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房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告

時(shí)間:2021-10-28 14:30:12 報告 我要投稿

關(guān)于房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告范文

  希望了解某個(gè)事件或情況時(shí),我們需要仔細地調查清楚,并詳細地鉆研所獲的材料,最終形成調查報告。調查報告要怎么寫(xiě)才邏輯緊密呢?下面是小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告范文,歡迎大家分享。

關(guān)于房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告范文

  房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告1

  20xx年,是營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年,成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )等,近70%二手房交易通過(guò)中介來(lái)完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營(yíng)、不誠信經(jīng)營(yíng)現象仍較突出,我們應采取措施來(lái)規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。本文通過(guò)對營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)情況的調查,從行業(yè)現狀、存在的問(wèn)題及采取措施三個(gè)方面來(lái)探索如何規范房地產(chǎn)中介服務(wù)。

  一、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況

  據資料介紹,今年營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。房地產(chǎn)中介機構數量增多,新設房地產(chǎn)評估機構1家,新設房地產(chǎn)經(jīng)紀機構3家,評估機構發(fā)展到5家,經(jīng)紀機構發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),應當具有相應的執業(yè)資格,營(yíng)山連續組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格培訓,宣傳中介執業(yè)資格考試,其中18人參加了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試,23人參加了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試,37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理執業(yè)資格考試。目前,營(yíng)山具有從業(yè)資格的中介人員80多人,其中全國房地產(chǎn)估價(jià)師5人,全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人3人,房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理17人。5月18日,營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )正式成立,該協(xié)會(huì )分房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀兩個(gè)分會(huì ),協(xié)會(huì )會(huì )員單位已經(jīng)發(fā)展到12個(gè)。11月5日,營(yíng)山房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )的所有會(huì )員單位使用協(xié)會(huì )統一印制的《營(yíng)山縣購(租)房委托居間合同》、《營(yíng)山縣房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》、《營(yíng)山縣房屋租賃居間合同》,各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動(dòng)失效,消費者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會(huì )投訴。

  從房屋銷(xiāo)售方或出租方來(lái)講,委托中介賣(mài)房或租房,信息量大,容易成交,價(jià)格也相對較高。從買(mǎi)方或租方來(lái)講,一般通過(guò)正規中介,也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規范到逐步規范,人們對中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉為比較信任,中介服務(wù)的社會(huì )認同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中,通過(guò)中介服務(wù)公司成交的占主流,今年營(yíng)山縣二手房交易的70%是通過(guò)中介成交的。

  二、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問(wèn)題

  營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的非法經(jīng)營(yíng)現象嚴重,有的中介公司只有營(yíng)業(yè)執照,沒(méi)有達到設立條件,不到主管部門(mén)辦理備案,超范圍經(jīng)營(yíng)、非法經(jīng)營(yíng)現象很多。有的不設立公司,既不辦理備案登記,也不辦理營(yíng)業(yè)執照,一間房子、一張桌子、一把椅子就開(kāi)始搞房介,甚至有的連房子也沒(méi)有,靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動(dòng),市場(chǎng)無(wú)序狀況由此可見(jiàn)一斑。

  大多數經(jīng)紀公司只有一個(gè)店鋪,信息量少,經(jīng)紀人少,家族式管理模式居多,只能承辦一些簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃信息業(yè)務(wù),對于大中型業(yè)務(wù)無(wú)能為力,管理手段、管理意識滯后,市場(chǎng)競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低,專(zhuān)業(yè)知識面窄,不會(huì )填寫(xiě)經(jīng)紀合同,不會(huì )操作電腦,也不具備與客戶(hù)進(jìn)行交流的良好語(yǔ)言表達能力,甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶(hù)串通,業(yè)務(wù)成交不報公司,私下收取客戶(hù)的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經(jīng)紀公司的聲譽(yù),同時(shí)還會(huì )使客戶(hù)的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識,重視人才,而致使員工對經(jīng)紀公司不滿(mǎn),出現跳槽、流動(dòng)和大量信息資源流失的現象。

  有的公司互相竊取對方的信息資源,為了各自的一些小利,采取抵毀同行,吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶(hù)簽單,出現低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款,采取“違約定金”和“吃差價(jià)”等手段,收取高額違約金、保證金和不合理差價(jià),使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當,無(wú)法兌現,或因操作不規范,合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶(hù)經(jīng)中介公司掌握信息后,為逃避中介服務(wù)費而發(fā)生“跳單”行為,中介服務(wù)方面的糾紛時(shí)有發(fā)生,房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價(jià)格等方式惡意承攬業(yè)務(wù),估價(jià)不實(shí)事求是,出具虛假報告,只顧眼前利益,不顧估價(jià)風(fēng)險。評估機構之間缺乏溝通,相互抵毀,公平競爭的市場(chǎng)秩序沒(méi)有建立。

