汽車(chē)資產(chǎn)評估報告范文
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魯正信評報字(2014)第 0031 號##客車(chē)股份有限公司:
山東**資產(chǎn)評估有限公司接受##客車(chē)股份有限公司的委托,根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則,采用成本法,按照必要的評估程序,對##客車(chē)股份有限公司擬資產(chǎn)轉讓所涉及的##客車(chē)股份有限公司部分固定資產(chǎn)—房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)在 2014 年 3 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估�，F將資產(chǎn)評估情況報告如下:
一、委托方、產(chǎn)權持有單位和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者
(一)委托方及產(chǎn)權持有單位簡(jiǎn)介
1.本次評估的委托方及產(chǎn)權持有單位均為##客車(chē)股份有限公司
中文名稱(chēng):##客車(chē)股份有限公司
公司注冊號:321000000006667
公司法定代表人:金長(cháng)山
公司注冊資本:22,000.00 萬(wàn)元
公司住所:揚州市邗江汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園濰柴大道 2 號
公司所處行業(yè):屬機械制造行業(yè)下的汽車(chē)行業(yè)
2.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍
經(jīng)營(yíng)范圍:客車(chē)、特種車(chē)、農用車(chē)、汽車(chē)零部件的開(kāi)發(fā)、制造、銷(xiāo)售、進(jìn)出口及維修服務(wù)。機動(dòng)車(chē)輛安全技術(shù)檢驗(依法取得行政許可后在許可范圍內經(jīng)營(yíng))。
3.產(chǎn)權持有單位歷史沿革
##客車(chē)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司)是經(jīng)江蘇省人民政府蘇政復(1998)122 號文批準,由江蘇亞星汽車(chē)集團有限公司(原名江蘇亞星客車(chē)集團有限公司)作為主發(fā)起人,聯(lián)合揚州江揚船舶集團公司、揚州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)總公司、江蘇揚農化工集團有限公司、揚州冶金機械有限公司共同發(fā)起設立的股份有限公司。1999 年 7 月 16 日經(jīng)中國證券監督管理委員會(huì )證監發(fā)行字[1999]85 號文核準,向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股 6,000.00萬(wàn)股,并于 1999 年 8 月 31 日在上海證券交易所掛牌交易。
2004 年,江蘇亞星汽車(chē)集團有限公司將其持有公司的 12,857.25 萬(wàn)股國家股中的11,527.25 萬(wàn)股(占公司 60.67%的股份)轉讓給揚州格林柯?tīng)杽?chuàng )業(yè)投資有限公司, 并于 2004
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文年 4 月 30 日完成股權過(guò)戶(hù)手續。
2006 年 6 月,揚州格林柯?tīng)杽?chuàng )業(yè)投資有限公司將其持有公司的 11,527.25 萬(wàn)股(占公司 60.67%的股份)轉讓給江蘇亞星汽車(chē)集團有限公司,并于 2006 年 12 月 7 日完成股權過(guò)戶(hù)手續。
2007 年 5 月,公司 2007 年第一次臨時(shí)股東大會(huì )通過(guò)向無(wú)限售流通股 6,000.00 萬(wàn)股,以資本公積金按 10:5 的比例定向轉增股本 3,000.00 萬(wàn)股。
經(jīng) 2011 年 4 月 18 日國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )國資產(chǎn)權[2011]278 號《關(guān)于##客車(chē)股份有限公司股份持有人變更有關(guān)問(wèn)題的批復》,和 2011 年 9 月 7 日中國證券監督管理委員會(huì )證監許可[2011]1425 號《關(guān)于核準濰柴(揚州)亞星汽車(chē)有限公司公告##客車(chē)股份有限公司收購報告書(shū)并豁免其要約收購義務(wù)的批復》,江蘇亞星汽車(chē)集團有限公司將持有公司的 51.00%股權無(wú)償劃撥給濰柴(揚州)亞星汽車(chē)有限公司,并于 2011年 9 月 27 日在中國證券登記結算有限責任公司上海分公司辦理完劃轉股份的過(guò)戶(hù)登記手續。
4.產(chǎn)權持有單位對被評估對象執行的會(huì )計政策
(1)固定資產(chǎn)確認標準:
為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的,使用年限超過(guò)一年,單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)。
(2)固定資產(chǎn)計價(jià):
按取得時(shí)的實(shí)際成本計價(jià)。取得時(shí)的成本包括買(mǎi)價(jià)、進(jìn)口關(guān)稅、運輸和保險等相關(guān)費用,以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出。
