房地產(chǎn)的可行性研究報告
一、什么是報告
報告是一種公文格式，專(zhuān)指陳述調查本身或由調查得出的結論，反映工作中的基本情況、取得的經(jīng)驗教訓、存在的問(wèn)題以及今后工作設想等，使用范圍很廣，報告的風(fēng)格與結構因各個(gè)機構的慣例而有所不同。
在已發(fā)布的黨、人大、政府、司法、軍隊機關(guān)的公文處理規范中，都規定了報告這個(gè)文種。
二、房地產(chǎn)的可行性研究報告（精選7篇）
在現在社會(huì )，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì )使用到報告，報告具有成文事后性的特點(diǎn)。寫(xiě)起報告來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編整理的房地產(chǎn)的可行性研究報告（精選7篇），希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)的可行性研究報告1
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場(chǎng)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)建設的要求。我們在相關(guān)部門(mén)的精心指導下，我公司對建設開(kāi)發(fā)項目積極開(kāi)展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進(jìn)行了深入細致的調查研究和全面論證;同時(shí)，邀請省內外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑規劃專(zhuān)家進(jìn)行了精心的規劃設計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見(jiàn)，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下流通現代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿行業(yè)向更深層次發(fā)展;是xx市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)項目選址及地緣環(huán)境
項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;
項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)項目規模建設周期
規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶(hù)。計劃總投資9800萬(wàn)元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。
二、實(shí)施可行性分析
具有劃時(shí)代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會(huì )，加快推進(jìn)社會(huì )主義現代化，開(kāi)創(chuàng )中國特色的社會(huì )主義事業(yè)新局面�！边@一宏偉目標，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著(zhù)我們與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng )新。
(一)根據經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開(kāi)放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開(kāi)放，長(cháng)期來(lái)，我國單一向東發(fā)展，沿海開(kāi)放的經(jīng)濟格局，在黨中央實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略決策的推動(dòng)下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿易區建設行動(dòng)計劃，加快建設“五大xx”、構筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開(kāi)始了“邊緣”向對外開(kāi)放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區域優(yōu)勢，而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎。面對如此難得的時(shí)代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。
(二)項目建設的市場(chǎng)分析
云南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來(lái)旺盛的人氣。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無(wú)疑會(huì )給我們項目的開(kāi)發(fā)建設帶來(lái)極好的契機。
1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過(guò)民間訪(fǎng)問(wèn)、調查發(fā)現其中有相當的客戶(hù)，他們看好xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會(huì )的安定和文明及和諧的社會(huì )環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據國內外客戶(hù)向我們提供分析情況看愿在xx購買(mǎi)花園式住宅。
2、住房消費市場(chǎng)的調查分析。xx市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著(zhù)兩岸肥沃的土地，哺育著(zhù)兩國的二十幾萬(wàn)邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬(wàn)，流動(dòng)人口4萬(wàn)。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長(cháng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個(gè)12萬(wàn)人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買(mǎi)力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優(yōu)越。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時(shí)期福利分房，按標準住房的觀(guān)念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場(chǎng)調查中發(fā)現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢(qián)提前享受個(gè)性化的高層次的居住，較有興趣。隨著(zhù)“單位人”這一觀(guān)念的弱化，“社會(huì )人”享受社區服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。開(kāi)發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶(hù)型的住宅，是有市場(chǎng)前景的。
由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無(wú)僅有，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當的外來(lái)居民是在xx經(jīng)商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。在流動(dòng)人口群體中盡管存在著(zhù)分散零星和不確定性，但且有一定的市場(chǎng)潛力，問(wèn)題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。
三、項目?jì)热?/strong>
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時(shí)建設與之相配套的公共建筑和會(huì )所。
1、花園式住宅小區在規劃建筑上著(zhù)力于地方特色。既要體現亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現代氣息和時(shí)代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無(wú)章xx度的民居住宅;在滿(mǎn)足統一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統一。在建筑的空間構圖、創(chuàng )意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構圖實(shí)現連續有序、靈活生動(dòng)、豐富多彩的環(huán)境空間。
2、環(huán)境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會(huì )”的現代理念。體現出實(shí)用、自然、和諧的時(shí)代精神。xx市是一個(gè)四季長(cháng)青的美麗城市，小區的環(huán)境在滿(mǎn)足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內涵;對活動(dòng)空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實(shí)現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結合，進(jìn)而實(shí)現環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò )，對供水、排污、電力、通訊、有線(xiàn)電視、信息寬帶等系統的所有管線(xiàn)按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車(chē)流、人流交通路網(wǎng)的規劃應滿(mǎn)足小區內交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動(dòng)車(chē)，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個(gè)合理的交通網(wǎng)絡(luò )。
4、小區的建筑規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶(hù)。其中：A型戶(hù)224㎡/戶(hù)有20戶(hù)，B型戶(hù)264㎡/戶(hù)有69戶(hù)，C型戶(hù)275㎡/戶(hù)有15戶(hù)，D型戶(hù)290㎡/戶(hù)有11戶(hù)，四種戶(hù)型的別墅共115戶(hù)，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶(hù)，戶(hù)均166.8㎡/戶(hù)，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬(wàn)元;②綠化環(huán)境投入646.8萬(wàn)元;③建筑投入6438.6萬(wàn)元;④不可預見(jiàn)投資238.5萬(wàn)元(按以上三項之和的3%);⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬(wàn)元。
4、項目建設計劃
我們將根據州內的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實(shí)施，
滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開(kāi)發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：
