物業(yè)管理論文
現如今，大家都不可避免地會(huì )接觸到論文吧，通過(guò)論文寫(xiě)作可以提高我們綜合運用所學(xué)知識的能力。相信許多人會(huì )覺(jué)得論文很難寫(xiě)吧，以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理論文1
摘要：為了使物業(yè)管理的基礎工作走向科學(xué)化，信息化，提高物業(yè)管理的水平和效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。該文設計了智能化物業(yè)管理系統。在對物業(yè)管理人員和業(yè)主業(yè)務(wù)需求分析基礎上，采用了B/S結構和S2SH框架進(jìn)行開(kāi)發(fā)，把系統劃分為小區信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，費用管理，系統管理，設備維修管理六個(gè)功能模塊，并對數據庫進(jìn)行設計。
關(guān)鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
隨著(zhù)中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對房產(chǎn)消費觀(guān)念也在發(fā)生變化。如果說(shuō)房產(chǎn)位置、建筑質(zhì)量是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)勢的硬件指標，那么物業(yè)管理則是人們追求更高層次生活品味的一個(gè)重要方向。物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)行業(yè)[1]，不僅是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續和完善，同時(shí)也是塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，使得品牌物業(yè)增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理環(huán)節較為落后，但隨著(zhù)全球信息化進(jìn)程加快，以及房地產(chǎn)現代化的建設，一套功能完善的物業(yè)管理系統尤為重要。文中所探究的智能化物業(yè)信息管理系統是一套優(yōu)化流程為基礎的軟件系統，允許小區物業(yè)管理人員進(jìn)入系統對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行相應的處理，實(shí)現整個(gè)業(yè)務(wù)流程的自動(dòng)化，同時(shí)系統允許業(yè)主進(jìn)入系統查看相關(guān)信息，申請辦理相關(guān)的維修業(yè)務(wù)等等。本系統在滿(mǎn)足不同用戶(hù)的需求上，規范了物業(yè)管理市場(chǎng)，提高物業(yè)管理水平，使物業(yè)更好的服務(wù)業(yè)主，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
1相關(guān)技術(shù)
1.1B/S結構
B/S結構（Browser/Server）結構就是瀏覽器和服務(wù)器結構，這種結構是對C/S（Client/Server）結構的一種改進(jìn)，是伴隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)而興起的一種網(wǎng)絡(luò )結構模式[2]。WEB瀏覽器是客戶(hù)端最主要的應用軟件，需要在客戶(hù)端安裝一個(gè)瀏覽器，然后數據庫安裝在服務(wù)器上，這樣就可以利用瀏覽器通過(guò)服務(wù)器同數據庫進(jìn)行數據交互。在這種結構下，用戶(hù)工作界面通過(guò)瀏覽器來(lái)實(shí)現，僅少部分事務(wù)邏輯在前端也就是Browser實(shí)現，主要事務(wù)邏輯都在服務(wù)器端server實(shí)現，大大簡(jiǎn)化了客戶(hù)端載荷，減輕了系統維護與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結構中，Structs2框架一般主要基于表現層，直接面向用戶(hù)，響應用戶(hù)的請求，并向用戶(hù)提供其所需要數據；Hibernate框架用于數據持久層，負責數據的持久化功能；Spring是一個(gè)輕量級控制反轉（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。主流的S2SH技術(shù)構架，相對于舊的系統有諸多優(yōu)勢：良好的可維護性；良好的可擴展性；優(yōu)秀的解耦性；典型的三層構架體現MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開(kāi)發(fā)人員減輕重新建立解決復雜問(wèn)題方案的負擔和精力。便于敏捷開(kāi)發(fā)出新的需求，降低開(kāi)發(fā)時(shí)間成本[3—4]。
1.3小結
本項目技術(shù)上首先采用面向方面的編程對物業(yè)管理業(yè)務(wù)過(guò)程中各業(yè)務(wù)邏輯進(jìn)行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)的效率和維護擴展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關(guān)系映射技術(shù)完成不同類(lèi)型系統的數據之間的轉換，特別是物業(yè)管理業(yè)務(wù)中各對象之間的虛擬映射關(guān)系以及數據的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術(shù)不僅完成客戶(hù)端與服務(wù)器端的數據傳輸，還要完成物流業(yè)務(wù)具體的邏輯過(guò)程。所以，智能化物業(yè)管理系統的開(kāi)發(fā)以J2EE開(kāi)發(fā)框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術(shù)框架，客戶(hù)端利用Ajax技術(shù)創(chuàng )建快速動(dòng)態(tài)的交互式網(wǎng)頁(yè)應用，力求在后臺與服務(wù)器進(jìn)行少量數據交換即可以使網(wǎng)頁(yè)實(shí)現異步更新。用戶(hù)在不重新加載整個(gè)網(wǎng)頁(yè)的情況下，對網(wǎng)頁(yè)的某部分進(jìn)行更新，從而提高用戶(hù)體驗。
2系統總體設計
2.1需求分析
通過(guò)對物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的分析、調研、整合，以及根據實(shí)際的業(yè)務(wù)需求，智能化物業(yè)管理信息系統應該具有以下功能：1）能夠對樓宇、車(chē)位等物業(yè)資源進(jìn)行全面的管理；2）能夠對業(yè)主的信息檔案、投訴、維修等事項進(jìn)行管理；3）能夠以各種方式完成業(yè)主的繳費業(yè)務(wù)，對收費結果拖欠情況進(jìn)行統計并加以保存；4）方便不同的用戶(hù)登陸系統有不同的功能使用權限。
2.2系統功能模塊設計
本系統的主要使用者是物業(yè)管理人員和業(yè)主。通過(guò)對系統功能的分析整合把智能化物業(yè)管理系統分為六個(gè)模塊，分別是小區信息管理，業(yè)主管理，資產(chǎn)管理，設備設施管理，費用管理以及系統管理。
2.3數據庫模型設計
用于數據庫模型設計的最直接的方法是E—R圖（實(shí)體—關(guān)系圖），主要是用于描述系統的數據關(guān)系，一般這個(gè)模型是面向問(wèn)題的`，可以按照用戶(hù)的觀(guān)點(diǎn)對數據建立模型，與軟件系統中的實(shí)現方法沒(méi)有關(guān)系[6]。根據物業(yè)管理系統的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個(gè)實(shí)體以及各實(shí)體的相關(guān)屬性，設計出實(shí)體間的關(guān)系圖，為了能夠清晰地看出實(shí)體之間的關(guān)系，在此處給出一個(gè)實(shí)體的屬性，其他省去。
3結束語(yǔ)
通過(guò)對物業(yè)管理這種新型服務(wù)行業(yè)的深入調研和分析，設計了智能化的物業(yè)管理系統，在滿(mǎn)足物業(yè)管理需求的基礎之上，使物業(yè)管理向著(zhù)市場(chǎng)化、規�；�、信息化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數據的冗余，確保數據的準確性和及時(shí)性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。
參考文獻：
[l]黃崢，陳援峰。物業(yè)智能化管理[M]。武漢：華中科技大學(xué)出版社，20xx。
[2]姚芬。物業(yè)管理系統ASP。Net架構設計[J]。電子設計工程，20xx，23（13）：40—45。
[3]孫衛琴。精通Struts：基于MVC的JavaWeb設計與開(kāi)發(fā)[M]。北京：電子工業(yè)出版社，20xx。
[4]陳俟伶，張紅實(shí)。SSH框架項目教程[M]。北京：中國水利水電出版社，20xx。
[5]劉萍�；赟SH框架的小區物業(yè)管理系統的設計與實(shí)現[J]。電腦知識與技術(shù)，20xx。11（7）：117—119。
[6]普雷斯曼。軟件工程：實(shí)踐者的研究方法[M]。鄭人杰，譯。北京：機械工業(yè)出版社，20xx。
物業(yè)管理論文2
摘要：自從《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布，提出我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化。該政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)社會(huì )各界熱議，各路新聞不斷，社會(huì )各界以及業(yè)主呼聲褒貶不一�！段餀喾ā返谄呤龡l“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有”�！敖ㄖ䥇^劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”�！敖ㄖ䥇^域內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。未來(lái)將如何，作為物業(yè)管理的從業(yè)人員，對此問(wèn)題略有一些看法。
關(guān)鍵詞：道路公共化；社區；物業(yè)管理
1小區道路公共化的概念
讓園區道路公共化，推廣街區制，對社區發(fā)展有促進(jìn)作用。園區道路公共化，特殊路段會(huì )成為交通擁堵時(shí)的臨時(shí)通道（例如主干道直行堵車(chē)，車(chē)流會(huì )涌入附近小區進(jìn)行繞行通過(guò)）解決了市區主干道堵車(chē)問(wèn)題。園區內的道路，以往都是只使用于園區內業(yè)主行駛車(chē)輛泊車(chē)、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，徹底變成全民共有，只是將原本法律上規定的全體業(yè)主所有的區域，改變成全民所有的區域，雖然土地歸國家所有，但是使用權還在民眾，讓道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社會(huì )主義核心發(fā)展的方向，對社區發(fā)展亦有促進(jìn)的作用。
2小區道路公共化對物業(yè)管理的'作用
許多人認為，小區道路公共化，物業(yè)公司的工作會(huì )慢慢減少，未來(lái)的時(shí)間內，物業(yè)管理行業(yè)會(huì )逐漸的退出歷史舞臺，其實(shí)這種說(shuō)法是完全沒(méi)有科學(xué)依據及現實(shí)依據的。道路公共化，實(shí)現城市街區制，推進(jìn)社會(huì )發(fā)展，變革都有利弊，但是優(yōu)勢大于劣勢。小區道路公共化，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。
2.1劃定產(chǎn)權，明確工作內容
小區內道路及綠地一旦國有化，不但歸屬權產(chǎn)生糾紛，如果法律規定不嚴謹，管理界線(xiàn)會(huì )模糊不清。在實(shí)行新政前，政府部門(mén)會(huì )對《物權法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規要重新修訂，將產(chǎn)權歸屬劃定清晰，各行管部門(mén)應負責哪些方面，物業(yè)公司應該負責哪些工作，各負其責，更有利于物業(yè)公司的工作，共同促進(jìn)社會(huì )發(fā)展進(jìn)步。
2.2提高安全管理水平
原本封閉式管理的小區，要面向社會(huì )各式行人及車(chē)輛進(jìn)行放行通過(guò)，開(kāi)放后的園區，增加了不同程度的不穩定因素，對于物業(yè)公司的日常管理工作以及對園區以外的車(chē)輛及陌生人員管理，不但會(huì )引起業(yè)主對居住環(huán)境安全問(wèn)題產(chǎn)生質(zhì)疑，也會(huì )加重物業(yè)日常管理成本和精力。但是國家既然出臺政策，必定會(huì )制定相對應的策略來(lái)應對各種不利因素。原有園區物業(yè)自管的路段已劃歸市政管轄，政府部門(mén)加大力度對管轄路段進(jìn)行治安等巡視，加大城市警備力量，街區投入更多的監控設施實(shí)施科技安防，促進(jìn)小區安防管理等工作。由政府給予物業(yè)管理企業(yè)補助增加園區保安巡邏力度，人防和技防相結合，打造平安街區。
2.3提高道路的使用壽命
已建成的小區道路并未考慮到道路通行能力，及繁重的車(chē)流對路面使用年限的影響，僅考慮日常小區內車(chē)量流通及住宅業(yè)戶(hù)居住密度的配比使用。將以往市政主干道車(chē)輛轉移到園區公共道路上，無(wú)疑加重小區內道路的負符，道路通行車(chē)輛及能力加大，對道路的使用年限及破損承度均是一個(gè)嚴重的考驗。目前已建成的園區道路多則十年，少則三五年即需要翻新修復或重新鋪設，以往道路損壞后，僅憑業(yè)主繳納的大修基金以及物業(yè)管理企業(yè)日常的投入進(jìn)行養護，也是杯水車(chē)薪無(wú)能為力。在實(shí)行街區制之前，政府部門(mén)會(huì )對老舊街區道路及周邊進(jìn)行改造拓寬，達到日常使用的標準，所有道路維修政府化，解決老舊小區道路破損問(wèn)題，由物業(yè)管理企業(yè)對后期使用過(guò)程中進(jìn)行維修養護，保證道路的正常使用，進(jìn)一步實(shí)施小區道路共有化進(jìn)程，這樣一來(lái)，對于管理老舊小區的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事。
2.4緩解停車(chē)壓力
小區道路共有，園區道路停車(chē)更便捷，加大停車(chē)壓力，加上園區外來(lái)車(chē)輛可以停車(chē)，可能會(huì )導致附近園區業(yè)主車(chē)輛無(wú)處停放的現象，有“家”不能回。目前規模稍大一些的小區，為了滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需求，道路兩邊停車(chē)劃線(xiàn)，物業(yè)公司適當收取部分管理費用，作為日常管理、清潔及劃線(xiàn)等費用支出，提供停車(chē)的僅僅是針對園區的業(yè)主，一般提供免費泊車(chē)較多，無(wú)法收取停車(chē)管理費用。小區道路共有化以后，政府相關(guān)部門(mén)會(huì )出臺車(chē)輛采購，停車(chē)管理等相應的政策，北京等地區采取購車(chē)搖號，將來(lái)可能購車(chē)先購車(chē)位，沒(méi)有固定停車(chē)位不參與搖號，適當的減少了購車(chē)人群，減輕了停車(chē)壓力。誰(shuí)停車(chē)誰(shuí)交費，無(wú)論在停車(chē)場(chǎng)，還是園區市政路，所有車(chē)輛統一收費標準，統一收費，徹底解決停車(chē)收費難的問(wèn)題，再加上停車(chē)管理成為社會(huì )政策法規，物業(yè)管理涉及到園區停車(chē)工作更好展開(kāi)。
2.5改善環(huán)境
園區道路公共化，擴建改造路面后，原有業(yè)主共有的綠地等部分，可能會(huì )縮小，園區綠植覆蓋率會(huì )下降，園區整體的環(huán)境、空氣質(zhì)量，以及行人安全、環(huán)境衛生、噪聲污染等方案或多或少都會(huì )有影響。政府部門(mén)會(huì )結合現狀，對市政道路兩旁進(jìn)行適當改建，綠化等會(huì )陸續劃到市政建設，統一規劃設計街邊綠化景觀(guān)，小區路面以下管道井等配套設施完善，由物業(yè)公司進(jìn)行后續的管理。
3結束語(yǔ)
綜上所述，小區道路公共化，將成為物業(yè)行業(yè)向更深更強大發(fā)展的一個(gè)轉折點(diǎn)。未來(lái)的物業(yè)行業(yè)，將以區域化不斷的發(fā)展，大魚(yú)吃小魚(yú)，優(yōu)勝劣汰將不可逆轉，而區域化的物業(yè)管理企業(yè)更將變成政府管理的神經(jīng)末稍，不僅負責秩序維護、停車(chē)管理費收繳、衛生清理等日常的物業(yè)服務(wù)工作，對目前區域內居民及委員會(huì )負責的政策法律法規宣傳貫徹、業(yè)戶(hù)信息登記聯(lián)網(wǎng)、各種便民繳費等服務(wù)兼顧部分職能。推進(jìn)物業(yè)管理與政府職能部門(mén)合并，讓社區工作范圍與物業(yè)服務(wù)范圍相關(guān)或相似的工作交叉合并，重復的工作不再重復去做，節約社會(huì )資源。小區業(yè)主的物業(yè)費繳費業(yè)務(wù)，也將逐步實(shí)現刷卡制，就像新生嬰兒落戶(hù)口一樣，即所有新建成小區，在業(yè)主收鑰匙時(shí)，辦理物業(yè)費繳費卡（或和水卡電卡繳費一卡通合并），物業(yè)費預存一年，到期自助繳納，與水卡電卡使用方法一致，如此一來(lái)，不但保護大多數人的合法利益，更加便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。促和諧，促發(fā)展，社會(huì )在進(jìn)步，道路公共化只是一個(gè)開(kāi)始，園區建設會(huì )朝著(zhù)更加人性化，平等化，公開(kāi)化，便民化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也將越來(lái)越備受重視，發(fā)展前景更加樂(lè )觀(guān)。
物業(yè)管理論文3
[摘要]物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實(shí)則是依賴(lài)性，而依賴(lài)性，其實(shí)就是物業(yè)管理行業(yè)未進(jìn)入真正的市場(chǎng)化。目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒(méi)有清晰的定局，市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的劇變之中，在一段時(shí)間內，新的市場(chǎng)機會(huì )會(huì )不斷出現，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營(yíng)策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場(chǎng)競爭中獲勝。
一、物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)現狀分析
深圳的物業(yè)管理在全國處于領(lǐng)先地位，其行業(yè)特征和市場(chǎng)現狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場(chǎng)現狀。
縱觀(guān)深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現狀，大致可以這樣概括：少數幾個(gè)依靠大房地產(chǎn)公司成長(cháng)起來(lái)的大物業(yè)公司，牢牢地控制著(zhù)作為其母公司的開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的大部分樓盤(pán)，同時(shí)在國內東一個(gè)西一個(gè)地占領(lǐng)著(zhù)一些類(lèi)似的樓盤(pán)；數百個(gè)中小物業(yè)公司溫順地守著(zhù)其依靠的中小開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的中小樓盤(pán)，對非屬本開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)和外地樓盤(pán)，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來(lái)，任何一個(gè)行業(yè)的情形都會(huì )與此相似，處于風(fēng)口浪尖，能呼風(fēng)喚雨的公司只有少數的幾個(gè)，大多數中小公司都是默默無(wú)聞?wù)�，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開(kāi)始并不是作為一個(gè)原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實(shí)則是依賴(lài)性，而依賴(lài)性，其實(shí)就是物業(yè)管理行業(yè)未進(jìn)入真正的市場(chǎng)化。