(3)固定資產(chǎn)分類(lèi)為:
房屋建筑物、機器設備、運輸工具及其他設備。
(4)固定資產(chǎn)折舊方法:
采用直線(xiàn)法計提折舊,并按各類(lèi)固定資產(chǎn)的原值、估計經(jīng)濟使用年限和預計殘值確定其折舊率。
(5)固定資產(chǎn)減值準備:
期末,固定資產(chǎn)有減值的計提減值準備
(二)委托方與產(chǎn)權持有單位的關(guān)系
委托方與產(chǎn)權持有單位均為##客車(chē)股份有限公司。
(三)其他評估報告使用者
山東**資產(chǎn)評估有限公司 5
##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文
除國家法律法規規定的其他報告使用者外,資產(chǎn)評估約定書(shū)沒(méi)有約定其他報告使用者。
二、評估目的
本次評估目的是對##客車(chē)股份有限公司部分固定資產(chǎn)--房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)在評估基準日所表現的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),為##客車(chē)股份有限公司擬資產(chǎn)轉讓的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象和評估范圍概況
評估對象為##客車(chē)股份有限公司部分固定資產(chǎn)--房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,評估范圍是##客車(chē)股份有限公司截止 2014 年 3 月 31 日申報的房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)。
(二)評估范圍內主要資產(chǎn)狀況
1.評估范圍內主要資產(chǎn)實(shí)體狀況
建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)為房屋建(構)筑物,房屋建筑物計 24 棟,建筑面積 51766.00 平方米,構筑物 43 項。房屋建(構)筑物大部分為公司生產(chǎn)用建筑,少部分作為辦公使用,位于公司擁有的宗地之上。以上委估的房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)目前全部處于閑置狀態(tài)。
房屋建筑物多為 1990-1996 年建設的底盤(pán)車(chē)間新廠(chǎng)房、聯(lián)合廠(chǎng)房、高檔車(chē)廠(chǎng)房、特種車(chē)輛試交站、涂裝車(chē)間去渣房、油料庫、危險品庫、加油站、充電間、廁所、排澇站、亞星試交組及整車(chē)檢測線(xiàn)及為之配套的附屬設施。主要生產(chǎn)車(chē)間為鋼結構、鋼混結構房屋,其他配套建筑多為混合結構房屋。構筑物為 1991-2012 年建設的砼路面、院墻、彩鋼棚、下料簡(jiǎn)易棚、排澇站節制閘、下水道等。
典型房屋建筑物詳細情況如下:
底盤(pán)車(chē)間新廠(chǎng)房(房屋建筑物評估明細表序號 2)
該建筑物為大型鋼構廠(chǎng)房,建筑面積 8477.04 平方米。主剛架材料采用 Q235-B 鋼,鋼材性能符合《普通碳素結構鋼技術(shù)條件》GB/T700 及《低合金高強度結構鋼》GB/T1591標準;焊接符合 JGJ81-2002 標準,焊接完成后構件噴砂除銹達到 GB8923-88,Sa21/2 標準,結構構件采用高強螺栓連接符合 GB/T3632。
(1)檁條及結構附件:
檁條及結構附件由屋墻面檁條、支撐、拉桿等組成,檁條為冷彎“C”型高強冷彎型鋼,檁條、支撐、拉桿與鋼柱和鋼梁連接前已預先打孔,采用鍍鋅螺栓在現場(chǎng)連接。風(fēng)荷載通過(guò)圓鋼、角鋼或鋼管交叉布置傳遞到建筑物的基礎。檁條基材最小屈服強度為 235MPa,
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文Q235-B 鋼,基材表面連續熱浸鍍鋅,符合 ASTM A525M Z275 標稱(chēng)鍍鋅量 275g/m2。
(2)屋面板:
屋面板為 50 厚聚苯乙烯復合板,外板為 0.476 厚白灰色 V950 板,內板為 0.326 厚白灰色 V950 板。
(3)墻面板及墻體:
工程外墻體底層地面米以上墻面板為 50 厚聚苯乙烯復合板,外板為 0.476 厚白灰色V950 板,內板為 0.326 厚白灰色 V950 板。
(4)門(mén)窗:
門(mén)采用 75 厚復合板推拉門(mén),窗戶(hù)采用鋁合金窗。
(5)防火涂料
鋼柱、鋼梁面漆為防火涂料,鋼柱耐火極限 2 小時(shí),鋼梁耐火極限 1.5 小時(shí)。
(6)基礎:
基礎為 C30 砼獨立基礎,墊層為 C15 砼墊層。
(7)地面:
C25 砼地面 150 厚金剛砂耐磨地面,300 厚 3:7 灰土墊層夯實(shí)。
2.評估范圍內主要資產(chǎn)法律狀況
(1)土地使用權登記狀況
根據委托方提供的資料,該房屋建筑物所占用的土地為##客車(chē)股份有限公司租賃江蘇亞星客車(chē)集團有限公司的土地。
(2)房產(chǎn)登記狀況
依據委托方提供的《房屋所有權證》,其發(fā)證機關(guān)均為揚州市房產(chǎn)管理局,其具體的權利狀況如下表所示:
房屋權利狀況明細表
房屋所 房屋總 所在層 房屋所有權權證
房屋坐落 幢號 結構 建筑面積
有權人 層數 數
渡江南路41號 75 鋼 8477.04 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
揚州亞
