房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》測試題及答案

　　案例一

　　黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產(chǎn)權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產(chǎn)，要求評估其現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當地無(wú)類(lèi)似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據正確)，估值40萬(wàn)元。本文來(lái)源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。

　　問(wèn)題：這樣確定估價(jià)結論是否正確?為什么?

　　標準答案：

　　這樣確定估價(jià)結論不正確。

　　因為：

　　1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應按住宅用途估價(jià)(因為50萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

　　2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的.，因為估價(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

　　案例二

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　問(wèn)題：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　參考答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的`用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

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