具體體現在以下幾個(gè)方面：
1、物業(yè)管理公司的大與小，強與弱的區別，主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的大與小，強與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒(méi)有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)背景。
2、物業(yè)管理公司的品牌，其實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)公司的品牌在支撐。如果認為不是的`話(huà)，我們可以想象一些著(zhù)名的物業(yè)管理公司如果其背后的開(kāi)發(fā)公司倒閉了，它的情形會(huì )是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業(yè)公司正逐漸走出開(kāi)發(fā)公司的影子。
3、物業(yè)公司所服務(wù)的客戶(hù)（業(yè)主），開(kāi)始選擇時(shí)主要是選擇開(kāi)發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶(hù)并不是在完全自由的情況下選擇物業(yè)公司的，客戶(hù)沒(méi)有選擇的自由，是缺乏市場(chǎng)化的顯著(zhù)特征。
4、再有，從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場(chǎng)的大公司來(lái)看，其樂(lè )于表現的是，言必稱(chēng)又接了幾個(gè)幾個(gè)樓盤(pán)，鮮有說(shuō)它的管理服務(wù)特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業(yè)機密的話(huà)，大致是因為“物業(yè)管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來(lái)自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，而主要來(lái)自其“大”和“強”的優(yōu)勢。
從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒(méi)有制訂真正屬于自己的游戲規則，現在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規則，而非作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規則，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場(chǎng)化。
但不管怎樣，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，其真正的市場(chǎng)化一定會(huì )到來(lái)。在完全的市場(chǎng)化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規則，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規則。而目前，在游戲規則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個(gè)物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線(xiàn)上的，機會(huì )亦等同。在機會(huì )等同的情況下，優(yōu)勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢都是相對的，大公司有大公司的優(yōu)勢，小公司有小公司的優(yōu)勢，很難說(shuō)誰(shuí)的優(yōu)勢更具有競爭力。這樣，優(yōu)勢也只是一個(gè)理論上勝出的“假設”，是一支握在手中的上上簽，而非實(shí)際上的真正把握，在結果產(chǎn)生之前，沒(méi)有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此。如果中小物業(yè)公司采取恰當的經(jīng)營(yíng)策略，則完全可以經(jīng)過(guò)幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)策略
根據物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場(chǎng)現狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒(méi)有希望，并不是要完全聽(tīng)命于其所依賴(lài)的開(kāi)發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，是一個(gè)獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經(jīng)營(yíng)策略，完全有可能從小到大。
中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優(yōu)勢。
�。ㄒ唬┖粚�(shí)基本功
在完全市場(chǎng)化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競爭力，最終取決于其經(jīng)營(yíng)管理的基本功�；竟梢詮南旅鎺讉�(gè)方面來(lái)加強、夯實(shí)。
理清物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系，建立合理的體制。物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系不清，從根本上制約了物業(yè)公司的發(fā)展，有不少人認為，理清二者關(guān)系的主體是開(kāi)發(fā)公司，其實(shí)從物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，理清二者關(guān)系的主體應在物業(yè)管理公司。中小物業(yè)管理公司往往與開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系很密切，更易于與開(kāi)發(fā)公司溝通協(xié)商，應主動(dòng)推動(dòng)二者脫離的進(jìn)程，確立物業(yè)管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業(yè)公司發(fā)展的體制。
加強專(zhuān)業(yè)化建設。中小物業(yè)管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實(shí)實(shí)地加強專(zhuān)業(yè)化建設，在自己的領(lǐng)域內成為各方面的專(zhuān)家。
抓好管理處的經(jīng)營(yíng)。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個(gè)管理處，數目不多，應立足于管理處的經(jīng)營(yíng)，將每個(gè)管理處經(jīng)營(yíng)成精品。要將管理處經(jīng)營(yíng)鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個(gè)管理處從其職能來(lái)看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個(gè)獨立經(jīng)營(yíng)的“分公司”來(lái)經(jīng)營(yíng)，這個(gè)“分公司”要自主經(jīng)營(yíng)，自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時(shí)，管理處要大力培養人才，為公司的進(jìn)一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開(kāi)拓市場(chǎng)的急進(jìn)情況下，他們往往忽視了基礎建設，而這正是中小物業(yè)公司的機會(huì )所在，中小物業(yè)公司因為小，所以更容易把基礎打得更扎實(shí)，更容易鑄就精品。
�。ǘ└拍铑I(lǐng)先
中小物業(yè)公司因為小，力量集中，可以對客戶(hù)的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經(jīng)營(yíng)概念，以新的經(jīng)營(yíng)概念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹(shù)立自己的品牌。在未完全市場(chǎng)化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經(jīng)營(yíng)理念和執行的路線(xiàn)，未必就代表了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的真理。大的物業(yè)公司在一個(gè)經(jīng)營(yíng)概念的形成、實(shí)施、到總結而成整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)指導方針，往往是一個(gè)相當漫長(cháng)的過(guò)程，經(jīng)營(yíng)的效果如何，經(jīng)營(yíng)方針對與錯，要經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的驗證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經(jīng)營(yíng)概念，對其進(jìn)行試驗，會(huì )非常容易，即便是錯了，也容易改正過(guò)來(lái)。這樣，這種允許不斷對新的經(jīng)營(yíng)方法作嘗試的機制和環(huán)境，更有利于公司的成長(cháng)。中小物業(yè)公司應該發(fā)揮這種優(yōu)勢，大膽嘗試一些新的經(jīng)營(yíng)思路，形成自己的經(jīng)營(yíng)特色。
�。ㄈ┓⻊�(wù)領(lǐng)先
服務(wù)領(lǐng)先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區本身就比較小，對業(yè)主的情況掌握得非常清楚，與業(yè)主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個(gè)性化服務(wù)。有了“一對一”的條件，就可以根據業(yè)主的情況提供量身定做的服務(wù)內容，物業(yè)公司不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業(yè)主的生活顧問(wèn)和生活管家。中小物業(yè)公司通過(guò)提供這種貼身的服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開(kāi)。服務(wù)如果達到了這種層次，則中小物業(yè)公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個(gè)時(shí)間的問(wèn)題。當大的物業(yè)公司手握大量資金，動(dòng)用多種高層關(guān)系在市場(chǎng)中進(jìn)行攻城掠地、搶占客戶(hù)的時(shí)候，正是中小物業(yè)公司在服務(wù)方面苦練內功的大好時(shí)機。
�。ㄋ模M向聯(lián)合，資源共享
與大公司依靠實(shí)力的市場(chǎng)擴張力相反，中小物業(yè)公司往往處境孤立，經(jīng)濟實(shí)力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場(chǎng)，實(shí)在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動(dòng)來(lái)看，幾乎聽(tīng)不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應橫向聯(lián)合起來(lái)，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業(yè)公司可以形成一個(gè)“虛擬的大物業(yè)公司”，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競爭。
�。ㄎ澹﹦�(chuàng )造模式品牌
一個(gè)企業(yè)的競爭力往往不是來(lái)自其自身的力量大小，而是來(lái)自其品牌。而品牌有實(shí)力品牌和模式品牌兩種。實(shí)力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟規模實(shí)力、在市場(chǎng)中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營(yíng)模式的獨特性，如麥當勞一類(lèi)富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業(yè)公司在實(shí)力不如人的情況下，單靠其經(jīng)濟實(shí)力難以樹(shù)立品牌，這種情況下，就要創(chuàng )造模式品牌�？梢赃@樣創(chuàng )造模式品牌；幾個(gè)中小物業(yè)公司聯(lián)合起來(lái)，共同開(kāi)發(fā)創(chuàng )造一種具有鮮明特色的物業(yè)管理服務(wù)模式，并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來(lái)，然后在各中小物業(yè)公司所管轄的小區推廣開(kāi)去，采用相同的ci策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區采用某某模式進(jìn)行管理”，“本小區被授權采用某某模式管理”等標語(yǔ)和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業(yè)管理服務(wù)模式的品牌。各中小物業(yè)公司就可以憑該種模式品牌去開(kāi)拓市場(chǎng)，參與競爭。
縱然，中小物業(yè)公司可以憑著(zhù)以上的一些策略增強自身的競爭力，但問(wèn)題是，大的物業(yè)公司始終控制著(zhù)市場(chǎng)和搶奪著(zhù)新的客戶(hù)，中小物業(yè)公司如何從這些強者手中搶過(guò)客戶(hù)呢？如果做不到這一步，中小企業(yè)花再多的力氣也沒(méi)用。我們可以這樣來(lái)分析采用以上策略后中小物業(yè)公司得以發(fā)展壯大的機會(huì )：
首先是中小物業(yè)公司經(jīng)過(guò)努力，夯實(shí)了管理和服務(wù)的基礎，已塑造了一個(gè)比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著(zhù)市場(chǎng)化的進(jìn)一步深入，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司將進(jìn)一步分離，將改變物業(yè)公司的競爭優(yōu)勢依靠開(kāi)發(fā)公司規模的格局，從而釋出新的市場(chǎng)空間；第三，一些中小物業(yè)公司的物管水平跟不上市場(chǎng)的要求，他們將從市場(chǎng)中退出，又為那些致力提高的中小物業(yè)公司創(chuàng )造了新的市場(chǎng)機會(huì )；第四，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化的幾番洗牌，一些經(jīng)營(yíng)不善的大物業(yè)公司將會(huì )衰落，又為中小物業(yè)公司釋出新的市場(chǎng)機會(huì )。
總之，目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒(méi)有清晰的定局，市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)的劇變之中，在一段時(shí)間內，新的市場(chǎng)機會(huì )會(huì )不斷出現，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營(yíng)策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場(chǎng)競爭中獲勝。
物業(yè)管理論文4
摘要：隨著(zhù)社會(huì )快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來(lái)社區化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個(gè)地區的物業(yè)公司為了更好地提高對社區的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過(guò)將地理信息系統引入到社區化物業(yè)管理當中，較好地提高了社區化物業(yè)管理的科學(xué)性和準確性，使物業(yè)社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業(yè)管理系統中的應用展開(kāi)探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統；社區化物業(yè)管理系統
1前言
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對小區物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業(yè)管理中存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足人們對社區化物業(yè)管理的需求，并且，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng )新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過(guò)對社區化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區的物業(yè)管理更加現代化，從而更好地滿(mǎn)足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統中包含著(zhù)非常多的'內容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統的局限性
隨著(zhù)社會(huì )的快速發(fā)展，城市化建設進(jìn)程不斷加快，人們對社區物業(yè)管理有了新的要求，社區化物業(yè)管理方式也越來(lái)越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關(guān)的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進(jìn)行。這些問(wèn)題都造成了社區化物業(yè)管理存在著(zhù)一定的難度。而社區化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問(wèn)題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問(wèn)題都可以通過(guò)地理信息系統進(jìn)行完善，傳統的社區化物業(yè)管理不能夠實(shí)現數據庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過(guò)借助地理信息系統各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS。地理信息系統是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統，其中的地理信息指的是能夠通過(guò)一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業(yè)管理當中，能夠將社區中的空間數據進(jìn)行實(shí)施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業(yè)管理人員觀(guān)看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進(jìn)行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過(guò)地理信息系統進(jìn)行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業(yè)進(jìn)行管理。
