鄉房地產(chǎn)可行性研究報告
鄉房地產(chǎn)可行性研究報告
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業(yè)市場(chǎng)調查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)與機會(huì )點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )形成模式
二、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )點(diǎn)
第五章 項目定位
一、目標市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設計建議
第七章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項目投資估算
三、項目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項目銷(xiāo)售計劃
二、項目銷(xiāo)售收入估算
三、項目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務(wù)凈現值及財務(wù)內部收益率
第九章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語(yǔ)
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環(huán)境，對該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評估。
2、對項目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；
5、現場(chǎng)勘察和實(shí)地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項目概況
根據調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：
�、倏傆玫孛娣e：8.37公頃，合125.59畝。
�、谌莘e率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2
小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2
公建面積：0.5萬(wàn)M2
�、芙ㄖ芏龋�22.5%
�、菥G化率：40%
�。ㄒ陨蠑祿且罁苓呂飿I(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）
第二章 項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機會(huì )孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀(guān)經(jīng)濟、社會(huì )與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。
2000年根據經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實(shí)行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長(cháng)加快，社會(huì )需求進(jìn)一步回升，結構調整穩步推進(jìn)，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表
2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷(xiāo)售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9
占總銷(xiāo)售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購買(mǎi)商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候�，F已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著(zhù)個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng )新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤(pán)受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買(mǎi)率是反映地區房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購買(mǎi)為6.91億元，個(gè)人購買(mǎi)率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購買(mǎi)率是持續上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個(gè)人購買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動(dòng)并且持續增長(cháng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續快速發(fā)展提供了條件。
�。�2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進(jìn)一步增長(cháng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(cháng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(cháng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價(jià)格水平與價(jià)格指數變化如下圖所示:
通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數相對較低，導致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。
2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2.1宏觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應初步顯現。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據房地產(chǎn)發(fā)達地區的經(jīng)驗，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì )直接刺激住宅一級市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著(zhù)增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(cháng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級消費需求。
住房一級市場(chǎng)（增量房） 住房二級市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數為21647起，比1999年增長(cháng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶(hù)數增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理?yè)I(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購買(mǎi)新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì )為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì )”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會(huì )，同時(shí)各城區不失時(shí)機地舉辦了區級房交會(huì )，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會(huì )，共銷(xiāo)售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤(pán)結構和戶(hù)型來(lái)看，磚混結構的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺，目前市場(chǎng)上的結構主要是框架結構。戶(hù)型設計方面，隨著(zhù)市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛的戶(hù)型逐步取代了兩室兩廳戶(hù)型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶(hù)型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷(xiāo)售的一個(gè)新變化。
4．從樓層的銷(xiāo)售情況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶(hù)有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，頂樓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。
5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購買(mǎi)商品房時(shí)認為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場(chǎng)接受，現在我市經(jīng)濟適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤(pán)設計上看，2000年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設計風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤(pán)配套設施來(lái)看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 10．從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費者還未到達理性化的地步，賣(mài)方的有效引導對買(mǎi)方的購買(mǎi)決策會(huì )起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開(kāi)、統建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以“購買(mǎi)安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著(zhù)住宅商品性?xún)r(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著(zhù)較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。
3．3分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)
據《武房指數》統計，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續增長(cháng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數情況如下：
從以上數據可以看出，2000年住宅增長(cháng)較快，寫(xiě)字樓的增長(cháng)較為平緩�？偟膩�(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(cháng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷(xiāo)售情況穩中有升，少數項目售價(jià)略有下調，但仍然是市場(chǎng)內聚集人氣的熱點(diǎn)；
2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫(xiě)字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線(xiàn)。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽(yáng)地區。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著(zhù)外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì )消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )有一定的改觀(guān)，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強還要靠我市宏觀(guān)國民經(jīng)濟的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開(kāi)始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設立等等，這些都為百貨銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會(huì )。我市2000年新開(kāi)大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jì)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng )業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類(lèi)物業(yè)正朝著(zhù)有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。
3．2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì )化、商品化程度，建立適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的城鎮住房新制度，落實(shí)住房補貼分配，釋放購買(mǎi)力。
3．繼續加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實(shí)現三個(gè)控制：一是銷(xiāo)售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現互相連通。將提供規范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(cháng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。
6．規范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構成，規范物業(yè)管理收費并加強監管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規，對物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規范，力爭形成一個(gè)系統完整的物業(yè)管理政策法規體系。
7．積極推進(jìn)XX市國民經(jīng)濟和社會(huì )信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò )化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規范房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另?yè)A測，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jì)r(jià)上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場(chǎng)將會(huì )擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì )對房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(cháng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(cháng)江日報》2000’9）
有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
�。ㄒ唬� 國家宏觀(guān)經(jīng)濟的影響 （二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類(lèi)指數值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(cháng)速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷(xiāo)售持續升溫的推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(cháng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長(cháng)速度。今年前11個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3744.3億元，同比增長(cháng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(cháng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國累計土地開(kāi)發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.9%。
積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(cháng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費創(chuàng )造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀(guān)經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項目在投資機會(huì )選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據的。
第三章 項目周邊物業(yè)市場(chǎng)調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區區域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個(gè)方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據。
該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數：
XX區價(jià)格 XX區指數
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區的條件，是未來(lái)最適合居住的地區之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區。這一地區在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區的東方恒星園，本季度期房銷(xiāo)售價(jià)格為1886元/平方米，低于XX區的均價(jià)，本季度銷(xiāo)售了1.65萬(wàn)方。
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