物業(yè)管理條例優(yōu)秀15篇

物業(yè)管理條例1

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規、規章的有關(guān)規定，結合本省實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

　　第二條 本實(shí)施辦法適用于本省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。

　　第三條 本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、運行、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐等行為。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及收費項目、收費標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應原則。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一政策，分級管理。省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策和原則 ;指導、協(xié)調全省物業(yè)服務(wù)收費管理工作。

　　設區市、縣(市)價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和監督管理工作。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì )成立之后的住宅區及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第八條 設區市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同同級價(jià)格主管部門(mén)負責制定本行政區域內物業(yè)服務(wù)等級標準并對執行情況進(jìn)行監督管理。

　　第九條 實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區公共性物業(yè)服務(wù)收費，由設區市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應的等級基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準，并向社會(huì )公布。各設區市、省直管縣、擴權縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費標準及相關(guān)管理規定應及時(shí)向省級價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。其它縣(市)制定的物業(yè)服務(wù)收費標準及相關(guān)管理規定應及時(shí)向設區市價(jià)格和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費等級基準價(jià)應根據社會(huì )平均成本變動(dòng)情況適時(shí)調整，可建立與當地社會(huì )平均工資水平聯(lián)動(dòng)機制。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形、違約責任等內容。屬于政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準不得突破當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的基準價(jià)格及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定并報當地政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)區域內的車(chē)輛停放服務(wù)收費管理，按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

　　住宅區的車(chē)輛停放服務(wù)包括提供場(chǎng)地、停車(chē)服務(wù)及車(chē)輛特約保管服務(wù)。停車(chē)服務(wù)費和規劃的停車(chē)場(chǎng)地占用費實(shí)行政府指導價(jià)，由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。車(chē)輛特約保管服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。已購買(mǎi)或租賃車(chē)位場(chǎng)地使用權的，合同約定使用期限內不再收取場(chǎng)地占用費。業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上的停車(chē)場(chǎng)地占用費需依法經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區域內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)收費應按規定實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置，將物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準(等級)、收費項目、收費標準等進(jìn)行公示。

　　第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的.物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由人員費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區域內供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專(zhuān)項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。

　　第十六條 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，具體標準及管理辦法由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務(wù)費、裝修電梯使用費。

　　第十七條 受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)行小區出入證(卡)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費，收費標準由當地政府價(jià)格主管部門(mén)制定。未經(jīng)多數業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)行小區出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十五條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、標準(等級)和收費項目、標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十六條 本實(shí)施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價(jià)局、建設廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(冀價(jià)經(jīng)費【20xx】5號)同時(shí)廢止。

物業(yè)管理條例2

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配置的設施設備和場(chǎng)所。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)他人或者自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理分為標準物業(yè)管理和準物業(yè)管理兩種形式。標準物業(yè)管理是指物業(yè)管理區域內業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準物業(yè)管理是指除標準物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條各級人民政府應當創(chuàng )造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)的標準物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行優(yōu)惠政策推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　各級人民政府應當推進(jìn)對老舊小區共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新、改造，不斷改善居民生活環(huán)境。

　　第四條市住房和城鄉建設行政部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督管理工作。

　　縣(市)區人民政府住房和城鄉建設行政部門(mén)對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導和監督管理。

　　規劃、城管、綠化、環(huán)保、衛生、公安、消防、價(jià)格、工商、稅務(wù)、民政、財政、郵政、人防等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，做好本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆工作，指導監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)服務(wù)行為，維護市場(chǎng)秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第六條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)管理區域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區域;

　　(八)法律、法規及規章規定的其他物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第七條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主人數較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì )的，可以以單元、幢或者一定建筑面積、業(yè)主人數為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區域。

　　第八條物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實(shí)際入住已經(jīng)達到兩年以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。

　　申請成立業(yè)主大會(huì )，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書(shū)面申請。申請可以下列形式提出：

　　(一)由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主自行提出;

　　(二)由建設單位或者居(村)民委員會(huì )推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數百分之五的業(yè)主提出。

　　第九條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起三十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應當為單數，其中，業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　第十條建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，自首次業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起七日內向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地等)和已籌集的專(zhuān)項維修資金情況等資料，并提供必要的工作條件。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付前，按照縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)確定的標準和方式繳交。

　　第十一條管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定管理規約示范文本。

　　第十二條業(yè)主大會(huì )的組織及會(huì )議等活動(dòng)按照國家、省、市有關(guān)規定執行。業(yè)主大會(huì )議事規則應當約定以下事項：

　　(一)業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期;

　　(三)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式;

　　(四)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的條件;

　　(五)業(yè)主投票權的確定方法;

　　(六)應當約定的其他事項。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定業(yè)主大會(huì )議事規則示范文本。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì )負責執行業(yè)主大會(huì )決定的事項。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由五至十一人單數組成。業(yè)主委員會(huì )在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　(一)籌備組出具由組長(cháng)簽字的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　(二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　(三)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所、居(村)民委員會(huì )。第二項、第三項、第四項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十五條未成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)管理區域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應當向市住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，并到工商、稅務(wù)等部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定接受住房和城鄉建設行政部門(mén)的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續從事物業(yè)服務(wù)。

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;

　　(三)對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監督管理;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備和場(chǎng)地損害的行為，要求責任人停止損害并恢復原狀;

　　(五)法定和依法約定的其他權利。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督，定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況;

　　(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、收費項目和標準;

　　(四)公示共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法行為，維護物業(yè)管理區域秩序;

　　(六)法定和依法約定的其他義務(wù)。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現違法行為或者安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告，同時(shí)采取相應的應急措施。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當依法履行職責，維護公民的合法權益。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以暫由業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責，承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責之日起三十日內，向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì )代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責期限不超過(guò)一年。在代行職責期間，業(yè)主委員會(huì )應當積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責期滿(mǎn)未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、經(jīng)半數以上業(yè)主同意其繼續代行職責的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以及縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第二十八條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第二十九條建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區域內公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　前期物業(yè)服務(wù)標準不得低于本市的最低服務(wù)標準。前期物業(yè)服務(wù)收費標準由雙方約定，按照規定實(shí)行政府指導價(jià)的，應當按照政府指導價(jià)的有關(guān)規定執行。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準和服務(wù)標準應當與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和監督建設單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十條建設單位應當在銷(xiāo)售(預售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，在取得物業(yè)銷(xiāo)售(預售)許可前向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規約應當承擔的`責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人認為臨時(shí)管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)處理。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當制定臨時(shí)管理規約示范文本。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準收取前期物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，由買(mǎi)受人交納;尚未交付給買(mǎi)受人的，由建設單位交納。

　　建設單位送達書(shū)面入住通知后，物業(yè)買(mǎi)受人在限定期限內無(wú)正當理由不辦理相關(guān)收房手續的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設單位墊付，物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋所有權證時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)受人返還建設單位墊付的費用。

　　建設單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理收房手續的時(shí)間不得少于三十日。

　　第三十二條建設單位銷(xiāo)售(預售)物業(yè)時(shí)，應當公布物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場(chǎng)所、公用設施，并在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。

　　物業(yè)交付前，參與聯(lián)合驗收的部門(mén)應當征求供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位意見(jiàn)。建設單位應當按照有關(guān)規定將驗收合格的共用設施設備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負責管理，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應當及時(shí)接管。驗收不合格的，建設單位應當繼續負責管理并按照要求進(jìn)行整改。有關(guān)共用設施設備未移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當將有關(guān)共用設施設備移交相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位接管后，應當及時(shí)做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業(yè)管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。

