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某城區物業(yè)管理調研報告
隨著(zhù)個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，報告與我們的生活緊密相連，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。我敢肯定，大部分人都對寫(xiě)報告很是頭疼的，以下是小編為大家整理的某城區物業(yè)管理調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。根據區政協(xié)的安排，我們開(kāi)展了xx城區物業(yè)管理的調研。
一、xx城區物業(yè)管理的基本情況
總體看，我區物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。
�。ㄒ唬﹛x城區物業(yè)企業(yè)現狀
我區物業(yè)管理從90年代初期開(kāi)始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據調查，截至2007年底，在我區注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區物業(yè)企業(yè)在本區開(kāi)展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。
�。ǘ﹛x城區物業(yè)發(fā)展現狀
目前，全區共有物業(yè)管理小區389個(gè)，管理房屋3575萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。
1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我區新建住宅小區共有389個(gè)，房屋建筑面積為3075萬(wàn)平方米，住宅套數有34萬(wàn)余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號；天驕俊園等11個(gè)住宅小區獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號；富悅新城等32個(gè)小區獲得區級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。
2、老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要有單位自管房、社會(huì )集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類(lèi)。
�。�1）單位自管房：包括機關(guān)自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬(wàn)平方米，住宅套數有30871余套，住宅成套率為97%。這類(lèi)房屋的物業(yè)管理除了少數的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。產(chǎn)權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。
�。�2）社會(huì )集資房：從1992年開(kāi)始，我區開(kāi)始推行社會(huì )集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數比例。據統計，現在全區社會(huì )集資建房共894萬(wàn)平方米，住宅套數有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。
�。�3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門(mén)直接管理的政府和社會(huì )公共團體所有的房屋。這類(lèi)房屋在我區共有約14萬(wàn)平方米�！稗r轉非”安置房是政府對征用土地的“農轉非”拆遷戶(hù)進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類(lèi)：一是政府將征地費按政策規定付給拆遷戶(hù)自建，產(chǎn)權屬自有；二是由政府統一建房安置拆遷戶(hù)租住，住戶(hù)按規定繳納租金，產(chǎn)權屬?lài)宜�。�?987年開(kāi)始，根據原江北縣人民政府文件規定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶(hù)住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理�！币虼�，區房管局對全區的“農轉非”安置統建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底，區房管局共管理全區“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬(wàn)平方米。這部分房屋幾乎都沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區房管局負責。
3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開(kāi)始歸集物業(yè)專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集專(zhuān)項資金8.23億元，使用300余萬(wàn)元。
�。ㄈ﹛x城區小區（大廈）業(yè)主委員會(huì )現狀
截止2007年底，全區共成立有小區業(yè)主委員會(huì )181個(gè)。在調研中發(fā)現，
90.5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。23.7%的小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。65.4%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。58.3%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。
�。ㄋ模﹛x城區物業(yè)管理行政體制機制現狀
在《物業(yè)管理條例》及《xx市物業(yè)管理條例》中明確：
�。�1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；
�。�2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；
�。�3）街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，區房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街（鎮）政府、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮）、居委會(huì )的正常工作。
按照《xx市物業(yè)管理條例》的規定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監、物價(jià)、街道辦事處、社區居委會(huì )、公安、工商、規劃等相關(guān)部門(mén)的配合，但區內各相關(guān)部門(mén)普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。
1999年以來(lái)，我區針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個(gè)文件，為理順城區物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、xx城區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
�。ㄒ唬﹛x城區物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊�，F平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬(wàn)平方米，由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區業(yè)主投訴門(mén)市油煙污染過(guò)重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉間城小區收取業(yè)主停車(chē)費引發(fā)糾紛。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查我區247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有“消化”來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有“消化”來(lái)源，導致了收入支出的“剪刀叉”現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會(huì )平均工資24%，平均福利水平不足國家規定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
�。ǘ﹛x城區物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：
一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。
二是物業(yè)收費規定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現象。
三是農轉非人員增多,住戶(hù)無(wú)力繳費。如空港園區農轉非安置房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。
四是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。
五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。
2、建設遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：
�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：
�、俦M管通過(guò)了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。
�、谟捎谇捌谖飿I(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。
�、坶_(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。
�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：
�、傥窗惭b一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；
�、阡N(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；
�、凵米詫⑿^公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；
�、苌米愿淖児苍O施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。
�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我區房屋開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修基金。xx區的大多數居民住宅是九十年代初建成的,當時(shí)配套建設水平低,基礎設施差,娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。此外，老住宅小區都是實(shí)行開(kāi)放式物業(yè)管理，小區內道路四通八達，人員來(lái)往較復雜，車(chē)輛亂停亂放的現象比較嚴重，導致保安、衛生工作的難度加大。
