物業(yè)管理調查報告（通用21篇）

　　在想要了解某一情況或某一事件時(shí)，務(wù)必需要展開(kāi)調查，調查結束以后，還需要寫(xiě)調查報告�？靵�(lái)參考調查報告是怎么寫(xiě)的吧，以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調查報告，希望對大家有所幫助。

　　物業(yè)管理調查報告 1

　　物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。

　　一、小區物業(yè)管理基本概況

　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

　　隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：

　�。ㄒ唬�業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。

　　隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　�。ǘ�）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確

　　我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的`提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

　�。ㄈ�）老舊小區基礎條件不配套

　　我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　�。ㄎ澹�熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。

　　1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。

　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。

　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。

　　4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。

　�。�六）現行物業(yè)法規操作困難。

　　1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

　　2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。

　　3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

　　4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

　　1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。

　　在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

　　2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。

　　相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

　　4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。

　　上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。

　　物業(yè)管理調查報告 2

　　近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面展開(kāi)了調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、 我市物業(yè)管理工作的現狀

　�、逍�區物業(yè)管理的基本情況

　　物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

　　我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

　�、孀≌�小區的特點(diǎn)

　　1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。

　　2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

　�。�、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的'原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。

　　3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。

　　4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。

　　5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

　　三、意見(jiàn)和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣大。

　　物業(yè)管理調查報告 3

　　一、調查目的

　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。

　　二、調查對象

　　天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司

　　昌黎分公司管轄小區——竭石花苑

　　三、調查人：

　　xxx

　　四、調查時(shí)間：

　　20xx年8月21日

　　五、調查內容

　　歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。

　　“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

　　調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的.物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

　　高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。

　　通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：

　�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。

　�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。

　�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。

　　物業(yè)管理調查報告 4

　　一、我國物業(yè)管理立法現狀

　　八十年代以來(lái)，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業(yè)管理現狀隨物業(yè)管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。

　　二、銅仁市是本次調查的必然選擇

　　銅仁地處中國貴州東南門(mén)戶(hù)，各個(gè)區縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(cháng)足發(fā)展，經(jīng)濟實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì )發(fā)展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會(huì )調查活動(dòng)并制作了調查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì )調查報告的實(shí)踐基地。本次社會(huì )調查活動(dòng)問(wèn)卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現狀為題，采用抽樣調查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).

　　在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現對問(wèn)卷進(jìn)行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業(yè)管理現狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

　　三、居民住宅小區物業(yè)管理現狀及問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷

　　1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，

　　在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數不多。

　　2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。

　　3、小區業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)或定期召開(kāi)現狀令人擔憂(yōu)，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會(huì )、行使相關(guān)權利的合理認識。

　　4、尚有相當比例的小區沒(méi)有按照法律規定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )，有些公民缺乏權利意識。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )后，法律法規規定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )。

　�。ǘ�）物業(yè)管理合同及其違約責任追究

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

　　在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。

　　首先，在合同履行方面，從調查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問(wèn)題相當嚴重。

　　其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統一性。

　　再次，在小區發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險。

　　最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；

　　(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)

　　在本次調查問(wèn)卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價(jià)：見(jiàn)下表：

　�。ㄐ�區安全、綠化、衛生等管理評價(jià)）：

　　總結評價(jià)

　　很好 好 一般 不好

　　比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

　　(對所在小區物業(yè)管理服務(wù)方面的'總體評價(jià)）：

　　總結評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

　　(四)對發(fā)展和完善居民小區物業(yè)管理方面的建議

　　上述調查分析，發(fā)現了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現實(shí)問(wèn)題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區物業(yè)管理方面的建議。

　　1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現對專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀(guān)調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

　　2、完善法律程序，實(shí)現物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問(wèn)題。合理規制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費和收費不到位等問(wèn)題。

　　3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業(yè)主法律和權利意識。

　　4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。

　　5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會(huì )對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì )，以這會(huì )中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。

　　6、促進(jìn)社會(huì )性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權管理自己行業(yè)，實(shí)現中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監督”等權利。

　　物業(yè)管理調查報告 5

　　一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀

　　課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。

　　從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè);二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。

　　長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。

　　(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的`普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴重匱乏

　　舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高

　　雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。

　　四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計

　　在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備

　　深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。

　　2. 對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　物業(yè)收費

　　要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮�約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。

　　(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。

　　(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。

　　住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。

　　(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　理順各部門(mén)的職責

　　物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。

　　在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

　　物業(yè)管理調查報告 6

　　物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的快速推進(jìn)，居民對加強小區物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區管理已一年時(shí)間了，針對一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調查與思考，現將調查情況分述如下：

　　一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效

　　1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì )、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高。所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內容了，開(kāi)發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區內的各項物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的意識和觀(guān)念相對前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

　　2、老小區物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環(huán)境，實(shí)現舊住宅小區基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。

　　3、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的.維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。

　　4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著(zhù)物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費。

　　二、對策措施和建議

　　1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

　　2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來(lái)講必須對物業(yè)管理有一個(gè)更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì )、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

　　物業(yè)管理調查報告 7

　　我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。

　　一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況

　　為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

　　該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

　　3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。

　　5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率

　　8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

　　9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

　　11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。

　　總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。

　　由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)�種有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。

　　然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

　　中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。

　　由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。

　　龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

　　二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題

　　益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的.不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：

　　第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

　　第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

　　第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

　　第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案

　�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

　�。ǘ�）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

　�。ㄋ模┡�力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。

　�。ㄎ澹┎粩喔纳菩�區物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。

　�。�六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

　　四、收獲體會(huì )

　　通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

　　物業(yè)管理調查報告 8

　　一、我鎮小區樓盤(pán)及物業(yè)管理現狀

　　我鎮目前成型的小區共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

　　我鎮的住宅小區物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們日常生產(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。

　　但由于受管理權限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復雜，總的來(lái)看，我鎮業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區傳統舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區修建當初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì )造成物管人員的消極怠工，

　　提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項目）和低收費。

　　05年后修建的12個(gè)小區中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì )只有祥瑞花園1個(gè)小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

　　如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規定連續六

　　個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

　　二、小區貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規情況

　　為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對進(jìn)一步加強物業(yè)管理、落實(shí)物管法規起到了良好的宣傳效果。

　　三、小區業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )情況

　　我鎮小區起步較晚，12個(gè)小區只有祥瑞花園小區由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì )，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )，共同探討本小區物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的.業(yè)主還沒(méi)有達到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì )，不過(guò)正在前期的籌備當中；起于小區都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。

　　四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數量及經(jīng)營(yíng)情況

　　目前，我鎮共有2家正規物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽(yáng)光佳苑小區）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負

　　責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，加上小區有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

　　五、物業(yè)管理服務(wù)情況

　　目前2個(gè)高層小區的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區生活環(huán)境。

　　六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況

　　目前我鎮的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區由業(yè)主委員會(huì )統一收取，交業(yè)主委員會(huì )財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個(gè)高層小區由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區物業(yè)費用由社區工作人員收�。ɑ�本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

　　七、我鎮小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、沒(méi)有正規的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì )，小區物業(yè)管理比較混亂。

　　全鎮12個(gè)小區中，只有祥瑞花園小區成立業(yè)主委員會(huì )，2個(gè)高層小區為新建小區，暫未成立業(yè)主委員會(huì )。剩下的9個(gè)小區均未成立業(yè)主委員會(huì )。主要是因為此類(lèi)小區自20xx年建成以后，小區開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴重，對提供的服務(wù)越來(lái)越不滿(mǎn)意，

　　最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區的物業(yè)管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區物業(yè)管理費收費難。

