物業(yè)調查報告（精選18篇）

　　希望知曉一個(gè)情況、一個(gè)事件時(shí)，我們有必要弄明白問(wèn)題情況，并根據掌握到的材料，形成調查報告。一起來(lái)參考調查報告是怎么寫(xiě)的吧，下面是小編為大家收集的物業(yè)調查報告，希望能夠幫助到大家。

　　物業(yè)調查報告 1

　　摘要：本文通過(guò)對物業(yè)管理糾紛的成因進(jìn)行分析，進(jìn)而從企業(yè)角度提出解決此類(lèi)糾紛的有針對性的對策建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費；糾紛

　　物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開(kāi)展維護、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務(wù)收費關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，是現今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問(wèn)題。

　　贏(yíng)利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本條件。而物業(yè)管理是一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，企業(yè)是否能夠正常運作，通過(guò)為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，很大程度上依賴(lài)于向業(yè)主收取的物業(yè)管理費。但目前，不少物業(yè)管理公司卻因收費難而處于虧損狀態(tài)，并直接影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理過(guò)程中存在的糾紛問(wèn)題

　　一、認清糾紛本質(zhì)，找出根源

　　據調查顯示，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費不符，社區共有財產(chǎn)權屬、收益等問(wèn)題不明晰，是物業(yè)糾紛的三大類(lèi)型。在物業(yè)管理糾紛中，有約80%是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的，也就是說(shuō)多數情況下是物業(yè)管理公司在替開(kāi)發(fā)商承擔責任。另?yè)�網(wǎng)絡(luò )在線(xiàn)調查顯示，56.63%業(yè)主遇到物業(yè)糾紛時(shí)都是采取“拒交物業(yè)費”，物業(yè)糾紛案中因欠費而上訴法庭的竟高達九成。導致物業(yè)糾紛案迅速增長(cháng)的有以下主要原因：其一，與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規不完善，是物業(yè)管理糾紛不斷增長(cháng)的根本原因；其二，物業(yè)管理市場(chǎng)欠規范，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源；其三，部分物業(yè)管理公司角色錯位，服務(wù)不到位，存在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格不符，是物業(yè)糾紛的核心所在；其四，業(yè)主的消費觀(guān)念、消費意識還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)，部分消費行為不規范、不文明。

　　二、事前積極防范，消滅導火引線(xiàn)

　　筆者認為物業(yè)管理公司在消除物業(yè)糾紛方面，需要側重做好四個(gè)方面的工作：

　　1.提議加強物業(yè)立法。加強物業(yè)管理法規、規章建設是當務(wù)之急。目前物業(yè)管理方面的規定過(guò)于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問(wèn)題無(wú)法求得法律上的依據，如業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和地位問(wèn)題、地下車(chē)庫、地下室等共用設施和共用部位的權屬問(wèn)題、電梯費的分擔問(wèn)題等，由此也必然帶來(lái)執法環(huán)節上的不統一，應提議相關(guān)部門(mén)盡快完善。

　　2.提高業(yè)主履約意識。業(yè)主和物業(yè)管理公司往往通過(guò)簽訂一份具體明確、內容詳盡的物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)規范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，尤其缺乏合同法知識，在訂立各種服務(wù)合同時(shí)，合同應屬哪一類(lèi)都沒(méi)有分清楚，以致在合同履行時(shí)發(fā)生糾紛；有的糾紛當事人法制觀(guān)念淡薄，簽訂了《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，釀成糾紛；有的糾紛當事人有意或無(wú)意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系轉到物業(yè)管理企業(yè)而引發(fā)糾紛。例如，業(yè)主購買(mǎi)房屋后出現了房屋質(zhì)量問(wèn)題，應向售房單位追究責任，但一些業(yè)主卻找物業(yè)管理公司，要求其承擔責任，這樣就混淆了合同關(guān)系主體，自然要發(fā)生糾紛。因此，我們應當想方設法地通過(guò)宣傳、普及法律知識提高業(yè)主的履約意識及能力。尤其對于那些對物業(yè)管理內容確實(shí)不了解的住戶(hù)，物業(yè)管理公司更應詳盡解釋條款內容，使住戶(hù)在明確條款內容的情況下簽訂合同，可以有效防范和減少矛盾糾紛的發(fā)生。

　　3.規范企業(yè)自身行為�，F實(shí)工作中，物業(yè)管理企業(yè)在遇到服務(wù)糾紛時(shí)，總是強調外部的原因多，強調自身的原因少。物業(yè)管理公司中的管理制度、員工素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等，也是造成物業(yè)管理糾紛的重要影響因素。因此，物業(yè)管理公司應努力加強自身建設，具備應有的物業(yè)管理資質(zhì)；規范企業(yè)自身行為，重點(diǎn)啟動(dòng)物業(yè)管理培訓工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；進(jìn)行職業(yè)道德培訓，提高物業(yè)管理人員的從業(yè)素質(zhì)，通過(guò)信息交流、培訓、宣傳等工作提高行業(yè)的整體素質(zhì)，推進(jìn)管理運作規范化，為業(yè)主提供品質(zhì)到位的管理服務(wù)，否則企業(yè)很難在競爭激烈的市場(chǎng)中生存下去。

　　4.引導業(yè)主合理預防、解決糾紛的意識。

　　一是做好“約在前”，加強業(yè)主對《業(yè)主公約》等公共條款的理解和遵守等問(wèn)題。很多人在購房時(shí)，往往將關(guān)注點(diǎn)放在了購房合同上，卻忽略了對《業(yè)主公約》的了解，以致對“物業(yè)管理有哪些內容”、“小區停車(chē)位的收費標準”等問(wèn)題的理解比較模糊，待到發(fā)生糾紛時(shí)才認識到購房時(shí)對相關(guān)物業(yè)管理內容的不關(guān)注，但為時(shí)已晚，只能通過(guò)“拒交物業(yè)費”的抗爭手段來(lái)維權。

　　二是做到“和為貴”。常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來(lái)有四種:自決與協(xié)商、調解、仲裁和訴訟。在有法可依之后，越來(lái)越多的業(yè)主在解決糾紛時(shí)，從傳統的行政救濟軌道轉向了求助法律。但是業(yè)主實(shí)現這些權利時(shí)卻總面臨著(zhù)個(gè)體難起訴、維權成本大等難題，形成了業(yè)主訴訟“立案難”、“審理難”、“判案難”的三難局面�？紤]到訴訟的時(shí)間、精力成本太高，物業(yè)管理公司可以引導業(yè)主盡量不選擇上訴這個(gè)途徑。例如曾經(jīng)有一個(gè)別墅區，由于業(yè)主對車(chē)位擠占現象不滿(mǎn)，與物業(yè)管理公司武力相爭，在小區內外懸掛討伐開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司的橫幅，甚至還砸了開(kāi)發(fā)商的售樓處。開(kāi)發(fā)商對此很無(wú)奈，為賣(mài)房而將房?jì)r(jià)打了八折。為此，每戶(hù)業(yè)主因房?jì)r(jià)不增反降造成的直接損失至少達20萬(wàn)元�？梢�(jiàn)，業(yè)主維權時(shí)，可以引導其用建設性的方式，而不用破壞性的對抗形式。如果不改變維權方式，受損害的還是業(yè)主自己的權益。同樣，在物業(yè)管理發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司也應避免過(guò)激行為，尤其應當明確的是物業(yè)管理公司無(wú)權進(jìn)入住戶(hù)房?jì)葟娦懈畛�防盜網(wǎng)、拆除隔墻及拆卸鋁合金門(mén)窗等行為，這些只會(huì )更加速矛盾糾紛的激化。因此，解決矛盾糾紛還是要“和為貴”。

