商業(yè)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案
鳳凰新天地
FengHuangXintiandi
策劃方案
Phoenix planning program
一、市場(chǎng)調研分析
1、調查概況
2、調查分析結果
二、SWOT分析
1、優(yōu)勢（strengths）
2、劣勢（weaknesses）
3、機會(huì )（opportunities）
4、威脅（threats）
三、項目定位
1、建筑部分
2、功能部分
3、建筑內部空間組織
4、建筑環(huán)境定位
5、街區功能定位
6、目標客戶(hù)定位
7、物業(yè)服務(wù)定位
四、品牌形象塑造
五、營(yíng)銷(xiāo)戰略
六、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
七、價(jià)格策略
目錄
八、銷(xiāo)售系統規劃
九、后期運營(yíng)管理
<一> 調查時(shí)間
<二> 調查方法
一、市場(chǎng)調研分析 20XX年7月18日——20XX年7月22日
采用問(wèn)卷調查和問(wèn)詢(xún)調查結合
<三> 調查目的
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶(hù)購買(mǎi)行為及心態(tài)，為項目定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣提供客觀(guān)依據。
<四> 調查范圍
哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)
<五> 調查項目
1、哈密市商業(yè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境
2、哈密市商業(yè)形態(tài)
3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶(hù)
4、競爭物業(yè)狀況
5、大十字商業(yè)街意向客戶(hù)購買(mǎi)行為
<六> 調研分析結果
一、哈密市商業(yè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
1、人口少、收入低、消費能力有限
哈密地區面積16.5萬(wàn)平方公里，轄區人口35萬(wàn)，其中市區面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn)，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟發(fā)展緩慢
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、鐵路及農業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費不足
每年來(lái)哈密的外來(lái)人口高達十幾萬(wàn)，但多數以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數，所占比例相對較低，每年僅3—5萬(wàn)
人，對商業(yè)的貢獻相對有限。
4、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，差異性不強
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強，未能針對細分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，差異性不強導致市場(chǎng)間競爭激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長(cháng)遠發(fā)展潛力。
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間
哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數十類(lèi)品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區，商品零售額占據哈密市場(chǎng)的70%以上。
在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構成的中低檔商品集貿市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的`優(yōu)勢，與商場(chǎng)及品牌店形成互補效應，吸引著(zhù)不同的客戶(hù)群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構成的集貿市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(cháng)點(diǎn)，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場(chǎng)、集貿市場(chǎng)、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費主要集中于商場(chǎng)，集貿市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專(zhuān)業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大。
3、商戶(hù)忠誠度低，流動(dòng)性強
由于哈密市商業(yè)雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場(chǎng)的競爭優(yōu)勢，因此當新的市場(chǎng)出現時(shí)，立即出現大量商戶(hù)的流動(dòng)現象，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作，
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