商圈的價(jià)值，否則傳統商圈只能走向沒(méi)落，或者被邊緣化。

　　100戶(hù)城區市民2戶(hù)有商鋪

　　調查數據：六城區市民中，每100戶(hù)家庭中就有2戶(hù)擁有產(chǎn)權商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬(wàn)戶(hù)家庭擁有總面積達174萬(wàn)平方米的商鋪。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：雖然2％的比例并不高，但調查中顯示出來(lái)的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見(jiàn)摸得著(zhù)、靈活性較強，除了人賺錢(qián)，還讓“錢(qián)生錢(qián)”。因此，成都家庭型中的個(gè)體投資者隊伍還會(huì )隨著(zhù)成都商業(yè)市場(chǎng)規模的擴大和現代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對開(kāi)發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內功。實(shí)習記者劉瑞國

　　地價(jià)飆升，不動(dòng)產(chǎn)增值，地價(jià)上漲，不需要理由

　　近幾年，隨著(zhù)成都經(jīng)營(yíng)城市戰略的不斷深入，市區內可開(kāi)發(fā)土地不斷減少，住宅開(kāi)發(fā)向外擴展，土地價(jià)格也隨之飆升。

　　20xx年以前春熙路地價(jià)700～900萬(wàn)元/畝，而20xx年春熙路地價(jià)上漲到1000萬(wàn)元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣(mài)中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬(wàn)元/畝、1240萬(wàn)元/畝的天價(jià)被拍賣(mài)，20xx年7月土地拍賣(mài)中，原一醫院的地塊以20xx萬(wàn)元/畝被拍賣(mài)，再次刷新成都土地拍賣(mài)的記錄。在短短3年時(shí)間，春熙商圈地價(jià)每畝飆升1005萬(wàn)元。

　　城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價(jià)格上漲很快，沙河邊的地價(jià)已經(jīng)從3年前的每畝50萬(wàn)～60萬(wàn)元達到了目前的每畝80萬(wàn)元左右，有的好地段地價(jià)已經(jīng)突破100萬(wàn)元/畝。城南副中心建設，也使城南地價(jià)大漲，3年前一個(gè)開(kāi)發(fā)商在南沿線(xiàn)拿地時(shí)的價(jià)格是60萬(wàn)元/畝，而今年通過(guò)土地拍賣(mài)中心拍出的地塊，價(jià)格達到了300多萬(wàn)元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價(jià)格由3年前的每畝40萬(wàn)元，逐步上升到60萬(wàn)元、70萬(wàn)元，現在的地價(jià)保持在每畝100萬(wàn)元左右。

　　地價(jià)拉著(zhù)房?jì)r(jià)一同上漲

　　近3年，土地價(jià)值在成都經(jīng)營(yíng)城市的成效中大幅上升，土地價(jià)格的升值直接帶動(dòng)了土地上的不動(dòng)產(chǎn)的增值。因為項目地價(jià)是決定房?jì)r(jià)的最主要部分，成都的新開(kāi)項目地價(jià)有的甚至占到開(kāi)發(fā)總成本的一半以上。

　　20xx年成都的土地交易市場(chǎng)一直牽動(dòng)成都樓市的神經(jīng)，成交價(jià)格一個(gè)臺階一個(gè)臺階地往上走。據悉，成都上半年的土地供應一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長(cháng)，但開(kāi)發(fā)商在高收益的預期下，在土地拍賣(mài)中大膽舉牌，成都地價(jià)仍然穩步上揚。

　　最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業(yè)內普遍認為國家嚴格控制土地的措施會(huì )接踵而至。近來(lái)建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個(gè)文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調控形勢只會(huì )越來(lái)越緊。

　　房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價(jià)格和樓盤(pán)價(jià)格都有上漲的跡象，新拍土地的高價(jià)直接帶動(dòng)了周邊土地價(jià)格的增值。而適度上漲的土地價(jià)格也是整個(gè)城市活力的表現，是不動(dòng)產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。

　　商業(yè)調查報告 12

　　中國是個(gè)農業(yè)大國，農村人口占到全國人口的70%。改革開(kāi)放以來(lái)，農村形勢發(fā)生了巨大的變化，農村經(jīng)濟出現了令人觸目的成就。但是農村醫藥市場(chǎng)的情況卻并不讓人樂(lè )觀(guān)。根據國家統計局的有關(guān)資料，今年上半城鎮居民人均可支配收入3424元，比上年同期實(shí)際增長(cháng)5。5%，同比增幅降低0。9個(gè)百分點(diǎn)；農村居民人均現金收入1063元，實(shí)際增長(cháng)4。2%，同比提高2。1個(gè)百分點(diǎn)。國家統計局的統計資料還同時(shí)指出，上半年全國城鎮居民家庭人均醫療保健消費169。2元，占全部消費性支出的6。65%，而農民人均醫療保健消費45。3元，占全部生活消費現金支出的6。82%。剔除其中的一些不可比因素，仍然可以看出，醫療消費在城鄉人均消費構成中的比重差距并不大。農村居民人數基本是城鎮居民人數的二倍以上，如按實(shí)際數字計算雙方醫藥銷(xiāo)售金額應當大致相近。但是今年上半年，由于多種因素，全國醫藥市場(chǎng)銷(xiāo)售額723億元，而其中農村銷(xiāo)售額35。5億元，僅占全國銷(xiāo)售額的4。9%。城鄉醫藥市場(chǎng)消費差距之大，確實(shí)應該令人思索。筆者認為農民缺醫少藥的問(wèn)題從某種角度講還依然存在。這與快速發(fā)展的農村經(jīng)濟極不相適應。醫藥保健是保障社會(huì )正常發(fā)展的基礎，長(cháng)久下去，勢必影響到農村經(jīng)濟的發(fā)展。農村醫藥市場(chǎng)的問(wèn)題應該引起各級政府的高度重視。

　　一、現狀

　�。ㄒ唬┺r村市場(chǎng)藥品供銷(xiāo)渠道混亂。

　　目前農村醫藥行業(yè)主要集中在鎮、鄉兩級的集鎮上。由于農村面積廣闊，村落分散，網(wǎng)點(diǎn)稀少，客觀(guān)上造成了農民買(mǎi)藥的困難。需求客觀(guān)的存在，供貨相對的脫節，由此也造成了農村無(wú)證經(jīng)營(yíng)現象十分嚴重。一方面在供應商而言，無(wú)證藥販活動(dòng)猖獗。一些鄉鎮衛生院、個(gè)體診所、藥店、村衛生室受利益的驅動(dòng)，在采購藥品時(shí)只問(wèn)價(jià)格不看質(zhì)量，從而使一些販賣(mài)偽劣藥品的游醫藥販有空子可鉆。農村成了過(guò)期失效藥品、假冒偽劣藥品的集散之地。另一方面在銷(xiāo)售商而言，保健品商店、小型超市等農村零售商業(yè)超范圍經(jīng)營(yíng)藥品。不少保健品商店、小型超市以經(jīng)營(yíng)保健品、食品為名，暗地里經(jīng)營(yíng)醫藥商品和醫療器械。藥品購銷(xiāo)無(wú)記錄，藥品來(lái)源和去向均無(wú)法查核，供應、銷(xiāo)售的渠道十分混亂。

　�。ǘ�）農村市場(chǎng)藥品質(zhì)量低劣。

　　近幾年，藥品監督管理體制實(shí)行自上而下的改革。城市藥品監管力度明顯加強，市場(chǎng)規范化經(jīng)營(yíng)明顯好轉。一些無(wú)證藥販在城市無(wú)法經(jīng)營(yíng)，只能把目標轉向農村。他們以種種手段搶占農村醫藥市場(chǎng)。憑借多年經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟實(shí)力和經(jīng)驗，憑借各種社會(huì )關(guān)系網(wǎng)，將過(guò)期失效、假冒偽劣藥品、未通過(guò)GMP認證企業(yè)生產(chǎn)的大輸液和不合格的醫療器械如一次性輸液器等，銷(xiāo)往農村地區。造成廣大農村地區藥品質(zhì)量嚴重下跌，不合格藥品隨處可見(jiàn)。據有些地區對農村基層藥店、診所、衛生室抽檢，藥品不合格率竟高達70%，而那些無(wú)證經(jīng)營(yíng)的超市、保健品店、診所還不包括在內。歸納起來(lái)，主要問(wèn)題就是過(guò)期失效、霉變蟲(chóng)蛀、淘汰假冒、未加工炮制的原藥上市等幾個(gè)方面。

　�。ㄈ�）農村市場(chǎng)藥品價(jià)格混亂。

　　農村醫藥市場(chǎng)由于價(jià)格信息閉塞，價(jià)格方面又無(wú)實(shí)質(zhì)性的管理機制，市場(chǎng)價(jià)格十分混亂。藥品價(jià)格靠高不靠低、看漲不看降。加上進(jìn)貨渠道的不同，往往同一生產(chǎn)廠(chǎng)家所生產(chǎn)的同一品種、同一規格的藥品在同一鄉鎮藥品零售店之間、村與村衛生室之間、鎮衛生院和零售藥店之間價(jià)格往往都不一致。消費者往往因此而無(wú)所適從。特別是一些抗生素藥，價(jià)格出現成倍的差別。

　�。ㄋ模┺r村市場(chǎng)藥品管理松弛。

　　由于農村市場(chǎng)面積寬廣，村落分散，經(jīng)濟構成零碎而復雜以及自上而下的醫藥監管體制剛剛涉及縣級，造成目前農村許多地區藥品經(jīng)營(yíng)基本處于無(wú)機制管理狀態(tài)。在農村的偏遠地區藥品監管幾乎成為空白�？h級藥品監督管理機構許多地市尚未建立，剛建立的地市，縣級執法力量也十分薄弱。人員少、素質(zhì)差、經(jīng)費缺、交通工具無(wú)等問(wèn)題嚴重影響藥品監管部門(mén)的監管。由于農村市場(chǎng)的客觀(guān)因素，大幅度增加監管力量，又會(huì )成為地方財政的很大負擔。

　　農村醫藥市場(chǎng)的現狀確實(shí)讓人擔心，它影響了醫藥行業(yè)在農村中的聲譽(yù)，造成了農民群眾購藥的困惑和困難，同時(shí)農民群眾在用藥的安全問(wèn)題上也存在較大的風(fēng)險。農村村落的分散和網(wǎng)點(diǎn)的稀少，進(jìn)一步增加了農民買(mǎi)藥的困難。