　　12個(gè)小區，除了2個(gè)高層電梯小區物業(yè)費收取按照重慶市物價(jià)局核準外，其余10個(gè)小區物業(yè)費基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識比較死板，比如說(shuō)有的小區業(yè)主開(kāi)始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

　　征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬(wàn)，而物管費全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業(yè)主委員會(huì )，費用由委員會(huì )統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來(lái)的交由社區管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區也會(huì )楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無(wú)物管。

　　3、集資房小區成政府包袱。

　　某些小區（如祥瑞花園小區）開(kāi)始修建的時(shí)候為集資房，業(yè)主沒(méi)有購

　　買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著(zhù)落，實(shí)際上成了政府的包袱。

　　4、規劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

　　由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導致鎮內大部分小區車(chē)位配備不足。12個(gè)小區除了2個(gè)高層電梯小區有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區都沒(méi)有統一的小區車(chē)位，小區內車(chē)輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車(chē)子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

　　八、造成問(wèn)題的主要原因

　　1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會(huì )難成立。

　　業(yè)主自身市民意識不強，是各小區未成立業(yè)主委員會(huì )的一個(gè)重要原因。隨著(zhù)生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農意識并沒(méi)有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線(xiàn)、亂養貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門(mén)口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

　　2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區當時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購房者購買(mǎi)大修基金，現在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

　　物業(yè)管理調查報告 9

　　調查提綱：

　　通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

　　調查過(guò)程及內容：

　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：

　　1、該小區存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

　　主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：

　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷

　　2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患

　　3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理

　　4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素

　　5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理

　　7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強

　　問(wèn)題主要原因：

　　1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的`樓齡，出現此現象是合理之情。

　　2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。

　　3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。

　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。

　　7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

　　合理化建議：

　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。

　　3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。

　　4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。

　　6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。

　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。

　　物業(yè)管理調查報告 10

　　為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個(gè)小區，18家物業(yè)公司的基礎情況進(jìn)行了詳細的調查，調查情況如下：

　　一、基本情況

　　我區共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

　　我區現有物業(yè)小區56個(gè)，樓房937棟樓，住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級示范小區15個(gè)；市級示范小區18個(gè)；其它小區19個(gè)。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。

　　政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權利、義務(wù)不明晰，權利過(guò)于集中在上邊，形成了區級政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權管、卻無(wú)人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規定，縣區物業(yè)管理部門(mén)應該具有對物業(yè)企業(yè)監督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區物業(yè)辦成立后，市里下放給區物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區）政府有效監督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應的辦公經(jīng)費、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現有效的、經(jīng)常性的管理。

　�。ǘ�）制度法規不完善，開(kāi)展工作無(wú)依據。

　　物業(yè)行業(yè)系統（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )）制度不健全，法規不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據，長(cháng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監督手段和解決問(wèn)題的法律依據，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現依法有序開(kāi)展。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理不規范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(cháng)此以往，惡性循環(huán)。我們調查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內容和收費標準等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開(kāi)展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規范的問(wèn)題，另一個(gè)側面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費、不愿意繳費的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調查得知，我區除車(chē)輛廠(chǎng)物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長(cháng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的'景南小區開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號樓房屋無(wú)產(chǎn)權的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。

　�。ㄋ模├吓f小區基礎條件差，管理上不去。

　　我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業(yè)管理住宅區面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區無(wú)法正常開(kāi)展。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競爭機制，沒(méi)有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴重，重收費輕管理問(wèn)題突出。在我區，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區的現象。

　�。�六）業(yè)委會(huì )成立難，群眾參與度低。

　　由于物業(yè)管理在我市和我區還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì )更是新生事物。各小區業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導致召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )較為困難。有的小區即使勉強成立了業(yè)主委員會(huì )，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會(huì )組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮其應有的作用，更無(wú)法實(shí)現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì )的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì )難有大的作為。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強管理效力。

　　物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準各區成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

　�。ǘ�）建立健全制度，完善配套法規。

　　健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進(jìn)一步完善管理機制，開(kāi)展規范的管理和服務(wù)，向社會(huì )公開(kāi)收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì )公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

　�。ㄈ�）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調主體，必須對確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業(yè)市場(chǎng)的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會(huì )順利實(shí)現。因此，政府在通過(guò)房管、規劃、建設等部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。

　�。ㄋ模┮幏段飿I(yè)市場(chǎng)，建立競爭機制。

　　物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責任通過(guò)制定政策、完善法規、加強監管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據有關(guān)的法律法規，根據我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

　�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，逐步提高認識。

　　全社會(huì )（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構建和諧社會(huì )的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀(guān)上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(cháng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì )中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導干部的認識，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

　�。�六）依法成立業(yè)委會(huì )，逐步理順供需關(guān)系。

　　在全區范圍內，依法成立業(yè)主委員會(huì )，逐步理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )都是小區居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區和小區業(yè)主利益的維護者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )監督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )的主觀(guān)能動(dòng)作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調好、理順好社區居委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規范化、合理化。

　　物業(yè)管理調查報告 11

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。

　　一、我市物業(yè)管理的現狀

　　為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對某某小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。

　　本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：

　　1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的.有380戶(hù)，占76% 。

　　2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。

　　3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。

　　4.有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%

　　5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6.500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。

　　二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：

　　在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：

　　1、治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2、衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3、綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4、改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。

　　5、物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。

　　三、對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：

　　1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。

　　2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。

　　3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！

　　物業(yè)管理調查報告 12

　　為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區的基本情況根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

　�。ǘ�）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

　�。ㄈ�）規模差別較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區的物業(yè)管理情況調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。

　　二、存在的主要問(wèn)題：

　　調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設的遺留問(wèn)題小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問(wèn)題一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的`運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見(jiàn)和建議針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題：

　　為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：

　　1、加強居民住宅小區的工程建設管理工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。

　　2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規宣教縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調查報告 13

　　物業(yè)管理是一種新的管理模式，其職責是圍繞多種管理服務(wù)功能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效幫助居民解決生活中的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居住環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟和社會(huì )的持續發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區消防安全作為人們最關(guān)心和需要解決的問(wèn)題，自然成為物業(yè)管理的重要責任。目前，由于受到消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，大部分物業(yè)管理單位消防安全責任不明確，消防安全意識薄弱，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間長(cháng)期缺乏信任基礎，導致委托管理單位和社區，尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災隱患。目前，各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴峻挑戰。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　　(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識不強

　　在日常消防管理工作中，《中華人民共和國消防法》和《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理條例》的相關(guān)規定和要求不能得到認真執行，對法律法規明確規定的消防安全責任認識不足�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條、《機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理條例》第十條明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全責任。但有些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查處法，造成工作的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接縱容各種火災隱患的滋生和滋長(cháng)。

　　(二)部分物業(yè)管理人員消防服務(wù)質(zhì)量不高

　　在日常消防檢查中，發(fā)現個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)技能較低，安全意識較差。大部分小區的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿(mǎn)足于有人值班，值班人員對消防中心的各種消防設備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關(guān)心消防設施的正常運行，也不關(guān)心消防中心自動(dòng)報警系統的聲音。有的值班人員能發(fā)現問(wèn)題，卻解決不了，甚至直接關(guān)機。一些單位消防設備無(wú)人值守，內部消防設施設備被盜嚴重，應急照明和疏散標志損壞嚴重，消防設施設備長(cháng)期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉責任，缺乏協(xié)調配合，導致舊的火災隱患被拖了很久，而新的火災隱患不斷涌現。隨著(zhù)時(shí)間的推移，大部分消防設施的效率，尤其是聯(lián)動(dòng)功能大大降低，大大降低了消防設施的整體性和可靠性，導致數百萬(wàn)消防設施投資無(wú)效，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。