1、20xx年投入2450萬(wàn)元，承付土地出讓金1300萬(wàn)元，用1150萬(wàn)元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬(wàn)元，建成4.5萬(wàn)㎡住宅，可入住110戶(hù)，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬(wàn)元，建成4.6萬(wàn)㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶(hù)，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬(wàn)元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時(shí)全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬(wàn)元。
1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。
2、通過(guò)招商引資、預約、預售實(shí)現籌資20xx萬(wàn)元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動(dòng)到20xx年，用10個(gè)月的時(shí)間加強銷(xiāo)售力度實(shí)現。
3、向銀行貸款20xx萬(wàn)元。20xx年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。
4、20xx年實(shí)現銷(xiāo)售3500萬(wàn)元(扣除預約預售20xx萬(wàn)元)實(shí)際籌資1500萬(wàn)元。
5、20xx年實(shí)現銷(xiāo)售3300萬(wàn)元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬(wàn)元貸款外，可有效投入后續開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。
該項目按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，6000萬(wàn)元流動(dòng)資金可保證實(shí)現全部開(kāi)發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營(yíng)運方式，保證開(kāi)發(fā)計劃實(shí)施。
六、組織實(shí)施
為保證項目的順利實(shí)施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，全權承擔項目的開(kāi)發(fā)建設，
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現代企業(yè)制度要求和現代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營(yíng)、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務(wù)，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時(shí)，自覺(jué)執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導監督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場(chǎng)規則規范公司行為。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。
公司的宗旨是：能人開(kāi)發(fā)、精英管理、開(kāi)拓市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)xx。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設中，實(shí)現碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng )新鑄發(fā)展。畫(huà)意燃詩(shī)情，實(shí)干創(chuàng )一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。
七、效益與風(fēng)險分析
(一)、預期效益
1、企業(yè)利潤，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數及社會(huì )平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現利潤。
2、對當地國民經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬(wàn)元，按20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動(dòng)xx經(jīng)濟增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)。
3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據投入產(chǎn)出模式測算，每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷(xiāo)售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接�？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬(wàn)元，高居榜首，其次是建材、制造、開(kāi)采、商業(yè)、運輸等行業(yè)，9800萬(wàn)元的房地產(chǎn)投資，對拉動(dòng)當地消費需求，增加就業(yè)，保持社會(huì )穩定，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會(huì )效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬(wàn)元，(200畝X3萬(wàn)元/畝)。增加建筑稅收(建筑營(yíng)業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬(wàn)元，同時(shí)拓展了稅源。
(二)風(fēng)險分析
1、國內市場(chǎng)變化的風(fēng)險
房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的商住樓仍具有廣闊的市場(chǎng)前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結構性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買(mǎi)商鋪又買(mǎi)不
起;另一方面，近兩年來(lái)的商住樓空置率居高不下，據有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》提出了若干意見(jiàn)，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門(mén)已相繼出臺了若干宏觀(guān)調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行為不規范的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構;嚴格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發(fā)揮金融對房地主市場(chǎng)的調控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀(guān)管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項目，無(wú)疑是一大風(fēng)險信號。
我們必須審時(shí)奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場(chǎng)這一客觀(guān)實(shí)際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂(lè )觀(guān)、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計劃。
2、不確定因素風(fēng)險
房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開(kāi)放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時(shí)下的中國，富者確實(shí)目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場(chǎng)定位。要充分認識到，拉動(dòng)市場(chǎng)消費需求，主要在于擴大國內需求。對此，我們要著(zhù)力做好當地常住居民，尤其是個(gè)體工商業(yè)者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進(jìn)一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進(jìn)購房消費;同時(shí)，要做好消費導向宣傳，切實(shí)推出貨真價(jià)實(shí)，質(zhì)量?jì)?yōu)良(包括戶(hù)型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區，占領(lǐng)和開(kāi)拓xx的住宅房市場(chǎng)。
3、公司自身的弱勢
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開(kāi)發(fā)、投資巨大，也存在鞭長(cháng)莫及的弱勢，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)，謹慎操作。必須以改革創(chuàng )新的思維對公司實(shí)施戰略改造。對經(jīng)營(yíng)決策、經(jīng)營(yíng)管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營(yíng)有方、管理得力、穩步推進(jìn)、調整及時(shí)、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是一個(gè)需要歷經(jīng)數年的中長(cháng)期項目，無(wú)論建設規模，還是投資規模，對一個(gè)企業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導下，在社會(huì )各界和有關(guān)專(zhuān)家的支持幫助下，我們有信心、有能力開(kāi)發(fā)建設好。
經(jīng)廣泛深入的調查研究和全面論證，同時(shí)，我公司通過(guò)一年富有成效的工作，目前已具備啟動(dòng)實(shí)施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟合作區給予大力支持。
房地產(chǎn)的可行性研究報告2
目 錄
第一章 項目決策背景
1. 內部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
項目概述
1.項目區位及用地 2.項目宗地現狀 3.項目周邊的社區配套 4.項目周邊環(huán)境 5.項目市政配套分析 6.土地價(jià)格
項目法律及政策性風(fēng)險分析
1.項目用地取得土地使用權法律手續分析 2.項目合作方式及風(fēng)險評估 3.總體評價(jià)
市場(chǎng)研究
1.區域市場(chǎng)成長(cháng)狀況 2.區域市場(chǎng)供應產(chǎn)品特征 3.整體市場(chǎng)對本案影響因素 4.目標客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位
規劃設計要點(diǎn)
1.初步規劃設計思路 2.規劃設計的可行性分析
第六章 項目開(kāi)發(fā)計劃
1.開(kāi)發(fā)機遇 2.開(kāi)發(fā)周期安排 3.銷(xiāo)售周期安排
第七章 投資收益分析
1.成本預測 2.稅務(wù)分析 3.經(jīng)濟效益分析 4.項目資金預測
第八章 可行性結論
1.項目?jì)?yōu)勢 2.項目劣勢 3.結論及建議
第一章 項目決策背景
一.內部因素
1.天津萬(wàn)科公司項目布局
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區，面積約60萬(wàn)平方米。世貿廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項目集中在城市的北部。反觀(guān)天津的