4地理信息系統在社區化物業(yè)管理系統中的應用
傳統的社區物業(yè)管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的空間信息處理不能夠實(shí)現信息的可視化，然而，通過(guò)地理信息系統能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當前的社區化物業(yè)管理當中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進(jìn)行處理，將不能夠實(shí)現圖形的可視化，因此，通過(guò)地理信息系統，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業(yè)管理當中，能夠將社區地下管線(xiàn)的埋設和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著(zhù)社區地下管線(xiàn)的建設越來(lái)越復雜，地下管線(xiàn)的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線(xiàn)進(jìn)行埋設和維修，就會(huì )導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區物業(yè)管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線(xiàn)進(jìn)行合理的安排，并通過(guò)地理信息系統實(shí)現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業(yè)化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實(shí)現對車(chē)輛的管理、設備的自控等很多安全方面問(wèn)題的管理，同時(shí)，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現并進(jìn)行處理。4.4能夠將社區中的每個(gè)單元住戶(hù)的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設施以及住戶(hù)進(jìn)行繳費的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢(xún)。物業(yè)管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過(guò)地理信息系統的科技優(yōu)勢，實(shí)現社區物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。
參考文獻：
[1]張宏.秦皇島市數字化社區治安管理信息系統應用研究[D]．燕山大學(xué),20xx.
[2]李勇.新常態(tài)下創(chuàng )新社區物業(yè)管理模式的探索與實(shí)踐[J]．社會(huì )科學(xué):全文版,20xx(11):8.
[3]張婷.J2EE架構在智慧社區管理系統的應用研究與設計[D]陜西科技大學(xué),20xx.
物業(yè)管理論文5
1.電力企業(yè)物業(yè)管理現存問(wèn)題
專(zhuān)業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車(chē)輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進(jìn)行。然而目前電力企業(yè)內部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專(zhuān)業(yè)知識匱乏等問(wèn)題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個(gè)新生企業(yè)的問(wèn)題缺乏重視，不進(jìn)行職工的素質(zhì)培訓。如此導致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營(yíng)與管理缺乏規范。電力企業(yè)內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來(lái)國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場(chǎng)化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)軍以為企業(yè)內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規范，早前人民譴責的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現了體制內業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費管理規定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒(méi)有嚴格按照規定收費。一旦業(yè)主委員會(huì )反映此類(lèi)問(wèn)題并進(jìn)行阻止，物業(yè)費用即會(huì )變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內業(yè)主，這樣還是會(huì )有不公平不均勻現象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業(yè)主滿(mǎn)意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)性欠缺是上文提及的，這個(gè)問(wèn)題除會(huì )導致團隊整體素質(zhì)偏低外，對管理條例的理解和執行也會(huì )造成障礙。加之目前我國現行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業(yè)管理法則也沒(méi)有出臺跡象，導致企業(yè)物業(yè)管理過(guò)程中會(huì )存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個(gè)例子，隨著(zhù)我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車(chē)逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來(lái)與小區車(chē)位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)刻意忽視此問(wèn)題，也沒(méi)有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調查。在矛盾顯露出來(lái)時(shí)就通過(guò)業(yè)主代表會(huì )來(lái)決定通過(guò)占用小區的公共管理面積來(lái)擴大業(yè)主停車(chē)場(chǎng)地，只需要占用很少的人力物力就能開(kāi)發(fā)出一塊可收費的停車(chē)場(chǎng)地。體制內業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會(huì )維護自身權益，因此此類(lèi)問(wèn)題并不需要房產(chǎn)公司向規劃部門(mén)申報就能動(dòng)工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應負有責任，對業(yè)主的日常生活、基礎設施、物業(yè)服務(wù)應悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒(méi)有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒(méi)有感受到市場(chǎng)經(jīng)濟帶來(lái)的新型管理模式和制約體制。比如說(shuō)在一個(gè)電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區內部，業(yè)主大都是企業(yè)內部的在職員工，物業(yè)公司會(huì )認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權所有人之上。如此一來(lái)，客服與客戶(hù)的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導和員工的關(guān)系。如此一來(lái)物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見(jiàn)就對小區進(jìn)行整改，有問(wèn)題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來(lái)業(yè)主和物業(yè)之間就會(huì )產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會(huì )激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒(méi)有組建一個(gè)權威的監管機構對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行必要監管，制止物業(yè)公司亂收費、消極服務(wù)。
2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進(jìn)對策
2.1物業(yè)公司內部需加強自身服務(wù)意識并規范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應將自己當做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進(jìn)行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問(wèn)題需企業(yè)加強自身服務(wù)意識并規范自身服務(wù)行為。吸收專(zhuān)業(yè)人才，加快培訓步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問(wèn)題就是提高管理團隊的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，形成專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進(jìn)權威力量來(lái)帶動(dòng)整個(gè)團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專(zhuān)業(yè)上認識到自己的.不足。在用人上應鼓勵擇取專(zhuān)業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進(jìn)行培訓管理。當員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會(huì )隨之進(jìn)行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒(méi)有完全向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變，在很大程度上依賴(lài)主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎，實(shí)行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場(chǎng)競爭力的自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)。在規范制度上，公司應擺脫過(guò)去混亂的管理方式，明確崗位職責，實(shí)行績(jì)效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會(huì )化、人性化。同時(shí)應該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽(yù)感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟的必然，必須做好展開(kāi)附屬企業(yè)的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應建立相應的監管部門(mén)，建立相關(guān)管理體制并嚴格執行，對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行日常監督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費制度和審計程序進(jìn)行公平公開(kāi)的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.結語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問(wèn)題、解決問(wèn)題，才能站穩腳步，放眼未來(lái)。
物業(yè)管理論文6
摘要：本文在對當前小區物業(yè)管理服務(wù)現狀分析的基礎上，對封閉的小區物業(yè)管理與開(kāi)放式的小區物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了比較，分析其中的利與弊，發(fā)現小區開(kāi)放背景下對物業(yè)管理更具有積極意義和發(fā)展前途。結合小區實(shí)際情況，明確了小區在開(kāi)放背景下物業(yè)管理的發(fā)展方向和具體的實(shí)施模式，即：通過(guò)政府相關(guān)政策，以及市場(chǎng)情況和信息宣傳等方面進(jìn)行轉型和優(yōu)化，提高當前小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型和升級，提高小區物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，在小區居民中營(yíng)造良好的口碑，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞：小區；開(kāi)放背景；物業(yè)管理；服務(wù)模式；轉型
0引言
在國家“加強城市規劃建設管理工作”政策中，對小區物業(yè)管理有著(zhù)明確的指示，即：在新建住宅區域推廣街區制度，將原有的封閉式住宅小區，逐漸轉變?yōu)榫哂虚_(kāi)放背景的小區。這一政策對不少小區有著(zhù)直接的影響，同時(shí)也對很多小區的物業(yè)管理造成很大的影響。轉變原有的小區物業(yè)管理模式就成了當前小區物業(yè)管理部門(mén)所面臨的主要問(wèn)題，本文對小區開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式轉型進(jìn)行了研究，對原本的.小區管理服務(wù)模式進(jìn)行升級和轉變進(jìn)行了探析。
1當前小區物業(yè)管理服務(wù)的具體內容和狀態(tài)
在國家相關(guān)政策推廣之前，居民居住的多是封閉式小區，封閉式小區多具有公共設施不夠全面，或者居住小區距離公共設施距離較遠，居民日常生活不是很方便或是小區的地理位置偏僻，人流量不夠大，有著(zhù)安全隱患。在早期，我國對小區的物業(yè)管理理念比較模糊，多是由街道辦事處來(lái)對當地區域的小區進(jìn)行管理。這種方式在很大程度上影響了小區的管理效率和加大了街道辦事處工作人員的工作量。隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展和對國外先進(jìn)物業(yè)管理理念的學(xué)習，我國房地產(chǎn)商也逐漸實(shí)行了物業(yè)管理服務(wù)自主管理小區，提高居民的生活質(zhì)量。例如萬(wàn)科地產(chǎn)所推行的睿服務(wù)物業(yè)管理系統，不僅提高了小區居民的生活水平和生活質(zhì)量，同時(shí)也通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)塑造了自身良好的企業(yè)形象。在當前，封閉式小區物業(yè)管理方面面臨著(zhù)許多問(wèn)題。一是封閉式小區的地理位置比較特殊，很多封閉式小區修建時(shí)間比較早，而且修建地區比較集中，在交通高峰期，小區的人員流動(dòng)會(huì )造成街道的擁堵，不利于城市交通建設規劃。二是不能充分使用當地的公共資源，封閉式小區周?chē)痪哂写笮统械裙苍O施和資源，對居民生活造成了極大的不變。同時(shí)封閉式小區的地理位置也不符合當前城市的建設要求，阻礙了城市現代化建設腳步的發(fā)展。三是社區的活力不足，封閉式小區外來(lái)人員流動(dòng)較少，沒(méi)有足夠的社區活力，不能充分的使社區居民感受到社區物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和居民之間的集體認知感。
2小區開(kāi)放和物業(yè)管理服務(wù)模式的轉變方向
小區開(kāi)放是當前社會(huì )城市建設的主要方向，開(kāi)放式小區的物業(yè)服務(wù)管理模式轉型是當前小區物業(yè)服務(wù)面臨的主要問(wèn)題，在轉型過(guò)程中有著(zhù)很多的轉型措施。一是政府參與小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型，可以通過(guò)當地政府的宣傳，讓小區居民更加容易地接受物業(yè)管理服務(wù)模式的轉變。二是可以通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟來(lái)轉變當前小區物業(yè)管理的服務(wù)模式。通過(guò)市場(chǎng)資源的供給和調配，來(lái)保證開(kāi)放式小區物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。三是向具有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)轉變，通過(guò)學(xué)習國際先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念，讓開(kāi)放式小區的物業(yè)管理更具有專(zhuān)業(yè)性。通過(guò)在管理過(guò)程中的實(shí)踐，加強小區的綠化，安保和公共設施的維護等，讓物業(yè)管理服務(wù)更加具有專(zhuān)業(yè)性。四是要堅持進(jìn)行信息化的轉型模式。當前互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)放式小區的物業(yè)管理也要與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊密聯(lián)合，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息的快速傳遞和互聯(lián)網(wǎng)軟件的高速發(fā)展，可以設計相對應的物業(yè)管理服務(wù)系統，通過(guò)計算機技術(shù)實(shí)現現代化的物業(yè)管理服務(wù)模式。同時(shí)也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對小區的物業(yè)管理進(jìn)行宣傳，提高小區居民的滿(mǎn)意度。
3結語(yǔ)
在當前國家城市發(fā)展建設規劃的要求下，小區要適應開(kāi)放式的管理背景，對原有物業(yè)管理服務(wù)模式進(jìn)行轉變和升級，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平。在開(kāi)放背景下的物業(yè)管理服務(wù)模式要具有以下幾種特性。一是要具有創(chuàng )新性，能夠在物業(yè)服務(wù)和管理方面進(jìn)行創(chuàng )新發(fā)展，提出創(chuàng )新理念，更好的服務(wù)于小區的居民，打造一個(gè)積極健康小區。二是緩解當前居民對小區背景的不適應性，及時(shí)與小區居民進(jìn)行溝通和調整緩解居民情緒。三是在開(kāi)放背景下小區物業(yè)管理服務(wù)模式轉變過(guò)程中，要嚴格要求小區管理標準，不應該因為服務(wù)模式轉變而降低小區物業(yè)的管理質(zhì)量。四是可以結合當地政府的政策支持，加快開(kāi)放背景下小區物業(yè)管理服務(wù)模式的轉型速度。
參考文獻：
[1]陳偉,張海蘭,蔣海霞，等.小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].住宅與房地產(chǎn),20xx，(3):1-2.
