房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)效率及激勵研究綜述論文
近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國雖為調控的對象，但其在國民經(jīng)濟中占有重要地位卻無(wú)可置疑。根據統計，目前中國每年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額已達到5萬(wàn)多億元人民幣的規模，占GDP的比例超過(guò)10%。以2010年和2011年為例，2010年全國商品房銷(xiāo)售總額為52479億元，完成投資48267億元；2011年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額為59119億元，完成投資61740億元。并且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以帶動(dòng)50多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)幾百種產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還對解決社會(huì )就業(yè)有重要作用，每年要為社會(huì )提供大量就業(yè)崗位。
房地產(chǎn)行業(yè)每年的銷(xiāo)售總額巨大，這其中很大一部分銷(xiāo)售是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀實(shí)現的。房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率高低直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率和社會(huì )資源的有效利用。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀在發(fā)達國家已有幾百年的歷史，發(fā)達國家對此方面的研究無(wú)論從理論方面還是實(shí)證方面均比比國內要深入得多；而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有20多年的發(fā)展歷史，國內在這方面的研究較少。故擬以國外研究成果為主、結合國內研究成果對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率及激勵問(wèn)題進(jìn)行綜述。
雖然國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)已有幾百年的發(fā)展史，但對其進(jìn)行系統研究尤其是市場(chǎng)效率方面的研究卻較晚，主要從20世紀70、80年代開(kāi)始。國內對房地產(chǎn)經(jīng)紀的研究比國際上的研究有所滯后，2007年宋春紅等認為當時(shí)國內對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)運行效率的研究基本上處于一片空白，這種觀(guān)點(diǎn)不一定全面，但也可反映出國內在此方面的研究成果很少。國際上對此問(wèn)題的研究對于國內的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)有切實(shí)的指導意義。
―、房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的概念和分類(lèi)
房地產(chǎn)經(jīng)紀屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種，房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng)的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念也比較廣泛，根據2011年1月20日住房和城鄉建設部等三部委聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀在美國被稱(chēng)作realestatebroker或realestateagent。
從住建部對房地產(chǎn)經(jīng)紀的定義，可以知道房地產(chǎn)經(jīng)紀是與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易聯(lián)系在一起的。房地產(chǎn)市場(chǎng)細分的標準和依據有很多，包括按地域范圍細分、按房地產(chǎn)用途細分、按增量存量細分、按目標市場(chǎng)細分等[4]。其中按增量存量細分是使用較多的一種劃分方法；按照增量存量細分，房屋交易可劃分為一級房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。
對應于房地產(chǎn)一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的劃分，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)也可相應進(jìn)行分類(lèi)。人們在實(shí)際操作中往往把一手房市場(chǎng)的經(jīng)紀活動(dòng)稱(chēng)作一手房代理，把二手房市場(chǎng)的經(jīng)紀活動(dòng)稱(chēng)作二手房中介。
陳英存2007年在其博士論文中對一手房代理和二手房中介活動(dòng)中經(jīng)紀公司的權利和責任以及介人交易活動(dòng)的深度作了對比分析，認為這兩個(gè)市場(chǎng)各自具有各自特性，兩個(gè)市場(chǎng)差別較大。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的總體研究情況
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的總體研究，已有學(xué)者分2000年及以前和以后分別進(jìn)行了詳細的綜述。這里主要引用已有的綜述成果。
根據2000年Benjamin的總結[8、9]，2000年及以前，房地產(chǎn)經(jīng)紀研究主要可分為八個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的性質(zhì)；（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的傭金和補償；（3）成功售出的時(shí)間長(cháng)短（time—on—the—mar？ket）；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率和公平；（5）經(jīng)紀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響；（6）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法規；（7）法律義務(wù)；（8）國際比較。
