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房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期設計管理內容探究論文
論文關(guān)鍵詞:設計管理規劃和設計物業(yè)定位
論文摘要:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項復雜的系統工程。開(kāi)發(fā)前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書(shū)、項目可行性研究報告。開(kāi)展設計招投標、組織設計單位進(jìn)行規劃設計方案并組織進(jìn)行擴初及施工圖設計、協(xié)調政府各個(gè)部門(mén)并按規定申領(lǐng)《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點(diǎn)：設計管理、規劃設計和物業(yè)定位等內容做一個(gè)初步的探討。
1探討的主要內容
1.1、項目前期工作重點(diǎn)
a項目的設計管理;b項目規劃和設計;c項目物業(yè)定位。
1.2、項目前期工作重點(diǎn)
項目前期工作涉及的專(zhuān)業(yè)多、協(xié)調的部門(mén)多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點(diǎn)。所以，項目的設計管理、項目規劃和設計、項目物業(yè)（住宅等）定位是項目前期工作的重點(diǎn)。
1.2.1、設計管理
依據國內外研究資料，規劃設計對工程造價(jià)的影響可達70～90％。事實(shí)是，規劃設計的優(yōu)劣對工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著(zhù)重要的影響，同時(shí)環(huán)境的好壞與單體設計的優(yōu)劣對商品房的價(jià)格與銷(xiāo)售影響很大因此設計管理是整個(gè)項目開(kāi)發(fā)的龍頭。
(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵�，F代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個(gè)層面構成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構成。住宅建筑當然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項要素指標關(guān)鍵取決于住宅的核心內容：居住水平。住宅建筑是折射社會(huì )、經(jīng)濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說(shuō)是對客戶(hù)居住生活的一種全面整合。
(2)其次在項目設計上，開(kāi)發(fā)商應該將設計單位的專(zhuān)業(yè)性與自身對市場(chǎng)的調研結果結合起來(lái)，切忌自以為是。
(3)應當協(xié)調好專(zhuān)業(yè)協(xié)作設計單位和政府相關(guān)審批部門(mén)的關(guān)系。一方面要求專(zhuān)業(yè)協(xié)作設計單位及時(shí)準確的了解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門(mén)對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門(mén)準確了解專(zhuān)業(yè)設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經(jīng)濟上的損失。
1.2.2、項目規劃和設計
沒(méi)有規矩，不成方圓。開(kāi)發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開(kāi)的（簡(jiǎn)稱(chēng)詳規）�？梢哉f(shuō)，詳規是樓盤(pán)整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據經(jīng)驗，詳規的關(guān)鍵問(wèn)題說(shuō)到底其實(shí)就是定位問(wèn)題。也只有規劃設計切合實(shí)際，符合項目本土化地段特色和目標客戶(hù)需求的層次，項目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。
(1)主要物業(yè)建筑群體組合
就是指根據選址意見(jiàn)書(shū)確定的各項用地經(jīng)濟技術(shù)指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業(yè)個(gè)數、層數、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個(gè)原則：
a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。
b經(jīng)濟原則：指擬定合理的各項經(jīng)濟技術(shù)指標，適宜地利用每一處土地和空間。
c美觀(guān)原則：指運用美學(xué)原理，體現地方本土特性并反應建筑風(fēng)格個(gè)性。
在項目社區規劃中，需要充分認識到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶(hù)）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據研究居住環(huán)境，強調以人為本，創(chuàng )造人與建筑環(huán)境和諧共生。
(2)主要路網(wǎng)設計
根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學(xué)合理地布置小區主要出入口、主干道、區內次要道路、小徑等。
