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房地產(chǎn)項目業(yè)主的設計質(zhì)量管理論文
摘要：分析了影響設計的宏觀(guān)因素及質(zhì)量管理的難點(diǎn)，提出了明確質(zhì)量目標，建立質(zhì)量管理組織和質(zhì)量評價(jià)體系，采用各級最高管理者進(jìn)行設計決策，專(zhuān)家論證，設計咨詢(xún)，結構招標等質(zhì)量控制方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設計;質(zhì)量
自2003年房地產(chǎn)調控政策層出不窮，其中有的對設計有直接影響，如：住宅開(kāi)發(fā)以中小套型為主，俗稱(chēng)“70%/90平方米”，就是把限額設計作為公共政策來(lái)推行。政策必然影響市場(chǎng)，只允許購房自用則消費者群體變了，對房屋的技術(shù)要求也隨之改變。社會(huì )發(fā)展，生活水平提高也不斷影響著(zhù)設計標準，停車(chē)位配置變化即是一個(gè)典型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主從競得項目土地到領(lǐng)取預售許可證至少要一年,每天都承擔著(zhù)已付土地價(jià)款的利息，僅以資金成本最低的貸款為例，目前一年期貸款利率為6.40%，遠高于國家規定的設計費比例。
業(yè)主迫于政策、市場(chǎng)、資金三種壓力，加之前期工作不到位，技術(shù)薄弱等自身管理問(wèn)題，經(jīng)常反復修改方案，壓縮設計周期，開(kāi)工后頻繁要求變更等，確實(shí)難以保證設計質(zhì)量。
1設計質(zhì)量管理的難點(diǎn)
1.1設計成果專(zhuān)業(yè)性強
不像實(shí)體工程、設備、材料可以直觀(guān)地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專(zhuān)設總工(設計總監)及設計部，因專(zhuān)業(yè)能力局限，也難以量化、客觀(guān)地評價(jià)。
1.2施工圖審查的局限性
審圖是事后控制，被動(dòng)控制，圖紙已完成，木已成舟。通過(guò)審查只證明是合格的設計，而非優(yōu)秀的設計，無(wú)法優(yōu)化。
1.3設計規范與標準的局限性
我國技術(shù)標準規范編制修訂期過(guò)長(cháng)，修訂條件相對苛刻，嚴重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應用[1]。主管部門(mén)資金投入極少，中國城市規劃設計院2002年版《居住區規劃設計規范》的修編經(jīng)費僅4萬(wàn)元，根本無(wú)法到全國各地調研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規范體系既嚴重滯后于社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，如：寫(xiě)字樓、商業(yè)工程仍在使用80年代末編制的建筑設計規范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預制空心樓板，采暖系統分戶(hù)控制，水、電出戶(hù)計量等都是問(wèn)題暴露多年，購房者及物業(yè)、開(kāi)發(fā)單位反映強烈，才迫使主管部門(mén)修訂規范的。
2設計質(zhì)量管理目標
目標包括兩方面：①行政許可性目標。通過(guò)規劃、消防、人防、節能等部門(mén)審批及施工圖審查。
�、陧椖抗芾砟繕�。方案創(chuàng )新，技術(shù)優(yōu)化，經(jīng)濟合理。
可實(shí)施性好，圖紙質(zhì)量較高。設計周期、工程投資符合項目進(jìn)度、成本目標，合同履約良好。
3設計質(zhì)量管理組織
業(yè)主設計管理組織核心職能就是質(zhì)量管理，其次是配合前期報建、成本控制、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣工作。
3.1避免兩個(gè)管理誤區
(1)有的小型民營(yíng)房企老板親自動(dòng)手設計，把項目視同為私宅，實(shí)現個(gè)人夢(mèng)想、喜好、興趣。
(2)組建“小設計院”式的設計部，模仿設置總工、總建等崗位，人員則強調非有設計院工作經(jīng)歷莫屬，把方案等部分應外包的設計業(yè)務(wù)改由設計部自行完成。