4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。
�。�1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒(méi)有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。
�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到區房管局的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
�。�3）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、電、氣收費難。
一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門(mén)只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專(zhuān)人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門(mén)。由于水、電、氣的損耗，必然出現差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來(lái)的總表與分表的數量差額，所以有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。
二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著(zhù)欠費現象。水、電、氣部門(mén)只是針對終端客戶(hù)服務(wù)，并沒(méi)有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門(mén)，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門(mén)又無(wú)權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶(hù)停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。
三是水、電、氣管線(xiàn)和設備出現老化，需要維護、更換時(shí)費用不好解決。水、電、氣部門(mén)和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據。
�。ㄈ﹛x城區小區（大廈）業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。業(yè)主委員會(huì )的候選人提名缺少科學(xué)的依據，在實(shí)際操作中有盲目現象，形成業(yè)委會(huì )成員良莠不齊的情況出現，甚至有些業(yè)主通過(guò)一些不恰當的手段操控業(yè)主委員會(huì )，為自己謀取不正當的利益。業(yè)主委員會(huì )成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。
4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。
�。ㄋ模﹛x城區物業(yè)管理體制機制存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：產(chǎn)權關(guān)系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格；等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全區看，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。如：錦湖花園出租門(mén)面房給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。xx區的物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，xx區專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占17％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施
�。ㄒ唬┘訌妜x城區物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施
�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
�。�、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區房管局通過(guò)全區物業(yè)信息管理系統，運用現代化手段實(shí)施監督管理。
3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。
�。ǘ┘涌靫x城區物業(yè)發(fā)展的建議和措施
1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。
2、實(shí)施“分類(lèi)管理”。督促水電氣供應部門(mén)按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區域內水電氣設施設備的管理維護。建議區政府組織水電氣供應部門(mén)和物業(yè)協(xié)會(huì )進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價(jià)格及代收費問(wèn)題。使老問(wèn)題有解決推進(jìn)計劃，同時(shí)又杜絕新問(wèn)題產(chǎn)生。
3、完善收費標準，規范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費應實(shí)行明碼標價(jià),將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區管理委員會(huì )、物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向收費主管部門(mén)投訴,對構成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機構依法查處。
4、確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區（大廈）開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《xx市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
�。ㄈ┩晟苮x城區小區（大廈）業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施
�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
�。�、首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在區房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、區房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。
�。�、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。
4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓。提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。
�。ㄋ模┙⒔∪玿x城區物業(yè)管理體制機制的建議和措施
1、完善物業(yè)管理的建章立制。區政府應及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(cháng)期規劃，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》，出臺相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì )管理辦法》等。同時(shí)，建立健全我區的物業(yè)公眾責任保險制度。
2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區委、區政府領(lǐng)導掛帥的xx區物業(yè)管理領(lǐng)導小組及領(lǐng)導小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。按照“費隨事轉、權隨事走”的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監督權限下沉街道和社區，在區房管局的指導下，在街道、社區居委會(huì )設立物業(yè)管理辦公室，配備專(zhuān)門(mén)的物管員，并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。
3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序，直接在交易登記大廳內設專(zhuān)門(mén)窗口收取，切實(shí)杜絕無(wú)法及時(shí)繳交入庫的現象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我區物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場(chǎng)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制。前期物業(yè)收費價(jià)格應報社區居委會(huì )、街道辦事處初審，由區物價(jià)部門(mén)核定。物業(yè)收費按協(xié)商價(jià)執行，但不得高于或低于物價(jià)部門(mén)最終核定價(jià)的20-30%，并應按上述程序報物價(jià)部門(mén)備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務(wù)費的收支情況。
4、建立信息化管理機制。建立全區物業(yè)管理綜合信息系統。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專(zhuān)項維修資金等方面的管理，實(shí)現物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。
5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。
6、建立物業(yè)管理用房長(cháng)效機制。在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，各相關(guān)職能部門(mén)應嚴格按渝府發(fā)[2005]86號和渝國土房管發(fā)[2006]548號文件的規定，規劃和核定社區用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會(huì )用房）。其中：開(kāi)發(fā)建設單位對社區用房的提供應按每100戶(hù)15平方米無(wú)償提供，建議由民政部門(mén)進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規模的0.3%-0.5%提供，由房管部門(mén)進(jìn)行核定。對開(kāi)發(fā)建設規模較小的項目，開(kāi)發(fā)建設單位應提供社區用房的建設成本價(jià)款交區人民政府，由政府在規劃范圍內統一購買(mǎi)。
7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補助金制度，杜絕城市中新貧民區的產(chǎn)生。
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