路網(wǎng)設計主張強調道路的分級設置，目的是使車(chē)輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車(chē)流穿行。居住區道路的設計，過(guò)于強調通暢的道路線(xiàn)型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與建筑之間的距離，創(chuàng )造條件讓建筑周?chē)纬蓺w屬感強的院落空間，同時(shí)有利綠化與設施的安排。實(shí)現人車(chē)分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動(dòng)、享受室外活動(dòng)的樂(lè )趣。
另外居民私家車(chē)的增多，也使得停車(chē)位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車(chē)位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對區內道路的寬度、線(xiàn)型、鋪裝及設施精心設計的話(huà)，人車(chē)混行設計也能較好解決區內私家車(chē)不斷增加與停車(chē)后方便到達單元門(mén)口的問(wèn)題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車(chē)，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車(chē)相結合。停車(chē)場(chǎng)使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。
(3)公共空間規劃
主要包括基地內的場(chǎng)地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分�；貎鹊膱�(chǎng)地應包括公共性的場(chǎng)地，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場(chǎng)地主要供社區居民休憩，組織大型的文體活動(dòng)或作交通樞紐�？臻g不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關(guān)的設施。道路兩側的派生地常規為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車(chē)場(chǎng)，也可作為活動(dòng)場(chǎng)地。場(chǎng)地鋪裝應盡量能為客戶(hù)的行走、停住、觀(guān)賞等活動(dòng)提供條件，并應用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導、規范。同時(shí)，注意完整的鋪裝場(chǎng)地應對環(huán)境和建筑有烘托作用。
(4)綠地
綠地主要有兩大功能，一是觀(guān)賞，滿(mǎn)足客戶(hù)對自然美景的追求；一是調節生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂(lè )。植物的選擇應強調以適應本地生長(cháng)條件的品種優(yōu)先，同時(shí)易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。
(5)各種設施與小品
各種環(huán)境設施的位置、體量、材質(zhì)、色彩、造型都會(huì )對環(huán)境的整體效果產(chǎn)生影響，反應出環(huán)境的實(shí)用性、觀(guān)賞性和審美價(jià)值。各類(lèi)設施大致分成以下幾類(lèi)：
a信息設施：指路標志、信息欄、郵箱、電話(huà)亭等。
b衛生設施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
c娛樂(lè )服務(wù)設施：指室外座椅、太陽(yáng)傘、游樂(lè )器械、休息廊等。
d照明安全設施：指路燈、消防栓、火災報警器等。
e交通設施：指防護欄、路障、信號燈等。
f藝術(shù)景觀(guān)設施：指雕塑、藝術(shù)小品、壁畫(huà)等。
g無(wú)障礙環(huán)境設施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。
因此，一個(gè)基地內的路網(wǎng)結構、功能分區、人流組織、樓座布置、景觀(guān)小品設置、豎向安排、建筑天際線(xiàn)及住宅單體的設計等都需要進(jìn)行仔細地研究，并須匯集規劃設計、經(jīng)營(yíng)、造價(jià)控制、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員，也可聘請社會(huì )專(zhuān)家對方案從不同角度提出優(yōu)化意見(jiàn)，以期形成科學(xué)、經(jīng)濟、合理的規劃方案。
1.2.3住宅單體設計
住宅單體設計主要分為戶(hù)型設計和外部造型設計兩部分。
1.2.3.1戶(hù)型設計
戶(hù)型是實(shí)現客戶(hù)居家生活的基本功能要素，是滿(mǎn)足“舒適性”的必要前提。戶(hù)型設計首先應是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。
�。�1）精準市場(chǎng)調研
現代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂(lè )型。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，后者勢成潮流。眼下國際上流行的戶(hù)型多為130m2，而國內主打戶(hù)型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購房屋價(jià)格存在一定比例關(guān)系總結出來(lái)的，一般認為1：3到1：6的收入房屋價(jià)格的比例區間是合理的。由于住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個(gè)城市、地區甚至同一個(gè)城市中的不同區域的房?jì)r(jià)相去甚遠。例如，上海市區能看黃浦江的房子平均單價(jià)已達到每平方米10萬(wàn)元左右，而市中心內環(huán)以?xún)确孔?～4萬(wàn)以上，外環(huán)線(xiàn)以外有的也要1萬(wàn)多，相差很大。所以就具體項目，定位于區間的哪個(gè)部位都要進(jìn)行精準的市場(chǎng)研究。 市場(chǎng)研究就是對有關(guān)住宅銷(xiāo)售的數據、資料進(jìn)行收集篩算、對擬開(kāi)發(fā)的項目市場(chǎng)潛在需要量、那些是主要目標客戶(hù)以及需要的房屋類(lèi)型、競爭者及其產(chǎn)品的特性等，從而精準提出項目的市場(chǎng)定位標準，提交擬建項目的物業(yè)戶(hù)室比、面積指標、配套標準等技術(shù)指標，為設計工作提供依據。
