地產(chǎn)基金計劃書(shū)兩篇
篇一：關(guān)于房地產(chǎn)私募基金的計劃書(shū)
一、房地產(chǎn)私募基金的興起與發(fā)展
近年來(lái)，房地產(chǎn)私募投資基金逐漸發(fā)展起來(lái)，據不完全統計，目前全國范圍內已經(jīng)成立的房地產(chǎn)基金數量已經(jīng)達到50-60家，資金規模接近百億。除了原本就成立的專(zhuān)門(mén)基金管理公司外，不少房企也紛紛試水地產(chǎn)金融。
20xx年，深圳德信資本率先以?shī)A層融資的方式成立私募投資基金。同年9月，德信第一支以房地產(chǎn)項目的股權投資為主、債權投資為輔的基金——德信漢中一號成功募集并投資于陜西漢中項目。20xx年3月，德信第二支房地產(chǎn)私募基金“德信·名雅房地產(chǎn)投資基金”成功募集并投資于廣東河源項目。緊接著(zhù)5月份，由德信主導的第一支債權式基金成功在山東聊城募集，并投資于聊建金柱集團的房地產(chǎn)項目。
從我們對房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢判斷：房地產(chǎn)私募基金將逐漸發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要形式。而且，從整個(gè)社會(huì )的投融資體系來(lái)講，以房地產(chǎn)私募基金為代表的直接融資將成為一種趨勢，其比例將逐步提高。
房地產(chǎn)私募基金的出現，不僅滿(mǎn)足了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，也為民間資本提供了投資出口。融資難是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現象，近年來(lái)一直受到政策打壓。一般也只有較知名的房企、較大的項目才能得到銀行的支持，一般的房企往往只能曲線(xiàn)融資甚至融資無(wú)門(mén)，這是房地產(chǎn)私募基金出現并發(fā)展的需求因素。從資金供給方來(lái)看，國家貨幣超發(fā)，民間資本充裕，但能獲得穩定又有較高收益的投資途徑很少，房地產(chǎn)私募基金的出現滿(mǎn)足了部分企業(yè)、個(gè)人的投資需求。
同時(shí)，隨著(zhù)國家調控的深入，房產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，直接購房炒房的收益也不具有確定性。而，私募基金將更好的引導熱錢(qián)投資，而不是炒房炒貨。
二、房地產(chǎn)私募基金的法律基礎
房地產(chǎn)私募基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。國家目前還沒(méi)有出臺統一的產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法。發(fā)改委在2009年將股權投資基金管理辦法報國務(wù)院，估計20xx年可能出臺。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出臺過(guò)本省范圍的管理辦法，可以借鑒。
2003年我國頒行的《證券投資基金法》是專(zhuān)門(mén)針對證券投資基金的法律，發(fā)改委在2005年發(fā)布過(guò)《創(chuàng )業(yè)投資企業(yè)管理辦法》主要是針對向中小科技企業(yè)風(fēng)險投資的規定，這些法規與房地產(chǎn)私募基金關(guān)系不大。
房地產(chǎn)私募基金是依據《公司法》與《合伙企業(yè)法》來(lái)設立的。2006年修改的《合伙企業(yè)法》，首次提出了“有限合伙”的組織形式。這一形式也是德信房地產(chǎn)私募基金所采用的形式。正是由于有這些法律，使私募基金的設立、發(fā)行、募集有了法律上的基礎。私募基金通過(guò)一系列的制度安排使其籌資、投資行為區別于非法集資和發(fā)放貸款。
首先，對于如何界定非法吸收公眾存款和變相吸收公眾存款的行為，國務(wù)院《非法金融機構和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》規定:“非法吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國人民銀行批準，向社會(huì )不特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內還本付息的活動(dòng);變相吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國人民銀行批準，不以吸收公眾存款的名義，向社會(huì )不特定對象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)與吸收公眾存款性質(zhì)相同的活動(dòng)�！�
同時(shí)，最高人民法院《全國法院審理全同犯罪案件工作座談會(huì )紀要》規定界定非法吸收公眾存款可以從吸收公眾存款的數額、戶(hù)數和給存款人造成的損失這三個(gè)維度進(jìn)行考察，如果個(gè)人非法吸收或者變相吸收公眾存款30 戶(hù)以上的，單位非法吸收或者變相吸收公眾存款150戶(hù)以上的就可以認定為非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款。
根據以上的法律法規，人數的多少與是否承諾固定收益是區分是否屬于非法集資的關(guān)鍵點(diǎn)。私募基金通常采用的有限合伙形式，其最多投資人不得超過(guò)50人，私募基金在發(fā)起設立過(guò)程中也不會(huì )承諾固定收益，而是以“精確測算一個(gè)誤差較小的投資年化收益率或者與地產(chǎn)商約定按照一個(gè)固定的綜合回報率按約定方式贖回投資者所持有的項目公司股權�！钡姆绞絹�(lái)表述，從而與非法集資劃清界線(xiàn)。
其次，私募基金的投資區別于發(fā)放貸款。我國的《貸款通則》規定：企業(yè)之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。因此，企業(yè)間的直接借貸行為將被認定為無(wú)效民事行為。
私募基金通常以股權投資為主、債權投資為輔。以股權方式投資時(shí)，基金投資條款為了保障自身資金的安全，在投資合同中約定股權回購條款、權利維持費（類(lèi)似利息）條款、對賭條款（用于控制被投資方的不當經(jīng)營(yíng)）等安排，將本來(lái)收益不固定的股權投資變得與取得固定收益的債權投資界限模糊。并且，沒(méi)有抵押物的股權投資，通常會(huì )在被投資公司中安排董事席位或財務(wù)人員，以增加對被投資企業(yè)的控制。這些制度設計，就可以將私募基金的投資明顯區別于發(fā)放貸款。若以債權投資方式，則只能通過(guò)銀行以委托貸款的方式進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)私募基金的基本模式
新設立的房地產(chǎn)私募基金采用“投資管理公司→私募基金（有限合伙）”的模式。即發(fā)起人先設立一家基金投資管理有限公司，該公司注冊資本少則幾千萬(wàn)，多則數億。然后以該基金投資管理公司為主體，按需發(fā)起設立若干只私募基金。
私募基金一號( 有限合伙)私募基金二號 私募基金三號
投資管理公司旗下設立的私募基金采用合伙制的組織形式。2006年修訂后的'《合伙企業(yè)法》將合伙企業(yè)分為兩種，即普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)�？梢哉f(shuō)，合伙企業(yè)這一組織形式是為私募投資基金專(zhuān)門(mén)準備的。合伙企業(yè)中，必須至少有一人是承擔無(wú)限責任的普通合伙人，其余合伙人均可以是有限合伙人（以出資為限承擔有限責任）。普通合伙人是基金的管理人，是合伙基金的事務(wù)執行人，其他的有限合伙人不參與基金事務(wù)的管理。在私募基金中，普通合伙人的角色由投資管理公司擔當。這是投資管理公司為取信于人，所應當作出的一種制度設計。而且，投資管理公司為表明對投資的信心，通常會(huì )認購自己擬設立基金1%~2%的份額，這既是為了保證發(fā)行成功，也是為取信于人。
四、房地產(chǎn)私募基金的投資回報
1、基金投資管理公司GP的收益。投資管理公司基本上按基金總份額的固定比例（約0.2%，最低不少于30萬(wàn)）收取創(chuàng )立費，管理費則按照基金總的每月0.1%~0.2%或每年1%~2%收取。因此，成立投資管理公司后，能發(fā)起幾只私募基金，設立起多大規模的基金是公司能否獲得高盈利的關(guān)鍵。
比如，一個(gè)成熟運作的私募基金管理公司，其注冊資本5000萬(wàn)，在其發(fā)行的私募基金中占10%出資，即基金總規模達到5億，其每年的管理費收入最高可達到1000萬(wàn)元，加上其自有份額的投資
收益（假設年投資收益15%），那么基金投資管理公司股東每年的綜合收益約能達到30%以上。如能在全市甚至全省范圍內較早地開(kāi)展募集投資，做出品牌與規模，公司的業(yè)務(wù)可以向全省各地發(fā)展，應該可以取得更好的投資回報和社會(huì )效應。
2、有限合伙人LP的投資收益。（要看基金是采用哪種模式：股權式、夾層式、債權式。）A：股權式基金的有限合伙人收益：年化收益率50%左右。
B：夾層式基金的有限合伙人收益：分為兩部分，一部分是可調節收益，一部分是協(xié)議分紅，總計年化收益估計能達到45%左右。
C：債權式基金的有限合伙人收益：年化收益率20%左右。
3、私募基金對外投資的收益計算方式（也要看采用哪種模式）
