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物業(yè)管理工作情況調研報告
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告有著(zhù)舉足輕重的地位，報告具有成文事后性的特點(diǎn)。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編精心整理的物業(yè)管理工作情況調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng)；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關(guān)規定，結合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》，對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬v史遺留問(wèn)題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單，內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
�。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨立，實(shí)際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
�。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì )組建難，運作不規范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。
從運行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
�。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實(shí)。
�。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區改造工作。
老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區，對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
�。ㄈ┙⒂行У谋O管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。
�。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì )，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。
�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。
制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
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