房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指導練習題
案例一
某監理單位受業(yè)主委托，全權對一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設監理，并按GP—95—0202簽訂了監理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時(shí)，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問(wèn)題:
項目總監理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監理規劃編寫(xiě)提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關(guān)，按設計和施工兩部分編寫(xiě)規劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫(xiě)規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
答案:
�、� e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫(xiě)。
�、� 因為業(yè)主沒(méi)有委托設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監理規劃中寫(xiě)。
�、� f 不妥，不需要分階段編寫(xiě)規劃。
�、� 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
案例二
某公司有一工業(yè)廠(chǎng)房，建成于2002年6月，建筑結構為鋼結構，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當時(shí)同類(lèi)廠(chǎng)房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠(chǎng)房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬(wàn)元，其中占用自有資金50萬(wàn)元，2007年9月14日公布的.1年期貸款和率為7.29%，該廠(chǎng)房所在區域，正常情況下開(kāi)發(fā)商1年期開(kāi)發(fā)利潤率為開(kāi)發(fā)成本的5%。
1.該廠(chǎng)房在2007年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
(1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預見(jiàn)費。
1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬(wàn)元
2)紅線(xiàn)內市政費：取建安成本的10%。
120.25萬(wàn)元×10%=12.03萬(wàn)元
3)建造成本合計：120.25萬(wàn)元+12.03萬(wàn)元=132.28萬(wàn)元
(2)前期工程費(包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時(shí)三通一千費等費用)：取建造成本的7%。
132.28萬(wàn)元×7%=9.26萬(wàn)元
(3)不可預見(jiàn)費：取建安費用的3%。
132.28萬(wàn)元×3%=3.97萬(wàn)元
(4)開(kāi)發(fā)成本合計：145.51萬(wàn)元。
2.建設期貸款利息：
估價(jià)人員通過(guò)調查同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期，確定估價(jià)對象的合理工期為1年，假設資金在建設期內均勻投入，按現行年貸款利率7.29%計取，計息基數為開(kāi)發(fā)成本。則：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬(wàn)元
3.建設單位管理費：取建造成本的5%，則：
管理費=145.51萬(wàn)元×5%=7.28萬(wàn)元
4.開(kāi)發(fā)商利潤：估價(jià)對象的建設期為1年，開(kāi)發(fā)商利潤取5%，則：
開(kāi)發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬(wàn)元
5.銷(xiāo)售費用：根據有關(guān)規定，銷(xiāo)售費用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買(mǎi)賣(mài)手續費、廣告費等，本次評估取8%。設估價(jià)對象的全新?tīng)顟B(tài)下的價(jià)格為X，則銷(xiāo)售費用為0.08X。
6.車(chē)間評估價(jià)格：
綜上所述，在計算出估價(jià)對象的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、貸款利息、開(kāi)發(fā)商利潤、銷(xiāo)售費用和成新率后，根據項目情況，估價(jià)對象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬(wàn)元。
1.建安費用計算錯誤，應為700×1850=129.50萬(wàn)元
2.利息計算有錯誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬(wàn)元
3.開(kāi)發(fā)利潤計算有錯誤，利潤為145.51×5%=7.28萬(wàn)元
4.評估價(jià)格有錯誤，未考慮成新率，評估價(jià)格=0.9X=160.51萬(wàn)元
【房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指導練習題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題05-28
房地產(chǎn)估價(jià)師信息之房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題05-27
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題及答案參考05-28
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題及答案整理05-27
批復案例分析10-31
小學(xué)數學(xué)案例估算分析與教學(xué)反思03-18
小學(xué)教育案例分析08-22
課文《掌聲》案例分析12-25
財務(wù)分析報告案例11-18