　　三是依法維權。不論是何方違約，在協(xié)商不成的情況下，通過(guò)人民法院訴訟或向有關(guān)城市管理部門(mén)申請解決雙方糾紛將是最佳途徑。北京青春無(wú)限糾紛案的一審勝訴，告訴我們在適當的時(shí)機選擇“依法維權”是徹底解決物業(yè)糾紛（尤其是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的糾紛）的快捷渠道。據負責該案訴訟的楊安進(jìn)律師介紹，青春無(wú)限小區是北京房開(kāi)置業(yè)股份有限公司20xx年開(kāi)發(fā)的一個(gè)危改項目，業(yè)主入住一年多，開(kāi)發(fā)商仍拒不辦理房屋產(chǎn)權證、不鋪設天然氣管道，無(wú)法開(kāi)通天然氣，為此業(yè)主們依靠法律提起訴訟，進(jìn)行維權。由于業(yè)主們團結一致，積極搜集證據，配合訴訟，訴訟過(guò)程極其順利，僅用了不到兩個(gè)月的'時(shí)間，青春無(wú)限小區的業(yè)主每戶(hù)平均獲得了開(kāi)發(fā)商的賠償違約金5萬(wàn)元。這也是一起典型的由于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的物業(yè)糾紛，但因采取了按法律程序辦事，順利快速地解決了糾紛�？傊�，無(wú)論是物業(yè)管理本身，還是法律審判執行活動(dòng)，都應當在合法的前提下，以人為本，維護和諧。

　　四是協(xié)助成立糾紛協(xié)調組織。物業(yè)管理公司應重視和發(fā)揮業(yè)主的自治自律精神。很多業(yè)主拖欠物業(yè)費與小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )有關(guān)，因為缺少一個(gè)代表來(lái)與另一方來(lái)商議。根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定，凡社區入住過(guò)半的就要成立業(yè)委會(huì )；凡從第一個(gè)業(yè)主入住社區計起的兩年后，必須成立業(yè)委會(huì )。積極協(xié)助確立業(yè)主委員會(huì )的法人地位，有利于發(fā)揮業(yè)委會(huì )在協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾糾紛中的作用。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司財務(wù)公開(kāi)，但是單個(gè)業(yè)主沒(méi)有資格去物業(yè)管理公司清查帳目。只有業(yè)主委員會(huì )有資格去核實(shí)物業(yè)管理公司的財務(wù)。在此情況下，業(yè)主不積極、社區居委會(huì )不參與、街道不指導等因素還導致業(yè)主大會(huì )成立難，即使已經(jīng)成立的也因為在實(shí)踐中隨意性很大，業(yè)主自律機制不完善，很容易引發(fā)矛盾糾紛。此外值得一提的是，北京市首個(gè)社區物業(yè)糾紛調解委員會(huì )的成立也是解決物業(yè)管理糾紛問(wèn)題的另一條好思路。

　　一、成因分析

　　物業(yè)管理收費關(guān)系的矛盾是多方面因素引起的，如物業(yè)管理理論研究的落后，政府對物業(yè)管理行業(yè)的管理不當，缺乏完善的物業(yè)管理制度等等。其中，物業(yè)管理收費體制本身存在的問(wèn)題尤其關(guān)鍵。

　　1、物業(yè)管理繳費的主體不明確

　　隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)種類(lèi)的不斷推陳出新，接受服務(wù)的對象也由單一走向了多元，個(gè)性化特約服務(wù)已從公共性服務(wù)中游離，只提供給有特殊需求的業(yè)主，由此產(chǎn)生的費用當然應與公共性服務(wù)費用分離。但現有的規定沒(méi)有區分物業(yè)服務(wù)的種類(lèi)，繳費的義務(wù)由具有普遍意義上的“業(yè)主”承擔，只體現出“誰(shuí)享受，誰(shuí)付費”的原則，導致業(yè)主常常在使用繳費和收益管理上與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾。

　　2、物業(yè)管理收費的內容和性質(zhì)不明確

　　現階段物業(yè)管理公司的利潤主要來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費的收取，如果物業(yè)管理公司能夠科學(xué)地計算其支出并透明地運作，那么物業(yè)管理費將不難收取，但事實(shí)并非如此。另一方面，物業(yè)管理公司過(guò)多地承擔了社會(huì )公用部門(mén)的責任，一些本應由社會(huì )公用部門(mén)向業(yè)主直接收取的費用也責令由物業(yè)管理公司代為收取，使得物業(yè)管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客觀(guān)上容易造成業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦。

　　3、管理收費的標準模糊

　　由于現有的住房制度從福利型向市場(chǎng)型過(guò)渡，適應各種經(jīng)濟承受能力的商品房、經(jīng)濟適用房、福利房等同時(shí)并存，使得物業(yè)管理收費的標準變的十分復雜。目前國內的物業(yè)管理收費標準主要以住宅檔次來(lái)劃分，而住宅檔次本身就是很模糊的概念，各地政府對此的規定也是不盡相同的。由于制定物業(yè)管理收費價(jià)格的渠道不一樣，沒(méi)有統一的原則，一般業(yè)主很難全面了解，在具體實(shí)行時(shí)就容易發(fā)生矛盾。

　　4、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難于界定

　　我國物業(yè)管理條例只規定了物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。由于物業(yè)服務(wù)本身存在項目多、標準難以量化等特點(diǎn)，而且該行業(yè)處于發(fā)展階段，尚未形成比較合理的同一行業(yè)規范，給本來(lái)就對物業(yè)管理服務(wù)認識尚淺的業(yè)主帶來(lái)許多困惑。這些因素都容易引起業(yè)主對物業(yè)管理公司的誤解，造成矛盾。

　　5、對服務(wù)不滿(mǎn)，對受約束不滿(mǎn)

　　一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主說(shuō)到底是一種市場(chǎng)交易關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供（出售）約定的服務(wù)，業(yè)主向企業(yè)支付約定的費用（購買(mǎi)服務(wù)）。若物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不合格或業(yè)主認定不合格，業(yè)主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用（法律上可上升到履行合同抗辯權）。另外，作為產(chǎn)權人的業(yè)主，原本擁有對物業(yè)管理的決策權，但其在物業(yè)購買(mǎi)和使用過(guò)程中經(jīng)常感受到的只是接受管理與約束。對外來(lái)的這種管理約束不滿(mǎn)，也是業(yè)主拒交、欠費的重要原因之一。

　　6、其它一些原因

　　如對收費標準、項目、方式等不滿(mǎn)。由于信息不對稱(chēng)、業(yè)主自身理解的偏差和接受服務(wù)的偏好不同，加之確有物業(yè)管理企業(yè)為一己之利巧立名目亂收費的現象，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準、項目和收費方式（預收、代收等）不滿(mǎn)的情況較為普遍，也會(huì )因此拒交服務(wù)費。

　　鄰里關(guān)系等問(wèn)題引起。在不少業(yè)主的觀(guān)念里，物業(yè)管理企業(yè)是全包全管的管家，小區里諸事物業(yè)管理企業(yè)都應管好服務(wù)好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，鄰居放音樂(lè )、裝修發(fā)出噪聲等問(wèn)題不能及時(shí)解決，業(yè)主都可能歸于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不好、失職，以此拒交費用。

　　特權思想作怪。有極少數的業(yè)主不交費用，純粹是因為特權思想作崇，這類(lèi)人依仗對物業(yè)管理企業(yè)制約的特權，或與發(fā)展商的特殊關(guān)系，長(cháng)時(shí)間“吃霸王餐”，賴(lài)賬不交費用。

　　受人傳染、唆使。業(yè)主欠費的直接結果就是導致服務(wù)項目減少或品質(zhì)下降，這樣就很容易給規規矩矩交費的人找到口實(shí)，以樣學(xué)樣。也有部分小區，一些人會(huì )以種種理由唆使他人拒交物業(yè)服務(wù)費，以達到驅趕物業(yè)管理企業(yè)或其他目的。

　　此外還有多方面的宏觀(guān)和圍觀(guān)層面上的原因。

　　二、對策分析

　　物業(yè)管理糾紛多的根本原因在于人們對于物業(yè)管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權利義務(wù)關(guān)系規定不明確導致的。要改變這種現狀，必須建立一個(gè)完整而合理的物業(yè)管理收費體系。

　　1、深入了解欠費原因，加強與業(yè)主的協(xié)商溝通，依理依法說(shuō)服

　　正如前面所說(shuō)，業(yè)主欠費各有原因，企業(yè)應多走訪(fǎng)欠費業(yè)主，深入了解情況，針對性地多做說(shuō)服溝通工作。對那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用場(chǎng)、誤解物業(yè)管理企業(yè)要為建設環(huán)節負責的欠費業(yè)主，經(jīng)過(guò)解釋說(shuō)服大多數是能夠改變態(tài)度的。

