房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強化練習題
甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評出的拍賣(mài)評估底價(jià)太低，而且當時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠低于其當時(shí)投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論是合理準確的。
請問(wèn)：乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有哪些?
標準答案：
乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有
1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。
2.為還債而強制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì )低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。
3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì )導致成交價(jià)格較低。
4.整個(gè)別墅區在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語(yǔ)。
5.2002年取得土地時(shí)的`土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。
指錯題:
甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會(huì )議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會(huì )議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房?jì)r(jià)為250元，年平均入住率為60%;本文來(lái)源于考試大。該酒店正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會(huì )議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報告的部分內容，請指出錯誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000(元)=1800萬(wàn)元
酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬(wàn)元
酒店會(huì )議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬(wàn)元)
酒店年總費用=1022×40%=409(萬(wàn)元)
酒店客房及會(huì )議室年凈收益=1022+24-409=637(萬(wàn)元)
酒店客房及會(huì )議室價(jià)格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬(wàn)元)
酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000(元)=300(萬(wàn)元)
該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107(萬(wàn)元)
標準答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬(wàn)元)。
2.酒店會(huì )議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬(wàn)元)。
3.自用辦公室價(jià)值計算重復，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內。
4.總價(jià)格中的“酒店及會(huì )議室價(jià)格”計算有誤，不是6007萬(wàn)元，應為6005萬(wàn)元。
【房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強化練習題】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)估價(jià)師信息之房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題05-27
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題05-28
批復案例分析10-31
小學(xué)教育案例分析08-22
課文《掌聲》案例分析12-25
財務(wù)分析報告案例11-18
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題及答案參考05-28
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題及答案整理05-27
過(guò)早教育的案例分析08-30