對2000年以后的房地產(chǎn)經(jīng)紀行為研究，EmilyNormanZietz和G。StacySirmans在2011年將其總結歸納為六個(gè)方面[1°]：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的特性和加盟經(jīng)營(yíng)；（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的傭金及補償；（3）經(jīng)紀產(chǎn)品和服務(wù)；（4）經(jīng)紀公司對房地產(chǎn)價(jià)格銷(xiāo)售時(shí)間的影響；（5）工業(yè)技術(shù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀；（6）房地產(chǎn)經(jīng)紀中的效率和生產(chǎn)率。
從上述綜述文獻來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀激勵（即傭金和補償）和市場(chǎng)效率問(wèn)題是房地產(chǎn)經(jīng)紀研究的一個(gè)方向。從經(jīng)濟學(xué)研究的主題來(lái)說(shuō)，稀缺與效率是經(jīng)濟學(xué)的雙重主題["]，可見(jiàn)效率對于市場(chǎng)經(jīng)濟的重要性。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一種社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)，效率對其而言也是非常重要的。Benjamin和EmilyNormanZietz等在其綜述總結中，均指出在房地產(chǎn)經(jīng)紀研究的幾個(gè)方面中，相關(guān)學(xué)者對效率和激勵方面特別關(guān)注，研究成果也非常多。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)效率的研究
房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率問(wèn)題，可以分為怎么衡量效率，經(jīng)紀市場(chǎng)是否有效率，采用哪些方式或模式效率更高等幾個(gè)方面。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)效率的衡量
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率衡量問(wèn)題，在美國經(jīng)常使用“X—效率”這一指標。X—效率通常被定義為由于資源分配無(wú)效率或資源利用無(wú)效率而導致的與效率前沿面的偏離[12]。Anderson等[13]2000年從投人與產(chǎn)出角度衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的X—效率，分別采用經(jīng)典統計和貝葉斯統計的隨機前沿模型，衡量了房地產(chǎn)經(jīng)紀公司成本與盈利的X—效率，研究結果表明公司的盈利有效性相比成本有效性要低一些。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)是否有效率
Yinger是較早研究房地產(chǎn)經(jīng)紀行為效率的學(xué)者之一，在研究中將量化分析模型引人房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售，分析了固定傭金模式的效率問(wèn)題，研究得出，在房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)采用固定傭金模式，是沒(méi)有效率的，易造成資源的浪費。接著(zhù)，學(xué)者Crockett1982年、Villani等1982年Micelim1992年對房地產(chǎn)經(jīng)紀問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)研究，指出采用固定傭金模式的代理銷(xiāo)售會(huì )影響市場(chǎng)效率。隨后，學(xué)者SChr〇eter[18^Kn〇U[l9]對Yinger（1981）所研究的問(wèn)題進(jìn)行了拓展，在研究中引人交易時(shí)間因素，他們的研究結論卻與Yingei？的研究結論有所不同，他們認為在考慮交易時(shí)間的情況下，市場(chǎng)現有的百分比傭金結構與市場(chǎng)效率一致。Ya—vasandC〇lwell1995年的研究表明，如果經(jīng)紀人為委托人創(chuàng )造了效益，那么經(jīng)紀人的努力就是有效率的。
這些研究主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)本身運行的效率高低問(wèn)題，以及資源是否有效利用。但房地產(chǎn)經(jīng)紀相當于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方直接交易而言，有效率是肯定的。YaVas2007年總結房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率，認為房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房屋交易過(guò)程中起到了任何另外的第三方無(wú)法起到的作用。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)效率的影響因素
Johnson等？2008年的研究表明，傭金分配方案影響經(jīng)紀市場(chǎng)的效率，且直接對經(jīng)紀從業(yè)人員進(jìn)行激勵對比經(jīng)紀公司進(jìn)行激勵的效果要好。廖俊平2010年認為獨家代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀的最佳模式，可以有效避免糾紛。在關(guān)于全服務(wù)經(jīng)紀和限制服務(wù)經(jīng)紀合同安排哪個(gè)效率更高的研究方面，2011年，Jonathan等和Justin等？均認為限制服務(wù)經(jīng)紀合同安排的效率更高。黃居林2011年認為用房地產(chǎn)經(jīng)紀大平臺替代目前的小平臺，促進(jìn)房源信息共享，可以提高房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的效率。
所以，可以根據不同的情況，采用不同的方式或模式以及契約來(lái)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的運作效率。