　　(三)大多數物業(yè)單位的消防安全管理職責不明確

　　物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，其最終目的是服務(wù)于與業(yè)主的所有合同，也就是說(shuō)，只對合同約定的`內容負責。目前的普遍情況是，很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過(guò)程中，對消防設施的管理沒(méi)有詳細的合同約定，使得物業(yè)公司不清楚消防設施是否應該、如何以及在多大程度上進(jìn)行管理，大多數業(yè)主，尤其是小區業(yè)主，除了電梯運行和環(huán)境衛生外，基本上不關(guān)心公共設施的管理。導致一些消防設施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時(shí)恢復，影響設施的工作效率。

　　(4)部分業(yè)主消防安全意識不強，物業(yè)缺乏管理

　　有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境，而缺乏對建筑和社區整體安全的考慮。他們以裝修為名，任意擴大裝修面積，任意改變建筑物的使用性質(zhì)，任意增加夾層擴大防火區，改變建筑結構和樓梯形式，堵塞排煙口，占用疏散走廊等。但是，為了追求經(jīng)濟利益，物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主，不履行勸阻和管理責任。單位無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，未能及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)間，只認為我不是執法部門(mén)，根本管不了這些事，從而放任發(fā)展，增加了建筑物的火災風(fēng)險和火災荷載，造成大量“先天性”火災隱患；

　　(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件

　　物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量有明確的要求，但沒(méi)有明確消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。另外，很多有樓的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是非住宅區的高層，基本都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)衍生出來(lái)的。雖然具有獨立法人資格，但受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理體制不劃分嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作。

　　(六)消防設施日常維護經(jīng)費不能得到有效保障

　　由于業(yè)主人數多且分散，在公共場(chǎng)所使用、車(chē)輛停放、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突，造成雙方的不信任和爭執。此外，由于受傳統“主仆”觀(guān)念的影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)和弱勢地位，導致未能及時(shí)收取物業(yè)管理費用。同時(shí)，現行法律規定了建筑大修理資金的收取、儲存和使用，要求由出賣(mài)人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位使用維修資金，并提出分項目維修資金的年度使用計劃和預算報告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準后，可以分批撥付給實(shí)施單位。運營(yíng)程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請和使用資金，導致未能有效保證包括消防設施在內的公共設施維修資金的使用。

　　(七)消防安全管道

　　管理不屬于委托管理的正常范疇

　　在日常監管執法過(guò)程中，筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳，部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續就離開(kāi)小區，導致小區日常管理完全癱瘓，小區業(yè)主委員會(huì )立即聘請新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。消防部門(mén)在進(jìn)入住宅區進(jìn)行監督抽查時(shí)，經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的管理和監督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，且業(yè)主委員會(huì )未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍，新的物業(yè)管理單位不應承擔相應的法律責任，消防部門(mén)只能將責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，沒(méi)有能力承擔法律責任，大大增加了居民區火災隱患整改的難度，也大大增加了消防部門(mén)的工作量。

　　二、解決物業(yè)管理中消防安全責任不落實(shí)的問(wèn)題

　　(1)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律法規

　　根據物業(yè)管理的現狀，政府相關(guān)部門(mén)應加快相關(guān)法律法規的制定和完善，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織結構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理單位之間的問(wèn)題處理程序，明確合同約定的消防安全管理具體內容，規定每棟樓(或小區)都要通過(guò)招投標方式聘請物業(yè)管理公司，嚴禁多產(chǎn)權樓開(kāi)發(fā)公司使用多產(chǎn)權樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設施委托管理為前提，業(yè)主聘請物業(yè)公司管理，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位接管時(shí)間，完善建筑消防設施交接手續；

　　(二)提高物業(yè)公司的進(jìn)入壁壘

　　建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應當明確規定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并將消防專(zhuān)業(yè)培訓和取得相應的消防資質(zhì)證書(shū)作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前提條件。同時(shí)，要建立規章制度，制定消防部門(mén)與建設、房管部門(mén)之間的信息通報制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，將消防專(zhuān)業(yè)人員數量、消防管理能力強弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申請和評級范圍，提高物業(yè)管理單位的消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

　　區級政府應當將街道和社區內的物業(yè)管理單位納入街道、社區和派出所的考核管理范圍，定期定量對轄區內居住區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，將加強物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并將物業(yè)管理單位納入日常監督管理。規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責，作為加強各類(lèi)建筑和社區消防工作的基本內容。同時(shí)，物業(yè)管理單位應積極與街道、社區和派出所建立聯(lián)動(dòng)機制。一旦社區出現違法違規行為，物業(yè)管理單位應及時(shí)向街道、社區和派出所報告，有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加強執法力度，對長(cháng)期存在火災隱患的物業(yè)管理單位和個(gè)人要依法嚴肅處理，嚴肅查處；

　　(4)加大消防教育培訓力度

　　加強對物業(yè)管理單位負責人和相關(guān)管理人員的消防安全培訓。街道安全辦應做好測繪、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報和培訓。通過(guò)培訓，物業(yè)管理人員可以增強消防安全觀(guān)念，深入學(xué)習《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理條例》等法律法規，進(jìn)一步明確各項消防安全責任，樹(shù)立消防安全責任主體意識。管理人員應報警，組織人員疏散，組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質(zhì)。

　　(5)規范公共維修資金管理

　　《物業(yè)管理條例》明確了維修基金制度的相應法律地位，其使用是否公平合理將直接影響到每個(gè)業(yè)主的切身利益。因此，要完善和規范維修資金的使用管理，特別是要明確公共部位特定設施設備對應的維修資金使用原則和程序，建立由物業(yè)單位主要負責人負責消防安全的消防組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，有效解決火災隱患和資金問(wèn)題。對于需要使用專(zhuān)項維修資金的，房管部門(mén)、街道、社區和派出所應當協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調業(yè)主，或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主，以便盡快啟動(dòng)維修資金�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安全和幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門(mén)密切配合，共同努力，物業(yè)管理單位充分認識火災形勢和火災隱患，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民安居樂(lè )業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展提供堅實(shí)的消防安全保障，才能創(chuàng )造良好的住宅小區消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )做出應有的貢獻。

　　物業(yè)管理調查報告 14

　　家政服務(wù)業(yè)是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展以及人民生活水平的提高而在近年迅速崛起的新興服務(wù)業(yè)，它對提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量、促進(jìn)就業(yè)、擴大內需具有積極的作用，成為各級政府和組織關(guān)注的社會(huì )問(wèn)題之一。新北區努力在參與社會(huì )管理和公共服務(wù)中發(fā)揮橋梁紐帶作用，為充分了解我區家政服務(wù)市場(chǎng)需求現狀，通過(guò)調查問(wèn)卷的形式，就城鎮居民家政服務(wù)需求情況進(jìn)行調查，以便更好地大力扶持發(fā)展家政服務(wù)業(yè)，組織引導婦女參與家政服務(wù)業(yè)發(fā)展，全面提升家政服務(wù)質(zhì)量，打造家政品牌，同時(shí)促進(jìn)婦女創(chuàng )業(yè)就業(yè)。

　　一、在線(xiàn)調查情況

　　本次參與調查114人，其中男性11人，女性103人，18-25周歲9人，占7%，26-35周歲57人，占50%，36-45周歲29人，占25%，46-55周歲19人，占16%�；橐鰻顩r：18人未婚，94人已婚。文化程度：初中及以下3人，占2%，高中20人，占17%，大專(zhuān)24人，占21%，本科及以上67人，占58%。居住方式：獨居3人，占2%，夫妻二人11人，占9%，夫妻加孩子32人，占28%，夫妻加孩子加老人46人，占40%，夫妻加老人5人，占4%，其他方式17人，占14%。家庭月收入情況：2000元以下4人，占3%，2000-4000元55人，占48%，4000-6000元15人，占13%，6000-8000元22人，占19%,8000元以上18人，占15%。