[2]陳聰.小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].工業(yè),20xx，(2):210.
[3]莫金洋.淺議小區開(kāi)放背景下物業(yè)管理服務(wù)模式轉型研究[J].工程技術(shù)(全文版):65
物業(yè)管理論文7
【摘要】隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理業(yè)在我國迅速發(fā)展，并日益成為一種不可忽視的社會(huì )管理和綜合治理力量。本文簡(jiǎn)要分析了我國物業(yè)管理的現狀和特點(diǎn)，即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)逐步規范，促進(jìn)人們住房觀(guān)念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門(mén)或本單位自主管理、按照現代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式，并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng )新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀(guān)念，提高對物業(yè)管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業(yè)管理法律法規體系，提升物業(yè)管理規范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，積極推進(jìn)居民小區的自治管理;五是要加速引進(jìn)競爭機制，培育物業(yè)管理市場(chǎng);六是要大力開(kāi)展人員培訓，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng )新
近幾年，隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂(lè )業(yè)和社會(huì )穩定發(fā)展，越來(lái)越受到各級政府部門(mén)的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂(lè )教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著(zhù)積極的作用。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展的現狀和特點(diǎn)
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會(huì )管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個(gè)增加到20xx年的3517個(gè)，增長(cháng)了10倍。20xx年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀以來(lái)，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專(zhuān)院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類(lèi)型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì )化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類(lèi)型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場(chǎng)、醫院、學(xué)校、廣場(chǎng)、公園等各個(gè)方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規范
近年來(lái)，隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門(mén)不斷加強對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導工作，制定了一系列規范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規定》等物業(yè)管理行政規章或行業(yè)規范先后制定、頒布和實(shí)施，對規范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來(lái)規范運作的基礎上又上了一個(gè)臺階。
(四)物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀(guān)念的轉變
對住宅小區和高層樓宇推行統一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來(lái)了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費觀(guān)念發(fā)生了很多變化。通過(guò)近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉變思想觀(guān)念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業(yè)管理越來(lái)越受到更多人的接受和認可，物業(yè)管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開(kāi)支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析
不同類(lèi)型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)項目從開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關(guān)調查結果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢，實(shí)現開(kāi)發(fā)、建設、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有機結合;又能夠通過(guò)實(shí)現良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來(lái)不斷打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì )經(jīng)濟價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷(xiāo)售量，從而產(chǎn)生更好的社會(huì )經(jīng)濟效益，反過(guò)來(lái)又為住房小區的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業(yè)、以物業(yè)促開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)機制。物業(yè)企業(yè)全國前三強的綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司和萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門(mén)或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門(mén)或單位自主管理的物管模式也面臨著(zhù)被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費的來(lái)源主要是行政性補貼，個(gè)人支付的費用很少。住戶(hù)如有意見(jiàn)或公共設施出現損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門(mén)反映，通過(guò)行政管理途徑使問(wèn)題得到解決。由于此模式的單位后勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能?chē)乐夭蛔�，從而難以真正形成現代化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化服務(wù)、社會(huì )化管理的現代物管新機制。
(三)按照現代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實(shí)體。它具有法人資格，根據合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規的規定，對物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并收取相應的報酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場(chǎng)意識強烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專(zhuān)業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問(wèn)題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難，處于非贏(yíng)利狀態(tài)。
三、加強現代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng )新
(一)進(jìn)一步轉變思想觀(guān)念，深化對物業(yè)管理的認識
對物業(yè)管理問(wèn)題定位要有一個(gè)新的認識，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì )管理的內容，要納入綜治工作中“社會(huì )矛盾化解”、“社會(huì )管理創(chuàng )新”等加以研究、探索。全社會(huì )都應加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規范和完善。
(二)加強政府監管力度，明確各方權利和責任
政府相關(guān)部門(mén)在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監管的同時(shí)，也應該加強對業(yè)主委員會(huì )的監管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)，強化對業(yè)主委員會(huì )的日常監督，引導業(yè)主委員會(huì )在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，要靠物業(yè)公司自己和開(kāi)發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開(kāi)發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。這樣，物業(yè)公司能在開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規體系，提升物業(yè)管理規范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì )、派出所、居委會(huì )等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規進(jìn)行規范和調整。因此，政府要通過(guò)自己的權威加速建立物業(yè)管理法規體系，為物業(yè)管理持續發(fā)展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業(yè)管理公司相應的權利。國家《物業(yè)管理條例》規定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的'，業(yè)主委員會(huì )應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無(wú)理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過(guò)司法途徑來(lái)達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問(wèn)題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，積極推進(jìn)小區內部的自治管理
國家《物業(yè)管理條例》規定:“業(yè)主大會(huì )在其職責范圍內決定的對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力�！皹I(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生”�！皹I(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護物業(yè)管理區域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以以自己的名義依法提起訴訟�！蔽飿I(yè)主管部門(mén)應重視小區業(yè)委會(huì )的組建工作，并加以指導、幫助和協(xié)調。而經(jīng)小區業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì )，應積極地去履行自己的職責，在協(xié)調小區矛盾、維護業(yè)主權益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進(jìn)競爭機制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機和活力。要加速競爭機制的形成，實(shí)現物業(yè)管理的規�；�(jīng)營(yíng)，實(shí)行品牌化發(fā)展戰略。對物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節約管理成本，促進(jìn)物業(yè)管理規范發(fā)展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的市場(chǎng)主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過(guò)完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業(yè)管理各方的責權利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團內部。20xx年走向市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)方向上術(shù)有專(zhuān)攻，以企業(yè)、機關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬(wàn)平方米，服務(wù)的客戶(hù)有副省級國家機關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽(yù)，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開(kāi)展人員培訓，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門(mén)應加大培訓力度，提高從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素養，著(zhù)力培養服務(wù)意識及經(jīng)營(yíng)意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實(shí)轉變思想觀(guān)念，強化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達地區的經(jīng)驗，抓好培訓，如物管行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專(zhuān)題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專(zhuān)業(yè)課程學(xué)習。相關(guān)部門(mén)應發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，進(jìn)一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進(jìn)物管行業(yè)的持續、健康發(fā)展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，積極構建和諧與共的物管企業(yè)、無(wú)關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實(shí)實(shí)現物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時(shí)候會(huì )為業(yè)主的小孩提供社區活動(dòng)，業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門(mén)體驗學(xué)習，比如帶到綠化部門(mén)去學(xué)習種花種草，以及學(xué)習一些書(shū)本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會(huì )每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話(huà)進(jìn)行溝通或者上門(mén)照顧。同時(shí)應成立行業(yè)協(xié)會(huì )，多渠道吸納專(zhuān)業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運作效率高的物管隊伍。
【參考文獻】
[1]錢(qián)滿(mǎn)發(fā).我國居住小區物業(yè)管理模式探索[D].北京交通大學(xué)，20xx
[2]張農科.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問(wèn)題，20xx(5)
[3]范超.江蘇省盱眙縣商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式探索與研究[D].江西理工大學(xué)，20xx
[4]劉濤.我國物業(yè)管理模式的反思與再造探討[J].現代物業(yè)(上旬刊)，20xx(3)
[5]胡杰.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].黑龍江科技信息，20xx(23)
物業(yè)管理論文8
[1]齊錫品，于冰，趙麗娜.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，20xx. [2]盧恩平.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 北京：中國輕工業(yè)出版社，20xx.
[3]方芳，呂萍.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，20xx. [4]趙紹鴻.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 北京：中國林業(yè)出版社，20xx.
[5]孫蘭，白麗華.物業(yè)管理實(shí)務(wù)與典型案例分析[M] 北京：中國物資出版社，20xx. [6]魯捷，付立群，胡振豪.物業(yè)管理法規案例分析[M] 大連：大連理工大學(xué)出版社，20xx.
[7]班道明.物業(yè)管理概論[M] 北京：中國林業(yè)出版社社，20xx. [8]趙向標.物業(yè)管理操作制度范例[M] 廣州：海天出版社，20xx. [9]決策資源房地產(chǎn)研究中心.新地產(chǎn)物業(yè)管理利潤V模式[M] 廣州：暨南大學(xué)出版社，20xx.
[10]上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司.華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標準[M] 上海：上�？茖W(xué)技術(shù)出版社，20xx.
[11]周宇，顧祥紅.現代物業(yè)管理[M] 大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，20xx. [12]李福平.物業(yè)管理學(xué)[M] 上海：復旦大學(xué)出版社，20xx.
[13]王在庚，白麗華.物業(yè)管理學(xué)[M] 北京：中國建材工業(yè)出版社，20xx.
[14]勞動(dòng)和社會(huì )保障部中國就業(yè)培訓技術(shù)指導中心組織.物業(yè)管理員(師)國家職業(yè)資格培訓教程[M] 北京：中國廣播電視大學(xué)出版社，20xx.
[15]謝凱.寫(xiě)字樓物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，20xx.
[16]謝凱.商場(chǎng)物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，20xx.
[17]謝凱.小區物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，20xx.
[18]劉存緒，萬(wàn)順福，曾令秋.物業(yè)管理人員培訓教程[M] 西南財經(jīng)大學(xué)出版社，20xx.
[19]張秀萍.物業(yè)環(huán)境管理與服務(wù)[M] 北京：中國建筑工業(yè)出版社，20xx.
[20]董傅年.社區環(huán)境建設與管理[M] 北京：高等教育出版社，20xx.
[21]王在庚.物業(yè)管理學(xué)[M] 北京：中國建材工業(yè)出版社，20xx.
[22]陳鵬志.現代物業(yè)管理范例精解與運營(yíng)策略[M] 吉林：延邊人民出版社，20xx.
[23]王秀云.物業(yè)管理概論[M] 北京：高等教育出版社，20xx. [24]陳友銘.物業(yè)管理[M] 北京：高等教育出版社，20xx.
[25]楊振標，楊戟，陳德豪.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 廣州：中山大學(xué)出版社，20xx.