　　二、癥結

　　農村醫藥市場(chǎng)的實(shí)際狀況我們分析主要有以下幾種原因造成。

　　第一、農村醫藥銷(xiāo)售市場(chǎng)藥品供應問(wèn)題，建國以來(lái)主要靠國營(yíng)醫藥批發(fā)機構下伸農村和委托代批來(lái)解決。改革開(kāi)放以來(lái)，由于經(jīng)濟體制等因素分割了農村醫藥市場(chǎng)，造成了原有的農村醫藥批發(fā)機構不適應多種經(jīng)濟渠道、多種經(jīng)濟成份、多種消費層次的農村醫藥市場(chǎng)現狀。

　　舊的渠道不適應，新的能夠擔當此任務(wù)的渠道卻至今沒(méi)有建立起來(lái)。村鎮小店、醫務(wù)所和行政村的衛生室藥品進(jìn)貨渠道處于秋黃不接的狀況，農村分散在最基層的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)藥品供應基本處于無(wú)秩序狀態(tài)。

　　第二、隨著(zhù)經(jīng)濟利益的驅動(dòng)，經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密的地區或地段，競爭過(guò)度，競銷(xiāo)過(guò)熱；經(jīng)濟相對貧困，人口相對稀少的地區，特別是廣大的農村地區，眾多的村落、村鎮藥品的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )基本處于空白狀態(tài)。就是人口相對集中的市鎮，醫藥品種明顯不足，根本滿(mǎn)足不了農民消費的需要。有的同志認為現在農村市鎮藥店已經(jīng)很多，有的已經(jīng)虧本。殊不知解放前許多鎮上有近十家藥店，現在人口增了三倍，集鎮的規模也成倍地擴展，藥店不是多了而是規模、機制不對頭。更何況眾多的村落、村鎮也是農村人口重要的集散地，網(wǎng)點(diǎn)空白，這給農民帶來(lái)了很大的不便。

　　第三、各種經(jīng)濟成份自成體系，各類(lèi)經(jīng)濟成份連鎖網(wǎng)絡(luò )中心按照自已所在城市經(jīng)營(yíng)的習慣遙控指揮身處農村鄉鎮的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)。購銷(xiāo)脫節，造成了農村醫藥商品不能適銷(xiāo)對路。一些企業(yè)還片面地追求高差價(jià)、高價(jià)格、高利潤藥品的銷(xiāo)售，造成了農村醫藥商品的雷同化。而農民真正需要的醫藥商品、醫療器械、售后服務(wù)、特別是傳統的服務(wù)項目卻很難購到和滿(mǎn)足。

　　第四、經(jīng)濟實(shí)力雄厚，品種齊備的醫藥集團企業(yè)熱衷于在城市拼搏，無(wú)暇顧及如何占領(lǐng)農村醫藥市場(chǎng)，造成農村醫藥市場(chǎng)銷(xiāo)售力量的單一和薄弱。市場(chǎng)藥品種類(lèi)不全，低價(jià)、低利潤的商品無(wú)人經(jīng)營(yíng)，傳統的繁瑣薄利的藥店售后服務(wù)也基本不見(jiàn)。

　　第五、在農村許多地區，由于鄉鎮衛生院固定資產(chǎn)投入等超常規發(fā)展，造成單位經(jīng)濟負擔過(guò)重，影響了業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。為了提高經(jīng)濟效益，許多衛生院抓住了行政村衛生室的藥品采購工作。出于自身利益的需要，多數供應給衛生室的藥價(jià)往往高于市場(chǎng)上一般零售店的進(jìn)價(jià)。管理嚴格的鄉鎮，有些村級衛生員出于經(jīng)濟利益的驅動(dòng)作用，對上實(shí)行明頂暗抗，偷偷摸摸在無(wú)證藥販處購藥。他們甚至八小時(shí)在衛生室上班，業(yè)余時(shí)間在家里行醫，成了一證多攤。管理松一些的鄉鎮，由于經(jīng)營(yíng)的分散性，村級衛生員采購藥品基本處于監督管理的空白狀態(tài)。

　　我們認為這許多因素歸結起來(lái)，基本上可分解為兩個(gè)方面。一、農村醫藥市場(chǎng)監管工作非常需要加強和規范；二、農村醫藥市場(chǎng)藥品流通渠道非常需要疏理。藥品監管工作好，藥品流通渠道就通暢。只有藥品流通渠道通暢，農村醫藥消費才能正常發(fā)展。

　　三、初探

　　農村醫藥市場(chǎng)要加強監管力度，已經(jīng)引起許多領(lǐng)導的重視�？h級藥品監管機構和隊伍的建設工作也正在建立和強化，這是一個(gè)十分可喜的現象。但是農村醫藥市場(chǎng)的特殊性和因此而形成的.難度我們更應該認真研究和探討。

　　一、建國初期，由于農村醫療水平的落后和醫藥商品的缺乏，農村急切的是要解決藥品的供給問(wèn)題。國營(yíng)醫藥批發(fā)機構下伸農村，解決了農村醫藥市場(chǎng)的根本問(wèn)題。由于藥品掌握在國營(yíng)經(jīng)濟手中，在國營(yíng)商業(yè)系統從上到下的統一管理下，農村醫藥市場(chǎng)發(fā)展比較平穩。隨著(zhù)農村的合作化運動(dòng)，農村集鎮上的個(gè)體診所聯(lián)合起來(lái)，組成聯(lián)合診所。個(gè)體零售藥店聯(lián)合起來(lái)，組成合作藥店。有一定規模的醫藥商店實(shí)行了公私合營(yíng)。由于聯(lián)合診所、合作藥店、公私合營(yíng)藥店都在掌握住醫藥物資的國營(yíng)經(jīng)濟統一管理下，農村醫藥市場(chǎng)還是發(fā)展平穩。隨著(zhù)國民經(jīng)濟建設的發(fā)展，農村中心集鎮由國營(yíng)經(jīng)濟直接組建地區性人民醫院，聯(lián)合診所也接受衛生局的領(lǐng)導和管理。農村醫藥商業(yè)由于受計劃經(jīng)濟的規范管理曾多次因條條、塊塊的管理模式而條塊變動(dòng)。但在國營(yíng)經(jīng)濟的統一領(lǐng)導下，農村醫藥市場(chǎng)的發(fā)展也是比較平穩的。隨著(zhù)改革開(kāi)放的進(jìn)行，由于多種經(jīng)濟成份的加入，多種商品流通渠道的展開(kāi)，徹底打破了農村醫藥市場(chǎng)幾十年平穩發(fā)展的境況。特別是農村經(jīng)濟建設發(fā)生了翻天復地的變化，農村醫藥市場(chǎng)也就跟著(zhù)出現了巨大的變革。簡(jiǎn)單的歷史回顧，面對農村的實(shí)際情況∶農村發(fā)達、人口分散、村落眾多、網(wǎng)點(diǎn)稀少，形成了農村醫藥市場(chǎng)寬廣、多層次的消費結構，網(wǎng)點(diǎn)設置分散和監督管理困難等特點(diǎn)，我們認為一、應該積極鼓勵和支持坐鎮在城市中的大型醫藥集團企業(yè)深入農村，通過(guò)收購、兼并，合股、控大股、直接建網(wǎng)點(diǎn)等多種形式，切實(shí)占領(lǐng)農村醫藥市場(chǎng)。農村行政機構的改革，特別是以經(jīng)濟自然流向為指導，實(shí)行撤小鄉并大鎮，撤小村并大村，精簡(jiǎn)行政機構，精簡(jiǎn)行政人員，提高社會(huì )經(jīng)濟效率的變革。這為大型醫藥集團企業(yè)占領(lǐng)農村醫藥市場(chǎng)帶來(lái)很大的方便和效益。建國幾十年中，農村醫藥市場(chǎng)的平穩發(fā)展，一個(gè)主要的因素就是因為農村醫藥市場(chǎng)長(cháng)期有一個(gè)主體力量統管。大型醫藥集團牌子硬、信譽(yù)好、實(shí)力強、品種齊、價(jià)格廉、質(zhì)量有保證。支持他們占領(lǐng)農村醫藥市場(chǎng)這從根本上解除農村醫藥市場(chǎng)出現的一系列問(wèn)題。

　　我們向那些大集團企業(yè)提議，深入農村應該深入到在農村機構改革后的大村所在地組建連鎖網(wǎng)點(diǎn)，因為這里是農村經(jīng)濟最基層的中心地，也是各農村村落人流的中心，也是目前我國農村醫藥網(wǎng)點(diǎn)的空白處。

　　二、建國幾十年中城市國營(yíng)醫藥批發(fā)企業(yè)下伸農村中心集鎮組建批發(fā)部門(mén)，我們認為這個(gè)經(jīng)驗實(shí)得大型醫藥集團占領(lǐng)農村醫藥市場(chǎng)的借鑒。大型醫藥集團企業(yè)應該在農村中心集鎮組建批零兼營(yíng)的藥品配供中心。全面開(kāi)花，做到每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)品種齊備，這是得不償失的。一方面每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)品種齊，勢必庫存大，藥品賣(mài)不掉，周轉失靈，既造成經(jīng)濟損失又造成資源浪費，另一方面若品種少、規模小又滿(mǎn)足不了消費多層次的現代農民醫藥保健的正常需要。這正是一些以單一經(jīng)濟成份組織的連鎖網(wǎng)店存在的而且很難解決的問(wèn)題。而在中心集鎮建立配供中心，則有利于商品資金、人員規模的節約。農村中心集鎮人口多、經(jīng)濟繁華、商品輻射能力強。配供中心由于實(shí)行批（配供）零結合，身在農村了解農村市場(chǎng)的需要，多備品種能夠適應農村醫藥市場(chǎng)多層次的消費新需求，又可以“以一供十”，即用較少的資金滿(mǎn)足周?chē)�鄉鎮、村鎮（含改制后的大村）連鎖網(wǎng)點(diǎn)的需要。同時(shí)農民有個(gè)土種土生藥材的收購問(wèn)題，。近年來(lái)土生藥材由于無(wú)人收購，浪費現象十分嚴重。浪費了社會(huì )資源，減少了農民收入。配供中心身在農村，了解藥源，又可根據組織的指令，輔導種植和收購藥材。確實(shí)這是為農民做的一件大好事。

　　三、市、縣藥品監督管理機構根據農村的實(shí)際情況是否能以農村中心集鎮上大型醫藥集團企業(yè)農村醫藥配供中心為依托，借用或聘用配供中心的領(lǐng)導為農村藥品監管的人員。在縣級藥品監管組織的統一領(lǐng)導下，加強對農村醫藥市場(chǎng)的監督管理。

　　1、生活在農村中的人員熟悉農村中的情況；

　　2、由于配供中心在農村有一個(gè)網(wǎng)絡(luò )體系，運用好這個(gè)網(wǎng)絡(luò )，監管工作可大大地取得實(shí)效而且大大地節約費用；

