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物業(yè)管理方案

時(shí)間:2022-01-09 15:28:29 方案 我要投稿

物業(yè)管理方案模板集合四篇

  為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展,我們需要提前開(kāi)始方案制定工作,方案是闡明行動(dòng)的時(shí)間,地點(diǎn),目的,預期效果,預算及方法等的書(shū)面計劃。那么你有了解過(guò)方案嗎?以下是小編為大家收集的物業(yè)管理方案10篇,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理方案模板集合四篇

物業(yè)管理方案 篇1

  一、 項目分析

  根據所提示數字,管理面積約為14.5萬(wàn)平方米,其中,高層建筑約占總數的50%,其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備,其設備數量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車(chē)庫約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車(chē)庫、264個(gè)車(chē)位等。

  二、主要管理方案內容

  根據上述數字顯示,做出對該項目的物業(yè)管理方案如下:

  1、管理機構設置及人員配置

  根據管理服務(wù)的總體設想及小區的特點(diǎn),本著(zhù)“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構,管理實(shí)行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶(hù)服務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門(mén),共需配置約39人。每個(gè)部室分別設立一個(gè)主管,協(xié)助項目經(jīng)理完成小區日常的各專(zhuān)項服務(wù)工作。并制定個(gè)部門(mén)主管及員工的崗位責任書(shū)(附后),在公司檢查時(shí),可依照崗位責任書(shū)內容進(jìn)行對員工的BI行為規范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

  至于服務(wù)人員的服務(wù)標準要求,如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪(fǎng)率,維修部的維修及時(shí)率、設備設施完好率,安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區的打掃頻次和標準,則依照公司所提供

  的服務(wù)等級為準。

  1.1 客服部

  根據管理面積和國際質(zhì)量體系標準,客服部安排5名管理人員。其中包括:

  客服主管一名,主要負責項目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,處理客戶(hù)的投訴和下屬員工的績(jì)效評定及培訓,并參與小區各項費用的收取工作。

  接待員1名,負責項目部服務(wù)電話(huà)的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達和客戶(hù)滿(mǎn)意度回訪(fǎng)工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

  收費員(財務(wù))1名,負責項目物業(yè)費、水電費的收取,并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作,對所收取款項應在當日做好相關(guān)記錄后,交總公司財務(wù)室保管。并負責相關(guān)票據和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可委托維修部門(mén)協(xié)助完成)

  庫房管理員1名,負責項目所需物資的采購報表,出入庫管理和辦公設備的管理工作。

  行政文員1名,負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作。

  四名員工相輔相成,協(xié)作溝通,在完成本職工作的前提下,分別分配相應的收費任務(wù),以便收費工作更順利的開(kāi)展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪(fǎng),并生成電子文檔,以便日后查找。

  1.2 維修部

  根據本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標準,維修部共設維修人員6-8名(如有高壓配電室則設值班人員2名,24小時(shí)輪流值班,并負責項目大型電力設施的維修保養工作),其中設:

  主管1名,主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。

  其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專(zhuān)業(yè)維修公司分包,則可省去該職務(wù)人員),分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務(wù)范圍,分別對5名維修人員培訓學(xué)習物業(yè)相關(guān)的其他技能,例如單元對講系統維修、土建維修、門(mén)窗維修等,使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jì)效考核制制定,以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班,負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作,做好值班記錄。

  負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區內的大型公共設施(如:配電箱、水泵房、給排水系統等)進(jìn)行常規性檢查,確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保計劃需根據實(shí)際另行擬定)。

  負責轄區內重大節日期間,社區文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

  1.3 安防部

  根據項目實(shí)際情況,安防部設安防人員13名,以8小時(shí)三班倒

  的制度負責項目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴:

  安防部主管1名,主要負責管理本部門(mén)員工,處理本部門(mén)日常事務(wù),并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查,下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。

  門(mén)崗3名,主要負責小區車(chē)輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作,對出入小區的車(chē)輛進(jìn)行檢查登記,如有物品出入時(shí),應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

  巡邏崗6名,分別負責高層區、小高層區和地下車(chē)庫區的安全防范和車(chē)輛疏導工作。

  電子監控室3人,以8小時(shí)3班倒制度負責24小時(shí)電子監控系統的監視,協(xié)助安防人員管理小區安防工作,力爭在第一時(shí)間發(fā)現安全隱患,以便及時(shí)排除。并負責項目部各部門(mén)員工的工作監督。