物業(yè)管理論文9
摘要：大數據給人們的生活帶來(lái)了重大影響，同時(shí)也影響著(zhù)現代管理系統的發(fā)展，大數據這一新興技術(shù)和方法給管理系統的創(chuàng )新、應用開(kāi)辟了新視角，對管理系統的數據處理流程和相關(guān)結構產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。本文通過(guò)分析在當今大數據環(huán)境下小區物業(yè)管理系統的創(chuàng )新應用，探討了小區物業(yè)管理系統開(kāi)發(fā)的實(shí)踐。
關(guān)鍵詞：大數據;小區物業(yè)管理;系統開(kāi)發(fā)應用
進(jìn)入21世紀，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和居住條件的改善，我國的物業(yè)管理經(jīng)歷了從萌芽出現到起步成長(cháng)的關(guān)鍵時(shí)期，以居住小區為單位的物業(yè)管理發(fā)展起來(lái)并成為人們居住方式的主流，小區物業(yè)管理系統是隨著(zhù)市場(chǎng)的需求應運而生的。人們生活模式在逐步社區化，而物業(yè)管理作為整個(gè)小區生活最統一的實(shí)體進(jìn)出口是未來(lái)社區生活的紐帶，目前國內大型房地產(chǎn)公司都在逐步轉型，從房地產(chǎn)公司向互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)服務(wù)公司轉型，物業(yè)也從基礎的物業(yè)收繳費管理向小區生活增值服務(wù)轉型，所以為了推進(jìn)物業(yè)公司向增值方向轉型我們做了這個(gè)大數據下的小區物業(yè)管理系統。該系統是某銀行為了提高開(kāi)戶(hù)和代收費業(yè)務(wù)而開(kāi)發(fā)的項目。同時(shí)開(kāi)發(fā)此系統是為了通過(guò)物業(yè)公司作為小區入口而帶來(lái)的社區金融的發(fā)展轉型。
一、背景
目前在小區的物業(yè)管理中，對于規模較小的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，仍然可以采用傳統的手工管理模式，這足以滿(mǎn)足日常管理工作的需要。然而，若想為業(yè)主提供更好更便捷的服務(wù)，在激烈的市場(chǎng)競爭中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個(gè)物業(yè)管理公司想要做大做強所必須考慮的重要問(wèn)題。小區物業(yè)管理系統是在計算機操作的輔助下，為物業(yè)管理者和小區的業(yè)主提供更方便快捷的物業(yè)服務(wù)而開(kāi)發(fā)的系統。在必要的數據分析及對物業(yè)管理工作的具體流程和日常業(yè)務(wù)分析的基礎上實(shí)現的小區物業(yè)管理系統,為物業(yè)管理工作帶來(lái)了越來(lái)越大的收益。因此，開(kāi)發(fā)一個(gè)適于現狀的小區物業(yè)管理系統，是具有非常重要的現實(shí)意義的。
二、系統設計
該小區物業(yè)管理系統是采用B/S框架來(lái)進(jìn)行構建并基于J2EE平臺進(jìn)行設計和實(shí)現的，后臺數據庫采用SQLServer20xx數據庫，配合云服務(wù)器實(shí)現物業(yè)管理的輕量級應用，且提供移動(dòng)端APP應用。
三、系統設計技術(shù)可行性分析
小區物業(yè)管理系統是基于J2EE平臺進(jìn)行設計和實(shí)現的，J2EE平臺與其他開(kāi)發(fā)平臺相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術(shù)內容都是成熟技術(shù)，在無(wú)需采用新興技術(shù)的情況下不會(huì )出現需要攻克的技術(shù)難題。同時(shí)后臺數據庫采用SQLServer20xx數據庫，J2EE+SQLServer20xx的開(kāi)發(fā)組合已被多年應用于許多B/S系統的開(kāi)發(fā)中，被證明是可行的；同時(shí)小區物業(yè)管理系統并不存在新穎的技術(shù)，多是整個(gè)小區物業(yè)管理中數據表之間的`關(guān)聯(lián)設計，根據上述分析可以知道，用當前技術(shù)可成功實(shí)現小區物業(yè)管理系統。
四、系統功能模塊設計
這個(gè)物業(yè)系統的功能范圍主要包括涉及物業(yè)管理的“四個(gè)管理+一個(gè)服務(wù)”平臺業(yè)務(wù)模塊。其中平臺模塊包括：首頁(yè)展示、房產(chǎn)管理、客戶(hù)管理、客戶(hù)服務(wù)、收費管理、財務(wù)管理、人事管理和系統設置；系統模塊包括：高級搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導出、審核、權限等。在平臺使用中，房產(chǎn)、客戶(hù)、費用、財務(wù)、人事應具有很強的邏輯順序，平臺應按照這種強邏輯關(guān)系進(jìn)行流程設置。其中平臺模塊各部分的功能簡(jiǎn)介如下。1.房產(chǎn)管理模塊完成小區資產(chǎn)管理中的從小區管理申請到對應每個(gè)房間/車(chē)位等固定資源管理的整個(gè)關(guān)聯(lián)架構的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產(chǎn)管理模塊包括五個(gè)子功能：樓盤(pán)申請管理、樓盤(pán)管理、樓棟管理、房間檔案和車(chē)位檔案。2.客戶(hù)管理模塊完成小區中業(yè)主檔案的建立以及業(yè)主與物業(yè)資產(chǎn)的對應關(guān)聯(lián)關(guān)系，并對用戶(hù)信息進(jìn)行認證審核，保障后續費用的正確性；針對業(yè)主檔案進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作�？蛻�(hù)管理模塊包括兩個(gè)子功能：業(yè)主檔案和業(yè)主認證審核。3.客戶(hù)服務(wù)模塊客戶(hù)服務(wù)模塊是針對客戶(hù)提供的各類(lèi)生活服務(wù)，包括基本的物業(yè)相關(guān)服務(wù)和生活便捷服務(wù)兩大類(lèi)；系統針對客戶(hù)服務(wù)進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作�？蛻�(hù)服務(wù)模塊包括四個(gè)子功能：物業(yè)報修、增值服務(wù)、投訴建議和小區公告。4.收費管理模塊收費管理模塊是平臺系統中最核心的功能，對物業(yè)公司負責的小區內各項收費條目進(jìn)行設置與管理；通過(guò)各項費用管理與前面對應的客戶(hù)和資產(chǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，完成小區內費用的管理操作。系統針對各種費用管理信息進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導入等操作。收費管理模塊包括五個(gè)子功能：收費項目設置、固定費用管理、周期性費用管理、臨時(shí)費用管理和租金費用管理。5.財務(wù)管理模塊財務(wù)管理模塊也是平臺系統中最核心的功能，對物業(yè)公司負責的小區內各項費用條目進(jìn)行設置與管理；通過(guò)對各項費用類(lèi)型的財務(wù)管理，整理和分析物業(yè)公司在該小區的運營(yíng)財務(wù)情況。系統針對各種財務(wù)信息進(jìn)行操作。財務(wù)管理模塊包括五個(gè)子功能：收費、費用預繳、收費查詢(xún)、欠費管理和財務(wù)統計。6.人事管理人事管理主要包括物業(yè)公司人員基本信息和職能分配，方便物業(yè)公司統一人員信息管理和增值客戶(hù)服務(wù)中職能工作分派，并依據不同的職能工作分配不同的平臺操作權限崗位，滿(mǎn)足不同的權限崗位人員對系統的具體操作。7.系統設置系統設置指只有一項功能即修改密碼。
五、系統實(shí)現
該小區物業(yè)管理系統最終功能整體實(shí)現包括三個(gè)部分：數據存儲的云服務(wù)器、物業(yè)公司物業(yè)管理系統和用戶(hù)移動(dòng)端APP。
六、小結
結合以上各部分功能，這個(gè)系統基本可滿(mǎn)足當今社會(huì )物業(yè)管理公司新形態(tài)下的管理需求。若要進(jìn)一步完善系統形成社區生態(tài)圈，可讓各小區充分借助物業(yè)管理職能，提供移動(dòng)小區周邊生活服務(wù)包括住戶(hù)生活密切相關(guān)的吃住行游購娛各項實(shí)體功能需求，即餐廳、酒店、醫院、交通、娛樂(lè )等諸多領(lǐng)域，針對住戶(hù)每一個(gè)社區的生活活動(dòng)形成海量信息，基于大數據對小區內業(yè)主進(jìn)行增值服務(wù)和精準營(yíng)銷(xiāo)，提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量以及業(yè)主滿(mǎn)意度，面向未來(lái)打造業(yè)主、商戶(hù)和物業(yè)三者之間全新的社區生態(tài)圈。
參考文獻：
[1]徐宗本,馮芷艷,郭迅華,曾大軍,陳國青．大數據驅動(dòng)的管理與決策前沿課題[J]．管理世界,20xx(1l)．
[2]段宗濤,康軍,唐蕾,樊娜,劉研,代記婷.車(chē)聯(lián)網(wǎng)大數據環(huán)境下的交通信息服務(wù)協(xié)同體系[J].荊州:長(cháng)安大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版),20xx(2)．
[3]王亮.地質(zhì)調查信息化中大數據平臺研究[D].長(cháng)江大學(xué),20xx．
[4]李敏杰.基于大數據下的寄遞物流管理信息系統的研究[D].南京:南京郵電大學(xué),20l4．
[5]羅秀微.大數據環(huán)境下的管理信息系統發(fā)展研究[J]．通訊世界,20xx(3).
[6]李嫵可,郭賽球．基于web的小區物業(yè)管理系統開(kāi)發(fā)[J].中國電子商務(wù),20xx(20).
物業(yè)管理論文10
一、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題
(一)不能準確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向
一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展。但從現階段我國物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性。物業(yè)管理分為消費和投資兩個(gè)方面，在對內地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。我國的物業(yè)管理引用了國外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因為我國多數的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現。受傳統經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國很多的物業(yè)管理公司存在機構設置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規范等問(wèn)題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴重的經(jīng)濟負擔。
二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題
(一)樹(shù)立正確的管理理念
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹(shù)立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應得的利益三者緊密的聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競爭力和促進(jìn)可持續發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿(mǎn)足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實(shí)施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿(mǎn)意度為目標，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統的調差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對業(yè)主的要求，設計出符合標準的服務(wù)類(lèi)型，大膽創(chuàng )新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏(yíng)得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現可持續發(fā)展的目標。當業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過(guò)程中對成本的控制是非常必要的，對促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的`服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門(mén)要對成本進(jìn)行預算，然后根據市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節省成本。
(三)遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則
物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅持業(yè)務(wù)至上的原則，因為只有不斷的滿(mǎn)足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，從而實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設計業(yè)主需要的服務(wù)類(lèi)型，提高競爭力。
(四)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式
根據現代社會(huì )的發(fā)展趨勢，傳統的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿(mǎn)足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要創(chuàng )新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
三、結束語(yǔ)
總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿(mǎn)足社會(huì )日益增長(cháng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識，完善管理措施和服務(wù)設備，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競爭能力。
物業(yè)管理論文11
摘要:本文通過(guò)分析物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)在工程管理專(zhuān)業(yè)中的專(zhuān)業(yè)定位,得出了對該課程建設方面的一些觀(guān)點(diǎn)。同時(shí)對如何在教學(xué)中突出實(shí)踐教學(xué)和改進(jìn)教學(xué)方法作了具體的闡述。以期對我國高等學(xué)校的物業(yè)管理教學(xué)改革提供一些參考和借鑒。
關(guān)鍵詞:課程定位 教學(xué)理念 實(shí)踐教學(xué)
《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》是工程管理專(zhuān)業(yè)必開(kāi)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課。該課程在教學(xué)內容上包含了物業(yè)管理的概念及其相關(guān)理論同時(shí)還涵蓋了物業(yè)管理各個(gè)階段、業(yè)務(wù)環(huán)節應具備的基本知識和操作技能。掌握這些物業(yè)管理業(yè)務(wù)的基本知識和操作技能,是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位群所應必備的基本理論素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì),是從事物業(yè)管理工作的先決條件。通過(guò)幾年來(lái)對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)在教學(xué)理論方面的研究,結合教學(xué)實(shí)踐體會(huì )和總結,筆者認為物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)的課程建設,應從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革。
一、確立課程定位,明確課程教學(xué)目標
《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》作為工程管理的專(zhuān)業(yè)課程體系中的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程,對于工程管理專(zhuān)業(yè)建設有完善和補充的作用,對于學(xué)生認識、了解物業(yè)管理行業(yè)的概況和發(fā)展,明確今后的發(fā)展方向起到導向的作用。因此,本課程作為工程管理專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)基礎課程具有重要的地位,其專(zhuān)業(yè)課程體系定位應該是工程管理專(zhuān)業(yè)的一門(mén)核心專(zhuān)業(yè)課程。