　　3、可節省行政機構人員編制；

　　4、容易取得地方黨政領(lǐng)導、政府職能部門(mén)的支持。容易協(xié)調地方上的各種關(guān)系，有利于問(wèn)題的妥善解決；

　　5、農村居民民風(fēng)淳樸，講究情感。監管人員在農村工作，為嚴格、公正執法，容易打下良好的群眾基礎。實(shí)行政務(wù)公開(kāi)，提高藥品監管工作水平，切實(shí)改變農村藥品市場(chǎng)的不良現狀，確保農民用藥安全，促進(jìn)農村經(jīng)濟健康發(fā)展。

　　四、農村是個(gè)大市場(chǎng)，有占到全國人口70%的農民住在農村。改革開(kāi)放后，農村的經(jīng)濟面貌發(fā)生了翻天復地的變化，農民的經(jīng)濟收入也有了成倍的增長(cháng)，農村的消費結構也出現了明顯的改變。有實(shí)力的企業(yè)集團去占領(lǐng)農村市場(chǎng)，既能取得社會(huì )效益和企業(yè)近期的經(jīng)濟效益，健全的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )，入世后，其戰略性的成果也將十分顯著(zhù)。當然政府更應該積極鼓勵企業(yè)深入農村醫藥市場(chǎng)，要制定傾斜的政策支持企業(yè)占領(lǐng)農村市場(chǎng)。

　　1、城市與農村有一定的行政障礙，這很需要各級政府的支持。

　　2、現有的店鋪都有較好的地段，新網(wǎng)點(diǎn)的設立要取好的地段，更需要得到當地政府的全力支持；

　　3、新建網(wǎng)點(diǎn)，手續難度大，費用也很多。企業(yè)正常營(yíng)業(yè)后，正常情況下還要半年才能盈余，所以政府應該給予企業(yè)積極的政策輔持、財政和稅收方面的優(yōu)惠支持。

　　4、醫藥監督管理部門(mén)要把大型集團企業(yè)在農村的分支機構當成自己的眼睛和手足在農村的延伸，支持他們，依靠他們，共同監督管好農村醫藥市場(chǎng)。

　　隨著(zhù)農村醫藥市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，我們相信只要加強藥品監管力度，疏通商品流通渠道，農村醫藥市場(chǎng)一定能適應農村經(jīng)濟發(fā)展的需要，為農民身體健康和農村經(jīng)濟的發(fā)展作出自己應有的貢獻。

　　商業(yè)調查報告 13

　　一、調查目的

　　通過(guò)廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場(chǎng)信息，了解行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和分布特點(diǎn)，結合宏觀(guān)調控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運營(yíng)與物業(yè)價(jià)值之間的內在邏輯與有機聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運營(yíng)政策、擬定招商執行方案提供真實(shí)的市場(chǎng)依據。

　　二、三地行業(yè)發(fā)展狀況分析

　　隨著(zhù)國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市進(jìn)程的逐漸加快、外來(lái)品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂(lè )業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無(wú)可避免地站到了行業(yè)升級轉型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來(lái)看，三地餐飲娛樂(lè )業(yè)呈現出相同的表現特征，具體如下：

　　1、隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮化進(jìn)程向縱深型開(kāi)進(jìn)，相應的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀(guān)念將催生巨大的餐飲消費潛能，行業(yè)總體量將會(huì )越來(lái)越大。

　　2、行業(yè)發(fā)展的重要標志就是目標市場(chǎng)的進(jìn)一步細分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來(lái)越清晰，各自的客群特征愈加明顯。

　　3、時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟文化的融合，使餐飲娛樂(lè )業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒(méi)有過(guò)的獨立業(yè)態(tài)。

　　4、舶來(lái)文化和產(chǎn)品對內地消費觀(guān)念的侵蝕不斷快速化，如今，來(lái)自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂(lè )方式都能在最短時(shí)間內在三地發(fā)現蹤跡。

　　5、中國傳統的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)連鎖化、管理規范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營(yíng)養環(huán)保被提到了較高位置。

　　6、國外國內、外省內地的餐飲娛樂(lè )（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見(jiàn)不鮮。

　　三、金堂商業(yè)現狀分析

　　1、商業(yè)形態(tài)及特征

　　從歷史來(lái)看，金堂以前城區面積很小，商業(yè)規模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著(zhù)政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢，引入了幾所大專(zhuān)院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現井噴之勢，帶來(lái)的變化是不但城區面積成倍增長(cháng)，商業(yè)規模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現出略帶外向型的商業(yè)特征。

　　2、商業(yè)圈層

　　金堂古稱(chēng)趙鎮，以老電影院為核心的區域構成老城區，目前也是金堂人流量最集中的地段；過(guò)平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區域構成西區新城；以三星鎮周邊開(kāi)發(fā)的大學(xué)城為金堂又一特色新區；過(guò)毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線(xiàn)構成城南新區。

　　金堂城區按商業(yè)獨立性可劃分如下：

　　中心商圈：

　　A、老電影院商圈——區域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務(wù)業(yè)、旅館、鐘表、醫藥、快餐等。

　　B、平安橋路商圈——區域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運營(yíng)服務(wù)、西餐咖啡等

　　C、次級商圈

　　A、一、二橫道商圈——區域：

　　一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè )休閑

　　B、小廣場(chǎng)商圈——區域：工農大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂(lè )、餐飲等

　　C、韓灘商圈——區域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務(wù)業(yè)、旅館、醫藥等。

　　邊緣商圈

　　客運中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等

　　特色商圈

　　A、大學(xué)城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體

　　B、觀(guān)嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會(huì )所、麥倫麥花園餐廳燈

　　3、區域特征

　　中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務(wù)、娛樂(lè )及配套生活服務(wù)。商圈核心優(yōu)勢就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強的人氣吸附力，消費旺盛，以青年、中年消費為代表。

　　次級商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周?chē)�居住人口眾多，承載了一定的社區消費和外來(lái)消費，在

　　一、二橫道更是形成了大規模的特色消費。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現綜合性，消費人群覆蓋較廣。

　　邊緣商圈：地理位置較為偏遠，商氣氛圍薄弱，配套簡(jiǎn)單，因有環(huán)境、交通或其他附著(zhù)體系而自成商圈。圈內商業(yè)具有較為明顯的指向性。特色商圈：針對特殊群體營(yíng)造的特色商業(yè)區域，圈內消費人群具有高度指向性，其標志是不依賴(lài)于城市消費要素的支持而獨立運行，其特點(diǎn)是圈內商業(yè)具備穩定持久的經(jīng)營(yíng)能力。

　　四、金堂消費分析

　　1、消費習慣

　　電影院至平安橋一帶為歷史以來(lái)形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統業(yè)態(tài)，也有現代商業(yè)，為金堂市民首選消費地。但隨著(zhù)消費市場(chǎng)不斷細分，中心商圈以外的中高端消費和特色消費分流了一定的市場(chǎng)份額和人流，個(gè)別業(yè)態(tài)也隨消費習慣的變化出現從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂(lè )類(lèi)更為明顯。

　　2、消費偏好

　　金堂普通消費者仍以傳統消費項目為主，夜晚餐椅娛樂(lè )類(lèi)消費增加，在兼具經(jīng)濟、口感的同時(shí)也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素�？傮w而言，中式餐飲消費較為活躍，休閑勝過(guò)娛樂(lè )消費。

　　3、消費實(shí)力

　　目前金堂本地消費力較弱，但代表中高端消費的外來(lái)消費力逐漸增多，將來(lái)的趨勢應是中端消費逐漸占據主流。

　　4、消費結構

　　根據了解，金堂實(shí)體消費主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫藥、娛樂(lè )、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據了大部分本地人群，文化精神消費仍不是消費主流。

　　五、金堂餐飲娛樂(lè )（休閑）業(yè)態(tài)需求分析

　　1、餐飲經(jīng)營(yíng)需求特征

　　A、綜合性酒樓

　　主要以商務(wù)接待、家庭宴席為主營(yíng)業(yè)務(wù)，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠(chǎng)、加工、機電經(jīng)營(yíng)或其它易制造污染噪音等經(jīng)營(yíng)項目，以不超出次級商圈為準（高端商務(wù)類(lèi)除外）為宜。交通易達，道路寬闊，有一定景觀(guān)及展視性。在配套上物業(yè)須滿(mǎn)足電力、空調、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車(chē)位（場(chǎng)），物業(yè)外部形象及景觀(guān)形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補性的酒店、休閑、娛樂(lè )等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類(lèi)酒樓對租金要求20——50元/m2.月（根據地段來(lái)定，總體水平要低于同物業(yè)內其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費普遍不超過(guò)2元/m2.月，簽約時(shí)間至少六年以上，要求產(chǎn)權明晰。

　　該類(lèi)酒樓選址條件相對寬松，敢于嘗試不同類(lèi)型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔當主力業(yè)態(tài)商家的任務(wù)，短期內能快速解決招商問(wèn)題，且經(jīng)營(yíng)較為穩定。但在租金要求和租賃時(shí)間上對業(yè)主較為苛刻，會(huì )造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長(cháng)期的增值收益，削弱業(yè)主對收益的把控權。

　　金堂典型代表：水韻庭、愛(ài)潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。B、特色中餐廳（含火鍋）

　　該類(lèi)餐飲在西南各地較為常見(jiàn)，分類(lèi)廣，經(jīng)營(yíng)數量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級商圈為準（高端商務(wù)類(lèi)除外）為宜，交通易達，該類(lèi)餐廳除高端場(chǎng)所外，一般對環(huán)境景觀(guān)要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補性的休閑、娛樂(lè )、商場(chǎng)、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類(lèi)餐飲對租金要求30——100元/m2.月（一樓價(jià)格，主要依據：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費，簽約時(shí)間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉讓費相當高昂。

　　該類(lèi)餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，有抱團經(jīng)營(yíng)的意識傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門(mén)面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營(yíng)穩定性差，經(jīng)營(yíng)換手頻繁，造成物業(yè)遠期收益有不確定的威脅。（該類(lèi)餐飲高端定位有上樓經(jīng)營(yíng)的趨勢）

　　典型代表：金堂

　　一、二橫道餐飲街廣漢佛山街、青白江幸福天地等

　　C、中式快餐

　　目前金堂尚無(wú)，預計在大學(xué)城將會(huì )出現。該類(lèi)餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費群體主要以學(xué)生、辦公商場(chǎng)職員為主，對租金承受力高，可上樓經(jīng)營(yíng)。