　　相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養護工作進(jìn)行監督。

　　本條例施行前已經(jīng)交付使用的物業(yè)，其有關(guān)共用設施設備的交接管理辦法，由市人民政府另行規定。

　　第三十三條交付物業(yè)前，建設單位應當對物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設施設備配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設單位應當為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

　　物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當向物業(yè)買(mǎi)受人提供使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)，并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知建設單位，建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改。

　　在辦理物業(yè)管理交接查驗手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對交接進(jìn)行監督，并在相應文書(shū)上簽字確認，在物業(yè)管理區域內公示。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;

　　(二)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;

　　(三)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)做好業(yè)主大會(huì )的成立工作。

　　第三十六條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)但業(yè)主大會(huì )已按照規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)但物業(yè)管理區域尚不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續提供物業(yè)服務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)半數以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報縣(市)區住房和城鄉建設部門(mén)備案，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告;具備成立業(yè)主大會(huì )條件滿(mǎn)一年仍未成立業(yè)主大會(huì )的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報請縣(市)區人民政府批準，委托物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )履行職責，并在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　受委托的居(村)民委員會(huì )履行以下職責：

　　(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)組織籌集專(zhuān)項維修資金，并監督使用;

　　(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規和管理規約;

　　(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

　　(八)業(yè)主委員會(huì )應當履行的其他職責。

　　第十六條居(村)民委員會(huì )應當自接受委托之日起三十日內，持以下材料向縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案：

　　(一)同意接受委托的聲明;

　　(二)制定并經(jīng)半數以上業(yè)主同意的管理規約;

　　(三)居(村)民委員會(huì )委員的基本情況。

　　材料齊備的，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當當場(chǎng)予以備案，并在備案后七日內將備案材料抄送市住房和城鄉建設行政部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所。第二項、第三項內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)辦理備案變更手續。

　　第十七條業(yè)主發(fā)現受委托居(村)民委員會(huì )的委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規的規定，提議居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止其物業(yè)管理職責，并依法追究其責任：

　　(一)不履行物業(yè)管理職責或者因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(五)牟取可能妨礙公正執行職務(wù)的其他利益的;

　　(六)有其他侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責的。

　　居(村)民委員會(huì )審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責時(shí)，應當允許其申辯，允許業(yè)主旁聽(tīng)，并將審議過(guò)程及結果記錄存檔。

　　第十八條受委托居(村)民委員會(huì )應當積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì )成立工作。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定自行組建業(yè)主委員會(huì )或者繼續由居(村)民委員會(huì )履行職責。業(yè)主委員會(huì )成立后，居(村)民委員會(huì )應當主動(dòng)與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。

　　第十九條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主監督。

　　受委托居(村)民委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況應當同時(shí)接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

　　第二十條業(yè)主應當向為其提供服務(wù)的業(yè)主委員會(huì )成員、受委托的居(村)民委員會(huì )委員提供勞動(dòng)報酬，具體標準及支付方式等事項由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約、業(yè)主大會(huì )決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區域的保安、保潔、綠化、維修等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉移給他人。因全部委托或者轉移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，提倡采用公開(kāi)招投標。業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對雙方權利義務(wù)、物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專(zhuān)項維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區域內公示七日，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)項目所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案，縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)將備案材料抄送物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當由具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應當明確各自的安全管理責任。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物業(yè)根據物業(yè)建設條件、服務(wù)等級、服務(wù)標準、服務(wù)成本等情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )收取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向業(yè)主反饋意見(jiàn)和建議的處理情況，并及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監督。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實(shí)行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費。

　　第四十二條業(yè)主應當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )有權要求其限期交納。

　　因業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費等事項引起相關(guān)爭議的，人民法院或者仲裁機構應當及時(shí)受理。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結清相關(guān)費用，受讓人應當將物業(yè)權屬轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位接管物業(yè)管理區域內共用設施設備后，應當與最終用戶(hù)簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費用。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項目任職。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續約的，應當在合同期滿(mǎn)三個(gè)月前告知對方。

　　業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當在三個(gè)月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

　　因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不續約的或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì )應當書(shū)面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向物業(yè)所在地的縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到告知后五日內在物業(yè)管理區域內公告，并及時(shí)協(xié)調解決有關(guān)事項。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照相關(guān)規定明確債權債務(wù)情況，并向業(yè)主委員會(huì )交還下列資料和財物：

　　(一)本條例第三十四條規定的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房;

　　(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;

　　(五)其他應當移交的資料、財物。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規定的資料和財物。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區人民政府責成物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及住房和城鄉建設行政部門(mén)、公安機關(guān)等相關(guān)部門(mén)組織接管。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　第四十七條業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監理。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當按照相關(guān)規定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

　　第四十八條政府各有關(guān)部門(mén)應當公布投訴、報告受理方式。在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴后，應當及時(shí)處理并將處理結果回復投訴人;在接到關(guān)于物業(yè)管理區域內違法行為的報告后，應當及時(shí)依法予以處理。

　　第四十九條住房和城鄉建設行政部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　市住房和城鄉建設行政部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監督管理�？h(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會(huì )公開(kāi)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護

　　第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、生態(tài)及環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理單位申報登記，并與其簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，接受其監督管理和指導。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　第五十二條物業(yè)管理區域禁止下列行為：

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(三)擅自拆改房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變墻體外觀(guān);

　　(四)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，損壞或者挪用消防設施;

　　(五)排放或者堆放有毒、有害、危險物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(六)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備及附屬設施;

　　(七)私圈、私占、私建停車(chē)場(chǎng)地;

　　(八)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木，損壞園林設施;

　　(九)亂設攤點(diǎn)，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物;

　　(十)擅自在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)、張貼;

　　(十一)違反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十二)違反規定燃放煙花爆竹;

　　(十三)違反規定排放廢水、廢氣;

　　(十四)違反規定停放車(chē)輛或者不按照規定行車(chē)路線(xiàn)行駛影響他人;

　　(十五)違反規定飼養動(dòng)物;

　　(十六)其他違反法律、法規和管理規約的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現物業(yè)管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應當及時(shí)向有關(guān)行政部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政部門(mén)在物業(yè)管理區域內的具體管理職責分工，由本級人民政府確定。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對于本條第一款的行為，有權依照法律、法規的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　第五十三條物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，對車(chē)庫、車(chē)位的處分情況應當予以公布。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十四條物業(yè)管理區域內需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就小區內劃定地面停車(chē)位和行車(chē)路線(xiàn)請求公安交通管理、消防部門(mén)予以指導。

　　物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十五條物業(yè)管理區域內，業(yè)主擁有所有權或者使用權的車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。其他規劃內車(chē)庫、車(chē)位的停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費,按照政府價(jià)格行政主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置的車(chē)位停放車(chē)輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主大會(huì )的決定或者價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政部門(mén)制定的標準收取停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費，停車(chē)費歸全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將停車(chē)費、停車(chē)服務(wù)費單獨列帳，獨立核算。

　　業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　第五十六條地下人民防空工程設施平時(shí)用作停車(chē)位或者進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收入應當按照有關(guān)規定優(yōu)先用于人民防空工程設施的日常維護管理。具體收費標準由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同人民防空主管部門(mén)、住房和城鄉建設行政部門(mén)制定。

　　第五十七條依法由業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　第五十八條物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主委員會(huì )提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿(mǎn)后依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十九條售出的物業(yè)在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修，不得故意拖延;保修期滿(mǎn)后，保修期內報告的維修事項，應當由建設單位完成維修。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護。責任人不履行維修養護義務(wù)的，相關(guān)單位應當及時(shí)維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養護、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人原因造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當依法予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當對存在于其專(zhuān)有空間的共用設施設備進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，并積極配合維修、改造。

　　第六十條新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》執行。建設單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門(mén)應當將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內已接管的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護、更新的責任，所產(chǎn)生的費用按照有關(guān)規定在成本中列支。

