有關(guān)物業(yè)管理方案匯總五篇
為確保事情或工作順利開(kāi)展，我們需要事先制定方案，方案屬于計劃類(lèi)文書(shū)的一種。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理方案5篇，歡迎大家分享。
物業(yè)管理方案 篇1
第一節 管理方案之條件假設
根據《中華人民共和國物業(yè)管理條例》有關(guān)規定，物業(yè)管理公司應對整個(gè)XX市場(chǎng)物業(yè)及物業(yè)配套設施設備(不包括商戶(hù)及業(yè)主室內)進(jìn)行統一化管理，入駐XX市場(chǎng)的全體業(yè)主、商戶(hù)均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對象。物業(yè)管理公司向各業(yè)主、商戶(hù)提供，其收費標準按物業(yè)管理公司成本核算及物價(jià)部門(mén)審批的標準執行。
一、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內容
(一)一般性管理服務(wù)內容
1、對業(yè)主、商戶(hù)的管理。
以保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序為目的，通過(guò)《商鋪租賃合同》、《市場(chǎng)管理規定》等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶(hù)(鋪)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理、引導，明確業(yè)主、承租商戶(hù)和管理單位之間的責、權、利關(guān)系;
2、向業(yè)主、商戶(hù)提供的主要服務(wù)內容。
業(yè)主、商戶(hù)、設施設備檔案的建立管理。受理用戶(hù)投訴;辦理用戶(hù)遷入遷出手續;辦理用戶(hù)室內裝修申請及裝修驗收的手續并實(shí)施監管;辦理用戶(hù)電話(huà)開(kāi)通、遷移或對調手續;辦理用戶(hù)公司水牌的制作手續;辦理用戶(hù)臨時(shí)用電、動(dòng)火專(zhuān)用手續;辦理統一收購廢品手續;辦理用戶(hù)破/換門(mén)鎖申請手續檢查市場(chǎng)公用設施的運行狀況;負責同用戶(hù)的溝通工作，受理用戶(hù)的服務(wù)要求;監管市場(chǎng)的綠化養護，確保市場(chǎng)的綠化布置合理、整潔美觀(guān)。
3、安全系統管理服務(wù)。
充分保障入駐市場(chǎng)的業(yè)主、商戶(hù)和顧客的利益，在安全保衛方面。制定嚴謹的安防工作實(shí)施計劃，建立健全各項協(xié)管管理制度。實(shí)行24小時(shí)安全防范制，安全防范制分為：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。
4、消防系統管理服務(wù)。
消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關(guān)規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發(fā)性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場(chǎng)義務(wù)消防隊，并演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發(fā)生危險及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶(hù)及消費客人。
5、環(huán)境衛生
清潔服務(wù)實(shí)行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時(shí)間，由專(zhuān)人負責、檢查、監督。市場(chǎng)的清潔衛生服務(wù)項目主要有：市場(chǎng)清潔保養工作，公共區域，走廊通道，消防系統及設備的清潔，供水排水系統的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養等其他服務(wù)項目。
(二)特殊管理服務(wù)主要內容。
商業(yè)物業(yè)的管理與一般類(lèi)型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是市場(chǎng)實(shí)施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷(xiāo)售額，有助于促進(jìn)消費者的消費觀(guān)念從買(mǎi)名牌到買(mǎi)店牌的轉變，加速市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期;有助于市場(chǎng)識別系統的建立(包括理念識別系統、視覺(jué)識別系統、行為識別系統)。其具體的管理服務(wù)內容有如下幾點(diǎn)：
(1)制定管理章程并負責監督執行;
(2)開(kāi)展市場(chǎng)整體的促銷(xiāo)活動(dòng);
(3)協(xié)調市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系;
(4)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng);
(5)協(xié)調管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系;
(6)與工商管理部門(mén)配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護市場(chǎng)形象。
二、管理服務(wù)目標設定
1、年度業(yè)主、商戶(hù)對管理服務(wù)滿(mǎn)意率60%以上;
2、年度收費率完成額在96%以上;
3、年度無(wú)重大責任事故發(fā)生;
4、房屋及設備設施完好率98%以?xún)?
5、公司各項工作計劃及既定目標實(shí)現率98%以上;
三、管理服務(wù)標準及流程
管理服務(wù)標準由于其編寫(xiě)內容文字量大，涉及各個(gè)部門(mén)各個(gè)崗位，現將業(yè)主(租戶(hù))入住程序的工作標準及流程細則在這里做系統描述，希望能達到“一葉知秋”的效果。
(一)客戶(hù)服務(wù)部工作程序
1、業(yè)主入住程序
1.1新用戶(hù)提供以下證明
(1)業(yè)主
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面入住通知，產(chǎn)權屬個(gè)人的提供身份證原件，復印件、聯(lián)系電話(huà)(日間、夜間)，指定緊急狀況聯(lián)絡(luò )人身份證、書(shū)面委托書(shū)，業(yè)主及緊急聯(lián)絡(luò )人的通訊地址，簽名模式傳真號碼;權屬公司的應提供營(yíng)業(yè)執照，法人身份證，聯(lián)系電話(huà)、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯(lián)絡(luò )人的身份證、聯(lián)系電話(huà)、簽名模式、傳真號碼。
(2)租用戶(hù)
業(yè)主的授權書(shū)、租約復印件、租戶(hù)承諾書(shū)、營(yíng)業(yè)執照、租戶(hù)簽約人的身份證、聯(lián)系電話(huà)、簽名模式、大件物品出入協(xié)定。
1.2發(fā)給新用戶(hù)資料
市場(chǎng)使用說(shuō)明書(shū)、特約服務(wù)價(jià)目表、市場(chǎng)內配套設施質(zhì)量保證書(shū)、關(guān)于確定消防責任人的通知(收回用戶(hù)單位消防責任人名單)、業(yè)主公約、鑰匙領(lǐng)取證明、房屋驗收證明書(shū)、其他由業(yè)主或租戶(hù)填寫(xiě)的文件。
1.3以市場(chǎng)使用說(shuō)明書(shū)為根本向新用戶(hù)介紹管理公司的各項服務(wù)
詳細解釋各項基本規章制度(如:二裝規定、管理費收繳規定、公司服務(wù)承諾、服務(wù)質(zhì)量標準、突發(fā)事件處理規定);
1.4驗房
(1)與工程部一起陪客戶(hù)到房間驗收，并將結果記錄在驗房證明書(shū)內連同水、電費底數一起讓新用戶(hù)簽認。
(2)如存在質(zhì)量問(wèn)題由工程部向用戶(hù)承諾整改時(shí)間并征求業(yè)主意見(jiàn)，如無(wú)異議繼續收樓，當用戶(hù)的面，驗看鑰匙。
商鋪裝修管理規定
為了保持小區環(huán)境整潔、外觀(guān)的統一協(xié)調、保證房屋結構安全，維護廣大業(yè)主合法權利，創(chuàng )建本鎮優(yōu)秀示范農貿市場(chǎng)，特對經(jīng)營(yíng)房作如下裝管理規定：
1、如商鋪經(jīng)營(yíng)需要增加用電量，請到電力局辦理相關(guān)增容手續。
2、安裝空調外機時(shí)，必須由市場(chǎng)管理中心指定位置統一安裝。
3、店招尺寸統一制作為(不遮蔽二樓住戶(hù)凸窗，厚20公分;長(cháng)為店鋪隔墻的墻心)，店招鋼架必須用防銹漆粉刷，并采用不銹鋼包邊。
4、店招若需安裝燈，必須是內置燈箱。
5、在裝修時(shí)嚴禁損壞墻面、地面地磚。不得安裝防雨蓬。
6、商鋪的裝修不得使用易燃材料。
7、在裝修期間不得占用人行道。
8、不得拆改封閉消防設施和排污檢查孔。
第二章 管理模式
一、管理模式
根據XX市場(chǎng)的實(shí)際情況和XX村委顧慮的市場(chǎng)管理問(wèn)題，擬采用合作管理的模式進(jìn)行XX市場(chǎng)的管理，先期6個(gè)月由我公司協(xié)助XX村委進(jìn)行管理的方式，培養出XX村自己的市場(chǎng)管理專(zhuān)業(yè)隊伍。具體方法如下：
由我司選聘一名合適的、有工作經(jīng)驗的市場(chǎng)管理人員，入住XX市場(chǎng)管理中心進(jìn)行先期統籌管理工作，負責協(xié)助XX村委理順現場(chǎng)的管理程序和相關(guān)質(zhì)量文件，由XX村委派住的管理人員負責XX市場(chǎng)的全面經(jīng)營(yíng)管理工作，協(xié)助村委根據市場(chǎng)管理架構的需求進(jìn)行人員招聘工作。
XX村委方面需安排一名市場(chǎng)儲備管理人員，全程跟進(jìn)市場(chǎng)管理經(jīng)營(yíng)工作，并在我司XX市場(chǎng)管理人員指導、帶領(lǐng)下以實(shí)戰及現場(chǎng)操作為主，人員招聘方面考慮到市場(chǎng)管理體制的穩定性和解決部份XX村民的就業(yè)問(wèn)題，市場(chǎng)管理操作人員以XX村村民為主，由村委實(shí)行招聘工作，我司XX管理人員負責協(xié)助選聘和任用。XX市場(chǎng)的管理以村委定位及XX村發(fā)展方向為主，我司物業(yè)管理部協(xié)助指導為輔的方向共同管理，最終目的為打造XX村自主經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)秀團隊，為完善XX村基礎設施建設及管理增加新的亮點(diǎn)。
我司入住XX市場(chǎng)管理中心的管理人員，現場(chǎng)管理時(shí)間為期半年，前三個(gè)月發(fā)生的費用由我司承擔，收益歸我司所有，后三個(gè)月的費用由雙方按1：1分擔，XX村委組建自己的市場(chǎng)管理隊伍，半年后我司管理人員退出，但仍然為XX村委提供技術(shù)支持，最終達到XX村委自主經(jīng)營(yíng)的目的。
二、組織架構
管理中心
XX市場(chǎng)主任
兼職收費員
兼職水電工電工
清潔領(lǐng)班
市場(chǎng)協(xié)管組班長(cháng)
領(lǐng)班兼市場(chǎng)
1人
晚班
1
人
中班
1
人
早班1人
1、2、3、5、6、7棟商住樓1人
8、9、10、11棟商住樓1人
XX村委
卓粵房地產(chǎn)物業(yè)管理部
三、人員架構及職位說(shuō)明
1、人員架構
2、人員配備的原則
2.1精簡(jiǎn)、高效的原則;
2.2文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗相結合的原則;