�。�2）戶(hù)型設計特點(diǎn)
住宅的戶(hù)型設計是功能性很強的空間表達形式。需要滿(mǎn)足客戶(hù)日常生活需要，與人的活動(dòng)行為、人體尺度和心理需要都密切相關(guān)。因此開(kāi)發(fā)商與設計師在戶(hù)型的研發(fā)中應圍繞以人為本的宗旨。
a功能分區明確、合理。一般體現三個(gè)分區，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會(huì )客使用，注意使用的完整性、開(kāi)放性、觀(guān)賞性；私密空間：包括臥室、書(shū)房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務(wù)等。注意私密性、簡(jiǎn)約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支持使用，包括廚房、衛生間、儲藏室、陽(yáng)臺等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間布局看，單體設計，倡導體現“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛生間、小臥室，儲藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動(dòng)靜分區明確、公私分區明確、潔污分區明確；“一集中”即廚衛管道集中等“以人為本”的設計宗旨。
b套內空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛生間、廚房、儲藏室各占5－8m2，陽(yáng)臺5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿(mǎn)足當前都市客戶(hù)居住習慣和使用需求，當然也應可考慮人體長(cháng)度，適當加大客廳面寬。
c廚衛等輔助空間，客戶(hù)在其中活動(dòng)的時(shí)間長(cháng)、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應注重功能開(kāi)發(fā)和室內環(huán)境保護，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機等物品位置。廚房、餐廳、陽(yáng)臺應采用“三位一體”設計。廚房與服務(wù)陽(yáng)臺、餐廳聯(lián)系方便，便于將雜物放置，也便于廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調。衛生間設計主要則有兩種趨勢，一是雙衛，一間主臥專(zhuān)用，一間公用；二是公共衛生間洗手間與便間干濕分離。這種趨勢，在精裝修房方向很有吸引力。
d副功能設計周全。玄關(guān)：彈丸之地構成的過(guò)渡空間對增加住宅私密性、實(shí)用性十分必要，為客戶(hù)進(jìn)出家門(mén)換鞋、放包、存雨具提供便利；儲藏功能：走入式或嵌入式儲藏間，能解決儲藏功能，保持房間整潔，節約生活空間；健身器材布置：專(zhuān)設或結合生活陽(yáng)臺設置健身房，亦可為家庭室內健康運動(dòng)提供方便。
e細部考慮。如客廳里電視插座要打破常規，適應數字高清電視發(fā)展需要；洗衣機處應增設給排水設施；起居室窗戶(hù)可考慮落地窗加透空欄桿，既擴大采光面，又產(chǎn)生視覺(jué)美感。
1.2.3.2外部造型設計
建筑是形式和內容的統一體，是流動(dòng)的語(yǔ)言。由于風(fēng)格和形式聯(lián)系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購買(mǎi)現房，建筑風(fēng)格特別是樓盤(pán)的外觀(guān)帶給購房者的視覺(jué)沖擊是很強烈的。建筑造型主要有體型、立面、細部處理、材質(zhì)、色彩、空間及組合以及外部因素。
a立面：表現住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結構，也包括陽(yáng)臺、外廊、門(mén)窗、內部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、檐口等輔助部件。
b細部處理：立面是面，細部是點(diǎn)。建筑發(fā)展上，住宅細部可以說(shuō)是千變萬(wàn)化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著(zhù)重處理某一細部能達到特定的表達效果。
c材質(zhì)：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。
d色彩：是表現立面效果的重要輔助手段，能調動(dòng)人的情感。色彩能彌補建筑物的自然肌理和原始質(zhì)感在調動(dòng)人的感官方面的不足，通過(guò)抽象手法，直接表達信息傳遞。
e空間及組合：建筑空間，無(wú)論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產(chǎn)生不同的視覺(jué)效果。
f外部因素：外立面設計，要注重盡量與周?chē)h(huán)境協(xié)調一致。沒(méi)有環(huán)境的烘托，建筑將是單調的。
2結語(yǔ)
要結合具體項目特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)意圖，合理組織各項工作的展開(kāi)，特別是對項目設計管理、規劃設計、物業(yè)定位等前期工作中的重點(diǎn)內容進(jìn)行把控。
參考文獻：
[1]王璞/林衛民，《房地產(chǎn)管理咨詢(xún)實(shí)務(wù)》，中信出版社，2005.
[2]《農房集團業(yè)務(wù)流程文件》，農工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司，2010.
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