　　前款規定的單位因維修、養護、更新等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)辦理相關(guān)手續，并及時(shí)恢復原狀。

　　第七章物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金

　　第六十二條城鄉規劃行政部門(mén)應當將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設項目修建性詳細規劃或者建設項目設計方案的審查內容并征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)。

　　建設單位應當將物業(yè)管理用房納入居住小區或者組團建設內容，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　建設單位應當依照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米執行;按照千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計方案審查時(shí)征求住房和城鄉建設行政部門(mén)的意見(jiàn)，在建設項目修建性詳細規劃中確定，不得任意調整。

　　第六十三條物業(yè)交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權證明等資料交給縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)。物業(yè)管理用房由縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　經(jīng)規劃部門(mén)批準實(shí)行物業(yè)分期開(kāi)發(fā)，應當按照小區總體規劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房;隨開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　第六十四條在住宅區房屋初始登記時(shí)，物業(yè)管理用房應當同時(shí)辦理登記。物業(yè)管理用房的所有權屬于物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，不得分割、轉讓或者抵押。

　　物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì )日常辦公。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房使用方案由業(yè)主委員會(huì )提出，并向全體業(yè)主公示。經(jīng)營(yíng)收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間按照規定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，經(jīng)營(yíng)收益應當專(zhuān)戶(hù)儲存，用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金等物業(yè)管理的需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應當自簽訂之日起十五日內報縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)備案。

　　第六十五條業(yè)主(包括已售出公有住房業(yè)主)應當按照規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金不敷使用的，應當由業(yè)主續籌。

　　專(zhuān)項維修資金管理辦法由市住房和城鄉建設行政部門(mén)會(huì )同財政行政部門(mén)制定。

　　第六十六條住宅專(zhuān)項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修或者更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請住房和城鄉建設行政部門(mén)或者其他相關(guān)安全機構認定，并持認定材料直接向住房和城鄉建設行政部門(mén)申請列支住宅專(zhuān)項維修資金。緊急情況處置后，應當向相關(guān)業(yè)主公示，接受監督。

　　第六十七條物業(yè)轉讓時(shí)，業(yè)主應當向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶(hù)賬中結余的專(zhuān)項維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　房屋滅失的，房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金應當返還業(yè)主。

　　第八章法律責任

　　第六十八條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個(gè)人違反本條例，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規已有處理規定的，從其規定。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，將違法行為記入信用檔案，并按照相關(guān)規定實(shí)行警示、懲戒：

　　(一)違反第二十五條規定不履行相應義務(wù)的;

　　(二)違反第三十八條第四款、第六十四條第四款規定未按時(shí)將合同報送備案的;

　　(三)違反第四十五條第二款規定擅自撤離服務(wù)區域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　第七十條單位違反本條例規定有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令其限期改正，并按照下列規定予以處罰：

　　(一)建設單位違反第三十三條第三款、第三十四條第一款、第五十九條第一款規定，不履行保修責任或者不及時(shí)處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術(shù)不達標等問(wèn)題的，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(二)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反第三十四條第二款、第三款、四十六條第一款至第三款規定，不履行交接義務(wù)的;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)建設單位違反第五十三條規定，不公布物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫、車(chē)位的處分情況的，給予警告;未首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責令限期改正;逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十一條違反本條例第四十七條第二款的規定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉建設行政部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十二條單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照職責分工依照相關(guān)法律、法規、規章的規定予以查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。

　　第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十九條第四款規定，對存在于業(yè)主專(zhuān)有空間的設施設備出現問(wèn)題時(shí)拒不配合或者阻撓共用設施設備維修、改造的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)責令改正;情節嚴重的，可處一千元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十四條單位和個(gè)人違反本條例規定，挪用、侵占物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政部門(mén)追回挪用、侵占的資金，給予警告;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數額兩倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

　　第七十五條住房和城鄉建設行政部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關(guān)行政部門(mén)及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理：

　　(一)未依法指導業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的;

　　(二)未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的;

　　(三)發(fā)現物業(yè)管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時(shí)依法予以處理的;

　　(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)保修金等資金的;

　　(五)利用職務(wù)便利，收受他人財物或者其他好處的;

　　(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第九章附則

　　第七十六條專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。

　　第七十七條各工業(yè)區、開(kāi)發(fā)區、管理區等政府派出機構所轄區域物業(yè)管理相關(guān)工作參照本條例執行。

　　第七十八條市人民政府應當根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第七十九條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例3

　　明確小區公共部位經(jīng)營(yíng)所得應建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶(hù)外廣告收入以及小區內劃線(xiàn)停車(chē)位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據業(yè)主大會(huì )決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應接受社居委的.監督。

　　將欠交物業(yè)費行為與個(gè)人信用掛鉤

　　據悉，目前很多小區的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區域的管理。為此，《條例》第34條規定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區域內公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門(mén)催交物業(yè)費的職能。同時(shí)可在小區內公示"老賴(lài)"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個(gè)人信用掛鉤，有可能會(huì )限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理條例4

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會(huì )，指導、協(xié)調、監督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，制定行業(yè)行為規范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業(yè)管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第七條原物業(yè)管理區域分立或者合并的，應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積和已入住戶(hù)數比例均達到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見(jiàn)。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　在物業(yè)管理區域內，共用設施設備的專(zhuān)業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關(guān)管線(xiàn)、設施設備的維修、養護責任，服務(wù)到最終用戶(hù)，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì )辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據前款規定的物業(yè)管理用房標準，結合當地實(shí)際情況確定具體標準。

　　第十二條物業(yè)管理區域內規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設的`車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車(chē)位、車(chē)庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同。

　　車(chē)位、車(chē)庫滿(mǎn)足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)使用人有權查詢(xún)。

　　第十三條建設單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當明示物業(yè)管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車(chē)位和車(chē)庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當具有承接項目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開(kāi)發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。

　　第十六條分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項目交接手續。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區域內，有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿(mǎn)2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總人數不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十九條物業(yè)管理區域內，符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區居民委員會(huì )的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當按照有關(guān)規定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　建設單位應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當自業(yè)主大會(huì )籌備組成立之日起6個(gè)月內召開(kāi)。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會(huì )籌備組出具的業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;

　　〔二)業(yè)主大會(huì )決議;

　　〔三)管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　〔四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書(shū)面通報物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )監督。

　　業(yè)主委員會(huì )應當依據業(yè)主委員會(huì )章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì )依法履行職責，按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執行業(yè)主大會(huì )決議、違反管理規約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì )委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì )委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿(mǎn)或者以書(shū)面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會(huì );拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定定期召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令其在30日內召開(kāi);逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開(kāi)。

　　第二十六條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前，將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區域的公示欄和其他顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶(hù)數計算，一戶(hù)計算為1票;建設單位未售出的物業(yè)專(zhuān)有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權限、期限和內容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主代表應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日以前，對業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn);需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家規定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用、統計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規定的下列內容應當提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項;

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用;

　　〔三)物業(yè)管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業(yè)管理區域內公共綠化、環(huán)境衛生的管理和維護;

　　〔三)車(chē)輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護;

　　〔五)物業(yè)管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應當按照國務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費辦法，應當廣泛聽(tīng)取社會(huì )公眾的意見(jiàn)。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的規定交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個(gè)月告知對方當事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區域，應當向業(yè)主委員會(huì )交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結清相關(guān)費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，物業(yè)所在地的縣市區人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責;

　　〔二)業(yè)主委員會(huì )換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區居民委員會(huì )的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十二條在物業(yè)管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續。

　　第四十三條業(yè)主轉讓或者出租房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)的，應當將管理規約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓房屋、車(chē)庫、車(chē)位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、使用，應當專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應當愛(ài)護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規定執行。