　　2、借助業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì )的力量

　　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。按時(shí)依約交費是業(yè)主公約規定的每個(gè)業(yè)主的應盡義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應充分重視業(yè)主公約的作用，宣講業(yè)主公約的精神，積極協(xié)助業(yè)主組織督促業(yè)主履行業(yè)主公約，發(fā)揮業(yè)主公約的基礎制約作用。同時(shí)，可以誠心誠意并理直氣壯的要求業(yè)主委員會(huì )履行《物業(yè)管理條例》賦予其幫助企業(yè)追討欠費的義務(wù)。

　　3、爭取業(yè)主工作單位、居委會(huì )等外部因素的幫助

　　有時(shí)候直接出面交涉無(wú)效，另辟蹊徑效果可能截然不同。如求助于業(yè)主工作單位、居委會(huì )等外部力量的幫助，往往能使問(wèn)題迎刃而解。生活中就有物業(yè)管理企業(yè)借助于社區小學(xué)對學(xué)生的宣講追討欠費成功的例子。

　　4、服務(wù)項目、流程設計上力求能夠區分

　　如前所述，在一個(gè)物業(yè)區域，常規性的物業(yè)服務(wù)類(lèi)似于公共產(chǎn)品，而公共產(chǎn)品的一個(gè)突出特點(diǎn)就是容易搭便車(chē)消費，要剔除單個(gè)搭便車(chē)消費者的成本很高。所以物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內對無(wú)故欠費者以有效制約，就必須在服務(wù)項目、流程設計上力求能夠區分，這樣就便于像電信服務(wù)商等一樣，一旦遇有無(wú)故或惡意欠費者，馬上即可終止對其服務(wù)。

　　5、改進(jìn)服務(wù)、計費方式和收費辦法

　　即企業(yè)可以嘗試提供彈性服務(wù)項目，按項目收取服務(wù)費，公開(kāi)收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業(yè)主充分享受到對物業(yè)服務(wù)的控制權，從而增強交費的主動(dòng)性。另外企業(yè)在具體收費服務(wù)時(shí)應及時(shí)通知，在交費時(shí)間、收費方式等方面給業(yè)主提供真正的便利。

　　6、完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴格依約行事

　　即從一開(kāi)始就制定雙方權利義務(wù)明晰的服務(wù)合同，詳細明確的約定服務(wù)范圍、項目、標準與收費方式及違約處罰辦法等，為后期減少糾紛、方便糾紛解決打下好的基礎。這也是在許多外在條件不具備的情況下企業(yè)與業(yè)主在解決相關(guān)問(wèn)題方面可以著(zhù)重依賴(lài)的途徑。

　　7、在必要催繳的程序后通過(guò)法律途徑解決

　　雖然法律解決是一種成本很高（費時(shí)耗財傷感情）的辦法，但為了對付一些釘子戶(hù)及不給他人樹(shù)立榜樣也必須采取�？梢詭讉�(gè)欠費對象一并起訴，并在勝訴后作適當宣傳，以傳遞與無(wú)理欠費決不妥協(xié)的信息，讓少數猶疑者不再心存僥幸。

　　以上主要是從企業(yè)層面探討解決物業(yè)服務(wù)收費糾紛的辦法，要想全面根本上解決物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題，必須發(fā)揮政府主導作用，通過(guò)社會(huì )各個(gè)方面的工作，在改變居民消費觀(guān)念、改變從業(yè)人員服務(wù)觀(guān)念；培育充滿(mǎn)活力的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制；細化服務(wù)標準；完善立法，改進(jìn)司法，加強執法；健全社會(huì )保障體系、加快社會(huì )信用體系的建立等多方面付出努力。

　　三、結論

　　第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業(yè)生存的保障。加強企業(yè)內部管理制定規范的管理制度，科學(xué)的崗位安排，合理的部門(mén)劃分，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)強的管理人才。打造一個(gè)優(yōu)秀的團隊，這一點(diǎn)對對于正在形成中的城市花園物業(yè)管理是極為關(guān)鍵的。第二、強化對外服務(wù)。進(jìn)一步提高員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供全方位立體式人性化服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng )造安全、舒適、便捷的生活、工作、學(xué)習環(huán)境。只有這樣才能樹(shù)立起企業(yè)的良好形象，打造物業(yè)的經(jīng)典品牌。四、同發(fā)物業(yè)求生存，促發(fā)展同發(fā)物業(yè)由于開(kāi)發(fā)較早，管理幾次變更，歷史遺留問(wèn)題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業(yè)陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業(yè)主的矛盾，物業(yè)是沒(méi)有能力解決的，這就更加加劇了物業(yè)與業(yè)主的矛盾。其次，同發(fā)物業(yè)與公司關(guān)系錯綜，使得其在業(yè)主與公司之間艱難的生存。對于同發(fā)物業(yè)獨立生存將是其面臨的重點(diǎn)問(wèn)題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業(yè)主服務(wù)，并且協(xié)調好各方面的關(guān)系，以求的生存促使企業(yè)正常運行�？傊�，物業(yè)的品牌之路，盡管面臨一系列的問(wèn)題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發(fā)展的必然要求，必將取得成功！

　　解決物業(yè)管理收費糾紛問(wèn)題，有利于物業(yè)管理工作正常地開(kāi)展，有利于改善城市居民的居住環(huán)境，有利于提高城市的文明程度。加強解決物業(yè)管理收費糾紛問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現實(shí)的意義和很強的緊迫性。

　　物業(yè)調查報告 2

　　一、基本情況

　　xxxx物業(yè)有限公司地處xxx，成立于xx年xx月xx日，是我縣物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)跑者，注冊資金xxx萬(wàn)元（由xxx出資入股xxx萬(wàn)元、xxxx出資入股xxx萬(wàn)元），社會(huì )信用代碼xxxxxx，中征碼xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，漢族，身份證號碼xxxx，任公司總經(jīng)理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進(jìn)全新管理服務(wù)概念，擁有一支敬業(yè)精神強、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的員工隊伍，以“成就至尊服務(wù)，打造行業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，全心全意實(shí)現對客戶(hù)的承諾。

　　二、經(jīng)營(yíng)情況

　　xxx物業(yè)有限公司，與城區大型小區（xxx、xxx）簽字了長(cháng)期的.物業(yè)管理服務(wù)，具有穩定的收入來(lái)源。

　　1、借款情況：根據征信數據報告，該公司無(wú)借款記錄。

　　2、該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，營(yíng)業(yè)收入穩步增長(cháng)。

　　3、根據報表數據情況分析，該公司短期償債能力較強�？傮w看來(lái)，該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，隨著(zhù)內部管理的不斷加強，企業(yè)盈利能力進(jìn)一步提高，抗風(fēng)險能力不斷增強。

　　三、抵押物

　　該筆貸款提供房屋產(chǎn)權抵押的擔保方式；

　　以xxx個(gè)人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積xxxxxx平方米，位于xxx，（產(chǎn)權證號；xxxxxx權證xxxxxx字第xxx號）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續，產(chǎn)權清楚。

　　四、貸款用途

　　該公司申請短期流動(dòng)資金xxx萬(wàn)元，貸款主要用于流動(dòng)資金周轉，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務(wù)對象主要是縣域的大型小區，現處于發(fā)展階段，資金需要量大。

　　五、還款來(lái)源

　　還款來(lái)源為縣域幾個(gè)小區物業(yè)管理服務(wù)費收入，收入穩定，做為此筆貸款的還款保障。

　　六、結論

　　綜上所述，貸款申請人主體資格合法，符合我公司貸款條件，所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)盈利較好，貸款有足值抵押，建議給予xxx物業(yè)有限公司貸款xxx萬(wàn)元整，期限為xx個(gè)月，月利率xx%。

　　物業(yè)調查報告 3

　　隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的'社會(huì )調查，現將調查成果與結論報告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

　　物業(yè)管理與傳統的小區管理方式（如家委會(huì )）相比有很大的區別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì )只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì )卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區別中我們發(fā)現：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對小區的建設：