　　被調查人員中，34%較需要家政服務(wù)，35%不太需要，30%不需要。沒(méi)有請家政員的原因，57%選擇自己及家人有時(shí)間做，13%是家庭收入的因素。

　　家政服務(wù)項目方面，被調查人員中，56%選擇家庭保潔，13%選擇烹飪，9%選擇照看孩子，7%選擇照顧老人，其它15%。對于家庭保潔頻率，52%需要每周一次，12%需要每?jì)商煲淮危?%需要每天一次。對于烹飪服務(wù)頻率，30%需要每天，11%需要不定期。對于照顧家中病人，41%選擇需要專(zhuān)業(yè)護理，29%需要基本照料。對于家中有學(xué)齡期孩子的家庭，28%需要接送孩子上學(xué)，21%日常家務(wù)，21%課業(yè)輔導。

　　家政員類(lèi)型方面，被調查人員中71%選擇鐘點(diǎn)工，25%選擇白天來(lái)，不住家，3%選擇住家型。家政員的年齡段：51%選擇36-45周歲的，42%選擇46-55周歲的。家政員的性別：86%選擇女性，14%選擇男女不限。家政員的籍貫：52%要求市內，46%無(wú)所謂。

　　在招聘家政員方面，64%選擇熟人介紹，32%選擇家政公司。而在選擇家政公司的時(shí)候，46%考慮的是口碑。

　　被調查人員中，38%的家庭接受每月在家政服務(wù)上花費500元以下，41%接受500-1000元，16%接受1001-2000元。3%接受2001-3000元。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1.市場(chǎng)供需存在著(zhù)矛盾。調查顯示居民對家政服務(wù)等級需求越來(lái)越高，保潔、保姆等初級項目外，對月嫂、養老護理、病老陪護、課業(yè)輔導等中高級服務(wù)項目需求量逐步增大�，F市場(chǎng)尚還不能滿(mǎn)足需求。但由于市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，服務(wù)的質(zhì)量參差不齊，廣大居民面對現在的家政服務(wù)供需現狀往往無(wú)從選擇，不是找不到滿(mǎn)意的服務(wù)，就是不敢接受服務(wù)，市場(chǎng)供需矛盾突出。

　　2.行業(yè)觀(guān)念陳舊。家政服務(wù)業(yè)作為從傳統保姆發(fā)展而來(lái)的新行業(yè)，尚未得到社會(huì )的普遍認同�，F在一方面居民對家政服務(wù)專(zhuān)業(yè)技能需求越來(lái)越高，而愿意在家政服務(wù)上花的`錢(qián)卻偏低。另一方面，不少女性受侍侯人、低人一等等舊觀(guān)念的影響，怕丟面子，怕受歧視，寧愿無(wú)事干或工地打小工，也不愿意干家政。

　　3.市場(chǎng)需求大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò )少。根據調查報告顯示，被調查人員中有34%家庭需要家政服務(wù)，說(shuō)明我區家政服務(wù)市場(chǎng)的需求是龐大的，64%的人選擇熟人介紹的家政服務(wù)人員，這表明家政服務(wù)業(yè)尚未形成一個(gè)完整的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，導致供需無(wú)方，接觸難，在短期之內熟人介紹可能會(huì )帶來(lái)一定的收益，但是不利于家政服務(wù)業(yè)的長(cháng)期發(fā)展。

　　4.市場(chǎng)管理不夠規范。家政服務(wù)業(yè)由于市場(chǎng)廣闊，供不應求，只要想干的就可以干，因而造成市場(chǎng)結構混亂。目前新北區的家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有統一的管理機構，對服務(wù)質(zhì)量也沒(méi)有一個(gè)衡量的標準，市場(chǎng)價(jià)格不統一。如月嫂服務(wù)，收費價(jià)格相差甚大。此外，家政服務(wù)員的自身安全和利益無(wú)法保障，雇主的利益也無(wú)法保障。這些問(wèn)題在一定程度上制約了家政服務(wù)業(yè)的快速健康發(fā)展。

　　三、對策與建議

　　1.建立巾幗家政服務(wù)機構，打造服務(wù)品牌。各級婦聯(lián)作為群團組織，社會(huì )誠信度高，在人們的心目中具有一定的地位，因此婦聯(lián)組織要主動(dòng)承擔起引進(jìn)、促進(jìn)、推進(jìn)巾幗家政服務(wù)健康發(fā)展的責任，組織動(dòng)員下崗女工和外來(lái)務(wù)工婦女自主創(chuàng )業(yè)。2022年，我區已成功引進(jìn)江蘇省好蘇嫂家政服務(wù)品牌，并大力學(xué)習和借鑒山東濟南陽(yáng)光大姐、浙江杭州西麗巾幗家政的好經(jīng)驗好做法，在行業(yè)樹(shù)立標桿，帶動(dòng)全區家政服務(wù)業(yè)快速健康地發(fā)展。

　　2.加強培訓，提高服務(wù)人員素質(zhì)。擁有專(zhuān)業(yè)的家政服務(wù)隊伍是創(chuàng )建品牌的重要基礎，而專(zhuān)業(yè)化的理論和實(shí)踐培訓是提升家政服務(wù)人員素質(zhì)和服務(wù)能力的重要手段。新北區婦聯(lián)聯(lián)合好蘇嫂家政服務(wù)中心，積極發(fā)揮巾幗創(chuàng )業(yè)就業(yè)培訓指導中心的作用，全方位、高起點(diǎn)、嚴要求定期集中培訓不同級別、不同檔次的家政服務(wù)人員，同時(shí)還將進(jìn)行職業(yè)道德、法律常識、家庭禮儀、操作規則等一系列操作性、針對性較強的業(yè)務(wù)培訓，增強從業(yè)人員的服務(wù)意識，規范服務(wù)行為，提高家政人員整體素質(zhì)，以適應家政服務(wù)市場(chǎng)不同層次的雇主需求。

　　3.加大宣傳力度，構筑婦女就業(yè)平臺。堅持正確的輿論導向，大力宣傳家政服務(wù)業(yè)在社會(huì )發(fā)展中的積極作用，樹(shù)立管理先進(jìn)、服務(wù)一流的巾幗家政服務(wù)公司，提高家政服務(wù)業(yè)的社會(huì )地位，引導家政服務(wù)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。鼓勵下崗女工、農村婦女自覺(jué)拋棄行業(yè)陳腐觀(guān)念，積極參與家政服務(wù)活動(dòng)，讓她們到家政服務(wù)行業(yè)尋找自己的位置，實(shí)現再就業(yè)。對社區下崗女工和農村剩余勞動(dòng)力進(jìn)行詳細調查摸底，掌握她們的務(wù)工需求，及時(shí)向家政服務(wù)公司反饋，健全全區家政行業(yè)人員人才信息庫。通過(guò)電臺廣播、電視廣告、報紙宣傳等形式，對家政服務(wù)市場(chǎng)的供需信息進(jìn)行及時(shí)宣傳，使雇主和求職者都能及時(shí)掌握有效信息，實(shí)行雙向選擇。同時(shí)要充分利用高新區高知人群集聚的優(yōu)勢，多挖掘市場(chǎng)潛力，為高新區引進(jìn)人才、留住人才當好后盾。

　　4.政府部門(mén)加大對行業(yè)管理和扶持力度。當前，家政服務(wù)業(yè)正處于一個(gè)逐步積累逐步向前發(fā)展階段，政府的重視和扶持對于現階段的家政行業(yè)是必不可少的。在管理上，政府應加強家政服務(wù)行業(yè)監管力度，對家政服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行規范管理，規范家政公司之間的惡性?xún)r(jià)格競爭，對無(wú)照經(jīng)營(yíng)家政服務(wù)業(yè)的，要加大整治取締力度，更好地維護正規家政服務(wù)公司的合法權益。