  近年來(lái),營(yíng)山縣商品房市場(chǎng)競爭激烈,不少公司聘請房地產(chǎn)代理公司銷(xiāo)售樓盤(pán),房地產(chǎn)代理公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機構,應具備相應的執業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門(mén)備案,接受行業(yè)管理。事實(shí)上,很少有代理公司主動(dòng)到房管部門(mén)備案,因房地產(chǎn)代理發(fā)生的糾紛層出不窮,給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。

  三、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規范化措施

  針對營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題,2006年,我建議將從以下幾個(gè)方面加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)的規范管理。加大對非法中介服務(wù)機構的清理整頓。根據《營(yíng)山縣人民政府關(guān)于加強和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神,工商行政管理部門(mén)將會(huì )同房管部門(mén),加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的日常檢查和管理,依法及時(shí)查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)證執業(yè)的中介服務(wù)機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務(wù)人員執業(yè)資格培訓和繼續教育。繼續做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓和考試工作,通過(guò)繼續教育、日常業(yè)務(wù)培訓,提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執業(yè)技能和服務(wù)水平。

  對會(huì )員單位使用經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查,規范經(jīng)紀服務(wù)行為,加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現惡性競爭,鼓勵中介企業(yè)做大做強,將依據中介企業(yè)的設立時(shí)間、注冊資金、執業(yè)人員狀況等對經(jīng)紀機構實(shí)行等級管理,實(shí)現優(yōu)勝劣汰。

  針對中介行業(yè)存在的信用問(wèn)題,中介協(xié)會(huì )將研討制定行業(yè)自律規則,加大對違約單位和個(gè)人的處罰力度,建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案,提高行業(yè)整體形象。并對房地產(chǎn)代理機構實(shí)行備案管理,代理人員必須具有中介服務(wù)執業(yè)資格。

  結束語(yǔ)

  隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規范和相關(guān)法規的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)業(yè)的不法分子,投機分子將無(wú)“用武之地”,我縣的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。

  房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告2

  自去年下半年以來(lái),國家相繼出臺了取消限購、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政,為了解和掌握新政下xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀,國家統計局xx調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén),與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式,開(kāi)展了新政下xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研,現將有關(guān)情況報告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。

  一、近期xx市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  (一)新建商品房售價(jià)企穩,銷(xiāo)量同比呈下降趨勢

  (二)二手房交易總體下行,租賃市場(chǎng)有所降溫

  今年來(lái),xx市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加,銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行,租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。

  二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場(chǎng)

  通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民,機關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營(yíng)企業(yè)員工,個(gè)體工商戶(hù),離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現,《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái),群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。

  一是新政社會(huì )關(guān)注度高。

  3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現,僅16%的受調查者表示不關(guān)注,有49%的受調查者表示非常關(guān)注,有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

  二是具體內容知之甚少。

  《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過(guò)調查發(fā)現,除16%的受訪(fǎng)者表示了解,有33%的人對此不了解,有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因,部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策,群眾處于觀(guān)望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。

  三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。

  通過(guò)調查發(fā)現,受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題時(shí),僅有6人選擇近期急于出手,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定,所占比例達到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。

  四是作用意義理解偏差。

  受訪(fǎng)者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí),大家都知曉簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權、利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎等其他衍生作用,但存在著(zhù)主次不明的現象:選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎兩項的分別達到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見(jiàn),群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導。

  房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告3

  隨著(zhù)一系列調控政策的逐漸深入,在限購、限價(jià)的大背景下,越來(lái)越多的人正在面臨購房難題,買(mǎi)還是不買(mǎi)?過(guò)渡性購房還是一步到位?在購房資質(zhì)考驗、換房成本增加,以及未來(lái)政策走向撲朔迷離的背景下,有人在等待,有人在觀(guān)望,有人在猶豫,受調控政策影響,購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)?青睞怎樣的戶(hù)型產(chǎn)品?受政策的影響有多大?帶著(zhù)這種種疑問(wèn),我們借助中國長(cháng)沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )召開(kāi)的機會(huì ),通過(guò)問(wèn)卷調查的方式,探究購房者的這些心理變化。本次調查共發(fā)放問(wèn)卷2000份,回收率為93%,有效率為88%。

