房地產(chǎn)財務(wù)分析報告
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一、 財務(wù)分析的組織管理體系
1、財務(wù)分析實(shí)行統一領(lǐng)導、分級實(shí)施、歸口分析的管理體系。
財務(wù)分析工作由集團財務(wù)管理部統一領(lǐng)導，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開(kāi)財務(wù)分析會(huì )。日常辦事機構設在財務(wù)部門(mén)，由財務(wù)負責人負責分析。各指標歸口管理部門(mén)按月向財務(wù)部門(mén)提供本部門(mén)所管轄指標的完成情況，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見(jiàn)。
2、有關(guān)部門(mén)的職責分工。
生產(chǎn)部門(mén)根據對材料進(jìn)、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時(shí)，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數量，安全庫存、實(shí)際庫存，集團內部調劑等的統計指標完成情況進(jìn)行分析;對大修、技改等工程(按項目細分)實(shí)施情況進(jìn)行分析;
銷(xiāo)售部門(mén)根據對銷(xiāo)售產(chǎn)品的種類(lèi)、數量、單價(jià)，款項回收，內部銷(xiāo)售、折扣與折讓等的統計完成情況進(jìn)行分析;
采購物流部門(mén)根據對材料需求，原材料市場(chǎng)價(jià)格，應付賬款的統計完成情況進(jìn)行分析;
工程管理部門(mén)對投資完成情況進(jìn)行分析，對工程進(jìn)度和質(zhì)量監督提供分析依據;
行政勞資部門(mén)對日常辦公費用、勞動(dòng)工資、各種社會(huì )保險等執行情況分析;
財務(wù)部門(mén)負責根據有關(guān)部門(mén)報送的報表進(jìn)行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本(主要是可控費用)、利潤、資金、債權債務(wù)等具體分析。為了及時(shí)反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數據，各公司財務(wù)按月編制會(huì )計報表(包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表)。
二、財務(wù)分析的內容及主要指標
(一)、財務(wù)會(huì )計指標
1、獲利能力分析指標
�、配N(xiāo)售利潤分析指標
�、黉N(xiāo)售毛利率=銷(xiāo)售毛利÷銷(xiāo)售收入凈額
銷(xiāo)售毛利=銷(xiāo)售收入凈額-銷(xiāo)售成本
=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售折扣與折讓-銷(xiāo)售成本
此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售成本后，有多少錢(qián)可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎，沒(méi)有足夠的毛利率便不能盈利。同時(shí)銷(xiāo)售毛利率也可成為企業(yè)制定價(jià)格策略時(shí)的參照標準之一。
�、跔I(yíng)業(yè)利潤率=息稅前營(yíng)業(yè)利潤÷銷(xiāo)售收入凈額
息稅前營(yíng)業(yè)利潤=營(yíng)業(yè)利潤+利息支出
此項指標反映企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品創(chuàng )造利潤的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒(méi)有足夠的息稅前盈利，說(shuō)明企業(yè)賴(lài)以持續發(fā)展的'基礎薄弱。
�、酆诵臉I(yè)務(wù)利潤率=核心業(yè)務(wù)息稅前營(yíng)業(yè)利潤/核心業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入凈額
此項指標反映企業(yè)通過(guò)核心產(chǎn)品的銷(xiāo)售創(chuàng )造利潤的能力。該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務(wù)項目進(jìn)行價(jià)值評價(jià)的標準之一。
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成本費用利潤率=營(yíng)業(yè)利潤÷成本費用總額
成本費用總額=銷(xiāo)售成本+銷(xiāo)售費用+管理費用+財務(wù)費用
此項指標反映企業(yè)通過(guò)成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說(shuō)明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價(jià)值。使用此項指標時(shí)，應注意財務(wù)費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無(wú)用于投資情況，則可使用營(yíng)業(yè)利潤為分子，否則應使用利潤總額
�、琴Y產(chǎn)收益分析指標
總資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)
平均總資產(chǎn)=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)÷2
此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說(shuō)明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。
�、荣Y本收益分析指標
�、賰糍Y產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)
平均凈資產(chǎn)=(期初所有者權益總額+期末所有者權益總額)÷2
此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。
�、谫Y本保值增值率=期末所有者權益總額/期初所有者權益總額
此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。
�、墒找尜|(zhì)量分析指標
�、俸诵臉I(yè)務(wù)利潤占利潤的比重=核心業(yè)務(wù)利潤/利潤總額
此項指標反映企業(yè)利潤的結構，若某種核心業(yè)務(wù)利潤比例過(guò)重時(shí)，企業(yè)應注意利潤來(lái)源的依賴(lài)風(fēng)險，此時(shí)可以適時(shí)調整業(yè)務(wù)結構，進(jìn)行多角化投資，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
�、跔I(yíng)運指數=經(jīng)營(yíng)現金凈流量÷經(jīng)營(yíng)所得現金
=經(jīng)營(yíng)現金凈流量÷(凈收益-非經(jīng)營(yíng)收益+非付現費用)
此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價(jià)企業(yè)會(huì )計利益和現金流入的關(guān)系，此項指標應大于1，若小于1則說(shuō)明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。
�、时Ｕ闲苑治鲋笜�
�、黉N(xiāo)售營(yíng)業(yè)現金流入比率=銷(xiāo)售商品產(chǎn)生現金流入量÷銷(xiāo)售收入凈額
此項指標反映企業(yè)銷(xiāo)售商品所產(chǎn)生的現金流入，此數值越高說(shuō)明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉也越有保障。
�、谫Y金安全率=資產(chǎn)變現率-資產(chǎn)負債率
資產(chǎn)變現率=(現金及其等價(jià)物+良性債權+適銷(xiāo)存貨+可變無(wú)形資產(chǎn))÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時(shí)說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續擴充發(fā)展的能力。
2、營(yíng)運能力分析指標
�、倭鲃�(dòng)資產(chǎn)周轉率=銷(xiāo)售收入凈額÷平均流動(dòng)資產(chǎn)
此項指標反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理水平，周轉率越高說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理越好，也說(shuō)明企業(yè)短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續分解為原材料、產(chǎn)成品等。
�、跔I(yíng)業(yè)周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數
存貨周轉天數=360÷存貨周轉率
=360÷(銷(xiāo)售成本÷平均存貨)
應收賬款周轉天數=360÷應收賬款周轉率
=360÷(銷(xiāo)售收入÷平均應收賬款)
此項指標反映企業(yè)存貨轉化為資金的周轉速度， 營(yíng)業(yè)周期越短，說(shuō)明企業(yè)的周轉速度越快。
3、償付能力分析指標
�、佻F金流動(dòng)負債比率=經(jīng)營(yíng)現金凈流入÷流動(dòng)負債
此項指標反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。
�、谫Y產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額
此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結構。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉速度快、規模迅速增長(cháng)的階段時(shí)，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務(wù)風(fēng)險。
4、成長(cháng)性分析指標
�、黉N(xiāo)售增長(cháng)率=(本期銷(xiāo)售收入-上期銷(xiāo)售收入)÷上期銷(xiāo)售收入×100%
此項指標反映銷(xiāo)售收入的增長(cháng)速度。
�、趦衾麧櫾鲩L(cháng)率=(本期凈利潤額-上期凈利潤額)÷上期凈利潤額×100%
此項指標反映凈利潤的增長(cháng)速度。
�、圪Y本積累率=本年所有者權益增長(cháng)額÷年初所有者權益 ×100%
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