商場(chǎng)商業(yè)項目策劃書(shū)

　　篇一：“十三五”重點(diǎn)項目-大型商場(chǎng)招商項目商業(yè)計劃書(shū)

　　“十三五”重點(diǎn)項目-大型商場(chǎng)招商項

　　目商業(yè)計劃書(shū)

　　編制單位：北京智博睿投資咨詢(xún)有限公司

　　商業(yè)計劃書(shū)，英文名稱(chēng)為Business Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經(jīng)過(guò)前期對項目科學(xué)地調研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個(gè)向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來(lái)發(fā)展潛力的書(shū)面材料。商業(yè)計劃書(shū)是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。

　　關(guān)聯(lián)報告：

　　大型商場(chǎng)招商項目申請報告

　　大型商場(chǎng)招商項目建議書(shū)

　　大型商場(chǎng)招商項目商業(yè)計劃書(shū)

　　大型商場(chǎng)招商項目可行性研究報告

　　大型商場(chǎng)招商項目資金申請報告

　　大型商場(chǎng)招商項目節能評估報告

　　大型商場(chǎng)招商項目行業(yè)市場(chǎng)研究報告

　　大型商場(chǎng)招商項目投資價(jià)值分析報告

　　大型商場(chǎng)招商項目投資風(fēng)險分析報告

　　大型商場(chǎng)招商項目行業(yè)發(fā)展預測分析報告

　　保密須知

　　本報告屬商業(yè)機密，所有權屬于****有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開(kāi)。收到本報告時(shí)，接收者了解并同意以下約定：

　　1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；

　　2、沒(méi)有****有限公司書(shū)面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內容；

　　3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。

　　4、本報告不是出售或收購項目的報告。

　　商業(yè)計劃書(shū)撰寫(xiě)大綱（根據項目不同稍有調整）

　　第一章大型商場(chǎng)招商項目簡(jiǎn)介

　　1.1 大型商場(chǎng)招商項目基本信息

　　1.1.1 大型商場(chǎng)招商項目名稱(chēng)

　　1.1.2 大型商場(chǎng)招商項目承建單位

　　1.1.3擬建設地點(diǎn)

　　1.1.4 大型商場(chǎng)招商項目建設內容與規模

　　1.1.5 大型商場(chǎng)招商項目性質(zhì)

　　1.1.6 大型商場(chǎng)招商項目建設期

　　1.2 大型商場(chǎng)招商項目投資單位概況

　　第二章大型商場(chǎng)招商項目建設背景及必要性

　　2.1 大型商場(chǎng)招商項目建設背景

　　2.2 大型商場(chǎng)招商項目建設必要性

　　2.2.1 大型商場(chǎng)招商項目建設是促進(jìn)實(shí)現“十二五”促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間布局進(jìn)一步優(yōu)化的需要

　　2.2.2 大型商場(chǎng)招商項目的建設能帶動(dòng)和推進(jìn) 大型商場(chǎng)招商項目項目的發(fā)展

　　2.2.4 大型商場(chǎng)招商項目是企業(yè)獲得可持續發(fā)展、增強市場(chǎng)競爭力的需要

　　2.2.5 大型商場(chǎng)招商項目是增加就業(yè)的需要

　　第三章、 大型商場(chǎng)招商項目的實(shí)施地情況分析

　　3.1基本情況

　　3.2地理位置

　　3.3交通運輸

　　3.4資源情況

　　3.5經(jīng)濟發(fā)展

　　第四章 市場(chǎng)分析

　　4.1 國內外 大型商場(chǎng)招商項目項目市場(chǎng)概況

　　4.1.1國內市場(chǎng)狀況及發(fā)展前景

　　4.1.2國際市場(chǎng)狀況及發(fā)展前景

　　4.2我國 大型商場(chǎng)招商項目項目生產(chǎn)現狀及發(fā)展趨勢

　　4.3 2015年我國 大型商場(chǎng)招商項目項目出口情況

　　4.4主要 大型商場(chǎng)招商項目項目市場(chǎng)情況

　　4.5 大型商場(chǎng)招商項目項目產(chǎn)業(yè)前景

　　第五章 競爭分析

　　5.1 企業(yè)競爭的壓力來(lái)源

　　5.2 波特五力競爭強弱分析

　　5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)