　　D、西式快餐

　　該類(lèi)餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開(kāi)店數量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標準，某些品牌西式快餐的選址定點(diǎn)已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標準之一，它們的入駐標志該地段已經(jīng)達到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級商圈為準，最好在核心商圈內。該類(lèi)餐廳對環(huán)境要求不高，但需一定的觀(guān)景效果，因此其門(mén)店都在二樓以上。附近有互補性的休閑、娛樂(lè )、商場(chǎng)、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類(lèi)餐飲對租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費5元/m2.月以?xún)龋ㄒ暸涮锥嗌俣�定），簽約時(shí)間三年以上，該類(lèi)餐飲一旦定點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)十分穩定。

　　該類(lèi)餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，對某些業(yè)態(tài)定位有風(fēng)向標作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營(yíng)穩定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：德克士、佳客來(lái)、臺灣牛扒等。

　　E、西餐咖啡

　　該類(lèi)餐飲客群定位于城市中青年白領(lǐng)以上消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優(yōu)越，具有商氣，物業(yè)形象好，建筑外觀(guān)現代大氣，內部配套齊全，有專(zhuān)用電梯為好。附近有停車(chē)位（場(chǎng)），有一定景觀(guān)（自然景觀(guān)建筑景觀(guān)均可），周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式。周邊業(yè)態(tài)以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業(yè)類(lèi)別以大體量綜合體商業(yè)為佳，樓層在二樓以上六樓一下。

　　該類(lèi)餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標準為40——80元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費5元/m2.月以?xún)�，簽約時(shí)間至少三年。

　　該類(lèi)餐飲選址主要依據是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：一米陽(yáng)光水城印象羅浮咖啡、逸景云天等

　　2、娛樂(lè )休閑經(jīng)營(yíng)需求特征

　　A、KTV歌城

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)定位于一般性?shī)蕵?lè )消費，有時(shí)以會(huì )所、量販等稱(chēng)呼命名，選址要求嚴格按照經(jīng)營(yíng)檔次區分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達，位置較好，臨街，物業(yè)形態(tài)不論，有電梯為佳，周邊業(yè)態(tài)原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周?chē)�居住人口密度不宜過(guò)大。該種業(yè)態(tài)樓層1-2層，面積區間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂(lè )休閑項目數量最多分布最廣的.業(yè)態(tài)；

　　中高檔業(yè)態(tài)選址要求：交通方便，位置較好，物業(yè)形態(tài)以獨立商業(yè)或綜合體商業(yè)為佳，要有良好的廣告展示面，有專(zhuān)用電梯，有專(zhuān)用停車(chē)位（場(chǎng)），周邊環(huán)境整潔衛生，周邊居住人口密度不宜過(guò)大。該種業(yè)態(tài)面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。

　　金堂典型代表：中低端

　　一、二橫道中高端金鉆.名歌會(huì )淞霖會(huì )所等

　　B、浴足保健

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達性，物業(yè)形象好，內部配套齊全，有專(zhuān)用電梯為好。附近有停車(chē)位（場(chǎng)），有一定自然景觀(guān)為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，要求有一定私密性。物業(yè)類(lèi)別以綜合體商業(yè)或獨棟商業(yè)為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)面積需求1000m2以上，在金堂租金標準為30——60元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費3元/m2.月以?xún)�，簽約時(shí)間至少五年。

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)選址主要依據是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營(yíng)穩定，能夠帶來(lái)穩定持久的物業(yè)收益。

　　金堂典型代表：領(lǐng)域會(huì )所、重慶富僑等

　　C、茶樓

　　茶樓是川內具有不可替代的一種社交休閑平臺，該類(lèi)業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費人群，提供日常休閑、商務(wù)、娛樂(lè )功能。其選址要求如下：交通具易達性，物業(yè)形象好，內部配套齊全，有電梯最好，附近有停車(chē)位（場(chǎng)），有一定自然景觀(guān)為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業(yè)類(lèi)別以綜合體商業(yè)或獨棟商業(yè)為佳，樓層原則不限。

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)面積需求500m2以上，在金堂租金標準為20——40元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費2元/m2.月以?xún)葹榧�，簽約時(shí)間至少三年。

　　該類(lèi)業(yè)態(tài)選址主要依據是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營(yíng)穩定，能夠帶來(lái)穩定持久的物業(yè)收益。

　　六、調查結論

　　目前金堂開(kāi)工在建商業(yè)綜合體超過(guò)六家之多（見(jiàn)競爭調查表），總市場(chǎng)供應體量約50萬(wàn)m2，且交房時(shí)間多集中在明年5月-12月，與維羅納項目交房和招商時(shí)間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來(lái)嚴峻的挑戰。據調查，上述項目目前已展開(kāi)招商的四家，意向招商率（含已售自營(yíng)）不足三成，對商家和品牌資源的搶奪預期將更為激烈。但就上述項目招商業(yè)態(tài)分析，其對中高端餐飲娛樂(lè )業(yè)態(tài)的重視程度還有所欠缺，因此同時(shí)也為維羅納帶來(lái)契機。

　　綜合以上調查信息，金堂餐飲娛樂(lè )業(yè)態(tài)的分布與廣漢、青白江較為穩定成型不同，仍處于商圈調整與業(yè)態(tài)進(jìn)化的過(guò)程，隨著(zhù)城市建設的不斷推進(jìn)，未來(lái)三到五年金堂商業(yè)格局將發(fā)生根本性改變，特別是外來(lái)校園經(jīng)濟的介入，將為餐飲娛樂(lè )從規模和形態(tài)上提供升級轉換的可能。據此，本次調查小結如下：

　　金堂商業(yè)現狀及趨勢預判：

　　1、招商工作將面臨激烈競爭局面；

　　2、金堂商圈分布將呈現多極化特點(diǎn)；

　　3、金堂總消費力將迅猛提升；

　　4、未來(lái)兩三年金堂商業(yè)總體租金水平提升空間有限；

　　5、外來(lái)中餐品牌在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　6、大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂(lè )業(yè)態(tài)在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　7、中西快餐類(lèi)餐飲業(yè)態(tài)入駐進(jìn)度將有加快趨勢；

　　8、商業(yè)品牌對物業(yè)形象和檔次要求越來(lái)越高；

　　9、傳統餐飲對物業(yè)條件要求越來(lái)越高；

　　10、大型餐飲娛樂(lè )業(yè)對環(huán)境和私密性要求越來(lái)越高；

　　11、業(yè)態(tài)之間的兼容互補要求越來(lái)越明顯。

　　維羅納物業(yè)價(jià)值指數初判：

　　1、區域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長(cháng)為次級商圈。

　　2、地段（價(jià)值核心要素）：中等

　　3、交通：上等

　　4、物業(yè)配套：中上等

　　5、物業(yè)形象：中等

　　6、物業(yè)形態(tài)：中等偏下

　　7、周邊環(huán)境：中等

　　8、人氣（商氣）：中等偏下

　　9、景觀(guān)：中等偏下

　　10、品牌吸附力：暫無(wú)

　　本案物業(yè)價(jià)值綜合指數：中等偏下

　　招商策略建議：

　　結合各業(yè)態(tài)選址需求特征分析，本案招商對象應具備以下特點(diǎn)：金堂空白業(yè)態(tài)優(yōu)先，競爭項目忽視的業(yè)態(tài)優(yōu)先，與本案物業(yè)吻合度高的業(yè)態(tài)優(yōu)先，品牌號召力強的業(yè)態(tài)優(yōu)先，自我經(jīng)營(yíng)體系成熟糾錯能力強的業(yè)態(tài)優(yōu)先，據此，本案目標業(yè)態(tài)的招商優(yōu)先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類(lèi)足浴保健會(huì )所——中高檔商務(wù)休閑會(huì )所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。

　　根據物業(yè)體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應具備帶動(dòng)后批次商家的示范效應，首批商家入駐政策應明顯優(yōu)于后續商家。

　　招商政策建議：

　　1、租金：1F：70元2F：30元3F：25元，本租金適用三年，從第二年開(kāi)始年遞增10%，從第四年開(kāi)始重新定價(jià)。

　　2、裝修期：首批商家半年，后續商家三個(gè)月。如提前交房，提前時(shí)間不計入裝修期。

　　3、合同期限：五年。

　　4、保證金：兩個(gè)月租金。

　　5、租金交付：半年一交。

　　6、商管費：1.5元（可作為招商談判條件減免）

　　7、提供免費店招位置，廣告位有償適用。

　　上述定價(jià)同比物業(yè)指數類(lèi)似的新建項目越顯偏低，同比金堂現有業(yè)態(tài)所匹配的物業(yè)的租金基本持平。經(jīng)初步估算，如按上述政策執行，三年內本案租金與售價(jià)的平均收益率約3%左右。從第四年開(kāi)始，本案商圈已較為成熟，租金上調理由充足，預計到第六個(gè)租賃期基本能夠實(shí)現收益盈虧平衡。

　　本案收益預期在于三年后的物業(yè)升值，在商業(yè)培育期內適當讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機，也會(huì )減少物業(yè)空置造成的租金損耗，因此在政策設計中適當犧牲了部分前期租金收益，但通過(guò)縮短合同定價(jià)時(shí)間，使物業(yè)持有者能鎖定物業(yè)收益增值的把控權，避免遠期收益的分流。

　　與此同時(shí)，在招商執行時(shí)，首批商家應嚴格遵循招商計劃進(jìn)行對接篩選，不能急于看重招商率而引進(jìn)與本案匹配度不高的業(yè)態(tài)，避免因選址失誤導致的商家經(jīng)營(yíng)不善的換手，從而影響本案的商業(yè)形象，增加二次招商難度。

　　商業(yè)調查報告 14

　　一、社區商業(yè)研究背景

　�。ㄒ唬┥鐓^商業(yè)基本概念

　　1、社區商業(yè)定義

　　社區商業(yè)是指以社區內居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區內的居民，應具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿(mǎn)足社區居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂(lè )、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費。

　　2、社區商業(yè)分類(lèi)

　　3、社區商業(yè)功能

　�。ǘ�）國外社區商業(yè)發(fā)展概況

　　由于國外城市居民大量居住在郊區，社區商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20xx年社區商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區商業(yè)主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現代的零售業(yè)態(tài)，是一個(gè)由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來(lái)去便利。國外社區商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法：開(kāi)發(fā)商負責前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負責租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運作機制。

　�。ㄈ�）國內社區商業(yè)發(fā)展概況

　　我國的社區商業(yè)還處于起步階段，社區商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統一規劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區商業(yè)功能不全。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場(chǎng)"、"娛樂(lè )休閑一條街"等眾多社區商業(yè)項目。國內的社區商業(yè)設施正朝著(zhù)成為一種綜合建筑、景觀(guān)、空間、聲音的體驗式場(chǎng)所，一種為社區居民創(chuàng )造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展�？偟膩�(lái)說(shuō)目前國內的社區商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來(lái)越多的住宅區淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區商業(yè)模式相比還有很大差距。