  一、潛在置業(yè)需求狀況

 。ㄒ唬┚幼‖F狀

  從圖1的居住現狀可知,自購住房合計占62.05%,相比去年上升19.70%,去年以來(lái)樓市持續升溫,房屋成交達到歷史最高值,不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%,上升7.78%,自購房改房和自購經(jīng)適房占27.68%,上升11.93%,保障房和商品房齊頭并進(jìn),長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%,與去年相當,這也是最迫切的住房需求群體?偟膩(lái)說(shuō),市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛,還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求,當然,也有部分投資、投機性需求。

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  1、置業(yè)計劃

  從圖2可知,被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃,較去年下降了4.10個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)處于觀(guān)望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調查中,受訪(fǎng)人群的購房意愿較前一年也有所下降,但最終市場(chǎng)的銷(xiāo)售形勢非常樂(lè )觀(guān),由于房?jì)r(jià)越調越高,對調控開(kāi)始失去信心,因擔心房?jì)r(jià)的繼續上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續發(fā)力,長(cháng)沙樓市初顯降溫跡象,盡管房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯松動(dòng),但成交萎縮,觀(guān)望情緒重新積聚。

  2、置業(yè)目的

  從圖3可知,市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求,分別占45.17%、39.08%,剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%,較去年增加5.98%,系列新政仍難抑制投資性購房需求,房產(chǎn)投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因,隨著(zhù)住宅被限購、被限貸,部分投資客將目光轉向商業(yè)地產(chǎn),投資者并沒(méi)有因此離場(chǎng)。

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  1、房源選擇

  從圖4可知,絕大多數(82.71%)被調查者偏好購買(mǎi)商品房,選擇購買(mǎi)二手房的僅占17.29%,兩者之比為4.78:1。受傳統觀(guān)念的影響,二手房沒(méi)有新房受歡迎,但因其價(jià)位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買(mǎi)即住等優(yōu)勢,逐漸成為眾多市民的選擇。

  2、置業(yè)區域

  從圖5可知,南城區域仍然是購房者的首選,占比40.83%,隨著(zhù)長(cháng)株潭兩型社會(huì )試點(diǎn)的獲批,近年長(cháng)株潭融城的進(jìn)程日漸加快,可以預見(jiàn)的是,南城正在成長(cháng)為長(cháng)株潭城市群的城區中心,勢頭迅猛。河西樓市也隨著(zhù)先導區的建設一路高歌,相對適中的價(jià)位成為新一輪的樓市熱點(diǎn),選擇河西置業(yè)者占到31.74%,從河東到河西的遷徙局面已經(jīng)形成?梢钥闯,城區中心不是購房者的首選目標,好地段、次中心、交通、價(jià)格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。

  3、住房面積與戶(hù)型偏好

  從圖6、圖7可知,傾向中小戶(hù)型的潛在置業(yè)者仍然占多數,住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段,占比46.17%,其次是60-90㎡面積段,占比27.76%。戶(hù)型偏好主要還是三居室、二居室,分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶(hù)型偏好的交叉統計結果可知,偏好90-120㎡的三居室最多,占34.05%,其次是60-90㎡的二居室,占21.93%。今年延續了近幾年的偏好趨勢,這種偏好正好反映了當前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主,市場(chǎng)的實(shí)際需求與國六條要求的90㎡以下戶(hù)型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

  4、住房?jì)r(jià)格承受能

  從圖8可知, 大多數被調查者的住房單價(jià)承受能力在6500以下,占81.17%,其中一半(50.07%)的人能承受5500-6500這個(gè)區間的房?jì)r(jià),31.09%的承受力在5500以下。從統計局公布的收入水平與房屋單價(jià)的比較分析看,居民可以承受的房屋單價(jià)是其家庭月人均收入的2~3倍。今年1-5月長(cháng)沙商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為5889元/㎡,以上調查數據表明,當前長(cháng)沙房?jì)r(jià)仍處在大多數人的承受范圍之內。從圖9可知,對住房總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元,占53.09%,其次有25.64%的人能接受總價(jià)為50-75萬(wàn)元的住房。相比去年,居民的住房?jì)r(jià)格承受能力又有一定的增強,面對居高不下的房?jì)r(jià),不得不提高對房?jì)r(jià)的接受水平。

