房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷及答案
案例1：
某監理單位受業(yè)主委托，全權對一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設監理，并按GP—95—0202簽訂了監理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時(shí)，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問(wèn)題:
項目總監理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監理規劃編寫(xiě)提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關(guān)，按設計和施工兩部分編寫(xiě)規劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫(xiě)規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
答案:
�、� e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫(xiě)。
�、� 因為業(yè)主沒(méi)有委托設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監理規劃中寫(xiě)。
�、� f 不妥，不需要分階段編寫(xiě)規劃。
�、� 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
案例2：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。
(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是( )
A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料
(問(wèn)題3) 估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的`價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是( )萬(wàn)元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問(wèn)題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權
D.該500萬(wàn)元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例3：
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
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