　�。ㄋ模﹪鴥壬鐓^商業(yè)發(fā)展趨勢

　　由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區商業(yè)也呈現出不同的發(fā)展水平，目前國內發(fā)達城市的社區商業(yè)主要呈現出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。

　　1、政府對社區商業(yè)的規劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，以推動(dòng)我國社區商業(yè)發(fā)展。

　　2、購物中心造就大型社區商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場(chǎng)已進(jìn)駐成都交大－九里堤社區，并將于20xx年上半年開(kāi)業(yè)。

　　3、便利店、生鮮超市是社區商業(yè)的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達城市。

　　4、社區商業(yè)開(kāi)始細分市場(chǎng)。由于消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價(jià)值觀(guān)念、社會(huì )階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著(zhù)不同的消費需求、消費心理、消費動(dòng)機和消費結構，社區商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。

　　5、專(zhuān)業(yè)化操作是社區商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團隊對于社區商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著(zhù)比較關(guān)鍵的作用。

　　二、成都社區商業(yè)概況

　　隨著(zhù)成都市中心城區的商業(yè)設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業(yè)設施相對不足，市場(chǎng)空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的.商業(yè)形式來(lái)承接，社區商業(yè)恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發(fā)生了顯著(zhù)變化，居民對能滿(mǎn)足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著(zhù)重要作用。

　　為貫徹執行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區商業(yè)高峰論壇”，與會(huì )專(zhuān)家共同探討了城市社區商業(yè)的未來(lái)發(fā)展之路，同時(shí)也為成都今后社區商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會(huì )議上，藍波灣（藍谷地的社區商業(yè)配套項目，見(jiàn)下右圖）被評為中國首個(gè)“全國社區商業(yè)示范項目”，對社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有一定的參考作用。

　　成都市作為全國深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一，社區商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區的324個(gè)社區共有社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個(gè)。各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數量見(jiàn)下中圖。

　　三、成都典型社區商業(yè)調查

　　本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個(gè)區域各種檔次共六個(gè)社區，主要對這些社區商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等進(jìn)行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業(yè)的現狀，從而用于公司進(jìn)行社區商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)的參考。

　�。ㄒ唬┙鹕硤@社區

　　金沙園社區20xx年由宏信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其社區商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業(yè)呈現出如下特點(diǎn)：

　　1、金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個(gè)：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應

　　體量過(guò)大。③缺乏統一經(jīng)營(yíng)管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車(chē)，消費引導不足。

　　2、社區商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)

　　雖然該社區商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車(chē)俱樂(lè )部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。

　　餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數量較多，與建筑適合經(jīng)營(yíng)餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。

　　建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類(lèi)服務(wù)的需求較大，隨著(zhù)入駐率提高，該類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì )呈現逐漸下降的趨勢。

　　由于空鋪較多，能存活下來(lái)的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說(shuō)明這類(lèi)業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時(shí)重點(diǎn)考慮的對象之一。

　�。ǘ�）外雙楠社區

　　本次調查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來(lái)看，該社區商業(yè)呈現出以下特點(diǎn)：

　　1、以云影苑為代表的社區商鋪進(jìn)行了統一規劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。

　　2、服裝類(lèi)店鋪數量超過(guò)了餐館的數量，說(shuō)明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。

　　3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣(mài)場(chǎng)對調查區域內的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣(mài)場(chǎng)呈現互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類(lèi)型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營(yíng)特色、品牌效應等生存。

　�。ㄈ�）玉林社區

　　本次調查主要對玉林老區的玉林北路、東路、中路和玉林新區的玉林西路進(jìn)行了調查，老區和新區的業(yè)態(tài)、檔次呈現出鮮明的對比，玉林新區分布著(zhù)王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤(pán)，而玉林老區的住宅則顯得較為陳舊。該社區商業(yè)的特點(diǎn)如下：

　　1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

　　2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。

　　3、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經(jīng)營(yíng)呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環(huán)境成熟，吸引了越來(lái)越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂(lè )業(yè)的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂(lè )此不彼。

　　4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

　　5、該社區商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場(chǎng)、富和城等獨立商業(yè)樓盤(pán)。

　�。ㄋ模┩╄髁稚鐓^

　　該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤(pán)，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。

　　1、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)店鋪數量遙遙領(lǐng)先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區域的需求較大，店鋪數量較多。

　　2、休閑、娛樂(lè )、美容美體類(lèi)店鋪數量較多，這類(lèi)業(yè)態(tài)在該區域存在較大的市場(chǎng)空間，例如有四川首家專(zhuān)業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專(zhuān)業(yè)男士美容SPA健康會(huì )館）。

　　3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿(mǎn)足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。

　�。ㄎ澹┘t花社區

　　本次調查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區商業(yè)進(jìn)行了調查。調查發(fā)現，該區域的社區商業(yè)缺乏規劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿(mǎn)足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂(lè )等業(yè)態(tài)基本是空白。

　�。�六）蓮花社區

　　1、本次調查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區域進(jìn)行，該社區屬城東的中低檔社區，居民消費能力有限。社區商鋪多為住宅底商，檔次不高，業(yè)態(tài)豐富性較差。

　　2、餐飲在該區域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著(zhù)各類(lèi)餐飲商家20余家，據商家反應生意比較火暴，可謂該區域的一道特色風(fēng)景線(xiàn)，這與該區域居民消費能力、消費習慣有關(guān)。

　　3、根據調查，該區域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時(shí)代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪租金上，蓮桂西路上商鋪租金一般為25～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個(gè)水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高，可達60～70元/㎡月。

　　四、成都社區商業(yè)調研結論及開(kāi)發(fā)建議

　�。ㄒ唬┱{研結論

　　宏觀(guān)社區商業(yè)

　　1、社區商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的重要組成部分，其核心競爭力主要表現為便利性和多樣性，從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強的親和力。

　　2、我國的社區商業(yè)目前還處于起步階段，與住宅開(kāi)發(fā)相比滯后較嚴重，與社區需求之間也存在脫節現象，規劃不足，缺乏統一管理，政府支持力度應加強。

　　3、我國的城市發(fā)展特點(diǎn)（城市居民從郊區流向城區，從老城區流向新城區），在某種程度上決定了社區商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，我國的社區商業(yè)在相當長(cháng)一段時(shí)間內仍將集中在城區范圍之內，這與國外的社區商業(yè)有著(zhù)明顯的不同。

　　成都社區商業(yè)

　　1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規模的擴大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會(huì )展商圈、九里堤商圈、建設路商圈等，社區商業(yè)即將迎來(lái)良好的發(fā)展機遇。

　　2、成都市目前絕大多數社區商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統一規劃，布局不盡合理，以傳統業(yè)態(tài)為主，缺乏統一管理，影響了社區商業(yè)的快速發(fā)展。

　　3、社區商業(yè)的檔次、進(jìn)駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區居民的消費能力、消費結構等表現出了較高的吻合度，既體現了“物以類(lèi)聚、人以群分”，也體現了“適者生存”。

　　4、從各社區商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現出了較高的市場(chǎng)需求度，店鋪數量一般都位于各社區業(yè)態(tài)的第一和第二位，這主要是受整個(gè)城市居民消費結構的影響，成都的餐飲業(yè)較發(fā)達，也與成都“休閑之都”的稱(chēng)謂有關(guān)。

　　5、中高檔社區的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍，而中低檔特別是低檔社區的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費趨勢，收入較低的消費群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費群體，不僅關(guān)注“吃”，還要追求“穿”、“�！�，這部分消費群體的恩格爾系數較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現。

　　6、各社區的房屋中介店鋪數量都較多，這主要是因為成都房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。

　　7、由于對社區商業(yè)的看好，部分超市等大賣(mài)場(chǎng)逐漸進(jìn)駐各居民社區，象伊藤洋華堂進(jìn)駐外雙楠、家樂(lè )福進(jìn)駐桐梓林、西單商場(chǎng)進(jìn)駐金沙商圈、沃爾瑪進(jìn)駐交大－九里堤片區（20xx年上半年開(kāi)業(yè)）等，這些大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐社區既為社區商業(yè)帶來(lái)了人氣，同時(shí)也給社區商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來(lái)一定的影響。

　　8、社區商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時(shí)間、入住率緊密相關(guān)，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場(chǎng)需求度較高，而隨著(zhù)居民入住率提高，這類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì )逐漸降低，購物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應地逐漸提高，入住率過(guò)低將嚴重影響社區商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

　　商業(yè)調查報告 15

　　一、現狀分析

　　近年來(lái)，隨著(zhù)薌城區舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區服務(wù)功能大幅提升，社區商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。

　　從調查看，目前，薌城區共有社區69個(gè)。各類(lèi)社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類(lèi)中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書(shū)店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區商業(yè)發(fā)展主要呈現以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區的不斷擴大，社區商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì )弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

　　2、社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應運而生，現已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網(wǎng)絡(luò )服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門(mén)類(lèi)的便民利民服務(wù)項目。

　　3、新社區的各項配套服務(wù)設施、功能較為齊全。隨著(zhù)中心城區范圍不斷擴大，加速了新社區的建設，新社區的建設又帶動(dòng)了社區商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結構與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區。

　　4、傳統商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區商業(yè)建設中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區商業(yè)應市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區的大街小巷，并在社區內及其周邊形成一定規模。同時(shí)，社區沿街各類(lèi)小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區居民消費購物提供了便利。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、社區商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規劃和有效指導。目前，社區商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。

　　其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類(lèi)服務(wù)機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區商業(yè)與區域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規劃、合理分工和有效監督。

　　2、社區商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區商業(yè)設施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開(kāi)辦的。

　　這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛生狀況較差，造成社區居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區的服務(wù)功能不健全，與建設“便利消費進(jìn)社區，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區商業(yè)發(fā)展目標差距較大。

　　3、社區商業(yè)基礎設施較差，現代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著(zhù)人們生活水平的'提高，居民消費需求普遍提高，呈現出多樣性、多層次的消費特點(diǎn)，社區商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，車(chē)輛亂停亂放現象比較嚴重。有的反應社區沒(méi)有蔬菜市場(chǎng)，居民買(mǎi)菜不方便。

　　有的反應家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應的情況看，社區商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區商業(yè)基礎設施的規劃和建設，拓展社區商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，完成社區雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

　　三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設想

　　1、應合理規劃，完善社區商業(yè)業(yè)態(tài)。應由政府牽頭，會(huì )同商務(wù)、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務(wù)等部門(mén)，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規劃。如：對社區商業(yè)的規模、結構、布局及標準、分類(lèi)等做出明確規定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

　　2、應采用公開(kāi)招標等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區商業(yè)建設。

　　一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統一配送至社區連鎖店）進(jìn)入社區商業(yè)示范區，實(shí)施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。