　　為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務(wù)滿(mǎn)意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設施，大大方便了住戶(hù)。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶(hù)逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

　　三、未來(lái)的發(fā)展空間：

　　由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細節問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著(zhù)齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著(zhù)法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì )更加規范，住戶(hù)也會(huì )獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì )更加舒適，讓我們翹首以待吧！

　　物業(yè)調查報告 4

　　一、對市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析

　　1、價(jià)值規律是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本規律，價(jià)值規律基本內容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì )必要勞動(dòng)時(shí)間所決定，商品交換以?xún)r(jià)值為基礎。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規律作用的表現形式。中國物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區別于傳統房屋管理最顯著(zhù)的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應受到價(jià)值規律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶(hù)，以“低收費、零收費”手段實(shí)施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟運行中一種反�，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因�；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規收費之外的經(jīng)濟來(lái)源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀(guān)“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費一定另有來(lái)源�；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場(chǎng)。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì )產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無(wú)法維持，則會(huì )引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導致社會(huì )不安定因素的產(chǎn)生，這對構建和諧社會(huì )是有害無(wú)益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀(guān)角度來(lái)看，其浪費社會(huì )資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì )分工是商品經(jīng)濟的基礎，在現代社會(huì )中，社會(huì )化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規律是社會(huì )分工越來(lái)越細，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì )對主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng )新，也非正常的競爭策略，既沒(méi)有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。

　　1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀(guān)上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專(zhuān)業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的'不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個(gè)“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費者過(guò)分關(guān)注短期內的利益，相當程度上會(huì )忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養護工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防性支出，無(wú)形中導致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。

　　2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營(yíng)鳳險

　　“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟理論支撐點(diǎn)是規模收益正比增長(cháng)。按照權威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋�！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內平均成本是下降或上升的話(huà)，我們就認為存在著(zhù)規模經(jīng)濟或規模不經(jīng)濟�！奔瓷�產(chǎn)和服務(wù)規模的擴大，并不一定會(huì )使平均成本下降，利潤也相應的不一定會(huì )上升。作為規模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規模不經(jīng)濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀(guān)存在的。如以電子商務(wù)為例，規模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話(huà)語(yǔ)權，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務(wù)平臺的建設，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營(yíng)和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開(kāi)支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營(yíng)和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開(kāi)支部極有可能抵消商品采購所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

　　3.“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當一個(gè)“低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區，其“洼地效應”必然會(huì )導致周邊小區物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì )被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會(huì )是誰(shuí)的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個(gè)信息不對稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠(chǎng)商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈，“低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導致市場(chǎng)嚴重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

　　1.“低收費、零收費”違背公平和等價(jià)有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價(jià)有償的原則看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的�！睹穹ㄍ▌t》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權利義務(wù)對等、并按價(jià)值規律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應與其付出的代價(jià)相適應。

　　合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價(jià)有償的基本原則，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權利是對等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。

　　但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務(wù)水平權利的依據。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費服務(wù)，在相當程度上不會(huì )顧及業(yè)主的反應和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動(dòng)性。

　　2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定

　　物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀(guān)標準，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀(guān)標準，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

　　3.“低收費、零收費”現象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神

　　《物業(yè)管理條例》第41條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎，針對不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標準應與服務(wù)質(zhì)量相適應。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費觀(guān)念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀(guān)念。

　　“低收費、零收費”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì )歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規相對滯后，在這樣社會(huì )經(jīng)濟面臨轉型，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì )歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

　　三、“低收費、零收費”的對策思考

　　1.完善法制建設

　　法制建設是物業(yè)管理行業(yè)規范、長(cháng)足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現行法律法規進(jìn)行系統梳理、補充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設，進(jìn)一步規范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

　　2.強化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟中企業(yè)誠實(shí)信用"原則的突出體現，物業(yè)管理協(xié)會(huì )在行業(yè)自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì )應及時(shí)、有效地建立會(huì )員強制入會(huì )、訓誡、通報批評、公開(kāi)譴責和取消會(huì )員資格、會(huì )員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的社會(huì )地位和信譽(yù)。

　　3.加強理論研究

　　物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內專(zhuān)、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng )新制度設計

　　創(chuàng )新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng )新制度設計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構作為第三方客觀(guān)介入，定期實(shí)施外部獨立的管理費會(huì )計審核或外部審計，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內部，完善物業(yè)管理企業(yè)內部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標準，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對各個(gè)參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現象的出現必然會(huì )眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來(lái)。

　　物業(yè)調查報告 5

　　物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的快速推進(jìn)，居民對加強小區物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區管理已一年時(shí)間了，針對一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調查與思考，現將調查情況分述如下：

　　一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效

　　1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì )、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高。所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內容了，開(kāi)發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區今后擁有優(yōu)良的`物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區內的各項物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的意識和觀(guān)念相對前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

　　2、老小區物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環(huán)境，實(shí)現舊住宅小區基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。

　　3、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。

　　4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著(zhù)物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費。

　　二、對策措施和建議

　　1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

　　2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來(lái)講必須對物業(yè)管理有一個(gè)更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì )、政府解釋、公布。

　　物業(yè)調查報告 6

　　為更加合理、準確制定XXXX小區前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對XX市15家小區進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)及電話(huà)咨詢(xún)，了解其現行物業(yè)收費標準，為制定XXXX小區物業(yè)收費標準提供參考依據，現將調研情況如下匯報：

　　一、收費標準的調研情況：

　　二、XXXX小區計劃收費標準：

　　1、電費按照xx元/度收�。ò�含公共區域用電費用）；

　　2、自來(lái)水水費按照xx元/噸收�。ò�含公共區域用水、用電費用）；

　　3、電梯使用費收取標準：二樓xx元/平方米·每月三樓以上在元/平方米·每月的基礎價(jià)上按每增加二層增加0.01元/平方米·每月；

　　4、物業(yè)服務(wù)費按照/平方米·月；

　　5、垃圾費：元/月·戶(hù)；

　　6、xx元/月·車(chē)位(該項費用需在物價(jià)部門(mén)審批后方可收取)

　　7、熱水價(jià)格：由于小區業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會(huì )非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價(jià)格待熱水正式供應后再定。

　　三、暖氣費用的收取

　　1、目前XX市冬季采暖費用收取的基本情況：

　　1).XX市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米；

　　2).各小區采用天然氣小區集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)

　　2、小區業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時(shí)，收取的.采暖費用很難滿(mǎn)足運行成本的需要，而新建采暖設備的質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；

　　四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：

　　按照建設部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：

　　1、xx元/戶(hù)(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；

　　2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶(hù)；

　　3、裝修服務(wù)監管服務(wù)費：元X建筑面積/每戶(hù)。

　　物業(yè)調查報告 7

　　一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀

　　課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。

　　從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè)；二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè)；三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。

　　長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。

　　(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米；另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元；偏單7～8元；三室9～10元；以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴重匱乏

　　舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差；長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高

　　雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的`不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等；天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等；邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放；小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販；門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮；街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。

　　四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計

　　在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1.做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備

　　深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識；對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等)；摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。

　　2.對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理；對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。

　　3.及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　物業(yè)收費

　　要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1)明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮�約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2)在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

　　(3)公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。

　　(5)以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。

　　(6)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　(7)控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。

　　(8)加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談；“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng)；為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽；組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9)可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。

　　住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：

　　(1)盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。

　　(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收��；對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　理順各部門(mén)的職責

　　物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。

　　在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

　　物業(yè)調查報告 8

　　一、我鎮小區樓盤(pán)及物業(yè)管理現狀

　　我鎮目前成型的小區共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

　　我鎮的住宅小區物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們日常生產(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。

　　但由于受管理權限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復雜，總的來(lái)看，我鎮業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區傳統舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區修建當初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì )造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項目）和低收費。

　　xx年后修建的12個(gè)小區中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì )只有祥瑞花園1個(gè)小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

　　如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規定連續六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

　　二、小區貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規情況

　　為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對進(jìn)一步加強物業(yè)管理、落實(shí)物管法規起到了良好的宣傳效果。