總體規劃和城市發(fā)展方向，城市中心區向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設海河下游工業(yè)區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業(yè)區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規劃和城市發(fā)展方向不盡相符。
萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區域。所以萬(wàn)科有能力，也應該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結合天津的總體規劃和城市發(fā)展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項目有：北部地區鐵東路住宅項目，東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區天津鋼廠(chǎng)住宅項目，南部地區天津玻璃廠(chǎng)住宅項目，其中玻璃廠(chǎng)項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項目的空白。2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現狀：
目前天津公司在手有兩個(gè)項目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項目和紅旗農場(chǎng)項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷(xiāo)售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規模大，是公司長(cháng)遠發(fā)展項目，由于區位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩定開(kāi)發(fā)有節奏銷(xiāo)售為目的的項目。根據集團總部經(jīng)營(yíng)計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤指標和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢下，天津萬(wàn)科應充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì )地位和市場(chǎng)影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。
玻璃廠(chǎng)項目區位好，規模適當，發(fā)展前景樂(lè )觀(guān)，可作為公司主要利潤來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項目。同時(shí)我司擬在該地塊建設住宅區，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設做出貢獻。
天津公司現狀項目及在談項目分布:
西橫堤項目
鐵東路項目
麗苑項目
天鋼項目
玻璃廠(chǎng)項目
梅江南項
在開(kāi)發(fā)項目
已完成項目
在談項目: 二.外部因素
該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區的南部, 行政區劃為河西區，該項目所在區域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢:
�、俑鶕旖蚴锌傮w規劃，西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②天津市主導風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區域正處于天津市的上風(fēng)口，遠離工業(yè)區，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區域。
房地產(chǎn)的可行性研究報告3
一、項目背景
1、項目名稱(chēng)：
居住小區(暫定名)
二、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
三、項目概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類(lèi)地段。
2)建設規模與目標：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡
3)周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
四、項目swot分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1)該項目地處a市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項目規劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)的可行性研究報告4
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業(yè)市場(chǎng)調查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)與機會(huì )點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )形成模式
二、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )點(diǎn)
第五章 項目定位
一、目標市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設計建議
第七章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項目投資估算
三、項目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項目銷(xiāo)售計劃
二、項目銷(xiāo)售收入估算
三、項目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務(wù)凈現值及財務(wù)內部收益率
第九章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環(huán)境，對該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評估。
2、對項目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市20xx房地產(chǎn)年鑒；
5、現場(chǎng)勘察和實(shí)地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項目概況
根據調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：
�、倏傆玫孛娣e：8.37公頃，合125.59畝。
�、谌莘e率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2
小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2
公建面積：0.5萬(wàn)M2
�、芙ㄖ芏龋�22.5%
�、菥G化率：40%
�。ㄒ陨蠑祿且罁苓呂飿I(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）
第二章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機會(huì )孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀(guān)經(jīng)濟、社會(huì )與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。
20xx年根據經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實(shí)行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長(cháng)加快，社會(huì )需求進(jìn)一步回升，結構調整穩步推進(jìn)，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表
20xx年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷(xiāo)售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9
占總銷(xiāo)售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。20xx年，個(gè)人購買(mǎi)商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候�，F已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著(zhù)個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng )新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤(pán)受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1． 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買(mǎi)率是反映地區房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購買(mǎi)為6.91億元，個(gè)人購買(mǎi)率為86.43%。從圖中可以看出：20xx年XX市商品房個(gè)人購買(mǎi)率是持續上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個(gè)人購買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動(dòng)并且持續增長(cháng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續快速發(fā)展提供了條件。
�。�2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結構更趨合理。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進(jìn)一步增長(cháng)， 從左圖看出：20xx年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(cháng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(cháng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價(jià)格水平與價(jià)格指數變化如下圖所示:
通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數相對較低，導致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。
2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2.1宏觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強。20xx年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，20xx年新增9萬(wàn)平方米，到20xx年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在20xx年共消化了44萬(wàn)平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應初步顯現。20xx年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據房地產(chǎn)發(fā)達地區的經(jīng)驗，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì )直接刺激住宅一級市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著(zhù)增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(cháng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級市場(chǎng)的操作空間很大。20xx年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級消費需求。