《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》作為工程管理專(zhuān)業(yè)的一門(mén)核心專(zhuān)業(yè)課程,在課程內容上涵蓋了物業(yè)管理的全過(guò)程,其課程教學(xué)目標應該明確為:全面介紹物業(yè)管理的本質(zhì)和內容及其物業(yè)管理工作各個(gè)階段的具體業(yè)務(wù)內容和業(yè)務(wù)處理程序。在知識、技能的傳授上根據核心專(zhuān)業(yè)課程的定位,兼顧“有主有次、有所側重”基本原則,把培養學(xué)生專(zhuān)業(yè)認識、提高“有所側重”的專(zhuān)業(yè)知識和技能作為課程目標。本課程在內容上廣泛涉及了物業(yè)管理的.基本概念和內容,相關(guān)理論及其物業(yè)管理的全過(guò)程。其中理論性?xún)热萦捎谠谇懊娴囊恍┱n程中已經(jīng)學(xué)習和多次提及,便被確定為本課程的“次”,不是“側重”講授的重點(diǎn);具體的實(shí)務(wù)是本課程的重點(diǎn)也就是“主”是本課程“側重”講解的內容,通過(guò)這樣的課堂處理,使學(xué)生既能夠對物業(yè)管理工作有一個(gè)概括性的認識和了解,也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項目,所應了解掌握的基本知識和操作技能,對于培養學(xué)生的專(zhuān)業(yè)認識有著(zhù)積極的作用。
二、明確課程難點(diǎn),更新教學(xué)理念和方法
本課程具有知識點(diǎn)多、知識關(guān)聯(lián)面廣、實(shí)踐性強等特點(diǎn)。在學(xué)生方面,由于生活實(shí)踐經(jīng)驗缺乏,感性認識不足,知識面狹窄等原因,對課程內容的接受困難較多,同時(shí)傳統的教學(xué)方法也很難吸引學(xué)生的學(xué)習興趣,造成教學(xué)效果不是很理想,成為課程學(xué)習和教學(xué)的難點(diǎn)。為此,應從增強教學(xué)的直觀(guān)形象、現場(chǎng)氛圍入手,針對課程的特點(diǎn)和難點(diǎn)。在教學(xué)手段和方法上,為強化學(xué)生實(shí)踐技能培養,要強調“情景逼近式”教學(xué)模式,突出現場(chǎng)作業(yè)環(huán)境,以促進(jìn)學(xué)生職業(yè)崗位能力的提高。具體講有以下幾種方法。
1. 情景法。情景法是根據課程需要的情景,應用多媒體設備等輔助手段再現課程所描繪的情景表象,使學(xué)生如聞其聲,如見(jiàn)其人,仿佛置身其間,如臨其境;師生就在此情此景之中進(jìn)行著(zhù)的一種情景交融的教學(xué)活動(dòng)。在專(zhuān)業(yè)課程的學(xué)習時(shí),由于很多場(chǎng)景和事物是學(xué)生沒(méi)看到過(guò)或者是平時(shí)沒(méi)有留意的,所以可以借助輔助教學(xué)設備描繪容易聯(lián)想到的場(chǎng)景,使學(xué)生能夠較感性地、直觀(guān)的掌握相關(guān)理論知識點(diǎn)。
2. 興趣法。興趣法就是以學(xué)生感興趣的事物為切入點(diǎn)結合課程相關(guān)知識并加以引導和啟發(fā),培養學(xué)生對問(wèn)題的思考、自學(xué)能力,進(jìn)而使學(xué)生對所學(xué)課程產(chǎn)生濃厚的興趣。興趣是學(xué)會(huì )、學(xué)好專(zhuān)業(yè)技能的一個(gè)重要前提,平時(shí)在教學(xué)中應該注重培養、鼓勵學(xué)生對新知識的探求欲。但是,使用該方法時(shí)應該注意學(xué)生的個(gè)體差異,教師應該在教學(xué)中多和學(xué)生溝通,了解學(xué)生興趣點(diǎn)是什么,隨時(shí)關(guān)注學(xué)生的學(xué)習情況和思想動(dòng)態(tài),有針對性的對不同學(xué)生采用不同的興趣切入點(diǎn)。
此外在教學(xué)中,還應廣泛地運用啟發(fā)式教學(xué)、案例討論、現場(chǎng)示范模仿、項目訓練法、錄像演示、多媒體課件等多種教學(xué)手段和方法,內容、形式豐富,形象逼真,職業(yè)現場(chǎng)環(huán)境感強,能夠充分調動(dòng)學(xué)生學(xué)習的主觀(guān)能動(dòng)性,雙邊活動(dòng)活躍,互動(dòng)性強,有利于職業(yè)崗位能力培養,教學(xué)效果好。
同時(shí)要將技能培養、創(chuàng )新思維的教學(xué)理念貫穿教學(xué)的全過(guò)程,充分利用學(xué)生的課余時(shí)間,開(kāi)展、鼓勵各類(lèi)有利于學(xué)生技能培養、創(chuàng )新思維的活動(dòng)。鼓勵學(xué)生利用課余時(shí)間以不同的方式參與校企合作單位的企業(yè)活動(dòng),增加實(shí)踐經(jīng)驗的積累,提高動(dòng)手能力;指導學(xué)生參加大學(xué)生科研活動(dòng),參與實(shí)驗室建設,提高學(xué)生的創(chuàng )新能力。
三、在課堂教學(xué)的基礎上加強和改革實(shí)踐性教學(xué)內容和方法
這一點(diǎn)的實(shí)現要堅持課堂教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)并重的兩條腿走路原則。隨著(zhù)對物業(yè)管理行業(yè)認識的持續加深,對課程教學(xué)內容的認識不斷提高,課堂教學(xué)環(huán)節通過(guò)教學(xué)實(shí)踐和不斷深入的校企合作,應從原有的僅重理論素養的培養,逐漸轉變到對學(xué)生理論素養與技能培養的并重。不僅課堂教學(xué)的內容側重到“實(shí)務(wù)”上。同時(shí)加強實(shí)踐教學(xué)環(huán)節,通過(guò)實(shí)踐教學(xué)彌補課堂教學(xué)的局限和不足。
實(shí)踐教學(xué)環(huán)節,應明確實(shí)踐教學(xué)設計思想:以“能力培養”為中心建立課程實(shí)踐教學(xué)模式,通過(guò)校內外實(shí)習基地建設,構建現場(chǎng)教學(xué)、專(zhuān)項實(shí)訓、認識實(shí)習三個(gè)實(shí)踐教學(xué)模塊,形成邊理論邊實(shí)踐、理論與實(shí)踐緊密關(guān)聯(lián)的課程教學(xué)模式,做到理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的全程有效銜接,全面促進(jìn)學(xué)生綜合素質(zhì)和動(dòng)手能力的培養,提高教學(xué)質(zhì)量。為保證實(shí)踐教學(xué)設計思想的實(shí)現,應采取以下措施:
首先,構建現場(chǎng)教學(xué)、專(zhuān)項實(shí)訓、認識實(shí)習三個(gè)實(shí)踐教學(xué)模塊,強化實(shí)踐教學(xué)的綜合性、關(guān)聯(lián)性�，F場(chǎng)教學(xué)時(shí)間較短、安排分散,適合于某一專(zhuān)項業(yè)務(wù)的觀(guān)察了解;專(zhuān)項實(shí)訓時(shí)間集中、內容專(zhuān)一,適合于對某一專(zhuān)項業(yè)務(wù)的扎實(shí)掌握;認識實(shí)習周期較長(cháng)、綜合性強,適合于對物業(yè)管理全過(guò)程的整體把握,尤其對各項業(yè)務(wù)相互之間的關(guān)聯(lián)性的深入認識極有幫助。三個(gè)模塊有機配合,能夠實(shí)現邊理論邊實(shí)踐、理論與實(shí)踐緊密關(guān)聯(lián)的課程教學(xué)模式,對學(xué)生綜合素質(zhì)和技能培養十分有益。其次,制訂完善的實(shí)踐教學(xué)大綱,明確考核標準。根據本課程的實(shí)踐教學(xué)模塊,編制了實(shí)踐教學(xué)大綱,明確了各模塊的實(shí)踐內容和考核標準,以保證實(shí)踐教學(xué)的質(zhì)量。第三,堅持校企合作,建立校內外實(shí)習基地,保證實(shí)踐教學(xué)的真正落實(shí)。第四,重視校內實(shí)習基地建設。
四、改革考核體系,促進(jìn)課程建設
課程建設的目的是為了促進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才培養目標的實(shí)現,人才的考核需要科學(xué)的考評體系。這一考評體系應該與行業(yè)用人考核標準相一致�？荚u體系上重視與行業(yè)用人標準的一致,改變傳統的試卷考試模式,可以通過(guò)現場(chǎng)模擬,案例分析等具體內容作為考核標準,改變傳統考試缺乏靈活性的弊端�？傊鸩矫�、建立科學(xué)的評價(jià)標準,使之能夠真實(shí)地檢測學(xué)生的能力水平,而不僅僅是對知識的掌握。
上面觀(guān)點(diǎn)只是本人在多年的教學(xué)實(shí)踐中的一點(diǎn)體會(huì )和心得,畢竟物業(yè)管理是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科,只有不斷的改進(jìn)教學(xué)方法和手段,更新教學(xué)理念才能讓學(xué)生在學(xué)習中樂(lè )于接受,自主學(xué)習不斷提高自身的理論水平和專(zhuān)業(yè)技能,為以后的工作打下良好的基礎。
參考文獻:
[1]武敬、王俊松,物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革的探索與研究.現代科技20xx.08.
[2]宋紅霞,提高高職院�！段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)》,課程教學(xué)質(zhì)量的建議.中國商界20xx.03.
[3]魯捷,物業(yè)管理實(shí)務(wù)課程體系建設探析.職業(yè)與教育 20xx.03.
[4]鄧小燕、黃曉彪,關(guān)于加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐教學(xué)的探討. 哈爾濱職業(yè)技術(shù)學(xué)報20xx.05.
物業(yè)管理論文12
摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求
從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)
為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的`聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。
三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)
不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)
價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。
2.培養基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。
(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。
(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。
物業(yè)管理論文13
隨著(zhù)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理也越來(lái)越多的被人們關(guān)注。然而，近年來(lái)，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也越來(lái)越多，去年更名列國內投訴重點(diǎn)之一。
從事物業(yè)行業(yè)多年，也接待和見(jiàn)到過(guò)許多業(yè)主的投訴，分析這些投訴，有些投訴確屬物業(yè)公司處理某些事情不到位，但很大一部分投訴反映的問(wèn)題都不在物業(yè)公司職責范疇之內，造成這種情況的原因主要有兩方面，一方面是由于部分物業(yè)管理公司沒(méi)有樹(shù)立起現代物業(yè)管理觀(guān)念，沒(méi)有品牌化管理意識，服務(wù)工作不到位的；另一方面，由于業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區。
如果物業(yè)管理公司和業(yè)主都走出物業(yè)管理的認識誤區，矛盾和糾紛自然就會(huì )減少。筆者已寫(xiě)過(guò)關(guān)于物業(yè)企業(yè)品牌化的文章，詳見(jiàn)《物業(yè)管理呼喚品牌化》，在此主要談一談業(yè)主對物業(yè)管理的一些誤區。
物業(yè)管理企業(yè)不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)部門(mén)物業(yè)管理跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)是兩個(gè)獨立的企業(yè)，但由于現在許多物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商自己組建，管理上聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商，經(jīng)濟上依靠開(kāi)發(fā)商，加之售房廣告的宣傳誤導，致使很多市民認為物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商提供的售后服務(wù)，現在做的比較大的地產(chǎn)公司，萬(wàn)科、恒大、中海等等大型房企都有下屬的物業(yè)公司，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也基本由自己的物業(yè)公司管理。
房屋也是商品，在交付業(yè)主之后肯定存在售后問(wèn)題，目前很多開(kāi)發(fā)商都提供精裝修房，而這些精裝修房都屬于批量裝修，相對于毛坯房肯定會(huì )存在很多裝修質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主收樓之后發(fā)現問(wèn)題就需要地產(chǎn)商對房屋進(jìn)行維保修，涉及到維保修問(wèn)題業(yè)主只能跟物業(yè)公司反映，所以業(yè)主也就自然而然的認為，物業(yè)公司就是維保修的直接責任部門(mén)，從而認為物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)。另外，開(kāi)發(fā)商“重視建房銷(xiāo)售，輕視物業(yè)管理”的現象比較嚴重，質(zhì)量不高的服務(wù)引起了業(yè)主的不滿(mǎn)。事實(shí)上，物業(yè)管理并不是開(kāi)發(fā)商提供的售后服務(wù)。
對于小區物業(yè)來(lái)講，小區內存在著(zhù)一部分不能由個(gè)別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。而這部分物業(yè)也需要進(jìn)行經(jīng)常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全體業(yè)主共同進(jìn)行管理和使用，物業(yè)管理也是適應這個(gè)需求而產(chǎn)生的。
從樓盤(pán)交付到業(yè)主委員會(huì )成立之前，考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關(guān)法規要求由開(kāi)發(fā)商按規定程序選聘物業(yè)管理公司對園區實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì )成立后，則由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )的形式選聘物業(yè)管理公司對園區實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的各項物業(yè)管理服務(wù)，與開(kāi)發(fā)商提供的諸如房屋質(zhì)量保修等售后服務(wù)，有著(zhù)本質(zhì)的區別。 業(yè)主任何事情都以拒交物業(yè)管理費要挾物業(yè)管理費的構成很多，物業(yè)公司都有具體規定，一般由以下項目構成：
(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話(huà)系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施物業(yè)理費等；
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；
(4)購買(mǎi)或租賃必需的機械及器材的支出；
(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費用；
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
(8)公共區域植花、種草及其養護費用；
(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用；
(10)聘請律師、會(huì )計師等專(zhuān)業(yè)人士的費用；
(11)節日裝飾的費用；
(12)管理者酬金；
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；
(14)公共電視接收系統及維護費用；
(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。
