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前期物業(yè)管理方案

時(shí)間:2020-10-12 10:26:21 方案 我要投稿

前期物業(yè)管理方案3篇

  【篇一:前期物業(yè)管理方案】

前期物業(yè)管理方案3篇

  一、物業(yè)管理前期籌備工作

 。ㄒ唬┕芾砣藛T、水電工、保安人員,應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局,智能化安防監控系統等管理中應注意事項,加強培訓,為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎,為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。

 。ǘ┙⒄順怯畹脑敿氋Y料,組織整理設備檔案,資料檔案及業(yè)主資料,做到檔案齊全,有序管理。

 。ㄈ┮罁嚓P(guān)文件及本小區住宅特點(diǎn)制定《小區業(yè)主公約》,《管理處崗位職責》,以及員工的規章制度。

 。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備,設施維修,房屋保養計劃和檢查制度,《水電設施、設備巡檢計劃》,《公共照明維護計劃》,《監控與消防系統維護計劃》等。

 。ㄎ澹┮幏陡鞑块T(mén)的日常管理工作,做好人員調配崗位培訓,一個(gè)月內所有員工必須全部到位,并針對項目管理特點(diǎn)現場(chǎng)培訓,提高實(shí)用素質(zhì)。

  二、接管后的日常管理服務(wù)工作

 。ㄒ唬┰O接待處,白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù),處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù),受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"(即禮貌、熱情、友善、樂(lè )觀(guān)、主動(dòng)、平等)。

 。ǘ┌卜拦ぷ鳎

  1、保安人員著(zhù)裝統一、整齊,待人要文明禮貌、熱情。

  2、保安倒班制:實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

  3、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格,來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記,搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。

  4、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖,搞好社區智能化管理。

  5、做好消防工作,建立防火、防盜責任制,定期檢查消防器械。

  6、建立消防安全制度,開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。

  7、配有消防系統設施設備,能隨時(shí)啟用。

  8、小區內出入口設有明顯標志,各組、棟及單元(門(mén))、戶(hù)有明顯標志,訂有突發(fā)火災應急方案。

  9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系,建立聯(lián)防,共同維護樓區安全,以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。

  10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng),外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區,自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。

 。ㄈ榱吮U闲^內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全,根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》,特制定本規定:

  1、各業(yè)主(住戶(hù))應將全部常住人員情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中,并留下緊急聯(lián)系辦法;

  2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責,管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正;屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責;

  3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法,管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班,業(yè)主(住戶(hù))應主動(dòng)配合管理公司工作,防止各業(yè)治安事件的發(fā)生;

  4、各業(yè)主(住戶(hù))不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口,不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng);

  5、為了保障業(yè)主利益,凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區,需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意(房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意)方可離開(kāi);

  6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司,并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》,經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區;

 。ㄋ模┉h(huán)衛綠化工作:

  1、公共部位衛生區,派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清,樓道每3天清掃1次,樓梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次,及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。

  2、生活區按幢設立垃圾箱,垃圾實(shí)行袋裝,定點(diǎn)堆放、定期清運。

  3、二次裝修房屋共用部位保持清潔,對亂貼、亂畫(huà),擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

  4、做好二次供水衛生檢查,定期清洗,并做好水質(zhì)檢驗報告書(shū);公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度檢查1次,及時(shí)清掏;化糞池每半年檢查1次,每年要清理一次。

  5、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整,按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期,適時(shí)確定不同的養護重點(diǎn),制定不同的養護計劃,為小區提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

 。ㄎ澹┉h(huán)境和衛生管理規定

  為了保持小區的干凈整潔,為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,特制定以下規定:

  一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理,各業(yè)主(住戶(hù))傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口,投放到樓前垃圾箱內。

  二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰,不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

  三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內,如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí),業(yè)主(住戶(hù))應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。

