2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精選試題
（一）
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)開(kāi)發(fā)建設——普通住宅小區，向社會(huì )公開(kāi)預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70㎡，陽(yáng)臺面積為6㎡，套內墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
第 1 題 下列關(guān)于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無(wú)效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。
【正確答案】： B,D
第 2 題 李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】： C
【參考解析】： 成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
第 3 題 簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
【正確答案】： A
第 4 題 按現行登記，下列關(guān)于李某購買(mǎi)的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價(jià)1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個(gè)人所得稅
【正確答案】： A,B
(二)
2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權年限為該類(lèi)用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢姆ǘ▋�(yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的.款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元=6000萬(wàn)元。
第 1 題 人民法院對抵押物拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價(jià)機構
C.拍賣(mài)師
D.開(kāi)發(fā)商
【正確答案】： A
第 2 題 首次拍賣(mài)流拍，再次拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)應當不低于( )萬(wàn)元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。8000萬(wàn)元×80%×(1-20%)=5120萬(wàn)元。
第 3 題 如果拍賣(mài)最終應價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應價(jià)為( )。
A.無(wú)效應價(jià)
B.有效應價(jià)
C.可以成交的價(jià)格
D.不確定
【正確答案】： B,C
【參考解析】： 最終應價(jià)為6500萬(wàn)元，超過(guò)保留價(jià)5120萬(wàn)元，屬于有效應價(jià)、可以成交的價(jià)格。
第 4 題 如果該項目拍賣(mài)成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。
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