  1.4 環(huán)境部

  根據項目的實(shí)際情況,環(huán)境部設服務(wù)人員12名,負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作,其中包括:

  環(huán)境主管1名,主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓及績(jì)效評定工作。

  室內保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負責項目樓宇內的環(huán)境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

  室外保潔員3名,負責項目樓宇外的環(huán)境衛生打掃工作,包括

  項目水系的衛生維護工作。

  綠化工3名,負責項目區域內的花草樹(shù)木養護、修補、澆水、防寒等工作。

  服務(wù)標準則根據項目物業(yè)服務(wù)等級而定。

  三、其他管理方案

  1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理

  1.1 火災突發(fā)事件處理

  1.2 水浸突發(fā)事件處理

  1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

  1.4 未知停電事件處理

  1.5 暴力突發(fā)事件處理

  1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理

  以上各種突發(fā)事件均根據小區的實(shí)際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程,防范于未然,確保項目的公共安全。

  2、社區文化的開(kāi)展

  服務(wù)中心結合項目的實(shí)際情況,以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向,開(kāi)展豐富多彩的社區文化活動(dòng),營(yíng)造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳,有必要的情況下可開(kāi)展相應的公益娛樂(lè )活動(dòng),例如由業(yè)主參加的節日聯(lián)歡會(huì )、組織社區老年或兒童出行等,以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)管理方案 篇2

  一、施工管理

  1.建立監督和記錄制度,對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計;

  2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置,做出詳細記錄;

  3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);

  4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等情況;

  5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題,及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方,列出整改報告,提交業(yè)主方備案處理

  二、設備安裝調試

  1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控,各種管線(xiàn)的預埋等;

  2.出席有關(guān)工程的會(huì )議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;

  3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn),及時(shí)通報業(yè)主方。

  三、竣工驗收及接管驗收

  1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收,并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄,書(shū)面反饋與業(yè)主單位,并對整改落實(shí)情況檢查;

  2.從物業(yè)維護保養管理的角度驗收,配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收,維護業(yè)主方的合法權益;

  3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題,明確記錄在案,書(shū)面報業(yè)主方,并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決,直到完全合格;

  4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單,協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。

  四、人員配置及素質(zhì)要求:

  項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng),根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。

  電梯技工:

  人員數量:1人。介入時(shí)間:電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè),中專(zhuān)以上學(xué)歷;有電梯前期介入相應經(jīng)驗;了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù),持特種設備操作證(電梯)

  空調技工:

  人員數量:1人。介入時(shí)間:空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗;具備暖通基本常識,持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū);有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。

  高壓運行維護技工:

  人員數量:2人介入時(shí)間:配電房安裝至移交。持高(電監會(huì )頒發(fā))、低壓電工證(安監局頒發(fā));一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗;有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗;有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。

物業(yè)管理方案 篇3

  一、公共設施設備治理

  1.治理目標保證設備運行正常,無(wú)重大治理責任事故。治理措施

  (1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等治理制度。

  (2)配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)職員,嚴格執行操縱規程,設備治理和維修職員持證上崗。

  (3)設備及機房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。

  (4)建立供電、供水的治理制度,供配電、供水系統配置職員24小時(shí)值班。

  (5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時(shí)間排除故障,保證系統工作正常。

  (6)消防系統設施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。

  (7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法并能及時(shí)處理設施、設備的各種題目。

  (8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災安全隱患。

  (9)給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現象,按規定時(shí)間對二次供水蓄水池設施、設備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施,水池、水箱四周無(wú)污染隱患。排水系統通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修職員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(cháng)時(shí)間停水現象。建立事故應急處理方案。

  (10)公共配套服務(wù)設施維護周到,公用管線(xiàn)同一下地或進(jìn)公共管道,無(wú)排擠管線(xiàn),無(wú)礙觀(guān)瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。

  二、安全治理

  1.治理目標

  (1)確保大廈內無(wú)因治理責任引發(fā)的重大火災。

  (2)維護好大廈內的公共秩序,控制私設攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現象;控制小商小販進(jìn)進(jìn)。

  (3)有預見(jiàn)性地對任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況,采取防范措施。

  2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò )

  (1)在大廈設立活動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jì)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

  (2)遇有緊急情況或其他治安需要,治理處通過(guò)對講機下達指令,巡邏職員可在1至3分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行支援。

  (3)與當地派出所建立警民共建關(guān)系,并商請其警官兼任治理處安全治理指導員,定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