  四、住宅區內任何公共地方,均不得亂涂亂畫(huà)亂貼,違者應負責粉刷、更新費用,如屬兒童所為,應由家長(cháng)負責。

  五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標語(yǔ)、傳單者,除責令期限期清理現場(chǎng)、恢復原狀外,還將視情況追究相關(guān)當事人的責任。

  六、豢養寵物的業(yè)主(住戶(hù))應遵守有關(guān)規定,并妥善管理好自己的寵物,不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

  七、保持小區的安靜,不得在休息時(shí)間(12:00-14:00,19:00-8:00)制造噪音。

  八、愛(ài)護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木,不在公共場(chǎng)所晾曬衣物

 。┘訌姸窝b修跟蹤管理,業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規定的協(xié)議,每天檢查一次,協(xié)調好鄰里關(guān)系,引導業(yè)主按規定裝修,共同護房屋質(zhì)量。

 。ㄆ撸┓e極開(kāi)展便民服務(wù),建立,方便業(yè)主,為業(yè)主提供中介電話(huà),方便業(yè)主購機船票、請保姆、請鐘點(diǎn)工等。

 。ò耍└鶕拘^情況,做到微笑相迎,熱情周到,文明服務(wù),竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。

  三、小區車(chē)輛管理規定

  1、自覺(jué)遵守小區交通管理規定,愛(ài)護道路,公用設施,不亂停亂放;

  2、管理區域內車(chē)輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離;

  3、車(chē)輛管理員應提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén),調好防盜系統至警備狀態(tài),車(chē)內貴重物品應隨身帶走;

  4、機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區域行駛,時(shí)速不得超過(guò)5公里,嚴禁超車(chē),機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號;

  5、不準在小區內任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習;

  6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標識,如有損壞應照價(jià)賠償;

  7、不準在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛(機動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內停放,非機動(dòng)車(chē)必須停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內(消防車(chē)、警車(chē)、救護車(chē)除外);

  8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設施;

  9、保持停車(chē)位清潔,不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上,有漏油、漏水時(shí),車(chē)主應即行處理。

  四、管理模式

 。ㄒ唬⿺M采取的管理方式

  服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本,管理處必須貫徹以下標準:管理無(wú)空擋,服務(wù)有標準,投訴有反饋,辦事有時(shí)限,考核不遷就,獎懲有力度,滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平,就要發(fā)揮社區整體上下功夫,形成物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機制。

 。ǘ┕芾硖幗M織機構

  1、辦公室:

 。1)負責日常事物,代收代替發(fā)報紙信件

 。2)檢查樓宇和綠化養護、保潔

 。3)協(xié)調處理鄰里關(guān)系

  2、工程部:

 。1)負責房屋質(zhì)量檢查

 。2)建立設備設施維保計劃

 。3)做好日常維修保養工作

  3、財務(wù)部:

 。1)管好用好財務(wù)

 。2)負責日常收管理費、租金、代收費等

 。3)統購日常維修器材、分發(fā)器材

  4、保安部:

 。1)選好保安員搞好培訓,管好保安

 。2)加強消防檢查,做好防火防盜維持小區良好治安秩序

 。3)與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安,加強周邊環(huán)境安全

 。ㄈ┕芾砣藛T的配備

  1、項目經(jīng)理1人,全面負責小區日常事務(wù)管理。

  2、物業(yè)主管及客戶(hù)服務(wù)4人,負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

  3、水電工6人,負責小區日常水電及工程維修。

  4、保潔工20人,負責小區公共衛生,全日制保潔。

  5、綠化工2人,負責小區綠化日常養護。

  6、保安14人,24小時(shí)值班。

  五、物業(yè)管理服務(wù)承諾

  我公司將以"以人為本,科學(xué)管理,依法辦事,真誠服務(wù)"為宗旨,在該小區管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外,將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試:我們將引進(jìn)系統工程的方法技術(shù),提高一體化管理水平,采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調管理等先進(jìn)的管理方法。根據ISO9001:2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求,探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路;始終強調把服務(wù)業(yè)主(住戶(hù))作為管理的重心。