2.3內部調劑為主和社會(huì )招聘為輔的原則;
2.4先定崗后定編以及德才兼備、一專(zhuān)多能的原則;
3、職位說(shuō)明
3.1管理中心
管理中心由一名市場(chǎng)主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業(yè)管理的基本知識，略懂市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠獨立處理日常各類(lèi)投訴，能夠獨立辦理各類(lèi)相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)。
市場(chǎng)主任
負責區域內各項事務(wù)的管理，負責各部門(mén)的培訓和績(jì)效考核，負責各住戶(hù)、商戶(hù)的接待投訴，負責裝修單位的跟進(jìn)和日常所有管理業(yè)務(wù)的辦理，負責市場(chǎng)清潔、市場(chǎng)協(xié)管、消防、經(jīng)營(yíng)管理的日常監督管理工作。
兼職收費員
負責區域內相關(guān)費用的收取，公司開(kāi)支預算和在市場(chǎng)主任缺位的時(shí)候擔當管理員的職務(wù)，日常積極配合管理做好相關(guān)事務(wù)。
3.2市場(chǎng)協(xié)管組
市場(chǎng)協(xié)管組由1名組長(cháng)和3名市場(chǎng)協(xié)管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場(chǎng)內不間斷巡邏;組長(cháng)上白班，并在隊員休息時(shí)頂班。市場(chǎng)協(xié)管組主要職責是做好市場(chǎng)秩序、消防的日常工作，流動(dòng)人員的管理，突發(fā)事情的處理，負責配合市場(chǎng)服務(wù)中心的各項工作，
3.3環(huán)境組
環(huán)境組由1名領(lǐng)班和2名保潔員組成，主要負責區域內衛生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產(chǎn)日清，流動(dòng)作業(yè)。保潔領(lǐng)班負責考核和監管下屬員工工作情況以及個(gè)人的清潔區域。其中，保潔領(lǐng)班負責市場(chǎng)周邊及市場(chǎng)內部清潔衛生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衛生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衛生。
3.4工程維修組
工程維修組主要負責區域內日常設備設施的維護和維修，接待處理客戶(hù)的相關(guān)工程事項�？紤]到市場(chǎng)的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業(yè)，做到隨叫隨到。
注：XX村委：為XX市場(chǎng)最高管理機構，村委制定的發(fā)展目標和方向，XX市場(chǎng)管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農村建設的進(jìn)程。
卓粵房地產(chǎn)物業(yè)管理部：提供XX市場(chǎng)物業(yè)管理方面的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和技術(shù)支持，負責XX市場(chǎng)物業(yè)管理中心各部員工的培訓、指導及管理咨詢(xún)并對現場(chǎng)做好技術(shù)支持等工作。
四、基礎物業(yè)管理服務(wù)內容及范圍
(一) 安防管理
確保業(yè)主、商戶(hù)、租戶(hù)顧客生命財產(chǎn)安全，是區域正常運營(yíng)的基本條件，強有力的安防工作是區域正常運營(yíng)的有力保障。
1、協(xié)管工作：
區域營(yíng)業(yè)時(shí)間內人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事件的快速反應能力，實(shí)行明崗與機動(dòng)巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所和XX村治安隊密切配合，重點(diǎn)打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理占道經(jīng)營(yíng)行為;營(yíng)業(yè)結束后統一清場(chǎng)，實(shí)行周密的進(jìn)出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實(shí)營(yíng)造安全放心的經(jīng)營(yíng)消費環(huán)境。
工作要點(diǎn)：防范巡邏、經(jīng)營(yíng)秩序維護、清理占道、營(yíng)業(yè)結束后的清場(chǎng)管理及區域內四防工作。
2、消防工作：
消防責任重于泰山，消防是事關(guān)人民生命財產(chǎn)的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實(shí)做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點(diǎn)防火部位檔案、嚴格裝修審批與過(guò)程監督、區域內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動(dòng)用明火，建立火災應急預案，一年內組織不少于兩次消防演習。
工作要點(diǎn)：消防設備設施的日常維護檢查、各類(lèi)消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過(guò)程的安全監控。
(二) 保潔消殺管理
潔凈的公共環(huán)境，是管理服務(wù)水平、形象的重要衡量指標。商戶(hù)正常營(yíng)業(yè)時(shí)間內實(shí)行公共場(chǎng)所(通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面……)不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經(jīng)營(yíng)環(huán)境;定期開(kāi)展公共環(huán)境的消殺工作，確協(xié)管全健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升XX市場(chǎng)環(huán)境品質(zhì)。
工作要點(diǎn)：公共場(chǎng)所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺……。
(三) 物業(yè)公共部份、公共設施設備維保
1、物業(yè)公共部份維修養護
物業(yè)公共部份(樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池)的日常維修養護，是維護良好形象，延長(cháng)物業(yè)使用壽命，避免意外傷害、“水患”發(fā)生的重要手段。重在做好日常檢查，及時(shí)修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實(shí)施。
工作要點(diǎn)：重點(diǎn)部份日常巡檢、提前排除隱患。
2、公共設施設備維修養護
設施設備的正常運行是正常經(jīng)營(yíng)的前提條件，是經(jīng)營(yíng)環(huán)境質(zhì)量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時(shí)處理事故隱患，有效預防相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生，并擬定相關(guān)設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。
工作要點(diǎn)：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。
(四) 客戶(hù)服務(wù)
從商戶(hù)角度思考，從市場(chǎng)發(fā)展角度思考，切實(shí)滿(mǎn)足商戶(hù)各類(lèi)需求，不斷提高商戶(hù)對客戶(hù)服務(wù)的滿(mǎn)意度，爭取商戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)的支持，調動(dòng)商戶(hù)參與XX市場(chǎng)活動(dòng)積極性，并積極引導商戶(hù)提升經(jīng)營(yíng)檔次，服務(wù)質(zhì)量，形成商戶(hù)、管理公司團結一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶(hù)服務(wù)無(wú)小事，客戶(hù)服務(wù)無(wú)止境，細節與執行力決定客戶(hù)服務(wù)水平。
工作要點(diǎn)：良性溝通、了解需求、及時(shí)服務(wù)、持續跟進(jìn)、關(guān)注客戶(hù)發(fā)展……
(五) 財務(wù)管理
XX市場(chǎng)財務(wù)管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類(lèi)費用(租金、物業(yè)管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳。市場(chǎng)財務(wù)管理重點(diǎn)在于透明清晰、有據可查。
工作要點(diǎn)：成本控制、收支透明、有據可查……。
(六)檔案管理
做好物業(yè)管理運營(yíng)過(guò)程中所涉及的運營(yíng)事項、設施設備、商戶(hù)(住戶(hù))的檔案管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協(xié)議、會(huì )議紀要、崗位人員的任免等。
工作要點(diǎn)：保證所有檔案的完整、連續、系統。
五、崗位職責及管理規范
管理中心
一、市場(chǎng)主任崗位職責：
1、負責XX市場(chǎng)物業(yè)管理中心全面工作，帶領(lǐng)部門(mén)全體人員履行市場(chǎng)管理中心日常管理、指導、監督、協(xié)調、服務(wù)職能。
2、貫徹執行關(guān)于物業(yè)管理的各項法規、政策、標準，組織落實(shí)XX村委下達的有關(guān)任務(wù)。
3、責按規定審批上報的維修、養護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價(jià)。
4、負責協(xié)調處理管理中心與區建委、房管局、規劃國土局、工商局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門(mén)及水、電等有關(guān)單位的協(xié)調事宜。
5、負責審批年、月工作計劃、工作總結及管理中心制定的年、月工作計劃。
6、負責做好XX市場(chǎng)物業(yè)管理人員招聘、考核、錄用及崗位調整等工作。
7、每季度按XX村委規定，進(jìn)行檢查，對檢查結果進(jìn)行統計，并負責對檢查中發(fā)現的不合格服務(wù)項進(jìn)行跟蹤驗證，處理業(yè)主(商戶(hù))投訴。
8、完成XX村委交辦的其他工作。
二、兼職收費員崗位職責：
1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。
2、負責保管現金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3、負責管理銀行帳戶(hù)，辦理銀行結算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對帳，并根據需要編制銀行存款余額調節表。
4、要按照有關(guān)規定，具體辦理經(jīng)營(yíng)收入及費用報銷(xiāo)等現金或銀行轉帳手續。
5、負責統一管理公司的發(fā)票和收據。做好各管理中心票據的領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。