物業(yè)管理條例5

　　物業(yè)爭端常見(jiàn)，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著(zhù)人們權利意識增強，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。

　　《條例》規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并開(kāi)具發(fā)票。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)，而停止對已交費用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。

　　開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元

　　本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區內業(yè)主私搭濫建現象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區環(huán)境，這類(lèi)問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規定，開(kāi)發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區域內相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意并報有關(guān)部門(mén)批準后方可進(jìn)行。

　　經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專(zhuān)項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )約定。

　　公共區域設車(chē)位應2/3業(yè)主同意

　　現如今，車(chē)位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車(chē)輛停得滿(mǎn)滿(mǎn)當當。如何分配車(chē)位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區車(chē)位對外開(kāi)放，是很多小區當下面臨的難題。

　　《條例》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的'車(chē)位、車(chē)庫，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車(chē)位、車(chē)庫有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。

　　在停車(chē)位設置中，《條例》規定，利用物業(yè)共有部分設置車(chē)位、車(chē)庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規劃部門(mén)審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。

　　物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)該物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規劃部門(mén)審核后，可在物業(yè)管理區域內增建車(chē)位、車(chē)庫。

物業(yè)管理條例6

　　《物業(yè)管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期�！稐l例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權利、義務(wù)、職責，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅實(shí)的法律依據。對比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉變，具體體現在以下幾點(diǎn)：

　　一、明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權�！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會(huì )的有效制約和監督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現。

　　在不少住宅區，業(yè)主大會(huì )只是名義上的權力機構，業(yè)主委員會(huì )實(shí)際上集決策和執行的職能于一身，少數業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )并存，業(yè)主大會(huì )決策、業(yè)主委員會(huì )執行的制度。

　　規定物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，可以在業(yè)主大會(huì )的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù)；規范了業(yè)主大會(huì )決策程序；給業(yè)主委員會(huì )定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機構和執行機構分離的管理模式。維護了大多數業(yè)主的合法權益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。

　　二、規范了物業(yè)管理收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業(yè)主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長(cháng)期閑置，給物業(yè)費的收取帶來(lái)困難。

　　二是收費行為不規范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類(lèi)型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。

　　三是費用與服務(wù)水平相適應，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標準；同時(shí)，針對業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正�；顒�(dòng)，維護了全體業(yè)主的合法權益。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專(zhuān)業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續的管理工作帶來(lái)重大困難。當住宅出現質(zhì)量問(wèn)題或住區環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設和管理職責不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會(huì )產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。

　　為了加強開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時(shí)對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的`方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續穩定的增長(cháng)，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì )對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實(shí)中受傳統觀(guān)念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著(zhù)房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識，意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶(hù)至上，用戶(hù)就是上帝”的服務(wù)觀(guān)念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶(hù)提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設。物業(yè)管理是一項專(zhuān)業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò )等先進(jìn)科技，也需要現代化的企業(yè)管理。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì )、經(jīng)濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設備，建立科學(xué)、規范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識差、管理水平低，觀(guān)念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識和良好的實(shí)踐經(jīng)驗，具備較強的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專(zhuān)業(yè)人員隊伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟組織，實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，以維護全體業(yè)主的利益和社會(huì )公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(cháng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤，不按照合同約定的服務(wù)，收費與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶(hù)正常的生活和不利于延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準入和清出制度，為了有利于整頓和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度�！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質(zhì)資格，條例規定，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會(huì )在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個(gè)方面，都存在著(zhù)根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì )是代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區建設，尤其在社區服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì )、社區委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng )造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區委員會(huì )的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規定，在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。要努力創(chuàng )建物業(yè)管理與社區建設良性互動(dòng)的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )共同努力，只有物業(yè)管理與社區建設共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng )造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　長(cháng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過(guò)程中，又存在著(zhù)總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費標準的方法，讓用戶(hù)承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費的范疇。

　　這樣就使得這些費用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來(lái)行使合同的權利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的權利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費用，也沒(méi)有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費，會(huì )導致交易成本增高，對當事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節省當事人的時(shí)間和金錢(qián)，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產(chǎn)權屬政府或單位所有。住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。

　　同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶(hù)的居住安全。隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購買(mǎi)，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個(gè)人。隨著(zhù)房屋權屬逐步向個(gè)人化轉變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個(gè)人來(lái)承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專(zhuān)項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時(shí)，由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，錯誤的認為這無(wú)形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔。實(shí)際上，購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專(zhuān)項維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例7

　　第一章

　　總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理、維修、養護，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監管相結合的原則。

　　第四條 市、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。區人民政府、市級各開(kāi)發(fā)園區管委會(huì )應當確定一個(gè)部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作(市、縣區、各開(kāi)發(fā)園區負責物業(yè)管理的單位以下統稱(chēng)物業(yè)管理部門(mén))。

　　縣、區物業(yè)管理部門(mén)在市物業(yè)管理部門(mén)的指導下，負責本轄區新設立的三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)、物業(yè)管理活動(dòng)的日常監管工作。

　　市、縣、區的建設、城管、規劃、公安、物價(jià)、環(huán)保、民政等有關(guān)部門(mén)，應當依照各自職責，共同配合做好物業(yè)管理工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣、區物業(yè)管理部門(mén)指導下，具體負責組織協(xié)調本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作�？h區人民政府、各開(kāi)發(fā)園區管委會(huì )應當向居(村)民委員會(huì )撥付適當經(jīng)費，保障其正常開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第六條 市物業(yè)管理部門(mén)應當加強與仲裁機構、人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善解決物業(yè)管理糾紛的工作機制。

　　第二章

　　業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )(或業(yè)主代表大會(huì )，下同)，業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)入住率達到50%以上或物業(yè)服務(wù)費實(shí)際收取率達到50%以上的;

　　(二)首批物業(yè)交付滿(mǎn)二年，并且入住率超過(guò)30%的;

　　(三)首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年的。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主代表大會(huì )，是指業(yè)主以幢、單元或者樓層等為單位委托其他業(yè)主作為代表參加的業(yè)主大會(huì )。

　　第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織協(xié)調業(yè)主代表、建設單位和居(村)民委員會(huì )籌備成立業(yè)主大會(huì )。

　　符合本辦法第七條第二款規定的住宅小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在3個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第九條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議一般應當制定管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，批準業(yè)主委員會(huì )工作規則等。

　　管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則自業(yè)主大會(huì )通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主委員會(huì )任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

　　第十條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間行使業(yè)主大會(huì )的職責。負責召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同、監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會(huì )決定或授權辦理的其他事項等。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )組成人員名單等材料報縣、區物業(yè)管理部門(mén)及街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì )。

　　前款規定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在30日內書(shū)面告知縣、區物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居(村)民委員會(huì )。

　　第十一條 在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居(村)民委員會(huì )依法履行職責，并接受其指導。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居(村)民委員會(huì )，并聽(tīng)取其建議。

　　第十二條 不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)縣、區物業(yè)管理部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區域內公示。

　　待業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)管理委員會(huì )自動(dòng)解散。

　　第三章

　　前期物業(yè)管理

　　第十三條 在規劃、設計房地產(chǎn)項目時(shí)，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業(yè)管理服務(wù)設施，并按照以下規定配置物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)物業(yè)管理區域物業(yè)總建筑面積5萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置;

　　(二)物業(yè)管理區域物業(yè)總建筑面積25萬(wàn)平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過(guò)25萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1‰的標準配置。

　　未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　第十四條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標人少于三個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)經(jīng)縣、區物業(yè)管理部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況應向縣、區物業(yè)管理部門(mén)登記后，報市物業(yè)管理部門(mén)備案。