A：股權式基金對外投資的收益計算方式為分紅，一般采用同股同權，按股份比例分紅，或按照約定的比例分紅。年化收益率都追求100%以上。
B：夾層式基金對外投資收益計算方式：采用可調節收益加上協(xié)議分紅的形式�？烧{節收益是指按照每月累計金額所產(chǎn)生的資金時(shí)間成本計帳，在項目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后，保證滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金充足的情況下，先提取可調節收益，再逐步返還基金本金，最后以協(xié)議約定的結算方式計算利潤分紅�？烧{節收益一般為利潤的10%~20%，分紅的區間一般為約定利潤的10%~20%。即總成本大約為利潤的20%~40%。
C：債權式房地產(chǎn)私募基金對外投資的收益率僅有債權收益部分，不參與分紅。一般最低年化收益率25%左右。例如，德信資本今年5月成功的募集了年化收益率20%~22%的基金。
4、關(guān)于納稅。由于采用有限合伙的形式，因此基金本身無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，但投資人（有限合伙人）如果是個(gè)人則要繳納個(gè)人所得稅，其稅后年收益也能達到30%以上。
五、基本路線(xiàn)圖
從德信資本在廣東、陜西、山東、安徽、云南、四川以及貴州等省考察報告來(lái)看，私募基金還是比較受地方政府歡迎和支持的。爭取地方政府與金融機構的支持，可以更好地開(kāi)展基金的募集和投資，也能取得更好的社會(huì )效應、政治效應。
操作流程：
第一步，組建投資管理公司。公司名稱(chēng)是“某市某股權投資基金管理有限公司”，由此管理公司擔任基金的管理人（管理人可以是德信基金管理公司，也可以是項目方公司重新出資設立）。
第二步，發(fā)起設立私募基金�；鸸芾砉九c項目方共同出資設立“合伙企業(yè)”，以一家公司或“德信資本引導基金”為主要發(fā)起人，再吸收48家以?xún)绕髽I(yè)或個(gè)人投資，該公司或該企業(yè)家在當地有較高的知名度，以便于募資。注冊資本參照募集總金額。
第三步，完善基金募集和投資流程，建立各類(lèi)業(yè)務(wù)的標準文本�；鹜顿Y管理公司聘請律師、注冊會(huì )計師等專(zhuān)家團隊，一同完成此項工作。（如由德信資本擔任管理人，則勿需聘請專(zhuān)家團隊）。
第四步，投資管理公司制作基金募集說(shuō)明書(shū)，以面談和說(shuō)明會(huì )的方式募集投資人。有限合伙企業(yè)的投資人最多不能超過(guò)50人，而且宣傳募資的方式不能以公開(kāi)方式。主要募資對象是有富余資金的企業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。
第五步，基金的安全設置。私募基金在發(fā)起時(shí)就聘任一家銀行作為基金的托管人，提高資金安全度和投資人信任度。私募基金多為封閉式基金，即一般不允許投資人中途退伙，但可以折價(jià)轉讓出資（放棄部分收益）�；鹜顿Y管理公司不收購投資人的份額，一般由投資人自行轉讓給新投資人，以原價(jià)轉讓或僅收取相當于銀行存款利率的收益。
第六步，基金的投資運營(yíng)。目前的私募基金以股權投資為主，以債權投資為輔。如股權投資，則通常以固定分紅加股權回購的形式操作，如沒(méi)有抵押物一般要安排董事席位或財務(wù)人員；如為債權投資，則以相應資產(chǎn)設定抵押。
第七步，基金的退出與分紅。房地產(chǎn)私募投資基金的期限為合伙期限加上存續期限，一般情況下基本合伙期限為18~24個(gè)月，續存合伙期限3-6月�；鹑绻麖谋煌顿Y企業(yè)成功退出后，聘請注冊會(huì )計師對基金的全部投資收益進(jìn)行審計，按募集時(shí)合同約定的利息或分紅比例進(jìn)行結算。
篇二：私募基金發(fā)展計劃書(shū)
根據基金業(yè)協(xié)會(huì )官方網(wǎng)站的數據，截至20xx年10月底，基金業(yè)協(xié)會(huì )已登記私募基金管理人21821家。已備案私募基金20853只，認繳規模4.89萬(wàn)億元，實(shí)繳規模4.04萬(wàn)億元。
圖1 不同主要業(yè)務(wù)類(lèi)型私募基金管理人登記情況 私募基金管理人按基金總規模劃分，管理正在運行的基金規模在20億元以下的21388家，20億元-50億元的260家，50億元-100億元的88家，100億元以上的85家，總計21821家，占比分別為98.02%，1.19%，0.4%，0.39%；管理資金20億元以上的基金管理人占比為1.98%。
私募證券基金管理人數量總共9632家，管理基金認繳規�？傆嫗�19038億元，平均每家私募基金管理人管理資金為1.98億元。