住房一級市場(chǎng)（增量房） 住房二級市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數為21647起，比1999年增長(cháng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶(hù)數增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，20xx年全年辦理?yè)I(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購買(mǎi)新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì )為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺。20xx年XX市各區聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì )”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會(huì )，同時(shí)各城區不失時(shí)機地舉辦了區級房交會(huì )，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，20xx年全市的房交會(huì )，共銷(xiāo)售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤(pán)結構和戶(hù)型來(lái)看，磚混結構的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺，目前市場(chǎng)上的結構主要是框架結構。戶(hù)型設計方面，隨著(zhù)市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛的戶(hù)型逐步取代了兩室兩廳戶(hù)型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶(hù)型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為20xx年銷(xiāo)售的一個(gè)新變化。
4．從樓層的銷(xiāo)售情況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶(hù)有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。例如：統建千禧園，從20xx年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，頂樓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。
5．從價(jià)格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購買(mǎi)商品房時(shí)認為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場(chǎng)接受，現在我市經(jīng)濟適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤(pán)設計上看，20xx年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設計風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚的個(gè)性化需求，20xx年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤(pán)配套設施來(lái)看， 20xx年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 10．從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費者還未到達理性化的地步，賣(mài)方的有效引導對買(mǎi)方的購買(mǎi)決策會(huì )起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開(kāi)、統建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以“購買(mǎi)安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。
20xx年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著(zhù)住宅商品性?xún)r(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著(zhù)較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。
3．3分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)
據《武房指數》統計，20xx年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續增長(cháng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數情況如下：
從以上數據可以看出，20xx年住宅增長(cháng)較快，寫(xiě)字樓的增長(cháng)較為平緩�？偟膩�(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(cháng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷(xiāo)售情況穩中有升，少數項目售價(jià)略有下調，但仍然是市場(chǎng)內聚集人氣的熱點(diǎn)；
2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫(xiě)字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線(xiàn)。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽(yáng)地區。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著(zhù)外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì )消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )有一定的改觀(guān)，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強還要靠我市宏觀(guān)國民經(jīng)濟的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房20xx年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開(kāi)始反彈走強。主要得益于20xx年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設立等等，這些都為百貨銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會(huì )。我市20xx年新開(kāi)大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jì)r(jià)格回漲。20xx年漢正街也提出了二次創(chuàng )業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類(lèi)物業(yè)正朝著(zhù)有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。
3．2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
20xx年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì )化、商品化程度，建立適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的城鎮住房新制度，落實(shí)住房補貼分配，釋放購買(mǎi)力。
3．繼續加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實(shí)現三個(gè)控制：一是銷(xiāo)售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現互相連通。將提供規范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(cháng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。
6．規范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成，規范物業(yè)管理收費并加強監管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規，對物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規范，力爭形成一個(gè)系統完整的物業(yè)管理政策法規體系。
7．積極推進(jìn)XX市國民經(jīng)濟和社會(huì )信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò )化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規范房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另?yè)A測，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jì)r(jià)上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場(chǎng)將會(huì )擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì )對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如20xx年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(cháng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(cháng)江日報》20xx’9）
有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
�。ㄒ唬� 國家宏觀(guān)經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類(lèi)指數值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的'增長(cháng)速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷(xiāo)售持續升溫的推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(cháng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長(cháng)速度。今年前11個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3744.3億元，同比增長(cháng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(cháng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國累計土地開(kāi)發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.9%。
積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(cháng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費創(chuàng )造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀(guān)經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項目在投資機會(huì )選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據的。