  5、購房方式

  限購限貸令的實(shí)施,打亂了部分家庭的購房計劃,在購房心態(tài)和選擇上有所變化,“先小后大”的遞進(jìn)式居住法則正面臨挑戰,“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。從圖10可知,27.96%的受訪(fǎng)者購房時(shí)選擇一步到位,這部分人相對而言有較強的購買(mǎi)力,二是擔心經(jīng)濟能力提升后被限制在限購限貸門(mén)外,以后想改善住房條件怕得不到滿(mǎn)足。當然,還是有72.04%的受訪(fǎng)者接受傳統的“先小后大”的購房方式,根據自己的經(jīng)濟實(shí)力量力而為。隨著(zhù)調控政策更加細化和深入,一步到位的購房計劃是否可行,需因人而異,在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。

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  1、付款方式

  從圖11可知,購房時(shí)大部分會(huì )選擇銀行按揭貸款,占54.26%,特別是20-30歲的.年青人,因原始資金積累不會(huì )很多,這種方式大大降低了購房難度,但銀行按揭獲得的折扣較低,累計付款總額因供款年限長(cháng)利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年,分期付款的比例有所上升,占20.63%,這些購房者大都是手頭上的資金不足以一次性付款,但又不愿意支付大量的利息費用,所以在連續加息的影響下,這種付款方式開(kāi)始受到更多的關(guān)注。

  2、月供能力

  從圖12可知,對于采取按揭方式購房的潛在群體,其月供承受能力基本在1500元以上,3500元以下,主要集中在1500-2500元的范圍,占53.17%,還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理,最多不超過(guò)五成。

 。ㄎ澹┯绊懼脴I(yè)的外部因素

  1、置業(yè)關(guān)注因素

  從圖13可知,購房者關(guān)注的前三項因素仍然是地理位置、價(jià)格、交通,分別占22.99%、20.92%、16.83%,三項合計較去年減少5.26%,同時(shí)周邊配套設施是否完善也是一個(gè)重要的考衡標準,占10.53%。數據或許可以說(shuō)明,購房者選房時(shí)較過(guò)去更為理智,通過(guò)對各種因素綜合對比最終做出選房決策,突破以往只考慮某個(gè)或者某幾個(gè)因素的行為,更加明白什么樣的房子更適合自己。

  2、置業(yè)信息來(lái)源

  從圖14可知,置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道中,這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò )媒體,該比例在逐年上升,今年占到48.25%,因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認同;其次是《長(cháng)沙樓市》等專(zhuān)業(yè)刊物,占17.00%,主要在公共場(chǎng)合發(fā)放,目標針對性強,近年來(lái)其影響力也顯而易見(jiàn)?梢钥闯,平面報紙的影響力減弱的趨勢明顯。

  3、政策因

  從圖15可知,影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令,受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響,第二套房貸款提高首付,無(wú)形中提高了消費者的購買(mǎi)成本,限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門(mén)外。這些政策會(huì )抑制購買(mǎi)需求,短期內對平抑房?jì)r(jià)起到一個(gè)階段性的作用,但是對于改善性住房和投資投機性購房沒(méi)有區分。還有22.84%的受訪(fǎng)對象表示購房計劃不受政策影響,這些基本都是首次置業(yè)者,而且沒(méi)有受到籍的限制。

  二、房?jì)r(jià)判斷及預測

 。ㄒ唬┊斍胺?jì)r(jià)判斷

  從圖16可知,調查結果與去年差不多,認為長(cháng)沙當前房?jì)r(jià)偏高的占多數(63.20%),消費者普遍面臨房?jì)r(jià)上漲的壓力。今年以來(lái),新國八條、限購令、價(jià)格控制等政策連續出擊,但對房?jì)r(jià)的抑制作用有限。從今年長(cháng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,樓市成交經(jīng)歷過(guò)低位徘徊,但房?jì)r(jià)始終居高不下,未出現明顯松動(dòng)跡象,市場(chǎng)一直處于膠著(zhù)狀態(tài)。

 。ǘ┫掳肽攴?jì)r(jià)走勢

  從圖17可知,市民對長(cháng)沙出臺的房?jì)r(jià)控制目標信心不足,對下半年長(cháng)沙房?jì)r(jià)有上漲預期的占多數,合計57.86%,其中39.02%的被調查對象認為房?jì)r(jià)有可能上漲10%以上。相比去年對房?jì)r(jià)持平或下跌預期的看好,一路上揚的房?jì)r(jià)讓消費者的期待落空,對市場(chǎng)的發(fā)展變得不再那么確定和肯定,反而更加消極悲觀(guān),雖然對政策還會(huì )有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房?jì)r(jià)的漲勢。