　　本辦法所稱(chēng)的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的`物業(yè)管理。

　　第十五條 建設單位應當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后15日內報縣、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續時(shí)，建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　(一)物業(yè)管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

　　(二)供水、供電、燃氣、有線(xiàn)電視、通訊等供用合同(協(xié)議)、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠(chǎng)合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養(含窨井設施檢測報告和產(chǎn)品合格證明)等資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

　　(四)物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關(guān)房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將查驗情況書(shū)面報送縣、區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，發(fā)現問(wèn)題應當書(shū)面告知建設單位，建設單位應當及時(shí)進(jìn)行整改。查驗情況應當書(shū)面報送縣、區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問(wèn)題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

　　第十八條 新建住宅項目竣工后，物業(yè)管理部門(mén)應當組織相關(guān)單位對配套建筑及設施設備進(jìn)行綜合查驗，對不符合物業(yè)交付條件的，由物業(yè)管理部門(mén)責令建設單位及時(shí)整改。

　　第十九條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應當專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督。

　　第四章

　　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì )負責選聘。業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務(wù)合同報縣、區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　尚未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由街道辦事處、鄉鎮人民政府安排物業(yè)管理委員會(huì )選聘。業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)將選聘等相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權利：

　　(一)根據有關(guān)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;

　　(二)依照國家、省有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;

　　(三)制止違反物業(yè)管理規約的行為;

　　(四)選聘專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

　　(五)法律、法規規定或者業(yè)主大會(huì )授予的其他權利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行以下義務(wù)：

　　(一)以服務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務(wù);

　　(三)按照規定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況;

　　(四)接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區服務(wù)，開(kāi)展社區文化活動(dòng);

　　(六)法律、法規規定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任;業(yè)主有權要求其提供并可以向縣、區物業(yè)管理部門(mén)或者業(yè)主委員會(huì )投訴。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費標準應當遵循合理、費用與服務(wù)水平相適應的原則。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)，政府指導價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理部門(mén)核定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 業(yè)主應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區域內將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。

　　已經(jīng)具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理交付手續的，業(yè)主應全額交納物業(yè)服務(wù)費用。已經(jīng)交付的空置物業(yè)，業(yè)主應當交納物業(yè)管理服務(wù)費用。

　　第二十五條 提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面告知縣、區物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會(huì )。

　　第二十六條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不再續約或者提前解除合同，在合同期限屆滿(mǎn)或者提前解除合同的期限前30日，業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當于5日內告知縣、區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府;街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到告知后5日內，應當會(huì )同縣、區物業(yè)管理部門(mén)、居(村)民委員會(huì )就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等問(wèn)題聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續管理服務(wù)做好協(xié)調溝通工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主大會(huì )仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將有關(guān)情況書(shū)面告知縣、區物業(yè)管理部門(mén)，從市物業(yè)管理部門(mén)提供的應急物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中指定資質(zhì)條件相符、信用記錄和業(yè)績(jì)較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛和綠化維護等基本服務(wù)工作，并繼續督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至業(yè)主大會(huì )作出選聘或續聘決定為止。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交本辦法第十六條規定的材料;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;

　　(四)移交清算預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據;

　　(五)撤出物業(yè)管理區域內的服務(wù)人員;

　　(六)法律、法規規定的應當移交的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續，不得擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二十九條 縣、區物業(yè)管理部門(mén)每年組織街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等相關(guān)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量考核，考核結果記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì )公布。

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì )可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第三十條 縣、區物業(yè)管理部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應當自收到之日起15日內進(jìn)行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門(mén)、單位職責的，應當及時(shí)轉交有關(guān)部門(mén)或者單位并告知投訴人。

　　第五章

　　物業(yè)的使用與維護

　　第三十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺(jué)遵守法律、法規、管理規約的規定和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導和監督。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。

　　第三十三條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;

　　(五)損壞公共綠化、園林設施;

　　(六)在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

　　(七)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

　　(八)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

　　(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品;

　　(十)排放有毒、有害物質(zhì)或者使用大功率空調等發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;

　　(十一)飼養家禽家畜;

　　(十二)法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人違反前款規定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)予以制止，并向有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協(xié)調有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。其中，違反第一項、第二項、第四項規定的，由物業(yè)管理部門(mén)予以制止或依法處理;違反第三項規定的，由規劃管理部門(mén)予以制止或依法處理;違反第五項、第六項、第七項、第八項、第十一項規定的，由城管部門(mén)予以制止或依法處理;違反第九項規定的，由公安部門(mén)予以制止或依法處理;違反第十項規定的，由環(huán)保部門(mén)予以制止或依法處理。

　　第三十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第三十五條 在物業(yè)管理區域內公共、共用車(chē)庫、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定交納汽車(chē)停放費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē)停放費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，所得收益的30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費，70%納入專(zhuān)項資金。專(zhuān)項資金納入業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)戶(hù)管理，專(zhuān)項用于維護業(yè)主公共利益的需要，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后使用。業(yè)主委員會(huì )應當對汽車(chē)停放費的收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。

　　第三十六條 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應當征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )同意。所得收益30%用于補貼物業(yè)服務(wù)費，70%納入專(zhuān)項資金，或按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第三十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，應當按規定結清物業(yè)服務(wù)費用，權屬登記部門(mén)應當查驗業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用交納情況。

　　第六章

　　法律責任

　　第三十八條 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門(mén)按照《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定處罰：

　　(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

　　(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　(三)不移交有關(guān)資料的;

　　(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的;

　　(五)建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的;

　　(六)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的;

　　(七)物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主委員會(huì )按照法律、法規規定和合同約定辦理交接手續，擅自撤離的。

　　第三十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人有下列行為之一的，由物業(yè)管理部門(mén)按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規定處罰：

　　(一)拆改房屋承重結構的;

　　(二)侵占、損壞物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地、共用設施設備的;

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的。

　　違反前款第三項規定的，由業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行協(xié)調、處理;協(xié)調處理不成的，由物業(yè)管理部門(mén)會(huì )同規劃、工商、環(huán)保、城管等有關(guān)行政主管部門(mén)責令限期改正，恢復原狀。

　　第四十條 業(yè)主或物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構筑物的，由規劃管理部門(mén)責令限期拆除;逾期未拆除的，依法組織強行拆除，并依法予以處罰。

　　第四十一條 違反規定損壞公共綠化、園林設施的，由城市管理部門(mén)責令恢復原狀，并依法予以處罰。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本辦法第三十三條規定的行為，不及時(shí)向有關(guān)單位報告，造成不良影響的，由物業(yè)管理部門(mén)責令改正，并依法予以處理。

　　第四十三條 物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關(guān)部門(mén)工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機關(guān)責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)違法干預依法成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

　　(二)未按照規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;

　　(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;

　　(四)違反物業(yè)管理投訴處理規定的;

　　(五)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告不及時(shí)作出處理的;

　　(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

　　第七章

　　附 則

　　第四十四條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第四十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

物業(yè)管理條例8

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )之間的權利、義務(wù)和職責。

　　業(yè)主大會(huì )是為實(shí)現對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權利機構，對物業(yè)管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。

　　二、進(jìn)一步規范和明確了物業(yè)收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現在一是收費難度大。物業(yè)服務(wù)收費區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿(mǎn)足不同類(lèi)型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成；根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導價(jià)，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　《條例》規定，建設單位要在物業(yè)管理區域內配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷(xiāo)售合同中應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、住房共用部位維修資金要專(zhuān)款專(zhuān)用，維修保證金得以規范。

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金�！稐l例》規定，專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開(kāi)發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì )與社區、街道的關(guān)系。