渡江南路41號 93 鋼混 3144.46 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
星客車(chē)
股份有 渡江南路41號 66 鋼混 24255.5 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
限公司
渡江南路41號 81 鋼 11160.31 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
山東**資產(chǎn)評估有限公司 7
##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文
渡江南路41號 79 鋼 651.6 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 62 混合 551.08 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 100 混合 46.98 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 101 混合 16.38 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 63 排架 231.25 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 68 混合 114.8 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 69 混合 371.48 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 70 混合 43.36 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 71 混合 223.62 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 72 混合 69.33 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 76 混合 138.82 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 82 鋼 173.46 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 83 混合 110.09 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 87 混合 138.44 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 88 混合 83.72 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 89 混合 27.29 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 97 混合 14.03 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 98 混合 34.04 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
渡江南路41號 91 混合 26.93 1 1 揚房權證廣字第2008013350號
渡江南路41號 67 混合 1,661.99 1 1 揚房權證廣字第2008013353號
-- -- -- 51,766.00 -- -- --
(3)他項權利事項
根據委托方提供的材料,房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)未設定抵押等他項權利。
3.評估范圍內主要資產(chǎn)經(jīng)濟狀況
被評估房屋建筑物實(shí)際用途與規劃用途一致,沒(méi)有發(fā)現經(jīng)濟性貶值現象的存在。
(四)其他特別事項
1.被評估資產(chǎn)價(jià)值重估情況
納入評估范圍內部分資產(chǎn),為##股份有限公司 2008 年 5 月份收購的##
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文商用車(chē)資產(chǎn),故 2008 年根據資產(chǎn)評估結論進(jìn)行過(guò)賬面調整。
2.納入評估范圍的其他資產(chǎn)與委托方及產(chǎn)權持有單位申報評估的資產(chǎn)范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
(一)價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次資產(chǎn)評估確定的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
(二)價(jià)值類(lèi)型的選取理由
本次評估為##客車(chē)股份有限公司擬資產(chǎn)轉讓的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。資產(chǎn)報告使用各方要求評估結果公允、公正,并且報告使用各方會(huì )在各自理性行事且未受任何強迫的情況下使用本報告評估結論,故本次評估選用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
五、評估基準日
(一)評估基準日的確定
本項目資產(chǎn)評估基準日是 2014 年 3 月 31 日;
(二)確定評估基準日所考慮的主要因素:
1.評估基準日是委托方及相關(guān)當事方根據本次經(jīng)濟行為及評估目的確定的;
2.與評估目的的實(shí)現日接近;