 。ㄈ┬抡䦟Ψ?jì)r(jià)的影響

  從圖18可知,一系列新政對穩定房?jì)r(jià)的效果還沒(méi)有完全顯露出來(lái),51.34%的被調查者認為新政對控制房?jì)r(jià)繼續過(guò)快上漲起到了一定的作用,但當前房?jì)r(jià)上漲的速度還是處于較快的狀態(tài),并沒(méi)有明顯降下來(lái),市場(chǎng)處于量跌價(jià)升的僵持狀態(tài),房?jì)r(jià)需要得到進(jìn)一步的控制。

  三、20XX年長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢基本判斷

  本次問(wèn)卷調查,能夠幫助我們更好的了解市場(chǎng)需求的真實(shí)狀態(tài),了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現。在這次問(wèn)卷調查中,市場(chǎng)主要呈現出以下幾方面發(fā)展趨勢:

 。ㄒ唬┵I(mǎi)賣(mài)雙方正上演博奕戰。市場(chǎng)的潛在需求依然比較旺盛,50.15%的受訪(fǎng)者表示今年有購房的計劃,同時(shí)置業(yè)者的觀(guān)望情緒加重,樓市量跌價(jià)高,買(mǎi)賣(mài)雙方重新進(jìn)入博奕階段。

 。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續出臺,并沒(méi)能打擊樓市投資者的熱情,一時(shí)半會(huì )還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購買(mǎi)住宅物業(yè)的市民,投資熱情依然不減,部分資金因為投資住宅受限,也會(huì )通過(guò)轉戰商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。

 。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買(mǎi)90-120㎡的三居室。今年延續了近幾年的偏好趨勢,90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒,在自住和改善型需求的主導下,這兩種產(chǎn)品具有較強的市場(chǎng)競爭力。

 。ㄋ模┊斍胺?jì)r(jià)在購房者能承受的范圍之內。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價(jià),總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元,由此可見(jiàn),長(cháng)沙當前的房?jì)r(jià)還是在能夠承受的范圍之內。

 。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿。買(mǎi)房先小后大,這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購房軌道”,如今隨著(zhù)多項樓市新政的出臺,似乎面臨著(zhù)被顛覆之勢。二套房首付五成以上,貸款利率的上調,契稅的上漲等等帶來(lái)?yè)Q房成本的提高,已經(jīng)影響到購房者心理,置業(yè)“一步到位”漸成為越來(lái)越多購房者的選擇。

 。┒啻沃脴I(yè)者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類(lèi)購房者,打擊多次置業(yè)者,抑制不合理的購房需求。調查顯示,限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大,對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響,但改善型住房需求亦受限,被政策誤傷。

 。ㄆ撸┫掳肽攴?jì)r(jià)普遍看漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮,房?jì)r(jià)依舊堅挺,提高首付、限制房貸的調控做法實(shí)際效果比較有限,對下半年房?jì)r(jià)有上漲預期的居多。

  房地產(chǎn)的社會(huì )實(shí)踐調查報告4

  當前,隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn),尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái),以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續快速的發(fā)展勢頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭,XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(cháng)162.7%,占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展,現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年,全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。XX年,民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的`96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

  2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng),成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

  作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規模日益擴大,尤其從XX年開(kāi)始,受城建規模擴大,基礎設施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(cháng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(cháng)1.6倍,高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大,XX年為3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再創(chuàng )新高達為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō),這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

  3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大,商品住宅建設投資主體地位突出。

  “xx”末期,在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度,并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示,XX年---XX年,住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達236畝,同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規;、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異,住宅商品化程度逐漸提高。

  受城鄉二元格局的影響,一直以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年,縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,其他鄉鎮約占6%。

  因受近幾年規劃控制的影響,城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

  6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想,定金、預付款占投資資金的比重上升。

  近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看,國內貸 款資金和定額預付金的增速較快,定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

  近年來(lái),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好,銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng),預售面積大幅攀升,市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從XX年開(kāi)始,預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

  在商品房住宅銷(xiāo)售調查中,90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%,110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%,90m2以下戶(hù)型占12%,130平方米以上戶(hù)型占11.74%,明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

  2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體,縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

  隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn),福利分房制度已退出了歷史舞臺,個(gè)人購房比重大幅上升。XX年,全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2,占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2,占總銷(xiāo)售面積的99.77%,個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體,是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前,個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主,XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2,占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看,購房的全部是縣內居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