　　物業(yè)管理調查報告 15

　　一、社會(huì )力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現狀

　　(一)從規模上看。社會(huì )力量辦學(xué)從規模上看，規模較大的有民辦學(xué)校，規模較小的有各種社會(huì )力量辦的培訓。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門(mén)類(lèi)、多形式的辦學(xué)體系，既有高等層次學(xué)校，又有中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校，也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會(huì )團體辦的，也有公民個(gè)人辦的，還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續較為齊全，較為穩定。

　　(二)從形式上看。社會(huì )力量辦學(xué)從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：

　　1、為解決社會(huì )就業(yè)而開(kāi)辦的各類(lèi)崗前技能培訓班。主要培訓對象是下崗職工、待業(yè)青年、農村進(jìn)城的剩余勞動(dòng)力。這類(lèi)培訓班大部分取得許可證，辦班地點(diǎn)、時(shí)間、授課人員較為固定;

　　2、為職稱(chēng)評定或職務(wù)晉升開(kāi)辦的各類(lèi)考前輔導班。通常由各級別的行政機關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng )辦，培訓對象主要是準備參加職稱(chēng)考試、專(zhuān)業(yè)技術(shù)考試的各類(lèi)社會(huì )在職人員。這類(lèi)辦班多數是以組織名義聘請幾名社會(huì )專(zhuān)家學(xué)者臨時(shí)開(kāi)辦，具有一定的周期性;

　　3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長(cháng)培訓班和家教大軍。主要培訓對象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友，培訓形式多采取短期培訓和臨時(shí)輔導相結合，屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng )收，其流動(dòng)性和隱蔽性較強，不易控管。

　　(三)從管理上看。從政府對社會(huì )力量辦學(xué)的管理上看，有兩種情況：

　　1、舉辦實(shí)施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的.民辦學(xué)校，由縣級以上人府教育行政部門(mén)按照國家規定的權限審批;

　　2、舉辦實(shí)施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓、職業(yè)技能培訓的民辦學(xué)校，由縣級以上人民政府勞動(dòng)和社會(huì )保障行政部門(mén)按照國家規定的權限審批，并抄送同級教育行政部門(mén)備案。

　　現在，石家莊市橋西區在教育和勞動(dòng)部門(mén)登記注冊的社會(huì )力量辦學(xué)的有41家(主要是外語(yǔ)、藝術(shù)、電腦、醫療美容、駕駛、人力資源等培訓學(xué)校)，另有還有一些未在主管部門(mén)登記注冊的單位、個(gè)人和利用假期為學(xué)生補課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對規模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對規模較小，且沒(méi)建賬能力的，實(shí)行的是定額征收。有的臨時(shí)性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記，但由于辦班時(shí)間和場(chǎng)所不固定，稅務(wù)機關(guān)很難進(jìn)行有效的征管,對不辦理任何手續的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關(guān)稅收8萬(wàn)多元。由此可見(jiàn)，對社會(huì )力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強。

　　二、社會(huì )力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因

　　(一)、辦學(xué)者納稅意識不強。有的對有關(guān)稅收政策不了解，片面地認為，只要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準就是合法了，辦學(xué)不應該納稅;有的受利益驅使，只為賺錢(qián)，不但不積極主動(dòng)地納稅，反而有意逃避納稅。

　　(二)、辦學(xué)形式五花八門(mén)，難以進(jìn)行有效的稅收控管。目前，社會(huì )力量辦學(xué)按功能分，主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓型;按時(shí)間分，分為長(cháng)、中、短期和臨時(shí)性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué)，又有單獨辦學(xué)，授課人員既有專(zhuān)職授課教師，又有大中專(zhuān)學(xué)生。除了規模較大的民辦學(xué)校外，還有以家庭住宅為固定場(chǎng)所的長(cháng)期授藝班，也有高考前開(kāi)設的臨時(shí)補習班。這些補習班的特點(diǎn)是可應時(shí)開(kāi)辦，也可隨時(shí)停辦，具有較強的隨意性，場(chǎng)所也不固定，且收入多以現金形式，稅務(wù)部門(mén)很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂(lè )學(xué)校，在出售樂(lè )器的同時(shí)，進(jìn)行培訓和教學(xué)，業(yè)主在申報納稅時(shí)只申報繳納商品銷(xiāo)售收入應繳納的稅款，對培訓教學(xué)收入卻故意隱瞞。

　　(三)、部門(mén)協(xié)作不夠密切。有的主管部門(mén)未能對社會(huì )力量辦學(xué)者進(jìn)行有效的管理和監督，比如，在資格審查和年檢方面，沒(méi)把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項主要內容，只是以收(費)代管(理)。還有的主管部門(mén)只從部門(mén)利益考慮，擔心社會(huì )力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費。因而，對稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)檢查和調查不能很好地配合和支持，不能及時(shí)、準確、全面地提供相關(guān)資料。

　　(四)、參加學(xué)習、培訓的人員配合意識差。由于參與學(xué)習培訓的人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務(wù)機關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費大都是由自己支付，不報銷(xiāo)，加上索要發(fā)票的意識不強，因而，有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票，給辦學(xué)者造成了偷稅之機，稅務(wù)機關(guān)未能對此實(shí)現以票管稅。另一方面，稅務(wù)機關(guān)在向學(xué)員進(jìn)行調查時(shí)，有的學(xué)員怕給自己帶來(lái)麻煩，影響與辦學(xué)者的關(guān)系，故不愿提供真實(shí)的有關(guān)情況。

　　三、加強社會(huì )力量辦學(xué)稅收征管的措施

　　(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對性地對辦學(xué)者、學(xué)員，以及有關(guān)部門(mén)搞好專(zhuān)項宣傳,提高辦學(xué)者的納稅意識，提高學(xué)員的索票意識，提高有關(guān)部門(mén)的協(xié)稅意識。

　　(二)、摸清底數，搞好重點(diǎn)人群監控。稅務(wù)部門(mén)與學(xué)校加強溝通和聯(lián)系，摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門(mén)科目教師等相關(guān)情況，并建立檔案，對重點(diǎn)納稅人實(shí)行重點(diǎn)追蹤管理，進(jìn)行有效監控。

　　(三)、加強部門(mén)協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度，各有關(guān)部門(mén)應當定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)，使地稅機關(guān)能夠及時(shí)全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責任狀。形成齊抓共管的良好氛圍�？捎烧�府出面與教育、勞動(dòng)部門(mén)簽訂協(xié)稅責任狀，進(jìn)一步增強這些部門(mén)做好協(xié)稅工作的責任感和緊迫感;三是強化管理和監督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內容，對不能依法納稅的，不予進(jìn)行資格認定和年檢。通過(guò)實(shí)行這一機制，促使辦學(xué)者依法納稅。

　　(四)、推進(jìn)家教公司化。針對家教隨意性大、收入難以掌握的特點(diǎn)，可實(shí)行家教公司化，將家教人員納入統一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費交入公司，相關(guān)稅收由公司統一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進(jìn)家教行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(五)、推行xx，實(shí)行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎發(fā)票的做法，調動(dòng)交費者索要發(fā)票的積極性。

　　(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法�？杀日諏︼嬍�、娛樂(lè )、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強化征管，加大征收力度。

　　(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對各類(lèi)非基礎教育學(xué)校和～開(kāi)展稅收專(zhuān)項檢查。對有涉稅問(wèn)題的要依法處理，對影響大的可進(jìn)行公開(kāi)處理和曝光。