　　社區居委會(huì )是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì )公共性。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的`共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )要維護好自己的權益，離不開(kāi)當地居委會(huì )的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊取得營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主大會(huì )的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì )之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系�；プ饔�，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位關(guān)系。

　　針對目前物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場(chǎng)規律做出了規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著(zhù)自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進(jìn)一步規范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專(zhuān)項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專(zhuān)項維修資金。同時(shí)規定：專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應主要用于補充專(zhuān)項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會(huì )穩定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例9

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長(cháng)依據檢查標準對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)組成的.保安隊伍，根據標準對各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長(cháng)或是值班隊長(cháng)。

　　3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。

　　4． 訓練季度考核：物業(yè)公司每季度對保安隊進(jìn)行一次訓練考核或會(huì )操比武，填寫(xiě)"訓練考核表"。

　　二、 不合格服務(wù)的處理：

　　1． 輕微不合格服務(wù)的處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區域或超出控制標準，要填寫(xiě)"糾正措施報告"。

　　2． 嚴重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報告"，并進(jìn)行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗證。

　　3． 預防措施： 在檢查中發(fā)現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。

物業(yè)管理條例10

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據 《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合四川省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對物業(yè)管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉規劃、衛生、工商、質(zhì)監等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，依法實(shí)施對物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協(xié)調本轄區內物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )的設立和業(yè)主委員會(huì )的工作，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責;協(xié)調社區建設與物業(yè)管理的關(guān)系，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理與社區管理之間的相關(guān)問(wèn)題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議由物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民(村民)委員會(huì )、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及有關(guān)部門(mén)應當將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專(zhuān)業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。

　　第二章 物業(yè)管理的區域及設施

　　第八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當根據建設單位或業(yè)主委員會(huì )的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。

　　第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售前，應當持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進(jìn)行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置公示。

　　第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區域的，由業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會(huì )的意見(jiàn)，經(jīng)相應區域內三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應區域內公告。

　　第十一條 物業(yè)管理區域內的各類(lèi)物業(yè)配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時(shí)規劃設計、同時(shí)建設。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業(yè)時(shí)建設單位應當設計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

　　物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業(yè)管理區域應當按照國家、行業(yè)、地方標準配置機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停放庫(位)。

　　第十四條 新建住宅物業(yè)管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專(zhuān)有部分一戶(hù)門(mén)號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關(guān)技術(shù)標準和規范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的分戶(hù)計量、分戶(hù)控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶(hù)的分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范統一設計，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費用依照有關(guān)工程計價(jià)規定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。

　　第十六條 本條例實(shí)施前建設的住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)的所有權由業(yè)主大會(huì )決定是否無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位;決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范進(jìn)行驗收，驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。

　　第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權，實(shí)行一人一票，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會(huì )上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。

　　第二十條 物業(yè)管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)交付的房屋專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿(mǎn)兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區域內只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書(shū)面報告物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業(yè)主大會(huì )。

　　符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時(shí)書(shū)面報告申請設立業(yè)主大會(huì )的，同一物業(yè)管理區域內已交付專(zhuān)有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據其房屋所有權權屬成立業(yè)主大會(huì )或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會(huì )成立管理委員會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )相關(guān)職責。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會(huì )同物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會(huì )組成，其中業(yè)主代表人數不得少于總人數的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會(huì )組織業(yè)主推薦�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表?yè)�任�?/p>

　　第二十三條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式;

　　(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組工作經(jīng)費和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的經(jīng)費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)籌集和使用專(zhuān)項維修資金，并監督實(shí)施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規程;

　　(六)法律、法規或者議事規則確定由業(yè)主大會(huì )決定的其他事項。

　　第二十五條 管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規約，應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì )的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì )候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規則等事項。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當在作出之日起3日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列材料到物業(yè)管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：

　　(一)業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況;

　　(二)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會(huì )辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會(huì )印章。

　　業(yè)主委員會(huì )應當將成立情況在物業(yè)管理區域內公告。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　　(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議，維護業(yè)主共同權益;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理規約的實(shí)施;

　　(六)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專(zhuān)項維修資金的`籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;

　　(六)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況;

　　(七)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)90日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起10日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處 (鄉、鎮人民政府)監督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協(xié)助收回。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)索取收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費;

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);

　　(五)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;

　　(六)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費用于業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費開(kāi)支范圍、標準和業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管工作經(jīng)費，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)住宅物業(yè)管理區域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的;

　　(二)投標人少于3個(gè)的;

　　(三)法律、法規另有規定的。

　　第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷(xiāo)售前，應當參照省住房城鄉建設行政主管部門(mén)制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說(shuō)明書(shū)，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列材料：

　　(一)臨時(shí)管理規約樣本;

　　(二)通過(guò)招投標等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說(shuō)明書(shū)。

　　第三十八條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當向買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等內容。

　　物業(yè)買(mǎi)受人應當遵守臨時(shí)管理規約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十九條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助進(jìn)行。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權利與義務(wù)。發(fā)現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問(wèn)題的，應當書(shū)面告知建設單位，并按照有關(guān)規定處理。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定與建設單位或者業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主權屬等資料的移交手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關(guān)資料向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第四十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相應資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應當按照國家有關(guān)規定，取得相應的職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第四十五條 業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛生的保養和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項;

　　(五)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;

　　(六)法律法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家和省的有關(guān)規定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費標準應當遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準由縣級地方人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據當地實(shí)際情況制定政府指導價(jià)，并定期公布。

　　同一物業(yè)管理區域內同一物業(yè)類(lèi)型、同一物業(yè)服務(wù)內容和標準的，物業(yè)服務(wù)收費應當執行同一價(jià)格標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并報經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意：

　　(一)公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調整的;

　　(二)業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內容和物業(yè)服務(wù)等級變動(dòng)的;

　　(三)物業(yè)管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)應當加強物業(yè)服務(wù)收費的監督和管理。調整物業(yè)服務(wù)收費標準產(chǎn)生糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區域所在地縣級人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)設立的價(jià)格認證機構申請對調價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評審。

　　第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。

　　建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)專(zhuān)項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退出物業(yè)服務(wù)：

　　(一)合同期滿(mǎn)未續約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規規定不得繼續從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區域實(shí)施自行管理。實(shí)行自行管理的全體業(yè)主應當通過(guò)管理規約就管理事項、管理實(shí)施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督和信用管理，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同履行其義務(wù)，協(xié)調解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

　　公安、環(huán)境保護、城鄉規劃建設、工商、質(zhì)監、城管執法等部門(mén)應當加強對物業(yè)管理區域的管理和指導，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應當及時(shí)調查處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會(huì )和各相關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展的各項工作。

　　第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時(shí)，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會(huì )申請調解。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第五十九條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過(guò)規定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當在約定期限內恢復原狀。

　　第六十一條 業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按整體設計要求及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條 業(yè)主出租房屋，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　第六十四條 物業(yè)管理區域內的電梯由業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設備有關(guān)法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場(chǎng)，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條 物業(yè)管理區域內按照規劃設置的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出租(售)的，應當在15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示擬出租(售)車(chē)位、車(chē)庫的數量、相關(guān)證明文件和出租(售)價(jià)格及承租(購買(mǎi))人條件等。

　　公安、消防、救護、環(huán)衛、郵政等特種車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放，不得收費。

　　第六十六條 業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分劃定車(chē)位、設置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區域內建筑物總面積的比例補充專(zhuān)項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等。業(yè)主委員會(huì )應當定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

　　業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條 物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供產(chǎn)品服務(wù)的費用，業(yè)主專(zhuān)有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照國家核準的價(jià)格、計量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權分割后的最終用戶(hù)計收有關(guān)費用，用戶(hù)應當按照合同約定按時(shí)足額交納費用。