3.基準日選擇評估人員現場(chǎng)勘查日,能夠真實(shí)反映評估對象的實(shí)際狀況;
4.為會(huì )計核算月末,便于財務(wù)核算。
(三)取價(jià)標準
評估中的一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。
六、評估依據
(一)經(jīng)濟行為依據:
(1)濰柴(揚州)亞星汽車(chē)有限公司出具的《關(guān)于亞股公司資產(chǎn)清理的報告》;
(2)委托方與山東**資產(chǎn)評估有限公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》。
(二)法律法規:
1. 《中華人民共和國公司法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議修訂);
2. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第 29 號,2007 年
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文8 月 30 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十九次會(huì )議修訂);
3. 《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議修訂);
4. 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》;《中華人民共和國土地管理法》(2004年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議修訂);
5. 其他與評估工作相關(guān)的法律、法規和規章制度等。
(三)準則依據:
1. 《資產(chǎn)評估準則—基本準則》(財企(2004)20 號);
2. 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》(財企(2004)20 號);
3. 《資產(chǎn)評估準則—評估報告》;
4. 《資產(chǎn)評估準則—評估程序》;
5. 《資產(chǎn)評估準則—不動(dòng)產(chǎn)》;
6. 《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》;
7. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》;
8. 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》;
9. 《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T50291-1999)。
(四)權屬依據:
1. 委托方及產(chǎn)權持有單位提供的國有土地使用證;
2. 委托方及產(chǎn)權持有單位提供的房屋所有權證及權屬說(shuō)明;
3. 委托方及產(chǎn)權持有單位提供的委估資產(chǎn)清單、評估基準日財務(wù)報表等相關(guān)資料;
4. 其他權屬證明材料。
(五)取價(jià)依據:
1.《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》;
2.有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹、說(shuō)明;
3.《建設工程工程量清單計價(jià)規范》(GB50500-2008);
4.《江蘇省建筑與裝飾工程計價(jià)表》(2003 年);
5.《江蘇省安裝工程計價(jià)表》(2003 年);
6.《江蘇省建設工程費用定額》(2009 年版);
7.《揚州工程造價(jià)管理》2014 年期指導價(jià);
8.工程造價(jià)信息及評估人員搜集的市場(chǎng)價(jià)格信息;
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文
9.委托方提供的工程圖紙及其他費用、建設單位管理費等取費文件及取費標準;
10.《房地產(chǎn)估價(jià)規范》GB/T 50291-1999;
11.原城鄉建設環(huán)境保護部 1984 年頒發(fā)的房屋耐用年限標準經(jīng)濟壽命年限;
12.《房屋完損等級評定標準》、《鑒定房屋新舊程度的參考依據》、《房屋不同成新率的評分標準及修正系數》;
13.國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價(jià)格[2007]670 號《建設工程監理與相關(guān)服務(wù)收費管理規定》;
14.產(chǎn)權持有者提供的工程圖紙、預(結)算資料及其他費用、建設單位管理費等取費文件及取費標準;
15.江蘇省和揚州市關(guān)于工程造價(jià)的現行有關(guān)規定及其它相關(guān)的工程造價(jià)法規;
16.評估人員現場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調查情況;
17.其它相關(guān)資料。
(六)其他參考依據
1. ##客車(chē)股份有限公司有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹、說(shuō)明;
2. ##客車(chē)股份有限公司撰寫(xiě)的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》;
3. 其它相關(guān)資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