　　(八)、建立和完善舉報制度。完善舉報設施，公開(kāi)舉報電話(huà)號碼，認真落實(shí)舉報獎勵制度，進(jìn)一步激發(fā)和調動(dòng)群眾舉報的積極性。

　　物業(yè)管理調查報告 16

　　管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　�。ǘ�）收費標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度，業(yè)主不滿(mǎn)意。

　�。ㄈ�）基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群。

　�。ㄋ模�業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的`方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。

　�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�適應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。

　�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居會(huì )，由各居會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。

　�。ǘ�）嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　�。ㄈ�）加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。

　�。ㄋ模�強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　�。ㄎ澹�強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主會(huì )成立、業(yè)主員會(huì )的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主會(huì )、業(yè)主員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。

　�。�六）加推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。

　　物業(yè)管理調查報告 17

　　我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展狀況進(jìn)行調查和對比。我們主要查閱了專(zhuān)業(yè)機構發(fā)布的行業(yè)研究報告，以及各上市物業(yè)公司的招股說(shuō)明書(shū)和年度財務(wù)報告。同時(shí)，與XX物業(yè)一起對部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)調研�，F將調查情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現狀

　�。ㄒ唬┕芾硪幠�。

　　20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強企業(yè)（下稱(chēng)“500強”）營(yíng)業(yè)收入[1]達到3,407.48億元，同比增長(cháng)20.33%，占行業(yè)總營(yíng)收的32.41%。其中，基礎物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強企業(yè)管理項目82,574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長(cháng)12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。

　　20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入[2]達到1103.xx億元，在管物業(yè)項目數量20,591個(gè)，在管物業(yè)項目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長(cháng)1.54%。其中，本市物業(yè)項目的數量7,361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。

　�。ǘ�）行業(yè)發(fā)展趨勢。

　　1、物業(yè)管理行業(yè)處于規模為導向，面積為王的發(fā)展階段，呈現強者愈強、弱者愈弱的現象。小型物業(yè)公司面臨愈來(lái)愈嚴峻的市場(chǎng)考驗，需要在管理模式上多學(xué)習、多借鑒，推陳出新，才能在市場(chǎng)中求生存、謀發(fā)展。

　�。�1）中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)（下稱(chēng)“百強”）在20xx-20xx年間的市場(chǎng)占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現逐年提升的趨勢，反映出市場(chǎng)集中度在持續提升。百強企業(yè)規模擴張的主要方式有：

　　第一，收并購是最直接、有效的擴張方式。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏(yíng)得了資本市場(chǎng)的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購及戰略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內發(fā)生70余起并購事件。

　　第二，依托關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩健擴張規模。20xx年，百強企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來(lái)自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。百強企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨立開(kāi)發(fā)項目、合作開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理權。

　　第三，市場(chǎng)化拓擴充第三方物業(yè)項目。百強企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專(zhuān)業(yè)化團隊，積極參與市場(chǎng)競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場(chǎng)外拓項目中標率高達71%;永升生活服務(wù)近年來(lái)市場(chǎng)化項目中標率也保持在40%左右。

　　第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著(zhù)后勤服務(wù)社會(huì )化改革進(jìn)一步深化,以及在政府鼓勵社會(huì )資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導下，百強企業(yè)積極承接政府機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場(chǎng)館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規模擴張。

　�。�2）由于健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現有項目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素�；ㄆ旒瘓F調查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費，而一線(xiàn)城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。小型物業(yè)公司面臨嚴峻的市場(chǎng)考驗。（本段資料來(lái)源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）

　　2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　增值服務(wù)主要包括面向社區生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運營(yíng)、房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車(chē)服務(wù)、社區金融及養老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)及顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)等。

　　由于住戶(hù)需求的不斷演變以及成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費群體關(guān)系密切的獨特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。

　　20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入達746.94億元，比上年同期增長(cháng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的xx.92%，較上年增長(cháng)1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續增加。

　　由于業(yè)主增值服務(wù)并沒(méi)有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規模的擴張。增值服務(wù)估計會(huì )在規模發(fā)展結束后迎來(lái)高速增長(cháng)。

　　3、重視數字化智能化建設，為企業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入的提升開(kāi)辟新途徑，并實(shí)現企業(yè)降本增效的目的。

　　20xx年，有30余家百強企業(yè)智能化建設費用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)智能化建設費用投入在100-500萬(wàn)元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統和社區平臺建設，擬將約10%-20%的資金用于建設社區生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰略投資）。數字化智能化的運用主要體現在以下方面：

　�。�1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區平臺及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是APP的應用）。一方面為業(yè)主提供基礎物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過(guò)自營(yíng)、供應商合作、戰略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類(lèi)，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。

　�。�2）運用數字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)�；�于物業(yè)管理工作中很多屬于重復性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應用可以實(shí)現流程自動(dòng)化和精簡(jiǎn)化，在提高透明度、明確責任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監控能力及運營(yíng)效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營(yíng)的可持續性，進(jìn)行針對性提升。

　　二、經(jīng)營(yíng)績(jì)效分析及建議

　�。ㄒ唬┟�利率情況。

　　20xx年，500強企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。

　　20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數據，收入調增 XS、LA的空置管理費收入247.54萬(wàn)元，調減空間運營(yíng)收入按五五分成后的收入281.85萬(wàn)元；成本不含稅費支出、財務(wù)費用和管理費傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬(wàn)元。）

　�。ǘ�）營(yíng)業(yè)收入情況。

　　XX物業(yè)20xx年收入4,452.40萬(wàn)元，較上年增長(cháng)3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬(wàn)元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬(wàn)元，占總收入的16.45%；停車(chē)場(chǎng)收入1,006.78萬(wàn)元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營(yíng)業(yè)收入對比情況如下表：

　　1、物業(yè)服務(wù)收入分析。

　�。�1）物業(yè)費收繳率：ch管理處的物業(yè)費收繳率偏低。

　　20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.38%；百強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。

　　XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強和百強企業(yè)住宅物業(yè)費的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。

　　XX物業(yè)各管理處物業(yè)費收繳率及物業(yè)費平均水平對比如下表：

　�。�2）物業(yè)費單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費單價(jià)偏低。

　　20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百強企業(yè)物業(yè)費平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據中信證券《數據倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區4,496個(gè)，物業(yè)費平均數為2.9元/（平方米·月），中位數為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的`小區中，物業(yè)費在2元以下小區占比20.1%，物業(yè)費在2.5元以上的小區占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區居多，占20xx年至20xx年入住的小區30%。詳細情況見(jiàn)下表：

　　20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區物業(yè)費單價(jià)中位數2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現場(chǎng)管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度，進(jìn)而提高物業(yè)費收繳率，提高物業(yè)費單價(jià)。如CH管理處物業(yè)費單價(jià)能達到深圳物業(yè)費中位數水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費收入增加224萬(wàn)元。

　　2、增值服務(wù)收入

　　20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為xx.92%，百強企業(yè)的同口徑數據為23.97%。

　　從增值服務(wù)的具體細項來(lái)看，20xx年，百強企業(yè)更加注重對業(yè)主的線(xiàn)下服務(wù),重點(diǎn)發(fā)力居家類(lèi)增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長(cháng)，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。

　　20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為39.06%，比百強企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)中，空間運營(yíng)收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場(chǎng)服務(wù)和集團商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強企業(yè)相比，XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型比較單一。在百強企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項目，但XX物業(yè)尚未開(kāi)展以上服務(wù)項目。

　　針對以上問(wèn)題，管理建議如下：

　　第一，XX物業(yè)應嘗試開(kāi)展更多類(lèi)型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費收繳率良好，停車(chē)場(chǎng)飽和運營(yíng)，要再提高管理費收入和停車(chē)場(chǎng)收入存在一定的難度。XX物業(yè)可以嘗試開(kāi)展房屋經(jīng)紀、家政和家居服務(wù)，因為這些業(yè)務(wù)可以在線(xiàn)下開(kāi)展，沒(méi)有規模效應，符合XX物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長(cháng)點(diǎn)。