6、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關(guān)現金管理和銀行帳戶(hù)管理法規制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶(hù)。
7、應按照規定，定期(月、季、年)核對帳目、結帳、編制會(huì )計報表。并做到報表數字真實(shí)，計算準確，內容完整，說(shuō)明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會(huì )計報表數字。
8、要按照規定對各種會(huì )計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。
9、XX市場(chǎng)物業(yè)管理費收取和卓粵房地產(chǎn)公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門(mén)核算。
10、協(xié)助管理中心完成其它日常工作。
市場(chǎng)協(xié)防組
崗位職責
領(lǐng)班崗位職責
1、在XX市場(chǎng)主任的領(lǐng)導下，安排本班各項具體工作。
2、熟悉和掌握市場(chǎng)區域的地理位置，重點(diǎn)要害部位和設施布局的基本情況。
3、貫徹落實(shí)安全保衛工作和消防工作，做好對協(xié)管的領(lǐng)導工作，調解市場(chǎng)內各種糾紛。
4、組織實(shí)施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，并對所存在的問(wèn)題及隱患按規定的期限及時(shí)加以解決整改。
5、主持部門(mén)例會(huì )，傳達貫徹主管部門(mén)及XX村委的指示精神。
6、監督和檢查XX市場(chǎng)的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場(chǎng)內各類(lèi)治安案件，協(xié)調與主管公安機關(guān)和派出所的關(guān)系。
7、做好XX市場(chǎng)內商戶(hù)(住戶(hù))的七防安全和法制宣傳教育工作提高商戶(hù)(住戶(hù))的安全意識和法制觀(guān)念。
8、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許，監督本班員工執行上級各項工作指令及公司規章制度。
9、協(xié)管員的聘用，解聘提出建議。
商場(chǎng)協(xié)防員崗位職責
1、密切注視市場(chǎng)出入人員，負責監控室電視屏幕的監視工作。
2、負責值班崗亭內的衛生清掃工作。
3、發(fā)現異常情況和可疑人員應到現場(chǎng)查看、并及時(shí)向上級報告。
4、負責巡查市場(chǎng)各樓層，留意治安消防情況。
5、監督檢查用戶(hù)裝修現場(chǎng)的治安消防狀況，及時(shí)處理違規裝修。
6、做好當值期間的各項情況記錄工作。
(二)協(xié)防組操作流程
交接班管理規定
為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時(shí)，須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作。
3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉交下一班，交接雙方簽名確認。
4、發(fā)現問(wèn)題，交接雙方須當面說(shuō)明。如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現屬于上一班問(wèn)題的，應立即報告領(lǐng)班或市場(chǎng)主任處理。
5、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。
6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。
7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢(xún)問(wèn)工作情況，以便班前將工作重點(diǎn)明確給協(xié)管員。
對講機使用規定
對講機是協(xié)防組必備的重要通訊工具，全體協(xié)管人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的性能，愛(ài)護并熟練地使用對講機。
使用規定
1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線(xiàn)拆下來(lái)使用。
2、發(fā)現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門(mén)領(lǐng)班檢查后交管理中心，嚴禁自行拆修。
3、嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。
4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。
5、交接班時(shí)，交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場(chǎng)查驗，發(fā)現損壞或通訊失靈，立即報告領(lǐng)班。
對話(huà)要求
1、呼叫對方時(shí)，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話(huà)”。
2、收接方回話(huà)后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。
3、用對講機講話(huà)時(shí)應使用規范禮貌用語(yǔ)，嚴禁用對講機粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談與工作無(wú)關(guān)的事情。
(三)緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件的處理程序
(1)凡遇突發(fā)事件(指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采取措施，并報告領(lǐng)班或市場(chǎng)主任。
(2)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數、特征及損失價(jià)值。
(3)驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)那闆r。
(4)查看本部各類(lèi)記錄、電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。
(5)對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發(fā)現場(chǎng)的情況變化。
(6)對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)。
(7)對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作，應報派出所調查處理。
(8)對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關(guān)并由市場(chǎng)主任、領(lǐng)班協(xié)助調查處理。
(9)市場(chǎng)主任、領(lǐng)班在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。
(10)市場(chǎng)主任、領(lǐng)班組織人員除維護現場(chǎng)外，還需負責聯(lián)系XX治安隊調派人員做好布控堵截，根據事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門(mén)及XX村委。
2、毆打暴力事件的處理程序
(1)處理斗毆等暴力事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。
(2)巡查發(fā)現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領(lǐng)班，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況(地點(diǎn)、人數、斗毆程度、有無(wú)使用武器等)。如能處理的，即時(shí)處理;否則監視現場(chǎng)，等待協(xié)管領(lǐng)班的指令。
(3)協(xié)管領(lǐng)班接報后視情況派適當數量的協(xié)管員或通知XX治安隊立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往管理中心接受調查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應盡快報派出所。
(4)斗毆事件中如市場(chǎng)的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償。
(5)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
(6)事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫院。
3、盜竊等破壞事件的處理程序
(1)巡查發(fā)現或接報市場(chǎng)內有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告協(xié)管領(lǐng)班，簡(jiǎn)單說(shuō)明現場(chǎng)情況，并監視現場(chǎng)等待協(xié)管領(lǐng)班的指令。
(2)協(xié)管領(lǐng)班接報后，應迅速派適當數量的協(xié)管人員或聯(lián)系XX治安隊到場(chǎng)制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調查處理。
(3)事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。
(4)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4、停電事故的處理程序
(1)接通知市場(chǎng)將在短時(shí)間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶(hù)。
(2)未預知的情況下市場(chǎng)突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系維修部，盡快采取措施恢復供電。
(3)使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
(4)協(xié)管員密切注視市場(chǎng)各區域，以防有人趁機制造治安問(wèn)題。
5、消防報警處理程序
(1)用對講機通知巡邏協(xié)管員即時(shí)到現場(chǎng)核實(shí);
(2)即時(shí)向協(xié)管領(lǐng)班或市場(chǎng)主任，講清報警地點(diǎn);
(3)當領(lǐng)班接到協(xié)管報告后，即時(shí)帶領(lǐng)機動(dòng)人員最快速度趕到報警地點(diǎn)現場(chǎng)檢查。
(4)經(jīng)現場(chǎng)檢查認為火警后，不能處理的應及時(shí)報火警處理。
(5)當值協(xié)管員應做好詳細記錄。
6、意外傷亡應急處理規程
(1)XX市場(chǎng)內如發(fā)生人員意外傷亡事件，協(xié)管員立即趕赴現場(chǎng)查明情況，并向領(lǐng)班匯報。
(2)協(xié)管領(lǐng)班應立即向市場(chǎng)主任或XX村委匯報，同時(shí)報警，維護現場(chǎng)秩序，協(xié)助公安機關(guān)偵破。
(3)若傷者未傷亡，應保護現場(chǎng)的'同時(shí)立即組織救助，并通知醫療救護中心，對折傷員，傷情不明的情況下盡量不要挪動(dòng)，防止傷情加重。
(4)傷害由觸電引起的，協(xié)管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。