  3.緊急情況下的應急處理措施

  (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異,F象時(shí),治理處迅速調集巡邏安全治理員,以最快的速度趕到現場(chǎng),控制局面,爭取主動(dòng)。

  (2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進(jìn)行。

  (3)發(fā)生案件時(shí),立即報警并維護現場(chǎng),協(xié)助公安機關(guān)調查破案。

  (4)治理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達現場(chǎng),沉著(zhù)、機智實(shí)施處理,并向上級進(jìn)行報告。

  三、裝修治理

  1.日常裝修治理

  (1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類(lèi)證件。

  (2)跟蹤施工情況,治理處主任逐日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全治理主管逐日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

  (3)安全治理員24小時(shí)值班,控制職員進(jìn)出并做好相應記錄。

  (4)裝修垃圾清運。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶(hù)申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區內外環(huán)境。

  (5)安全治理組負責裝修日常安全工作。

  (6)與業(yè)戶(hù)和施工隊負責人簽訂安全責任書(shū)。

  (7)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)進(jìn),安全治理員進(jìn)行認真查驗,發(fā)現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進(jìn)內。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應向治理處提出申請,經(jīng)批準后在治理職員監護下,方可作業(yè)。

  (8)安全治理員巡查時(shí),對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認真檢查,發(fā)現不安全隱患,及時(shí)處理報告。

  (9)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。

  四、消防治理

  1.消防組織機構的建立

  (1)治理處負責建立消防安全小組。

  (2)治理處主任為消防安全負責人。

  (3)治理處其他職員為義務(wù)消防員。

  (4)安全治理主管為專(zhuān)職安全監視員。

  (5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。

  (6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。

  2.建立各項消防制度

  (1)消防檢查制度。

  (2)專(zhuān)職安全員逐日檢查小區內的消防安全情況,包括消防設備、動(dòng)火作業(yè)監視、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由治理處主任審核。

  (3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每?jì)尚r(shí)巡視一遍,并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。

  (4)在安全檢查中發(fā)現消防隱患,應及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。

  (5)發(fā)現業(yè)戶(hù)因裝修造成的消防隱患,應向業(yè)戶(hù)發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。

  (6)治理處制定《動(dòng)火審批制度》,內容包括動(dòng)火申請和審批程序及違章處理方法。

  3.防火措施

  (1)貫徹“預防為主,防消結合”的方針,業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識,治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員,全面負責小區的消防工作。

  (2)嚴禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路,電器線(xiàn)路需維修時(shí)請及時(shí)找治理處安排施工。

  (3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

  (4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。

  (5)不準在樓道、過(guò)道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。

  (6)嚴格裝修審批手續,動(dòng)火審批手續,保證每樓、每層有必要的消防設施。

  (7)公共場(chǎng)所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。

  (8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應急照明燈等。

  4.消防知識培訓

  (1)對業(yè)戶(hù)的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶(hù)須知》、《治理公約》傳達到各業(yè)戶(hù),并向業(yè)戶(hù)發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶(hù)進(jìn)行消防宣傳教育。

  (2)治理處內部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習時(shí)間,學(xué)習教材是安全消防治理條例,內部的消防治理制度,設備設施的操縱方法等,學(xué)習情況須具體記錄。

  (3)治理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認可。

  (4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行

  在活動(dòng)記錄中登記并整改。

  (5)專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。

  5.消防設備治理

  (1)治理處負責建立消防檔案。

  (2)治理處對各種消防設備和設施的標識進(jìn)行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專(zhuān)實(shí)施,并在各項安全檢查中作為檢查內容。

  (3)制定《設備治理制度》,對消防設備進(jìn)行檢查和維護。

  (1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見(jiàn)由治理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部分。

  (2)消防演習后,治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過(guò)程中發(fā)現的題目,及時(shí)調整、糾正并驗證其結果。

  五、車(chē)輛治理

  1.小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行晝夜24小時(shí)值班制度,由小區安全治理員負責治理,車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

  2.本小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用,車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng)。

  3.車(chē)輛進(jìn)進(jìn):車(chē)輛進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng)應一停二慢,必須服從治理員的指揮和安排,取得治理員同意后方可進(jìn)進(jìn)。

  4.車(chē)輛停放:車(chē)輛停放時(shí)必須服從治理員指揮,留意前后左右車(chē)輛的安全,在規定位置上停放,并與四周車(chē)輛保持適當間隔,不得對其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙,車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén),調整好防盜系統至警備狀態(tài),車(chē)內珍貴物品須隨身帶走,車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng),不得在他人車(chē)輛旁停留。治理員應指揮車(chē)輛停放,查看車(chē)輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應通知車(chē)主并登記,不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位,車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。