這樣把設計單位當成了繪圖公司，嚴重扼殺了設計師創(chuàng )造力。設計工作并非靠幾個(gè)人臨時(shí)組合就可達到熟練水平。術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，服務(wù)外包，業(yè)主通過(guò)整合各類(lèi)社會(huì )資源為我所用才是企業(yè)成功之道。同時(shí)混淆了專(zhuān)業(yè)技術(shù)與項目管理，美國PMI項目管理知識體系(PMBOK)中項目經(jīng)理要掌握三方面知識：專(zhuān)業(yè)知識，一般管理知識，項目管理知識[2]。僅具有專(zhuān)業(yè)設計能力并不一定能成為管理者。
3.2建立矩陣型管理組織
在概念設計、總體規劃、單體建筑等論證性方案階段，由區域總部、地區公司為主體，下屬規劃設計中心負責，組織營(yíng)銷(xiāo)、前期、工程、成本等職能中心及項目公司高管參加，在設計任務(wù)書(shū)，各階段設計成果等關(guān)鍵節點(diǎn)進(jìn)行內部研討，并組織外部專(zhuān)家論證，綜合意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，切忌閉門(mén)造車(chē)，孤芳自賞。在報批方案、初設、施工圖等技術(shù)設計階段以項目公司為主體，下屬設計部負責，項目工程、成本等職能部門(mén)參加，規劃設計中心指導。
3.3由最高管理者進(jìn)行設計決策
區域、地區、項目等各級公司總經(jīng)理都承擔了經(jīng)營(yíng)管理目標責任，是不同層級的最高管理者。責權應對等，其應具有設計決策權。有的企業(yè)由總建筑師等技術(shù)專(zhuān)家掌握設計決策，常出現以下問(wèn)題：缺少經(jīng)濟思想，具有創(chuàng )新思維但不夠嚴謹，思維與行為不規范。實(shí)踐證明，純技術(shù)人員是不能勝任項目設計管理工作的[3]。
4設計質(zhì)量評價(jià)標準體系
(1)強制的規范性標準、政府文件，也是最低的技術(shù)標準。
(2)應用新技術(shù)的推薦性標準。如：《國家康居示范工程建設技術(shù)要點(diǎn)》、《綠色建筑評價(jià)標準》等。這些先進(jìn)的技術(shù)標準體現了健康、生態(tài)等理念，通過(guò)成套技術(shù)體系實(shí)現綠色生態(tài)住宅，雖未強制推廣，但值得借鑒。
5設計質(zhì)量管理方法
5.1質(zhì)量控制
5.1.1項目環(huán)境調查的兩個(gè)重點(diǎn)
(1)周邊敏感性建筑。主要是居住、教育、醫療等對日照間距要求嚴格的建筑，以及文物、宗教、軍事等特殊建筑。石家莊栗康路實(shí)驗小學(xué)、天津南京路四箴里高層公寓項目設計中，北側現狀都是中學(xué)。但經(jīng)調查，其與新項目相鄰的教學(xué)樓一層均為教師辦公用房，二層起為普通教室。GBJ99—86《中小學(xué)校建筑設計規范》第2.3.6條規定“南向的普通教室冬至日底層滿(mǎn)窗日照不應小于2h”，因此，確定新、舊建筑的間距時(shí)，舊建筑被遮擋起算點(diǎn)為二層窗臺，這樣既符合規劃審批要求，也合理節約用地。
(2)紅線(xiàn)外負面影響因素。萬(wàn)科公司總結4點(diǎn)：噪聲，市政設施(高壓線(xiàn)、變電站、鍋爐房、垃圾站等)，城鄉結合部環(huán)境隱患，空氣與光污染，并在內部頒布了《關(guān)于公示項目外紅線(xiàn)不利因素的操作指引》[4]，值得學(xué)習。
5.1.2設計咨詢(xún)與專(zhuān)家論證相結合
現階段我國大多數監理企業(yè)還不具備設計監理的專(zhuān)業(yè)能力，只能進(jìn)行程序性檢查。業(yè)主應建立技術(shù)與市場(chǎng)兩類(lèi)專(zhuān)家庫，規劃、建筑、機電等組成技術(shù)專(zhuān)家組，營(yíng)銷(xiāo)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資、造價(jià)等組成市場(chǎng)專(zhuān)家組。在論證性方案階段組織專(zhuān)家論證，優(yōu)選設計成果，避免選用明顯不合理的方案。
論證的目的在于廣泛聽(tīng)取各領(lǐng)域內專(zhuān)家意見(jiàn)，專(zhuān)家雖受聘于業(yè)主，但并非其利益代言人。