(5)若傷亡是設備系統引起，協(xié)管員應立通知工程人員到場(chǎng)，共同制訂搶救方案，如無(wú)力施救，求助公安或消防部門(mén)。
(6)若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時(shí)應保護現場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報警。
(7)若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現場(chǎng)，搶救傷亡的同時(shí)，記清肇事車(chē)輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監控錄像，保護相關(guān)錄像，請警方或交警部門(mén)處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現場(chǎng)。
(8)詳細記錄意外傷亡經(jīng)過(guò)，對于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由于管理上失誤引起的觸電事故相關(guān)部門(mén)在事故發(fā)生后四個(gè)小時(shí)內寫(xiě)出書(shū)面報告，匯報上級領(lǐng)導和XX村委，并查找原因落實(shí)責任。
7、水浸應急處理規程
(1)當公司員工接到報警或發(fā)現XX商住樓水浸事故，應立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢報告領(lǐng)班，工程人員，并在相關(guān)人員到達前盡量控制現場(chǎng)水勢，防止水浸范圍擴大。
(2)立即查明水浸原因，采取措施關(guān)閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開(kāi)末端放水等，切斷水源，并關(guān)閉受浸區的電閘，防止人員觸電，若水源來(lái)自供水總管，工程人員無(wú)力解決時(shí)，應立即通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)屝蕖?/p>
(3)如在水浸事故后，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會(huì )商戶(hù)(住戶(hù))并在各出入口設置告示，如有區域存在為危險，應在該范圍內設置警告標志。
(4)詳細記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過(guò)和采取的措施，以及受損的情況。
8、中毒事件(煤氣、食物中毒等)
(1)切斷毒源，使毒物不繼續擴散，疏散現場(chǎng)圍觀(guān)群眾。
(2)對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現場(chǎng)，移到空氣通暢處，松開(kāi)衣扣和腰帶，并盡快送醫院救治。
(3)對其他類(lèi)別的中毒者，盡快將中毒者撤離現場(chǎng)，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，并立即送醫院搶救或者請求醫院支援。
(4)核準毒源是否切斷，防止有漏毒現象造成不必要的傷害。
環(huán)境組
環(huán)境組領(lǐng)班崗位職責
1、負責落實(shí)各項崗位職責及部門(mén)內各項業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量標準;
2、執行清潔員工培訓計劃;
3、做好市場(chǎng)公共部位及設備的清潔工作;
4、做好市場(chǎng)的消毒滅鼠殺蟲(chóng)工作;
5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作;
6、配合XX市場(chǎng)管理中心搞好清潔用品采購工作;
7、落實(shí)好清潔用品保管領(lǐng)用登記工作;
8、配合XX市場(chǎng)管理中心做好不合格服務(wù)的控制管理工作;
9、配合XX市場(chǎng)管理中心做好糾正預防措施的制訂實(shí)施工作;
10、監督清潔工按時(shí)清潔市場(chǎng)、走廊、外圍道路等樓宇內公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時(shí)，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施;
11、做好清潔工具入庫，領(lǐng)用、維修記錄;
12、檢查所轄范圍各清潔崗位工作完成情況，發(fā)現問(wèn)題立即整改，并進(jìn)行考核;
13、檢查清潔員當值情況，是否按規定著(zhù)裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規定著(zhù)裝及時(shí)采取補救措施。
清潔員崗位職責內容
1、負責XX市場(chǎng)周?chē)牡缆芳笆袌?chǎng)內部的清潔保養;
2、負責XX商住樓從一樓到天臺、地面商鋪門(mén)口所有公共部分的清潔保養;
3、負責XX市場(chǎng)所有生活垃圾的收集，并協(xié)助清運公司清理垃圾房的工作現場(chǎng);
4、負責XX市場(chǎng)殺蟲(chóng)滅鼠工作;
5、完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作與突擊性工作。
清潔員職責范圍
1、外圍清潔員：
(1)市場(chǎng)周?chē)牡缆�、花壇及市政衛生責任區的清潔保養;
(2)協(xié)助環(huán)衛所清理垃圾臨時(shí)存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時(shí)存放處;
(3)實(shí)行分段包干，時(shí)刻保持地面干凈，無(wú)沙土、無(wú)垃圾、無(wú)雜物等;
(4)清潔地面的所有燈具、標語(yǔ)牌、消防等公共設施;
(5)市場(chǎng)周?chē)鳒�、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢�?
(6)化糞池清潔后，及時(shí)運走污物，并立即用水沖洗周?chē)孛�，保持干凈環(huán)境，無(wú)臭氣。
2、樓層清潔工：
(1)負責清理樓層內的垃圾，堆放到指定地方;
(2)清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、墻面和頂面;
(3)擦拭各自范圍內的公共設施，包括防火門(mén)、強弱電井道門(mén)、電表箱門(mén)、水管井門(mén)、開(kāi)水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風(fēng)口、管線(xiàn)等;
(4)拖洗樓層地面、后樓道的踏步臺階;
(5)清掃、拖抹樓層通道地面;
(6)負責清洗男、女衛生間，做到無(wú)異味、無(wú)污染面;(7)各自區域內垃圾筒的清潔。
工程部
水電維修工崗位職責
1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養;
2、負責供配電、供排水系統、消防系統的運行操作、巡視保養維修、檢查記錄和異常情況報告及處理;
3、負責房屋、道路、圍墻、停車(chē)場(chǎng)土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算;
4、負責配合市場(chǎng)管理中心監督業(yè)主房屋裝修改造;
5、負責為住戶(hù)進(jìn)行日常維修服務(wù)及參與維修中涉及的鄰里協(xié)調;
6、負責施工工地和臨時(shí)施工單位的管理;
7、負責設施、設備突發(fā)事故處理;
8、負責住戶(hù)維修服務(wù)效果回訪(fǎng)。
9、負責本系統各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。
10、每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周?chē)h(huán)境衛生。
第三章 管理控制文本的內容概述
消防安全責任書(shū)
一、嚴格執行消防安全的各項規定，做好消防工作，提高安全意識。
二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。
三、電線(xiàn)不準私拉亂接，嚴禁違章操作。
四、市場(chǎng)內嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患于未然。
五、正確使用電器設施，并須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發(fā)火險的電器。
六、市場(chǎng)內不能有易燃易爆危險物品。
七、離店(攤)前需切斷電源，消除火災隱患。
八、愛(ài)護市場(chǎng)內的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈占消防設施。
九、禁止在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所違章搭建，營(yíng)業(yè)房?jì)葒澜∷蕖?/p>
十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。
市場(chǎng)衛生管理制度
一、凡進(jìn)入市場(chǎng)的購銷(xiāo)人員都必須講究衛生，不準擅自在市場(chǎng)內張貼廣告和在墻上、攤頭隨意涂寫(xiě)、堆放雜物、保持市場(chǎng)整潔。
二、必須嚴格執行《食品衛生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、變質(zhì)、霉變食物、病死或死因不明的禽畜、水產(chǎn)及其制品進(jìn)市場(chǎng)出售。經(jīng)營(yíng)飲食、熟食、鹵葉、豆制品的必須持有營(yíng)業(yè)執照、衛生講可證和個(gè)人健康證。營(yíng)業(yè)人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經(jīng)營(yíng)熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。
三、市場(chǎng)內應建立必要的衛生設施，設立衛生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來(lái)水以及垃圾處理裝置;有條件的農貿市場(chǎng)應添置冷藏設備，大型市場(chǎng)要有公共廁所。
四、每個(gè)市場(chǎng)都必須確定專(zhuān)職或兼職人員負責上市商品檢驗和衛生管理工作。大型市場(chǎng)應建立市場(chǎng)愛(ài)衛會(huì )或衛生管理小組，負責市場(chǎng)衛生的組織管理工作，開(kāi)展經(jīng)常性的衛生監督管理。
五、所有市場(chǎng)都要配備衛生保潔員，專(zhuān)門(mén)從事清衛工作。全日交易的市場(chǎng)必須堅持一天二次清掃場(chǎng)地，半天交易的市場(chǎng)散場(chǎng)后及時(shí)清掃，做到場(chǎng)內無(wú)過(guò)夜垃圾。每周對市場(chǎng)進(jìn)行一次全面的清掃。農貿市場(chǎng)在夏季節要經(jīng)常進(jìn)行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。
六、堅持經(jīng)常性的衛生宣傳教育工作，促進(jìn)個(gè)體商販做好自清保潔工作。每個(gè)攤位實(shí)行攤前、攤后、柜臺上下衛生包干，及時(shí)清除攤位周?chē)睦团K物。經(jīng)營(yíng)多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點(diǎn)。
七、對違反本制度規定的，由市場(chǎng)辦公室依照有關(guān)規定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業(yè)整頓等處理。