  5.駛離:車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應留意四周車(chē)輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向治理員交回停車(chē)牌,治理員核對牌號相符,收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費后方可駛離。

  6.治理員值班期間應認真負責,熱情服務(wù),不得會(huì )客、飲酒、睡覺(jué),不得離開(kāi),不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)職員進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng),嚴格核對駛離車(chē)輛的牌號,對車(chē)主的公道要求應給予滿(mǎn)足。治理員交時(shí)應辦理交接手續,核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內登記記錄相符,并列簽字交接。

  7.停車(chē)場(chǎng)內不得試剎車(chē)、練習車(chē)、修理車(chē)輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車(chē)輛停放。

  六、清潔治理

  1.職員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構圖(略)。

  2.工作流程及質(zhì)量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準,由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。

物業(yè)管理方案 篇4

  為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng),切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,努力提高物業(yè)管理水平,根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規,結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:

  一、指導思想

  以國家《物業(yè)管理條例》為依據,以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導,以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作,推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

  二、目標和范圍

 。ㄒ唬┠繕耍

  1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,年底前整改率達到90;對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達到90、

  2、新建住宅小區推行招投標率達到100;20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán),在商品房銷(xiāo)售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

  4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓,物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

  5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100、

  6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。

 。ǘ┓秶簩θ袑(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。

  三、工作內容

 。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章,結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過(guò)調研,同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗,盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》,依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

 。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任,按照規劃設計和施工標準,對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),按照各部門(mén)職責,落實(shí)到責任單位,做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區,逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí),有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施,明確住宅區的交付使用制度,杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。

 。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度,規范物業(yè)管理行為。

  一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度,建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的(含5萬(wàn)平方米)的新建住宅區,必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的'批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,承接物業(yè)管理項目。同時(shí),加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,出現違規違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

  三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓,提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制,監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象,依據情節的嚴重程度,扣除相應的分數,年終進(jìn)行綜合考評,考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產(chǎn)行政主管部門(mén),并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,與建設部培訓中心聯(lián)合,繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓,達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上,市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度,經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》,不合格的取消其上崗資格。

  四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì ),積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件,結合我市實(shí)際,爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》,明確各部門(mén)職責,充分調動(dòng)街道、社區的積極性,依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì ),使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作,更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì ),在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護自身的合法權益。

 。ㄋ模┙⑹、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區,要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達到100;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區,要確定管理單位,實(shí)行專(zhuān)項服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主,專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任,為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。

 。ㄎ澹┎扇《喾N形式,加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件,引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規,引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念,促進(jìn)社會(huì )的和諧。

  三、組織領(lǐng)導

  為使這項工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導小組。

  組長(cháng):邢凱

  副組長(cháng):王鐵

  成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

  領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局,負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構,抓好具體的組織實(shí)施。

  四、職責分工

  規范物業(yè)管理工作是一項系統工程,要堅持“條塊結合、區域負責”的原則,市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導;市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查;各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門(mén)按照職責分工,密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工,落實(shí)責任,相互配合,加強檢查驗收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

  市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén),具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督,并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

  市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí),要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收,不按規劃建設的住宅小區,不能予以驗收,并限期整改;三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達到合格標準。

  市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

  各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門(mén),加大管理力度,認真組織整改,使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。

  五、實(shí)施步驟

  依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作,為確保完成本方案確定的工作內容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

 。ㄒ唬┡挪殡A段

  由市領(lǐng)導小組牽頭,建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合,各區政府組織實(shí)施,對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊,建立管理檔案。

 。ǘ┱耐晟齐A段

  各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領(lǐng)導小組審查,審查合格后,方可按責任分工認真組織整改。

 。ㄈ炇针A段

  領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準,集中時(shí)間,認真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達標。

  六、保障措施

 。ㄒ唬┨岣哒J識,明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓,實(shí)行“一把手”負責制,層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任,切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。

 。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng),密切配合,針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題,制定切實(shí)可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處,確保全部達標。

 。ㄈ┘訌娦麄,營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng),大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù),進(jìn)一步增強參與意識和維權意識,樹(shù)立正確的消費觀(guān)念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

 。ㄋ模⿵娀芾,鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任,避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生,切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。

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