　　二是鼓勵農副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問(wèn)題。

　　三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類(lèi)便民、利民服務(wù)項目，讓社區居民在家門(mén)口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。

　　四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區，形成以社區、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設發(fā)展規劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò )健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。

　　五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業(yè)資源，規范社區內的小型門(mén)店，實(shí)現資源共享，綜合利用。

　　3、應鼓勵和支持利用現代技術(shù)手段，創(chuàng )新服務(wù)體系。積極建設面向社區服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開(kāi)展社區便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶(hù)需求信息系統，及時(shí)采集、分析、儲存客戶(hù)信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。

　　大力提倡社區骨干企業(yè)開(kāi)展送貨上門(mén)、送餐上門(mén)、修理上門(mén)的“三上門(mén)”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區商業(yè)企業(yè)組建專(zhuān)職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶(hù)服務(wù)，同社區居委會(huì )、社區居民建立穩定、暢通的聯(lián)系渠道，開(kāi)展以為社區居民排憂(yōu)解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

　　商業(yè)調查報告 16

　　為了進(jìn)一步推進(jìn)我市“雙百工程”商貿物流項目建設，完善商業(yè)服務(wù)功能，促進(jìn)商貿流通科學(xué)發(fā)展，繁榮商品市場(chǎng)，加快傳統商業(yè)向現代商貿流通業(yè)轉型，3月份，我局對全市城區建筑面積達到5000平方米及以上的大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展建設及經(jīng)營(yíng)情況開(kāi)展了調查，形成了調研報告，具體情況報告如下：

　　一、基本情況

　　截至20XX年末，我市建筑面積5000平方米及以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數量達到46個(gè)，總建筑面積160.15萬(wàn)平方米。

　　按經(jīng)營(yíng)狀況劃分。正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)28家，總建筑面積56.13萬(wàn)平方米，20XX年營(yíng)業(yè)總額約41.07億元；閑置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2家，建筑面積1.32萬(wàn)平方米；正在建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)13家，建筑面積92.06萬(wàn)平方米，計劃投資總額23.57億元；2010年擬建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3家，建筑面積約10.64萬(wàn)平方米，預計投資額為6.10億元。

　　按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專(zhuān)業(yè)店9家（包括家居建材商店），商品交易市場(chǎng)12家（其中農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)2家），商業(yè)街（街區）2條。

　　按企業(yè)性質(zhì)劃分。外商投資企業(yè)2家，內資企業(yè)44家。

　　二、主要特點(diǎn)及存在問(wèn)題

　�。ㄒ唬┌l(fā)展不平衡，存在“四多四少”局面。

　　在經(jīng)營(yíng)主體性質(zhì)方面：民營(yíng)股份制和私營(yíng)獨資企業(yè)存量最多，外資企業(yè)較少，國營(yíng)企業(yè)實(shí)行“退出”機制后大為減少；在業(yè)態(tài)分類(lèi)方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較多，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較少；在地域分布方面：相山區、縣比較集中，烈山區、杜集區發(fā)展緩慢，市內淮海路較為集中，縣、烈山區、杜集區的繁華地段多，在城鄉結合部和稍偏離鬧區的地段少；在服務(wù)對象方面：服務(wù)于主城區居住人口密集地商廈林立、門(mén)店云集，新城社區大中型商貿服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏少，網(wǎng)點(diǎn)建設跟不上城市發(fā)展的需要，尤其是農貿市場(chǎng)建設滯后于城區擴張，嚴重存在居民“住新樓，添新愁”現象。

　�。ǘ�）依據規劃難實(shí)施，缺少有效制約手段

　　《市城市總體規劃（2005－2020年）》、《縣城市總體規劃（2005－2020年）》、《市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃（2008－2020年）》、《市現代物流發(fā)展規劃（2007—2020年）》等均已出臺，但實(shí)施操作與理論規劃存在偏差，缺乏強有力的監管手段，部門(mén)聯(lián)手配合共治不足，加上相關(guān)法律法規的指導和規范不夠清晰明確，投資建設或經(jīng)營(yíng)主體追逐最大化的商業(yè)利潤價(jià)值，市場(chǎng)意愿起著(zhù)決定性作用，網(wǎng)點(diǎn)布局和建設多由市場(chǎng)自主選擇，缺乏有效的引導約束機制，出現了“自由無(wú)序”發(fā)展，導致資源配置存在一定不合理現象。事前決策政府主導缺位，事中管理政府難以干預企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，出現問(wèn)題事后補救缺乏有效手段。如不少房地產(chǎn)商把樓盤(pán)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設捆綁開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，而開(kāi)發(fā)商在商鋪出租后就不再過(guò)問(wèn)各商鋪的商業(yè)運營(yíng)，也沒(méi)有另設統一的管理機構，導致商鋪的經(jīng)營(yíng)缺乏整體定位，既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)也沒(méi)有獨特內涵，目標人群購買(mǎi)意愿低，企業(yè)經(jīng)濟效益不理想。如久興置業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、步行街等問(wèn)題暴露后，造成了一定的社會(huì )不良影響。

　�。ㄈ�）網(wǎng)點(diǎn)增加，競爭加劇，地區購買(mǎi)力增長(cháng)緩慢

　　商貿流通加速發(fā)展，加快了城市轉型步伐，大型商貿物流項目日漸增加，不斷注入新活力，增添新動(dòng)力，商務(wù)經(jīng)濟迸發(fā)出無(wú)限精彩，亮點(diǎn)頻現，不斷刷新人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足；競爭加劇，共贏(yíng)很難；地區購買(mǎi)力流失減少，購買(mǎi)力增長(cháng)緩慢；規模業(yè)態(tài)提升，層次結構調整艱難；配套的基礎公共設施、交通、休閑環(huán)境、消防安全保障不盡完善；流動(dòng)人口不多，外來(lái)購買(mǎi)力增長(cháng)潛力有限等現象。大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間存在同業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)規模、品種類(lèi)別、消費人群結構等方面趨同化問(wèn)題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華松、鼎盛國際、淮海時(shí)代廣場(chǎng)（金鷹國際）、正在新建的新世紀百貨大樓、即將開(kāi)業(yè)的相王國際購物廣場(chǎng)，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)�；菰仿凡叫薪值恼姘舫�市和蘇果平價(jià)店兩個(gè)大型超市，距離不到100米，業(yè)態(tài)雷同不利于彼此發(fā)展。

　　三、對策建議

　　設置數量充足、布局合理、具有一定物質(zhì)技術(shù)條件的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),對于合理規劃商品流通渠道,擴大商品流通規模,加快商品流通速度,從而促進(jìn)生產(chǎn)不斷發(fā)展,滿(mǎn)足人民生活需要,都具有重要意義。

　�。ㄒ唬┛茖W(xué)規劃，優(yōu)化布局，堅持推進(jìn)“雙百市場(chǎng)”商貿物流建設不動(dòng)搖

　　城市規劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規劃要協(xié)同推進(jìn)實(shí)施，公共投入要到位。按照政府主導、部門(mén)主管、企業(yè)主辦原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟規律，大力培育和建設各類(lèi)市場(chǎng)。出臺并貫徹實(shí)施《進(jìn)一步促進(jìn)商品交易市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)》，扶持商貿龍頭骨干企業(yè)快速發(fā)展。著(zhù)力于“優(yōu)結構、強基礎、增后勁、管長(cháng)遠”，積極引進(jìn)戰略投資者，加大商貿公共環(huán)境建設，吸引周邊購買(mǎi)力，改造提升一批市場(chǎng)和重要區域網(wǎng)點(diǎn)，強勢推進(jìn)“雙百工程”商貿物流項目建設，夯實(shí)全面協(xié)調可持續發(fā)展基礎，切實(shí)轉變商貿發(fā)展方式，奠定規模發(fā)展優(yōu)勢，積極構建現代流通體系。各種類(lèi)型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在空間布局上，應充分考慮三區一縣的整體規劃、交通便利狀況、流動(dòng)人口的多少、消費者的分流、市場(chǎng)競爭、購買(mǎi)能力等因素，因地制宜，進(jìn)行可行性分析論證，由市縣區商務(wù)主管部門(mén)統一規劃，力求做到布局合理，盡可能減少大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的“多與少”、“盲目與重復”、“上馬與下馬”、“開(kāi)業(yè)與停業(yè)”的調整頻次。

　�。ǘ�）明確定位，突出特色，加快商業(yè)結構調整步伐

　　加快商貿物流業(yè)的結構調整及優(yōu)化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環(huán)境，積極發(fā)展高端商貿物流業(yè)，不斷完善社區商業(yè)，科學(xué)合理布局重點(diǎn)商貿區域建設，形成多元化、多層次、功能完善的`消費服務(wù)體系，以滿(mǎn)足不同層次消費需求。對老城區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐步進(jìn)行提升改造，提高商業(yè)集聚度，提升檔次和整體形象，進(jìn)一步完善老城區的城市商業(yè)功能，形成購物、文化娛樂(lè )、休閑、旅游、餐飲功能一體化的特色商業(yè)氛圍。突出經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，注重商業(yè)結構調整，對商品結構實(shí)行錯位經(jīng)營(yíng)，在兼顧時(shí)尚商品門(mén)類(lèi)齊全的同時(shí)，拉開(kāi)高中低檔次；提升新城區商貿服務(wù)功能，加大培植力度，主要以服務(wù)社區為主，在建設中注重購物環(huán)境與經(jīng)營(yíng)設計的一步到位，大力引進(jìn)國內外知名商業(yè)企業(yè)，注重大型連鎖超市的合理設點(diǎn)布局；特色商業(yè)街發(fā)展秉持獨特的定位和特色，經(jīng)營(yíng)精品和名牌，提高品牌檔次，突出專(zhuān)業(yè)特色，以突出特色經(jīng)營(yíng)打造核心競爭力，同時(shí)注重配套設施的建設和購物環(huán)境的完善；大力培育專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，不斷提高市場(chǎng)的組織化程度，不斷完善市場(chǎng)體系，加快汽車(chē)城建設，發(fā)展新型建筑裝飾材料市場(chǎng)，發(fā)展產(chǎn)地型特色農產(chǎn)品市場(chǎng)，推進(jìn)標準化菜市場(chǎng)建設，支持縣中瑞農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鳳凰山農貿城建設，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