北京兆貫投資管理有限責任公司董事長(cháng)劉強先生管理的陽(yáng)光私募證券產(chǎn)品“鑫達眾信穩贏(yíng)1號”自20xx年6月12日成立以來(lái)，表現優(yōu)異，不僅大幅超越同期滬深300指數，而且超越大部分知名私募管理機構同期成立的產(chǎn)品，從眾多產(chǎn)品中脫穎而出，名列前茅。截至20xx年12月31日，基金單位凈值為1.0294，超越滬深300指數33.01個(gè)百分點(diǎn)。
與知名私募管理機構同期成立產(chǎn)品凈值比較圖
以上數據采集自知名第三方理財平臺好買(mǎi)基金網(wǎng)、私募排排網(wǎng)和格上理財網(wǎng)。
截至20xx年12月18日，在格上理財網(wǎng)發(fā)布凈值數據的所有股票型產(chǎn)品中，“鑫達眾信穩贏(yíng)1號”排名前15%，按照四分位的基金專(zhuān)業(yè)排名法，位列優(yōu)秀基金。
截至20xx年12月31日，在好買(mǎi)基金網(wǎng)發(fā)布凈值數據的所有股票多策略產(chǎn)品中，“鑫達眾信穩贏(yíng)1號”近一月、近三月、近六月的收益率分別排名前5%，10%，15%，按照四分位的排名法，全部為優(yōu)秀。
一、公司簡(jiǎn)介
北京兆貫投資管理有限責任公司成立于2012年4月24日，最初主要經(jīng)營(yíng)范圍是投資管理，投資咨詢(xún)和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；20xx年5月,北京兆貫投資管理有限責任公司實(shí)際控制人劉強先生通過(guò)股權受讓的方式控股北京鑫達眾信資產(chǎn)管理有限公司，擔任公司總經(jīng)理兼投資總監，全面負責公司的運營(yíng)和管理。20xx年6月12日，公司發(fā)行了“鑫達眾信穩贏(yíng)1號證券投資基金”；該基金產(chǎn)品自成立以來(lái)，表現優(yōu)異，不僅大幅超越同期滬深300指數，而且超越大部分知名私募管理機構同期成立的產(chǎn)品，從眾多產(chǎn)品中脫穎而出，名列前茅。
20xx年8月20日，北京兆貫投資管理有限責任公司作為私募基金管理人在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )完成注冊登記；8月底，北京兆貫正式入駐北京市朝陽(yáng)區東曉景文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區，公司擁有1200平米的工業(yè)后現代辦公區及2000多平米的私屬庭院，毗鄰北京最大的郊野公園，計劃打造一個(gè)對沖基金基地和金融會(huì )所。
二、投研核心團隊介紹
劉強董事長(cháng)兼投資總監、宏觀(guān)分析師
資深投資人，十五年投資經(jīng)歷，多年商業(yè)地產(chǎn)和金融理財運作經(jīng)驗，精通行為金融學(xué)和政治經(jīng)濟學(xué)，擅長(cháng)左側交易、“讓政策跟隨我之后”，能夠準確地把握股市的中長(cháng)期趨勢。
投資商業(yè)房地產(chǎn)，單個(gè)項目獲得3000倍以上的投資回報，成為業(yè)界的一個(gè)神話(huà)；十年股票二級市場(chǎng)投資經(jīng)驗，多次成功穿越牛熊。2005年8月3日在上證指數1100點(diǎn)附近入場(chǎng)，并于2007年10月8日和2007年10月22日分兩次全勝而退，中間無(wú)任何操作，總計獲得301.6%的收益。2014年在上證指數2000點(diǎn)附近逐漸滿(mǎn)倉，并與20xx年在5000點(diǎn)附近陸續清倉，總計獲得120%的收益。
做為操盤(pán)手兼公司總經(jīng)理，于20xx年6月12日股市最高點(diǎn)的當天成立“鑫達眾信穩贏(yíng)1號”陽(yáng)光私募證券產(chǎn)品，歷經(jīng)史無(wú)前例的兩次股災，完美穿越，截至20xx年12月31日，給投資人帶來(lái)2.94%的正收益，不再“靠天吃飯”。
廖永國 風(fēng)控總監
南開(kāi)大學(xué)碩士，七年金融市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)歷，先后在多家投資公司擔任操盤(pán)手和策略分析師，對投資哲學(xué)有一定的思考，實(shí)踐于中國的證券市場(chǎng)；五年的股指期貨實(shí)戰歷練，具有極強的風(fēng)險控制能力。
胡子龍 研究部總監
太原科技大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士，歷任北京鑒衡認證中心和中國風(fēng)能協(xié)會(huì )新能源行業(yè)分析師、北京福盛德經(jīng)濟咨詢(xún)有限公司宏觀(guān)金融分析師。
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