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物業(yè)管理工作情況調研報告

時(shí)間:2024-08-06 18:19:24 報告 我要投稿
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物業(yè)管理工作情況調研報告

  在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天,報告有著(zhù)舉足輕重的地位,報告具有成文事后性的特點(diǎn)。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎?下面是小編精心整理的物業(yè)管理工作情況調研報告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理工作情況調研報告

  20xx年4月到8月,我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下,積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng);分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。

  一、基本情況

  物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:(1)近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),占20%;(3)20xx年前修建的商品房,拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式,由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生,占20%;(4)其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。

  二、工作開(kāi)展情況

  一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關(guān)規定,結合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

  二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》,將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項,服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費,基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

  三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》,對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導,截至目前,共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。

  四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識,增強業(yè)主的物業(yè)自治意識,努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓,提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

  三、存在的問(wèn)題

 。ㄒ唬v史遺留問(wèn)題多,老舊小區治理改造難度大。

  近年來(lái),隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區,小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高,硬件設施的先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移,這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢,給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后,管網(wǎng)嚴重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。

 。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全,監管工作合力不夠。

  目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén),開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順;市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制,如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

  目前,部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員,缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心,杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗,有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓,職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

 。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足,整體服務(wù)水平低。

  物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭,這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司,與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支,形式上獨立,實(shí)際上不獨立,缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途,引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí),“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè),無(wú)法形成規模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

 。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì )組建難,運作不規范。

  業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識,自治意識不強,不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì ),其成員組成復雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中,只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì ),不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。

  從運行情況看,70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范,既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程,監管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設,沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠。

  四、對策與建議

 。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn),徹底治理推進(jìn)。

  建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,進(jìn)行全面普查,整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái),制定物業(yè)管理綜合治理方案,認真落實(shí)。

 。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區改造工作。

  老舊小區主要位于江南老城,建議把老舊小區分片劃區,按實(shí)際情況劃為四類(lèi),按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn),可選三到五個(gè),例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區,對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區,如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

 。ㄈ┙⒂行У谋O管調處機制。

  一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收,確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量,不出現各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構,建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理,管理員專(zhuān)人專(zhuān)職,要包片包區,并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。

 。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

  一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開(kāi)展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì ),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用,鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗,提升我區總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。

 。ㄎ澹┒喾絽⑴c,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。

  制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設,選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗,完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責,建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作,發(fā)揮自律作用,團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費用,自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

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