　　三、小區業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )情況

　　我鎮小區起步較晚，12個(gè)小區只有祥瑞花園小區由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì )，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )，共同探討本小區物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì )，不過(guò)正在前期的籌備當中；起于小區都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。

　　四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數量及經(jīng)營(yíng)情況

　　目前，我鎮共有2家正規物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責光亮·陽(yáng)光佳苑小區）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，加上小區有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

　　五、物業(yè)管理服務(wù)情況

　　目前2個(gè)高層小區的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協(xié)調好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區生活環(huán)境。

　　六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況

　　目前我鎮的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區由業(yè)主委員會(huì )統一收取，交業(yè)主委員會(huì )財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個(gè)高層小區由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區物業(yè)費用由社區工作人員收�。ɑ�本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

　　七、我鎮小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、沒(méi)有正規的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì )，小區物業(yè)管理比較混亂。

　　全鎮12個(gè)小區中，只有祥瑞花園小區成立業(yè)主委員會(huì )，2個(gè)高層小區為新建小區，暫未成立業(yè)主委員會(huì )。剩下的9個(gè)小區均未成立業(yè)主委員會(huì )。主要是因為此類(lèi)小區自20xx年建成以后，小區開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴重，對提供的服務(wù)越來(lái)越不滿(mǎn)意，最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區的物業(yè)管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區物業(yè)管理費收費難。

　　12個(gè)小區，除了2個(gè)高層電梯小區物業(yè)費收取按照重慶市物價(jià)局核準外，其余10個(gè)小區物業(yè)費基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主自身市民意識不強，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識比較死板，比如說(shuō)有的小區業(yè)主開(kāi)始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的'服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

　　征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬(wàn)，而物管費全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業(yè)主委員會(huì )，費用由委員會(huì )統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來(lái)的交由社區管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區也會(huì )楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無(wú)物管。

　　3、集資房小區成政府包袱。

　　某些小區（如祥瑞花園小區）開(kāi)始修建的時(shí)候為集資房，業(yè)主沒(méi)有購買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著(zhù)落，實(shí)際上成了政府的包袱。

　　4、規劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

　　由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導致鎮內大部分小區車(chē)位配備不足。12個(gè)小區除了2個(gè)高層電梯小區有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區都沒(méi)有統一的小區車(chē)位，小區內車(chē)輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車(chē)子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

　　八、造成問(wèn)題的主要原因

　　1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會(huì )難成立。

　　業(yè)主自身市民意識不強，是各小區未成立業(yè)主委員會(huì )的一個(gè)重要原因。隨著(zhù)生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農意識并沒(méi)有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線(xiàn)、亂養貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門(mén)口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

　　2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區當時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購房者購買(mǎi)大修基金，現在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

　　物業(yè)調查報告 9

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了某小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；二是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

　　2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生；二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用，失竊過(guò)后出現監控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。

　　3、調查發(fā)現的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的`正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。

　　3、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　4、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。

　　物業(yè)調查報告 10

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了xx小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，xx小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：

　　一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；

　　二是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；

　　三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠；

　　四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費；

　　五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；

　　六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。

　　該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

　　2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：

　　一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生；

　　二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的'作用，失竊過(guò)后出現監控死角；

　　三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位

　　四是公共設施損壞不能及時(shí)維修；

　　五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；

　　六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。

　　3、調查發(fā)現的問(wèn)題：

　　一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；

　　二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；

　　三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與xx企業(yè)的關(guān)系，要求xx企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。

　　3、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　4、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。

　　物業(yè)調查報告 11

　　調查提綱：

　　通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

　　調查過(guò)程及內容：

　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：

　　1、該小區存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

　　主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：

　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷

　　2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患

　　3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理

　　4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素

　　5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理

　　7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強

　　問(wèn)題主要原因：

　　1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

　　2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。

　　3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的.出入人員登記表。

　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。

　　7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

　　合理化建議：

　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。

　　3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。

　　4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。

　　6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。

　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。

　　物業(yè)調查報告 12

　　物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。

　　一、小區物業(yè)管理基本概況

　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

　　隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　具體表現在以下幾方面：一業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。

　　隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。

　　表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。

　　不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。

　　如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。

　　最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。

　　據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區，50多萬(wàn)平米住宅。

　　四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。

　　很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。

　　業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　二企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

　　主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的`正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。

　　特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。

　　二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。

　　日常

　　維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

　　三老舊小區基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。

　　其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。

　　具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。

　　二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。

　　三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。

　　四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。

　　五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。

　　六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。

　　四開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。

　　一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。

　　二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。

　　有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。

　　三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。

　　新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。

　　此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　五熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。

　　1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。

　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。

　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。

　　4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。

　　六現行物業(yè)法規操作困難。

　　1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

　　2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。

　　3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

　　4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

　　1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。

　　在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

　　2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。

　　相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。

　　業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。

　　對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。

　　小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。

　　有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

　　4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。

　　上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。

　　將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。

　　我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。

　　物業(yè)調查報告 13

　　我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。

　　一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況

　　為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

　　該小區物業(yè)存在以下不足之處：

　　1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。

　　2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

　　3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。

　　4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。

　　5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了。

　　6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。

　　7.小區內仍存在空置率

　　8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起。

　　9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊

　　10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

　　11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。

　　總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。

　　由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)�種有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。

　　然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

　　中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。

　　由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。

　　龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

　　二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題

　　益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的.不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：

　　第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

　　第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

　　第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

　　第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案

　�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

　�。ǘ�）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

　�。ㄋ模┡�力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。

　�。ㄎ澹┎粩喔纳菩�區物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。

　�。�六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

　　四、收獲體會(huì )

　　通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

　　物業(yè)調查報告 14

　　管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�準入門(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　�。ǘ�）收費標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度，業(yè)主不滿(mǎn)意。

　�。ㄈ�）基礎設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群。

　�。ㄋ模�業(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。

　�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�適應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。

　�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居會(huì )，由各居會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。

　�。ǘ�）嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　�。ㄈ�）加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。

　�。ㄋ模�強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫�這樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的.良好環(huán)境。

　�。ㄎ澹�強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主會(huì )成立、業(yè)主員會(huì )的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主會(huì )、業(yè)主員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。

　�。�六）加推進(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。

　　物業(yè)調查報告 15

　　一、重大危險源的識別

　�。ㄒ唬┲卮笪ｋU源的概念

　　重大危險源是長(cháng)期地或者臨時(shí)地生產(chǎn)、加工、搬運、使用或者儲存危險物質(zhì)，且危險物質(zhì)的數量等于或者超過(guò)臨界量的單元（包括場(chǎng)所設施）。

　　對于井工開(kāi)采的煤礦來(lái)講，屬于下列情況之一的為存在重大危險源的礦井；

　　1、高瓦斯礦井。

　　2、煤與瓦斯突出礦井。

　　3、有煤塵爆炸危險的礦井。

　　4、水文地質(zhì)條件復雜的，有承壓水或古空區積水危害的礦井。

　　5、煤層自然發(fā)火期

　　6、煤層沖擊傾向為中等以上的礦井。

　�。ǘ�）重大危險源的分類(lèi)

　　重大危險源可分為生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源和儲存區的重大危險源兩大類(lèi)。

　　1、根據物質(zhì)的不同特性、生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源按爆炸性物質(zhì)、易燃物質(zhì)、活性化學(xué)物質(zhì)混入有毒物質(zhì)等四類(lèi)物質(zhì)的品名及其臨界量加以確定。

　　2、儲存區的重大危險源的確定方法與生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源的確定方法基本相同，只是因為工藝條件較為穩定，臨界量數值較大。

　　二、重大危險源的控制

　�。ㄒ唬┱�府部門(mén)對于重大危險源的宏觀(guān)控制

　　重大危險源控制的目的，不僅是預防煤礦井下重大事故發(fā)生，而且要做到煤礦井下一旦發(fā)生事故，能將事故危害限制到最低程度。對重大危險源的控制可以從以下幾方面著(zhù)手：