  3、商品住宅價(jià)格上升較快,相對升幅較大。

  因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,商品房?jì)r(jià)格放開(kāi),市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng),經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚,土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,升幅較大。據最新調查資料統計,XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售價(jià)約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

  4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。

  自1999年房改房上市政策出臺后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,XX年共成交184起,面積16396.17m2,XX年共成交243起,面積20405.54m2,XX年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數的96.62%,房改房約占住宅交易起數的62.2%,因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

  房改房的上市,不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,給買(mǎi)房人更多的選擇,而且創(chuàng )造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者。

  二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導,沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。

  (二)市場(chǎng)化運作不規范,政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠顺鲎尳鸬炔还礁偁幮袨閲乐財_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”,開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多,規模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā),加大了投資風(fēng)險。

  (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范,如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

  (五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體,給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。

  (六)市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  (七)住宅體系不完善,經(jīng)濟適用房投放少,廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,價(jià)格偏高。

  (八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理,住宅品種單一,難以滿(mǎn)足不同的消費需求,刺激消費的增長(cháng),商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現供大于求的現象。

  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢

  (一)行業(yè)趨于整合,結構面臨調整,價(jià)格相對穩定。

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。

  隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大,按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現實(shí)需要,商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規;、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調,要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管,這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強,我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合,集中度將明顯提高,并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整,低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

  隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變,個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。

  我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對開(kāi)發(fā)商而言,銷(xiāo)售風(fēng)險較小,且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力,對他們而言,住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

  而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來(lái)交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶(hù)按剩下的30%計,將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認為除了政策及金融支持外,開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

  同時(shí),隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注,建設“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機制,讓所有人都“居有其所”,是政府當務(wù)之急的一件大事。

  3、供需趨于平衡,價(jià)格相對穩定

  因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足,商品住宅的供應不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2,營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示,11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

  從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看,XX年為4.94公頃,XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實(shí)施投放量約5.5公頃),XX年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工,實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應。從需求上看,市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現,開(kāi)發(fā)結構的調整,舊城改造的持續以及人口的集聚,住房消費潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

  另?yè)⺋X年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示,XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2,雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價(jià)格升幅有限,價(jià)格相對穩定。

  (二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊。

  1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。

  縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區,以此為依托在岙灘形成居住區及副中心,圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構,城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進(jìn)程。而且,隨著(zhù)城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近,城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設,將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。

  按《縣城城市總體規劃(XX-2020)》對人口規模的預測,規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,凈增近萬(wàn)人,按人均建筑面積30m2計,縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。

  2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施,給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

  生態(tài)立縣戰略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路,是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施,我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強,生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn),生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化,城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

  一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競爭力,也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

  四、政策建議

  (一)建立預警預報制度,加強行業(yè)調查分析,引導行業(yè)健康發(fā)展。

  盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度,及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析,引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,消費者理性購房。

  (二)加強政府宏觀(guān)調控,努力解決供需矛盾,實(shí)現供需平衡。

  保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模,基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能,加大調控力度,通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用,保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。

  規劃方面應發(fā)揮導向作用,通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整,利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模,通過(guò)對居住用地的功能、布局調整,調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀,規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造,以穩定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規;;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃,建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制,加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備,并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度,嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度,嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

  金融方面要控制總量,合理調整信貨支持,實(shí)行差別政策,以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重,抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,同時(shí)強化貨款監控,實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管,依法依規貨款,嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款,適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

  (三)完善市場(chǎng)監管制度,加大違規查處力度,規范市場(chǎng)秩序。

  各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責,完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理,把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現一起查處一起,絕不姑息。

  (四)堅持市場(chǎng)化導向,創(chuàng )造公平競爭環(huán)境,規范市場(chǎng)化運作。

  不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作,經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)匆幎ǘ急仨氝M(jìn)入市場(chǎng)交易,采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽(yáng)光交易”,使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作,可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用,適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。

  (五)加強住房政策性保障,引導商品房結構調整,完善住房供給體系。

  經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量,既不能對市場(chǎng)造成負面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù),政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房,可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。

  要加快廉租房建設,建立保障機制,切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字,我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù),1512人,其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。

  積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力,開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要,另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。

  (六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

  房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規,加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無(wú)證、無(wú)照中介機構,規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策,提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力,有效擴大市場(chǎng)需求量。

  (七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設,增強發(fā)展后勁。

  要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設,加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺,進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

  要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略,大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力,以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標,加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展,加速要素集聚,從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

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