　　第六章大型商場(chǎng)招商項目?jì)?yōu)勢

　　6.1政策優(yōu)勢

　　6.2地域優(yōu)勢

　　6.3管理優(yōu)勢

　　6.4技術(shù)優(yōu)勢

　　第七章大型商場(chǎng)招商項目建設方案

　　7.1 大型商場(chǎng)招商項目建設內容

　　7.2 大型商場(chǎng)招商項目項目工藝方案

　　7.3 大型商場(chǎng)招商項目項目產(chǎn)品方案

　　7.4經(jīng)營(yíng)理念

　　7.5管理策略

　　7.5.1 管理目的

　　7.5.2 組織結構

　　7.5.3 管理思路

　　7.5.4 企業(yè)文化

　　7.5.5 經(jīng)營(yíng)理念

　　篇二：完整的商業(yè)項目營(yíng)銷(xiāo)執行方案

　　xx廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)執行方案

　　目錄

　　第一部分 項目分析

　　一、 近期市場(chǎng)狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷(xiāo)售策略

　　一、 銷(xiāo)售總體策略 二、 入市時(shí)機及銷(xiāo)售前提 三、 銷(xiāo)售階段及工作安排 四、 各銷(xiāo)售階段推貨策略 五、 銷(xiāo)售管理 六、 核心賣(mài)點(diǎn)的提煉 第三部分 價(jià)格策略

　　一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 二、 價(jià)格定位 三、 價(jià)格策略 四、 定價(jià)原則

　　五、 付款方式及折扣控制 六、 價(jià)格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

　　一、 廣告目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝

　　一、 包裝總綱 二、 基礎形象設計 三、 營(yíng)銷(xiāo)通路的包裝 四、 賣(mài)場(chǎng)形象包裝

　　附件：

　　一、媒體投放計劃及費用安排 二、價(jià)目表

　　第一部分項目分析

　　一、

　　xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現狀

　�。ㄒ唬┙�期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況

　　2003年,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動(dòng)下，呈現出穩步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場(chǎng)亮點(diǎn)頻現，正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內各個(gè)熱點(diǎn)區域，四面開(kāi)花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

　　1、體驗式商鋪開(kāi)發(fā)（SHOPPINGMAII）引領(lǐng)潮流

　　體驗式商鋪開(kāi)發(fā)（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據悉，目前xx在建的MAII有5個(gè)，天河區的正佳廣場(chǎng)、北京路的光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng)，位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”以及白云區的百信廣場(chǎng)。除尚未開(kāi)售的“花花世界”其他項目推出市場(chǎng)后的租銷(xiāo)售情況都較不錯。xx市場(chǎng)都接受MAII這種類(lèi)型的商業(yè)項目。xx廣場(chǎng)就項目的實(shí)際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區商業(yè)MAII。

　　2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)行情看漲

　　由于xx經(jīng)濟的持續高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的表現的非常繁榮。2003年下半年陸續有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪推出市場(chǎng)，銷(xiāo)售和出租情況都相當理想。如鞋業(yè)皮具市場(chǎng)有金龍盤(pán)國際鞋業(yè)皮具貿易廣場(chǎng)，布藝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有美博城，電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有頤高數碼廣場(chǎng)等，我司認為，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的選址十分重要，去年推出的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業(yè)街，這是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)依舊繁榮的原因。

　　3、主題商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)逐漸成趨勢

　　主題式的商場(chǎng)由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶(hù)的競爭力及吸引客戶(hù)方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場(chǎng)”的形象推出市場(chǎng)的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動(dòng)前線(xiàn)、南天國際照明廣場(chǎng)、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關(guān)注。根據發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場(chǎng)。因為項目只有99個(gè)車(chē)位不足以支撐大型酒樓和整個(gè)商場(chǎng)的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進(jìn)伯頓等。