　　任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

　　第六十八條 物業(yè)保修期內，因建設工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業(yè)主共同承擔。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區內的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應當按照國家和省的規定交存專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金應當用于物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責的除外。專(zhuān)項維修資金應當存入銀行專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，按幢立賬、按戶(hù)核算。

　　未建立首期專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省的相關(guān)規定、管理規約和業(yè)主大會(huì )的決定，及時(shí)補建或者再次籌集專(zhuān)項維修資金。業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專(zhuān)項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業(yè)買(mǎi)受人。

　　業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專(zhuān)項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監督。

　　第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業(yè)主大會(huì )前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業(yè)維修責任，不得動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。

　　第七十一條 業(yè)主可以在管理規約中約定，發(fā)生下列情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合業(yè)主委員會(huì )先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報告，經(jīng)核準后其費用在專(zhuān)項維修資金中列支，事后應當向業(yè)主大會(huì )書(shū)面說(shuō)明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個(gè)工作日內辦理相關(guān)手續。

　　第七十二條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備發(fā)生故障或損壞時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當及時(shí)進(jìn)行維修、養護、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　第七章 法律責任

　　第七十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

　　第七十四條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業(yè)主大會(huì )或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經(jīng)費和首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規定，未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規定從事與其資質(zhì)等級不相符合的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規定未報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規定擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)，未履行相應告知和交接義務(wù)的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬(wàn)元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規定退出物業(yè)管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無(wú)正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務(wù)及承擔相關(guān)費用的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期未改正的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規定執行。

　　第七十九條 本條例自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例11

　　一、貫徹“預防為主，防消結合”的方針。按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實(shí)到實(shí)處。

　　二、消防系統的維修保養必須委托有組織的專(zhuān)業(yè)隊伍進(jìn)行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現場(chǎng)，同時(shí)組織自救，使用有效的消防器，把火災撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周?chē)�的消防�?chē)道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車(chē)。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門(mén)申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構件或其它金屬物體搭接作回路線(xiàn)，更不準將導線(xiàn)搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的.材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內部電線(xiàn)必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤(pán)、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時(shí)更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過(guò)期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實(shí)通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進(jìn)行一次消防系統試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　(2)試驗消防栓系統；

　　(3)試驗寫(xiě)字樓自動(dòng)噴淋系統；

　　(4)試驗寫(xiě)字樓煙感報警系統。

　　十七、燒焊作業(yè)動(dòng)火前必須實(shí)行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火；

　　(2)周?chē)�的易燃雜物未清除不動(dòng)火；

　　(3)附近難以移動(dòng)的易燃結構未采取安全措施不動(dòng)火；

　　(4)凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動(dòng)火；

　　(5)凡盛裝過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動(dòng)火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車(chē)間、倉庫和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準動(dòng)火；

　　(7)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動(dòng)火；

　　(8)未經(jīng)配有相應滅火器材的不動(dòng)火。

　　“四要”是指：

　　(1)動(dòng)火時(shí)要有現場(chǎng)安全負責人；

　　(2)現場(chǎng)安全負責人和動(dòng)火人員，必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現有不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火；

　　(3)發(fā)生火災爆炸事故時(shí)要及時(shí)樸救；

　　(4)動(dòng)火人員要嚴格執行安全操作規定。

　　“一清”指動(dòng)火人員和現場(chǎng)安全責任人在動(dòng)火后，應徹底清理現場(chǎng)火種后才能離開(kāi)現場(chǎng)。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著(zhù)火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時(shí)必須符合防火規定，臨時(shí)增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規程，組織實(shí)施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發(fā)生火災時(shí)，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車(chē)。任何單位或個(gè)人都有義務(wù)支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條 為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業(yè)管理活動(dòng)。

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權人的新建物業(yè)應當實(shí)行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應當創(chuàng )造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區域內的`公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業(yè)，應當劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區域。物業(yè)管理區域由區、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén))主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén))依照本條例對轄區內物業(yè)管理進(jìn)行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的協(xié)調工作，社區居民委員會(huì )按照自己的職責協(xié)助本社區物業(yè)管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環(huán)衛、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門(mén)按各自的職責，協(xié)同物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規�；�方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條 業(yè)主享有以下的權利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì )，享有表決權;

　　(二)享有業(yè)主委員會(huì )的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù);

　　(四)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(五)監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主應當履行以下義務(wù)：

　　(一)執行業(yè)主(代表)大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規;

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

　　(四)配合業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業(yè)主委員會(huì )簽訂的合同承擔責任。

　　第八條 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須持投票權數過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權證為一個(gè)計票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)應指導、監督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿(mǎn)2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會(huì )的費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )每年至少召開(kāi)一次;業(yè)主委員會(huì )認為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權數的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );逾期不組織召開(kāi)的，由區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)幫助組織召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，須經(jīng)出席大會(huì )的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權數的超過(guò)半數通過(guò)，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　　(一)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )工作報告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )由5人以上的單數組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì )章程補選。

　　業(yè)主委員會(huì )根據工作需要，可聘請社區居民委員會(huì )和有關(guān)單位的人員擔任業(yè)主委員會(huì )顧問(wèn)。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報區、縣(市)物業(yè)管理部門(mén)登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主(代表)大會(huì )負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì );

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，及時(shí)選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算;

　　(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理服務(wù)合同的執行，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議時(shí)須有半數以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會(huì )公共利益。

物業(yè)管理條例13

　　《秦皇島市物業(yè)管理條例》的出臺，可以說(shuō)是秦皇島物業(yè)行業(yè)的標桿，無(wú)論從物業(yè)企業(yè)、業(yè)主還是監管機構來(lái)講都是一件好事，使我們在日常物業(yè)生活中可以做到有法可依。

　　詳讀第六章物業(yè)使用與維護中的第四十七條，內容為業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約，業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)申報登記。業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規定以及裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。此條款明確業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的職責，并不像有的業(yè)主認為的那樣，這個(gè)房是我花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，我自己的東西，我想怎么著(zhù)就怎么著(zhù)，我想什么時(shí)間裝修就什么時(shí)間裝修，想在哪鑿個(gè)窟窿就鑿個(gè)窟窿，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約，裝修一定要到相關(guān)部門(mén)備案，按流程走裝修申請、提供裝修方案、簽訂裝修協(xié)議，與主管部門(mén)需簽訂消防安全責任書(shū)、環(huán)境安全責任書(shū)、動(dòng)火作業(yè)證，符合裝修申報條件的發(fā)放裝修許可證，物業(yè)公司要定期對裝修現場(chǎng)巡視，發(fā)現不符合項立即停工整改，如不整改需上報主管部門(mén)，杜絕危險事故的發(fā)生。任何標準制定其目的是規范行為，物業(yè)管理也不例外。由于物業(yè)管理不同一般產(chǎn)品，可以通過(guò)各種儀器工具進(jìn)行質(zhì)量檢測。物業(yè)管理是一種服務(wù)行為，它涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益。產(chǎn)品具有不固定性，多樣性的特點(diǎn)。不同的物業(yè)管理企業(yè)所付出的成本差異很大，這與業(yè)主的`身份、文化素養、收入、家庭結構等多方面的因素有關(guān)，同樣達到一個(gè)服務(wù)標準，可能對于不同的物管企業(yè)來(lái)講付出的成本大不一樣。因此，應允許物業(yè)管理企業(yè)來(lái)自行選擇所需的服務(wù)標準，而不是一刀切。

　　《秦皇島物業(yè)管理條例》的出臺，標志著(zhù)國家以立法的方式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )地位，同時(shí)保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化的軌道上健康發(fā)展。過(guò)去無(wú)法可依的局面將不復存在。因此，有法律相伴，今后的物業(yè)管理之路會(huì )越走越寬。相信通過(guò)對以后各章節的學(xué)習有更多的體會(huì )。