　　第二，金XX集團可嘗試與XX物業(yè)合作工程設計咨詢(xún)服務(wù)。一方面可以使設計的房屋更具有實(shí)用性，節約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團土地增值稅等稅費的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團綜合稅費開(kāi)支。

　�。ㄈ�）營(yíng)業(yè)成本情況。

　　1、人工成本。

　�。�1）人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率：比率略微偏高。

　　20xx年，500強企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為44.86%，百強企業(yè)的比率為44.90%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項目對秩序維護實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調整（即，清潔衛生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實(shí)行外包），則百強企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為42.69%。

　　20xx年，XX物業(yè)實(shí)際支出人工成本2,203.43萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的47.46%。比百強企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準計算（CH管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含LA、 XS的空置管理費，下同），XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為1,981.90萬(wàn)元，實(shí)際超支金額2xx.53萬(wàn)元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見(jiàn)下表：

　　注：1、營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費漲價(jià)后可多收取的管理費收入224.45萬(wàn)元，減空間運營(yíng)收入按五五分成后調整的收入281.85萬(wàn)元。

　　2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經(jīng)費、勞動(dòng)保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節的業(yè)務(wù)招待費用68.25萬(wàn)元，不含本部人工成本，包含已實(shí)際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權責發(fā)生制）45.51萬(wàn)元。

　�。�2）人均在管面積：嚴重低于百強和500強企業(yè)。

　　20xx年， 500強企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。

　�。�3）薪資水平：XX物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結構有待改善。

　　根據本次走訪(fǎng)的部分先進(jìn)物業(yè)公司的結果（詳見(jiàn)附件），XX物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于XHZS物業(yè)的61,552元，與RC物業(yè)的66,200基本持平，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元；XX物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于XHZS物業(yè)的52,720元和RC物業(yè)的66200元，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元。XX物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。

　　目前，XX物業(yè)無(wú)工齡工資，維修崗的月度績(jì)效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績(jì)效的差異未明顯體現員工的工作能力差異，不利于員工穩定和留住工作能力強的員工，薪酬結構有待改善。

　�。�4）管理建議。

　　第一，建議XX物業(yè)嘗試改變管理模式，適當運用數字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡(jiǎn)人員，節約人工成本的目的。

　　第二，建議XX物業(yè)進(jìn)行行業(yè)內各崗位的工資的水平調查，調整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。

　　第三，建議XX物業(yè)調整薪資結構，保證員工的穩定性，并能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績(jì)效的差距。

　　2、清潔衛生費。

　�。�1）相關(guān)費用占營(yíng)業(yè)收入的比率：清潔衛生費超支嚴重。

　　百強企業(yè)清潔衛生費占營(yíng)業(yè)收入的比率為5.68%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對清潔衛生全部實(shí)行外包，則費用占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。

　　20xx年，XX物業(yè)清潔衛生項目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費用支出728.68萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為15.70%，比百強企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為435.93萬(wàn)元，實(shí)際超支金額292.74萬(wàn)元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬(wàn)元、76.79萬(wàn)元和79.32萬(wàn)元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見(jiàn)下表：

　�。�2）行業(yè)調查情況。

　　根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標準，普通住宅按建筑面積每一萬(wàn)平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人月。如按此標準計算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬(wàn)元（不含稅），人數超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。

　�。�3）管理建議。

　　第一，XX物業(yè)應根據行業(yè)標準和項目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項目的清潔人員編制，達到節約開(kāi)支的目的。

　　第二，對于不同檔次的項目，應建立不同的清潔服務(wù)標準和檢查標準。我們發(fā)現，XS管理處清潔費人均單價(jià)為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復，是因為配合XS管理處后期售樓，項目需要達到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現，約定的服務(wù)標準和檢查標準與XX物業(yè)其他項目相同。建議XX物業(yè)根據不同項目的檔次，建立相應的服務(wù)標準和檢查標準。

　　第三，建議調查清潔衛生費用長(cháng)期超標準的原因，并引以為戒，避免以后再次出現類(lèi)似的情況。

　　3、綠化費。

　�。�1）相關(guān)費用占營(yíng)業(yè)收入的比率：比例基本正常。

　　百強企業(yè)綠化費占營(yíng)業(yè)收入的比率為1.57%。且百強企業(yè)中，有43.49%的項目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對綠化全部實(shí)行外包，則費用占營(yíng)業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。

　　20xx年，XX物業(yè)綠化項目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費用支出184.17萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為3.97%，比百強企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為167.13萬(wàn)元，實(shí)際超支金額17.04萬(wàn)元，超支比例10.20%。該項費用開(kāi)支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬(wàn)元，超支比例為103.95%。具體情況見(jiàn)下表：

　�。�2）行業(yè)調查情況。

　　根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數36人，少7人，年支出少30.91萬(wàn)元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計算），人數超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數已減少到32人，因此，目前該項費用開(kāi)支總體基本正常。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)應核實(shí)XS管理處綠化費用是否合理。

　　三、其他經(jīng)營(yíng)管理建議

　�。ㄒ唬┢焚|(zhì)服務(wù)管理。

　　XX物業(yè)應將工作重點(diǎn)逐步轉移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預算能實(shí)現盈虧平衡，實(shí)現財務(wù)上的獨立生存，XX物業(yè)應將工作重點(diǎn)轉移到品質(zhì)建設上。具體措施有：

　　1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標準化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規范。

　　2、重視信息化建設，盡量用科技化手段實(shí)現品質(zhì)標準化的管理。XX物業(yè)應繼續完善目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的內部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統中，保證標準化流程的執行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應速度，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　3、在績(jì)效考核中，降低財務(wù)指標的分值占比，增加滿(mǎn)意度調查結果的分值占比。目前考核中，財務(wù)指標占比70%，不考核滿(mǎn)意度調查結果。建議將財務(wù)指標占比調低到50%以下，滿(mǎn)意度調查結果占比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進(jìn)行滿(mǎn)意度調查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì )、政府部門(mén)等的調查結果作為考核依據。

　　4、集團相關(guān)部門(mén)應定期、獨立對物業(yè)公司標準化流程的執行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結果反映在績(jì)效考核中。

　�。ǘ�）績(jì)效考核管理。

　　1、建議XX物業(yè)對考核指標進(jìn)行層層分解，最終將考核指標明確、具體得分配到基層員工。

　　目前，集團將考核指標下達給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會(huì )將指標分解給各管理處。但是，考核指標并未分解給本部的職能部門(mén)，也未分解給各項目的基層員工。職能部門(mén)只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達成考核目標；各項目負責人也不清楚如何帶領(lǐng)團隊共同努力完成考核目標。具體建議如下：

　�。�1）建議XX物業(yè)將考核指標先分解給各職能部門(mén)，由各職能部門(mén)再分解到項目，職能部門(mén)是該項指標的負責人。如財務(wù)指標分解給財務(wù)部門(mén)，滿(mǎn)意度調查指標分解給品質(zhì)管理部門(mén)，離職率等指標分解給行政部門(mén)。各部門(mén)對相應指標的總體完成情況負責。

　�。�2）建議各項目將指標繼續分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個(gè)管理員，將加班費用分解給安管等部門(mén)，滿(mǎn)意度調查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門(mén)負責人。保證基層員工對自己的指標任務(wù)清楚明確。

　　2、調整績(jì)效考核指標。

　　根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標考核的方法對物業(yè)公司進(jìn)行績(jì)效考核�？�(jì)效考核指標均包含財務(wù)指標（30%-40%）、滿(mǎn)意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務(wù)指標一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項關(guān)鍵指標。XX物業(yè)的財務(wù)指標考核，具體到每一項收入（管理費收入、停車(chē)場(chǎng)收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設施維修、其他費用等）。