　　4、新開(kāi)商場(chǎng)引入大型名牌商家

　　大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類(lèi)，讓顧客實(shí)現“一站式”消費。如正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)都以大品牌商家為主要客戶(hù)，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂(lè )趣。而新光城市廣場(chǎng)在招商過(guò)程中引入了家樂(lè )福和順電兩大商家。經(jīng)過(guò)招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。

　　5、歲末商鋪廣告投放量激增

　　2003年11月1至12月20日，共有36個(gè)大型商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、裙樓商鋪和小區鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個(gè)，其中xx市內有34個(gè)，市外有2個(gè)。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬(wàn)，我們認為考慮到對接廣電房

　　地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬(wàn)的廣告投放,組建成全方位的市場(chǎng)攻擊體系。

　　6、投資增長(cháng)較快、整體市場(chǎng)供大于求，總體價(jià)格走低。

　　2003年1－9月xx市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長(cháng)，但少于2002年的供應量，目前市場(chǎng)的售貨量仍較多，有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化。

　　同時(shí)，因2003年商鋪市場(chǎng)供大于求，導致2003年的商鋪成交價(jià)繼續下滑，八個(gè)區的商鋪成交均價(jià)為9810元/平方米，與2002年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19％。不過(guò)，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白云、越秀等區的商鋪銷(xiāo)售仍然保持良好的市場(chǎng)局面。

　　1998-2002年全市商鋪成交均價(jià)表

　�。ǘ�）、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化 數據來(lái)源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

　　根據有關(guān)統計數據分析和調查掌握的情況來(lái)看，預計未來(lái)一年xx市商業(yè)市場(chǎng)有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專(zhuān)家預計，2004年xx市熱點(diǎn)地區的商鋪價(jià)格仍將穩中有升，但幅度不會(huì )太大，其中，地鐵概念的商鋪市場(chǎng)的走勢會(huì )繼續上揚，而其他商鋪市場(chǎng)的價(jià)格走勢會(huì )與2003年基本持平或略有下降。

　　銷(xiāo)售部對項目周邊的項目做了專(zhuān)門(mén)的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)為50000元/平米，實(shí)用率是80％折合實(shí)用面積售價(jià)60000元/平米。xx廣場(chǎng)因為街鋪的數量很少，如果首層的銷(xiāo)售均價(jià)在35000元/平米即實(shí)用面積售價(jià)為70000元/平米，那么我們認為風(fēng)險很高，因此建議首層建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)為28000－30000元/

　　平米，負一層建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)為13000－15000元/平米應該比較適合。

　　位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價(jià)都比xx廣場(chǎng)低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

　　二、項目概況

　�。ǘ�）xx現時(shí)情下項目S、W、O、T的變化 1、項目?jì)?yōu)勢（S）

　　1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來(lái)潛在客戶(hù)關(guān)注； 2)、地鐵5號線(xiàn)的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。

　　3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車(chē)途經(jīng)本項目及周邊區域；

　　4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；

　　5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂(lè )、餐飲、銀行等商務(wù)配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬(wàn)白領(lǐng)，而黃埔區及經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬(wàn)人，具有巨大的消費能量；

　　6)、市場(chǎng)的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場(chǎng)競爭的同類(lèi)型、同檔次、同規模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒(méi)有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無(wú)舒適的購物環(huán)境。xx是一個(gè)長(cháng)年炎熱的城市，而本地段尚無(wú)全中央空調開(kāi)發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場(chǎng)，是本地段商場(chǎng)的稀缺性。xx廣場(chǎng)是舊城新區的特性商業(yè)代表，城鄉商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。

　　2、項目劣勢（W）

　　1）、現時(shí)消費能力不足。原居民主要是村民和外來(lái)人，消費能力和消費水平不是特別高。

　　2)、地段的知名度與價(jià)值認識有待提高。作為xx的農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時(shí)間；

　　3)、員村二橫路商業(yè)規劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會(huì )治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會(huì )一定程度限制其發(fā)展； 4)、項目太過(guò)于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場(chǎng)。

