養老地產(chǎn)發(fā)展現狀及融資策略論文
引言
2013年，我國60歲以上老年人日了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1,000萬(wàn)。本世紀中葉，60歲以上人日將達到峰值4.87億，占總人日的比重達34.80Io 0 2012年末，重慶市60歲以上的老年人日達到了584萬(wàn)，占重慶市人日比例約17 %，并呈現出“未富先老”、地區老齡化程度小平衡、城鄉倒置等特點(diǎn)。而對我國未來(lái)龐大的老年人日，老年人日分層次養老，應該是比較現實(shí)的選擇。建設以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務(wù)體系。社會(huì )力量成為發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的“主角”。政府應做好“�；�、兜底線(xiàn)”的基礎工作，著(zhù)力保障特殊困難老年人群的養老服務(wù)需求，確保人人享有基本養老服務(wù)。
目前，國內有多種養老模式，主要分為居家養老、社區養老、機構養老。隨著(zhù)居民收入和儲蓄的顯著(zhù)增加，社會(huì )對老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開(kāi)發(fā)等因索，養老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區，老年人對老年社區的需求呈現快速增長(cháng)趨勢。養老地產(chǎn)應作為中高收入老年群體社會(huì )養老的一種重要形式。
雖然國家表示支持社會(huì )資金介入養老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進(jìn)的養老地產(chǎn)在融資問(wèn)題上荊棘叢生。制約我國養老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素:一是土地;二是資金。在土地方面，國家在養老地產(chǎn)項目上政策非常優(yōu)惠:土地可以免招拍掛:項目享受稅費減免
一、重慶養老地產(chǎn)項目發(fā)展現狀和面臨的困境
現階段，重慶在建和擬建主要的養老地產(chǎn)項目有6個(gè)，分別是: 南岸:寬庭實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的如恩歲月醫療護理養老公寓
巴南:常青國際養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的巴南羊鹿山常青國際養生園
萬(wàn)盛:金科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金科中華養生城
大足:臺企品安生命集團開(kāi)發(fā)的五星級養老院
南川:美國舒侖士頤養國際打造的國內首個(gè)養老護理主題大型國際社區
壁山:中水電地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重慶三擔健康城
二、重慶典型養老地產(chǎn)項目的項目融資分析和財務(wù)分析
在重慶現有的養老地產(chǎn)項目中，范圍內具有典型意義的養老地產(chǎn)項目是RY醫療護理養老公寓(出于企業(yè)商業(yè)秘密的`考慮，項目名稱(chēng)用RY代替)，在區縣范圍內具體典型意義的養老地產(chǎn)項目是JS養生城(出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項目名稱(chēng)用JS代替)。筆者通過(guò)專(zhuān)家訪(fǎng)談法，從相關(guān)企業(yè)負責人處獲得了與項目相關(guān)的經(jīng)濟數據，以下分別對以上兩個(gè)項目做實(shí)證分析。
RY醫療護理養老公寓項目融資分析和財務(wù)分析。在獲得項目相關(guān)的經(jīng)濟數據的基礎上，進(jìn)行本項目的總投資估算，結果如下:本項目總投資3.97億元，其中:建設成本3.21億元，配套的三甲醫院投資1,000萬(wàn)元，項目裝修費3,000萬(wàn)元，項目建設期資金利息(靜態(tài)，年利率:12%) 3 } 600萬(wàn)元(項目建設期:24個(gè)月)。
三、重慶養老地產(chǎn)項目融資模式
(一)重慶養老地產(chǎn)建設項目融資模式選擇。項目融資模式有PPP,BOT,PFI，等等。
即public-private partnership的縮寫(xiě)，通常譯為“公私合伙/合營(yíng)”。PPP本質(zhì)上是公共和私營(yíng)部門(mén)為基礎設施的建設和管理而達成的長(cháng)期合同關(guān)系，公共部門(mén)由在傳統方式下公共設施和服務(wù)的提供者變?yōu)楸O督者和合作者，它強調的是優(yōu)勢的互補、風(fēng)險的分擔和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系。狹義的PPP,更加強調政府在項目中的所有權(有股份以及與企業(yè)過(guò)程中的風(fēng)險分擔和利益。
BOT，即build-operate-transfer(建設一經(jīng)營(yíng)一移交)，是相對比較簡(jiǎn)單的或典型的特許經(jīng)營(yíng)項目融資模式。BOT是指政府(主要是省市級以上)通過(guò)特許權協(xié)議，授權外商或私營(yíng)商進(jìn)行項目(主要是基礎設施和自然資源開(kāi)劫的融資、設計、建造、經(jīng)營(yíng)和維護，在規定的特許期(通常為10-30年)內向該項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營(yíng)和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿(mǎn)后，項目將移交(一般是免費)給政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫(xiě)，即“私營(yíng)主動(dòng)融資”。PFI起源于英國，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng )新的公共項目融資模式。PFI更強調的是私營(yíng)企業(yè)在融資中的主動(dòng)性和主導h}。采用這種模式是政府部門(mén)發(fā)起項目，由財團進(jìn)行項目建設運營(yíng)，并按照事先的規定，提供所需的服務(wù)，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務(wù)，而并非旨在最終的基礎設施和公共服務(wù)設施的所有權。在PFI下，公共部門(mén)在合同期內應使用承包
四、對重慶養老地產(chǎn)運用PFI融資模式的建議
發(fā)展養老地產(chǎn)，是人口老齡化的現實(shí)需要，但融資問(wèn)題阻礙了其社會(huì )養老功能的實(shí)現。政府一定程度地參與養老地產(chǎn)項目，規范和監督養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，對于降低項目風(fēng)險，提高社會(huì )資金進(jìn)入養老地產(chǎn)乃至養老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項目的社會(huì )性和外部性效應，最終實(shí)現社會(huì )養老功能重要。
目前，我國缺失對養老地產(chǎn)和PFI方面的立法監督，為了保證PFI融資模式對重慶養老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議: 要完善養老地產(chǎn)相應的投資法律法規，出臺針對性強的法律，使其適應PFI項目建設和經(jīng)營(yíng)的需要。
加強項目風(fēng)險管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險分配機制，這是PFI項目能否成功的關(guān)鍵,應當建立政府監管體系和扶持力度，明確養老地產(chǎn)中的政府部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)的責任和義務(wù)，設定法定的監管機構和問(wèn)責制，產(chǎn)生激勵約束機制。
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