　　1、應對存在重大危險源的煤礦進(jìn)行普查、分級，并在制定有重大危險源監察管理法規的基礎上，明確存在重大危險源的煤礦，要對于危險源的管理責任、管理要求（包括組織制度、報告制度、監控管理制度及措施、隱患整改方案、應急措施等），促使煤礦建立重大危險源的控制機制，確保煤礦安全生產(chǎn)。

　　2、依據有關(guān)法規對存在有重大危險源煤礦實(shí)施分級管理，針對不同級別確定規范的現場(chǎng)監督方法，督促煤礦執行有關(guān)法規，建立監控機制，并督促隱患整改。

　　3、建立健全新建、改建煤礦重大危險源申報、分級制度，使重大危險源等管理規范化、制度化，同時(shí)對煤礦企業(yè)提供監控的管理及技術(shù)指導。

　�。ǘ�）煤礦企業(yè)對重大危險源的控制

　　煤礦企業(yè)應對重大危險源建立實(shí)時(shí)監控預警系統。該系統是應用系統論、控制論、信息論的原理和方法，結合自動(dòng)監測與傳感器等技術(shù)，計算機仿真、計算機通信等現代高新技術(shù)，對煤礦重大危險源的安全狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監控，把重大危險源的各種參數及時(shí)監測出來(lái)。當煤礦井下一旦出現事故征兆，能及時(shí)給出報警信號或采取自動(dòng)應急措施，把事故消滅在萌芽狀態(tài)。

　　煤礦應根據井下重大危險源的具體情況，建立可靠、有效的安全監控系統，以便采取措施，保證煤礦井下的安全生產(chǎn)。

　�。ㄈ�）事故分級

　　根據傷亡人數和經(jīng)濟損失情況，事故科分為以下等級：

　　1、特別重大事故，是指造成30人以上死亡，或者100人以上重傷，或者一億元以上直接經(jīng)濟損失的事故。

　　2、重大事故，是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者5000萬(wàn)元以上，1億元以下直接經(jīng)濟損失的事故。

　　3、較大事故，是指造成了3人以上10人以下傷亡，或者10人以上50人以下重傷，或者1000萬(wàn)元以上，5000萬(wàn)元以下直接經(jīng)濟損失的事故。

　　4、一般事故，是指造成3人以下死亡，或者10人以下重傷的事故。

　�。ㄋ模┦鹿蕡蟾�

　　事故現場(chǎng)有關(guān)人員應當立即報告本單位負責人，單位負責人接到報告后，應當；立即報告事故發(fā)生地縣級以上人民政府安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)和負有安全生產(chǎn)監督管理職責的有關(guān)部門(mén)，安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)和公安機關(guān)有關(guān)部門(mén)接到事故報告后，應按規定上報事故情況，并通知負有安全生產(chǎn)監督管理職責的勞動(dòng)保障部門(mén)和工會(huì )。

　�。ㄎ澹┦鹿收{查

　�。ㄒ唬┦鹿收{查的組織

　　1、特別重大事故由國務(wù)院或國務(wù)院授權的.部門(mén)組織事故調查組依法進(jìn)行調查。重大事故、較大事故、一般事故分別由事故發(fā)生地省級人民政府、社區的市級人民政府、縣級人民政府負責調查。省級人民政府、社區的市級人民政府、縣級人民政府可以直接組織事故調查組進(jìn)行調查，也可以授權或者委托有關(guān)部門(mén)組織事故調查組進(jìn)行調查。未造成人員傷亡的一般事故，縣級人民政府也可以委托事故發(fā)生單位組織事故調查組進(jìn)行調查。

　　2、上級人民政府認為必要時(shí)，可以調查由下級人民政府負責調查的事故。在事故發(fā)生之日起30日內，因事故傷亡人數變化導致事故等級發(fā)生變化時(shí)，有關(guān)人民政府可以另行組織事故調查組進(jìn)行調查。

　　事故調查組的組成應當遵循精簡(jiǎn)、效能的原則。根據事故的具體情況，事故調查組由人民政府、安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)、負有安全生產(chǎn)監督管理職責的有關(guān)部門(mén)、監察機關(guān)、公安機關(guān)以及工會(huì )派員組成，并邀請人民檢察院派人參加。事故調查組可以聘請有關(guān)專(zhuān)家參與調查。

　�。ǘ�）事故調查組

　　1、事故調查組成員應當具有事故調查所需要的知識和專(zhuān)長(cháng)、與所調查的事故煤業(yè)直接厲害關(guān)系。

　　2、事故調查組組長(cháng)由負責組織事故調查組的人民政府指定。事故調查組組長(cháng)主持事故調查組的工作。

　　3、事故調查組履行下列職責：

　�。�1）查明事故發(fā)生的經(jīng)過(guò)、原因、人員傷亡情況及直接經(jīng)濟損失；

　�。�2）認定事故的性質(zhì)和事故責任；

　�。�3）提出對事故責任者的處理建議；

　�。�4）總結事故教訓，提出防范和整改措施；

　�。�5）提交事故調查報告。

　　4、事故調查組有權向有關(guān)單位和個(gè)人了解與事故有關(guān)的情況，并要求其提供相關(guān)文件、資料，任何單位和個(gè)人不得拒絕。

　　事故發(fā)生單位負責人和有關(guān)人員在事故調查期間不得擅離職守，并應當隨時(shí)接受事故調查組的詢(xún)問(wèn)，如實(shí)提供有關(guān)情況。

　　有關(guān)人員涉嫌犯罪的，由公安機關(guān)或者人民檢察院依法立案偵查。

　　5、事故調查中需要進(jìn)行技術(shù)鑒定的，事故調查組應當委托具有國家規定資質(zhì)的單位進(jìn)行技術(shù)鑒定，必要時(shí)，事故調查組可以直接組織專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定期間不計入事故調查期限。

　　6、事故調查組成員在事故調查工作中應當誠信公正，各盡職守，遵守事故調查組的紀律，保守事故調查的秘密。

　　未經(jīng)事故調查組組長(cháng)允許，事故調查組成員不得擅自有關(guān)事故的信息。

　�。ㄈ�）事故調查報告

　　事故調查組應在國家規定的期限內提交事故調查報告，特殊情況下，經(jīng)組織事故調查組的人民政府或者有關(guān)主管部門(mén)、機構批準，提交事故調查報告的期限可以適當延長(cháng)。

　　事故調查報告應當附具有關(guān)證據材料。事故調查組成員應當在事故調查報告上簽名。事故調查報告送事故調查的人民政府后，事故調查工作即告結束。事故調查的有關(guān)資料應歸檔保存。

　　三、事故處理

　　負責事故調查的人民政府收到事故調查報告后應當在規定日期內做出批復。

　　物業(yè)調查報告 16

　　一、基本情況

　　審批中心為各窗口統一制作了審批流程圖，印發(fā)了審批事項告知單和服務(wù)指南，實(shí)施了服務(wù)承諾八項制度，推進(jìn)了政務(wù)公開(kāi)，方便了辦事群眾。六是加強對入駐部門(mén)和窗口工作人員的考核監督。按市領(lǐng)導要求，借鑒南方經(jīng)驗，已將各部門(mén)入駐審批中心情況納入全縣重點(diǎn)工作目標管理考核范圍，并占一定的分值；在發(fā)展黨員、評先、評優(yōu)、評模、選拔后備干部、提拔干部等方面，應將審批中心單列并在中心進(jìn)行考核，使表現突出的窗口工作人員能得到獎勵、提拔和重用。七是貫徹落實(shí)好全市行政審批服務(wù)工作會(huì )議精神。全市行政審批服務(wù)工作會(huì )議之后，審批中心按照上級會(huì )議要求，迅速開(kāi)展工作。中心領(lǐng)導多次深入有關(guān)入駐部門(mén)，與部門(mén)主要領(lǐng)導進(jìn)行溝通、協(xié)商，就審批項目進(jìn)駐、人員落實(shí)、電腦配置等問(wèn)題研究解決辦法，在審批中心的積極運作下，有些單位近期將審批項目納入審批服務(wù)大廳集中辦理。八是發(fā)揮審批中心平臺作用，切實(shí)加大招商引資工作力度。經(jīng)過(guò)我們確定專(zhuān)人、多方尋找門(mén)路、積極運作，已初步與長(cháng)春一家客商達成投資協(xié)議，并在烏鴉泡鎮建一木材加工企業(yè)，投資金額200萬(wàn)元。九是認真總結并在全市會(huì )議上介紹了我縣審批中心建設經(jīng)驗。我縣是哈市各縣(市)中首家正式揭牌對外辦公的行政審批服務(wù)中心，市政府有關(guān)領(lǐng)導認為xx縣委、縣政府對審批中心建設高度重視，起步早、進(jìn)度快，工作推進(jìn)力度大、效果明顯。在今年全市行政審批服務(wù)工作會(huì )議上，市領(lǐng)導在講話(huà)中對我縣工作給予了充分肯定，我縣《依法行政便民利商開(kāi)啟行政審批綠色通道》的工作經(jīng)驗在會(huì )上作了交流。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　目前我縣行政審批改革工作的整體情況而言，雖然運行較為平穩，但與先進(jìn)發(fā)達地區相比，與我縣經(jīng)濟發(fā)展相比，與投資者、居民的期望相比，與縣委、縣政府的'要求相比，還存在較大差距，致使改革缺乏一定的深度和廣度，多數企業(yè)和民眾對行政收費項目之多、手續繁雜問(wèn)題意見(jiàn)較大，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　1、少數單位認識不夠到位，缺乏改革熱情。少數單位負責人大局意識、組織紀律意識淡薄，過(guò)多地強調困難性、習慣性，對縣委、縣政府有關(guān)審批項目進(jìn)駐和辦理政策、規定執行不力、落實(shí)不到位。