　　3、發(fā)展機遇(O)：

　　1）、xx的城市建設規劃以2003年，員村周邊地區四大重點(diǎn)市政工程，即位于琶洲的xx新國際會(huì )展中心、地鐵二號線(xiàn)總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線(xiàn)光亮工程將陸續竣工，以往因工廠(chǎng)云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會(huì )發(fā)生脫胎換骨的變化。

　　2）、2010年的亞運會(huì )將在xx舉行，天河區作為主場(chǎng)地，市政設施的建設將進(jìn)一步完善。

　　結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

　　3）、員村地塊已成為政府在2004年至2005年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設的大型地塊之一�？沙鲎尳ㄖ�面積達141.4萬(wàn)平方米，規劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地。

　　4、發(fā)展威脅(T)：

　　1）、位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”將在近期推出市場(chǎng)； 2）、項目附近的陽(yáng)光都會(huì )廣場(chǎng)仍在售； 3）、附近的社區商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業(yè)廣場(chǎng)仍在售。

　　三、項目定位評估

　�。ㄒ唬╉椖慷ㄎ�

　　根據市場(chǎng)現狀和項目的自身特點(diǎn)，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區MAII 消費定位：我的生活購物樂(lè )園 市場(chǎng)定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪

　�。ǘ�）客戶(hù)定位

　　本項目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類(lèi)客戶(hù)，結合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀(guān)的市場(chǎng)情況，建議項目的客戶(hù)群定位如下： 1、目標市場(chǎng)

　　本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場(chǎng)區域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類(lèi)推廣的手法：

　　2、目標客戶(hù)群定位

　　投資者分析（預計所占之購買(mǎi)比例為：55%左右）

　　客戶(hù)類(lèi)型

　　1）、擁有大型企業(yè)的人士；

　　2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部；

　　第一類(lèi)：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來(lái)的人士

　　購買(mǎi)心理分析

　　以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀(guān)性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶(hù)群多為選購

　　首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報率的問(wèn)題。對返租回報等促銷(xiāo)措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類(lèi)客戶(hù)占本項目的成交客戶(hù)比例亦不算太大。約占成交客戶(hù)的5％。

　　第二類(lèi)：經(jīng)濟富裕的本地村民

　　客戶(hù)類(lèi)型

　　篇三：大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

　　宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境分析

　　前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀(guān)經(jīng)濟因素 2、 社會(huì )與人口因素 3、 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素

　　二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應分析 1）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)內容分析

　　前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類(lèi)

　　◆ 飲食、娛樂(lè )等 ◆ 文化體育類(lèi)

　　◆ 百貨、超市和士多類(lèi)

　　◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類(lèi) ◆ 精品、鞋和皮具類(lèi) ◆ 五金、機電、化工類(lèi) ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類(lèi) ◆ 美容美發(fā)類(lèi) ◆ 醫藥類(lèi)、 ◆ 家私類(lèi)

　　◆ 職介和中介類(lèi)

　�。ㄒ陨蠋追N類(lèi)型要求詳細描述，包括面積、商店數量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調查的背景： ● 目的 ● 時(shí)間 ● 范圍

　　● 方法（分組等） 3）、城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)區位指標分析 前言：綜合概述 ● 區位——租金 ● 區委——經(jīng)營(yíng)內容 ● 區委——面積 4）經(jīng)營(yíng)內容指標分析 ◆ 經(jīng)營(yíng)內容——租金 ◆ 經(jīng)營(yíng)內容——面積

　　◆ 經(jīng)營(yíng)內容——規模（數量）

　　◆ 經(jīng)營(yíng)內容指標分析綜述 5）、價(jià)格指標分析 ● 租價(jià)水平分段 ● 價(jià)格市場(chǎng)分布

　　● 月租價(jià)、平方租價(jià)所占市場(chǎng)比例分析 ● 租價(jià)對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價(jià)格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價(jià)格 7）、環(huán)境指標分析 8）、總體綜述（結論）