　�。ㄈ�）創(chuàng )新品位，樹(shù)立品牌，推進(jìn)傳統商業(yè)向現代商貿物流業(yè)轉型

　　堅持市場(chǎng)化導向，信息化提升，國際化推進(jìn)，品牌化帶動(dòng)，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、電子商務(wù)等現代營(yíng)銷(xiāo)形式。形成以大型購物中心為骨干，超市、專(zhuān)賣(mài)店、便民店、倉儲式商場(chǎng)等互為補充的多元化、多層次的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )；鼓勵企業(yè)以資本運作、管理、技術(shù)或品牌為紐帶，以特許、加盟經(jīng)營(yíng)等方式，推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)，不斷提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規模經(jīng)濟效益；加快信用、認證、支付等體系和信息平臺建設，營(yíng)造電子商務(wù)發(fā)展的基礎和環(huán)境。培育和完善“結構合理、設施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉高效”的現代物流體系。

　�。ㄋ模┘訌姳O測，科學(xué)導向，建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規范發(fā)展和有效的監督約束機制

　　根據商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃要求，提出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設的階段性目標，向社會(huì )公布階段性的鼓勵、允許發(fā)展和限制、禁止的設施項目類(lèi)別，對具有較大潛力的便民利民的網(wǎng)點(diǎn)應予以扶持。同時(shí)應建立聽(tīng)證制度，使大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)設符合城市總體規劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規劃，減少甚至避免大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在建設中由投資引導規劃、網(wǎng)點(diǎn)過(guò)度集中、商業(yè)設施空置等現象發(fā)生。

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理發(fā)展離不開(kāi)法律法規的約束和保障，同時(shí)要不斷修改完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設規劃，動(dòng)態(tài)指引和正確示范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設，合理導向商業(yè)投資行為。明確商務(wù)部門(mén)對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理調控職能，確保商務(wù)部門(mén)對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的監管調控有章可循、有據可依。加強在實(shí)際操作過(guò)程中的綜合執法，把握機遇，因勢利導，減少無(wú)序競爭，培育市場(chǎng)，鞏固市場(chǎng)，減少商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設不合理的現象發(fā)生。

　　按照控制總量、整合資源、強化功能、規劃管理原則，努力提高市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度，推進(jìn)各類(lèi)市場(chǎng)的組織、經(jīng)營(yíng)和管理創(chuàng )新。鼓勵商貿流通龍頭骨干企業(yè)改造經(jīng)營(yíng)設施、改變經(jīng)營(yíng)管理模式和創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)方式。充分挖掘城市大中型網(wǎng)點(diǎn)的凝聚力和外向輻射力，充分發(fā)揮大中型網(wǎng)點(diǎn)的引擎帶動(dòng)作用。

　　商業(yè)調查報告 17

　　地點(diǎn)：重慶城區

　　對象：衛生狀況

　　范圍：餐飲娛樂(lè )行業(yè)

　　主題：餐飲娛樂(lè )行業(yè)的衛生狀況

　　科考方法：社會(huì )實(shí)踐調查

　　調查經(jīng)過(guò)：為調查某些餐飲服務(wù)行業(yè)及相關(guān)休閑娛樂(lè )單位的衛生安全狀況同時(shí)完成暑假期間的社會(huì )實(shí)踐活動(dòng)，我主動(dòng)到一家咖啡店和一家茶館應聘，借由幫忙進(jìn)入調查，并有所收獲。

　　調查后的分析：最近中國甚至是世界范圍內的食品安全狀況都相當令人擔憂(yōu)。暑假期間也總是聽(tīng)到各種各樣關(guān)于飲食衛生問(wèn)題的報道，于是對這方面起了關(guān)注。借暑假實(shí)踐的便利，對某些現象做了以下記錄：

　　1、該咖啡店衛生要求：①頭發(fā)干凈清爽，不油膩；

　�、谥�(zhù)裝統一，身上無(wú)異味；

　�、鄣陜惹鍧嵓皶r(shí)打掃，不能有明顯的渣滓。

　　衛生達標狀況：①②點(diǎn)沒(méi)問(wèn)題，③點(diǎn)中，雖有及時(shí)打掃，但僅是用臟抹布擦洗餐桌。廚房衛生極差，上菜時(shí)有拋灑，直接用手送回盤(pán)中。前臺沖泡咖啡等時(shí)，打噴嚏用手拭鼻。

　　2、該茶館衛生要求：①地面清潔，干凈，無(wú)明顯渣滓；

　�、诓杷�表面無(wú)泡沫，清亮、透明；

　�、奂皶r(shí)清潔機麻、煙灰缸、茶杯等；

　�、鼙３质覂瓤諝馇逍�，無(wú)異味。

　　衛生達標狀況：表面上基本符合，但沖泡茶水的杯子僅是用冷水沖洗然后用抹布擦干。且所用抹布既用來(lái)擦洗機麻還用來(lái)擦洗煙灰缸、收銀臺等，十分不干凈。室內噴有空氣清新劑，但不是十分通風(fēng)。吃剩下的瓜子又倒回口袋保存?

　　不難看出，餐飲娛樂(lè )業(yè)制定的衛生要求大多數是針對員工的，然后就是迎合顧客心理需求的，而實(shí)際上到底有沒(méi)有做到衛生達標是其次的。這就造成現在大多數餐飲娛樂(lè )行業(yè)的普遍現象——高檔裝潢，中等服務(wù)，低級清潔。當然，這種現象不僅僅是商家造成的，消費者的心理需求也可以說(shuō)是決定性的因素。例如茶館，對來(lái)玩長(cháng)牌的顧客提供的茶水是用大玻璃杯裝的，第一次無(wú)意用一次性紙杯給顧客倒茶還被顧客訓了——“你們這里就拿這個(gè)給客人喝茶的？”其實(shí)事實(shí)上是，看似氣派、透明的大玻璃杯都是沒(méi)有經(jīng)過(guò)消毒的，而且還很臟。所以，要想達到真正的衛生安全，消費者應該樹(shù)立正確的消費觀(guān)，不給投機取巧的商家以機會(huì )，不能片面追求檔次和口味忽略本質(zhì)。商家更應該自我檢討，用品質(zhì)來(lái)贏(yíng)得發(fā)展。

　　調查感想：作為一名中學(xué)生，有義務(wù)了解自己周?chē)�的環(huán)境，并對其作出反應。由于知識有限，我很難對于餐飲娛樂(lè )業(yè)的衛生安全給出一個(gè)標準，這里提供沙區政府網(wǎng)上公布的一些要求：

　　一、建立健全衛生制度，要求衛生制度上墻，有專(zhuān)職衛生管理人員，有獎懲制度可查；

　　二、從業(yè)人員必須體檢、培訓合格，并配備白色工作衣帽；

　　三、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內外環(huán)境符合衛生要求，有監測合格報告；

　　四、廚房應布局合理，面積應滿(mǎn)足其加工需要，最小使用面積不得小于8m2，廚房四壁瓷磚應在米以上（主干道旁要求瓷磚上頂），廚房地面應設計一定坡度，使用磨石或地磚等防水、防滑易沖洗材料，有排水明溝，其上加蓋水篦子，廚房需上、下水流通暢，采光照明良好。

　　五、廚房應設置有標志的五個(gè)清洗、清毒池（餐用具清洗池、餐用具消毒池、餐用具沖洗池、洗菜池、洗肉池），應配備足夠且能密閉的'保潔柜,并配置機械通風(fēng)換氣（抽油煙）設施，防蠅、防鼠、防塵設施，與其經(jīng)營(yíng)規模相適應的冷藏冷凍設施及密閉（加蓋）的垃圾桶、潲水桶。

　　六、冷庫（冰柜）中存放的食品要求生食、熟食、半成品分開(kāi)，并有明確標志，用于加工原料、半成品、成品的刀、墩、板、桶、盆、筐、抹布等工用具也應有明確標志，做到分開(kāi)使用，定位存放。

　　七、設置粗加工間，其內應設淘菜池和菜架。蔬菜和肉類(lèi)清洗、加工場(chǎng)地及工用具應明確分開(kāi)并有標志。

　　八、熟食、涼菜間要求做到專(zhuān)室、專(zhuān)人、專(zhuān)用清洗消毒池，專(zhuān)用工具專(zhuān)用冷藏設施，并有明確標志。配備防蠅、防塵設施（如滅蠅燈、紗窗紗門(mén)、布簾等），腳踏式垃圾桶及空調設施，要求在操作臺上方米處安裝紫外線(xiàn)空氣消毒燈。

　　九、庫房要求干燥通風(fēng)，有防潮、防蟲(chóng)、防鼠設施，配置貨架、貨柜，物品做到分類(lèi)堆放，隔墻離地

　　希望所有的公司和企業(yè)都能根據這些衛生要求，不斷完善自己的服務(wù)水平與質(zhì)量，用更加強大的社會(huì )責任感來(lái)對待自己的產(chǎn)品和服務(wù)。也希望廣大消費者多了解一些衛生方面的要求和相關(guān)知識，選擇放心舒心省心而理性的消費。

　　同時(shí)，通過(guò)這次的社會(huì )實(shí)踐也累積了許多社會(huì )經(jīng)驗，待人接物的基本原則。當然，也不乏社會(huì )的一些不好的潛規則，例如熟人啊關(guān)系啊，給求職帶來(lái)種種阻礙的很多因素。但是，邁出了這樣小小的一步，對今后早日熟悉社會(huì )，融入社會(huì )也有相當大的幫助。并且，打工的辛勞也讓我意識到現實(shí)社會(huì )的就業(yè)壓力和就業(yè)環(huán)境的緊張，對今后的學(xué)習會(huì )提出更高的要求。

　　商業(yè)調查報告 18

　　調研時(shí)間：

　　20xx年1月11日

　　調研地點(diǎn)：

　　石家莊銀座商場(chǎng)，東尚購物廣場(chǎng)

　　調研內容：

　　商場(chǎng)的商業(yè)空間的空間氛圍營(yíng)造、中庭設計、商場(chǎng)外部的便民設施、照明設計

　　調研方式：

　　發(fā)放調查問(wèn)卷給商場(chǎng)的顧客

　　調研目的：

　　通過(guò)收回發(fā)放給商場(chǎng)顧客的調查問(wèn)卷的分析以及問(wèn)一些朋友的意見(jiàn)，分析不同性別，不同年齡，不同階層等對于商業(yè)空間的意見(jiàn)及建議，以及商業(yè)空間中的中庭設計給顧客心理上的感受，還有商業(yè)空間外部的休息和遮陽(yáng)設施是否有其必要性，進(jìn)一步了解并認識到應該注意的問(wèn)題，在以后的設計中提供借鑒與幫助。

　　前言：

　　商場(chǎng)主要目標是吸引各種類(lèi)型的過(guò)往顧客停下腳步，吸引他們進(jìn)店購買(mǎi)。一個(gè)商場(chǎng)空間設計的成功與否將決定其商品銷(xiāo)量與盈利的多少，一個(gè)好的商場(chǎng)商業(yè)空間的合理設計有助于維護商場(chǎng)形象，可以促進(jìn)商品的銷(xiāo)售。