由于在市場(chǎng)上很難找到被評估對象大致相同或相似的交易案例,并且評估對象沒(méi)有單獨獲取收益的能力,故本次沒(méi)有采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評估;根據評估對象的實(shí)際狀況及所收集的資料,本次評估采用成本法進(jìn)行。
(二)評估方法的基本原理
(1)重置成本法
重置成本法是現時(shí)條件下被評估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值后估算資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其計算公式一般表述為:
建筑物評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
或建筑物評估值=重置成本×綜合成新率
評估人員根據建筑物的具體情況加以分析后認為,范圍內建筑物評估價(jià)值將考慮由于新工藝、新材料、新技術(shù)出現的一般影響,故本次評估不再計取建筑物功能性貶值;評估人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化、其價(jià)值能得到實(shí)現這一現狀,本次評估
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文不再計取經(jīng)濟性貶值。本次評估主要考慮實(shí)體性貶值,又稱(chēng)有形磨損貶值,也稱(chēng)有形損耗,是指建筑物在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導致的磨損、變形、自然老化等物理性能的損耗或下降造成實(shí)體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值,主要根據建筑物的各組成部分,參考已使用年限、對勘察的各部分現狀及其它因素恰當的綜合評定。
首先,確定建筑物重置成本。以房屋建筑物預(結)算資料中主要工程量為依據,按現行定額標準,計算直接費,根據規定的取費程序計算其建安工程造價(jià),再加上前期費用及其它費用、資金成本確定重置成本。計算公式:重置成本=建筑安裝工程造價(jià)+前期費用與其它費用+資金成本。
其次,采用綜合評定法確定其成新率。依據對房屋各部位完損情況的察看,結合設計、施工質(zhì)量、維修保養現狀和使用環(huán)境條件,按照《房屋完損等級評定標準》分別按房屋的結構:基礎、承重構件、非承重結構、屋面、樓地面;裝修:門(mén)窗、粉飾、頂棚、細木裝修;安裝:水衛、電照、暖氣等進(jìn)行評定分數,并乘以不同結構類(lèi)型、層次的修正系數求出打分成新率;再按照房產(chǎn)已使用年限和剩余使用年限用年限法確定另一成新率。最后將兩個(gè)成新率加權相加確定建筑物的綜合成新率。
最后,重置成本與綜合成新率相乘得到各建筑物的評估價(jià)值。
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
山東**資產(chǎn)評估有限公司接受評估委托后,立即組成資產(chǎn)評估組制定評估計劃,正式進(jìn)入現場(chǎng),開(kāi)展評估工作。我們根據國家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評估準則和國家有關(guān)法規的規定,對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行了評估,具體步驟如下:
(一)明確下列評估業(yè)務(wù)基本事項:
1.向委托方了解是否存在委托方以外的其他報告使用者,并了解評估報告使用者及其與委托方的關(guān)系;
2.了解與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟行為,明確評估目的;
3.了解評估對象基本情況及納入評估范圍資產(chǎn)的具體類(lèi)型、分布情況和特性;了解產(chǎn)權持有單位(產(chǎn)權持有者)所處行業(yè)、法律環(huán)境、會(huì )計政策、股權狀況等情況;
4.根據評估目的確定價(jià)值類(lèi)型,并與委托方就具體價(jià)值類(lèi)型含義達成一致;
5.按照有利于評估結論有效服務(wù)于評估目的的原則,協(xié)助委托方確定評估基準日;
6.明確評估報告的使用限制,并取得委托方的理解;
7.與委托方協(xié)商確定評估報告提交時(shí)間及方式;
8.與委托方協(xié)商確定評估服務(wù)費總額、支付時(shí)間和方式;
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9.明確委托方、產(chǎn)權持有單位工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項。
(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)
根據評估業(yè)務(wù)具體情況,對自身專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價(jià),與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū),明確雙方的責任與義務(wù)。
(三)編制評估計劃
接受委托后,項目負責人編制評估計劃。對現場(chǎng)調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務(wù)的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案做出安排與規劃,并報評估機構相關(guān)負責人審核、批準后執行。
(四)現場(chǎng)調查
1.現場(chǎng)調查人員組織、實(shí)施時(shí)間