因此，論證前業(yè)主不能預設傾向性意見(jiàn)，對與業(yè)主相左的意見(jiàn)更要尊重，技術(shù)爭論對項目?jì)?yōu)化十分有益。要暢所欲言，集思廣益，避免像政府部門(mén)組織的論證會(huì )那樣，只是決策尋找技術(shù)支持，走過(guò)場(chǎng)。
技術(shù)設計階段委托技術(shù)力量較強的甲級院進(jìn)行全過(guò)程設計咨詢(xún)。進(jìn)行第三方技術(shù)評價(jià)，實(shí)現主動(dòng)控制，過(guò)程控制。從確定建筑、主體結構方案，機電系統選型，設備、材料選用等設計初期開(kāi)始，對每階段設計成果出具書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)，由業(yè)主組織設計單位進(jìn)行溝通、協(xié)商，對取得共識之處再由設計單位修改。對設計進(jìn)行科學(xué)、準確、量化的評估。
深圳大學(xué)建筑設計院曾受政府委托對某公務(wù)員住宅小區進(jìn)行設計咨詢(xún)，優(yōu)化結構方案后節約鋼材用量顯著(zhù)。
5.1.3結構方案
招標與主材用量限額設計對方案、施工圖分段委托設計的項目，可采取結構設計招標確定施工圖設計單位。業(yè)主根據建筑方案與同類(lèi)項目成本數據提出含鋼量控制額，邀請2～3家甲級院編制基礎、主體結構選型方案，通過(guò)競爭激發(fā)各單位的創(chuàng )新熱情與積極性，實(shí)現設計優(yōu)化。例如：石家莊銀都花園1棟34 000 m2的高層住宅就曾采用此方法，比較成功。
5.2溝通管理
5.2.1重視項目報建階段設計
單位與政府部門(mén)的溝通我國實(shí)行的工程許可制度使業(yè)主與設計單位要花費大量精力用于項目報建，經(jīng)常延誤項目計劃。雖然政府部門(mén)與設計單位執行的都是同一標準規范，但是解釋權在各級政府部門(mén)，同時(shí)法規與技術(shù)標準也賦予各部門(mén)一定的自由裁量權。同類(lèi)型的設計方案，不同時(shí)期，不同審批人，不同業(yè)主，審批尺度掌握都有細小而微妙的差別。因此，業(yè)主完成報批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才報建，應調動(dòng)社會(huì )資源提前組織設計單位與政府部門(mén)溝通，匯報方案，聽(tīng)取意見(jiàn)。主要是規劃為主，消防、人防為輔的三個(gè)部門(mén)。其中聽(tīng)取消防、人防意見(jiàn)是為了確保實(shí)現總體規劃、單體建筑方案的完整性和原創(chuàng )構思。這樣既節約了時(shí)間，又保證后續設計質(zhì)量，不因審查修改而設計返工。
5.2.2商品與作品的統一
業(yè)主與設計單位對項目的視角有根本不同，一個(gè)是商品，一個(gè)是作品，兩者存在一定矛盾。商品通過(guò)成功交易才有價(jià)值，而作品則是創(chuàng )作，并非所有人都能欣賞和認可。設計師多少都有理想主義色彩，尤其是建筑師，希望業(yè)主能全盤(pán)接收其設計構思、理念，不愿做任何修改。業(yè)主既要尊重設計師的創(chuàng )新精神和專(zhuān)業(yè)能力，但又不能放任，必須嚴格按照設計質(zhì)量管理目標和評價(jià)體系控制。業(yè)主是項目投資人，既然承擔全部風(fēng)險，也擁有全部決策權。設計師也要理解再完美的方案，無(wú)人愿意實(shí)施也是水中月，霧中花。
5.2.3建立設計聯(lián)絡(luò )單制度
業(yè)主與設計單位溝通涉及商務(wù)事項較少，因此，一般在信息管理上較為隨意，多為現場(chǎng)協(xié)商或電話(huà)、郵件、傳真往來(lái)，不利于落實(shí)管理責任。應建立設計聯(lián)絡(luò )單制度，由業(yè)主設計部與設計單位項目組各自指定聯(lián)系人，各有一個(gè)出口輸出信息，以文字聯(lián)絡(luò )單往來(lái)，既提高責任心，又便于跟蹤落實(shí)，監督檢查。
6結語(yǔ)
房地產(chǎn)項目設計質(zhì)量管理要樹(shù)立明確目標，分階段建立矩陣型管理組織，由各級最高管理者進(jìn)行設計決策。通過(guò)質(zhì)量評價(jià)體系，采取專(zhuān)家論證，設計咨詢(xún)，結構招標等方法進(jìn)行質(zhì)量控制。注重與設計單位溝通管理，使商品與作品取得統一。
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