物業(yè)管理條例14

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，開(kāi)發(fā)區管理機構受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托負責本區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作(以下統稱(chēng)為市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén))。

　　建設、規劃、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門(mén)，應當按各自職責協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會(huì )應當協(xié)助區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)做好本轄區內業(yè)主大會(huì )的成立工作，并對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關(guān)行政管理機關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條劃分物業(yè)管理區域應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當按照本條第一款的規定劃定物業(yè)管理區域。

　　本條例實(shí)施前，物業(yè)管理區域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的.物業(yè)管理區域。

　　第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主少于5個(gè)，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100個(gè)以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì )，作為投票時(shí)的表決意見(jiàn)。

　　第八條符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處;業(yè)主也可以以書(shū)面形式告知。

　　第九條區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當在收到書(shū)面報告后，及時(shí)會(huì )同街道辦事處，協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會(huì )代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長(cháng)由社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會(huì )議事規則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì )選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區域內公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權實(shí)行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權;非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產(chǎn)權證計一投票權。單個(gè)業(yè)主所持的投票權數最高不超過(guò)全部投票權數的30%。

　　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì )應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區域內從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )每屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書(shū)。

　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應當將所討論的議題文稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主委員會(huì )有關(guān)資料報區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當將業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區居民委員會(huì )和轄區派出所。

　　業(yè)主委員會(huì )備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案表;

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會(huì )的決定;

　　(五)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　前款規定的業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )憑區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )應當依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì )的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì )印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )應當按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )逾期不召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處的指導和監督下由原業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。對不按時(shí)移交的，街道辦事處和區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求轄區內的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì )無(wú)法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其即時(shí)解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節嚴重的;

　　(二)嚴重影響社區安定和社會(huì )穩定的。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對重大事項作出決定，使少數業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作;業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)應當告知社區居民委員會(huì )并認真聽(tīng)取建議，作出的決定應當書(shū)面告知社區居民委員會(huì )。

物業(yè)管理條例15

　　隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶(hù)之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)管理條例》是根據《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監管相結合的原則。

　　第四條

　　縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，履行以下職責：

　�。ㄒ唬�擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

　�。ǘ�）依照職權制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規范；

　�。ㄈ�）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

　�。ㄋ模┲笇�、監督和管理物業(yè)管理招投標活動(dòng)；

　�。ㄎ澹┍O督、管理專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉規劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監、人防等部門(mén)，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關(guān)監督管理工作。

　　第六條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：

　�。ㄒ唬┲笇Ш蛥f(xié)助業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉；

　�。ǘ�）指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作；

　�。ㄈ�）協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)之間關(guān)系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

　�。ㄋ模﹨f(xié)調和監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調和監督老舊小區物業(yè)管理。

　　居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當予以協(xié)助和配合。

　　第七條

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平

　　第八條

　　房屋所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主身份的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

　　第九條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權利：

　�。ㄒ唬┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ǘ�）向業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢(xún)；

　�。ㄈ�）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

　�。ㄋ模┮婪ㄊ褂梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　�。ㄎ澹┮�求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反雙方共同利益的行為；

　�。�六）法律、法規規定的其他權利。

　　第十條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則，執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　�。ㄈ�）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ㄎ澹┡浜�、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第十一條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌�小區，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ǘ�）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域；

　�。ㄈ�）規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區域；

　�。ㄋ模┳≌�小區內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區域；商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第十二條

　　新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照第十一條規定劃分物業(yè)管理區域，向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第十三條

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十四條

　　業(yè)主大會(huì )可以設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事，負責監督業(yè)主委員會(huì )的工作，并履行業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主大會(huì )設立業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的，業(yè)主大會(huì )議事規則應當對業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事的職責、議事規則和工作經(jīng)費，以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進(jìn)行約定。

　　第十五條

　　物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年的，建設單位應當向縣級物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域劃分資料；

　�。ǘ�）房屋等建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十六條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表組成，人數應當為單數，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表?yè)�任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組做好相關(guān)工作。

　　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì )的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書(shū)面報告之日起四十五日內組建業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公告。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十七條

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組履行以下職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　�。ǘ�）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、所擁有的專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法，確定候選人名單；

　�。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　�。�六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì )籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

　　籌備組應當自組成之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議�；I備組在業(yè)主委員會(huì )成立后自行解散。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )決定以下事項：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定、修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告；

　�。ㄎ澹└淖兒统蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。�六）決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的相關(guān)事項；

　�。ㄆ撸┐_定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　�。ò耍┻x聘、續聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ň牛┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。ㄊ�）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄊ�一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　�。ㄊ�二）法律法規或者管理規約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當制定管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，批準業(yè)主委員會(huì )工作規則等。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì )決定其他有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　前款規定的面積和業(yè)主人數，按照下列規定確定：

　�。ㄒ唬�專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權登記的，按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專(zhuān)有部分面積之和計算。

　�。ǘ�）業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數，按照兩者之和計算。

　　第二十條

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面或者數據電文委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的'形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。

　　第二十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )未按照上述規定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第二十三條

　　業(yè)主大會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì )應當對專(zhuān)項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對原始憑證及形成的會(huì )計資料妥善保管，不得損毀。

　　第二十四條

　　不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì )的條件具備后，應當及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )。

　　第二十五條

　　業(yè)主委員會(huì )委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以聘請執行秘書(shū)，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )辦理備案手續后，持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。

　　第三款規定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )的決定、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　�。ㄎ澹┥眢w健康，具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時(shí)間；

　�。�六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

　　第二十七條

　　業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告業(yè)主委員會(huì )工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報告業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

　�。ㄈ�）與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┱{解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十八條

　　業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：

　�。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模�專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

　�。�六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；

　�。ò耍┢渌麘�當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

　　第二十九條

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，應當在七日內召開(kāi)。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數通過(guò)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書(shū)面委托的代理人應當列席會(huì )議。

　　第三十條

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自新一屆業(yè)主委員會(huì )履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

　　移交過(guò)程中出現治安事件的，公安機關(guān)應當依法及時(shí)處理。

　　第三十一條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

　�。ǘ�）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的；

　�。ㄈ�）喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑熑蔚�；

　�。ㄎ澹┮詴�(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

　�。ǘ�）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益的；

　�。ㄈ�）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀(guān)和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費和專(zhuān)項維修資金，以及違法出租房屋的；

　�。ㄋ模┣趾�業(yè)主合法權益的；

　�。ㄎ澹┮蚱渌�原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第三十三條

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議增減或者調整業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　第三十四條

　　管理規約應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況；

　�。ǘ�）公共場(chǎng)所及共用設施設備狀況；

　�。ㄈ�）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施設備的權益；

　�。ㄋ模�業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務(wù)；

　�。ㄎ澹�業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督權；

　�。�六）物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

　�。ㄆ撸�業(yè)主應當遵守的行為準則；

　�。ò耍┪飿I(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

　�。ㄊ�）專(zhuān)項維修資金籌集、使用和管理；

　�。ㄊ�一）違反管理規約的責任；

　�。ㄊ�二）其他有關(guān)事項。

　　第三十五條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就以下事項作出約定：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )的議事方式；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )的表決程序；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間或次數；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)事項。

　　第三十六條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，應當符合法律、法規的規定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第三十七條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì )確定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當于每年3月底前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布上一年業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監督。業(yè)主監事會(huì )或者獨立監事應當進(jìn)行檢查；發(fā)現問(wèn)題的，應當要求業(yè)主委員會(huì )予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當對經(jīng)費收支情況進(jìn)行審計。

　　推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì )主任離任審計制度。

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