(1)2014 年 5 月 5 日—5 月 6 日,組織評估人員檢查資產(chǎn)的賬務(wù)清查情況,復核賬面記錄及有關(guān)會(huì )計處理是否正確;
(2)2014 年 5 月 6 日—2014 年 5 月 9 日,組織評估人員對房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)盤(pán)點(diǎn);請企業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)人員協(xié)助文件的調查和收集工作,對企業(yè)所在地主要材料進(jìn)行價(jià)格詢(xún)證等。
(3)2014 年 5 月 10 日,檢查復核資產(chǎn)清查評估明細表,核對相關(guān)文件資料及產(chǎn)權證明資料,并對資產(chǎn)清查結果予以核實(shí)。
2.現場(chǎng)調查過(guò)程
評估人員根據資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規定及企業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn),指導被評估企業(yè)清查資產(chǎn)與收集資料,然后對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí),對產(chǎn)權予以關(guān)注,并對收集的資料進(jìn)行驗證,具體步驟如下:
(1)指導企業(yè)資產(chǎn)申報工作
評估人員進(jìn)駐企業(yè),指導企業(yè)在資產(chǎn)自查的基礎上,按照評估機構提供的“資產(chǎn)清查評估明細表”、“評估資料清單”及其填寫(xiě)要求,對評估范圍內的資產(chǎn)逐一登記填報;指導企業(yè)按“評估資料清單”準備評估所需的相關(guān)資料。
(2)審查資產(chǎn)申報評估明細表
評估人員在查閱有關(guān)會(huì )計記錄和反映評估對象狀態(tài)、性能、經(jīng)濟技術(shù)指標及形成過(guò)程等信息資料的基礎上,對企業(yè)提供的資產(chǎn)申報明細表進(jìn)行審查,使評估范圍內的各項資產(chǎn)不重不漏、且資產(chǎn)數量及價(jià)值特征等相關(guān)信息在評估明細表中反映準確和完整。
(3)現場(chǎng)勘察
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現場(chǎng)勘察主要是對房屋建筑物資產(chǎn)現狀進(jìn)行實(shí)地調查和了解。本次依據企業(yè)提供的房屋、構筑物等評估明細表,對資產(chǎn)的數量、功能特征、使用及運行狀況、完好情況等進(jìn)行逐一勘察核實(shí),并形成詳實(shí)的現場(chǎng)核實(shí)記錄。
對房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)在核實(shí)清單等原始資料的基礎上,逐一勘察建筑物的建筑面積、外圍尺寸、檐高、層高、柱距、跨度、數量、位置、結構形式、裝修標準及使用功能、牢固程度等,并根據清查情況補充建筑物清查評估明細表;
對構筑物類(lèi)資產(chǎn)勘察核實(shí)的尺寸、結構形式、建筑做法、功能及使用現狀等,并根據清查情況補充構筑物清查評估明細表;
(4)產(chǎn)權核實(shí)
產(chǎn)權核實(shí)主要是對評估范圍內的房屋、構筑物權利狀況的核實(shí),并根據清查核實(shí)結果,確認企業(yè)申報資產(chǎn)的權利主體是否明確、財產(chǎn)來(lái)源是否合法、資產(chǎn)權益的劃分是否完整和清楚。
(5)完善資產(chǎn)評估明細表
根據現場(chǎng)勘察結果,進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估明細表的填報內容,使評估范圍所涉及的各項資產(chǎn)賬、證、表、實(shí)相符一致。
(6)交換意見(jiàn)
將初步資產(chǎn)清查結論與委托方交換意見(jiàn),進(jìn)行適當的分析、修改,形成清查結論。
(五)收集評估資料
評估資料主要包括評估對象的產(chǎn)權依據和作價(jià)依據。產(chǎn)權依據采用由企業(yè)直接提供的方式進(jìn)行收集;作價(jià)依據本次采用由企業(yè)提供資產(chǎn)購建的原始成本資料和由評估人員查詢(xún)相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格信息相結合的方式進(jìn)行收集。
(六)評定估算
根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、評估資料收集情況等相關(guān)條件,選用適當的評估方法,對收集的評估資料進(jìn)行必要的分析、歸納和整理,選取相應的公式和參數進(jìn)行分析、計算和判斷,形成初步結論。
(七)綜合分析確定評估結果
項目負責人對形成的初步評估結論進(jìn)行綜合分析,形成初步評估結論,對重大問(wèn)題報單位負責人召集有關(guān)人員討論;并在不影響對最終評估結論進(jìn)行獨立判斷的前提下,與委托方或者委托方許可的相關(guān)當事方就評估報告有關(guān)內容進(jìn)行必要溝通,形成最終評估結論。
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(八)編制和提交評估報告
在執行評定估算、綜合分析后,根據法律、法規和資產(chǎn)評估準則的要求編制評估報告,經(jīng)內部審核后,按業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求向委托方提交評估報告。
九、評估假設