市場(chǎng)治安保衛工作制度
一、市場(chǎng)應確定專(zhuān)職人員負責市場(chǎng)的治安保衛工作，調解糾紛，制止擾亂市場(chǎng)和危害市場(chǎng)安全的行為。治保人員要在市場(chǎng)內巡邏值班，維護治安秩序。
二、市場(chǎng)內商品保管室、寄存處，要確定專(zhuān)人負責管理。管理人員不得擅離職守，并嚴格交接班手續。
三、所有進(jìn)場(chǎng)交易人員都必須執行市場(chǎng)的治安保衛工作規定，不隨意離開(kāi)攤位和托不相識的人看管錢(qián)物，貴重物品要交給市場(chǎng)工作人員保管。
四、嚴禁在市場(chǎng)上賭博、測字、算命，以及其他危害社會(huì )治安或影響市場(chǎng)秩序的行為。
五、自行車(chē)、手拉車(chē)、三輪車(chē)必須按劃定地點(diǎn)存放，不得隨意停放，保持場(chǎng)內通道暢通。
六、嚴格市場(chǎng)門(mén)衛制度，夜間必須有人值班看場(chǎng)，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場(chǎng)附設招待所內的個(gè)體戶(hù)接待客人要遵守會(huì )客制度，不得留宿閑雜人員，不得聚眾酗酒取樂(lè )。市場(chǎng)內要配備防火設備。
七、對違反上述規定的，由市場(chǎng)管理辦公室給予批評教育、罰款、停業(yè)整頓等處理;違反治安管理處罰條例的，由公安機關(guān)處理;觸犯刑律的移送司法機關(guān)依法懲處。
廁所保潔制度
一、勤沖洗，實(shí)行全天保潔。
二、保持四壁門(mén)窗，隔斷板，地面的干凈，無(wú)蛛網(wǎng)，無(wú)積灰積水，無(wú)糞跡、痰跡，無(wú)涂寫(xiě)、張貼。
三、便池無(wú)尿堿跡。
四、環(huán)境干凈，無(wú)垃圾雜物。
五、定期消毒，做到蠅蛆少見(jiàn)，基本無(wú)臭。
市場(chǎng)保潔員守則
一、遵守勞動(dòng)紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續。
二、負責市場(chǎng)垃圾、雜物的日產(chǎn)日清，保證市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的干凈整潔。
三、對市場(chǎng)廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無(wú)臭味。
四、對市場(chǎng)攤位、墻面、吊頂及有關(guān)設施設備，定期進(jìn)行擦試和除塵。
五、攤位內不得堆放廢舊物品及其他雜物。
六、積極完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。
七、保潔班長(cháng)除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問(wèn)題應及時(shí)報告市場(chǎng)主任。
市場(chǎng)管理員守則
一、熱愛(ài)本職，遵紀守法，服從管理。
二、熟悉掌握業(yè)務(wù)知識，辦事熱情周到。
三、工作時(shí)統一穿好工作服，佩戴好上崗證。
四、文明規范管理，嚴格執行“公開(kāi)、公平、公正”的三公開(kāi)制度，嚴禁打人罵人。
五、督促各種車(chē)輛按指定地點(diǎn)停放，各類(lèi)攤位按規定擺放，保持道路暢通，秩序井然。
六、管理市場(chǎng)內各類(lèi)糾紛。
七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農戶(hù)和客戶(hù)的饋贈。
八、完成市場(chǎng)領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者守則
一、凡需進(jìn)入市場(chǎng)營(yíng)業(yè)的單位和個(gè)人，必須按規定持營(yíng)業(yè)執照或有關(guān)證件到工商所或市場(chǎng)管理辦公室辦理審批手續，在指定的地點(diǎn)設攤經(jīng)營(yíng)。不準隨意設攤和場(chǎng)外交易。
二、嚴格遵守國家有關(guān)政策、法規和本市場(chǎng)的規章制度，服從管理，按時(shí)交納稅費和市場(chǎng)管理費，自覺(jué)維護市場(chǎng)秩序。
三、亮照(證)經(jīng)營(yíng)，做到人證相符，不得擅自調換、租借、轉讓攤位或拼攤經(jīng)營(yíng)。
四、講求職業(yè)道德，文明經(jīng)商，禮貌待客，明碼標價(jià)，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者;不欺行霸市、強買(mǎi)強賣(mài)、囤積居奇、哄抬物價(jià)，擾亂市場(chǎng);不購銷(xiāo)假冒偽劣商品和國家規定不許上市的商品;不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出后，發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題應給予調換或退貨;份量不足的要給消費者退款。
五、出售的食品應符合國家規定的食品衛生要求，肉、禽必須經(jīng)檢疫合格后上市。搞好攤臺、攤前和攤后的環(huán)境衛生，做到攤位整潔美觀(guān)，商品陳列整齊。
六、愛(ài)護場(chǎng)內各種服務(wù)設施，不得在場(chǎng)內搭建建筑物或改變場(chǎng)內設施結構，損壞公物照價(jià)賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動(dòng)配合做好市場(chǎng)的安全保衛工作。
七、所有進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者均應遵守本守則規定。如有違反者，由市場(chǎng)管理辦公室根據國家有關(guān)規定和場(chǎng)紀場(chǎng)規酌情予以處罰。
市場(chǎng)統計工作制度
一、市場(chǎng)應配備人員擔任市場(chǎng)統計工作。統計工作人員必須嚴格執行統計制度，對各種報表的統計范圍、數字口徑、指標、計算方法、報送時(shí)間等必須切實(shí)執行;上級查詢(xún)的數字，要及時(shí)查對答復。要做好各種統計資料的收集、整理、匯總、分析和報表的填報工作，做到統計完整、準確、及時(shí)。
二、建立原始資料登統制度。統計人員必須親自上市場(chǎng)巡回視察，掌握賞識的商品品種、成交數量、價(jià)格以及剩市商品等情況和數據，記入原始登統表，經(jīng)審核匯總后上報。
三、加強典型調查和統計分析。要通過(guò)典型調查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿市場(chǎng)發(fā)展變化規律，及時(shí)向上級領(lǐng)導提供新情況、新問(wèn)題和對策建議。
四、統計人員必須加強文化和統計業(yè)務(wù)的學(xué)習，通過(guò)脫產(chǎn)和半脫產(chǎn)培訓和專(zhuān)題考試等多種方法，不斷提高統計質(zhì)量和工作效率，統計人員應保持相對穩定。
市場(chǎng)計量器具監督檢查制度
一、經(jīng)營(yíng)者必須統一使用國家規定的合格器具和法定計量單位，做到秤(尺)準量尺。市場(chǎng)應配備一定數量的計量器具，提倡經(jīng)營(yíng)者租借市場(chǎng)的標準計量器具。經(jīng)營(yíng)者自帶的計量器具，需經(jīng)檢測合格后，方可使用。
二、計量器具使用中要經(jīng)常檢查，專(zhuān)人負責。每天抽查測試，每周分段全面檢查一次。及時(shí)制止利用器具作弊、克扣消費者的違法行為。
三、市場(chǎng)內必須設立公平秤、公平尺。農貿市場(chǎng)逐步實(shí)行電子秤復秤，為群眾服務(wù)。
四、開(kāi)展“計量信得過(guò)經(jīng)營(yíng)戶(hù)”競賽活動(dòng)，依靠群眾監督。對表現好的給予表?yè)P嘉獎;對差的進(jìn)行通報批評，并登記在案;對屢教不改、情節惡劣的，酌情給予罰款，責令停業(yè)整頓，取消攤位證或提請原發(fā)照機關(guān)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。
市場(chǎng)管理費收繳管理制度
一、嚴格執行國務(wù)院關(guān)于發(fā)布《城鄉集市貿易管理辦法》的規定：“對進(jìn)入集市交易的商品由工商行政管理機關(guān)收取少量的市場(chǎng)管理費。工業(yè)品、大牲畜費率按成交額計算不得超過(guò)1%，其他商品不得超過(guò)2%�！辈獙⑹召M標準公布于眾，接受群眾監督。攤位費根據攤位設施和經(jīng)營(yíng)情況確定。攤位、門(mén)店要努力實(shí)行公開(kāi)招標競投制。
二、在市場(chǎng)設攤經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者必須按規定交納市場(chǎng)管理費。不準瞞報商品數量，逃漏市場(chǎng)管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務(wù)。
三、收費人員必須嚴格執行收費標準，較為準確地計算商品價(jià)值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時(shí)必須開(kāi)具“市場(chǎng)管理費收據”，做到手續完備，錢(qián)據相符，當面點(diǎn)清，帳目清楚�，F金應當日上繳，不準截留、公款。
四、對固定攤位可實(shí)行按月定額收取市管費的辦法，由經(jīng)營(yíng)者在規定時(shí)間內交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個(gè)月調整一次。臨時(shí)設攤的可在申請攤位時(shí)收取。對自產(chǎn)自銷(xiāo)農民實(shí)行劃片設攤位、，逐個(gè)收費。
五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標志，忠于職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不、亂收費，不接受經(jīng)營(yíng)者請客送禮，不向經(jīng)營(yíng)者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買(mǎi)便宜貨。違者從嚴處理。
文明攤位評比制度
為了進(jìn)一步加強商城農貿市場(chǎng)的物質(zhì)文明和精神文明建設，不斷提高集貿市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的文明經(jīng)商、依法經(jīng)商的自覺(jué)性，增強市場(chǎng)凝聚力，特制訂本制度：
一、凡進(jìn)入集貿市場(chǎng)營(yíng)業(yè)的單位和個(gè)人，經(jīng)營(yíng)在三個(gè)月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。
二、文明攤位的評比，實(shí)行每季評選一次，按行業(yè)分別評選。
三、市場(chǎng)內文明攤位的具體標準為：1、季度內無(wú)違章違法行為，并積極、主動(dòng)檢舉揭發(fā)他人的違章違法行為;2、照章納稅繳費，無(wú)拖欠、拖拉現象;3、講究職業(yè)道德、文明經(jīng)商、禮貌待客、公平交易;4、按市場(chǎng)辦公室規定，在醒目處懸掛營(yíng)業(yè)執照或攤位證;5、積極響應市場(chǎng)辦公室組織的社會(huì )公益活動(dòng)，并起帶頭模范作用;6、主動(dòng)配合市管人員做好市場(chǎng)管理工作;7、搞好同行業(yè)內部團結，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭;8、主動(dòng)做好人好事。