　　4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述

　　通過(guò)對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場(chǎng)的現狀 1）、商業(yè)以臨街商鋪為主 2）本城鎮的商鋪消費潛力大 3）本城鎮的商廈經(jīng)營(yíng)方式落后 （以上三個(gè)點(diǎn)需要詳述） 三、項目本身市場(chǎng)價(jià)值 1、 商業(yè)價(jià)值 2、 人文價(jià)值 3、 市政支持 4、 自身資源價(jià)值 總論：

　　中心市場(chǎng)分析 一、區位環(huán)境分析 二、商圈分析

　　1、 本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、 消費群體分析

　　克估計得上去全范圍內，其服務(wù)對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動(dòng)消費群 3、 客流量分析 三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風(fēng)險分析

　　1、 購物中心產(chǎn)品升級 1） 省級1：創(chuàng )收升級

　　2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來(lái)不確定 2、 武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：

　　類(lèi)比競爭項目分析

　　一、類(lèi)比競爭項目商業(yè)組合分析

　　項目二： ……

　　二、項目SWOT分析： 1、 項目?jì)?yōu)勢分析 規模 地理位置 ……

　　2、 項目劣勢分析 ……

　　3、 項目的機會(huì ) ……

　　4、 項目的威脅 …… 市場(chǎng)定位

　　一、項目主題定位既形象定位 1、 市場(chǎng)定位 定位：

　　市場(chǎng)分析綜合（定位支撐）： 2、 本案形象定位 本案總體特征：

　�。ǚ治鐾戤吿卣骱箝_(kāi)始定位）

　　綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位

　　通過(guò)以上的分析，結合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場(chǎng)，本案指定為：

　　主體推廣描述 1） 形象篇

　　2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、 檔次定位

　　(分為：高中第三擋) 5、 價(jià)格定位

　　售價(jià)

　　6、 本案目標市場(chǎng)定位 1） 定位的依據： 2） 目標市場(chǎng)定位： ● 投資者——目標客戶(hù) ① 核心客戶(hù)： ② 重要客戶(hù)： ③ 偶得客戶(hù)：

　　● 經(jīng)營(yíng)者——主力店 ⊙某超市 引進(jìn)原因 位置

　　7、 項目功能定位

　　經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見(jiàn)表：

　　8、 銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理定位 經(jīng)營(yíng)定位依據：

　　1） ……與買(mǎi)家達成經(jīng)營(yíng)權回收協(xié)議，在幾年之內有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營(yíng)……

　　2） ……集中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權已統一招租

　　3） 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場(chǎng)的租價(jià)穩定……

　　4） 物業(yè)水平是商場(chǎng)能否長(cháng)久經(jīng)營(yíng)旺盛的重要環(huán)節，從商場(chǎng)日后長(cháng)遠經(jīng)營(yíng)的角度，商場(chǎng)的總體宣傳，需要有管理者統一制進(jìn)行，在管理費中也需考慮包含商場(chǎng)的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷(xiāo)售和長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，本案銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理定位為：……

　　二、業(yè)態(tài)組合定位

　　1、 本案業(yè)態(tài)組合依據： ……

　　2、 本案業(yè)態(tài)組合類(lèi)比

　　業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優(yōu)點(diǎn)： 3） 組合缺點(diǎn)： 組合模式二： ……

　　3、 確定本案組合定位

　　根據本案城市現有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實(shí)現銷(xiāo)售和成功運營(yíng)，對本案個(gè)功能分區和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行規劃。

　　三、目標客戶(hù)鎖定及分析 1、 本案消費市場(chǎng)現狀 ……

　　2、 本案目標客戶(hù)描述 1） 按目標客戶(hù)群性質(zhì)分類(lèi)

　　本案的目標客戶(hù)可分為群明性和引導性?xún)纱箢?lèi)引導性目標客戶(hù)是針對本案形象、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來(lái)的人流類(lèi)型提出的；明性客戶(hù)群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時(shí)購買(mǎi)或租賃的商家和投資者。

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