對投資性房地產(chǎn)評估的認識論文
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過(guò)程中的關(guān)鍵事項、不同會(huì )計準則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>
【關(guān)鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項
1 投資性房地產(chǎn)的評估背景
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
為了順應經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會(huì )計準則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國際會(huì )計準則），發(fā)布了《企業(yè)會(huì )計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國內會(huì )計準則），使我國投資性房地產(chǎn)的會(huì )計核算有章可循、有法可依。
國內會(huì )計準則借鑒了國際會(huì )計準則中的相關(guān)規定并在公允價(jià)值應用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng )新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿(mǎn)足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計量，在會(huì )計期末以公允價(jià)值在會(huì )計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會(huì )計準則和國內會(huì )計準則中內容有所區別。國際會(huì )計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(cháng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會(huì )計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權的。
“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國際會(huì )計準則和國內會(huì )計準則中有不同的表述。在國際會(huì )計準則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內會(huì )計準則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價(jià)值計量模式。對于采用公允價(jià)值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結果，這是大部分企業(yè)和注冊會(huì )計師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的.評估行為進(jìn)行規范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )于2007年、2009年先后制定并發(fā)布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)（試行）》。這兩部規章的實(shí)施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產(chǎn)評估過(guò)程中的關(guān)鍵事項
下面是評估人員為滿(mǎn)足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問(wèn)題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市和眾多的二線(xiàn)城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會(huì )計師協(xié)助確定。注冊會(huì )計師會(huì )根據自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因為過(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊會(huì )計師則認為，他們的識別過(guò)程嚴格地遵循了會(huì )計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會(huì )計師做出了讓步，將位于一線(xiàn)城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊會(huì )計師各有各的判斷，評估人員本身沒(méi)有太多的發(fā)言權，是被動(dòng)的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由�？蛻�(hù)認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì )被認為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會(huì )計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類(lèi)是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會(huì )計準則的相關(guān)規定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產(chǎn)的評估基準是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì )計準則要求的是公允價(jià)值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問(wèn)題是用收益法進(jìn)行評估時(shí)租期內外租金如何確定問(wèn)題，特別是如果租期內的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問(wèn)題，這方面需要評估人員與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿
評估人員在完成了評估過(guò)程之后，要將評估初步結果告知企業(yè)。因為評估結果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評估結果，所以需要評估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。
評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時(shí)比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調查，對于確實(shí)存在的客觀(guān)事實(shí)必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì )計準則下的評估
3.1國際會(huì )計準則下，評估范圍、關(guān)鍵問(wèn)題及解決方法 國際會(huì )計準則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的情況下，注冊會(huì )計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應按轉換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量的情況下，注冊會(huì )計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計量的原因。
在評估實(shí)務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評估工作，評估人員事前要與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會(huì )計準則的規定，具備相關(guān)的會(huì )計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會(huì )計師進(jìn)行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。
3.1.1事前與注冊會(huì )計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應提議召開(kāi)注冊評估師、委托人和注冊會(huì )計師三方參加的溝通協(xié)調會(huì )，以了解評估報告需要滿(mǎn)足的相關(guān)會(huì )計準則的規定。
隨著(zhù)新的會(huì )計準則的逐步實(shí)施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會(huì )成為資產(chǎn)評估行來(lái)的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應盡可能對相關(guān)會(huì )計準則進(jìn)行深入研究，以便與注冊會(huì )計師有“共同語(yǔ)言”。
3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會(huì )計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數據是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì )簡(jiǎn)單地給出房地一體的評估結論，不會(huì )對報告使用者產(chǎn)生誤導。
3.1.4要與注冊會(huì )計師進(jìn)行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設
國際會(huì )計準則規定，財務(wù)報告中應披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法和重要的評估假設，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據還是依賴(lài)了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進(jìn)行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會(huì )計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會(huì )計師引用。
3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權登記來(lái)確定權屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否完整、是否有瑕疵對其公允價(jià)值會(huì )產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價(jià)值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進(jìn)行考慮，在租期內按照租約內的租金進(jìn)行計算，在租期外則按市場(chǎng)租金計算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內會(huì )計準則下的評估
3.2.1國內會(huì )計準則與國際會(huì )計準則的區別
與國際會(huì )計準則相比，國內會(huì )計準則增加了采用公允價(jià)值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量模式需要滿(mǎn)足的條件看，國內會(huì )計準則的規定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀(guān)性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價(jià)值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內會(huì )計準則與國際會(huì )計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會(huì )對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。
后續計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續計量，國際會(huì )計準則更傾向于公允價(jià)值模式，而國內會(huì )計準則以成本模式為基準模式，公允價(jià)值只有滿(mǎn)足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計提折舊或攤銷(xiāo)，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。
評估方法方面。在國內會(huì )計準則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國際會(huì )計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內會(huì )計準則下，并不需要在每個(gè)會(huì )計期末都確認公允價(jià)值。但在國際會(huì )計準則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿(mǎn)足會(huì )計報告計量或披露的需要。
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