四、評選實(shí)行由經(jīng)營(yíng)者自評、小組互評、市場(chǎng)辦公室組織人員實(shí)地考評三結合的辦法，自評分與互評分占50%，考評分占50%，按其總得分為經(jīng)營(yíng)戶(hù)的實(shí)際提分，并聽(tīng)取勞協(xié)、稅務(wù)、公安部等部門(mén)的意見(jiàn)，最后，報分管所長(cháng)批準后，授予“文明攤位”稱(chēng)號。
五、經(jīng)營(yíng)戶(hù)在獲得稱(chēng)號后，出現違章行為的，從重處理，并摘除其稱(chēng)號。
六、文明攤位評比結束，市場(chǎng)分管人員要建立檔案，登記在冊，并作為年終評選“五好經(jīng)營(yíng)戶(hù)”的基礎條件。
農貿市場(chǎng)預賠制度
為了自覺(jué)接受消費者監督，切實(shí)維護消費者權益，促使XX農貿市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展，特設立預賠基金，實(shí)施預賠制度。
具體實(shí)施辦法是：
1、預賠基金：來(lái)源于市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)戶(hù)的保證金，設立專(zhuān)用帳戶(hù)，存入預賠基金，該基金只用于消費者在市場(chǎng)購買(mǎi)時(shí)因質(zhì)量問(wèn)題所需的先期賠償;
2、受理條件：消費者在市場(chǎng)所購買(mǎi)的物品符合有關(guān)預賠條件。
3、預賠措施：消費者可以直接向農貿市場(chǎng)消費者投訴聯(lián)絡(luò )站投訴后，經(jīng)確認無(wú)誤后，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者
4、責任追究：談公路農貿市場(chǎng)消費者投訴聯(lián)絡(luò )站向當事經(jīng)營(yíng)戶(hù)下達通知，勒令其七天內將賠償金匯至預賠基金帳戶(hù)上，補齊保證金金額。
市場(chǎng)財務(wù)管理制度
一、負責管理辦公室日常工作，做好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)票工作。
二、負責財務(wù)管理工作，組織做好財務(wù)計劃、會(huì )計核算、會(huì )計分析工作。
三、認真做好市場(chǎng)內的租金、管理費、水電費及其他有關(guān)費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時(shí)上報中心。
四、負責市場(chǎng)管理人員月工資、貼補發(fā)放。
五、積極完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。
XX市場(chǎng)小餐飲業(yè)衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、小型餐飲業(yè)必須建立食品衛生管理制度;
3、配備專(zhuān)職或兼職食品衛生管理人員，食品衛生有專(zhuān)人管理和負責;
4、做好“三放心”臺帳。
二、衛生設施
1.廚房墻壁表面全部使用白瓷磚;
2.廚房地面由硬質(zhì)材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，并設低位洗拖把池一個(gè);
3.廚房?jì)葢仓糜行У呐艧�、通風(fēng)設施;
4.粗加工區分別設置畜禽食品、水產(chǎn)食品和蔬菜食品清洗池等至少三只;
6.餐飲具要有足夠容量的專(zhuān)用消毒、保潔設施;
7.廚房?jì)扔凶銐蛉萘康睦洳乩鋬鲈O施;
8.食品庫房設置貨架，不得用于生活起居;
9.餐廳、廚房、庫房要設置沙窗、門(mén)簾，采取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲(chóng)的措施;
10.設備布局和工藝流程合理，防止交叉污染。
三、經(jīng)常性衛生要求：
1、前堂和后加工間的衛生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗;
2、餐具使用后進(jìn)行洗滌，消毒處理，并放在保潔柜內存放;
3、采購時(shí)嚴把食品衛生關(guān)，不采購無(wú)標簽、無(wú)生產(chǎn)日期的食品;
4、不得使用過(guò)期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
5、工作人員每年進(jìn)行健康體檢和知識培訓，取得健康證后方可上崗;工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。
XX市場(chǎng)小副食業(yè)衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、組織制訂衛生管理制度;
3、有專(zhuān)人負責日常衛生管理工作。
二、衛生設施
1、有不少于1只水池;
2、有食品采購、進(jìn)貨臺帳;
3、有食品擱架、貨架、貨柜。
三、經(jīng)常性衛生要求：
1、保持內外環(huán)境整潔，無(wú)積塵、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)油污、無(wú)衛生死角，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲(chóng)及其滋生條件的措施，廢棄物進(jìn)入加蓋的密閉容器，日產(chǎn)日清;
2、采購員、保管員、加工人員分別做到不采購、不出售(過(guò)期、霉變等)不符合衛生標準和衛生要求的食品;經(jīng)營(yíng)者采購散裝食品時(shí)，必須向制售者索取并核對生產(chǎn)者的衛生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經(jīng)營(yíng)者不得經(jīng)銷(xiāo)未取得衛生許可證的生產(chǎn)者生產(chǎn)的食品、無(wú)檢驗合格證明和標簽內容不完整的散裝食品;
3、銷(xiāo)售的定型包裝食品必須符合要求，有廠(chǎng)址、廠(chǎng)名、品名、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期;銷(xiāo)售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設置隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，并具有禁止消費者觸摸的標志;
4、食品存放必須隔墻離地、有標簽，做到先進(jìn)庫房的先使用;
5、所有人員必須經(jīng)衛生知識培訓合格，持健康證上崗，職業(yè)禁忌人員必須調離食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)崗位;
6、從業(yè)人員應當經(jīng)常保持個(gè)人衛生，做到勤剪甲、勤洗澡理發(fā)。生產(chǎn)銷(xiāo)售食品時(shí)不戴首飾，不涂染指甲，將手洗凈，穿戴整潔工作衣帽。銷(xiāo)售直接入口食品時(shí)，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。
XX市場(chǎng)小生產(chǎn)加工企業(yè)衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、有專(zhuān)職衛生管理員，制訂衛生管理制度并上墻;
3、從業(yè)人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等;
4、廠(chǎng)內外符合環(huán)境衛生要求。
二、衛生設施
生產(chǎn)車(chē)間須設置防蠅、防塵、防蟲(chóng)、防鼠設施，車(chē)間應配備機械通風(fēng)換氣設施(進(jìn)風(fēng)口距地面2米以上)及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業(yè)生產(chǎn)用水必須使用凈化水，配備相應的凈化水設備，管道采用不銹鋼等無(wú)毒材料，送料管道采用活接頭，并配備專(zhuān)用消毒設施及更衣室。
三、經(jīng)常性衛生要求：
1、生產(chǎn)設備布局合理，并保持清潔和完好;
2、生產(chǎn)設備、工具、容器、場(chǎng)地等嚴格執行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面;
3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會(huì )受到污染的區域;
4、按照生產(chǎn)工藝的先后次序和產(chǎn)品特點(diǎn)，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衛生要求的區域分開(kāi)設置，防止交叉污染;
5、不得使用過(guò)期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
6、從業(yè)人員保持個(gè)人清潔，工作時(shí)不得戴首飾、手表，不得化妝;進(jìn)入車(chē)間時(shí)洗手、消毒并穿著(zhù)工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。
XX市場(chǎng)農貿市場(chǎng)衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者掌握食品衛生法律、法規、食品衛生安全等衛生知識;
3、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗;攤位應先取得衛生許可證才可營(yíng)業(yè)(經(jīng)營(yíng)鮮活水產(chǎn)、家禽、和新鮮蔬菜除外);
4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衛生許可證、檢驗合格證;肉類(lèi)的檢疫證;豆制品的供貨憑證;蔬菜的產(chǎn)地證明等。
二、衛生設施
1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等
2、熟食鹵味：空調、溫度計;銷(xiāo)售中的貨、款設施分離;
專(zhuān)營(yíng)熟食鹵味另設二次更衣室。
三、經(jīng)常性衛生要求：
1、保持內外環(huán)境清潔，無(wú)蛛網(wǎng)、積塵、垃圾、污水;
2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產(chǎn)日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通;
3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離;食品上架銷(xiāo)售，墊高離墻存放;防塵、防蠅、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;
4、食品內在質(zhì)量、包裝、標識符合衛生要求，無(wú)假冒偽劣食品、過(guò)期變質(zhì)、衛生質(zhì)量不合格的食品銷(xiāo)售;
5、熟食鹵味的原輔料應符合相應的衛生標準和衛生要求，熟食鹵味應當燒熟煮透，并在專(zhuān)間內冷卻，夏秋季節要縮短熟食鹵味加工與銷(xiāo)售的間隔時(shí)間，做到分批燒煮，分批發(fā)貨;
6、熟食設備布局和工藝流程符合衛生要求，銷(xiāo)售時(shí)貨款分開(kāi)，不用手直接抓取熟食;
7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衛生要求;
8、從業(yè)人員的持有效健康證明上崗，并保持個(gè)人衛生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。
第四章 管理方案啟動(dòng)資金預算
一、管理費收入：
位置
小面積住宅
超市
1、2層
檔 位
純地鋪
商鋪
住宅
面積合計
100間
2600 M2
99個(gè)
1263.09 M2
2205.25 M2
5665.71 M2
收費
標準
25元/間
管理費：30元/檔
水電費：10元/檔
1元/ M2
1元/ M2
0.4元/ M2
合計
2500元
3960元