　　2、行政服務(wù)中心管理的職能不強。行政服務(wù)中心與各窗口單位只是一種協(xié)調服務(wù)的關(guān)系，雖然縣委、縣政府賦予了一定的管理權力，但實(shí)際上很難運用到位。

　　3、前店后坊現象仍然存在。有些單位沒(méi)有在中心設立窗口進(jìn)行集中辦公、公開(kāi)辦事。少數單位為保住自身的審批權力，對一些重要的審批事項仍未做到應進(jìn)盡進(jìn)，存在小權進(jìn)、大權不進(jìn)，將重要的服務(wù)項目、關(guān)鍵的辦事環(huán)節，仍放在本單位辦理，把行政服務(wù)中心窗口作為收發(fā)室，兩頭受理、收費標準不一的現象依然存在，嚴重弱化了中心的服務(wù)功能和服務(wù)質(zhì)量。如地稅部門(mén)在行政服務(wù)中心設立了窗口，而國稅卻沒(méi)有。地稅進(jìn)中心，但稅務(wù)登記卻沒(méi)有進(jìn)。

　　4、項目設置不合理，綜合功能發(fā)

　　揮不明顯。行政服務(wù)中心設立之初，被片面地理解為集中收費，在項目設置上過(guò)多地考慮收費項目，行政審批職能相對弱化；極個(gè)別窗口單位內部管理松懈，機制不順，前方和后臺缺乏銜接；導致一站式服務(wù)功能不能充分發(fā)揮，在項目銜接上，出現斷鏈現象，集中、高效、協(xié)同的服務(wù)鏈條和網(wǎng)絡(luò )還沒(méi)有完全成型，未能充分發(fā)揮出集中、整合的綜合服務(wù)功能。

　　5、普遍缺乏改革的主動(dòng)權。依據國家有關(guān)規定，行政審批事項的設置與取消，其權力在于省以上行政機關(guān)。而縣及縣以下只是具體的執行者，根本無(wú)權規定或調整上級機關(guān)設定的審批程序，更談不上取消審批事項或進(jìn)行其他處理�；�于這種狀況，改革其實(shí)是一種自上而下的行為，如果上級機關(guān)不給予必要的授權，縣及縣以下的行政審批單位只能被動(dòng)地進(jìn)行改革。少數單位對一些并不需要由其審批的項目，其上級主管部門(mén)卻要求有其審批意見(jiàn)。對同一審批事項涉及前置審批的，特別是民爆器材、礦山、化學(xué)危險品的經(jīng)營(yíng)審批，國家有明確的審批條件和期限規定，一昧地強調簡(jiǎn)化程序和壓縮時(shí)限有一定困難。

　　物業(yè)調查報告 17

　　一、調查目的：

　　為更深掌握書(shū)本上的物業(yè)管理理論知識與實(shí)際工作的相結合，用理論知識加深對實(shí)際工作的認識，用實(shí)踐驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規律。通過(guò)對望開(kāi)物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調查，能更深刻認識到物業(yè)內容，管理，服務(wù)，及其專(zhuān)業(yè)知識的運用。

　　二、調查對象

　　望開(kāi)物業(yè)管理有限公司

　　三、調查成員：

　　劉梓程

　　四、調查方法：

　　資料法、問(wèn)卷調查法、現場(chǎng)觀(guān)查法

　　一、公司簡(jiǎn)介

　　望開(kāi)物業(yè)管理有限公司乃長(cháng)沙望城坡經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司下屬專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來(lái)，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng )造了良好的服務(wù)形象，并成為長(cháng)沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開(kāi)物業(yè)注冊資金1000余萬(wàn)元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。公司下設方圓廣告公司、岳麓區最大的室內集貿市場(chǎng)和摩托車(chē)市場(chǎng)，并擁有臨街商業(yè)門(mén)面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力，規模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開(kāi)物業(yè)在市場(chǎng)競爭中形成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區的望開(kāi)區辦公大樓、開(kāi)發(fā)區職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區等小型商住區3萬(wàn)多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽(yáng)明山莊14萬(wàn)平方米的大型住宅小區和長(cháng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責管理開(kāi)發(fā)區2.5平方公里的自來(lái)水管網(wǎng)。2002年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長(cháng)沙市中心開(kāi)發(fā)的3萬(wàn)多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，望開(kāi)物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)執證人員36人。其中，大專(zhuān)以上學(xué)歷占總人數的70%以上。望開(kāi)物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠”。

　　二、存在的一些問(wèn)題及解決方案

　　A.小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)

　　主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。具體表現在以下幾方面：

　　一）業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。據了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出。

　�。ǘ�）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門(mén)處的保安，總是歪歪斜斜的坐著(zhù)，從來(lái)不盤(pán)查任何進(jìn)出的人，哪些推銷(xiāo)員敲門(mén)推銷(xiāo)、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養雞！5樓的設計用途是作為給全體業(yè)主休閑的場(chǎng)所，并計入公用面積要全體業(yè)主分攤了的。5樓的物業(yè)用房產(chǎn)權也是歸全體業(yè)主所有的，但現時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車(chē)場(chǎng)是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車(chē)費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺次車(chē)計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬(wàn)�。�

　　門(mén)口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復印、賣(mài)煙的商店，進(jìn)門(mén)以后是琳瑯滿(mǎn)目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續的臟）！電梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門(mén)本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促銷(xiāo)。

　　三、從來(lái)不曾存在的業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！

　　從沒(méi)見(jiàn)到過(guò)委員會(huì )的委員們收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，倒是聽(tīng)說(shuō)了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　B.解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

　　提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。對于物業(yè)管理費用的收取，在物業(yè)管理公司內，著(zhù)重的也是物業(yè)管理費，他是物業(yè)管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理小區的基礎就是在于物業(yè)管理費，物業(yè)管理費用支撐著(zhù)小區的日常工作的進(jìn)行，對于物管費用的收取，小區內的業(yè)主的繳納意見(jiàn)就各抒己見(jiàn)了。通常大部分業(yè)主會(huì )主動(dòng)繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。

　�。�1）加強物業(yè)公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的'各種相關(guān)的規定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監督的作用。對于小區的保潔，保衛，環(huán)保，綠化等各項工作的展開(kāi)，物業(yè)管理員，應對各位工作人員進(jìn)行講解，對他們進(jìn)行培訓.