第三章 項目周邊物業(yè)市場(chǎng)調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區區域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個(gè)方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據。
該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區20xx年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數：
XX區價(jià)格 XX區指數
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區的條件，是未來(lái)最適合居住的地區之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區。這一地區在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區的東方恒星園，本季度期房銷(xiāo)售價(jià)格為1886元/平方米，低于XX區的均價(jià)，本季度銷(xiāo)售了1.65萬(wàn)方。
房地產(chǎn)的可行性研究報告5
一、項目背景
1、項目名稱(chēng)：
居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市類(lèi)地段。
2)建設規模與目標：
土地面積： 圍
畝(平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡
3)周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1)該項目地處a市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
房地產(chǎn)的可行性研究報告6
一、項目背景
1 、 項目名稱(chēng)： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類(lèi)地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A(yíng)市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區和實(shí)施《中國21世紀議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長(cháng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開(kāi)放口岸，年設計吞吐能力達500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉、13個(gè)鎮、4個(gè)街道辦事處。城區人口12萬(wàn)。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規范階段。以城區南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現了創(chuàng )業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著(zhù)改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現在以下幾個(gè)方面：
表現之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房?jì)r(jià)平穩上升。城區商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場(chǎng)持續升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(cháng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現之五：拉動(dòng)經(jīng)濟效果顯著(zhù)。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì )商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬(wàn)元。
對今后市場(chǎng)的預測：
---—從購房能力看
伴隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jì)r(jià)漲幅較大，但消費市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(cháng)期低迷，銀行利率多次下調，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著(zhù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶(hù)均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(cháng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細情況
項目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~120xx 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車(chē)庫 550 秋浦路
荷花村 車(chē)庫 550 建設路
三、項目財務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù))。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場(chǎng)核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米x(0.9+0.3+0.08+0)x34329平方米=34329x819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米x(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話(huà)、空調以上其它)
住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米x45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米x80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米x48元=1676592元
6、搬家費、臨時(shí)過(guò)渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶(hù)x300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)x500元=4500元
小計：64500元
2)、過(guò)渡費：
住宅：34329平方米x2.5元/平方米x6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米x16元/平方米x6個(gè)月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米x15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米x100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元x34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50x10x2=1000㎡，建筑面積：20xx㎡。
主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110x15x2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4x13.8x12層x3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4x13.8x15層;
一棟 12層29.4x13.8x12層;
三棟 12層40x15x12層;
一棟 15層40x15x15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數約為297戶(hù)。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡x50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術(shù)服務(wù)費：56160x1.4+5300x2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460x8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460x2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費：61460x2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監督費：61460x2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460x1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460x1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規劃設計：10萬(wàn)元
15、建筑設計：20xxx12+59460x30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460x2=12.29萬(wàn)元
17、測量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶(hù)
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬(wàn)元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460x100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861x600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460x900+20xxx500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟x50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460x50=307.3萬(wàn)元
6、小區綠化、道路等工程：61460x60=368.76萬(wàn)元
7、監理費：6337.66x1%=63.38萬(wàn)元
小計：7527.1萬(wàn)元
總計、8155.03萬(wàn)元
(三)項目費用分析
依據比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結合的原則，就該項目的預算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900x56160=106704000
商鋪6000x5300=31800000
地下室4861x800=3888800
總計：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800x5.5%=7831604
各項費用 142392800x4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)�，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。
房地產(chǎn)的可行性研究報告7
一般來(lái)講，房地產(chǎn)可研報告是以市場(chǎng)需求為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為策略，以系統評估指標為結果，總的來(lái)講表現在以下兩個(gè)問(wèn)題中：
問(wèn)題一：是否可行?