1263.09元
2205.25元
2266.28元
總計：12194.62元
二、人工費用支出
序號
崗位
人數
工資標準
社保
醫療保險
小計
月度費用
管理
中心
主任
1
20xx
80
16
20xx
20xx
收銀員
1
600
80
16
696
696
小計
2
80
16
2696
2792
環(huán)境組
班長(cháng)
0
800
80
16
896
0
清潔員
3
650
80
16
746
2238
小計
3
80
16
20xx
2238
協(xié)管組
領(lǐng)班
1
1000
80
16
1096
1096
協(xié)管員
3
750
80
16
846
2538
小計
4
80
16
3346
3634
工程組
技工
1
600
80
16
696
696
小計
1
80
16
696
合計
10
80
16
9360
三、服務(wù)費用總成本
項目名稱(chēng)
月度費用
年度費用
管理服務(wù)費用
10610.00
�。� 120,720.00
1、人員工資福利社保
9360.00
�。� 112,320.00
(1)管理人員工資福利
2792.00
�。� 33,504.00
(2)清潔人員工資福利
2238
�。� 26,856.00
(3)安管人員工資福利
3634.00
�。� 43,608.00
(4)技工工資福利
696
�。� 8,352.00
2、辦公費用
150
�。� 2,400.00
3、通訊費用
200
�。� 2,400.00
4、小區公共水電分攤
300.00
�。� 3,600.00
5、物料消耗
600.00
�。� 7,200.00
固定資產(chǎn)折舊
400
�。� 4,800.00
服裝費
187.20
�。� 2,246.40
教育附加費
140.40
�。� 1,684.80
工會(huì )費
187.20
�。� 2,246.40
營(yíng)業(yè)稅
576.24
�。� 6,914.88
城建稅
806.736
�。� 9,680.83
小計
11524.80
�。� 138,297.60
服務(wù)費用總計
12907.78
�。� 154,893.31
物業(yè)管理方案 篇2
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時(shí)水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）？
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車(chē)輛清洗服務(wù)
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門(mén)日常工作內容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車(chē)輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理
2、保衛部門(mén)的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門(mén)禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統
停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案 篇3
一、物業(yè)管理法律體系
1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門(mén)、各省、自治區、直轄市、人大及常委會(huì )頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規章及地方性法規規章。國務(wù)院的行政部門(mén)中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》、20xx年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標
通過(guò)物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。20xx年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實(shí)行招投標，哪些可以通過(guò)招投標或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標進(jìn)行規定�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過(guò)招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監督。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問(wèn)題，最高層次的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突�！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書(shū)面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》�！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內容做出了規定，但其內容過(guò)于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實(shí)踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部20xx年發(fā)布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍�！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )進(jìn)行了規定。為了規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，建設部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國內現行法律對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作制度缺乏可操作性規定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì )的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專(zhuān)有權、共有權和共同管理的權利�！段飿I(yè)管理條例》第五章規定了物業(yè)使用和維護的內容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》、《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規定》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業(yè)的專(zhuān)有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位對其相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修養護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費
涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規有《中華人民共和國價(jià)格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價(jià)范圍內在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費標準的爭議，對車(chē)位費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監管責任不明等問(wèn)題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無(wú)一部在行政法規以上的由最高國家權力機關(guān)制定的專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法律。最高效力的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統一性。只有從理論上科學(xué)認識和尋求物業(yè)管理內在的、必然的聯(lián)系，通過(guò)立法途徑，才能從根本上解決這些問(wèn)題。
(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過(guò)借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業(yè)管理發(fā)展現狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩定發(fā)展奠定基礎。
(二)出臺物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律《物業(yè)管理法》
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(hù)(業(yè)主和使用人)的權利和義務(wù);業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會(huì )的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù);規定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋?zhuān)瑢贤ǖ倪m用，對合同的監督和管理;規定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專(zhuān)門(mén)法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規范內容協(xié)調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時(shí)予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規定與《物權法》中的相關(guān)規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協(xié)調，較高層次的法規應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門(mén)應及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規定，建立物業(yè)糾紛處理系統
完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個(gè)人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會(huì )等訴訟主體地位，對訴訟程序進(jìn)行規范，并對監管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長(cháng)遠和高效發(fā)展提供保障。同時(shí)，建立專(zhuān)門(mén)處理系統，以解決物業(yè)管理糾紛為專(zhuān)職，不僅能提供相關(guān)法律咨詢(xún)，同時(shí)也有利于及時(shí)、高效地處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理方案 篇4
目錄
一、執行總結 ..................
二、經(jīng)營(yíng)管理 ..................
三、領(lǐng)導方式 ..................
四、公司文化 ..................