  【篇二:前期物業(yè)管理方案】

  為了節省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間,依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

  一、前期物業(yè)管理方案之高層負責人職責。

  1、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》,告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

  2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。

  3、負責防盜門(mén)、防火門(mén)、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

  4、負責公共防火及鑰匙管理,保證特殊情況的快速使用,領(lǐng)導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

  5、領(lǐng)導電梯管理員對電梯使用管理,負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進(jìn)行管理,除正常設備檢查維護維修需要,嚴禁上人。

  負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

  6、做好高層外環(huán)境(衛生)及各類(lèi)裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統一。

  7、負責接待業(yè)主的各類(lèi)投訴,并與開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)單位積極協(xié)調聯(lián)系解決。

  8、做好突發(fā)事件預案,發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預案,防止重大事故發(fā)生,協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件。

  二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標準:

  1、每天定時(shí)檢查電梯的運行情況,并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后,每2小時(shí)記錄一次),發(fā)現問(wèn)題,及時(shí)告知管理員。

  2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

  3、發(fā)現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為,通過(guò)對講系統及時(shí)記錄并制止,并進(jìn)行勸說(shuō)。

  4、如遇突發(fā)緊急事件,及時(shí)告知領(lǐng)導,并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)

  5、如遇業(yè)主搬運物品,告知業(yè)主注意事項,監督業(yè)主對樓道單元門(mén)、電梯的使用情況,直到搬運結束,如有損壞及時(shí)告知管理員。

  6、每天對樓道消防防盜門(mén)、樓道消防箱、安全出口燈,消防報警器進(jìn)行檢查,并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。

  7、不與業(yè)主發(fā)生爭執,處理問(wèn)題要注重語(yǔ)氣和態(tài)度,無(wú)法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。

  【篇三:前期物業(yè)管理方案】

  一、XX項目物業(yè)分析:

  1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊,封閉性交強

  2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力;

  3、購置物業(yè)用途復雜,有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等;

  4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。

  二、根據以上分析,對XX項目物業(yè)建議如下:

  1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi),即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為,河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

  2、突出物業(yè)管理的'兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

  三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容:

  1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果;

  2、對市政道路的保潔;

  3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節更替時(shí),如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉);

  4、24小時(shí)水電維修;

  5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運;

  6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護;

  7、項目范圍內綠化的種植與養護;

  8、業(yè)主能源費用的代收代繳;

  9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠;

  10、暫住證等社區性證明的辦理;

  11、業(yè)主院落檔案的管理。

  四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

  1、管家的服務(wù),是指由管家負責,帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對玉河項目提出的管家式服務(wù),應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負責管家提出,由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責,避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率,同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

  3、管家式服務(wù)的內容:

  A、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過(guò)熨燙,免費)

  B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費)

  室內清潔

  搬家、搬物

  地板、地毯的清潔養護

  代收洗、補、燙衣物

  室內插花、裝飾

  代購日常生活用品

  車(chē)輛清洗服務(wù)

  家庭看護管理

  寵物看護管理

  c、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)(付費并需要提前預約)

  五、XX項目的安全保衛管理:

  1、保衛部門(mén)日常工作內容:

  24小時(shí)固定安全崗位的值勤

  24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

  車(chē)輛停放的安全管理

  特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理

  2、保衛部門(mén)的設施設備:

  中央控制室

  與中控室連接的門(mén)禁對講系統

  設像監視系統

  電子巡更系統

  業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設置煙感報警系統

  停車(chē)管理系統(如有大規模公共停車(chē)位需要管理)

  安防器材(對講機、滅火器、警棍等)

  3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù):

  禮儀性保衛

  短途護衛(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛)

 。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)

  六、突發(fā)事件應急處理體系的建立

  業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除提供一般保衛方式外,還應建立聯(lián)動(dòng)體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下:

  1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);

  2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng),控制事態(tài)不繼續發(fā)展;

  3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況;

  4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)

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