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)激勵和利益分配的研究
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的工作，減少了購買(mǎi)者的搜尋成本，信息來(lái)源更加廣闊，也能使房屋售價(jià)更高，由此帶來(lái)的收益增加應在相關(guān)方之間進(jìn)行分配。
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房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與房屋交易人進(jìn)行利益分配，即收取傭金，主要有固定傭金和比例傭金兩種基本模式，在此基礎上還衍生出了一些其他的模式。
Zorn和Lareen？1986年從代理理論的角度研究了固定傭金和比例傭金系統，他們認為這兩個(gè)系統都不能很好地解決賣(mài)者和經(jīng)紀公司之間的利益分配問(wèn)題，但百分比傭金模式具有較高的激勵效果；YaVasw1996年的.研究表明，固定金額傭金和固定比例傭金合約都能促使房屋銷(xiāo)售的數量最大化，但會(huì )最小化賣(mài)者和買(mǎi)者的收益。Amold[M]主張房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應促使經(jīng)紀公司最大化委托人的利益，他認為百分比傭金合同比固定傭金合同的激勵作用更強。
黃英等對傭金結構進(jìn)行改進(jìn)，提出采用“固定費用+成交價(jià)超額提成”的傭金結構以激勵經(jīng)紀人。陳艷瑩等[31]通過(guò)比較多種房地產(chǎn)中介傭金制度，認為固定費率加超額比率提成的傭金制度能更好地規避道德風(fēng)險。
綜合這些研究，總的來(lái)看，比例傭金模式比固定傭金模式的效果要好；并可在這兩種模式的基礎上再優(yōu)化發(fā)展其他模式。
�。ǘ⿲Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀實(shí)行更好激勵
Miceli的一系列研究[32_探索了如何保證不同合約安排的公正性。他認為可以通過(guò)對經(jīng)紀合約設定有效時(shí)限，通過(guò)加人多維上市服務(wù)系統（MLS）以避免成本競爭，以及合約失效前重新談判等方法來(lái)保護經(jīng)紀雙方的利益。Timothy等[35]2000年在固定比例傭金的基礎上提出經(jīng)紀公司的選擇期權模型，在合約到期時(shí)如未售出房屋，可將房屋以原價(jià)退還給賣(mài)方，并支付一定成本，以此來(lái)避免原來(lái)的固定比例傭金合約的效率不高問(wèn)題。J〇nathan2008年重構了房地產(chǎn)經(jīng)紀人收益函數，發(fā)現成本和效益是影響經(jīng)紀人預期收益的重要因素，進(jìn)而會(huì )影響對經(jīng)紀人的激勵效果。為提高激勵效果，程偉等[37]認為，由于信息不對稱(chēng)，委托代理雙方由于個(gè)人理性問(wèn)題會(huì )導致道德風(fēng)險發(fā)生，在利益分配系數設計時(shí)，應考慮雙方投人要素的相對重要性，避免產(chǎn)生囚徒困境。Fisher等[38]2010年提出，為使經(jīng)紀行為有效率，傭金比例應為資產(chǎn)價(jià)格的單調遞減函數，且在百分比傭金下一個(gè)委托人和多個(gè)代理人能使努力程度達到最優(yōu)。〇zShy2010年的研究認為，委托多個(gè)經(jīng)紀公司比委托單個(gè)經(jīng)紀公司，房屋能以一個(gè)的更高的價(jià)格售出。
為更好地激勵房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，可以采用合約理論、博弈理論、委托代理理論等來(lái)設計并優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀合約。
五、簡(jiǎn)要評述
房地產(chǎn)經(jīng)紀方面文獻研究表明，市場(chǎng)運作效率及激勵問(wèn)題，是房地產(chǎn)經(jīng)紀研究的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，學(xué)者嘗試著(zhù)從時(shí)間因素、信息對稱(chēng)因素、重要性等方面，提高地產(chǎn)經(jīng)紀的市場(chǎng)運作效率和激勵效果。
總的來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)相當于買(mǎi)賣(mài)雙方直接交易是有效率的；但經(jīng)紀市場(chǎng)本身的運作效率高低與各種因素有關(guān)，可針對不同因素采用不同方式或模式來(lái)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)的運作效率。在利益分配方面，比例傭金模式比固定傭金模式的激勵性更強；并且，還可運用相關(guān)理論優(yōu)化設計房地產(chǎn)經(jīng)紀合約來(lái)規避道德風(fēng)險和逆向選擇問(wèn)題。
從現有的研究成果來(lái)看，以歐美等發(fā)達國家的研究為主流和主導。但由于歐美等發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已進(jìn)人成熟期，新建住宅市場(chǎng)業(yè)務(wù)量較小，近幾年新房銷(xiāo)售約是二手房銷(xiāo)售的六分之一。并且，與國內不同，美國的開(kāi)發(fā)商一般不會(huì )將物業(yè)委托給某一家代理機構進(jìn)行銷(xiāo)售，而是有自己的銷(xiāo)售人員。其他發(fā)達國家的住宅市場(chǎng)也與美國差不多。所以，國際上關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的研究主要針對二手房中介，而很少針對一手房代理。
而對于現階段的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，正處于快速發(fā)展期，一手房比二手房市場(chǎng)更大，一手房代理是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的重點(diǎn)。并且，一手房代理和二手房中介是明顯不同的兩類(lèi)市場(chǎng)，各自具有不同的特性。但現有研究涉及一手房代理的較少，雖可在一定程度上借鑒現有關(guān)于二手房中介的研究成果，但由于兩個(gè)市場(chǎng)的特點(diǎn)不同，可參考的價(jià)值不是太大。故對一手房代理的研究可作為下一步研究的一個(gè)新的方向。
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