問(wèn)題二：如何經(jīng)濟收益最大化?
從房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證�？梢�(jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會(huì )效益和環(huán)境效益。
2、項目投資制勝第一法寶
一個(gè)房地產(chǎn)項目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問(wèn)題。當然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著(zhù)該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險等各方面的問(wèn)題，綜合評價(jià)合理取舍�？尚行匝芯�，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算
第3操作環(huán)節：房地產(chǎn)可行性研究戰略分析
分析角度一：社會(huì )經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強調，將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認識問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長(cháng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會(huì )出現根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì )導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當地國民經(jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。
分析角度二：當地政府行政行為對市場(chǎng)的影響
一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規劃、有效的規�？刂�、嚴格的規劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著(zhù)配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預售成績(jì)都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現象嚴重，商品房供應量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險。
分析角度三：街區環(huán)境對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響
古北新區并非上海鬧市區，樓價(jià)何以如此昂貴?原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿區—一虹橋開(kāi)發(fā)區，隨著(zhù)愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買(mǎi)或租賃住宅的主要目標。區內滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩步上揚。進(jìn)入1996 年以后，該小區房?jì)r(jià)雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開(kāi)發(fā)區的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區與古北新區之間明顯存在著(zhù)功能上的互補關(guān)系。街區功能是使房地產(chǎn)實(shí)現其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經(jīng)驗
隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內寫(xiě)字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì )在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(cháng)期回報，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對那些適合于長(cháng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的項目和適于長(cháng)錢(qián)投資的地區，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)都會(huì )遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項目因為沒(méi)有后續資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤可言了，明擺著(zhù)是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時(shí)是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區、一個(gè)項目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個(gè)地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環(huán)節 設計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時(shí)間
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
造價(jià)工程師
市場(chǎng)調查和分析人員
經(jīng)濟分析專(zhuān)家
制作人員
社會(huì )學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家
步驟B：市場(chǎng)分析
a、宏觀(guān)因素分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀(guān)因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習慣及宗教信仰，有無(wú)地區沖突或戰爭發(fā)生的可能性。
b、區域性因素分析
一般來(lái)講，項目所在國內部地區之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對項目所在區域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先宏觀(guān)經(jīng)濟對區域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小;其次 區域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響存在著(zhù)“時(shí)滯’現象，宏觀(guān)的經(jīng)濟現狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(cháng)時(shí)間以后才能對區域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮;其三國家特定的地區經(jīng)濟使得某些區域經(jīng)濟或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴(lài)程度相對較低，即使在我國宏觀(guān)經(jīng)濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到?jīng)_擊也較小。
c、微觀(guān)市場(chǎng)分析
對擬投資項目所在地區的房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對與投資項目同類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)分析。
步驟C: 市場(chǎng)預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的信息、數據和資料為依據，運用科學(xué)的方法，對某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規律和變化趨勢進(jìn)行分析和預測，從而推斷出為了市場(chǎng)對該類(lèi)物業(yè)的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的信息資料和數據為依據，運用科學(xué)的方法，對某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預測為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況
c 預測方法
通�？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序轉：房地產(chǎn)的可行性研究報告列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì )同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場(chǎng)的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
一般來(lái)講 成本構成包括以下四個(gè)部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類(lèi)型。
B 設計和建筑安裝工程費：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費：指項目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。
步驟E：財務(wù)評價(jià)
項目投資方案評價(jià)的指標一般分為兩類(lèi)：
一類(lèi)是考慮7貼現因素的動(dòng)態(tài)指標，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動(dòng)態(tài)回收期、內含報酬事等指標。
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