房地產(chǎn)現狀及調查報告
一、目前中國房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題與狀況
房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jì)r(jià)、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀(guān)調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會(huì )低于20%。
市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來(lái)針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢(qián)”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。
房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續迅速增長(cháng)的趨勢)必然反映在房?jì)r(jià)的持續增長(cháng)上; 第二 近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲; 第三 從經(jīng)濟學(xué)理論來(lái)看，房?jì)r(jià)的運動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟增長(cháng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長(cháng)趨勢被迫中斷，否則房?jì)r(jià)的運行趨勢只會(huì )上升，而不可能下降。 普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。
為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來(lái)2—3年，隨著(zhù)各地房地產(chǎn)宏觀(guān)調控細則的相繼出臺，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應將有所增加。 東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉移戰線(xiàn)，大力開(kāi)拓東部二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)，并逐漸向全國延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)普遍存在的問(wèn)題
1、 房地產(chǎn)的整體規模增大。首先，就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規模逐漸擴大，占社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開(kāi)發(fā)規�？焖僭鲩L(cháng)。全國房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長(cháng)幅度也都超過(guò)了10%，最高的達到了30%。
2 、區域發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)行業(yè)區域發(fā)展不平衡主要表現在不同地區的增長(cháng)速度和發(fā)展規模上，東部地區和沿海地區的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區近年來(lái)也得到了飛速的發(fā)展，但是地區間仍舊存在著(zhù)不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著(zhù)較大的差異，雖然經(jīng)濟的發(fā)展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來(lái)看，東部地區仍舊要遠高于西部地區。東部地區的經(jīng)濟發(fā)達，居民較高的可支配收入使房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區表現異�；钴S。西部地區的居民可支配收入較少，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區則兼具經(jīng)濟不發(fā)達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業(yè)增長(cháng)速度來(lái)看，則呈現出相反的趨勢。
3、 房地產(chǎn)業(yè)成為GDP 上升的重要力量。政府部門(mén)為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的'信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4 、房地產(chǎn)價(jià)格提升過(guò)快。我國商品房?jì)r(jià)格一直保持穩定增長(cháng)的趨勢，但是在2009 年，全國商品房?jì)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格更是達到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產(chǎn)階級的的主體地位不同，國內中低收入家庭占社會(huì )比重更大，隨著(zhù)相關(guān)政策的改革，住房問(wèn)題逐漸發(fā)展成為了一個(gè)社會(huì )性的問(wèn)題，是社會(huì )利益和矛盾沖突的集中體現。另外，我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著(zhù)非常嚴重的空置率問(wèn)題，在大多數民眾無(wú)力承受高房?jì)r(jià)的同時(shí)，少量的投機者卻擁有著(zhù)為數甚巨的投機房，這種現象在我國各級城市均有出現，在大城市的高級住宅區表現尤為突出。
三、改革措施