(一)國家現行的有關(guān)法律法規及政策、國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢無(wú)重大變化,本次交易各方所處地區的政治、經(jīng)濟和社會(huì )環(huán)境無(wú)重大變化,無(wú)其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。
(二)針對評估基準日資產(chǎn)的實(shí)際狀況,假設資產(chǎn)繼續原地原用途使用。
(三)假設公司的經(jīng)營(yíng)者是負責的,且公司管理層有能力擔當其職務(wù)。
(四)除非另有說(shuō)明,假設公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規。
(五)有關(guān)利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。
(六)無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預見(jiàn)因素對評估對象造成重大不利影響。
(七)不考慮控股權和少數股權等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià),也不考慮流動(dòng)性對評估對象的影響。
(八)不考慮評估增減值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費。
(九)不考慮未付工程款、設備款對評估對象價(jià)值的影響。
(十)不考慮抵押、擔保訴訟等或有事項對評估對象價(jià)值的影響。
(十一)不考慮交易稅費對評估對象價(jià)值的影響。
本評估報告及評估結論是依據上述評估假設和限制條件,以及本評估報告中確定的原則、依據、條件、方法和程序得出的結果,若上述前提條件發(fā)生變化時(shí),本評估報告及評估結論一般會(huì )自行失效。
十、評估結論
本次評估根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則,依據評估對象的實(shí)際狀況、有關(guān)市場(chǎng)交易資料和現行市場(chǎng)價(jià)格標準,并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄,以資產(chǎn)的繼續使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提,對##客車(chē)股份有限公司部分固定資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值采用成本法進(jìn)行了評估,評估結果如下:
賬面原值 66,224,532.82 元,賬面凈值 55,691,355.24 元,評估原值 96,750,891.38元,評估凈值 57,840,049.40 元,增值 3.86%。詳見(jiàn)下表:
##客車(chē)股份有限公司評估結果匯總表
單位:人民幣元
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賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增值率%
編號 科目名稱(chēng)
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
房屋建筑物類(lèi)合計 66,224,532.82 55,691,355.24 96,750,891.38 57,840,049.40 46.10 3.86
4-6-1 固定資產(chǎn)-房屋建筑物 61,787,385.24 51,909,176.87 89,083,950.03 54,208,174.57 44.18 4.43
4-6-2 固定資產(chǎn)-構筑物及其他輔助設施 4,437,147.58 3,782,178.37 7,666,941.35 3,631,874.83 72.79 -3.97
固定資產(chǎn)合計 66,224,532.82 55,691,355.24 96,750,891.38 57,840,049.40 46.10 3.86
評估結論根據以上評估工作得出,詳細情況見(jiàn)評估明細表。
十一、特別事項說(shuō)明
(一)引用其他機構出具的報告結論的情況
本項目評估報告未引用其他機構出具的報告結論。
(二)權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形
本次涉及的土地使用權為##客車(chē)股份有限公司租賃##客車(chē)集團有限公司土地,土地證號為揚國用(2005)第 0168 號。
除以上事項外,申報資產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出具聲明,產(chǎn)權清晰,不存在權屬資料不全面或者存在瑕疵的情形。
(三)評估程序受到限制的情形
本次評估不存在評估程序受到限制的情形。
(四)評估資料不完整的情形
本次評估不存在評估資料不完整的情形。
(五)關(guān)于經(jīng)濟行為本身對評估結論的影響
本次資產(chǎn)評估對應的經(jīng)濟行為,對評估結論沒(méi)有產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。
(六)評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項
至評估基準日不存在法律、經(jīng)濟等未決事項。
(七)抵押、擔保、租賃等或有事項
至評估基準日不存在抵押、擔保、租賃等或有事項。
(八)期后事項
1.自評估基準日至評估報告日,依據委托方及產(chǎn)權持有單位提供的資料和評估人員現場(chǎng)勘察情況,評估人員未發(fā)現##客車(chē)股份有限公司有重大期后事項發(fā)生。