近年來(lái)，因業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的矛盾糾紛逐年增多，有些業(yè)主不滿(mǎn)意物業(yè)管理服務(wù)就拒交服務(wù)費，有些業(yè)主認為家里存在裝修質(zhì)量問(wèn)題也拒交物業(yè)管理費等等，認為這是維護自身合法權益的正當手段，致使物管公司收費率低，從而出現經(jīng)營(yíng)困難甚至虧損。物管公司為了改善生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，保證公司能有盈利空間，只好減少工作人員，降低服務(wù)標準，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。 盡管物業(yè)管理已被大家所認識，但是很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”的原則不予接受，拒交管理服務(wù)費，這是錯誤的。業(yè)主在享受物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)，必須履行支付服務(wù)費的義務(wù)。想要享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平，就得繳納合理的物業(yè)管理費用。
大事小事全找物業(yè)
雖然優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)需要時(shí)時(shí)響應業(yè)主的需要，為業(yè)主排憂(yōu)解難，屬于物業(yè)公司工作范疇的，必須出面解決，做到業(yè)主滿(mǎn)意，不是物業(yè)服務(wù)范疇之內，也盡力幫助業(yè)主。但是并不代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是萬(wàn)能的，包辦業(yè)主的所有問(wèn)題。 據了解，有些業(yè)主對物業(yè)管理的管理服務(wù)范圍認識不清，小區有業(yè)主私放鞭炮要物業(yè)管理公司強行制止，鄰居家的寵物太吵要物業(yè)管理公司解決，房屋質(zhì)量問(wèn)題要求物業(yè)公司解決，否則就認為物業(yè)管理公司服務(wù)不周。
實(shí)際上，物業(yè)管理公司終究是企業(yè)，它只能依據物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約，對小區內的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實(shí)施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務(wù)，不可能擁有管理小區以外的物業(yè)、協(xié)調業(yè)主關(guān)系以及提供房屋質(zhì)量保修的廣泛權力，更沒(méi)有強制管理權，往往處于一個(gè)溝通協(xié)調的位置。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權，物管公司無(wú)權過(guò)問(wèn)，就算需要物業(yè)公司協(xié)助出面解決，物業(yè)公司也只能本著(zhù)協(xié)調的原則，按照物業(yè)管理約定協(xié)商解決。 物業(yè)管理工作人員不是業(yè)主的保姆
中國物業(yè)管理發(fā)展才三十年，過(guò)去大家認為物業(yè)就是看門(mén)的大爺，掃地的阿姨，站崗的保安，而不了解物業(yè)管理也是一門(mén)學(xué)門(mén)，不了解物業(yè)管理其他的方方面面。
有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點(diǎn)工等作簡(jiǎn)單的類(lèi)比，認為業(yè)主居于主導地位，言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。更有業(yè)主直接認為是他們繳納的物業(yè)管理費提供物業(yè)管理工作人員的工資，所以凌架于物業(yè)工作人員之上，凌駕于物管公司之上，實(shí)際上，業(yè)主與物管公司的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒(méi)有主次、高低之分，物業(yè)管理公司根據業(yè)主委員會(huì )的委托合同為業(yè)主提供服務(wù)，合同期滿(mǎn)后，如果業(yè)主對物管公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì )請其他公司；同時(shí)如果物管公司的服務(wù)難以展開(kāi)或無(wú)利可圖，選擇撤場(chǎng)。 從上海各區縣房管部門(mén)掌握的情況來(lái)看，從20xx年迄今，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出管理的小區約有220個(gè)。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損---降低成本---服務(wù)質(zhì)量下降---居民不滿(mǎn)---物業(yè)費調價(jià)難---虧損”的怪圈。
“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費卻不調整，這樣的虧本生意，怎么做？”《瞭望東方周刊》記者近期就物業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)行的調研中，聽(tīng)到不少物業(yè)公司的抱怨。
從記者調研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營(yíng)收困境。但另一方面，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的'快速發(fā)展、存量房市場(chǎng)的逐漸增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng )新，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也逐漸顯示出來(lái)。
上海：物業(yè)企業(yè)現“普虧”作為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最發(fā)達的地區，上海的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)在全國具有代表性。目前，上海共有住宅小區10800多個(gè)，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區5500余個(gè)，售后房住宅小區近5300個(gè)。
根據國家有關(guān)規定，上海住宅小區物業(yè)服務(wù)收費有三種定價(jià)形式：一是售后房住宅小區物業(yè)服務(wù)費執行政府定價(jià)。根據1996年確定的有關(guān)標準，多層住宅管理費每戶(hù)每月4.5~7.5元，高層住宅每戶(hù)每月5~10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務(wù)費等。二是普通商品住宅執行政府指導價(jià)。根據20xx年的有關(guān)辦法，住宅物業(yè)服務(wù)項目分為綜合管理服務(wù)、公共區域清潔衛生服務(wù)、共用設施設備的日常運行等五項，收費標準分五級并設立最高收費標準，按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區執行市場(chǎng)調節價(jià)。
記者調研發(fā)現，運行多年、執行政府定價(jià)和政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)已出現較普遍的成本倒掛。虹口區虹三花園小區物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)負責人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費近10年沒(méi)有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社�；鸬燃悠饋�(lái)共3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤(pán)”的打算。
知名的萬(wàn)科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司目前管理著(zhù)上海30多個(gè)小區，絕大部分是萬(wàn)科自己開(kāi)發(fā)的項目。20xx年，公司實(shí)現了800多萬(wàn)元的盈利，但總經(jīng)理黃圣告訴本刊記者：“去年物業(yè)主營(yíng)實(shí)際上虧了900多萬(wàn)元。公司能盈利，主要是靠萬(wàn)科地產(chǎn)公司給予的物管費價(jià)差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經(jīng)營(yíng)�！�
他說(shuō)，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線(xiàn)職工的流失率達到80%左右，“現在做物業(yè)確實(shí)比較困難”。售后房小區的物業(yè)經(jīng)營(yíng)更是入不敷出。
萬(wàn)科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開(kāi)發(fā)商欺負”而不得不承受的額外成本。他說(shuō)：“譬如說(shuō)一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區，開(kāi)發(fā)商開(kāi)了4個(gè)門(mén)。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多開(kāi)幾個(gè)門(mén)沒(méi)有太大的關(guān)系，但對于物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，每多開(kāi)一個(gè)門(mén)，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個(gè)秩序維護員來(lái)站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來(lái)十多萬(wàn)元，而且小區秩序維護工作的難度也相對大了很多�！�
物業(yè)管理論文14
隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)為高端商業(yè)樓宇服務(wù)花費的成本越來(lái)越高，物業(yè)企業(yè)發(fā)展負擔越來(lái)越重，成本的提高讓物業(yè)企業(yè)的運營(yíng)難上加難，一些企業(yè)能否生存下去都不能確定。服務(wù)成本上升導致企業(yè)運營(yíng)負擔加重，規模相對較小的企業(yè)承受不了逐漸上升的運營(yíng)成本，宣布退出不盈利的盤(pán)，甚至有些企業(yè)即將退出物業(yè)行業(yè)。本文針對這些問(wèn)題，從物業(yè)管理成本這一角度入手，提出合理的意見(jiàn)和措施。
1商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上升的原因
高端商業(yè)樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點(diǎn)是樓盤(pán)整體建筑面積大，建筑內設備繁雜，樓宇內空間范圍大，公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗大，樓內人流多，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量更加關(guān)注。很多企業(yè)不能適應這些商業(yè)樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務(wù)，失去管理對象，物業(yè)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。共有四個(gè)方面的原因導致物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業(yè)用工成本；其次，企業(yè)運營(yíng)離不開(kāi)能源資源，能源資源的價(jià)格一路上漲，企業(yè)運營(yíng)成本自然上升；再次，樓內設備維修費、保養費、專(zhuān)項服務(wù)外包費都在逐年提高；最后，國家對商業(yè)樓宇物業(yè)行業(yè)的要求提高，制定相關(guān)制度、安全技術(shù)標準來(lái)監督物業(yè)行業(yè)，促使物業(yè)企業(yè)需要付出高成本來(lái)維修設備等。物業(yè)企業(yè)需要從根本上解決物業(yè)服務(wù)費用高的問(wèn)題，僅僅采取傳統的減開(kāi)支，提供不合格服務(wù)的方式來(lái)降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說(shuō)，物業(yè)企業(yè)必須要推陳出新來(lái)維持生存，以先進(jìn)的物業(yè)管理手段和物業(yè)管理信息技術(shù)代替傳統陳舊的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，從以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作要求低的企業(yè)轉變?yōu)橐愿呖萍既瞬艦橹�，技術(shù)操作要求高的企業(yè)。
2高端商業(yè)物業(yè)企業(yè)成本管理的有效措施
�。�1）合理控制能源開(kāi)支
物業(yè)企業(yè)要控制管理成本，最大化控制企業(yè)財務(wù)成本是重中之重。比如切實(shí)實(shí)行先進(jìn)管理體系的企業(yè)，在具體管理過(guò)程中設定了增加收入節約支出的指標，對工作進(jìn)行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現狀。在物業(yè)管理中做好節能減排，就要運用嚴謹的管理方法，事情發(fā)生之前設定目標，發(fā)生時(shí)有效控制，發(fā)生之后進(jìn)行量化考核。物業(yè)企業(yè)可以采取措施降低用電功率，從而達到節約電費的目的。
�。�2）由勞動(dòng)密集向知識密集轉換
就中國現狀，人工基本工資上調，人力成本提高，但物業(yè)企業(yè)仍以勞動(dòng)力為主，技術(shù)操作為輔，這導致企業(yè)生存壓力很大。企業(yè)完全可以采取適當的措施來(lái)減少對人力的依賴(lài)，從而降低人工成本，比如運用現代先進(jìn)管理技術(shù)，優(yōu)化管理質(zhì)量。一般的高端商業(yè)樓宇都擁有停車(chē)場(chǎng)所，即使有管理人員維持秩序，也會(huì )出現不按規定停放車(chē)輛，不按順序進(jìn)出車(chē)庫，不能順利繳納停車(chē)費的情況。針對這些問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)研究停車(chē)庫的現狀，多方面分析考察，使用電子收費系統。在停車(chē)庫經(jīng)常發(fā)生營(yíng)運車(chē)長(cháng)時(shí)間占位的情況，物業(yè)企業(yè)為保護客戶(hù)利益對外來(lái)車(chē)輛借道穿行。解決了停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題，商業(yè)企業(yè)的業(yè)主能夠充分感受到物業(yè)企業(yè)對他們周到的服務(wù)，對物業(yè)企業(yè)所作出的努力充分肯定，物業(yè)企業(yè)有了良好的口碑。利用電子收費系統，優(yōu)化商廈停車(chē)地點(diǎn)的管理系統，能夠減少管理人員數量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車(chē)地點(diǎn)秩序的管理員更高效率的實(shí)施管理，物業(yè)企業(yè)可以為商業(yè)大廈安裝先進(jìn)的電子巡更系統。這一措施既造福企業(yè)又方便管理人員，企業(yè)有了電子巡更系統之后，就不需要過(guò)多的人員來(lái)巡視停車(chē)地點(diǎn)，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價(jià)值，員工有了電子巡更系統之后，大大精簡(jiǎn)工作，保質(zhì)保量的完成工作。
�。�3）內部培訓上崗降低人工成本
物業(yè)企業(yè)通過(guò)人才招聘市場(chǎng)來(lái)聘任掌握新管理技術(shù)的人員需要付出高昂的代價(jià)，物業(yè)企業(yè)本身員工工資普遍不高，這樣的話(huà)企業(yè)壓力太大，企業(yè)可以結合自身實(shí)際情況，按照崗位特點(diǎn)培養吸收合格的員工�？紤]合理招聘培養新人才的同時(shí)，要對企業(yè)原有員工合理配置，讓各個(gè)崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業(yè)短時(shí)間內減少人工支出，長(cháng)期考慮也會(huì )控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓企業(yè)內部員工。就目前企業(yè)現狀來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)要對全體員工都進(jìn)行培訓，制定培訓計劃，有規律的進(jìn)行培訓，合理安排培訓內容，對各個(gè)崗位的員工區別對待，針對性考核，錄用通過(guò)考核的員工為企業(yè)服務(wù)。與此同時(shí)，要讓員工邊培訓邊鞏固培訓內容，通過(guò)調查問(wèn)卷的方式考察員工。一些與崗位相關(guān)的職稱(chēng)培訓和技術(shù)培訓都能提高員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。比如獲得全國注冊物業(yè)管理師職稱(chēng)的員工就比沒(méi)有該職稱(chēng)的員工更具有專(zhuān)業(yè)素養。公司內部培訓員工的好處很多，既省了吸收外來(lái)專(zhuān)業(yè)人才的成本，又加強了企業(yè)內部員工的工作能力，讓整個(gè)企業(yè)的員工都具有超強的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，為公司更好的服務(wù)。