　　由于XX物業(yè)按明細項目制定年度預算，且審批流程規定，超預算的費用項目須經(jīng)集團審批，建議改變財務(wù)指標考核方式，僅考核關(guān)鍵財務(wù)指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細項。

　　物業(yè)管理調查報告 18

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　�。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本情況。據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設

　　施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　�。ǘ�）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立情況。目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作情況。從走訪(fǎng)、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)意；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)乐貙α�，出現拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬﹫绦幸巹澆坏轿�。調查發(fā)現，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏癜凑找巹澮�求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有具體的要求和標準；二是專(zhuān)項維修資金難落實(shí)，公用部位維修難

　　等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

　�。ㄈ�）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)會(huì )不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費等辦法來(lái)激化矛盾。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。調查發(fā)現，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見(jiàn)：

　�。ㄒ唬﹪栏駡绦幸巹�，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的`精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推進(jìn)已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　�。ǘ�）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配

　　套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)矛盾糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，及時(shí)予以解決和調處。

　�。ㄈ�）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　�。ㄋ模�強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。

　　物業(yè)管理調查報告 19

　　為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現狀

　　近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1、健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

　　2、強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

　　3、提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4、加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰—5‰配建，最低不得少于50O；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于100O。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

　　二、主要問(wèn)題

　　雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車(chē)輛停放無(wú)序。

　　由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位（庫）已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

　　2、違法建設不止。

　　部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)�搭棚、破墻開(kāi)店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān)；有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業(yè)費用難收。

　　目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4、各類(lèi)亂象頻發(fā)。

　　小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件；荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止；消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

　　6。公共服務(wù)缺失。

　　敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：

　　1。對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2。物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的`加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3。部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

　　4。物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1、強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

　　2、明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣（市）政府（管委會(huì )），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

　　3、分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4、創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5、倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

　　6、突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位（線(xiàn)）劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)管理調查報告 20

　　近日我局組織專(zhuān)人，先后深入22個(gè)居民住宅小區采取座談?dòng)懻�、發(fā)放調查問(wèn)卷等方式，開(kāi)展了物業(yè)管理工作專(zhuān)題調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理現狀

　　我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成了類(lèi)型多樣、層次廣泛的服務(wù)形式。目前主要有四種管理類(lèi)型：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理型;二是開(kāi)發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過(guò)去類(lèi)似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實(shí)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理屬無(wú)人管理型。

　　目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進(jìn)物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個(gè)，建筑面積158萬(wàn)平方米，共住居民16400多戶(hù)，近4萬(wàn)人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區成立業(yè)主委員會(huì )14個(gè)，占全部小區的19%。

　　近年來(lái)，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業(yè)主的物業(yè)消費意識，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營(yíng)造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學(xué)習物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。三是積極開(kāi)展老舊小區改造、社區化物業(yè)管理、片區化大物業(yè)等創(chuàng )新工作。今年我局又積極招商引資，擬實(shí)施物業(yè)管理與安保運營(yíng)一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區，進(jìn)行統一化的安保、安防等全方位專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　一是物業(yè)管理機構、人員缺位，監管作用無(wú)法發(fā)揮。目前，全縣內僅有4名專(zhuān)職工作人員負責物業(yè)管理的監管工作，人員嚴重缺乏，監管不到位造成事無(wú)人管、無(wú)人管事的現象非常嚴重，從而導致物業(yè)監管工作無(wú)法落實(shí)。如：物業(yè)前期招投標、從業(yè)人員定期崗位培訓、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、業(yè)主委員會(huì )成立與培訓、小區承接驗收等物業(yè)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展。

　　二是在項目的規劃設計、開(kāi)工、竣工驗收等環(huán)節上，沒(méi)有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業(yè)用房、活動(dòng)室、自行車(chē)棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無(wú)法落實(shí)。

　　三是部門(mén)之間沒(méi)有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理，相關(guān)政府職能部門(mén)也很少監管過(guò)問(wèn)。

　　四是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會(huì )尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個(gè)業(yè)主委員會(huì )中，有2個(gè)業(yè)主大會(huì )不能順利召開(kāi)，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。

　　五是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩定因素開(kāi)始凸顯。近年建設的部分小區，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無(wú)停車(chē)場(chǎng)、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)所、安全無(wú)保障等問(wèn)題，給業(yè)主生活帶來(lái)不便。由此，業(yè)主希望所有問(wèn)題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問(wèn)題超出了物業(yè)公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司無(wú)力協(xié)調，使得原本簡(jiǎn)單的個(gè)體性問(wèn)題發(fā)展成為大的群眾性問(wèn)題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費而降低了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的原因多數與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商在建設過(guò)程中不講誠信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴重問(wèn)題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時(shí)關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無(wú)法兌現，有的`在管道維修時(shí)甚至找不到設計圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問(wèn)題業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處得不到及時(shí)解決，只能同物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。

　　六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規范，服務(wù)不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區中，大部分沒(méi)有通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，多數小區或是由原開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來(lái)的直接后果就是物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有活力，管理水平很難令業(yè)主滿(mǎn)意。

　　三、下一步工作建議

　　(一) 加強領(lǐng)導，健全組織機構，逐步完善物業(yè)管理工作。針對全縣物業(yè)管理的復雜性，健全以物業(yè)主管部門(mén)、巴鎮社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )為主的三級物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現的問(wèn)題，建立主管部門(mén)行業(yè)指導，社區居委會(huì )具體負責，各部門(mén)協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。

　　(二)要進(jìn)一步規范物業(yè)管理招投標行為。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設單位，必須通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個(gè)或者住宅規模小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設單位“自建自管”的狀況。

　　(三)嚴格把好驗收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，需讓物業(yè)公司參與驗收，以增強專(zhuān)業(yè)間鑒定。相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗收時(shí)也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問(wèn)題。

　　(四)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管，一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平;二是強化日常管理，政府職能部門(mén)與社區居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業(yè)企業(yè)考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　(五)加大老舊住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個(gè)，面積9.3萬(wàn)平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象，缺乏基本的物業(yè)管理條件等問(wèn)題。一是全面清理所涉及的老舊小區，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問(wèn)題。二是制定并逐步出臺相關(guān)改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區，采用政府補助一點(diǎn)，供水、供電、供氣企業(yè)承擔一點(diǎn)，業(yè)主個(gè)人籌一點(diǎn)的方式，實(shí)現供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的分戶(hù)計量、分戶(hù)控制，為小區引入物業(yè)公司管理創(chuàng )造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，完善物業(yè)管理，實(shí)現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿(mǎn)足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后，可以采取社區居委會(huì )代管、業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)等模式，實(shí)現物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區的物業(yè)管理長(cháng)效機制。

　　(六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng )造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，是和諧社會(huì )建設的重要組成部分。政府及各職能部門(mén)要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理活動(dòng)中各自的權利和應承擔的義務(wù)有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。

　　物業(yè)管理調查報告 21

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239.1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20XX年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1.2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得xx市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。

　　2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20XX年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬(wàn)平方米，住宅套數有0.85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20XX年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372.79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )現狀

　　截止20XX年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90.5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61.9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62.5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：

　�。�1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；

　�。�2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；

　�。�3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20XX年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。

　　2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：

　�、俦M管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。

　�、谟捎谇捌谖飿I(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。

　�、坶_(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：

　�、傥窗惭b一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；

　�、阡N(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；

　�、凵米詫⑿�區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；

　�、苌米愿淖児�共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的`物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市20xx年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多

　　數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。

　　1、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　　2、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。

　�。�、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

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