簡(jiǎn)介
(一) .................簡(jiǎn)介
(二) .................簡(jiǎn)介
(三) .................簡(jiǎn)介
(四) .................簡(jiǎn)介
一、執行總結
1、團隊面貌
一群有潛力的學(xué)生，懷著(zhù)相同的夢(mèng)想走在了一起。于是我們的團隊誕生了。我們團隊在工作上實(shí)行分工協(xié)作制，制度上實(shí)現民主制。我們的成員是各個(gè)方面的人才。團隊管理者協(xié)調分工，做到物盡其能，人盡其才。創(chuàng )業(yè)初期，我們團隊缺乏實(shí)際創(chuàng )業(yè)經(jīng)驗。在諸多方面會(huì )遇到較多困難，但在日后的工作中，隨著(zhù)困難不斷被克服，這些困難將會(huì )變成我們寶貴的經(jīng)驗。能讓我們團隊的成員更快成長(cháng)為精英。
2、產(chǎn)業(yè)背景決定的優(yōu)勢
目前社會(huì )的高速發(fā)展，要求我們在校學(xué)生畢業(yè)之后能盡早的適應社會(huì )和融入社會(huì )。那如何能夠實(shí)現就業(yè)呢?這就需要學(xué)生們充分利用在校的時(shí)間，培養自己的綜合素質(zhì)，磨練自己、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間，創(chuàng )造自己美好的前景。
隨著(zhù)學(xué)院新校區硬件設施的逐步完善，特別是在實(shí)訓樓常規運行中，我們發(fā)現學(xué)生完全可以把實(shí)訓樓的衛生清潔作為創(chuàng )業(yè)的試金石，作為學(xué)生體驗勞動(dòng)和創(chuàng )業(yè)快樂(lè )的機會(huì )。
考慮到學(xué)校在物業(yè)管理方面的需求，我們特在資環(huán)系成立學(xué)生物業(yè)管理公司，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng )業(yè)熱情的學(xué)生參與實(shí)訓樓衛生清潔工作或負責某一具體的工作。
3、策劃思路“高標準、高要求、高效率”
高標準——福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區實(shí)訓樓是目前在校學(xué)生主要的上課場(chǎng)所，日常的衛生保潔是非常重要的。學(xué)校每天面臨著(zhù)衛
生清潔是否到位和即時(shí)的問(wèn)題，因此，實(shí)訓樓教室的衛生一定要具有高標準水平。
高要求——學(xué)生創(chuàng )業(yè)的目的是體驗創(chuàng )業(yè)的過(guò)程。如何組織同學(xué)參與到公司的正常運作、如何滿(mǎn)足學(xué)校對實(shí)訓樓的高標準衛生要求等一些列問(wèn)題。這就要求公司的運行一定要有很高的要求，必須制定高要求的規章制度，以適應和滿(mǎn)足公司生存和發(fā)展的需要。
高效率——學(xué)生在校是以求學(xué)為主。在社會(huì )需要創(chuàng )業(yè)人才、學(xué)校提倡自我創(chuàng )業(yè)的大環(huán)境下，如何在課余時(shí)間完成固定或臨時(shí)分配的工作任務(wù)?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務(wù)。
二、經(jīng)營(yíng)管理
1、團隊內部管理
為加強團隊的規范化管理，完善各項工作制度，促進(jìn)團隊發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟效益，根據學(xué)院相關(guān)規定及團隊制度，制訂團隊管理制度大綱。
一、團隊全體隊員必須遵守團隊章程，遵守團隊的各項規章制度和決定。
二、團隊倡導樹(shù)立“一盤(pán)棋”思想，禁止任何部門(mén)、個(gè)人做有損團隊利益、形象、聲譽(yù)或破壞團隊發(fā)展的事情。
三、團隊通過(guò)發(fā)揮全體隊員的積極性、創(chuàng )造性和提高全體隊員的技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)水平，不斷完善團隊的經(jīng)營(yíng)、管理體系，實(shí)行多種
形式的責任制，不斷壯大團隊實(shí)力和提高經(jīng)濟效益。
四、團隊鼓勵積極參與團隊的決策和管理，鼓勵隊員發(fā)揮才智，提出合理化建議。
五、團隊實(shí)行“崗薪制”的分配制度，為成員提供收入和福利保證，并隨著(zhù)經(jīng)濟效益的提高逐步提高隊員各方面待遇;團隊為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會(huì );團隊推行崗位責任制，實(shí)行考勤、考核制度，評先樹(shù)優(yōu)，對做出貢獻者予以表彰、獎勵。
六、團隊提倡求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，提高工作效率;提倡厲行節約，反對鋪張浪費;倡導隊員團結互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng )造精神，增強團體的凝聚力和向心力。
七、隊員必須維護團隊紀律，對任何違反團隊章程和各項規章制度的行為，都要予以追究。
2、隊員守則
一、遵紀守法，忠于職守，愛(ài)崗敬業(yè)。
二、服從領(lǐng)導，關(guān)心下屬，團結互助。
三、愛(ài)護公物，勤儉節約，杜絕浪費。
四、不斷學(xué)習，提高水平，精通業(yè)務(wù)。
五、積極進(jìn)取，勇于開(kāi)拓，求實(shí)創(chuàng )新。
三、團隊建設
我們采用民主制的領(lǐng)導方式。我們團隊將采用"目標管理、團隊競爭、集體決策、三級審核"的制度來(lái)保證質(zhì)量。注重人才(實(shí)力+潛力+毅力)。吸引優(yōu)秀人才加盟，不斷完善和創(chuàng )新，使我們有信心對業(yè)主(學(xué)
校)承諾：少量的付出，即可獲得高附加值的回報!
我們深知，團隊的發(fā)展取決于團隊的建設。為了建設一個(gè)優(yōu)良的團隊，我們在管理中有計劃、有目的地組織我們自己，并不斷地進(jìn)行訓練、總結、提高的活動(dòng)。
我們也注重核心團員的培養。因為團隊的核心成員能使團隊的目標變成行動(dòng)計劃，團隊的業(yè)績(jì)得以快速增長(cháng)。團隊核心層成員具備領(lǐng)導者的基本素質(zhì)和能力，不僅知道團隊發(fā)展的規劃，還參與團隊目標的制定與實(shí)施，使團隊成員既了解團隊發(fā)展的方向，又能在行動(dòng)上與團隊發(fā)展方向保持一致。
我們是一個(gè)學(xué)習型組織：我們每一個(gè)人都認識學(xué)習的重要性，盡力為我們自己創(chuàng )造學(xué)習機會(huì )，表?yè)P學(xué)習進(jìn)步快的人，并通過(guò)一對一溝通、討論會(huì )、培訓課、共同工作的方式營(yíng)造學(xué)習氛圍，使我們團隊成員在學(xué)習與復制中成為精英。
我們也深知團隊精神的力量：它能使團隊的成員為了實(shí)現團隊的利益和目標而相互協(xié)作、盡心盡力的意愿和作風(fēng)，它包括團隊的凝聚力、合作意識及士氣。它強調的是團隊成員的緊密合作。一個(gè)沒(méi)有團隊精神的人難以成為真正的領(lǐng)導人，一個(gè)沒(méi)有團隊精神的隊伍是經(jīng)不起考驗的隊伍，團隊精神是優(yōu)秀團隊的靈魂、成功團隊的特質(zhì)。
四、公司文化
1、使命：通過(guò)創(chuàng )立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場(chǎng)競爭能力，促進(jìn)企業(yè)的長(cháng)效發(fā)展，使企業(yè)運營(yíng)中的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益
相結合的綜合效益最大化，為學(xué)校、員工創(chuàng )造實(shí)際利益。
2、愿景：讓我們體驗創(chuàng )業(yè)激情，尋找創(chuàng )業(yè)路徑。
3、理念：時(shí)時(shí)以一流標準要求自己，事事用服務(wù)觀(guān)念對待一切。
4、精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取，錐心創(chuàng )優(yōu)，在現代化管理進(jìn)程中不斷追求完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。
5、宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。
6、思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。
7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到。
8、特色：新、嚴、細、精
新——管理中不斷融入新理念
物業(yè)管理方案 篇5
一、 項目分析
根據所提示數字，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車(chē)庫約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車(chē)庫、264個(gè)車(chē)位等。
二、主要管理方案內容
根據上述數字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據管理服務(wù)的總體設想及小區的特點(diǎn)，本著(zhù)“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實(shí)行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶(hù)服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門(mén)，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設立一個(gè)主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區日常的各專(zhuān)項服務(wù)工作。并制定個(gè)部門(mén)主管及員工的崗位責任書(shū)（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責任書(shū)內容進(jìn)行對員工的BI行為規范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標準要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪(fǎng)率，維修部的維修及時(shí)率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供
的服務(wù)等級為準。
1.1 客服部
根據管理面積和國際質(zhì)量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶(hù)的投訴和下屬員工的績(jì)效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務(wù)電話(huà)的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達和客戶(hù)滿(mǎn)意度回訪(fǎng)工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務(wù)）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負責相關(guān)票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門(mén)協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務(wù)，以便收費工作更順利的開(kāi)展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪(fǎng)，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專(zhuān)業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓學(xué)習物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門(mén)窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jì)效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進(jìn)行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實(shí)際另行擬定）。
負責轄區內重大節日期間，社區文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據項目實(shí)際情況，安防部設安防人員13名，以8小時(shí)三班倒
的制度負責項目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工，處理本部門(mén)日常事務(wù)，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
門(mén)崗3名，主要負責小區車(chē)輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作，對出入小區的車(chē)輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車(chē)庫區的安全防范和車(chē)輛疏導工作。
電子監控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負責24小時(shí)電子監控系統的監視，協(xié)助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時(shí)間發(fā)現安全隱患，以便及時(shí)排除。并負責項目部各部門(mén)員工的工作監督。
1.4 環(huán)境部
根據項目的實(shí)際情況，環(huán)境部設服務(wù)人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓及績(jì)效評定工作。
室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛生打掃工作，包括
項目水系的衛生維護工作。
綠化工3名，負責項目區域內的花草樹(shù)木養護、修補、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標準則根據項目物業(yè)服務(wù)等級而定。
三、其他管理方案
1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理
1.1 火災突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理
以上各種突發(fā)事件均根據小區的實(shí)際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區文化的開(kāi)展
服務(wù)中心結合項目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開(kāi)展豐富多彩的社區文化活動(dòng)，營(yíng)造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開(kāi)展相應的公益娛樂(lè )活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節日聯(lián)歡會(huì )、組織社區老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
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