2.評估基準日后有效期內資產(chǎn)數量發(fā)生變化時(shí),應根據原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。
3.資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生重大變化,并對資產(chǎn)評估價(jià)值已產(chǎn)生了嚴重影響時(shí),委托方應
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##客車(chē)股份有限公司擬部分資產(chǎn)轉讓項目資產(chǎn)評估報告 正文及時(shí)聘請評估機構重新確定評估價(jià)值。
4.委托方在評估基準日至評估報告提出日期之間,資產(chǎn)如發(fā)生變化所產(chǎn)生的訴訟及法律責任,由委托方承擔。
5.發(fā)生評估基準日期后重大事項時(shí),不能直接使用本評估結論。
(九)對評估結論產(chǎn)生重大影響的其他事項
1.本次評估沒(méi)有考慮控股權和少數股權等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià),也沒(méi)有考慮流動(dòng)性對評估對象的影響。
2.本次評估中,房屋建筑物所占用土地為##客車(chē)股份有限公司租賃江蘇亞星客車(chē)集團有限公司的土地。評估時(shí)未考慮土地使用權對房屋建筑物評估價(jià)值的影響。
3.本次評估未考慮評估增減值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費。對評估對象所涉及到的所有稅費,在評估目的實(shí)現時(shí),應由稅務(wù)機關(guān)根據國家稅法的規定據實(shí)征收,并由稅法規定的納稅人承擔,具體稅額在本次評估報告中未作調整。在評估目的實(shí)現時(shí),所有稅費應以主管稅務(wù)部門(mén)核定數字為準,主管稅務(wù)部門(mén)核定金額與賬面記載不符時(shí),應據之調整評估結論。
4.在執行本評估項目過(guò)程中,我們對委托方和相關(guān)當事方提供的評估對象法律權屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗,但對評估對象的法律權屬我們不發(fā)表意見(jiàn),也不作確認和保證。本報告所依據的權屬資料之真實(shí)性、準確性和完整性由委托方和相關(guān)當事方負責。
5.評估結論系根據上述原則、依據、前提、方法、程序得出的,只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立;評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證。6.上述評估結論是本評估機構出具的,受本機構評估人員的執業(yè)水平和能力的影響。
7.根據資產(chǎn)評估的要求,評估測算中所依據的,部分是現行的政策條款,部分是評估時(shí)常用的行業(yè)慣例、統計參數或通用參數。當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí),評估人員將不承擔由于前提條件變化而導致與本次評估結果不同的責任。
8.本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下,在假設委估企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)的前提下,根據公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定現行公允市價(jià),沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響,也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權主體變動(dòng)的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí),評估結果一般會(huì )失效。
以上特別事項,提請報告使用者予以關(guān)注。
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十二、評估報告使用限制說(shuō)明
1.評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
2.評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用;
3.未征得出具評估報告的評估機構同意,評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體,法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外;
4.評估報告的使用有效期:
根據國家有關(guān)規定,本報告評估結論有效期為一年,從資產(chǎn)評估基準日 2014 年 3 月31 日起計算一年內有效。只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實(shí)現日相距不超過(guò)一年時(shí),才可以使用本評估報告;
5.本報告評估結果僅在委托方的假設條件下成立,本報告僅對委托方有效。
十三、評估報告日
本評估項目的報告日為二〇一*年六月五日。
評估機構法定代表人:
簽字注冊資產(chǎn)評估師:
簽字注冊資產(chǎn)評估師:
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二〇一*年六月五日
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