　�。�2）重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。對于設備管理，管理處著(zhù)重建立和完善設備管理制度；對各類(lèi)設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災險情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。

　�。�3）搞好小區的清潔衛生，為小區樹(shù)立了良好的形象。同時(shí)小區衛生質(zhì)量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。每天要對小區的清潔衛生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時(shí)更換，衛生間和公共區域的清潔用具要分開(kāi)，公共區域抹布每季度更換一次；對小區每個(gè)角落都要做到落實(shí)，如公共場(chǎng)所沒(méi)有蜘蛛網(wǎng)，無(wú)積水，無(wú)塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準時(shí)，是否日產(chǎn)日清，清運是否干凈，垃圾清運過(guò)程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內外一次?

　�。�4）所謂細節決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細節，特別是從事服務(wù)性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對業(yè)主負責，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)亂收費，或者收了費不做事。

　　在重大節日，物業(yè)公司與其接管的小區可以舉行晚會(huì )，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。

　　五、調查總結

　　1.在調查中，對于物業(yè)管理工作人員的工作內容切實(shí)真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區內，一定要做到認知負責，為區內的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。誠信真實(shí)的為業(yè)主服務(wù)。

　　2.通過(guò)調查，對管理處的設施管理設施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。

　　3.通過(guò)調查，我們了解到現在物業(yè)管理在社會(huì )上沒(méi)有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì )對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會(huì )各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內容進(jìn)行大規模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規和特點(diǎn)，體會(huì )到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

　　物業(yè)調查報告 18

　　一、公司整體狀況

　　公司各部門(mén)當前主要職能，總經(jīng)理負責企業(yè)管理及決策；銷(xiāo)售部門(mén)負責外聯(lián)客戶(hù)及登錄客戶(hù)往來(lái)帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責公司圖書(shū)的儲存及發(fā)運；財務(wù)部負責資金的收支；編審部主要負責聯(lián)系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書(shū)出版公司，運作流程為公司向出版社購買(mǎi)版權號，招聘老師作為編稿人員，由公司內部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書(shū)印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務(wù)部負責銷(xiāo)售，倉庫根據銷(xiāo)售訂單發(fā)貨。

　　二、各部門(mén)運作狀況

　　財務(wù)管理狀況，貴公司未設立專(zhuān)門(mén)的財務(wù)部門(mén)機構和內部核算人員，有出納專(zhuān)人負責現金及銀行收支，公司財務(wù)沒(méi)有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準隨時(shí)支付，沒(méi)有必要的文字批復單據，缺乏每月真實(shí)的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務(wù)記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統籌和規劃，財務(wù)狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場(chǎng)地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。

　　1、倉儲管理上

　　公司設有專(zhuān)門(mén)的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專(zhuān)門(mén)的倉儲部門(mén)及儲存場(chǎng)所，圖書(shū)分類(lèi)通過(guò)逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡(jiǎn)單的圖書(shū)管理軟件，用作銷(xiāo)售批銷(xiāo)單的制單和客戶(hù)對賬；倉庫根據軟件內業(yè)務(wù)部制作的.批銷(xiāo)單進(jìn)行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠(chǎng)賬務(wù)處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書(shū)更換版權號，以及客戶(hù)退換貨的倉儲系統處理；倉庫每學(xué)期結賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進(jìn)行系統盤(pán)點(diǎn)，庫存與實(shí)際基本相符。

　　2、銷(xiāo)售環(huán)節

　　公司產(chǎn)品銷(xiāo)售主要通過(guò)圖書(shū)展銷(xiāo)會(huì )簽銷(xiāo)售，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負責聯(lián)系客戶(hù)，根據客戶(hù)需求在圖書(shū)管理軟件錄制批銷(xiāo)單，聯(lián)系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話(huà)確認客戶(hù)到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價(jià)格為圖書(shū)定價(jià)的折扣金額，客戶(hù)貨款采用先發(fā)貨后結算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現金交付或托運部代收，銷(xiāo)售圖書(shū)一般不開(kāi)稅票，開(kāi)稅另加稅點(diǎn)。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開(kāi)始應收賬款出現壞賬呆滯現象。

　　3、編審環(huán)節

　　主要負責對外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進(jìn)行校對審核，并確定稿件級別質(zhì)量，負責部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負責核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負責發(fā)行印刷環(huán)節外的主要費用支出。稿酬支付方式為預先簽訂合同，圖書(shū)出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統成文的文件章程，并且能系統的執行。稅務(wù)方面有專(zhuān)門(mén)的代理記賬人員給予報稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。

　　三、公司各部門(mén)當前存在的問(wèn)題

　　1、財務(wù)管理方面

　　公司沒(méi)有系統的財務(wù)管理制度，公司財務(wù)收支隨意性較大，公司財務(wù)支付沒(méi)有專(zhuān)門(mén)和條例的財務(wù)審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務(wù)功能較分散，各部門(mén)負責自身環(huán)節財務(wù)收支賬務(wù)，收入部門(mén)和支出部門(mén)幾乎完全分離，公司沒(méi)有系統完整的財務(wù)記錄；由于營(yíng)收和支出部門(mén)缺乏相應的有機整合，公司營(yíng)收、支出和資金收支信息相脫節，公司經(jīng)營(yíng)成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時(shí)，資金支付缺乏統籌及計劃性，相關(guān)部門(mén)業(yè)務(wù)受到較大影響。

　　2、倉庫管理環(huán)節

　　倉庫實(shí)際庫存和當前財務(wù)軟件難以完全對應，庫存難以持續，主要的原因在于客商退回圖書(shū)難以完全對應入庫，除了客戶(hù)退回圖書(shū)數量較大，難以短時(shí)間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書(shū)進(jìn)行合理分類(lèi)有很大關(guān)系；圖書(shū)在系統中按照系列進(jìn)行統計，對庫存圖書(shū)未進(jìn)行系統科學(xué)的分類(lèi)；當前圖書(shū)入庫按照圖書(shū)定價(jià)進(jìn)行錄入系統，真實(shí)的圖書(shū)成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書(shū)銷(xiāo)售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書(shū)制作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長(cháng)期積壓圖書(shū)進(jìn)行處理時(shí)，沒(méi)有完整的審批處理程序，圖書(shū)統計與系統操作存在困難。

　　3、銷(xiāo)售環(huán)節

　　自09年開(kāi)始，公司銷(xiāo)售部門(mén)營(yíng)收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶(hù)和應收賬款的管理；銷(xiāo)售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶(hù)的調換貨，即客戶(hù)給公司的退貨和重新銷(xiāo)售，主要環(huán)節涉及倉庫物流環(huán)節的操控環(huán)節，不能及時(shí)得知倉庫部分圖書(shū)的精確庫存。

　　4、編審環(huán)節

　　編輯部作為整個(gè)公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個(gè)環(huán)節，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉問(wèn)題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問(wèn)題，逐漸開(kāi)始影響后期業(yè)務(wù)開(kāi)展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長(cháng)希望建立財務(wù)監督環(huán)節，資金支付審批和支付環(huán)節透明；另外，徐部長(cháng)負責全部稿件質(zhì)量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進(jìn)行監督（財務(wù)管理之外）。

　　四、財務(wù)管理策劃的重點(diǎn)與難點(diǎn)

　　公司經(jīng)營(yíng)者對公司財務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統的財務(wù)管理方案，對公司整體財務(wù)狀況進(jìn)行規范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調查發(fā)現企業(yè)經(jīng)營(yíng)者期望對供應商和客戶(hù)往來(lái)賬項進(jìn)行系統把控，明確每家客戶(hù)的投入和利收情況，以達到公司往來(lái)賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現在沒(méi)有系統的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理存在很大的隨意性，沒(méi)有系統的財務(wù)管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統籌和執行；倉儲管理環(huán)節如何確認入庫成本和保持庫存的持續性；調研發(fā)現公司部門(mén)負責人員期望建立會(huì )計監督審批機制，做到財務(wù)管理透明，權限責任明確。針對該公司財務(wù)管理現狀，應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手，加強財務(wù)管理工作：

　　1、建立一套系統的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。

　　2、建立系統的公司費用報銷(xiāo)制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。

　　3、建立客戶(hù)應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。

　　4、做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動(dòng)業(yè)務(wù)開(kāi)展。

　　5、建立倉庫圖書(shū)成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書(shū)的處理審批方案，提高運作效率。

　　6、建立內部控制和監督機制，部門(mén)財務(wù)管理透明化，權限責任明確。

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