1、深化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內部改革，創(chuàng )新行業(yè)和企業(yè)機制。 要對掛靠在政府部門(mén)和事業(yè)單位或其興辦的企業(yè)，必須全部實(shí)現與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵企業(yè)創(chuàng )新機制，完善企業(yè)內部組織結構，員工創(chuàng )新獎勵機制，推進(jìn)勞動(dòng)、用工、分配制度改革。 建立行業(yè)淘汰機制，對于那些不符合行業(yè)發(fā)展要求，擾亂行業(yè)發(fā)展的企業(yè)堅決予以清出。建立起能進(jìn)能出的行業(yè)淘汰機制，而對于那些對行業(yè)發(fā)展有突出貢獻的企業(yè)則進(jìn)行表?yè)P獎勵，在社會(huì )上和行業(yè)內樹(shù)立其為標榜企業(yè)，鼓勵其繼續快速發(fā)展。
2、行業(yè)自律組織應發(fā)揮自身功能 轉變行業(yè)自律組織的官辦色彩，確立其專(zhuān)業(yè)管理的地位和作用，使其由政府“依附”機構轉變?yōu)檎嬲艽頃?huì )員企業(yè)利益的民間組織，真正在行業(yè)協(xié)調，行業(yè)自律，維護公平競爭、查處違規行為等方面發(fā)揮作用，通過(guò)制定行業(yè)自律公約，從業(yè)人員職業(yè)道德規范，開(kāi)展行業(yè)內部資信評估，建立企業(yè)信用檔案等方式，加強行業(yè)自律管理，同時(shí)通過(guò)經(jīng)驗交流，業(yè)務(wù)研討及行檢行評等活動(dòng)，推廣先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀(guān)念和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)全行業(yè)整體素質(zhì)的提高。此外，行業(yè)自律組織還可提供行業(yè)內信息共享平臺、組織研究行業(yè)內的重大問(wèn)題、協(xié)調房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間關(guān)系、協(xié)調房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與社會(huì )各界之間的關(guān)系。
3、政府部門(mén)在行業(yè)管理中應發(fā)揮的作用和具體工作
(1)完善法規體系，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度。
(2)明確房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的政府主管部門(mén)。
(3)加大行業(yè)監管力度，同時(shí)政府部門(mén)要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉移給行業(yè)協(xié)會(huì )。
(4)政府主管部門(mén)工作重心應放在從業(yè)人員和機構的從業(yè)資格上、從源頭上防范不規范行為。
(5)加大對經(jīng)紀活動(dòng)違法違規行為的查處力度，凈化經(jīng)紀行業(yè)。
4、加快結構調整步伐，提升行業(yè)競爭能力
一是以市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化為方向，加快優(yōu)化行業(yè)服務(wù)業(yè)結構。
二是大力促進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展，以其帶動(dòng)行業(yè)整體發(fā)展。推動(dòng)其上檔次、上規模，提高行業(yè)整體競爭實(shí)力。
三是促進(jìn)行業(yè)內部強強聯(lián)合，積極引導和支持中介機構采取聯(lián)合、重組等方式進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化人員配置，壯大企業(yè)規模，提高綜合競爭力。對規模小、人員老化、業(yè)務(wù)素質(zhì)較差、執業(yè)資格單一的經(jīng)紀機構要促使其合并，減少數量，提高質(zhì)量，改變經(jīng)紀機構“多、小、差”的狀況。
四是努力提高經(jīng)紀機構從業(yè)人員的整體素質(zhì)。要采取有效措施，鼓勵優(yōu)秀人才進(jìn)入本行業(yè)，要不斷加強對機構從業(yè)人員的思想道德教育和業(yè)務(wù)培訓，鼓勵和選派機構中優(yōu)秀管理人才到大學(xué)學(xué)習，逐步提高行業(yè)高素質(zhì)人才的管理能力。推動(dòng)行業(yè)健康快速發(fā)展。
5、加大扶持和引導，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 政府各部門(mén)要按照各自職責為經(jīng)紀機構提供支持。政府需中介機構提供的服務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)服務(wù)的方式或者法律允許的方式進(jìn)行。政府各部門(mén)要加強統籌規劃，做好政策引導，維護公平競爭的市場(chǎng)秩序，及時(shí)披露有關(guān)信息，簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，為經(jīng)紀機構搞好服務(wù)。為經(jīng)紀機構公平競爭營(yíng)造良好的社會(huì )環(huán)境。 加強對經(jīng)紀服務(wù)機構市場(chǎng)準入和登記條件，為經(jīng)濟機構創(chuàng )業(yè)提供資金支持和擔保貼息。對于吸納下崗和失業(yè)人員的經(jīng)紀機構，處于創(chuàng )業(yè)階段的小企業(yè)，可由再就業(yè)基金給予貸款擔保，或根據情況給予部分貼息。 結語(yǔ)
總之，地產(chǎn)改革開(kāi)放30年來(lái)，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展歷程，各類(lèi)房經(jīng)紀公司在維護正常的社會(huì )經(jīng)濟秩序，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的公正和公平，降低整個(gè)社會(huì )的交易成本，適應政府職能轉變等方面發(fā)揮了重要作用。沿著(zhù)這樣的路線(xiàn)發(fā)展，中國的房地產(chǎn)將會(huì )更加健康穩定和成熟。
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