�。�4）合理配置員工充分利用已有資源
通過(guò)合理整合人員，將各個(gè)崗位的員工分工組合，每個(gè)員工都具有較高的技能，能獨當一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個(gè)即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個(gè)具有高技能、高素質(zhì)的維修工，可以通過(guò)自己的努力，維修一些已經(jīng)下線(xiàn)的設備，即使沒(méi)有了符合設備的配件，也可以完成維修工作，這為企業(yè)節省了購買(mǎi)新設備的`費用。高技能的維修人員還可以挑戰外包項目，把原本需要花錢(qián)請其他單位幫忙維修保養的項目自己想辦法去做，長(cháng)此以往，維修工人的維修技術(shù)將得到很大的提高，也給企業(yè)節省不少外包項目的需支付的錢(qián)。
�。�5）利用附加服務(wù)為企業(yè)增收入
物業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)源就是物業(yè)服務(wù)費，企業(yè)通過(guò)提供各方面的增值服務(wù)來(lái)增加收入也不失為一個(gè)高明的收入來(lái)源。一般物業(yè)公司服務(wù)的對象是高端商業(yè)大廈，而這些大型商業(yè)樓的停車(chē)場(chǎng)所和廣場(chǎng)都沒(méi)有充分利用起來(lái)，我們管理大廈的物業(yè)企業(yè)就可以抓住契機，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經(jīng)過(guò)協(xié)調找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車(chē)場(chǎng)所，給我們支付租金，如此一來(lái)，不但白天為商廈的客戶(hù)服務(wù)收取服務(wù)費，而且晚上能夠收取停車(chē)場(chǎng)租金，企業(yè)有了雙份收入。
�。�6）以人為本，以質(zhì)為先
只有擁有信譽(yù)，有良好的社會(huì )口碑的物業(yè)企業(yè)才能夠在社會(huì )眾多企業(yè)中生存下來(lái)，所以企業(yè)不能只在乎眼前收益，不在乎長(cháng)遠發(fā)展。物業(yè)管理公司要時(shí)刻關(guān)注國內物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢，從企業(yè)長(cháng)遠考慮，優(yōu)先把握市場(chǎng)動(dòng)向，占領(lǐng)物業(yè)管理市場(chǎng)的制高點(diǎn)。物業(yè)公司要時(shí)刻培養員工的服務(wù)意識，好的服務(wù)質(zhì)量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競爭力，越來(lái)越強大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿(mǎn)信心的投入到工作中，積極樂(lè )觀(guān)面對工作，工作過(guò)程中相互合作，團結一心。一群高素質(zhì)、高技能、好品行的員工是物業(yè)公司持續生存發(fā)展的基礎。就物業(yè)公司而言，主要資源就是人才，公司的重點(diǎn)就是培養一批專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司員工。通過(guò)形成本公司特有的企業(yè)文化，吸引優(yōu)秀人才為公司服務(wù)，成為一個(gè)值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規范制度氛圍的企業(yè)會(huì )受到所有職工的喜歡，一個(gè)能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會(huì )讓員工當做家一樣的愛(ài)護，他們也愿意充分發(fā)揮自己的技能為公司服務(wù)。
3結語(yǔ)
另外，公司員工還可以為客戶(hù)提供多重服務(wù)，比如維護秩序的工作人員在進(jìn)行本職工作的同時(shí)可以主動(dòng)幫客戶(hù)倒垃圾，可以辨別外來(lái)人員與本樓人員，類(lèi)似這樣的服務(wù)我們在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中可以多挖掘一些。在以后公司發(fā)展過(guò)程中探索新思路將不會(huì )間斷。物業(yè)企業(yè)為增加客戶(hù)對我們的信任，可以將收支透明化，隨時(shí)與客戶(hù)溝通，以便于未來(lái)更改物業(yè)服務(wù)費的時(shí)候得到客戶(hù)的支持。
物業(yè)管理論文15
我國物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的探索和實(shí)踐，目前進(jìn)入市場(chǎng)化、規范化、法制化發(fā)展的新時(shí)期。隨著(zhù)國家對物業(yè)管理的不斷改進(jìn)，我國的物業(yè)管理逐步走向正軌，并涌現出一批大型物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理活動(dòng)主題也趨于理性和成熟。物業(yè)人員的素質(zhì)在逐年提升。
一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的英語(yǔ)需求分析
經(jīng)濟全球化進(jìn)程的加速推進(jìn)，國際交流日益廣泛，使得物業(yè)管理越來(lái)越多地面向國際。與此同時(shí)，中國經(jīng)濟的發(fā)展吸引越來(lái)越多的外國人來(lái)華居住，外資企業(yè)也隨之入駐中國。然而，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的對外交流能力沒(méi)有跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，主要體現為從業(yè)人員英語(yǔ)應用能力不強，能夠滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)知識和英語(yǔ)水平同步發(fā)展的人員少之又少。在日常的物業(yè)管理工作中如何更有效地與外籍業(yè)主溝通交流成了一個(gè)急需解決的問(wèn)題。從物業(yè)管理人員的工作職責要求來(lái)看，他們的英語(yǔ)需求可以分為以下幾點(diǎn)。
1.日常聽(tīng)說(shuō)的交流需求
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生，剛步入職場(chǎng)時(shí)多數從事物業(yè)客戶(hù)服務(wù)工作。他們需要了解業(yè)主的日常需求，傾聽(tīng)并處理業(yè)主的投訴，向業(yè)主解釋說(shuō)明物業(yè)管理規定等。他們需要與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通。英語(yǔ)日常聽(tīng)說(shuō)交流的能力直接影響到從業(yè)人員與外籍業(yè)主進(jìn)行溝通的效果。
2.正式公函英文寫(xiě)作需求
隨著(zhù)中國國際化程度的推進(jìn)，中英雙語(yǔ)的要求日益突出。物業(yè)日常管理文件也不例外。公司簡(jiǎn)介、公告、通知、郵件、廣告、租賃合同、申請等公務(wù)文書(shū)的寫(xiě)作不僅考察物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生的漢語(yǔ)水平，同時(shí)也要求其具備相應的英文寫(xiě)作水平。他們經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的經(jīng)驗積累和鍛煉后，可以晉升為主管、項目經(jīng)理等職位，這對其英文公函寫(xiě)作能力的要求會(huì )更高。
3.專(zhuān)業(yè)詞匯需求
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生應掌握一定的建筑知識，了解房屋構造和常用的建筑材料和制品，熟悉常見(jiàn)的房屋設備;能看懂建筑施工圖，結構施工圖，水、暖、電施工圖，能繪制地形圖、房屋的總體平面圖和房屋的分層平面圖等；掌握各種設備設施的安全使用方法，具有排除一般設備設施故障的能力和組織修繕和保養設備的能力。在有外籍業(yè)主入住的物業(yè)，從業(yè)人員只掌握漢語(yǔ)的專(zhuān)業(yè)詞匯是不夠的。為了能夠給業(yè)主提供更經(jīng)濟有效的服務(wù)，以上專(zhuān)業(yè)內容的英文專(zhuān)業(yè)詞匯也應成為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生的必修內容。
4.專(zhuān)業(yè)維修人員與業(yè)主間的翻譯橋梁需求
在業(yè)主需要專(zhuān)業(yè)維修人員的時(shí)候，作為管理服務(wù)人員，應該能夠架起業(yè)主與專(zhuān)業(yè)維修人員之間交流的橋梁，尤其是在外籍業(yè)主與專(zhuān)業(yè)維修人員交流時(shí)，物業(yè)管理人員應該能夠提供一定的翻譯服務(wù)。
二、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)課程現狀
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)目前是一門(mén)專(zhuān)業(yè)必修課，安排在大學(xué)的第五個(gè)學(xué)期。共32學(xué)時(shí)，2學(xué)分。但是專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)的教學(xué)效果不理想，學(xué)生學(xué)習效果不好。問(wèn)題主要體現在學(xué)生學(xué)和教師教兩個(gè)層面，四個(gè)方面。
1.學(xué)生學(xué)習積極性不高
興趣是最好的老師，學(xué)生是學(xué)習的主體。如果他們從主觀(guān)上排斥一門(mén)課程，那么這門(mén)課程無(wú)論如何都不可能進(jìn)行得完美。很多學(xué)生經(jīng)過(guò)多年英語(yǔ)的“折磨”，對英語(yǔ)有很大的抵觸感甚至是挫敗感。在終于告別了大學(xué)英語(yǔ)之后，又迎來(lái)了更為“枯燥”的專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)，因此，如何在主觀(guān)上讓學(xué)生轉變對專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)的排斥感是老師應重點(diǎn)思考的問(wèn)題。
2.學(xué)生的學(xué)習方法不合適
學(xué)生為什么經(jīng)過(guò)了十多年的英語(yǔ)學(xué)習仍然感覺(jué)自己的英語(yǔ)不行，挫敗感十足？其中很重要的一個(gè)原因是學(xué)生還沒(méi)有找到適合自己的英語(yǔ)學(xué)習方法和策略。老師應該利用最后一個(gè)學(xué)期的英語(yǔ)課程，盡可能地幫助他們調整，以便他們在日后的終身學(xué)習中能夠更好地獲益。
3.教學(xué)內容泛泛、重點(diǎn)不突出
針對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的英語(yǔ)內容很多，而學(xué)時(shí)很少。目前的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)的本科課程涉獵的內容廣泛，但是每一項的深度都不夠，學(xué)生覺(jué)得云里霧里的飄一陣后，課程就結束了。因此教師如何在有限的時(shí)間內，選取最適合學(xué)生的教學(xué)內容進(jìn)行深入的探討是對教師的一大考驗。
4.教師教學(xué)方法單一、考核方法單一
目前的專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)教學(xué)多以翻譯課文、講解單詞、做課后練習為主。教師一言堂的情況比較突出。學(xué)生被動(dòng)地學(xué)，感覺(jué)記住幾個(gè)專(zhuān)業(yè)詞匯，專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)就算過(guò)關(guān)了。期末的考試以詞匯、閱讀和翻譯為主。形式單一，不利于調動(dòng)學(xué)生的積極性和主動(dòng)性。
三、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)課程改革
專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)是基礎英語(yǔ)的后續課程。學(xué)生應在基礎英語(yǔ)的基礎上，加強以職業(yè)需求為內容的日�？谡Z(yǔ)、聽(tīng)力、寫(xiě)作和翻譯的訓練。針對以上的問(wèn)題，筆者對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)課程改革的建議如下。
1.調整教學(xué)目標
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)的教學(xué)應樹(shù)立服務(wù)于學(xué)生職業(yè)規劃的思想。大學(xué)本科學(xué)生的專(zhuān)業(yè)知識比較牢固，專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)課程教學(xué)目標的設定應圍繞專(zhuān)業(yè)要求，服務(wù)于專(zhuān)業(yè)發(fā)展的需求，體現語(yǔ)言學(xué)習的工具特點(diǎn)，讓學(xué)生學(xué)到的知識可以應用于以后的實(shí)際工作，并能滿(mǎn)足于交際的'需要。
2.選擇教學(xué)內容
針對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的英語(yǔ)內容很多，但目前還沒(méi)有適合本科學(xué)生的規劃教材。教師要從眾多的職業(yè)英語(yǔ)教材中選取既適應職業(yè)需求又適合本校本科學(xué)生英語(yǔ)水平的內容實(shí)屬不易。教學(xué)內容的選取既要有深度，又要有實(shí)用性，這是對教師水平的考驗。稍有懈怠，就會(huì )出現偏差。教師可根據學(xué)生就業(yè)需求分模塊組織教學(xué)。如客戶(hù)服務(wù)模塊、物業(yè)公司運營(yíng)模塊、物業(yè)人員管理模塊、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指標模塊等。
3.豐富教學(xué)方法
本科學(xué)生在大學(xué)英語(yǔ)階段應該具備大學(xué)英語(yǔ)四級的英語(yǔ)水平，具備基本的聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)的能力。專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)階段應該進(jìn)行強化訓練。閱讀的訓練可以采用以?xún)热轂橐劳械挠⒄Z(yǔ)教學(xué)方法。運用交際法進(jìn)行專(zhuān)項的聽(tīng)說(shuō)訓練、運用任務(wù)教學(xué)法進(jìn)行寫(xiě)作強化訓練。教師應根據學(xué)生的特點(diǎn)選用適當的教學(xué)方法，以培養學(xué)生學(xué)習興趣為前提，調動(dòng)學(xué)生學(xué)習的主動(dòng)性，強化其自主學(xué)習的能力。教師要根據學(xué)生的特點(diǎn)指導其調整學(xué)習方法和策略。
4.改變考核方式
將形成性評價(jià)和終結性評價(jià)有機結合起來(lái)，調動(dòng)學(xué)生積極性和參與性。形成性評價(jià)可包括學(xué)生的課堂參與情況、小組任務(wù)展示情況、隨堂測驗情況、出勤率等。其中隨堂測驗可以由展示的小組組織出題、考試和判卷，從而檢驗其他同學(xué)對本小組所展示內容的理解狀況，使每個(gè)學(xué)生都能參與到活動(dòng)中去。終結性評價(jià)由期末的口語(yǔ)考試、聽(tīng)力考試、寫(xiě)作考試和閱讀考試組成。分項進(jìn)行，分項記錄成績(jì)。通過(guò)考核方式的改變，使學(xué)生改變期末突擊的狀況，讓英語(yǔ)學(xué)習常態(tài)化，持續化。
四、小結
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)英語(yǔ)是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科學(xué)生進(jìn)一步提高其英語(yǔ)綜合應用能力的必修課。教師應充分利用有限的學(xué)時(shí)，為學(xué)生量身打造適合他們的強化訓練，提高學(xué)生的職業(yè)素養與專(zhuān)業(yè)競爭力，為其更好地適應今后的工作掃除障礙。
作者：楊欣瑤
【物業(yè)管理論文】相關(guān)文章：
物業(yè)管理論文02-01
物業(yè)管理自考工作的探析論文05-27
關(guān)于物業(yè)管理的論文（通用10篇）08-09
物業(yè)管理論文15篇02-02
物業(yè)管理論文開(kāi)題報告07-22
社區管理與物業(yè)管理的創(chuàng )新模式論文08-17
物業(yè)管理總結07-08
物業(yè)管理標語(yǔ)08-04
物業(yè)管理方案05-24