關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況的調研報告
在我們平凡的日常里，報告十分的重要，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(cháng)。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，以下是小編精心整理的關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況的調研報告，希望能夠幫助到大家。
為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況
目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況
調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。
二、存在的主要問(wèn)題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設的遺留問(wèn)題
小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位
調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范
部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的`各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。
2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。
6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理
調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
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