　　一、空間氛圍的營(yíng)造

　　我們都很清楚一個(gè)商場(chǎng)成立的主要目的是為了銷(xiāo)售商品，從而取得盈利，對商場(chǎng)的設計是為了更好的將商品推銷(xiāo)出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現給消費者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費者。

　　進(jìn)入一個(gè)商場(chǎng)，不知你是否會(huì )有這樣的感覺(jué)：面對這么多五顏六色的商品，不知應該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開(kāi)？

　　運用好的不同店鋪的的關(guān)聯(lián)作用是一切活動(dòng)的開(kāi)始。它指的是哪種類(lèi)型的商品可以擺放在一起展示給顧客，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營(yíng)業(yè)空間引導顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。比如，衣服的店鋪在一起，鞋子類(lèi)的店鋪在一起等等。通過(guò)擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來(lái)沒(méi)想要買(mǎi)的商品。

　　其次是通道的設計，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過(guò)狹窄而導致人流不暢。通過(guò)我們的調查問(wèn)卷反饋，發(fā)現有40%的人選擇環(huán)形的購物環(huán)境交通，45%人選擇十字線(xiàn)的購物環(huán)境交通，證明了人們在購物不想要拐很多彎去逛街，有很多通道在外觀(guān)上都設計成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導顧客進(jìn)行游覽，但也有一些消費者潛意識里不喜歡被拘束（6%喜歡“蛇”形的購物環(huán)

　　境交通），而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應該依靠巧妙的設置貨柜來(lái)吸引顧客自由的穿行。

　　隨著(zhù)現代生活水平的提高與人們消費水平、消費觀(guān)念的提升，人們對商場(chǎng)的空間設計的要求也越來(lái)越高，消費的不僅僅是單一的商品，同時(shí)也需要身心上的愉悅。

　　不僅是商場(chǎng)的內部環(huán)境能夠吸引顧客去商場(chǎng)消費，商場(chǎng)從它的櫥窗設計到室內的空間設計，其本質(zhì)都是在營(yíng)造一種空間氛圍，讓消費者能夠真實(shí)的體會(huì )到該商品給他帶來(lái)的美好的感覺(jué)。如果把一個(gè)商場(chǎng)看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無(wú)疑問(wèn)，引人注目充滿(mǎn)創(chuàng )意的櫥窗能夠起到促銷(xiāo)的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費者引入店內，而且還強化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又吸引顧客深入了解店內商品的情況。

　　二、中庭設計

　　通過(guò)收回的問(wèn)卷調查，20-40歲之間的企業(yè)職員對于中庭設計還是比較看重的，關(guān)注較多的`；40-60歲之間的中老年人相對不太關(guān)注中庭空間的設計，所以，一個(gè)商場(chǎng)的定位什么年齡段的人，對于中庭的設計參考也是很重要的，其次還有商場(chǎng)外部的衛生間設置和休憩遮陽(yáng)設置，有10%的人認為無(wú)所謂，90%的人認為有必要設置，說(shuō)明，一個(gè)好的商業(yè)空間不僅要把商場(chǎng)內部安排合理，還要把商場(chǎng)外部也安排的更人性化，以吸引更多的隱形顧客。

　　三、照明設計

　　照明設計首先是為了滿(mǎn)足消費者觀(guān)看商品的需要，提供舒適的視覺(jué)環(huán)境，其次是運用照明手段渲染氣氛，創(chuàng )造特定的藝術(shù)氛圍。

　　1、合理的照明能充分顯示商品的真實(shí)感。如果照度太低或是過(guò)高，顧客的視覺(jué)都會(huì )產(chǎn)生不舒適的感覺(jué)，也會(huì )使顧客在購物過(guò)程中，不能清晰或真實(shí)地看到商品，這會(huì )給顧客選購商品帶來(lái)不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；

　　2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買(mǎi)皮鞋時(shí)，有過(guò)這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒(méi)有燈光區域的鞋子，就感覺(jué)缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點(diǎn)照明的服裝，給人非常嶄新的感覺(jué)，反之則給人感覺(jué)灰暗。因此，設計商場(chǎng)的光環(huán)境時(shí)，燈光與商品的呼應非常重要，要盡可能地把光線(xiàn)集中到商品上；

　　3、合理的照明能充分顯示商品的高級感。任何商品在某個(gè)特定的光線(xiàn)下，都能體現出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級，主要是通過(guò)特定的光線(xiàn)來(lái)體現，這種特定光線(xiàn)的實(shí)現，需要有相應的燈光。

　　商業(yè)調查報告 19

　　一、項目概況

　　夏日國際廣場(chǎng)位于儋州市商務(wù)行政中心區的核心地段，規劃面積45萬(wàn)平方米，定位于時(shí)尚體驗中心、現代生活中心和休閑娛樂(lè )中心，是海南西部中心城市首家現代百貨、大型超市、美食娛樂(lè )、休閑旅游、品牌酒店和時(shí)尚生活等六大功能于一體的超大型現代商業(yè)綜合體。

　　1、項目投資商——新加坡MAP集團

　　MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團之一，具有投資大型綜合商業(yè)設施的經(jīng)濟實(shí)力和豐盛經(jīng)驗。投資經(jīng)驗SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現代百貨，代理經(jīng)營(yíng)上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營(yíng)的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會(huì )、依云SPA、滬申畫(huà)廊是上海時(shí)尚的突出代表，在三亞經(jīng)營(yíng)的'夏日百貨是海南時(shí)尚品牌的重要代表。

　　2、項目地理位置及交通情況

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)位于儋州市城北新區核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。

　　距離儋州市汽車(chē)總站2公里，幾分鐘的車(chē)程即可到達；沿北部灣大道直上可達西線(xiàn)高速；距西線(xiàn)高鐵動(dòng)車(chē)站（在建）及儋州梅花嶺機場(chǎng)（在建）約半小時(shí)車(chē)程，交通便利。

　　3、項目周邊配套

　　政府部門(mén)：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫療機構：海南西部中心醫院；

　　教育機構：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽(yáng)光中學(xué)；休閑娛樂(lè )：文化廣場(chǎng)、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農村信用合作社；

　　周邊樓盤(pán)：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。

　　項目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線(xiàn)高鐵及儋州梅花嶺機場(chǎng)的開(kāi)工建設，為儋州地區的交通發(fā)展及區域升值增添了新的助推力。

　　4、項目架構

　　儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)項目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬(wàn)平方米，主要包括：

　　10萬(wàn)㎡國際購物中心、萬(wàn)㎡商業(yè)步行街和歡樂(lè )城，萬(wàn)㎡國際商務(wù)酒店、萬(wàn)㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬(wàn)㎡高尚住宅。

　�、�?lài)�際購物中心

　　夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)的首期工程，建筑面積10萬(wàn)平方米，地上6層，地下1層，共有五個(gè)人行主入口，一期停車(chē)位約2000余個(gè)，二層與夏日商業(yè)步行街通過(guò)一條長(cháng)138米寬25米的天街相連，預計2014年年底試營(yíng)業(yè)。

　　夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)自營(yíng)，各樓層品項規劃如下：一層主要經(jīng)營(yíng)國際名品、鐘表、珠寶、時(shí)尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營(yíng)女裝、內衣、飾品等，三層主要經(jīng)營(yíng)男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營(yíng)電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內娛樂(lè )場(chǎng)，五層主要經(jīng)營(yíng)國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營(yíng)多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。

　�、谏虡I(yè)步行街

　　夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場(chǎng)的一期工程，建筑面積約萬(wàn)㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個(gè)5000多平方米的休閑廣場(chǎng)，步行街三樓通過(guò)一條長(cháng)138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項規劃如下：一層和二層為國際時(shí)尚品牌店、精品專(zhuān)賣(mài)店、品牌服飾店、時(shí)尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運動(dòng)體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類(lèi)，四層為電玩數碼、教育教訓機構、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。

　�、蹥g樂(lè )城

　　歡樂(lè )城建筑面積。5㎡，共5層，是一個(gè)包含酒吧、慢搖吧、音樂(lè )主題休閑吧、KTV、電子游樂(lè )場(chǎng)所，棋牌室、影劇場(chǎng)等的大娛樂(lè )圈。

　�、�?chē)�際商務(wù)酒店

　　夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會(huì )議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區，區域劃分規整，功能配套完整，符合現代實(shí)用簡(jiǎn)潔的商務(wù)形象。

　　5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類(lèi)型：普通住宅建筑類(lèi)別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：6㎡，總計戶(hù)數：640戶(hù)。

　　樓層狀況：4棟21層，2梯8戶(hù)，戶(hù)型介紹：從40㎡到100㎡，產(chǎn)權年限：70年，開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定。

　　景觀(guān)設計：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂(lè )城，形成動(dòng)靜分區，小區內以高檔的海南本土植物作為景觀(guān)設計的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。

　�、薷呱凶≌�

　　物業(yè)類(lèi)型：普通住宅建筑類(lèi)別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯

　　占地面積：9㎡，建筑面積：8㎡，總計戶(hù)數：1184戶(hù)

　　樓層狀況：8棟32層，2梯4戶(hù)

　　樓間距離：65到84米

　　戶(hù)型朝向：南北朝向

　　容積率：綠化率：40%

　　戶(hù)型介紹：從60㎡到130㎡

　　產(chǎn)權年限：70年

　　開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定

　　景觀(guān)設計：商務(wù)休閑住宅中心大景觀(guān)為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結合水、草坡、廣場(chǎng)等元素營(yíng)造豐富的生態(tài)環(huán)境區，組團綠化與建筑單體緊密結合，布置多功能的活動(dòng)區域，形成有序的過(guò)渡空間，在小區內部提供具有傳統文化要素的生活休閑場(chǎng)所，在綠地中穿插各種運動(dòng)設施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。

　　二、項目現狀

　　根據調查，整個(gè)項目分為3期建設，目前在建的是一期（購物中心5萬(wàn)㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。購物中心為夏日百貨自營(yíng)，也可租賃，項目還未封頂，具體政策還未定。

　　商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長(cháng)138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，招租方案預計6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷(xiāo)售，每個(gè)商鋪有獨立的樓梯和洗手間，內街一、二層鋪面面積合計約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計約240-260㎡，三樓以上為敞開(kāi)式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開(kāi)盤(pán)，最低售價(jià)6888元/平方米，認購金10萬(wàn)。商鋪開(kāi)盤(pán)當天認購在原先85折的基礎上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場(chǎng)統一規劃，沒(méi)有售后返租，商場(chǎng)幫助業(yè)主按規劃經(jīng)營(yíng)范圍招商，統一管理運營(yíng)。根據調查，截止目前已認購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預計明年5月可試運營(yíng)（與國際購物中心同期）。

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